Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.1029.2025.3.AWY

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości (działek nr 1, 2, 3 i 4).

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwania - pismem z 26 stycznia 2026 r. oraz pismem z 3 lutego 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, czynnym podatnikiem podatku VAT jako wynajmujący lokale mieszkalne oraz niemieszkalne, nie prowadzi działalności gospodarczej jako przedsiębiorca w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo Przedsiębiorców. Wnioskodawca w związku z sytuacją geopolityczną oraz zmianą sytuacji rodzinnej obecnie rozważa sprzedaż zabudowanych i niezabudowanych działek gruntu (dalej jako „Nieruchomość”), których właścicielem stał się w drodze dziedziczenia.

Nieruchomość składa się z czterech działek gruntu: nr ew. 1, nr ew. 2, nr ew. 3 oraz nr ew. 4 o łącznej powierzchni 4,93 ha objętych dwoma księgami wieczystymi i stanowi jeden obszar położony w miejscowości A., gmina A., powiat A., województwo A. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym poszczególne działki mają następujące przeznaczenie:

1)  działka nr 1 oznaczona symbolem ZP/M - teren zieleni parkowej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną,

2)  działka nr 2 oznaczona częściowo symbolem 1ZP oraz częściowo symbolem ZP/M/U, przy czym symbol 1ZP - oznacza przeznaczenie podstawowe - zieleń parkowa - zachowanie i ochrona a przeznaczenie dopuszczalne - budynek mieszkalny jednorodzinny wolno stojący, a symbol ZP/M/U - oznacza teren zieleni parkowej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną i usługową,

3)  działka nr 3 oznaczona częściowo symbolem 2ZP oraz częściowo symbolem ZP/M, przy czym 2ZP - oznacza przeznaczenie podstawowe - zieleń parkowa oraz zachowanie i ochrona; zachowanie stawów oraz przeznaczenie uzupełniające: urządzenia budowlane, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej i ochrony środowiska dla potrzeb działki, dojścia i dojazdy, terenowe boiska sportowe, mostki, obiekty małej architektury i zabudowy ogrodowej (altanki, pawilony) dla potrzeb terenu ZP/M i ZP/M/U; dla terenu oznaczonego symbolem ZP/M przeznaczenie podstawowe to: zieleń parkowa i budynek mieszkalny jednorodzinny, a przeznaczenie uzupełniające to: garaż, urządzenia budowlane i infrastruktury technicznej, mała architektura, zieleń urządzona,

4)  działka nr 4 oznaczona symbolem 2ZP przeznaczenie podstawowe - zieleń parkowa oraz zachowanie i ochrona; zachowanie stawów oraz przeznaczenie uzupełniające: urządzenia budowlane, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej i ochrony środowiska dla potrzeb działki, dojścia i dojazdy, terenowe boiska sportowe, mostki, obiekty małej architektury i zabudowy ogrodowej (altanki, pawilony) dla potrzeb terenu ZP/M i ZP/M/U.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w ramach dziedziczenia po jego babce na podstawie postanowienia w sprawie stwierdzenia nabycia spadku z 17 grudnia 2003 r. Historycznie Nieruchomość należała do przodków Wnioskodawcy, ale po II Wojnie Światowej grunty wchodzące w skład Nieruchomości zostały znacjonalizowane i w roku 2000 odzyskane (w praktyce odkupione na zasadach przewidzianych przez odpowiednie przepisy) przez babkę Wnioskodawcy. 7 marca 1992 r. Wojewódzki Konserwator Zabytków w (...) wpisał do rejestru zabytków pod nr (…) park podworski w C. (obecnie A.), gmina A. pod nazwą „(…)”, na działkach geodezyjnych nr: 1, 2, 3 i 4.

Po odziedziczeniu i zapoznaniu się ze stanem Nieruchomości okazało się, że drzewa i rośliny znajdujące się na Nieruchomości są zniszczone i zaniedbane. Zniszczenie i zaniedbanie postępowało od czasów powojennych. Na zniszczenie parku istotny wpływ miało także usytuowanie na jego terenie wytwórni rozpuszczalników, farb i lakierów i związane z tą działalnością zanieczyszczenie gleby, degradacja układu parkowego i zamieranie roślin.

