Spółka, której wspólnikami są małżonkowie posiadający po 50% udziałów, nabyła w 1999 roku nieruchomość zabudowaną obejmującą prawo użytkowania wieczystego gruntu i własność budynku, przy czym nie odliczała podatku VAT przy zakupie. Nieruchomość była użytkowana w działalności gospodarczej Spółki, początkowo jako budynek produkcyjny, a później wynajmowana, bez dokonywania…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
30 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 18 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wspólnikami Spółki są małżonkowie, posiadający równe udziały w zysku i stratach, tj. po 50%.
Każdy ze wspólników rozlicza przychody z udziału w Spółce na zasadach ogólnych (PIT-5L - podatek liniowy).
19 października 1999 r. Spółka nabyła prawa do nieruchomości zabudowanej poprzez wstąpienie w prawa użytkownika wieczystego.
Transakcja obejmowała:
1. nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu za cenę (…) zł,
2. nabycie prawa własności budynku posadowionego na tym gruncie za cenę (…) zł.
Łączna cena nabycia wyniosła (…) zł.
Nieruchomość obejmuje:
Spółka nie odliczała podatku VAT przy zakupie nieruchomości.
Wartość nieruchomości od dnia nabycia nie była aktualizowana.
Spółka ponosiła jedynie koszty bieżących remontów, które nie stanowiły modernizacji, tj. nie zwiększały wartości początkowej środka trwałego zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o PIT.
Spółka wykorzystuje nieruchomość w działalności gospodarczej.
W ostatnich latach budynek był wynajmowany na cele użytkowe; wcześniej wykorzystywany był jako budynek produkcyjny.
Spółka zamierza dokonać odpłatnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku posadowionego na tym gruncie. Planowana cena sprzedaży mieści się w przedziale od 2 200 000 zł do 2 700 000 zł. Sprzedaż zostanie dokonana przez Spółkę na rzecz podmiotu trzeciego.
Nieruchomość była wykorzystywana przez Spółkę wyłącznie w działalności opodatkowanej VAT.
Nie były ponoszone nakłady stanowiące ulepszenie w rozumieniu ustawy o VAT przekraczające 30% wartości początkowej budynku.
W związku ze sprzedażą po stronie wspólników powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, proporcjonalnie do ich udziału w zysku Spółki.
Pytanie
Czy planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla dostawy budynków, budowli lub ich części, a w szczególności - czy do tej transakcji ma zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
Państwa stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku użytkowego będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się z podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, jeżeli:
W przedmiotowej sprawie budynek został oddany do użytkowania w latach 90 i od tego czasu był nieprzerwanie wykorzystywany w działalności gospodarczej, co jednoznacznie potwierdza, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło kilkadziesiąt lat temu.
Wnioskodawca nie ponosił nakładów modernizacyjnych stanowiących ulepszenia przekraczające 30% wartości początkowej budynku, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, wobec czego nie wystąpiło ponowne pierwsze zasiedlenie.
W konsekwencji, planowana sprzedaż spełnia oba warunki zwolnienia określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Jednocześnie, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków trwale związanych z gruntem - grunt lub prawo użytkowania wieczystego gruntu dzieli los budynku w zakresie opodatkowania. Oznacza to, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki objętej zabudową również korzysta ze zwolnienia z VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Stosownie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Należy zauważyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Według art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.
Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się zatem w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.
Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W odniesieniu do dostaw budynków, budowli lub ich części może zatem wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.
Stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Państwa wątpliwości dotyczą możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku.
Należy na wstępie zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z opisu sprawy wynika, że 19 października 1999 r. Państwa Spółka nabyła prawa do nieruchomości zabudowanej. Transakcja obejmowała nabycie prawa użytkowania wieczystego i nabycie prawa własności budynku posadowionego na tym gruncie.
Spółka wykorzystuje nieruchomość w działalności gospodarczej. Nieruchomość była wykorzystywana przez Spółkę wyłącznie w działalności opodatkowanej VAT.
Mając na uwadze powyższy opis sprawy stwierdzić należy, że w analizowanej sprawie dojdzie do sprzedaży budynku należącego do Państwa Spółki, bowiem zgodnie z Państwa wskazaniem, Spółka wykorzystuje budynek w działalności gospodarczej. Zatem przy sprzedaży budynku wraz z gruntem Państwa Spółka będzie podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składnika majątku przedsiębiorstwa Spółki.
W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy budynku zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do niego miało miejsce pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.
W kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić że doszło do pierwszego zasiedlenia budynku, o którym mowa we wniosku. Jak Państwo wskazałli opisany budynek był wykorzystywany od 1999 r. w prowadzonej przez Państwa Spółkę działalności gospodarczej tj. w ostatnich latach budynek był wynajmowany na cele użytkowe, a wcześniej wykorzystywany był jako budynek produkcyjny. Nie były ponoszone nakłady stanowiące ulepszenie w rozumieniu ustawy o VAT przekraczające 30% wartości początkowej budynku.
Powyższe oznacza, że planowana sprzedaż budynku korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W tej sytuacji, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest ww. budynek, stosownie do art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.
W związku z tym, że dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek do zastosowania zwolnienia wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 jest tu bezzasadne.
Tym samym, Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo