Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.1051.2025.2.ESZ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowa.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 5 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie uznania, że sprzedaż 5 działek powstałych z podziału działki nr 1 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 lutego 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

•    A.A.

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

•    B.B.

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni wraz z mężem są osobami fizycznymi, podlegającymi nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) i jednocześnie nie prowadzą oni działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W 2020 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli działkę (na podstawie aktu notarialnego) o numerze 2, którą od razu podzielili na dwie części: nr 3 oraz nr 1.

Działkę nr 2 nabyto, ponieważ sąsiadowała z działką, na której Wnioskodawczyni i jej mąż posiadają dom. Zakup częściowo został sfinansowany kredytem, który został już całkowicie spłacony.

Obie działki zostały nabyte w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Nabycie działki nr nr 2 nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą VAT. Nabywcom nie przysługiwało także prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu tego nabycia.

Obecnie, na działce nr 2 oraz działkach nr 3 i nr 1 B.B. kosi trawę dwa razy w roku i jest to jedyny sposób „wykorzystywania” ww. działek.

Zapytanie dotyczy działki nr nr 1 (dalej: „działka”), położonej na terenie miasta (...), o powierzchni około 93 arów.

Działka ta stanowi majątek prywatny Wnioskodawczyni i jej męża. Została ona nabyta w drodze zakupu do majątku prywatnego, a nie w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

W czerwcu 2025 r. Wnioskodawczyni wystawiła prywatne ogłoszenia sprzedaży działki na portalach (...)oraz (...), umieszczając na działce baner informacyjny o sprzedaży. Nie korzystano przy tym z usług biur nieruchomości ani agentów. Po dwóch miesiącach od wystawienia ogłoszenia nie pojawiło się zainteresowanie zakupem działki w całości. Wnioskodawczyni wskazuje, że tak duża działka mogłaby zostać zakupiona jedynie przez dewelopera lub po kwocie znacząco niższej od wartości rynkowej, jednak żaden deweloper nie wyraził zainteresowania. Zainteresowani potencjalni nabywcy pytali o mniejsze działki, o powierzchni 8–10 arów, przeznaczone pod zabudowę domów jednorodzinnych.

Dla obszaru, na którym znajduje się działka nr 1, obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym działka przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wnioskodawczyni rozważa możliwość podziału działki na pięć mniejszych działek, w tym jedną przeznaczoną na drogę wewnętrzną umożliwiającą dojazd do pozostałych działek, co mogłoby ułatwić znalezienie kupców.

Obecnie działka nie jest ogrodzona, brak drogi wewnętrznej, zrobiony jest zjazd z ulicy (...). Działka jest koszona dwa razy w roku (w ramach dopłaty ARiMR) i stoi odłogiem, bez upraw rolnych. W sąsiedztwie działki znajdują się media, jednak Wnioskodawczyni nie doprowadzała ani nie wnioskowała o przyłącza prądu, gazu czy wody. Na działce znajduje się słup średniego napięcia, ale nie podjęto działań zmierzających do jego usunięcia lub instalacji kabli podziemnych.

Działka nie była udostępniana osobom trzecim w formie dzierżawy, użyczenia ani najmu, nie uzyskano z tego tytułu żadnych przychodów o charakterze działalności gospodarczej. Nieruchomość jest niezabudowana, nie jest obciążona prawami osób trzecich ani hipoteką, nie poniesiono nakładów mających na celu przygotowanie działki do sprzedaży, ani nie podjęto czynności geodezyjnych zmierzających do jej podziału.

Ewentualny podział działki nr 1 nastąpi po otrzymaniu pozytywnej interpretacji podatkowej w niniejszej sprawie.

Do momentu sprzedaży 5 działek wydzielonych z działki nr 1 Wnioskodawczyni wraz z mężem nie wystąpią z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla tych 5 działek oraz nie są planowane żadne działania wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tych działek.

Wnioskodawczyni i jej mąż nie są podatnikami VAT i nie posiadają innych nieruchomości wystawionych na sprzedaż. Wnioskodawczyni nie sprzedawała wcześniej nieruchomości gruntowych, natomiast jej mąż kilkanaście lat temu odsprzedał część gruntu otrzymanego w drodze darowizny od rodziców swojemu bratu.