W konsekwencji wieloletnich zaniedbań, Wnioskodawca odziedziczył Nieruchomość z trwale i niemal całkowicie zniszczonym parkiem, pozbawionym walorów artystycznych i wartości historycznej. Po odziedziczeniu zamiarem Wnioskodawcy było wybudowanie domu rodzinnego na gruntach wchodzących w skład Nieruchomości. W związku z tym, że Nieruchomość była wpisana do rejestru zabytków, wszelkie zmiany w tym inwestycje na Nieruchomości w pierwszej kolejności wymagały zgody właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków i prowadzenia inwestycji pod jego nadzorem zgodnie z obowiązującymi przepisami albo wykreślenia Nieruchomości z rejestru zabytków i prowadzenia inwestycji zgodnie z obowiązującymi przepisami już bez nadzoru wojewódzkiego konserwatora zabytków. W związku z powyższym Wnioskodawca po przeanalizowaniu sytuacji prawnej oraz faktycznej, w jakiej znajdowała się Nieruchomość, podjął decyzję o złożeniu wniosku o wykreślenie Nieruchomości z rejestru zabytków. Wniosek w sprawie skreślenia Nieruchomości z rejestru zabytków został złożony przez pełnomocnika Wnioskodawcy 25 maja 2011 r. Postępowanie zakończyła decyzja Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z 18 maja 2016 r., mocą której Nieruchomość została skreślona z rejestru zabytków. W przedmiotowej decyzji wskazano m.in. że:

„(…) Reasumując, od czasu wpisu do rejestru zabytków na terenie parku podworskiego w C. doszło do trwałych przekształceń skutkujących zniszczeniem kompozycji parkowej, obumarciem niemalże całego starodrzewu a tym samym doprowadziło to do utraty wartości zabytkowej tego zabytku. Należy stwierdzić, że zachodzą zatem ustawowe przesłanki pozwalające na skreślenie całego parku w C. z rejestru zabytków. Obecny sposób zagospodarowania nieruchomości (ruiny współczesnych budynków gospodarczych, utwardzone place gospodarcze, przestrzenie zarośnięte samosiewem, resztki starodrzewu) nie wykazuje cech kompozycji parkowej ani formy komponowanego krajobrazu. Teren ten nie zachował wartości zabytkowych, które były mu przypisywane w dacie wpisu do rejestru zabytków. (…)”

Realizacja planu Wnioskodawcy obejmującego wybudowanie domu rodzinnego na gruntach Nieruchomości wymagała zmiany przeznaczenia gruntów tworzących Nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Obecnie trwa proces zmiany przeznaczania działek gruntu obejmujących Nieruchomość we właściwym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej wszczęty na wniosek Wnioskodawcy. W postępowaniu w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego Wnioskodawca jest reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika.

W związku ze zmianą sytuacji geopolitycznej, zmianą sytuacji rodzinnej (dzieci Wnioskodawcy nie są zainteresowane ani zamieszkaniem, ani posiadaniem domu rodzinnego na Nieruchomości) oraz faktem, że na gruntach w bezpośrednim sąsiedztwie Nieruchomości prowadzona jest intensywna działalność gospodarcza (stacja benzynowa, motel, firma transportowa, firma prowadząca sprzedaż i serwis maszyn budowlanych) Wnioskodawca rozważa wystawienie Nieruchomości na sprzedaż poprzez ogłoszenie w portalach internetowych dedykowanych do publikacji ogłoszeń o nieruchomościach przeznaczonych do sprzedaży oraz poprzez baner informujący o przeznaczeniu Nieruchomości na sprzedaż z danymi kontaktowymi agenta.

W całym okresie posiadania Nieruchomości Wnioskodawca dokonał wyłącznie czynności niezbędnych w celu zatrzymania postępujących procesów degradujących Nieruchomość, których podjęcie było jednocześnie niezbędne w celu pierwotnie przyjętego planu dotyczącego Nieruchomości i stanowiło wyraz zwyczajnej staranności dokładanej w takich przypadkach przez właścicieli nieruchomości.

