Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.1047.2025.2.MKA

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie ustalenia, czy:

• świadczone przez Państwa na zlecenie Zarządcy/Zarządców Wspólnot mieszkaniowych usługi opisane w pkt 5 wniosku stanowią usługę podlegającą zwolnieniu od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (pytanie nr 1);
• w sytuacji świadczenia przez Państwa na zlecenie Zarządcy/Zarządców wyłącznie usług opisanych w pkt 5 lit. a, l, m, n tj. prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, sporządzanie sprawozdania wspólnoty, w którym przedstawione są koszty i przychody wspólnoty oraz wynik gospodarki zasobami mieszkaniowymi (wynik na eksploatacji i funduszu remontowym), przygotowanie projektów planów gospodarczych, w tym analiza wydatków Wspólnoty, rozliczanie kosztów dostawy mediów indywidualnych do lokali (centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki) zgodnie z obowiązującymi przepisami ustaw oraz regulaminami wspólnoty) zachowane zostaną warunki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (pytanie nr 2).

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 12 lutego 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

1)  Wnioskodawcą jest A. Sp. z o.o., (dalej: jako Wnioskodawca), z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Spółka została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym. Posiada status polskiego rezydenta podatkowego w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: „ustawa o CIT”).

2)  W ramach działalności gospodarczej Wnioskodawca świadczy usługi na zlecenie zarządców Wspólnot mieszkaniowych wspomagając ich pod względem wykonywania czynności związanych z zarządzaniem nieruchomościami, w tym rozliczeń Wspólnot, przy czym Wnioskodawca robi to wyłącznie na rzecz tych zarządców wspólnot mieszkaniowych, którym Wspólnoty powierzyły wykonywanie usług zarządzania lub administrowania nieruchomościami (dalej: Zarządcy). Z kolei Wnioskodawca wykonuje swoje usługi wyłącznie na rzecz tych Zarządców, którzy zlecili Wnioskodawcy wykonywanie usług, o których mowa poniżej.

3)  Wnioskodawca świadczy usługi na rzecz podmiotów stanowiących zarządców, o których mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: ustawa o własności lokali), w tym usługi prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, zgodnie z ustawą o własności lokali, która zgodnie z art. 29 stanowi, że: „zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.”

4)  Innymi słowy, jeżeli wspólnota mieszkaniowa powierzy zarząd wspólnotą osobie fizycznej lub osobie prawnej (Zarządcy), a taki zarządca zleci Wnioskodawcy wykonanie części, lub całości zarządzania nieruchomością (m.in. tej części, o której mowa w pkt 3 powyżej), wówczas Wnioskodawca będzie na zlecenie takiego Zarządcy świadczył usługi opisane w pkt 5 poniżej. Następnie, Wnioskodawca będzie wystawiał fakturę takiemu Zarządcy, a taki Zarządca będzie za świadczone usługi wystawiał fakturę Wspólnocie.

5)  W ramach usług, o których mowa w pkt 3 powyżej, Wnioskodawca wykonuje między innymi następujące czynności:

a)  prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,

b)  wprowadzanie wszystkich zmian do sytemu, dotyczących właścicieli lokali (np.: zmiana ilości osób, zmiana norm zużycia wody, zmiana stawek na budynku),

c)  prowadzenie korespondencji z właścicielami, zarówno mailowej, jak i telefonicznej, dotyczącej zagadnień związanych z zarządzaniem daną nieruchomością,

d)  wysyłanie powiadomień o opłatach oraz wszystkich innych zawiadomień dla właścicieli związanych z obsługą nieruchomości, w tym powiadomień o uchwałach Wspólnoty, informacji o zebraniach Właścicieli, obowiązkowych przeglądach technicznych, itp.,

e)  obsługa „zgłoszeń” od właścicieli - widoczne w systemie administracyjno-księgowym,

f)   przejmowanie dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej od poprzedniego Administratora,

g)  wydawanie poświadczeń bądź zaświadczeń właścicielom lokali, między innymi o braku zaległości w opłatach za lokal do sprzedaży lokalu, zaświadczenia o wpłatach na fundusz remontowy związane z „ulgą na zabytki” itp.,

h)  przygotowywanie dokumentacji windykacyjnej należności od poszczególnych członków wspólnoty,

i)    opracowanie zgodnie z obowiązującymi przepisami regulaminów dotyczących rozliczeń wspólnoty z jej członkami,

j)    zapewnianie obsługi ekonomiczno-finansowej poprzez naliczanie opłat dla właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy i media oraz pożytki i inne przychody wspólnoty,

