Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.1031.2025.2.EW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 18 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie wskazania, czy sprzedaż całej nieruchomości nastąpi w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej oraz Pana prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków inwestycyjnych związanych z budową nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca A.A. jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą wpisaną do Centralnej Ewidencji i Działalności Gospodarczej. Działalność była czasowo zawieszona, tj. od dnia 1 września 2023 r.

W okresie zawieszenia działalności Wnioskodawca wraz z małżonką, z którą pozostaje w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, nabył nieruchomość gruntową od osób prywatnych (Akt notarialny z dnia 17 czerwca 2025 r.). W momencie zakupu nieruchomości, tj. w akcie notarialnym nie został wskazany cel zakupu nieruchomości. Zakup nieruchomości nastąpił do majątku objętego wspólnością ustawową.

Po zakupie gruntu Wnioskodawca, jako inwestor, uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę budynku na tej nieruchomości. Przedmiotowa decyzja z 21 sierpnia 2025 r. dotyczyła zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego.

Wnioskodawca zamierzał od początku wykorzystać tę nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej oraz wznieść na niej budynek przeznaczony na sprzedaż w ramach działalności.

Pomimo formalnego zawieszenia działalności, Wnioskodawca rozpoczął proces inwestycyjny. Regulował wydatki inwestycyjne (w tym faktury za roboty budowlane i materiały budowlane) z rachunku bankowego swojej działalności gospodarczej. Jest czynnym podatnikiem VAT.

W momencie dokonywania zakupów nie posiadał w PKD wpisanego rodzaju działalności dotyczącej wznoszenia budynków lub realizacji projektów budowlanych, jednak po wznowieniu działalności, tj. 21 października 2025 r. dokonał aktualizacji wpisu i dodał odpowiednie kody PKD związane z działalnością deweloperską /budowlaną oraz sprzedażą nieruchomości.

Wnioskodawca zamierza zakończyć budowę, a następnie sprzedać budynek jako składnik majątku związanego z działalnością gospodarczą, traktując sprzedaż jako czynność opodatkowaną VAT oraz przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej na potrzeby PIT.

Nieruchomość nie była wykorzystywana prywatnie, a od początku - zgodnie z zamiarem Wnioskodawcy - miała zostać przeznaczona na cele działalności gospodarczej polegającej na budowie i sprzedaży budynków.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 2)

Czy w opisanym stanie faktycznym, w którym nieruchomość stanowi majątek objęty wspólnością ustawową małżeńską, a wyłącznie Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT i od początku przeznaczył całą nieruchomość na cele prowadzonej przez siebie jednoosobowej działalności gospodarczej, finansował całość procesu inwestycyjnego z rachunku firmowego oraz nie występowało jakiekolwiek wykorzystanie nieruchomości do celów prywatnych, Wnioskodawca jest uprawniony: do uznania, że sprzedaż całej nieruchomości następuje w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, oraz do naliczenia podatku VAT należnego od całej wartości sprzedaży nieruchomości, a także do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego od wydatków inwestycyjnych związanych z budową nieruchomości, mimo że drugi małżonek nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, dokonywaną przez Wnioskodawcę w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”). Pomimo że nieruchomość stanowi majątek objęty wspólnością ustawową małżeńską, wyłącznie Wnioskodawca działał w charakterze podatnika VAT w związku z jej nabyciem, realizacją procesu inwestycyjnego oraz planowaną sprzedażą. Nieruchomość od początku była przeznaczona wyłącznie do działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę i nie była wykorzystywana do celów prywatnych. Całość wydatków inwestycyjnych była finansowana z rachunku firmowego Wnioskodawcy i dokumentowana fakturami wystawionymi na Wnioskodawcę jako podatnika VAT.

W konsekwencji Wnioskodawca występuje jako jedyny podatnik VAT dokonujący dostawy nieruchomości. Fakt, że drugi małżonek nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT, pozostaje bez znaczenia dla kwalifikacji sprzedaży na gruncie VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż całej nieruchomości powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT przez Wnioskodawcę, który jest uprawniony do naliczenia podatku VAT należnego od całej wartości sprzedaży.

Jednocześnie Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przysługuje mu prawo do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego od wydatków inwestycyjnych poniesionych na realizację inwestycji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż wydatki te były i są związane z czynnościami opodatkowanymi VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, istnienie wspólności majątkowej małżeńskiej nie wpływa na zakres prawa do odliczenia podatku VAT, jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana wyłącznie do działalności opodatkowanej prowadzonej przez jednego z małżonków - podatnika VAT.

