Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.112.2026.4.AWY

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 21 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT, a w konsekwencji czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 20 lutego 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem jest właścicielem nieruchomości gruntowych stanowiących grunty rolne, nabytych w 2010 r. do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską.

Przedmiotem niniejszego wniosku są dwie działki rolne o łącznej powierzchni 2,913 ha, które od momentu nabycia do chwili obecnej wchodziły w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego i były faktycznie wykorzystywane do działalności rolniczej. Nieruchomości te nie były nabywane z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, nie stanowiły przedmiotu działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami i nie były wykorzystywane w jakiejkolwiek pozarolniczej działalności gospodarczej.

W roku 2025 dla wskazanych dwóch działek została wydana decyzja o warunkach zabudowy, przewidująca możliwość zabudowy jednorodzinnej wraz z zabudowaniami gospodarczymi. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie było elementem prowadzenia zorganizowanej ani planowej działalności handlowej, lecz było związane ze zmianą przepisów prawa planistycznego, w szczególności z regulacjami przewidującymi możliwość uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy jedynie do końca 2025 r., tj. do czasu wejścia w życie planów ogólnych w gminach.

Mając na uwadze zapowiadane zmiany przepisów oraz ryzyko utraty możliwości realizacji decyzji o warunkach zabudowy w przyszłości, Wnioskodawczyni podjęła decyzję o technicznym podziale geodezyjnym wskazanych dwóch działek. W wyniku tego podziału powstało 18 działek, przy czym podział miał charakter formalno-prawny i porządkujący, a nie inwestycyjny.

W szczególności Wnioskodawczyni:

• nie uzbrajała i nie będzie uzbrajać wydzielonych działek,
• nie doprowadzała i nie planuje doprowadzenia mediów,
• nie budowała i nie planuje budowy dróg wewnętrznych,
• nie podejmowała działań marketingowych zmierzających do ich sprzedaży.

Wnioskodawczyni planuje jednorazową sprzedaż wszystkich 18 działek, powstałych z podziału dwóch pierwotnych działek rolnych, do jednego nabywcy - spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Wnioskodawczyni będzie wspólnikiem. Spółka ta będzie odrębnym i samodzielnym podmiotem gospodarczym, który we własnym imieniu i na własne ryzyko podejmie decyzje dotyczące dalszego wykorzystania lub ewentualnej sprzedaży nieruchomości.

Sprzedaż nastąpi po cenie rynkowej, ustalonej w oparciu o ceny porównywalnych nieruchomości, przy czym cena może zostać zapłacona w ratach (odroczony termin płatności), niezależnie od dalszej sprzedaży działek przez spółkę.

Po dokonaniu sprzedaży Wnioskodawczyni nie będzie podejmowała dalszych czynności polegających na sprzedaży nieruchomości jako osoba fizyczna.

Dodatkowo Wnioskodawczyni wskazuje, że sam fakt dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości, podyktowany względami formalno-prawnymi oraz dostosowaniem do zmieniających się przepisów prawa, nie stanowi i nie będzie stanowić przejawu prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów podatkowych.

Niezależnie od powyższego Wnioskodawczyni posiada również inne nieruchomości rolne, które - z uwagi na wiek oraz stan zdrowia Wnioskodawczyni - w przyszłości mogą zostać zbyte w analogiczny sposób, każdorazowo w celu uporządkowania majątku prywatnego, a nie prowadzenia działalności gospodarczej.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazała Pani:

1)  Na podstawie jakiego tytułu prawnego nabyła Pani w 2010 r. „dwie działki rolne”?

Odp.: Dwie działki rolne zostały nabyte w drodze kupna w listopadzie 2010 r. na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego o przysądzeniu prawa własności, wydanego w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika sądowego. Nieruchomości zostały nabyte do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską.

2)  W jakim celu nabyła Pani w 2010 r. „dwie działki rolne”?

Odp.: Nieruchomość została nabyta w celu powiększenia areału rolnego i prowadzenia działalności rolniczej. Od momentu nabycia nieruchomość była i jest wykorzystywana rolniczo w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego.

W chwili nabycia nie istniał zamiar jej podziału ani odsprzedaży w ramach działalności gospodarczej. Zmiana planów dotyczących nieruchomości nastąpiła wiele lat po jej nabyciu i jest związana z pogorszeniem stanu zdrowia małżonka Wnioskodawczyni.

3)  Czy „dwie działki rolne” lub 18 działek powstałych z podziału nieruchomości gruntowej były/są/będą przedmiotem zawartych przez Panią umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze?

Jeśli tak - to:

- Komu udostępniła/udostępni Pani te działki (nabywcy/innej osobie trzeciej)?

- W jakim okresie działki te były/są/będą udostępnione osobom trzecim?

- Czy działki były udostępniane odpłatnie czy bezpłatnie?

Odp.: Nieruchomość od momentu nabycia do chwili obecnej nie była i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Działki powstałe w wyniku podziału również nie były i nie są przedmiotem takich umów. W ramach opisanego zdarzenia przyszłego działki nie będą przedmiotem najmu ani dzierżawy.

4)  Czy na Pani wniosek została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla opisanych w zdarzeniu dwóch działek?

Odp.: Decyzja o warunkach zabudowy została wydana na wniosek Wnioskodawczyni oraz jej małżonka, jako współwłaścicieli nieruchomości.

5)  W jakim celu wystąpiła Pani o decyzję o warunkach zabudowy dla nieruchomości pod zabudowę jednorodzinną z zabudowaniami gospodarczymi dla „dwóch działek rolnych”?

Odp.: Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było związane ze zmianami przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ograniczeniem w czasie możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Działanie to miało charakter formalno-prawny i zabezpieczający, a nie inwestycyjny ani handlowy.

6)  Czy wydanie decyzji o warunkach zabudowy było niezbędne dla uzyskania decyzji o podziale „dwóch działek rolnych”?

Odp.: Zgodnie z obowiązującymi przepisami nie jest dopuszczalny podział gruntu rolnego na działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, chyba że podział jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy umożliwiło dokonanie podziału administracyjnego. Podział miał charakter formalno-administracyjny i nie wiązał się z wykonywaniem infrastruktury ani uzbrojeniem terenu.

7)  Czy udzieliła albo planuje Pani udzielić pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu i na Pani rzecz podmiotom trzecim w związku ze sprzedażą 18 działek powstałych z podziału „dwóch działek rolnych”, np. w celu uzyskania wszelkich decyzji, zgód, pozwoleń związanych ze sprzedażą działek - jeżeli tak, to proszę, żeby Pani podała:

- Zakres pełnomocnictwa;

- Komu udzieli Pani pełnomocnictwa, tj. spółce z o.o., która kupi od Pani działki, innemu podmiotowi - komu?

Odp.: Wnioskodawczyni nie udzieliła i nie planuje udzielać pełnomocnictw ani innego umocowania prawnego podmiotom trzecim w związku z planowaną sprzedażą działek.

8)  Czy gdy prowadziła Pani gospodarstwo rolne na opisanych w zdarzeniu działkach, uzyskiwała Pani płody rolne przeznaczone do dalszej sprzedaży, czy wykorzystywała Pani uzyskane pożytki w ramach własnego gospodarstwa domowego, itp.?

Odp.: W ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego Wnioskodawczyni uzyskiwała płody rolne przeznaczone do dalszej sprzedaży. Produkcja rolna miała charakter towarowy i zarobkowy. Ewentualne wykorzystanie części produktów na potrzeby własnego gospodarstwa domowego miało charakter marginalny i nie wpływało na zasadniczy, handlowy charakter produkcji rolnej.

9)  Czy jeśli uzyskane pożytki z gospodarstwa rolnego były przez Panią sprzedawane, to czy sprzedaż tych produktów korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, czy była opodatkowana tym podatkiem?