k)  realizowanie w imieniu wspólnoty obowiązków finansowo-skarbowych,

l)    sporządzanie sprawozdania wspólnoty, w którym przedstawione są koszty i przychody wspólnoty oraz wynik gospodarki zasobami mieszkaniowymi (wynik na eksploatacji i funduszu remontowym),

m)przygotowanie projektów planów gospodarczych, w tym analiza wydatków Wspólnoty,

n)  rozliczanie kosztów dostawy mediów indywidualnych do lokali (centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki) zgodnie z obowiązującymi przepisami ustaw oraz regulaminami wspólnoty,

o)  uczestnictwo w spotkaniach z członkami zarządów wspólnot, jak i z jej właścicielami,

p)  wdrażanie nowych przepisów i zmian dotyczących ustaw: - ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r., - ustawa Prawo energetyczne z 10 kwietnia 1997 r., - ustawa z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorczym odprowadzaniu ścieków, - ustawa o odpadach z 14 grudnia 2012 r., - ustawa z 11 maja 2001 r. „Prawo o miarach” - Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, - Rozporządzenie Ministra Gospodarki, pracy i polityki społecznej z 2 kwietnia 2004 r. w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych.

q)  archiwizowanie dokumentów Wspólnoty.

6)  Sprawy księgowe takie jak: sporządzanie listy płac, obsługa kadrowo-płacowa i wystawianie odpowiednich deklaracji zlecane będzie biurom rachunkowym.

7)  W ramach zleceń przyjmowanych przez Wnioskodawcę, w zależności od szczególnych potrzeb, Zleceniodawcy, czynności mogą być ograniczone do tylko kilku, lub nawet jednej z wymienionych wyżej czynności (np. jedynie tych opisanych w pkt 5 lit. a, l, m, n). Praktyka branży wskazuje jednak na to, że w zdecydowanej większości przypadków Zleceniodawcy będą wymagać od Wnioskodawcy wykonywania wszystkich, lub większości wymienionych powyżej czynności.

8)  Prowadzenia pozaksięgowej ewidencji, o której mowa w pkt 5 lit. a, nie podlega pod przepisy ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1)  Czy z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź: Wnioskodawca, nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

2)  Pełny (7-cyfrowy) symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) z roku 2015 dla świadczonej/świadczonych przez Państwa usługi/usług na zlecenie Zarządców Wspólnot mieszkaniowych - zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2025 r. poz. 1829), zwanym dalej rozporządzeniem?

Odpowiedź: 68.32.11.0 - Usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności, przy czym jak zostało wskazane we wniosku, może się okazać, że dla części podmiotów Wnioskodawca wykonywać będzie wyłącznie część usług objętych ww. grupowaniem, a dla części wszystkie. Choć jeśli Organ uzna, że opisane czynności nie podlegają pod ww. klasyfikację, to proszę o wskazanie prawidłowej.

3)  Czy usługi świadczone przez Państwa na zlecenie Zarządcy/Zarządców dotyczą wyłącznie lokali mieszkalnych, czy też innych lokali (jakich)?

Odpowiedź: Usługi będą wykonywane dla nieruchomości mieszkalnych, w tym obejmujących lokale mieszkalne oraz części wspólne.

4)  Czy zawarli Państwo z Zarządcą/Zarządcami Wspólnot mieszkaniowych jedną umowę zlecenie na wykonywane przez Państwa usługi na zlecenie, czy też odrębne umowy na każde lub niektóre z poszczególnych świadczeń opisanych w pkt 5 wniosku? Jeśli zawierane są odrębne umowy, należy wskazać na które czynności/usługi? Czy odrębna umowa obejmuje wymienione czynności w pkt 5 lit. a, l, m, n?

Odpowiedź: Będzie zawierana jedna umowa.

5)  Czy w ramach umowy zlecenie zawartej z Zarządcą/Zarządcami Wspólnot mieszkaniowych dokonują Państwo wyceny nieruchomości, wykonują czynności związane z utrzymaniem porządku w budynkach, włączając sprzątanie wnętrz, dokonywali konserwacji i drobnych napraw, usuwania śmieci oraz świadczyli usługi ochrony sklasyfikowane w PKWiU pod symbolem: 81.10.10.0?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie będzie wykonywał czynności opisanych w tym pytaniu.

6)  Co jest głównym (zasadniczym) celem usług świadczonych przez Państwa na zlecenie Zarządcy/Zarządców Wspólnot mieszkaniowych?

Odpowiedź: Wnioskodawca zamierza świadczyć usługi na zlecenie Wspólnoty, które wspomogą Wspólnotę w zarządzaniu nieruchomościami w zakresie wewnętrznych rozliczeń. W praktyce nie da się zarządzać nieruchomością bez wsparcia wskazanego w pkt 5 w prawidłowy sposób.

