Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.1044.2025.2.MŻ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

uznania, że dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT,

‒    opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT, jeżeli Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy,

‒    prawa Kupującego do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu Transakcji oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

‒    A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

‒    B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT, posiadający siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce (dalej: „Sprzedający”). Przedmiotem jego działalności jest m.in. zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Sprzedający zajmował się również realizacją robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków niemieszkalnych oraz wykonywaniem pozostałych robót budowlanych wykończeniowych.

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT, posiadający siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce. Głównym obszarem działalności Kupującego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Sprzedający i Kupujący (dalej łącznie zwani jako: „Wnioskodawcy”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U z 2025 poz. 278 ze zm.) (dalej: „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

Opis nieruchomości

Sprzedający planuje sprzedaż na rzecz Kupującego zabudowanej nieruchomości zlokalizowanej w (…) przy ul. (…) (dalej: „Transakcja”), na którą składają się:

 i.        prawo użytkowania wieczystego działek gruntu położonych w (…), w obrębie (…) o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2, wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (…), VII Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (…) (dalej: „Grunty”),

ii.       prawo własności budynku biurowego z częścią handlowo-usługową wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, zlokalizowanego na Gruntach, składającego się z 5 kondygnacji nadziemnych oraz 3 kondygnacji podziemnych (parking), określanego nazwą „C”, o powierzchni użytkowej wynoszącej około 65 tys. m² (dalej: „Budynek”),

iii.       prawo własności infrastruktury towarzyszącej w postaci m.in.:

·   budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm., dalej: Prawo budowlane) (łącznie: „Budowle”), obejmujących m.in.:

o    przyłącze sieci teletechnicznej (działka 2),

o przyłącza do sieci wodnej (działka nr 2) i sieci kanalizacyjnej (działka nr 2),

o system oświetlenia terenu (działki nr 1oraz 2),

o utwardzone place manewrowo-postojowe (działki nr 1oraz 2),

o ciągi pieszo-jezdne (działki nr 1oraz 2),

o pylon reklamowy (działka nr 2),

o kontener (działka nr 2);

·      urządzeń budowlanych,

·    obiektów małej architektury.

Fragmenty wskazanych powyżej przyłączy mogą wykraczać poza obręb Gruntów.

Grunty mają i będą miały na dzień Transakcji charakter zabudowany, tj. na każdej z działek gruntu znajduje się przynajmniej jedna Budowla/Budynek.

Ponadto, Grunty nie stanowią gruntu rolnego, gruntów związanych z gospodarką leśną ani obszaru rewitalizacji zgodnie z ustawą z 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2024 r. poz. 278 ze zm.).

Budynek, Budowle oraz Grunty w dalszej części wniosku nazywane są łącznie jako: Nieruchomość.

W obrębie Gruntów mogą znajdować się także sieci przesyłowe w rozumieniu art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego. Sieci te nie są jednak własnością Sprzedającego, ale należą do gestorów mediów. Wobec tego, Sprzedający nie będzie ich właścicielem, ani też nie będzie posiadać prawa do rozporządzania tymi naniesieniami jako właściciel w rozumieniu przepisów dotyczących podatku VAT i w konsekwencji nie będą one przedmiotem Transakcji. Poza tym w obrębie Gruntów znajdują się przyłącza sieci ciepłowniczej, sieci energetycznej oraz sieci gazowej (niebędące własnością Sprzedającego).

Historia nabycia/wytworzenia Nieruchomości

Sprzedający nabył Grunty w 2011 r., a następnie zrealizował na nich inwestycję polegającą na wybudowaniu Budynku i Budowli z zamiarem wykorzystywania do czynności opodatkowanych podatkiem VAT polegających na wynajmie ich powierzchni do celów komercyjnych.

Pierwsze prace związane z realizacją inwestycji polegającej na budowie Budynku rozpoczęły się we wrześniu 2013 r. a zakończyły się w sierpniu 2015 r. (wtedy wówczas zostało wydane pozwolenie na użytkowanie w odniesieniu do większej części Budynku, natomiast pozostałe dwa pozwolenia na użytkowanie pozostałych części Budynku zostały wydane odpowiednio we wrześniu i październiku 2015 r.).

Wydatki Sprzedającego związane z budową Budynku zostały udokumentowane fakturami VAT wystawionymi przez generalnego wykonawcę (spółkę D. S.A.) oraz inne podmioty świadczące usługi związane z realizacją prac budowlanych, w tym prac adaptacyjnych. Sprzedający odliczył VAT naliczony udokumentowany przedmiotowymi fakturami.

Między faktycznym rozpoczęciem użytkowania całkowitej powierzchni Budynku i poszczególnych Budowli, a momentem realizacji planowanej Transakcji, upłynie okres przekraczający 2 lata. Ponadto, od momentu rozpoczęcia ich użytkowania Sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu ustawy o CIT, których wartość byłaby równa lub przewyższałaby 30% ich wartości.

Sprzedający wykorzystywał i wykorzystuje Nieruchomość dla celów działalności opodatkowanej VAT, polegającej na jej wynajmie (Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT). Uzupełniająco, Wnioskodawcy wskazują przy tym, iż pewne części Budynku (o przeznaczeniu pomocniczym/technicznym) bądź też Budowle mogą nie być - ze względu na swoją naturę - przeznaczone bezpośrednio pod wynajem na rzecz najemców. Takie powierzchnie/obiekty są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i - stanowiąc jej integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni na rzecz najemców (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Działalność Sprzedającego i posiadane aktywa

Aktualnie, powierzchnia w Budynku jest wynajmowana na podstawie zawartych umów najmu (dalej: Umowy Najmu”) i przewiduje się, że całość (lub blisko 100% powierzchni) pozostanie wynajęta na dzień zawarcia Transakcji. Wnioskodawcy wskazują, iż każda z części Budynku przeznaczonych do wynajmu została po raz pierwszy oddana do użytkowania ponad 2 lata przed dniem Transakcji.