Wnioskodawczyni od 10 lat jest zatrudniona w szkole na podstawie umowy o pracę oraz od 13 lat prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której realizuje działalność edukacyjną oraz sprzedaż detaliczną, w tym mebli i artykułów użytku domowego (kody PKD: 85.59.D, 47.12.Z, 47.55.Z). Mąż Wnioskodawczyni prowadził działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży detalicznej mebli przez około 20 lat, w czerwcu 2025 r. działalność tę zakończył, obecnie jest zapisany do KRUS i nie jest nigdzie zatrudniony.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Działka nr 1 powstała w 2020 r. na skutek podziału działki nr 2. Działkę nr 2 zakupiono jako sąsiadującą z dotychczas posiadaną nieruchomością w celu powiększenia powierzchni własnego gruntu i zapewnienia lepszych możliwości korzystania z całej nieruchomości. Działka nr 2 została podzielona w 2020 r. w celu wydzielenia części gruntu w sposób umożliwiający różne sposoby jego zagospodarowania w przyszłości, odpowiadające własnym potrzebom. Podział nie wynikał z ewentualnego zamiaru przyszłej sprzedaży, lecz służył racjonalnemu rozplanowaniu nieruchomości.

Przedmiotem sprzedaży będzie 5 działek, które na dzień transakcji będą już formalnie wydzielone z działki nr 1. O podział działki nr 1 wystąpi Wnioskodawczyni wspólnie z mężem. W dniu sprzedaży działek nie będzie wydana na ich wniosek decyzja o warunkach zabudowy.

W celu sprzedaży wydzielonych 5 działek Wnioskodawczyni wraz z mężem będą posługiwać się zwykłymi formami ogłoszenia, tj. ogłoszeniem internetowym oraz banerem reklamowym umieszczonym na działkach. Nie jest planowane zawieranie umów przedwstępnych. Wnioskodawczyni wraz z mężem nie zamierzają udzielać nabywcy lub innemu podmiotowi pełnomocnictwa lub innego umocowania prawnego do działania w ich imieniu w związku ze sprzedażą działek.

Pytanie

Czy sprzedaż pięciu działek, wydzielonych z działki nr 1, dokonana w tym samym roku podatkowym lub rozłożona na kolejne lata, przez Wnioskodawczynię i jej męża, będzie stanowiła działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT oraz czy taka sprzedaż powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż nieruchomości opisanych w stanie faktycznym nie powinna być opodatkowana podatkiem VAT, ponieważ działki te stanowią składnik majątku prywatnego Wnioskodawczyni i jej męża, a czynności związane ze sprzedażą nie mają charakteru działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Podział działek nie zmieni ich statusu majątku prywatnego ani nie spowoduje, że czynność sprzedaży zyska charakter działalności gospodarczej.

Nieruchomość gruntowa, o której mowa, spełnia ustawową definicję towaru z art. 2 pkt 6 u.p.t.u., w związku z czym jej sprzedaż powinna być traktowana jako odpłatna dostawa towaru. Jeśli sprzedaży dokonałby podatnik VAT, mogłaby ona podlegać opodatkowaniu VAT. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, a zatem w ramach zawartej umowy dochodzi do dostawy nieruchomości w rozumieniu art. 7 ust. 1 u.p.t.u.

Jednakże w niniejszej sprawie Wnioskodawczyni wraz z mężem są osobami fizycznymi, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a przedmiotowe działki stanowią majątek prywatny. Czynności związane z ich sprzedażą nie obejmują systematycznych działań typowych dla przedsiębiorców, nie wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym i wykonywane są w strefie prywatnej. Brak jest działań powtarzalnych, profesjonalnych lub zorganizowanych, które mogłyby wskazywać na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

Potwierdzeniem powyższego stanowiska jest m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 kwietnia 2022 r., sygn. I FSK 1589/18, w którym Sąd stwierdził, że nie każda sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną oznacza wykonywanie działalności gospodarczej. NSA, powołując się na wyroki TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 stwierdził, że podatnikiem VAT może być jedynie podmiot prowadzący działalność wykraczającą poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym, tj. działający w sposób profesjonalny w zakresie obrotu nieruchomościami.

W wyroku z 4 kwietnia 2023 r. (I FSK 925/20) NSA wskazał, że czynności takie jak: wystąpienie o podział gruntu na mniejsze działki; na własny koszt przeprowadzenie tego podziału; wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na budowę sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną; wykonanie zjazdu na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej; współpraca z dwoma biurami nieruchomości – wskazują, iż podatnik zachowuje się jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami. Wnioskodawczyni wraz z mężem żadnych z tych działań nie podjęli, co wyraźnie wskazuje, że sprzedaż ta nie ma charakteru profesjonalnego ani zorganizowanego. Podobnie NSA w wyroku z 3 marca 2015 r. (I FSK 1859/13) wskazał, że „Fakt podjęcia, np. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną”.

Wnioskodawczyni i jej mąż takich działań nie podejmowali.

Działka nr 1 została nabyta w 2020 r. w ramach majątku prywatnego i nie była przeznaczona do działalności gospodarczej. Sprzedaż planowanych działek wynika z potrzeby upłynnienia majątku prywatnego, w szczególności w celu spłaty kredytu i zaspokojenia własnych potrzeb życiowych. Działki nie zostały jeszcze podzielone geodezyjnie – planowany podział ma charakter roboczy i nie zmienia statusu majątku prywatnego. Sprzedaż będzie miała charakter incydentalny, działka pozostaje niezabudowana, bez przyłączeń mediów i innych inwestycji zwiększających jej atrakcyjność handlową.

Podkreślić należy, że rozważany podział działki nie wpływa na zmianę statusu Wnioskodawczyni ani jej męża i nie powoduje, że podejmują oni działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. Jak wskazano w interpretacji indywidualnej z 17 czerwca 2025 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.295.2025.3.JM, „działania podjęte w związku ze sprzedażą działek, polegające na scaleniu i podziale działek, nie przesądzają o prowadzeniu (…) działalności w formie zorganizowanej, handlowej”.

W konsekwencji, mimo że sprzedaż dotyczy towaru w rozumieniu ustawy o VAT, brak jest podstaw do uznania Wnioskodawczyni wraz z mężem za podatników w rozumieniu art. 15 u.p.t.u. Sprzedaż nieruchomości stanowi rozporządzenie majątkiem prywatnym i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒    po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒    po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży wydzielonych działek, podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt
C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni jest zatrudniona w szkole na podstawie umowy o pracę oraz od 13 lat prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której realizuje działalność edukacyjną oraz sprzedaż detaliczną, w tym mebli i artykułów użytku domowego.

Wnioskodawczyni mąż prowadził działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży detalicznej mebli przez około 20 lat. W czerwcu 2025 r. zakończył prowadzenie tej działalności. Obecnie jest ubezpieczony w KRUS i nie pozostaje w stosunku pracy ani w innym stosunku zatrudnienia.

Nie jesteście Państwo podatnikami podatku VAT.

W 2020 r. nabyła Pani wraz z mężem działkę nr 2, którą następnie podzielili Państwo na dwie części, tj. działkę nr 3 oraz działkę nr 1. Nabycie nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą VAT, w związku z czym nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Działka nr 2 została nabyta do majątku prywatnego Państwa, a nie w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Obecnie działka jest koszona przez Pani męża dwa razy w roku i jest to jedyny sposób jej wykorzystywania.

Zamierzają Państwo sprzedać pięć działek, które na dzień transakcji będą formalnie wydzielone z działki nr 1. O podział działki wystąpią Państwo wspólnie. Na moment sprzedaży nie będą wydane warunki zabudowy.

W celu sprzedaży wydzielonych pięciu działek będą się Państwo posługiwać zwykłymi formami ogłoszenia, tj. ogłoszeniem internetowym oraz banerem reklamowym umieszczonym na działkach. Ponadto nie jest planowane zawieranie umów przedwstępnych ani udzielanie nabywcy lub innemu podmiotowi pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do działania w Państwa imieniu w związku ze sprzedażą działek.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż 5 działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, zatem nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dla ustalenia, czy sprzedaż towaru (działki) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy więc ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości Sprzedający będą spełniać przesłanki do uznania ich za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjęli lub podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania każdego ze Sprzedających za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W odniesieniu do planowanej sprzedaży nieruchomości należy uznać, że brak jest przesłanek pozwalających uznać Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W analizowanej sprawie brak jest również przesłanek świadczących o takiej aktywności Państwa w przedmiocie planowanej sprzedaży nieruchomości, które mogłyby być porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż nieruchomości wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo i nie będą podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Państwa (podział na 5 działek, ogłoszenie w internecie lub baner reklamowy umieszczony na działkach) należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając nieruchomość będą Państwo korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnią Państwo przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpią w roli podatników podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w stosunku do tych transakcji.

Zatem, sam podział nieruchomości nie może przesądzać o tym, że zostaną Państwo z tego powodu uznani za podatników prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku Pani i Pani mąż nie podjęliście i nie zamierzacie podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Państwa należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż nieruchomości, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tymi transakcjami uznać Sprzedających za podatników tego podatku.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując sprzedaży 5 działek powstałych z podziału działki nr 1, będziecie Państwo korzystali z przysługującego Wam prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (zdarzeniem przyszłym). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.