7)  Czy z zawartej umowy zlecenia na wykonywanie przez Państwa usług na rzecz Zarządcy/Zarządców wynika, że Zarządca/Zarządcy nabywa od Państwa jedną kompleksową usługę, na którą będą się składać wszystkie opisane czynności w pkt 5, czy też Zarządca/Zarządcy może nabywać od Państwa poszczególne czynności?

Odpowiedź: Co do zasady Wnioskodawca będzie sprzedawał jedną usługę kompleksową, ale Wnioskodawca nie może wykluczyć, że któraś ze wskazanych czynności w pkt 5 nie będzie wykonywana, ponieważ nie będzie potrzeby jej wykonywania bądź Zleceniodawca będzie ją wykonywał osobiście.

8)  Czy zawsze wykonują Państwo usługi opisane w pkt 5 lit. a, l, m, n razem z pozostałymi usługami wymienionymi w pkt 5, czy też wykonują je Państwo odrębnie niezależnie od pozostałych usług opisanych w pkt 5, z czego wynika konieczność odrębnego świadczenia usług wymienionych w pkt 5 lit. a, l, m, n?

Odpowiedź: Wnioskodawca planuje je wykonywać razem z pozostałymi czynnościami, ale nie może wykluczyć, że przy świadczeniu usług dana czynność nie będzie wykonywana, gdyż nie będzie na nią zapotrzebowania bądź Zleceniodawca sam ją wykona. Na tym etapie Wnioskodawca negocjuję umowy, z których wynika, że dla części podmiotów Wnioskodawca będzie wykonywał wszystkie czynności, a dla niektórych wyłącznie te z pkt 5 lit a, l, m, n.

9)  Czy bez czynności wymienionych w pkt 5 lit. a, l, m, n możliwe jest wykonanie przez Państwa pozostałych czynności opisanych w pkt 5 wniosku?

Odpowiedź: Jeśli inny podmiot wykona te czynności za Wnioskodawcę, i jeśli Wnioskodawca będzie miał odpowiednią dokumentację, to tak.

10)  Czy otrzymują Państwo jedno wynagrodzenie, które obejmuje wszystkie czynności opisane w pkt 5 wniosku, czy też otrzymują Państwo odrębne wynagrodzenie za poszczególne świadczenia wymienione w pkt 5 wniosku, w tym odrębne wynagrodzenie za czynności wymienione w pkt 5 lit. a, l, m, n wniosku? W jaki sposób jest ustalane/kalkulowane to wynagrodzenie (cena) za świadczone przez Państwa usługi?

Odpowiedź: Wnioskodawca będzie otrzymywał jedno wynagrodzenie

11)  Czy czynności opisane w pkt 5 wykonywane na rzecz Zarządcy/Zarządców, które świadczą Państwo na zlecenie wykonują Państwo w ramach własnej bazy pracowniczej i sprzętowej, czy też zlecacie Państwo ich wykonanie odrębnym podmiotom?

Odpowiedź: Wnioskodawca będzie wykonywał czynności w ramach własnej bazy pracowniczej i sprzętowej.

12)  Czy na wystawionych na rzecz Zarządcy/Zarządców fakturach widnieje jedna pozycja (jaka?), czy też wyszczególnione są poszczególne świadczenia wymienione w pkt 5 wniosku?

Odpowiedź: Na fakturach wystawianych na rzecz Zarządcy/Zarządców będzie widziała jedna pozycja związana z zakresem świadczonych usług (w zależności od podmiotu i zakresu czynności). Niemniej jednak, nie będzie wydzielonych pozycji na fakturze obejmujących poszczególne czynności wykonane przez Wnioskodawcę, lecz będzie to jedna pozycja.

13)  Kto będzie zlecał biurom rachunkowym sprawy księgowe opisane w pkt 6 wniosku, Państwo czy Zarządca?

Odpowiedź: Zarządca, będzie zlecał biurom rachunkowym sprawy księgowe opisane w pkt 6 wniosku.

Pytania

1)  Czy w przypadku świadczenia usług opisanych w stanie faktycznym, wnioskodawca może zastosować zwolnienie, o którym mowa w § 3 ust 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień?

2)  Czy w przypadku wykonania przez Wnioskodawcę usługi, w ramach której wykona on tylko czynności opisane w pkt. 5 lit. a, l, m, n stanu faktycznego, Wnioskodawca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień?

Państwa stanowisko

Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku świadczenia usług z zachowaniem wszystkich czynności opisanych w stanie faktycznym, wnioskodawca może zastosować zwolnienie, o którym mowa w § 3 ust 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

2. Zdaniem wnioskodawcy w przypadku wykonania przez Wnioskodawcę usługi, w ramach której wykona tylko czynności opisane w pkt. 5 lit. a, l, m, n stanu faktycznego Wnioskodawca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w mowa w §3 ust 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

UZASADNIENIE

Ad 1.

1)  Zgodnie z art. 18 ust 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

2)  Dodatkowo zgodnie z art. 29 ustawy o własności lokali, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powiężono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej określoną przez, mieszkaniową ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, przechowywania dokumentacji technicznej budynku oraz prowadzenia i aktualizowania spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.

3)  Wnioskodawca świadczy usługi, w ramach których będzie wykonywał czynności wskazane w pkt 5 zaistniałego stanu faktycznego. Usługi te wykonywane są na zlecenie Zarządu wspólnoty ustanowionego zgodnie z art. 18 ust 1 ustawy o własności lokali.

4)  Wnioskodawca współpracuje z wieloma podmiotami w ramach wykonywanej przez niego działalności gospodarczej, w związku z czym określenie jednego zakresu wykonywanych przez niego czynności nie jest możliwe, ze względu na zróżnicowane potrzeby poszczególnych zleceniodawców, na rzecz których świadczy usługi.

5)  Zdaniem Wnioskodawcy należy uznać, że świadczone przez niego czynności są czynnościami, które stanowią zakres czynności wskazany w art. 29 ustawy o własności lokali, a co za tym idzie nawet świadczenie jedynie części z nich nadal należy uznać za wykonywanie czynności o tym charakterze.

6)  Zgodnie z §3 ust 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz.U.2023.955 tj. z dnia 2023.05.19) Zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

7)  Powyższe oznacza, że wykonywanie usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi zaliczających się do grupowań Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (dalej PKWiU) ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0 wykonywane na zlecenie są zwolnione z podatku od towarów i usług (dalej VAT).

8)  Na tym etapie należy zaznaczyć, że ilekroć w przepisach jest mowa o ex - rozumie się przez to zakres towarów i usług węższy niż określony odpowiednio w danym dziale, pozycji, podpozycji lub kodzie Nomenklatury scalonej (CN) lub danym grupowaniu klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej.

9)  Zgodnie z Wyjaśnieniami z dnia 25 marca 2019 roku do PKWiU Głównego Urzędu Statystycznego (dalej GUS) grupowanie PKWiU 68.32.11.0 (Usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności) obejmuje:

• usługi zarządzania domami i innymi nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie,
• usługi zarządzania budynkami wielomieszkaniowymi (lub budynkami o wielorakim wykorzystaniu, które są przede wszystkim przeznaczone na cele mieszkalne),
• usługi zarządzania miejscami pod przewoźne domy mieszkalne,
• usługi pobierania opłat za czynsz,
• usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi stanowiącymi wspólnoty mieszkaniowe.

Wyjaśnienia do PKWiU, nie przewidują rozwinięcia w przypadku klasyfikacji PKWiU 68.32.12.0.

10)  Natomiast zgodnie z uzasadnieniem wskazem przez Dyrektora KIS w interpretacji z dnia 23 grudnia 2024 r, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.534.2024.1.PM, z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona. Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

11)  Dodatkowo Warto wskazać, że zgodnie z art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego, bieżące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

12)  Skoro zatem czynności Wnioskodawcy wpisują się nie tylko w czynności opisane w ustawie o własności lokali, ale również i w czynności opisane ustawie o gospodarce nieruchomościami to należy rozumieć je jako usługi, które mieszczą się w zawężonym zakresie grupowania PKWiU ex 68.32.11.0, które zezwala na skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w §3 ust 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (dalej Rozporządzenie).

13)  Dodatkowo z przepisu tj. §3 ust 1 pkt 3 Rozporządzenia wynika, że usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi powinny być świadczone na zlecenie, co oznacza, że ich realizacja odbywa się w ramach powierzonego mandatu przez właściciela nieruchomości lub wspólnotę mieszkaniową. Przepis ten nie precyzuje jednak, w jaki sposób zarządca powinien organizować wykonywanie tych usług ani czy może w tym celu korzystać z podmiotów zewnętrznych.

14)  Należy zauważyć, że ustawa nie wyklucza możliwości współpracy np. z innymi podmiotami, które mogą realizować określone zadania w ramach zarządzania nieruchomością. Oznacza to, że zarządca nie musi wykonywać wszystkich czynności osobiście - może powierzyć wybrane aspekty zarządzania specjalistycznym firmom lub ekspertom, zachowując przy tym nadzór nad całością procesu, a dalej te czynności będą wypełniały definicję wskazaną w §3 ust 1 pkt 3 Rozporządzenia.