W celu zapewnienia obsługi Nieruchomości i jej funkcjonowania zgodnie z przeznaczeniem, Sprzedający zawarł m.in. następujące umowy, których stroną będzie w dacie zawarcia Transakcji:

 i.       umowę o zarządzanie („Management Agreement”), obejmującą swoim zakresem szeroki zakres usług takich jak zarządzanie nieruchomością (property management), obsługa relacji z najemcami, obsługa księgowo-finansowa, wsparcie prawne itp. („Umowa o Zarządzanie”);

ii.      umowy serwisowe obejmujące m.in. umowę o usługi telekomunikacyjne i dostępu do Internetu, umowy na dostawę mediów (umowy dotyczące dystrybucji, dostawy energii elektrycznej, cieplnej, zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków, wywóz odpadów), umowy na usługi pielęgnacji i utrzymania roślinności, umowę w zakresie serwisu urządzeń i instalacji przeciwpożarowej oraz doradztwa w tym zakresie, umowę w zakresie zapewnienia ochrony i obsługi/serwisu systemu monitoringu Nieruchomości, umowę na sprzątanie i utrzymanie porządku w Budynku, umowę na wsparcie obsługi stacji ładowania pojazdów, umowę w zakresie usługi monitorowania stanu wolnych/zajętych miejsc parkingowych, (dalej łącznie jako: „Umowy Serwisowe”).

Sprzedający jest również stroną umów finansowania (w tym umowy kredytu bankowego oraz umów pożyczek zawartych z udziałowcem).

Zakres Transakcji

Sprzedający planuje przenieść na Kupującego Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi służącymi Nieruchomości oraz elementy wskazane w opisie zdarzenia przyszłego (poniżej), na podstawie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”). W celu zabezpieczenia zawarcia Umowy Sprzedaży Strony w dniu 17 grudnia 2025 r. zawarły umowę przedwstępną.

Zgodnie z założeniami, przedmiotem planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym Transakcji będą następujące elementy:

 i.         prawo użytkowania wieczystego Gruntów,

ii.        prawo własności Budynku, Budowli oraz pozostałej infrastruktury towarzyszącej (w tym: urządzenia budowlane i obiekty małej architektury),

iii.   prawo własności ruchomości i wyposażenia, koniecznych dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości,

iv.   prawa i obowiązki wynikające z istniejących Umów Najmu, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.; dalej: „KC”), jak również umów najmu, dla których przeniesienia konieczne będzie przeniesienie praw i obowiązków z tych umów – dotyczy to na przykład umów najmu dotyczących powierzchni, które na moment Transakcji nie zostaną wydane najemcom, względem których nie rozpoczął się okres najmu na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej (o ile takie umowy / powierzchnie wystąpią na dzień Transakcji), wraz z porozumieniami oraz umowami dodatkowymi z najemcami, jak również z umownymi zabezpieczeniami wykonania zobowiązań najemców na podstawie Umów Najmu (gwarancje, kaucje, poręczenia, oświadczenia o poddaniu się egzekucji) oraz obowiązki co do ich zwrotu lub rozliczenia,

v.       prawa i roszczenia wynikające z potencjalnych umów dotyczących prac wykończeniowych, które zostaną w całości wykonane przez Sprzedającego w okresie od zawarcia umowy przedwstępnej do zawarcia Umowy Sprzedaży, wraz z zabezpieczeniami takich praw i roszczeń (jeśli wystąpią),

vi.  prawa własności intelektualnej, w tym (i) autorskie prawa majątkowe do całej dokumentacji projektowej użytej w celu wybudowania Budynku i Budowli sporządzonej na podstawie umów z architektami lub wykonawcami, oraz (ii) wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie zależnych i osobistych praw autorskich do opracowań projektów i treści w mediach społecznościowych (wraz z właściwymi hasłami i loginami, jeśli są niezbędne), licencje i prawa ochronne na znaki towarowe zarejestrowane w Urzędzie (…) RP i używane w związku z Budynkiem: znak słowno-graficzny: „C”, zarejestrowany pod numerem (…) i znak słowny: „C”, zarejestrowany pod numerem (…), oraz wszelkie prawa, wierzytelności i roszczenia wobec architektów oraz innych twórców projektów i prawo własności dokumentacji wykonanej na podstawie umów z architektami,

vii.  prawa i roszczenia wynikające z umów z projektantami (architektami) i wykonawcami prac związanych z budową oraz modernizacją i robotami budowlanymi, w tym adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców, w tym prawa z rękojmi i gwarancji jakości udzielonych przez tych projektantów i wykonawców oraz z prawami do dostarczonych przez wykonawców i architektów zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych lub kwot zatrzymanych (kaucji), jeśli takie występują,

viii. przeniesie prawa do domen internetowych: „…” i „…” i serwera, na którym hostowane są te domeny, a także do wszystkich kont w mediach społecznościowych, co obejmuje przekazanie wszystkich haseł (kodów) oraz innych narzędzi bezpieczeństwa (jeśli dotyczy) niezbędnych w celu funkcjonowania tych domen i kont w mediach społecznościowych, oraz prawo do rejestracji kupującego (lub osoby wybranej przez Kupującego) jako użytkownika tych domen i kont w mediach społecznościowych,

ix.  wszystkie prawa (licencje) do oprogramowania oraz prawa i obowiązki wynikające z licencji i certyfikatów dotyczące oprogramowania, które jest lub ma być używane w związku z funkcjonowaniem Budynku, jeżeli są przenaszalne na Kupującego,

x.       dokumentacja dotycząca ww. elementów stanowiących przedmiot Transakcji (w tym np. dokumentacja prawna i techniczna związana z Nieruchomością związana ściśle z przedmiotem Transakcji),

xi.  przeniesienie praw do nakładów na cudzym gruncie (przy czym pozostają one poza zakresem niniejszego wniosku jako stanowiące w ocenie Stron świadczenie usług).