Czynności wykonywane przez Wnioskodawcę obejmujące wynajem lokali, z tytułu których Wnioskodawca jest podatnikiem VAT, dotyczą lokali znajdujących się w B., czynności te są kompletnie samoistne i w żaden sposób nie były i nie są powiązane z czynnościami podjętymi przez Wnioskodawcę w odniesieniu do Nieruchomości. Czynności podjęte w odniesieniu do Nieruchomości nie były nastawione na uzyskanie zysku i w związku z tym w pełnym zakresie mieszczą się w uprawnieniach właścicielskich w odniesieniu do Nieruchomości. Od chwili odziedziczenia przez Wnioskodawcę Nieruchomość nie była wykorzystywana w celach komercyjnych (nie była wynajmowana, wydzierżawiana, oddana w odpłatne użytkowanie ani na terenie Nieruchomości nie była prowadzona ani przez Wnioskodawcę ani przez żaden inny podmiot jakakolwiek działalność nakierowana na osiąganie zysku).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

1)  W jaki konkretnie sposób wykorzystywał Pan Nieruchomość (działki nr 1, 2, 3 i 4) przez cały okres jej posiadania - jeśli były to cele osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób Nieruchomość zaspokajała Pana potrzeby osobiste?

Odp.: Jak zostało wskazane w złożonym w przedmiotowej sprawie wniosku, zamiarem Wnioskodawcy od momentu nabycia było wybudowanie domu rodzinnego na gruntach wchodzących w skład Nieruchomości. Realizacja tego zamiaru pozwoliłaby rodzinie Wnioskodawcy na posiadanie domu rodzinnego w miejscu, z którego pochodzili i w którym wychowali się jego przodkowie, co stanowiłoby jednocześnie spełnienie marzeń o zbudowaniu wielopokoleniowego domu dla rodziny Wnioskodawcy. To była główna potrzeba osobista Wnioskodawcy, której realizację zapewniało samo bycie właścicielem Nieruchomości.

Przez cały okres posiadania Wnioskodawca w celu zrealizowania wyżej wskazanej potrzeby osobistej dbał, aby stan Nieruchomości nie pogarszał się, dokonując przycinania drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości, porządkując Nieruchomość oraz zabezpieczając ją przed zanieczyszczeniem przez osoby postronne przez ogrodzenie Nieruchomości leśną siatką - Nieruchomość jest położona w sąsiedztwie stacji paliw i stanowiła miejsce, do którego chętnie udawały się osoby zatrzymujące się na stacji na odpoczynek.

2)  Czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości udzielał Pan innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu - jeśli tak, to do podjęcia jakich działań ten podmiot był/jest zobowiązany na jego podstawie (proszę wymienić te działania)?

Odp.: Wnioskodawca nie podjął jeszcze czynności zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. W związku z tym nie ma nawet potencjalnego kupującego, któremu mógłby udzielić jakiegokolwiek pełnomocnictwa do czynności związanych z Nieruchomością.

W okresie, w którym Wnioskodawca jest właścicielem Nieruchomości, działał przez pełnomocników, co zostało opisane we Wniosku.

Pierwsze pełnomocnictwo udzielone adwokatowi do działania w imieniu Wnioskodawcy i reprezentowania go w sprawie o skreślenie Nieruchomości z rejestru zabytków. Pełnomocnik dokonywał czynności w tym postępowaniu, które obejmowały:

• wniosek do Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego o wykreślenie z rejestru zabytków z 29 kwietnia 2011 r.,
• decyzja z 18 kwietnia 2012 r. Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego odmawiająca skreślenia z rejestru zabytków parku dworskiego w A., (…),
• wniosek do Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego o ponowne rozpatrzenie sprawy z 14 maja 2012 r.,
• decyzja z 13 listopada 2013 r. utrzymująca decyzję odmawiającą z 18 kwietnia 2012 r. w mocy, (…),
• skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...) na Decyzję Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego, z 13 listopada 2012 r. znak: (…),
• wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...) z 30 lipca 2013 r. w sprawie o sygnaturze akt (…) oddalający skargę na decyzję Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z 13 listopada 2012 r. znak: (…) w przedmiocie odmowy skreślenia z rejestru zabytków parku dworskiego w A.,
• skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego z 31 października 2013 r. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...) z 30 lipca 2013 r. w sprawie o sygnaturze akt (…) oddalającego skargę,
• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 czerwca 2015 r. (…) uchylający wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 30 lipca 2013 r. oraz obie zaskarżonego decyzje odmawiające oraz kierujący sprawę do ponownego rozpoznania;
• decyzja z 18 maja 2016 r. znak: (…) skreślająca z rejestru zabytków park dworski w A., ostateczna 4 lipca 2016 r.