Uzasadnienie Ad 2

15)  Odnosząc się natomiast do Wykonywanie jedynie części czynności opisanych powyżej jak i w stanie faktycznym, w postaci: prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (por. pkt 5 lit a stanu faktycznego), sporządzanie sprawozdania wspólnoty, w którym przedstawione są koszty i przychody wspólnoty oraz wynik gospodarki zasobami mieszkaniowymi (wynik na eksploatacji i funduszu remontowym) (por. pkt 5 lit. l stanu faktycznego), przygotowanie projektów planów gospodarczych, w tym analiza wydatków Wspólnoty (por. pkt 5 lit. m stanu faktycznego), rozliczanie kosztów dostawy mediów indywidualnych do lokali (centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki) zgodnie z obowiązującymi przepisami ustaw oraz regulaminami wspólnoty (por pkt 5 lit. n stanu faktycznego) również wpisuje się zatem w wymogi skorzystania ze zwolnienia o którym mowa w §3 ust 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

16)  Wspominane już przepisy ustawy o własności lokali, wskazują czynności zarządcze jako prowadzenie dla każdej nieruchomości wspólnej, określonej przez wspólnotę mieszkaniową ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, przechowywania dokumentacji technicznej budynku oraz prowadzenia i aktualizowania spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.

17)  § 3 ust 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień wskazuje expressis verbis, że zwolnione od podatku są usługi zarządzania nieruchomościami PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, nie wskazując przy tym, zakresu w jakim mają być wykonywane.

18)  Skoro ustawodawca nie wskazuje w żaden sposób, że zwolnione są jedynie usługi zarządzania nieruchomościami na zlecenie, które obejmują swoim zakresem wszelkie możliwe aspekty, zarządzania nieruchomościami należy uznać, że wykonywanie usług, w ramach których, wykonywane są czynności wymienione wprost w ustawie o własności lokali, jako obowiązki zarządcy lub zarządu nieruchomości, mieści się w dyspozycji przepisu dotyczącego zwolnienia, a zatem Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia z VAT, w zakresie usług zarządzania nieruchomościami na zlecenie, nawet w zawężonym jedynie do kilku czynności zakresie.

19)  Dodatkowo należy przytoczyć to, że na podstawie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 2 października 2024 r. (sygn. akt I SA/Bd 525/24) należy uznać, że usługi zarządzania nieruchomościami, aby były zwolnione z VAT (tj. mieściły się w grupowaniu PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, powinny zmierzać do zapewnienia właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej oraz energetycznej nieruchomości, bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji, bieżącego administrowania czy utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz prowadzenia inwestycji w nieruchomości.

20)  Należy zatem uznać, że stanowiska przedstawione przez Wnioskodawcę są prawidłowe.

21)  Na koniec należy również wskazać, że organ podatkowy wydał pozytywne stanowisko w analogicznej sprawie z dnia 22 maja 2025 roku sygnatura 0114-KDIP1-1.4012.422.2025.4.MŻ.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do „grona” usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.

Zatem każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Z kolei zgodnie z art. 5a ustawy:

Dla prawidłowego określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług od czynności, których przedmiotem są poszczególne towary i usługi, ustawodawca odsyła częstokroć do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku, zwolnień od podatku oraz w załącznikach do ustawy symbole PKWiU.

Wskazać należy, że w myśl § 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1829):

Jednocześnie zwrócić należy uwagę, że to podatnik jest zobowiązany do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z prawidłowym zdefiniowaniem i zaklasyfikowaniem wykonywanych czynności.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem:

Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy:

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce - nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania - konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

Z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.

Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, oraz dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem, taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.

Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.

Należy wskazać, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą nieruchomości. Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która obejmuje:

• kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
• wynajem i obsługa nieruchomości własnych lub dzierżawionych,
• usługi agencji nieruchomości,\usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie (włączając usługi w zakresie wyceny).

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem (rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - Dz. U. Nr 112, poz. 1316, ze zm.).

Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te (np. część wspólna budynku, czy też przynależny teren) nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu według stawki podatku VAT odpowiedniej dla przedmiotu świadczonej usługi.

Należy także zauważyć, że kwestie zarządzania nieruchomościami zostały uregulowane w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145):

W myśl art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Stosownie do art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Na podstawie art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Jak wskazano powyżej, przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0). Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.

Należy wskazać, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą rynku nieruchomości. Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która to nie obejmuje między innymi: usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, włączając sprzątanie wnętrz, konserwacje i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony, sklasyfikowanych w 81.10.10.0. Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, odwołuje się do grupowania ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, które to zawiera się w dziale 68, co skutkuje tym, że wyłączenia zawarte w sekcji L dotyczą również tej regulacji.