Sprzedający jest także stroną umowy zawartej z Miastem (…) (dalej: Miasto) dotyczącej zasad i warunków realizacji przebudowy drogi (dalej: Umowa Drogowa). Umowa Drogowa w zakresie realizacji całej inwestycji drogowej, jej rozliczenia, przekazania Miastu niezbędnej dokumentacji projektowej, przeniesienia na Miasto gwarancji i rękojmi dobrego wykonania została już w całości wykonana przez Sprzedającego. W ramach Umowy Drogowej Sprzedający zobowiązał się także do bieżącego utrzymania, w tym utrzymania zimowego, jedynie fragmentu inwestycji drogowej, tj. tzw. drogi serwisowej, służącej m.in. do dojazdu do Nieruchomości i to jedynie tak długo, jak ta droga serwisowa zapewnia wyłączną obsługę komunikacyjną Nieruchomości. Sprzedający zobowiązał się wobec Miasta, że przyszły nabywca Nieruchomości także przyjmie na siebie zobowiązanie do utrzymania drogi serwisowej, tak długo jak ten obowiązek będzie istnieć, zaś Kupujący potwierdził przejęcie tych obowiązków w podpisanej umowie przedwstępnej, wyłączając jednak wszelkie istniejące zobowiązania Sprzedającego związane z przenoszonymi prawami i obowiązkami.

Sprzedający jest również stroną umowy dotyczącej używania części nieruchomości znajdującej się w bezpośrednim sąsiedztwie Nieruchomości w celu zagospodarowania jej, stworzenia oraz utrzymywania na niej terenów parkowo-rekreacyjnych, z których może korzystać Sprzedający, a także jego najemcy, klienci, goście budynku, jak i osoby postronne. Zgodnie z założeniem Stron, prawa i obowiązki z powyższej umowy zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji lub Strony spowodują zawarcie przez Kupującego podobnej, nowej umowy z dotychczasowym kontrahentem Sprzedającego. Jeśli jednak zgoda właściciela sąsiedniej Nieruchomości na cesję praw i obowiązków z dotychczasowej umowy lub zawarcie nowej umowy z Kupującym nie zostanie uzyskana przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży, możliwe jest, że do wejścia przez Kupującego w stosunek umowny z dotychczasowym kontrahentem Sprzedającego dojdzie już po zawarciu Transakcji. Możliwy jest również scenariusz, w którym Kupujący nie nawiąże stosunku umownego z właścicielem przedmiotowej sąsiedniej działki.

Wnioskodawcy wskazują, że na Kupującego nie zostaną przeniesione inne niż wyżej wymienione składniki majątkowe, w tym należności oraz zobowiązania Sprzedającego. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia (w tym w drodze cesji) Umowy o Zarządzanie Nieruchomością.

Kupujący planuje zawrzeć własne umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz umowy serwisowe mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Zamiarem stron Transakcji jest, aby do dnia zamknięcia Transakcji lub około tego dnia Sprzedający wypowiedział te umowy i aby umowy te nie zostały przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji. W takim przypadku, po rozwiązaniu umów przez Sprzedającego, Kupujący zawrze nowe umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz umowy serwisowe, mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, z wybranymi przez siebie usługodawcami (przy czym, zgodnie z wolą Kupującego, mogą to być usługodawcy aktualnie posiadający umowy ze Sprzedającym na obsługę Nieruchomości). Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z mediów/usług dostarczanych na podstawie dotychczasowych Umów Serwisowych w celu zapewnienia ciągłości w dostawach usług i mediów do Nieruchomości. W takich przypadkach Kupujący będzie zobowiązany do zwrotu Sprzedającemu kosztów (bez żadnego narzutu lub marży) usług dostarczanych do Nieruchomości.

Nie można też wykluczyć, że wybrane Umowy Serwisowe staną się przedmiotem Transakcji, tj. prawa i obowiązki z tych umów zostaną przeniesione ze Sprzedającego na Kupującego. Taki wariant może wystąpić, np. z uwagi na terminy wypowiedzenia wybranych umów lub kary za ich przedterminowe rozwiązanie. Wnioskodawcy podkreślają przy tym, że taka sytuacja może potencjalnie dotyczyć wyłącznie wybranych Umów Serwisowych, a nie Umowy o Zarządzanie.

Dodatkowo, Wnioskodawcy nie wykluczają, że w stosunku do określonych umownie powierzchni w Budynku, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy (lub umów) gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie ubytku przychodów z wynajmu po stronie Kupującego. Świadczenia z tytułu umowy (lub umów) gwarancji czynszowej będą miały charakter wyrównania Kupującemu poziomu zakładanych przychodów z tytułu umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości w zakresie, w jakim Kupujący nie osiągnąłby zakładanego poziomu przychodów z wynajmu powierzchni w Budynku z uwagi na fakt, że część powierzchni w Budynku była niewynajęta lub nie generowałaby dochodów oczekiwanych przez Kupującego. Należy bowiem wskazać, że uzgodniona pomiędzy Zainteresowanymi cena za nabycie Nieruchomości oparta jest na założeniu, że Sprzedający zobowiązany jest doprowadzić do wynajęcia powierzchni w Budynku w całości, na warunkach komercyjnych (przy określonych stawkach czynszu), zaakceptowanych przez Kupującego. Dla pełnej jasności, Wnioskodawcy wskazują, że rozliczenia w zakresie gwarancji czynszowej wspomniane w niniejszym akapicie nie stanowią przedmiotu niniejszego Wniosku (i są wspomniane jedynie dla kompletności opisu zdarzenia przyszłego).

Jeśli określone w umowach najmu prace wykończeniowe/ulepszenia nie zostaną zakończone przez Sprzedającego do daty Transakcji, Sprzedający w ramach Transakcji zobowiąże się wykonać odpowiednie prace i podejmie inne odpowiednie działania konieczne do wykonania tych prac w terminach uzgodnionych w umowach najmu i umowie z Kupującym (dotyczy to również usunięcia wszelkich potencjalnych wad związanych z tymi pracami).

Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności:

1.  zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z Umów Najmu lub związane z Nieruchomością w taki sposób, że obciążają one Grunty lub prawo własności Budynku i Budowli,

2.  finansowanie związane z Nieruchomością, w tym umowy dotyczące finansowania, jak i wynikające z nich prawa i obowiązki,

3.  wierzytelności w stosunku do dłużników Sprzedającego związane z korzystaniem z Nieruchomości do daty Transakcji (zaległości najemców związane z opłatami czynszowymi i eksploatacyjnymi),

4.  rachunki bankowe i środki na rachunkach bankowych z wyjątkiem depozytów i kwot zatrzymanych jako zabezpieczenia Umów Najmu oraz zabezpieczenia gwarancji jakości udzielonych przez wykonawców,

5.  Umowa o Zarządzanie,

6.  księgi rachunkowe,

7.  firma Sprzedającego,

8.  ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości.

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego. Aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników na podstawie umów o pracę. Sprzedający zawarł natomiast umowy zlecenia z osobami zaangażowanymi w celu świadczenia usług wsparcia obsługi Budynku na miejscu. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, Sprzedający zapewni, aby wszystkie umowy wygasające do dnia 31 grudnia 2025 roku lub z tym dniem nie zostały przedłużone przez Sprzedającego, a wszelkie wciąż wiążące po tym dniu umowy zlecenia zostały przeniesione do podmiotu powiązanego ze Sprzedającym do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży (włącznie). Kupujący nie przejmie zatem praw i obowiązków z umów zlecenia zawartych przez Sprzedającego z osobami fizycznymi.

Zakładane jest, iż w ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Wnioskodawcami dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji) bez zaangażowania najemców.

Przedmiot Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Zbywana Nieruchomość stanowi składnik majątku oraz nie posiada i nie będzie posiadać na moment Transakcji własnej struktury w przedsiębiorstwie Sprzedającego, która byłaby zdolna, bez udziału innych elementów do prowadzenia działalności gospodarczej, tak jak samodzielne przedsiębiorstwo. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

Wnioskodawcy będą na moment planowanej transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT.

Wnioskodawcy złożyli w umowie przedwstępnej i powtórzą w Umowie Sprzedaży zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości i jednocześnie objętych Transakcją (zgodnie z art. 43 ust. 10, ust. 11 ustawy o VAT).

Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT, wystawioną przez Sprzedającego.

Po dokonaniu Transakcji Kupujący planuje wykorzystywać Nieruchomość do własnej działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu VAT, w tym prowadzenia działalności w zakresie najmu Nieruchomości. W celu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, Kupujący będzie podejmował działania pozwalające na prowadzenie tej działalności, w tym w szczególności będzie pozyskiwał aktywa i zawierał umowy, których nie uzyska w ramach Transakcji, w tym np. umowy finansowania, umowę w zakresie zarządzania Nieruchomością, umowy w zakresie usług zarządczych, umowy o obsługę techniczną, umowy o doradztwo prawne czy finansowe, umowy na dostawę mediów i usług itp.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.  Czy dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 2 ustawy o VAT?

2.  Czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

3.  Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1

Dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2

Dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym, jeżeli Wnioskodawcy złożą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia z VAT i wybierają opodatkowanie VAT to dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT.

Ad 3

Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Własne stanowisko w sprawie oceny

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 ustawy o VAT). Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Niemniej, w przepisach o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa towaru podlega zwolnieniu od podatku.

Tym samym, stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”).

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, kluczowe jest dokonanie wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP i będzie opodatkowana VAT.

Definicja przedsiębiorstwa

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego powszechnie akceptowany jest pogląd, iż – dla celów podatku VAT – pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ KC. Przy czym, jak podkreśla się w orzecznictwie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: NSA) z 20 kwietnia 2018 r., sygn. I FSK 1113/16), przy wykładni tego pojęcia kierować się przede wszystkim należy autonomią prawa podatkowego, z uwzględnieniem uwarunkowań wynikających z systemu prawa Unii Europejskiej.

W myśl art. 55¹ KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5.  koncesje, licencje i zezwolenia;

6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8.  tajemnice przedsiębiorstwa;

9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 55² KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo powinna obejmować wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ KC „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ KC. Niemniej, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że umożliwia realizację zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Ponadto, dla uznania danego zespołu składników majątkowych za przedsiębiorstwo niezbędne jest, by przekazane aktywa były wystarczające do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej. Za przedsiębiorstwo należy uznać już taki zespół składników majątku, który pozwala na prowadzenie niezależnej działalności gospodarczej, lecz oceny, czy dana transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa, należy dokonywać w odniesieniu do konkretnego przypadku. Takie podejście potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”), np. postanowienie TSUE z dnia 16 stycznia 2023 r. sygn. C-729/21.

Definicja ZCP

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż status ZCP posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

1.  jest wyodrębniony organizacyjnie,

2.  jest wyodrębniony finansowo,

3.  jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie) oraz

4.  mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

- co znajduje potwierdzenie w stanowisku organów podatkowych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora KIS: z 30 lipca 2025 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.411.2025.2.MG, z 12 marca 2025 r., sygn. 0114- KDIP1-3.4012.41.2025.3.LM, z 27 lutego 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.1.2025.2.KO, z 12 lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.857.2024.2.EW).

Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem składników w oparciu, o które nabywca może faktycznie kontynuować działalność sprzedającego.

Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną, wyodrębnienie organizacyjne polega na określeniu miejsca ZCP w strukturze organizacyjnej danego przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie to nie musi mieć charakteru wyodrębnienia prawnego, lecz może przybierać formę m.in. oddziału, biura, zakładu czy wydziału.

Do stwierdzenia wydzielenia organizacyjnego ZCP wystarczające jest jej wyodrębnienie faktyczne i materialne polegające na odrębnym określeniu przedmiotu jej działalności i przypisaniu do niej składników majątkowych pozwalających na jego realizowanie, tak aby ZCP mogła funkcjonować samodzielnie, niezależnie od pozostałych części przedsiębiorstwa oraz zespołu pracowników, który wykonuje przypisane do danej jednostki zadania.

Organy wskazują m.in., że: organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa (por. interpretacja Dyrektora KIS z 16 września 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.455.2025.4.ASZ).

Wyodrębnienie finansowe polega natomiast na wyodrębnieniu podstawowych informacji o sytuacji finansowej i majątkowej ZCP i tym samym możliwości przyporządkowania jej przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Zatem w celu spełnienia warunku wyodrębnienia finansowego nie jest konieczne istnienie samodzielności finansowej ZCP.

Przez wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć zdolność ZCP do realizacji określonych zadań gospodarczych w sposób niezależny od przedsiębiorstwa. Tym samym, aby uznać ZCP za wyodrębnioną funkcjonalnie musi ona stanowić funkcjonalnie odrębną całość tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego podejmowania działań gospodarczych.

Powyższe kryteria uznania przedmiotu transakcji za ZCP są zbieżne z objaśnieniami Ministra Finansów z 11 grudnia 2018 r. w sprawie konsekwencji podatkowych w podatku od towarów i usług nabywania tzw. nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia MF”).

Zgodnie z Objaśnieniami MF, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uwzględnić należy następujące okoliczności:

 i.       zamiar kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii.      faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Objaśnienia MF dają również wskazówki interpretacyjne odnośnie oceny stopnia możliwości kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej przez sprzedającego. W tym celu należy ustalić, czy poza standardowymi elementami, typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, czyli między innymi: gruntu, budynków, budowli, infrastruktury technicznej jak również praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu, na nabywcę przenoszone są wszystkie poniżej wskazane elementy:

1.    prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę   przenoszonej nieruchomości, o ile sprzedający korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

2.    umowy o zarządzanie nieruchomością;

3.    umowy zarządzania aktywami;

4.    należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Ponadto, w świetle Objaśnień MF: za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

Mając na uwadze powyższe oraz zakres i cel Transakcji, w ocenie Wnioskodawców, przedmiot Transakcji nie spełnia definicji przedsiębiorstwa ani ZCP.

W szczególności Nieruchomość nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP, ponieważ nie jest wyodrębniona organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

W ramach Transakcji na Kupującego nie będą przenoszone prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego kluczowych umów, w szczególności Umowy o Zarządzanie, Umów Serwisowych (z zastrzeżeniem ewentualnych wyjątków, o których mowa w opisie zdarzenia przyszłego), umów finansowania dłużnego itp.

Dodatkowo, na Kupującego nie zostaną przeniesione zobowiązania Sprzedającego oraz wierzytelności pieniężne Sprzedającego, w tym elementy takie jak: środki pieniężne, rachunki bankowe, księgi rachunkowe i dokumenty związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Sprzedającego, z wyjątkiem dokumentów związanych z Nieruchomością, wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego.

Należy zatem zauważyć, że przedmiotem Transakcji są standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych podlegających opodatkowaniu VAT. Intencją stron nie jest przeniesienie innych składników majątkowych.

Biorąc pod uwagę powyższe, zespół składników będący przedmiotem planowanej Transakcji nie zawiera składników pozwalających na kontynuowanie przez Kupującego działalności gospodarczej realizowanej przez Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki majątkowe nabyte w wyniku Transakcji.

Kupujący będzie zmuszony do zaangażowania innych środków materialnych, jak i niematerialnych celem prowadzenia działalności gospodarczej w ramach której będzie wykorzystywać przedmiot Transakcji. W tym celu Kupujący będzie musiał:

-     zaangażować inne składniki majątku, w tym wartości niematerialne, środki pieniężne oraz

-     podjąć dodatkowe działania niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w szczególności zawrzeć własne umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz pozostałe umowy serwisowe.

Podsumowując, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ KC ani ZCP w myśl definicji zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Powyższe oznacza, że do wskazanej Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki VAT, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W rezultacie, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntów będzie podlegać opodatkowaniu VAT na takich samych zasadach jak dostawa Budynku i Budowli.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niemniej, biorąc pod uwagę, że Budynek i Budowle nie był wykorzystywane w żadnym okresie do celów działalności zwolnionej z VAT, art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w analizowanej sprawie.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

1.  wybudowaniu lub

2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej.

W wyroku z 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie TSUE stwierdził, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli ma miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

Przedmiotem Transakcji, oprócz Budynku, będą również znajdujące się na Gruntach Budowle, które służą jego prawidłowemu funkcjonowaniu.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, między faktycznym rozpoczęciem użytkowania całkowitej powierzchni Budynku i poszczególnych Budowli, a momentem realizacji planowanej Transakcji, upłynie okres przekraczający 2 lata (pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane w 2015 r.). Dodatkowo, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku oraz Budowli (w rozumieniu ustawy o CIT), których wartość byłaby równa lub przekraczałaby 30% ich wartości. W ocenie zainteresowanych, opierając się na definicji „pierwszego zasiedlenia”, powyższe oznacza, że w odniesieniu do Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości pierwsze zasiedlenie nastąpiło ponad 2 lata przed Transakcją.

Tym samym, w związku z tym, że dostawa Budynku i Budowli w ramach Transakcji nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli, powinna ona podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jedynie tytułem uzupełnienia, na powyższą konkluzję nie powinno wpłynąć ewentualne uznanie, że którekolwiek z obiektów klasyfikowanych przez Sprzedającego jako budowle stanowią w istocie urządzenia budowlane bądź części składowe budynku bądź innych budowli. Nawet bowiem gdyby taka sytuacja miała miejsce, takie obiekty powinny dzielić traktowanie VAT tego budynku lub budowli, do którego przynależą funkcjonalnie. Tym samym, z praktycznego punktu widzenia, w dalszym ciągu prawidłową pozostawałaby główna konkluzja, że dostawa wszystkich obiektów wchodzących w skład Nieruchomości powinna podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z kolei z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

-     w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

-     dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Omawiane zwolnienie (tj. wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT) nie znajdzie jednak zastosowania do dostawy Budynku i Budowli, gdyż, jak wskazano wyżej, dostawa ta spełniać będzie warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji z tegoż zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W myśl tego przepisu podatnicy mogą zrezygnować ze zwolnienia z VAT wskazanego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT oraz

2.  złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak zaznaczono powyżej, zarówno Sprzedający jak i Kupujący, będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT. Ponadto, Sprzedający i Kupujący złożyli w umowie przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT) i tym samym wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. Strony powtórzą to oświadczenie w Umowie Sprzedaży.

Biorąc pod uwagę powyższe, dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym, jeżeli Wnioskodawcy złożą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia z VAT i wybierają opodatkowanie VAT to dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT.

Ad 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od VAT).

Kupujący na dzień Transakcji będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w Polsce i zamierza wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT.

Jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ponadto, zgodnie z uzasadnieniem do pytania nr 2, Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu VAT (na skutek złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT), zatem okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl których podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca w analizowanej sprawie.

Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). Nieruchomość będzie po Transakcji wynajmowana przez Kupującego. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT.

W świetle powyższego, w ocenie Zainteresowanych po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i skutecznym złożeniu oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, w ocenie Wnioskodawców, Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług lub dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 ustawy o VAT).

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanej Nieruchomości, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji.

Jak natomiast wynika z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym powstanie po stronie Kupującego prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, kwota podatku należnego będzie niższa niż kwota podatku naliczonego, wówczas po stronie Kupującego istnieć będzie prawo do zwrotu różnicy na jego rachunek bankowy.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, natomiast w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług z uwagi, jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-     zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-     faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b)  umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)  umowy zarządzania aktywami;

d)  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że:

Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1122.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, prowadzącym działalność m.in.: zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek

A. sp. z o.o. (Kupujący) zamierza kupić od B. sp. z o.o. (Sprzedający) Nieruchomość, na którą składają się:

1.  prawo użytkowania wieczystego działek gruntu położonych w (…), w obrębie (…) o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2,

2.  prawo własności budynku biurowego z częścią handlowo-usługową wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, zlokalizowanego na Gruntach, składającego się z 5 kondygnacji nadziemnych oraz 3 kondygnacji podziemnych (parking), określanego nazwą „C”, o powierzchni użytkowej wynoszącej około 65 tys. m²,

3.  prawo własności infrastruktury towarzyszącej w postaci m.in.:

·      budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm., dalej: Prawo budowlane), obejmujących m.in.:

o     przyłącze sieci teletechnicznej (działka 2),

o przyłącza do sieci wodnej (działka nr 2) i sieci kanalizacyjnej (działka nr 2),

o system oświetlenia terenu (działki nr 1oraz 2),

o utwardzone place manewrowo-postojowe (działki nr 1oraz 2),

o ciągi pieszo-jezdne (działki nr 1oraz 2),

o pylon reklamowy (działka nr 2),

o kontener (działka nr 2);

·      urządzeń budowlanych,

·      obiektów małej architektury.

Grunty mają i będą miały na dzień Transakcji charakter zabudowany, tj. na każdej z działek gruntu znajduje się przynajmniej jedna Budowla/Budynek.

Przedmiotem Transakcji, oprócz prawa użytkowania wieczystego Gruntów i prawa własności Budynku, Budowli oraz pozostałej infrastruktury towarzyszącej (w tym urządzenia budowlane i obiekty małej architektury), będą również:

-     prawo własności ruchomości i wyposażenia, koniecznych dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości,

-     prawa i obowiązki wynikające z istniejących Umów Najmu, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.; dalej: „KC”), jak również umów najmu, dla których przeniesienia konieczne będzie przeniesienie praw i obowiązków z tych umów – dotyczy to na przykład umów najmu dotyczących powierzchni, które na moment Transakcji nie zostaną wydane najemcom, względem których nie rozpoczął się okres najmu na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej (o ile takie umowy/powierzchnie wystąpią na dzień Transakcji), wraz z porozumieniami oraz umowami dodatkowymi z najemcami, jak również z umownymi zabezpieczeniami wykonania zobowiązań najemców na podstawie Umów Najmu (gwarancje, kaucje, poręczenia, oświadczenia o poddaniu się egzekucji) oraz obowiązki co do ich zwrotu lub rozliczenia,

-     prawa i roszczenia wynikające z potencjalnych umów dotyczących prac wykończeniowych, które zostaną w całości wykonane przez Sprzedającego w okresie od zawarcia umowy przedwstępnej do zawarcia Umowy Sprzedaży, wraz z zabezpieczeniami takich praw i roszczeń (jeśli wystąpią),

-     prawa własności intelektualnej, w tym (i) autorskie prawa majątkowe do całej dokumentacji projektowej użytej w celu wybudowania Budynku i Budowli sporządzonej na podstawie umów z architektami lub wykonawcami, oraz (ii) wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie zależnych i osobistych praw autorskich do opracowań projektów i treści w mediach społecznościowych (wraz z właściwymi hasłami i loginami, jeśli są niezbędne), licencje i prawa ochronne na znaki towarowe zarejestrowane w Urzędzie Patentowym RP i używane w związku z Budynkiem: znak słowno-graficzny: „C”, zarejestrowany pod numerem R.292347 i znak słowny: „C”, zarejestrowany pod numerem R.292348, oraz wszelkie prawa, wierzytelności i roszczenia wobec architektów oraz innych twórców projektów i prawo własności dokumentacji wykonanej na podstawie umów z architektami,

-     prawa i roszczenia wynikające z umów z projektantami (architektami) i wykonawcami prac związanych z budową oraz modernizacją i robotami budowlanymi, w tym adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców, w tym prawa z rękojmi i gwarancji jakości udzielonych przez tych projektantów i wykonawców oraz z prawami do dostarczonych przez wykonawców i architektów zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych lub kwot zatrzymanych (kaucji), jeśli takie występują,

-     prawa do domen internetowych: „…” i „…” i serwera, na którym hostowane są te domeny, a także do wszystkich kont w mediach społecznościowych, co obejmuje przekazanie wszystkich haseł (kodów) oraz innych narzędzi bezpieczeństwa (jeśli dotyczy) niezbędnych w celu funkcjonowania tych domen i kont w mediach społecznościowych, oraz prawo do rejestracji kupującego (lub osoby wybranej przez Kupującego) jako użytkownika tych domen i kont w mediach społecznościowych,

-     wszystkie prawa (licencje) do oprogramowania oraz prawa i obowiązki wynikające z licencji i certyfikatów dotyczące oprogramowania, które jest lub ma być używane w związku z funkcjonowaniem Budynku, jeżeli są przenaszalne na Kupującego,

-     dokumentacja dotycząca ww. elementów stanowiących przedmiot Transakcji (w tym np. dokumentacja prawna i techniczna związana z Nieruchomością związana ściśle z przedmiotem Transakcji),

-     prawa do nakładów na cudzym gruncie (przy czym pozostają one poza zakresem niniejszego wniosku jako stanowiące w ocenie Stron świadczenie usług).

Ponadto, w obrębie Gruntów mogą znajdować się także sieci przesyłowe w rozumieniu art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego. Sieci te nie są jednak własnością Sprzedającego, ale należą do gestorów mediów. Sprzedający nie będzie ich właścicielem, ani też nie będzie posiadać prawa do rozporządzania tymi naniesieniami jako właściciel w rozumieniu przepisów dotyczących podatku VAT i w konsekwencji nie będą one przedmiotem Transakcji. Poza tym w obrębie Gruntów znajdują się przyłącza sieci ciepłowniczej, sieci energetycznej oraz sieci gazowej - niebędące własnością Sprzedającego. Sprzedający jest także stroną umowy z Miastem (…) dotyczącej realizacji przebudowy drogi, która została przez niego w całości wykonana i rozliczona. Jedynym aktualnym zobowiązaniem pozostaje obowiązek bieżącego utrzymania drogi serwisowej, w tym utrzymania zimowego, obowiązujący wyłącznie do czasu, gdy droga ta zapewnia wyłączną obsługę komunikacyjną nieruchomości. Zobowiązanie to ma zostać przejęte przez Kupującego, co zostało potwierdzone w umowie przedwstępnej, z wyłączeniem dotychczasowych zobowiązań Sprzedającego.

Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności:

1.  zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z Umów Najmu lub związane z Nieruchomością w taki sposób, że obciążają one Grunty lub prawo własności Budynku i Budowli,

2.  finansowanie związane z Nieruchomością, w tym umowy dotyczące finansowania, jak i wynikające z nich prawa i obowiązki,

3.  wierzytelności w stosunku do dłużników Sprzedającego związane z korzystaniem z Nieruchomości do daty Transakcji (zaległości najemców związane z opłatami czynszowymi i eksploatacyjnymi),

4.  rachunki bankowe i środki na rachunkach bankowych z wyjątkiem depozytów i kwot zatrzymanych jako zabezpieczenia Umów Najmu oraz zabezpieczenia gwarancji jakości udzielonych przez wykonawców,

5.  umowa o Zarządzanie,

6.  księgi rachunkowe,

7.  firma Sprzedającego,

8.  ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości.

Państwa wątpliwości w sprawie w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niewyłączoną z opodatkowania tym podatkiem.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, takich jak firma Zbywcy, księgi rachunkowe, zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub związane z Nieruchomością, finansowanie związane z Nieruchomością, wierzytelności w stosunku do dłużników Sprzedającego oraz ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości. W skutek transakcji nie nastąpi także przejęcie zakładu Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników). Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana przez Sprzedającego sprzedaż na Państwa rzecz Nieruchomości nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Ponadto przedmiotem Transakcji nie będą m.in. zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe, finasowanie związane z Nieruchomością, rachunki bankowe, umowa o zarządzanie czy ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości oraz firma Sprzedającego.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że Przedmiot Transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Kupującego nie będzie umożliwiał Kupującemu kontynuacji działalności gospodarczej, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Jak bowiem Państwo wskazali, w celu prowadzenia działalności gospodarczej, w zakresie najmu, Kupujący będzie podejmował działania pozwalające na prowadzenie tej działalności, w tym w szczególności będzie pozyskiwał aktywa i zawierał umowy, których nie nabędzie w ramach transakcji.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie – należy zgodzić się z Państwem – że planowana przez Sprzedającego dostawa Nieruchomości, nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym, przedmiotowa Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również tego, czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opcji opodatkowania, a konsekwencji dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-     przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest, wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 235 Kodeksu Cywilnego:

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1-4 i 9 ustawy Prawo budowlane:

Z okoliczności wskazanych przez Państwa wynika, że planowana transakcja dotyczyć będzie prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o nr 1 i 2 oraz prawa własności budynku biurowego z częścią handlową-usługową wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, zlokalizowanego na Gruntach, składającego się z 5 kondygnacji nadziemnych oraz 3 kondygnacji podziemnych (parking), określanego nazwą „C”, oraz prawa własności infrastruktury towarzyszącej w postaci m.in.:

·      budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm. dalej: Prawo budowlane), obejmujących m.in.:

- przyłącze sieci teletechnicznej (działka 2),

- przyłącza do sieci wodnej (działka nr 2) i sieci kanalizacyjnej (działka nr 2),

- system oświetlenia terenu (działki nr 1 oraz 2),

- utwardzone place manewrowo-postojowe (działki nr 1 oraz 2),

- ciągi pieszo-jezdne (działki nr 1 oraz 2),

- pylon reklamowy (działka nr 2),

- kontener (działka nr 2);

·      urządzeń budowlanych,

·      obiektów małej architektury.

Ponadto wskazali Państwo, że w obrębie Gruntów mogą znajdować się również sieci przesyłowe w rozumieniu art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego. Sieci te nie są jednak własnością Sprzedającego, lecz należą do gestorów mediów, a Sprzedający nie jest i nie będzie ich właścicielem. Nie posiada i nie będzie posiadał prawa do rozporządzania tymi naniesieniami jak właściciel, w związku z czym nie będą one przedmiotem Transakcji. Dodatkowo w obrębie Gruntów znajdują się przyłącza sieci ciepłowniczej, energetycznej oraz gazowej, które również nie stanowią własności Sprzedającego.