We wszystkich powyższych czynnościach Wnioskodawcę reprezentował adw. A.A.

Drugie pełnomocnictwo udzielone adwokatowi do działania w imieniu Wnioskodawcy i reprezentowania go w sprawie zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i zmiany planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości. Pełnomocnik dokonywał czynności w tym postępowaniu, które obejmowały:

• wniosek z 30 września 2021 r. o zmianę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy dla Nieruchomości;
• wniosek z 30 września 2021 r. o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości;
• 28 kwietnia 2023 r. ponowny wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości o tożsamej treści, co wniosek z 30 września 2021 r.;
• 9 września 2023 r. modyfikacja wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 30 września 2021 r.

Powyższe wnioski pozostały do dziś nierozpatrzone. We wszystkich powyższych czynnościach Pana B.B. reprezentował adw. C.C.

Trzecie pełnomocnictwo udzielone pośrednikowi w obrocie nieruchomościami obejmowało prawo reprezentowania Wnioskodawcy przed Urzędem Gminy A. w sprawach dotyczących Nieruchomości, w tym do podpisywania i składania w imieniu Wnioskodawcy pism i wniosków oraz odbioru dokumentów. Pełnomocnik dokonywał czynności w tym postępowaniu, które obejmowały złożenie (9 maja 2025 r.) pisma z uwagami do projektu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy A. dla południowego fragmentu wsi A. (obejmującego Nieruchomość).

3)  Czy sprzedawał Pan wcześniej inne działki? Jeżeli tak, to czy z tytułu tej sprzedaży występował Pan jako podatnik VAT czynny?

Odp.: Wnioskodawca wcześniej nie sprzedawał innych działek.

4)  Czy dokonywał lub planuje Pan dokonać czynności mających na celu podniesienie atrakcyjności i wartości Nieruchomości (np. poprzez podział działek, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych, doprowadzenie mediów, wystąpienie o warunki zabudowy itp.)?

Odp.: Wnioskodawca w całym okresie władania Nieruchomością nie dokonywał ani nie planuje dokonać czynności mających na celu podniesienie atrakcyjności i wartości Nieruchomości poprzez podział działek, wytyczenie dróg dojazdowych, doprowadzenie mediów, wystąpienie o warunki zabudowy. Ogrodzenie zbudowane staraniem Wnioskodawcy nie zwiększa ani atrakcyjności, ani wartości Nieruchomości, a służy jedynie zabezpieczeniu Nieruchomości przed zanieczyszczeniem i degradacją, które zmniejszyłyby jej wartość.

Pytanie

Czy z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca zostanie uznany za podatnika VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy potencjalna sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić transakcję w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a Wnioskodawca nie będzie działał w ramach transakcji jako podatnik VAT.

Stanowisko prezentowane przez Wnioskodawcę wynika z braku zamiaru zbycia Nieruchomości w momencie jej odziedziczenia oraz zakresu i rodzaju czynności podejmowanych w odniesieniu do Nieruchomości w okresie jej posiadania przez Wnioskodawcę, które nie mają cech zorganizowanej, powtarzalnej działalności, przez które rozumiane są następujące okoliczności:

1)  dokonywanie podziałów na mniejsze działki,

2)  wytyczanie dróg dojazdowych

3)  uzbrajanie terenu,

4)  zmiana przeznaczenia gruntów,

5)  następująca po sobie sprzedaż wielu działek,

6)  szeroko zakrojona reklama gruntów przeznaczonych na sprzedaż,

których całokształt wskazuje na zamiar komercyjnego wykorzystania nabytych gruntów.

Stanowisko to jest utrwalone w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Przykładowo można wskazać wyrok z 10 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 13/11), w którym wskazano, m.in. że:

„przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną; przesłanka „stałości” działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 i art. 12 Dyrektywy 112, gdyż skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość uznania za podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, iż zasadą ogólną jest, by działalność gospodarcza musiała być wykonywana w sposób niesporadyczny (stały).”

„nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.”

„liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.”

Identyczna wykładnia przedmiotowego zagadnienia zaprezentowana została w wyroku NSA z 27 kwietnia 2022 r., gdzie podniesione zostało, że:

„Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, które może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności.

Zbycie natomiast, nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.”

W tym samym kierunku zmierzają organy podatkowe w wydawanych interpretacjach. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 23 marca 2023 r. Nr 0111-KDIB3-1.4012.67.2023.3.IK stwierdził, że:

„W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.”

Okoliczności wskazujące, że dana osoba w ramach transakcji działa jako podatnik VAT zawarte zostały w orzeczeniu Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako „TSUE”) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

W orzeczeniu tym TSUE przyjął, że:

(36) „czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (…).”

(37) „Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (…).”

(38) „Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.”

(45) „Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy. (…)”

Zaprezentowana powyżej wykładnia przepisów dotyczących uznania za podatnika VAT osoby fizycznej w związku ze sprzedażą gruntu stanowiącego prywatny majątek tej osoby prowadzi do konkluzji, że kluczowym elementem warunkującym uznanie danej osoby fizycznej jako podatnika VAT przy zbyciu nieruchomości jest stopień profesjonalizacji danej sprzedaży oraz zaangażowanie zbywcy w ten proces. Istotne jest ustalenie czy rodzaj i wielkość działań dokonywanych przez właściciela nieruchomości wykracza poza obszar zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym.

W przypadku Wnioskodawcy podjęte czynności w odniesieniu do Nieruchomości w okresie od momentu jej odziedziczenia miały zapobiec dalszej degradacji i zatrzymaniu postępującego spadku jej wartości. Podjęte przez Wnioskodawcę działania nie wykraczają poza zakres czynności podejmowanych przez właściciela nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Działania podjęte przez Wnioskodawcę w okresie od nabycia Nieruchomości nie miały na celu doprowadzenia Nieruchomości do stanu atrakcyjnego z punktu widzenia potencjalnych nabywców zainteresowanych komercyjnym wykorzystaniem nieruchomości jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie pozwolenia na budowę, działania marketingowe podjęte w celu zainteresowania Nieruchomością jak największej ilości potencjalnych nabywców w celu uzyskania maksymalnej ceny.

Czynności podjęte przez Wnioskodawcę w okresie posiadania Nieruchomości nie były aktywnymi działaniami w zakresie sprzedaży nieruchomości, Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenie żadnej działalności, w celu osiągniecia zysku. Wnioskodawca nie angażował w okresie posiadania Nieruchomości środków podobnych do takich, jakie są wykorzystywane przez osoby zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Planowane czynności w zakresie wystawienia Nieruchomości na sprzedaż poprzez ogłoszenie w portalach internetowych dedykowanych do publikacji ogłoszeń o nieruchomościach przeznaczonych do sprzedaży oraz baner informujący o przeznaczeniu Nieruchomości na sprzedaż z danymi kontaktowymi agenta także nie przekraczają zakresu czynności zwykle podejmowanych w ramach zarządu majątkiem prywatnym w przypadkach sprzedaży nieruchomości. Powyższe oznacza, że sprzedaż Nieruchomości nie spowoduje, że w jej ramach Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT jako wynajmujący lokale mieszkalne i niemieszkalne.

17 grudnia 2003 r. w ramach dziedziczenia nabył Pan Nieruchomość składającą się z zabudowanych i niezabudowanych działek nr 1, 2, 3 i 4. Po odziedziczeniu Pana zamiarem było wybudowanie domu rodzinnego na gruntach wchodzących w skład Nieruchomości.

Odziedziczył Pan Nieruchomość z trwale i niemal całkowicie zniszczonym parkiem, pozbawionym walorów artystycznych i wartości historycznej. Ponadto, Nieruchomość była wpisana do rejestru zabytków. Podjął Pan decyzję o złożeniu wniosku o wykreślenie Nieruchomości z tego rejestru. Wniosek w sprawie skreślenia Nieruchomości z rejestru zabytków został złożony przez Pana pełnomocnika 25 maja 2011 r. Postępowanie zakończyła decyzja z 18 maja 2016 r., zgodnie z którą Nieruchomość została skreślona z rejestru zabytków.

Realizacja planu obejmującego wybudowanie domu na gruntach Nieruchomości wymagała również zmiany przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W postępowaniu w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego jest Pan reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika.

Oprócz dwóch ww. pełnomocnictw, udzielił Pan pełnomocnictwa pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. Pełnomocnik dokonywał czynności, które obejmowały złożenie pisma z uwagami do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego Nieruchomość.

Obecnie, w związku ze zmianą sytuacji geopolitycznej, zmianą sytuacji rodzinnej oraz faktem, że w bezpośrednim sąsiedztwie Nieruchomości prowadzona jest intensywna działalność gospodarcza, rozważa Pan wystawienie Nieruchomości na sprzedaż.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości zostanie Pan uznany za podatnika podatku VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana w zakresie sprzedaży Nieruchomości za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W Pana sprawie nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, który może przesądzać, że dostawa Nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z okoliczności sprawy, nie podejmie / nie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie sprzedaży Nieruchomości, które świadczyły o angażowaniu środków w sposób podobny do wykonywanych przez handlowców.

Zgodnie z Pana wskazaniem, przez cały okres posiadania Nieruchomości dokonał Pan wyłącznie czynności niezbędnych w celu zatrzymania postępujących procesów degradujących Nieruchomość. Pana zamiarem, od momentu nabycia Nieruchomości w drodze dziedziczenia, było wybudowanie na niej domu rodzinnego. W celu zrealizowania ww. potrzeby osobistej dbał Pan, aby stan Nieruchomości się nie pogarszał, dokonując przycinania drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości, porządkując Nieruchomość oraz zabezpieczając ją przed zanieczyszczeniem przez osoby postronne przez ogrodzenie Nieruchomości leśną siatką.

Czynności wykonywane przez Pana obejmujące wynajem lokali, z tytułu których jest Pan podatnikiem podatku VAT, w żaden sposób nie były i nie są powiązane z czynnościami podjętymi przez Pana w odniesieniu do Nieruchomości. Nieruchomość nie była wykorzystywana w celach komercyjnych, nie była wynajmowana, wydzierżawiana, oddana w odpłatne użytkowanie ani na terenie Nieruchomości nie była prowadzona przez Pana ani przez żaden inny podmiot jakakolwiek działalność nakierowana na osiąganie zysku.

Nie sprzedawał Pan wcześniej innych działek. Ponadto wskazał Pan, że nie podjął Pan jeszcze czynności zmierzających do sprzedaży Nieruchomości, nie ma jeszcze potencjalnego kupującego. W całym okresie posiadania Nieruchomości nie dokonywał Pan czynności mających na celu podniesienie atrakcyjności i wartości Nieruchomości.

Jak wynika z wniosku, jedynymi działaniami podjętymi przez Pana w odniesieniu do Nieruchomości były wystąpienie o wykreślenie Nieruchomości z rejestru zabytków oraz wystąpienie o zmianę przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Działania te były dokonywane w Pana imieniu przez pełnomocników. Należy jednak zauważyć, że celem powyższych czynności była realizacja Pana planu obejmującego wybudowanie na Nieruchomości domu rodzinnego.

Podkreślić należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że w celu ustalenia, czy podmiot dokonujący sprzedaży nieruchomości występuje w charakterze podatnika, niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy. O opodatkowaniu danej transakcji przesądza ciąg działań podjętych w celu sprzedaży oraz angażowanie środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia Nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie zachowuje się Pan w żadnej mierze jak przedsiębiorca handlujący nieruchomościami, który swoimi działaniami zmierza do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny i maksymalizacji zysku.

W konsekwencji, w tej konkretnej sytuacji należy uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania tym majątkiem.

Tym samym, należy zgodzić się z Panem, że w związku z sprzedażą Nieruchomości (działek nr 1, 2, 3 i 4) nie można uznać, że będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT prowadzący działalność gospodarczą stosownie do art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Wobec powyższego, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.