Z objaśnień do PKWiU wynika, że grupowanie 68.32.11.0 obejmuje:

• usługi zarządzania domami i innymi nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie,
• usługi zarządzania budynkami wielomieszkaniowymi (lub budynkami o wielorakim wykorzystaniu, które są przede wszystkim przeznaczone na cele mieszkalne),
• usługi zarządzania miejscami pod przewoźne domy mieszkalne,
• usługi pobierania opłat za czynsz,
• usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi stanowiącymi wspólnoty mieszkaniowe.

Należy wskazać, że prawa i obowiązki wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Jak stanowi art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Z powyższego wynika, że wspólnota jest organizacją wspólników, związanych wspólnością w zakresie administracji nieruchomością wspólną i współwłasnością w odniesieniu do tej nieruchomości. Działanie powołanego zarządu należy prawnie ujmować w konstrukcji przedstawicielstwa do działania w imieniu i na rzecz członków wspólnoty.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach działalności gospodarczej Spółka świadczy usługi na zlecenie zarządców wspólnot mieszkaniowych wspomagając ich pod względem wykonywania czynności związanych z zarządzeniem nieruchomościami, w tym rozliczeń Wspólnot. W zakresie prowadzonej działalności gospodarczej Spółka nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. W ramach usług na zlecenie Zarządcy/Zarządców Spółka będzie wykonywała następujące czynności:

a) prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,

b) wprowadzanie wszystkich zmian do sytemu, dotyczących właścicieli lokali (np.: zmiana ilości osób, zmiana norm zużycia wody, zmiana stawek na budynku),

c) prowadzenie korespondencji z właścicielami, zarówno mailowej jak i telefonicznej, dotyczącej zagadnień związanych z zarządzaniem daną nieruchomością,

d) wysyłanie powiadomień o opłatach oraz wszystkich innych zawiadomień dla właścicieli związanych z obsługą nieruchomości, w tym powiadomień o uchwałach Wspólnoty, informacji o zebraniach Właścicieli, obowiązkowych przeglądach technicznych, itp.,

e) obsługa „zgłoszeń” od właścicieli - widoczne w systemie administracyjno-księgowym,

f) przejmowanie dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej od poprzedniego Administratora,

g) wydawanie poświadczeń bądź zaświadczeń właścicielom lokali, między innymi o braku zaległości w opłatach za lokal do sprzedaży lokalu, zaświadczenia o wpłatach na fundusz remontowy związane z „ulgą na zabytki” itp.,

h) przygotowywanie dokumentacji windykacyjnej należności od poszczególnych członków wspólnoty,

i) opracowanie zgodnie z obowiązującymi przepisami regulaminów dotyczących rozliczeń wspólnoty z jej członkami,

j) zapewnianie obsługi ekonomiczno-finansowej poprzez naliczanie opłat dla właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy i media oraz pożytki i inne przychody wspólnoty,

k) realizowanie w imieniu wspólnoty obowiązków finansowo-skarbowych,

l) sporządzanie sprawozdania wspólnoty, w którym przedstawione są koszty i przychody wspólnoty oraz wynik gospodarki zasobami mieszkaniowymi (wynik na eksploatacji i funduszu remontowym),

m) przygotowanie projektów planów gospodarczych, w tym analiza wydatków Wspólnoty,

n) rozliczanie kosztów dostawy mediów indywidualnych do lokali (centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki) zgodnie z obowiązującymi przepisami ustaw oraz regulaminami wspólnoty,

o) uczestnictwo w spotkaniach z członkami zarządów wspólnot jak i z jej właścicielami,

p) wdrażanie nowych przepisów i zmian dotyczących Ustaw: ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r., ustawa Prawo energetyczne z 10 kwietnia 1997 r., ustawa z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorczym odprowadzaniu ścieków, ustawa o odpadach z 14 grudnia 2012 r., ustawa z 11 maja 2001 r. „Prawo o miarach”, Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, Rozporządzenie Ministra Gospodarki, pracy i polityki społecznej z 2 kwietnia 2004 r. w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych,

r) archiwizowanie dokumentów Wspólnoty.

Sprawy księgowe takie jak: sporządzanie listy płac, obsługa kadrowo-płacowa i wystawianie odpowiednich deklaracji zlecane będzie biurom rachunkowym przez Zarządcę.

Opisane wyżej usługi Spółka klasyfikuje pod symbolem PKWiU 68.32.11.0 - usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności.

Świadczone przez spółkę usługi będą wykonywane dla nieruchomości mieszkalnych, w tym obejmujących lokale mieszkalne oraz części wspólne.

