Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.1050.2025.1.IZ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, czy sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy sprzedaż działek będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Rodzice Wnioskodawczyni nabyli działki rolne przed 2000 r., które weszły w skład wspólności majątkowej. Z uwagi na problemy finansowe rodziców działki rolne zostały przeznaczone na zabezpieczenie dodatkowego kredytu na spłatę kredytu głównego zaciągniętego na dom rodzinny. Z racji, iż kryzys gospodarczy w 2008 r. spowodował diametralnie zwiększenie rat kredytu, który był wzięty we frankach, matka Wnioskodawczyni podjęła pracę w Niemczech w celu spłaty kredytu. Zarobki te, jednak nie pokrywały jednocześnie raty kredytu i wydatków na podstawowe cele życiowe, gdyż ojciec Wnioskodawczyni był uzależniony od alkoholu, czego skutkiem było całkowite wyprzedanie majątku osobistego. Dom rodzinny został przejęty przez komornika i sprzedany w drodze licytacji.

W 2015 r. rodzice Wnioskodawczyni rozwiedli się. W 2019 r. matka Wnioskodawczyni została poinformowana o niespłaconym kredycie rolniczym (wziętym pod zastaw działek), zaciągniętym przez ojca Wnioskodawczyni, w wyniku czego działki miały zostać sprzedane w drodze licytacji.

Z racji, iż kwota należności była możliwa do spłaty przez Wnioskodawczynię, zaproponowała ojcu, aby wraz z matką przekazał jej i jej siostrze działki w formie darowizny, co doszło do skutku.

Przy otrzymaniu tych działek Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Działki były jedynym przekazanym majątkiem rodzinnym możliwym do spieniężenia. Wnioskodawczyni pokryła wszystkie wydatki związane z działkami tj. 5.985 zł (zaległość kredytowa), podatki (ok. 7.000 zł), koszty komornicze (ok. 2.000 zł), koszty sądowe.

Po okresie 5 lat, Wnioskodawczyni wraz z siostrą podjęła decyzję o sprzedaży działek. Doradzono im, iż najszybciej będzie podzielenie gruntu rolnego na mniejsze działki w celu ich sprzedaży. Działki zostały podzielone, a następnie w celu ich uatrakcyjnienia, Wnioskodawczyni wystąpiła o wydanie warunków zabudowy. Siedemnaście działek ma już wydane warunki zabudowy, a na kolejne dwadzieścia siedem zostały złożone wnioski. Podziału działek dokonał właściciel biura projektowego.

Teren obejmujący przedmiotowe działki nie ma Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Wobec żadnej z działek nie rozpoczęły się żadne prace przygotowawcze tj. uzbrojenie terenu, przygotowanie infrastruktury. Nie podjęto też żadnych działań marketingowych wobec czego nie ma chętnych nabywców działek. Działki nigdy nie były i nadal nie są wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej czy też rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku VAT. W sytuacji kiedy doszłoby do sprzedaży, Wnioskodawczyni nie rozliczy i nie będzie rozliczać żadnych nakładów na budowę jakichkolwiek obiektów na tej nieruchomości. Wnioskodawczyni nie dokonywała sprzedaży płodów rolnych pochodzących z tych działek. Działki te wcześniej nie były wykorzystywane przez członków rodziny Wnioskodawczyni do dokonywania upraw rolnych na własny użytek. Obecnie trzy działki 1 ,2, 3 w (…) i działki w (…) są koszone przez sąsiadującego rolnika – w zamian za koszenie pobiera on skoszone siano. Oprócz tego, raz w roku, Wnioskodawczyni pobiera dotację na użytki zielone.

W nieokreślonej przyszłości Wnioskodawczyni wraz z siostrą ma zamiar sprzedać wszystkie działki i dochód z nich przeznaczyć na cele osobiste, a dokładnie na pomoc mamie w spłacie kredytu. W obecnej sytuacji matce mamy czyli babci Wnioskodawczyni, pobierana jest część emerytury na poczet tego kredytu, gdyż babcia była trzecim żyrantem. Ojciec jest poszukiwany za niepłacenie alimentów za inne dziecko i nie zamierza spłacić zaległości wynikających z zaciągniętego kredytu.

W związku z obawą o ewentualne spekulacje, iż ojciec pozbył się majątku w celu uniknięcia płacenia kredytu, działki zostały oddane znajomemu Wnioskodawczyni w dzierżawę na okres 5 lat, który już upłynął.

Wnioskodawczyni oraz jej siostra nie prowadziły i nie prowadzą działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni i jej siostra nie prowadziły i nadal nie prowadzą działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Pytania

1.    Czy sprzedaż w nieokreślonej przyszłości przedmiotowych działek, będących przedmiotem niniejszego wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.    Czy sprzedaż w nieokreślonej przyszłości przedmiotowych działek, będących przedmiotem niniejszego wniosku, będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT?

 Pani stanowisko w sprawie

Wnioskodawczyni uznaje, że transakcja sprzedaży przedmiotowych działek nie stanowi czynności opodatkowanej podatkiem VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 przedmiotowej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Przez tereny budowlane - w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT- rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

a.    towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

b.    przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wnioskodawczyni nabyła wszystkie działki w drodze darowizny. Przy nabyciu gruntów nie wystąpił podatek od towarów i usług, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawczynię (nabycie gruntu w drodze darowizny). Zatem nie można uznać, że Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wobec powyższego należy wskazać, iż ww. przepis nie ma zastosowania do przedstawionego stanu faktycznego, gdyż Wnioskodawczyni nie zamierza prowadzić czynności w sposób ciągły ani w celach zarobkowych. Celem sprzedaży działek jest cel osobisty – pomoc mamie w spłacie kredytu, przy jednoczesnym odciążeniu emerytury babci.

Zatem, w ocenie Wnioskodawczyni sprzedaż działek będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, od którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawione okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż działek Wnioskodawczyni i jej siostry nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i będzie korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jednocześnie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym wyroku z 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.

Ponadto, w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r. sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność, czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła Pani w odniesieniu do posiadanego udziału w działkach, które będą przedmiotem planowanej sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że wraz z siostrą otrzymała Pan w drodze darowizny działki rolne. Po pięciu latach od ich nabycia podjęła Pani wraz z siostrą decyzje o ich sprzedaży. Dla terenu obejmującego działki nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. W celu ich szybszej sprzedaży działek podjęła Pani decyzję o ich podziale na 44 mniejsze działki. W celu ich uatrakcyjnienia wystąpiła Pani o wydanie dla nich decyzji o warunkach zabudowy. Dla siedemnastu działek wydano już decyzje o warunkach zabudowy, a dla pozostałych dwudziestu siedmiu zostały złożone wniosku o ich wydanie. Działki zostały oddane znajomemu Wnioskodawczyni w dzierżawę na okres 5 lat, który już upłynął.

Jednocześnie wskazała Pani, że nie prowadziła i nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej. Działki nigdy nie były i nadal nie są wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej czy też rolniczej. Wobec żadnej z działek nie rozpoczęły się żadne prace przygotowawcze tj. uzbrojenie terenu, przygotowanie infrastruktury. Nie podjęto też żadnych działań marketingowych wobec czego nie ma chętnych nabywców działek.

Na tle przedstawionego opisu sprawy powzięła Pani wątpliwość dotyczącą tego, czy planowana sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jak wynika z powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług dzierżawa stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Odnosząc wyżej wskazane przepisy do przedstawionych we wniosku okoliczności stwierdzić należy, że wieloletnia (okres 5 lat) umowa dzierżawy wskazuje na wykorzystywanie przez Panią działek (udziału w działkach) w sposób ciągły do celów zarobkowych (uzyskiwane przez Panią korzyści w postaci umówionego czynszu z tytułu dzierżawy miała charakter stały). Wykorzystywanie nieruchomości do świadczenia usługi dzierżawy wypełnia zatem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej a Pani w związku z tą czynnością działa jak podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Podkreślić trzeba, że w momencie zawarcia umowy dzierżawy działki straciły charakter majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystywania przez Panią posiadanego udziału w działkach powoduje, że nie były one wykorzystywane na własne prywatne cele, ale wykorzystywane były w celach zarobkowych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż udziału w 44 działkach, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Podkreślić należy, że posiadany przez Panią udział w działkach, w związku z oddaniem ich w dzierżawę, nie był więc wykorzystywany przez cały okres posiadania wyłącznie na zaspokojenie Pani potrzeb osobistych.

W konsekwencji, planowana przez Panią sprzedaż działek (posiadanego udziału) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko, że planowana sprzedaż działek nie będzie stanowić czynności opodatkowanej podatkiem VAT uznaję za nieprawidłowe.

Odnosząc się do możliwości zastosowania zwolnienia dla planowanej sprzedaży działek wskazać trzeba, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie od podatku przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen:

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia od podatku dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów w tym gruntu, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z wyżej powołanego art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wynika, że zwolnieniem od podatku będzie objęta wyłącznie dostawa gruntów, które na dzień sprzedaży nie stanowią terenu budowlanego. W rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a wiec terenu dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego tereny nie przewiduje dla niego możliwości zabudowy, bądź terenu, dla którego nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że teren, na którym położone są działki nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu. Na Pani wniosek, dla siedemnastu działek wydano decyzje o warunkach zabudowy, a dla pozostałych dwudziestu siedmiu działek wystąpiła Pani o warunki zabudowy.

Uwzględniając powyższe w kontekście obowiązujących przepisów stwierdzić należy, że zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy objęta będzie dostawa wyłącznie tych działek (udziału w działkach), dla których na dzień ich sprzedaży nie będą wydane warunki zabudowy - przedmiotem dostawy nie będzie teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Zwolnieniem od podatku nie będzie natomiast objęta dostawa tych działek (udziału w działkach), dla których na dzień sprzedaży są/będą wydane decyzje o warunkach zabudowy. W takim przypadku przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem ich sprzedaż nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż zwolnieniem na podstawie tego przepisu jest objęta wyłącznie sprzedaż terenów niezabudowanych inne niż treny budowlane.

Jak wskazano wyżej, w przypadku gdy dostawa gruntu nie jest objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to analizie trzeba poddać możliwość zastosowania dla ich dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano wyżej zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy uzależnione jest od łącznego spełnia przewidzianych w tym przepisie warunków, tj. podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia towaru i towar ten był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej.

Z okoliczności sprawy wynika, że nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia (darowizny) działek, z których zamierza pani sprzedać działki w wyniku ich podziału. wydzielone działki które zamierza Pani sprzedać powstały w wyniku podziału działek otrzymanych w drodze darowizny i nie wystąpił z tytułu tej transakcji podatek od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia (darowizny) działek. Działki, które powstały w wyniku ich podziału zamierza Pani sprzedać.

Oznacza to, że w sprawie niespełniona jest jedna z przesłanek przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy, od zaistnienia których ustawodawca uzależnia możliwość zastosowania dla dostawy towaru zwolnienia od podatku na podstawie tego przepisu.

W konsekwencji dostawa działek (udziału w działkach), które nie będą objęte zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie będzie również objęta zwolnieniem od podatku na podstawie ar. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Ich dostawa podlegać będzie opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym oceniając całościowo Pani stanowisko, z którego wynika, że planowana dostawa wszystkich działek (udziału w działkach) będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla Pani siostry jako współwłaściciela gruntu.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem zdarzenia przyszłego.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.