Należy tu przywołać art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

‒    grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

‒    budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

‒    części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 i 2 k.c.:

Jak stanowi art. 48 k.c.:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Stosownie do art. 49 § 1 ustawy k.c.:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce/działkach części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że:

jednak jednocześnie zastrzegł, że:

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W niniejszej sprawie mamy do czynienia ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego działek nr 1i 2, na których mogą znajdować się sieci przesyłowe oraz przyłącza sieci ciepłowniczej, energetycznej i gazowej, które nie stanowią własności Sprzedającego i nie będą objęte transakcją.

Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na działkach nr 1i 2 ww. sieci nie są własnością Sprzedającego, nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy prawa użytkowania wieczystego działek nr 1i 2 wraz ze znajdującymi się na nich sieciami. To podmioty trzecie, a nie Sprzedający jako zbywający znajdują się w faktycznym posiadaniu ww. sieci. Zatem dostawa infrastruktury technicznej w postaci sieci przesyłowych oraz przyłączy do sieci ciepłowniczej, energetycznej i gazowej nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy i tym samym nie będzie przedmiotem Transakcji.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do Budynku, Budowli posadowionych na Gruncie miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Sprzedający nabył Grunty w 2011 r., a następnie zrealizował na nich inwestycję polegającą na wybudowaniu Budynku i Budowli z zamiarem wykorzystywania do czynności opodatkowanych podatkiem VAT polegających na wynajmie ich powierzchni do celów komercyjnych.

Między faktycznym rozpoczęciem użytkowania całkowitej powierzchni Budynku i poszczególnych Budowli, a momentem realizacji planowanej Transakcji, upłynie okres przekraczający 2 lata. Ponadto, od momentu rozpoczęcia ich użytkowania Sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, których wartość byłaby równa lub przewyższałaby 30% ich wartości.

Sprzedający wykorzystywał i wykorzystuje Nieruchomość dla celów działalności opodatkowanej VAT, polegającej na jej wynajmie (Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT). Wskazali Państwo, że pewne części Budynku (o przeznaczeniu pomocniczym/technicznym) bądź też Budowle mogą nie być - ze względu na swoją naturę - przeznaczone bezpośrednio pod wynajem na rzecz najemców. Takie powierzchnie/obiekty są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i - stanowiąc jej integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni na rzecz najemców (podlegającej opodatkowaniu VAT). Aktualnie, powierzchnia w Budynku jest wynajmowana na podstawie zawartych umów najmu (dalej: Umowy Najmu”) i przewiduje się, że całość (lub blisko 100% powierzchni) pozostanie wynajęta na dzień zawarcia Transakcji. Każda z części Budynku przeznaczonych do wynajmu została po raz pierwszy oddana do użytkowania ponad 2 lata przed dniem Transakcji.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa Budynku i Budowli znajdujących się na działkach nr 1i 2 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – Budynek i Budowle zostały już zasiedlone. Ponadto, jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, w stosunku do Budynku i Budowli posadowionych na ww. działkach, na dzień zawarcia planowanej Transakcji upłynie co najmniej 2 lata od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy po ich wybudowaniu lub ulepszeniu.

Należy wskazać, że urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług.

Tym samym urządzenia budowlane, które znajdują się na Nieruchomości i będą przedmiotem Transakcji stanowią urządzenie techniczne związane z obiektami budowlanymi zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którymi są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT/zwolnienia z opodatkowania dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie w ramach Transakcji prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr 1i 2, na którym ww. Budynek i Budowle wraz z urządzeniami są posadowione, będą zwolnione od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, sprzedaż Budynku, Budowli i urządzeń budowlanych posadowionych na działkach nr 1 i 2 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowana Transakcja sprzedaży Budynku, Budowli i urządzeń budowlanych położonych na Gruntach będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Ponadto, jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy skutecznym spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków i budowli.

W opisie sprawy wskazano, że zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są i na dzień Transakcji będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Sprzedający oraz Kupujący w umowie sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego złożą zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W konsekwencji dostawa ww. Budynku, Budowli, urządzeń budowlanych oraz Gruntów – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Przedmiotem Transakcji będą również naniesienia, które są obiektami małej architektury. W tej sytuacji jako obiekty niewskazane w przepisach art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy (odnoszących się do budynków, budowli lub ich części), nie podlegają one analizie w zakresie możliwości zastosowania do nich ww. zwolnień od podatku.

Należy jednak mieć na uwadze zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość (a zatem również wskazane we wniosku obiekty małej architektury) nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Zatem dostawa obiektów małej architektury, które mogą znajdować się na Nieruchomości i będą przedmiotem Transakcji nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, gdyż nie jest spełniona jedna z przesłanek, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości, tj. Budynku, Budowli i urządzeń budowlanych znajdujących się na działkach nr 1i 2 będzie zwolniona z podatku VAT. Przy czym w związku z rezygnacją ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy sprzedaż ta będzie opodatkowana. Opodatkowana będzie również sprzedaż obiektów małej architektury (bez możliwości zwolnienia z podatku ich dostawy).

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem należnym, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Wskazali Państwo, że Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do świadczenia usług najmu Nieruchomości.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji, gdy Strony Transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Budynku, Budowli i urządzeń budowlanych korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku. Opodatkowana będzie również dostawa obiektów małej architektury (bez możliwości zwolnienia z podatku ich dostawy).

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Tym samym, w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie miał również prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1-3 dotyczących podatku od towarów i usług. W zakresie pytania nr 4 dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zwrot nadpłaty

Zgodnie z art. 14f § 2b Ordynacji podatkowej:

W myśl art. 14r § 4 Ordynacji podatkowej:

Przedmiotowy wniosek z 23 grudnia 2025 r. dotyczy podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych i dwóch Zainteresowanych, zatem opłata od złożonego wniosku wspólnego w tym przypadku wynosi 480 zł.

22 grudnia 2025 r. dokonali Państwo łącznej wpłaty w wysokości 640 zł tytułem opłaty za wniosek wspólny o wydanie interpretacji ind. dla A. (NIP …) i B. (NIP …). W związku tym, że całkowita opłata od niniejszego wniosku wynosi 480 zł, kwota 160 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według Państwa dyspozycji na rachunek, z którego dokonano opłaty za wniosek.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.