Podobne zagadnienie było już poruszone w Interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 stycznia 2025 r. 0112- KDIL3.4012.780.2024.2.KFK: „Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną, bowiem żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Gdy małżonkowie pozostają we współwłasności małżeńskiej i nabywają dobro inwestycyjne, które jest używane w sposób wyłączny do celów prowadzonej działalności gospodarczej przez jednego z małżonków będących współwłaścicielami, to jeden z nich korzysta z prawa do odliczenia całości podatku naliczonego, pod warunkiem, że występuje związek pomiędzy poniesionymi wydatkami a wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.”

Jednocześnie w tym samym piśmie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazuje: „Jak wskazano wyżej, gdy małżonkowie pozostają we współwłasności małżeńskiej i nabywają dobro inwestycyjne, które jest używane w sposób wyłączny do celów prowadzonej działalności gospodarczej przez jednego z małżonków będących współwłaścicielami, to jeden z nich korzysta z prawa do odliczenia całości podatku naliczonego, pod warunkiem, że występuje związek pomiędzy poniesionymi wydatkami, a wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.”

Decydujące znaczenie ma cel nabycia działek, który w analizowanym przypadku pozostaje w bezpośrednim związku z prowadzoną działalnością opodatkowaną podatkiem VAT. Istnieje bowiem wyraźna relacja pomiędzy poniesionymi wydatkami, a czynnościami podlegającymi opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w takim zakresie, w jakim nabyte towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Jednocześnie, na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, za podatek naliczony uznaje się sumę kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika w związku z nabyciem towarów i usług.

Analiza powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli dany towar lub usługa są przeznaczone do wykorzystania w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, a podatnik dysponuje fakturą dokumentującą poniesiony wydatek, przysługuje mu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ustawa o VAT nie uzależnia prawa do odliczenia od tego, czy zakup jest związany z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi w danym momencie. Wystarczające jest, aby z okoliczności towarzyszących nabyciu, przy uwzględnieniu charakteru prowadzonej działalności gospodarczej, wynikało, że towary lub usługi zostały nabyte z zamiarem ich wykorzystania w działalności opodatkowanej.

Powyższe stanowisko znajduje również uzasadnienie w tym, że ustawa o VAT nie traktuje małżonków jako jednego, odrębnego podatnika. Status podatnika VAT przysługuje każdemu z małżonków odrębnie, w zakresie, w jakim prowadzi on działalność gospodarczą, także w przypadku istnienia pomiędzy nimi ustawowej wspólności majątkowej.

W konsekwencji, jeżeli małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej nabywają składnik majątku, który jest wykorzystywany wyłącznie w działalności gospodarczej prowadzonej przez jednego z nich, to temu małżonkowi przysługuje prawo do odliczenia całej kwoty podatku naliczonego, pod warunkiem istnienia związku pomiędzy poniesionymi wydatkami a czynnościami opodatkowanymi.

Podobne stanowisko zajmują organy podatkowe w licznych interpretacjach:

1) interpretacja podatkowa Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 stycznia 2020 r. (sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.817.2019.2.MWJ), w której wprost uznano, że Wnioskodawczym przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej zakup lokalu mieszkalnego, nawet wystawionej na oboje małżonków;

2) interpretacja podatkowa Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 lipca 2017 r. (sygn. 0115-KDIT1-2.4012.270.2017.1.DM), która wskazuje, że nabywcą nieruchomości będzie małżeństwo pozostające w ustawowej wspólności majątkowej, fakt iż na fakturze dokumentującej ww. transakcję znajdą się zarówno dane Pani, jak i męża, nie będzie przeszkodą w skorzystaniu przez Panią z prawa do odliczenia podatku.

Prawo do odliczenia podatku VAT stanowi jedno z podstawowych uprawnień przysługujących podatnikom tego podatku. Co do zasady, możliwość odliczenia podatku naliczonego nie powinna podlegać ograniczeniom ani ze względu na przedmiot odliczenia, ani ze względu na moment jego realizacji.

Jak wskazał Europejski Trybunał Sprawiedliwości w wyroku z dnia 19 września 2000 r. w połączonych sprawach C-177/99 oraz C-181/99 (Ampafrance SA przeciwko Directeur des services fiscaux de Maine-et-Loire oraz Sanofi Synthelabo przeciwko Directeur des services fiscaux du Val-de-Marne), w utrwalonym orzecznictwie Trybunału podkreśla się, że prawo do odliczenia podatku stanowi integralny element systemu VAT i co do zasady nie może być ograniczane. Realizacja tego prawa powinna być zapewniona niezwłocznie i w odniesieniu do całości podatku naliczonego związanego z transakcjami zakupowymi.

W konsekwencji, prawo do odliczenia podatku VAT przysługujące jednemu z małżonków nie może zostać ograniczone wyłącznie z tego powodu, że nieruchomość została nabyta wspólnie z drugim małżonkiem.

Podsumowanie Stanowiska Wnioskodawcy

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym będzie mu przysługiwało pełne prawo do rozliczenia zarówno podatku dochodowego, jak i podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą nieruchomości.

W zakresie podatku VAT, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że jako jedyny podatnik VAT czynny wykorzystujący nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej, jest uprawniony do naliczenia podatku VAT należnego od całej wartości sprzedaży nieruchomości oraz do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego od wydatków inwestycyjnych, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, niezależnie od istnienia wspólności majątkowej małżeńskiej. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wynikających z treści art. 88 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Istnienie związku między nabywanymi towarami i usługami, a transakcjami opodatkowanymi podatnika jest traktowane jako niezbędny wymóg powstania prawa do odliczenia podatku również w Dyrektywie 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.). Stanowisko powyższe znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Z uwagi na konstrukcję podatku od towarów i usług, podatek ten jest z punktu widzenia jego podatników neutralny, gdyż pełnią oni jedynie rolę płatników, przerzucając jego ekonomiczny ciężar na kolejnych nabywców, czyli finalnie na konsumentów. Możliwość obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związana jest jednak z wykonaniem przez podatnika takich czynności, które podlegają ustawie o podatku od towarów i usług, natomiast jeśli dana czynność ustawie tej nie podlega, to nie powstaje ani obowiązek w zakresie podatku należnego, ani uprawnienie w zakresie podatku naliczonego.

Zatem, w podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać, aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Art. 88 ustawy określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Natomiast w myśl art. 88 ust. 4 ustawy:

Powyższe oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze, jednak transakcja nie podlega opodatkowaniu. Jednocześnie, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zatem należy uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa dnia z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem VAT. 17 czerwca 2025 r. zakupił Pan wraz z żoną nieruchomość gruntową. Zakup nastąpił do majątku objętego wspólnością ustawową.

Po zakupie gruntu Pan jako inwestor, uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę budynku na ww. nieruchomości. Jak wskazał Pan we wniosku od początku zamierzał Pan wykorzystać nieruchomość będącą przedmiotem wniosku w prowadzonej działalności gospodarczej oraz wznieść na niej budynek przeznaczony na sprzedaż w ramach działalności.

Regulował Pan wydatki inwestycyjne (w tym faktury za roboty budowlane i materiały budowlane) z rachunku bankowego swojej działalności gospodarczej, ponieważ zamierza Pan zakończyć budowę, a następnie sprzedać budynek jako składnik majątku związanego z działalnością gospodarczą, traktując sprzedaż jako czynność opodatkowaną VAT oraz przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej na potrzeby PIT.

W pierwszej kolejności Pana wątpliwości w przedmiotowej sprawie dotyczą wskazania, czy sprzedaż całej nieruchomości nastąpi w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

W świetle informacji przedstawionych we wniosku zauważyć należy, że Nieruchomość, choć formalnie nabyta do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską, od momentu nabycia była przeznaczona wyłącznie na cele prowadzonej przez Pana jednoosobowej działalności gospodarczej. Nieruchomość od momentu zakupu nie była wykorzystywana do celów prywatnych ani osobistych Pana ani Pana małżonki. Jak wskazał Pan we wniosku od początku istniał zamiar wykorzystania nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, a następnie jej sprzedaży jako składnika majątku związanego z Pana działalnością gospodarczą.

Okoliczność, że Nieruchomość została nabyta w okresie zawieszenia działalności gospodarczej, nie ma wpływu na jej kwalifikację podatkową. Zawieszenie działalności gospodarczej nie oznacza likwidacji przedsiębiorstwa, a podatnik zachowuje status przedsiębiorcy. Dopuszczalne jest w tym okresie ponoszenie wydatków związanych z przyszłą działalnością gospodarczą, w tym realizacja procesu inwestycyjnego.

Skoro więc Nieruchomość gruntowa będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, będzie wykorzystywana wyłącznie przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, a taką jest działalność deweloperska/budowlana oraz sprzedaż nieruchomości, to Pan jest w sensie ekonomicznym właścicielem tej Nieruchomości gruntowej i w efekcie to Pan dokona dostawy Nieruchomości – przeniesienia prawa do rozporządzania tą Nieruchomością jak właściciel.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy wskazać należy, że w przypadku sprzedaży Nieruchomości gruntowej stanowiącej współwłasność małżeńską, za zbywcę (stronę transakcji sprzedaży) należy uznać wyłącznie Pana. Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie zamierzał Pan od momentu zakupu wykorzystywać Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej oraz wznieść na niej budynek przeznaczony na sprzedaż w ramach działalności.

W przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, że wyłącznie Pan będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że zamierzał Pan od momentu zakupu wykorzystywać Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej oraz wznieść na niej budynek przeznaczony na sprzedaż w ramach działalności. Jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Uznać należy zatem, że Nieruchomość jest związana tylko i wyłącznie z Pana działalnością gospodarczą. Wobec powyższego, to po stronie Pana wystąpi obowiązek opodatkowania dostawy ww. Nieruchomości.

Zatem, skoro nieruchomość została zadysponowana przez małżonków wyłącznie do Pana działalności gospodarczej, zaś Pana żona w żaden sposób nabytej Nieruchomości nie wykorzystywała, to w odniesieniu do całej transakcji sprzedaży Nieruchomości inwestycyjnej, w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, wystąpi wyłącznie Pan.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości gruntowej inwestycyjnej w całości będzie podlegała po Pana stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepis art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy stanowi, że:

W myśl art. 106e ust. 1 pkt 3, pkt 4 i pkt 5 ustawy:

Z ww. uregulowań wynika, że faktura powinna m.in. jednoznacznie określać imię i nazwisko lub nazwy podatnika/sprzedawcy i nabywcy, ich adresy. Faktura winna zawierać dane nabywcy towaru lub usługi i tym samym dokumentować rzeczywiste zdarzenia gospodarcze, a jako wystawca i nabywca powinni widnieć faktyczni uczestnicy transakcji. Każdorazowo należy ustalić więc nabywcę towaru lub usługi, który winien wynikać z zawartej umowy.

Należy podkreślić, że celem faktury jest przede wszystkim udokumentowanie rzeczywistego przebiegu zdarzeń gospodarczych, zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział.

Faktury są dokumentem o charakterze sformalizowanym. Co do zasady zatem, faktury muszą być wystawione zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze. Oznacza to, że nie można uznać za prawidłową fakturę, gdy sprzecznie z jej treścią wskazuje ona zdarzenie gospodarcze, które w ogóle nie zaistniało bądź zaistniało w innych rozmiarach albo między innymi podmiotami. Faktura potwierdza zaistniałe zdarzenia gospodarcze, a jej elementy formalne wymagane przez art. 106e ust. 1 ustawy mają wyłącznie znaczenie dowodowe. Jedynie braki merytoryczne faktury mogą wywołać skutek materialny w postaci zmian w przedmiocie lub podstawie opodatkowania, a także doprowadzić do niewłaściwego określenia wysokości podatku.

Zatem faktura jest dokumentem potwierdzającym wykonanie pewnej usługi lub dostawy towaru, uprawniającym (po spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów prawa) podmiot, dla którego jest wystawiona (nabywcę), do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT i osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą wpisaną do Centralnej Ewidencji i Działalności Gospodarczej.

Pomimo formalnego zawieszenia działalności, rozpoczął Pan proces inwestycyjny. Regulował Pan wydatki inwestycyjne (w tym faktury za roboty budowlane i materiały budowlane) z rachunku bankowego swojej działalności gospodarczej.

Po zakończeniu budowy zamierza Pan sprzedać budynek jako składnik majątku związanego z działalnością gospodarczą, traktując sprzedaż jako czynność opodatkowaną VAT oraz przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej na potrzeby PIT.

W analizowanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą także ustalenia, czy będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego od wydatków inwestycyjnych związanych z budową nieruchomości.

W tym miejscu należy zatem wskazać, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług działalność deweloperska/budowlana oraz sprzedaż nieruchomości wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bowiem działalność deweloperska obejmuje m. in. zakup gruntu, realizację inwestycji budowlanej oraz sprzedaż lokali lub budynków, a podmioty wykonujące takie czynności są traktowane jako przedsiębiorcy. Zatem sprzedaż mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego (inwestycja) będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zauważyć należy, że gdy małżonkowie pozostają we współwłasności małżeńskiej i nabywają dobro inwestycyjne, które jest używane w sposób wyłączny do celów prowadzonej działalności gospodarczej przez jednego z małżonków będących współwłaścicielami, to jeden z nich korzysta z prawa do odliczenia całości podatku naliczonego, pod warunkiem, że występuje związek pomiędzy poniesionymi wydatkami, a wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

W rozpatrywanej sprawie warunek ten zostanie spełniony, gdyż jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a nabytą nieruchomość z zakończoną budową budynku jednorodzinnego dwulokalowego zamierza sprzedać jako składnik majątku związanego z działalnością gospodarczą, traktując sprzedaż jako czynność opodatkowaną VAT oraz przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej na potrzeby PIT.

Tym samym, skoro wydatki inwestycyjne związane są z nieruchomością należącą do majątku wspólnego, ale będą wykorzystywane wyłącznie na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, to – przy założeniu, że nie wystąpią okoliczności wymienione w art. 88 ustawy – będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z faktur dokumentujących wydatki związane z inwestycją.

Wobec powyższego stwierdzam, że stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy będzie Panu przysługiwało pełne prawo do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących wydatki związane z inwestycją. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wynikających z treści art. 88 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja dotyczy wyłącznie podatku VAT w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.