Na wykonywane przez spółki usługi na zlecenie Spółka będzie zawierała z Zarządcą/Zarządcami jedną umowę. Zasadniczo Spółka planuje w ramach zawartej umowy zlecenia wykonywać na rzecz Zarządcy/Zarządców jedną kompleksową usługę. W zależności od potrzeb Zleceniodawcy, Spółka będzie realizowała czynności ograniczając się tylko do wybranych ww. czynności, czasami nawet do jednej z wymienionych wyżej (np. jedynie do tych czynności opisanych w pkt 5 lit. a, l, m, n.). Wskazali Państwo, że Zleceniodawcy (tu: Zarządca/Zarządcy) oczekują, że Spółka zrealizuje wszystkie lub większość z wymienionych powyżej czynności. Nie wykluczają Państwo jednak, że niektóre czynności wymienione przez Państwa w pkt 5 mogę nie zostać zrealizowane, ponieważ nie zajdzie taka potrzeba lub Zleceniodawca będzie je wykonywał osobiście. Nie mniej jednak planują Państwo wykonywać usługi opisane w pkt 5 lit. a, l, m, n razem z pozostałymi czynnościami opisanymi w pkt 5 wniosku. Świadczone usługi będą wykonywane przez Państwa w ramach własnej bazy pracowniczej i sprzętowej. Świadczone przez Państwa usługi będą Państwo dokumentowali wystawiając fakturę na rzecz Zarządcy/Zarządców. Na przedmiotowej fakturze będzie widniała jedna pozycja związana z zakresem świadczonych przez Spółkę usług. Nie będą Państwo świadczyć usług sklasyfikowanych pod symbolem PKWiU 81.10.10.0. W ramach zawartej umowy zlecenie zawartej z Zarządcą/Zarządcami Wspólnot mieszkaniowych nie będą Państwo dokonywali wyceny nieruchomości, jak również wykonywali czynności związanych z utrzymaniem porządku w budynkach, włączając sprzątanie wnętrz ani nie dokonywanie konserwacji i drobnych napraw, usuwanie śmieci.

Państwa wątpliwości w sprawie sprowadzają się do ustalenia, czy opisane w pkt 5 wniosku usługi, które Spółka będzie świadczyła na zlecenie Zarządcy/Zarządców Wspólnot mieszkaniowych będą korzystały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia, a także ustalenia, czy w przypadku wykonywania wyłącznie usług opisanych w pkt 5 lit. a, l, m, n (tj. prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, sporządzanie sprawozdania wspólnoty, w którym przedstawione są koszty i przychody wspólnoty oraz wynik gospodarki zasobami mieszkaniowymi (wynik na eksploatacji i funduszu remontowym), przygotowanie projektów planów gospodarczych, w tym analiza wydatków Wspólnoty, rozliczanie kosztów dostawy mediów indywidualnych do lokali (centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki) zgodnie z obowiązującymi przepisami ustaw oraz regulaminami wspólnoty) będą Państwo miał również prawo do zastosowania zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Oceny poszczególnych czynności wykonywanych przez Wnioskodawcę w ramach świadczonej Usługi w kontekście ich kompleksowości dokonujemy z punktu widzenia podatkowego, uwzględniając w szczególności orzecznictwo TSUE w zakresie świadczeń złożonych oraz charakter wykonywanych czynności.

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedno świadczenie obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka czynności, świadczenie to nie powinno być sztucznie dzielone dla celów podatkowych.

Dane świadczenie jest świadczeniem złożonym (kompleksowym) wówczas jeżeli składa się z różnych czynności, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu. Na świadczenie kompleksowe składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu - do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne czynności pomocnicze.

Natomiast czynność należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania świadczenia zasadniczego. Pojedyncza czynność traktowana jest zatem jak element świadczenia kompleksowego wówczas, jeżeli cel świadczenia czynności pomocniczej jest zdeterminowany przez czynność główną oraz, co istotne: jeśli nie można wykonać lub wykorzystać czynności głównej bez czynności pomocniczej. Innymi słowy świadczenie pomocnicze powinno być nierozerwalnie związane z czynnością zasadniczą, w taki sposób aby nie dało się tych świadczeń wykonać oddzielnie bez naruszenia ekonomicznego sensu świadczenia.

Charakter wykonywanego świadczenia musi zostać oceniony z uwzględnieniem całokształtu okoliczności w sprawie - bez przyjmowania sztucznych ograniczeń co do wykonywanych przez Wnioskodawcę czynności.

Nieuzasadniony jest bowiem pogląd, iż aby zaistniała usługa kompleksowa to jedna z wykonywanych przez niego czynności musi stanowić usługę główną, a pozostałe muszą mieć charakter usług pomocniczych. Podkreślić należy, iż co do zasady każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji gdy jedna usługa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, usługa ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Pojedyncze świadczenie ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy jedną lub więcej części składowych uznaje się za usługę zasadniczą, podczas gdy inny lub inne elementy traktuje się jako usługi pomocnicze, do których stosuje się te same zasady opodatkowania, co do usługi zasadniczej.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował Trybunał Sprawiedliwości UE, w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, ze zm.). W szczególności w wyroku w sprawie C-349/96 Card Protection Plan Ltd., Trybunał uznał, że:

W wyroku TSUE z 11 czerwca 2009 r. w sprawie C-572/07 RLRE Tellmer Property sro przeciwko Finanční ředitelství v Ústí nad Labem, Trybunał wskazał, że:

Odniesienie przedstawionego stanu prawnego do okoliczności analizowanej sprawy prowadzi do wniosku, że skoro przedmiotem czynności wykonywanych przez Państwa w ramach umowy zlecenie na rzecz Zarządcy/Zarządców wspólnot mieszkaniowych będzie usługa, na którą składają się wymienione we wniosku czynności opisane w pkt 5, których zasadniczym celem jako całości jest zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi, to świadczenia opisane w pkt 5 stanowią łącznie usługę złożoną, składającą się z różnych czynności. Opisane świadczenia są czynnościami, które są Państwo zobowiązani wykonać w ramach zwartej umowy zlecenia o zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi. Czynności te łącznie składają się na usługi zarządzania. Ich celem jest prawidłowe wsparcie Zarządcy/Zarządców oraz zapewnienie sprawnego funkcjonowania zarządu nieruchomością. Wydzielenie poszczególnych usług z usługi kompleksowej zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi do odrębnego opodatkowania miałoby charakter sztuczny, w sytuacji, gdy usługi te dotyczą jednej nieruchomości i tworzą jedno świadczenie gospodarcze.

W konsekwencji, świadczenia wymienione w uzupełnieniu (pkt 5) - nie są czynnościami samoistnymi, lecz składają się na kompleksową usługę zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczoną przez Państwa na zlecenie Zarządcy/Zarządców. Ponadto, jak wynika z wniosku nie zajmują się Państwo wyceną nieruchomości ani świadczeniem usług ochroniarskich.

Należy zauważyć, że § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia nie uzależnia możliwości skorzystania z tego przepisu od podmiotu realizującego usługi zarządzania lecz od charakteru oraz przeznaczenia całej zarządzanej nieruchomości.

Z uwagi na powołane przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku i opis sprawy stwierdzić należy, że czynności wymienione przez Państwa w pkt 5 wniosku, które zamierzają Państwo wykonywać na zlecenie Zarządcy/Zarządców wspólnot mieszkaniowych, polegające na kompleksowym zarządzaniu nieruchomościami mieszkalnymi sklasyfikowane zgodnie z Państwa wskazaniem do PKWiU 68.32.11.0. świadczone na zlecenie korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia z 20 grudnia 2013 r.

Również w przypadku świadczenia na zlecenie Zarządcy/Zarządców w ramach zawartej umowy zlecenia wyłącznie usług do czynności wskazanych w pkt 5 lit. a, l, m, n (tj. prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, sporządzania sprawozdania wspólnoty, w którym przedstawione są koszty i przychody wspólnoty oraz wynik gospodarki zasobami mieszkaniowymi (wynik na eksploatacji i funduszu remontowym), przygotowania projektów planów gospodarczych, w tym analiza wydatków Wspólnoty, rozliczania kosztów dostawy mediów indywidualnych do lokali (centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki) zgodnie z obowiązującymi przepisami ustaw oraz regulaminami wspólnoty) nadal mamy do czynienia z usługą związaną z procesem zarządzania nieruchomością. Powyższe czynności zostały przez Państwa sklasyfikowane w PKWiU 68.32.11.0. - Zarządzanie nieruchomościami świadczone na zlecenie. Ponadto z wniosku wynika, że nie zajmują się Państwo wyceną nieruchomości ani świadczeniem usług ochroniarskich. W niniejszej sprawie wszystkie opisane w pkt 5 lit. a, l, m, n czynności wchodzą w skład usługi, której celem jest zapewnienie odpowiedniego zarządzania nieruchomością mieszkalną. W konsekwencji, do wykonywanych przez Państwa czynności opisanych w pkt 5 lit. a, l, m, n, które Spółka będzie świadczyła na podstawie zawartej umowy zlecenia na rzecz Zarządcy/Zarządców Wspólnot mieszkaniowych również zastosowanie zajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r.

Zatem Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna jest wydana przy założeniu, że poprawnie zakwalifikowali Państwo świadczone usługi do odpowiedniego PKWiU. Interpretacja nie rozstrzyga o prawidłowości tej klasyfikacji (zasady formalnego przyporządkowania towaru lub usługi do grupowania statystycznego nie są przepisami prawa podatkowego).

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy. Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie były objęte pytaniami, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - wydanej interpretacji rozpatrzone.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.