Odp.: Sprzedaż produktów rolnych była opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz dokumentowana fakturami VAT. Wnioskodawczyni rozliczała podatek należny zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

10)  Czy była/jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego albo jakiejkolwiek innej działalności? Jeśli tak, proszę wskazać jakiej?

Odp.: Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności rolniczej. Gospodarstwo rolne obejmuje powierzchnię przekraczającą 100 ha. Grunty objęte wnioskiem stanowią około 2,913 ha tej powierzchni.

Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani nie stanowiła towaru handlowego przeznaczonego do obrotu.

Przy jej nabyciu nie występował VAT i nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Działalność rolnicza jest i będzie nadal prowadzona na pozostałych gruntach gospodarstwa.

Planowana sprzedaż dotyczy wyłącznie części majątku prywatnego i nie stanowi elementu prowadzonej działalności rolniczej.

Sprzedaż wynika z okoliczności osobistych.

11)  Czy sprzedawała Pani wcześniej inne działki? Jeżeli tak, to czy z tytułu tej sprzedaży występowała Pani jako podatnik VAT czynny?

Odp.: W przeszłości Wnioskodawczyni dokonywała sprzedaży nieruchomości rolnych. Sprzedaże te nie były opodatkowane podatkiem VAT, gdyż uznano, że nie były dokonywane w ramach działalności gospodarczej. Stanowisko to zostało podtrzymane w postępowaniu sądowoadministracyjnym (WSA w Szczecinie - sygn. akt I SA/Sz 214/12; NSA - sygn. akt I FSK 1869/11).

12)  Proszę, żeby Pani podała numery ewidencyjne działek, które będą przedmiotem sprzedaży.

Odp.: Przedmiotem planowanej sprzedaży będą działki o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 i 18 (obręb A., gmina A., powiat A.).

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 2)

Czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości Wnioskodawczyni będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż Wnioskodawczyni nie będzie działała w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Sprzedaż stanowić będzie zwykły zarząd majątkiem prywatnym, bez podejmowania aktywnych działań charakterystycznych dla handlowców lub deweloperów.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 4 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku osobistego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy - co do zasady - posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W niniejszej sprawie należy przytoczyć - celem wyjaśnienia - orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10. I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że w listopadzie 2010 r. nabyła Pani dwie działki rolne do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską. Nieruchomość została nabyta w celu powiększenia areału rolnego i prowadzenia działalności rolniczej. Od momentu nabycia nieruchomość była i jest wykorzystywana rolniczo w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego.

Jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności rolniczej. W ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego uzyskiwała Pani płody rolne przeznaczone do dalszej sprzedaży. Produkcja rolna miała charakter towarowy i zarobkowy. Sprzedaż produktów rolnych była opodatkowana podatkiem VAT oraz udokumentowana fakturami. Rozliczała Pani podatek należny zgodnie z obowiązującymi przepisami.

W 2025 r. na wniosek Pani i Pani małżonka została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla ww. dwóch działek, przewidująca możliwość zabudowy jednorodzinnej wraz z zabudowaniami gospodarczymi. Uzyskanie ww. decyzji było związane ze zmianami przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ograniczeniem w czasie możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Działanie to miało charakter formalno-prawny i zabezpieczający, a nie inwestycyjny ani handlowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy umożliwiło dokonanie podziału administracyjnego ww. dwóch działek na 18 działek o numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 i 18. Podział był podyktowany względami formalno-prawnymi oraz dostosowaniem do zmieniających się przepisów prawa i nie wiązał się z wykonywaniem infrastruktury ani uzbrojeniem terenu.

Planuje Pani sprzedaż ww. 18 działek na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której będzie Pani wspólnikiem.

Zgodnie z Pani wskazaniem, dwie działki rolne ani 18 działek powstałych z ich podziału nie były i nie są przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Nie uzbrajała Pani wydzielonych działek, nie doprowadzała Pani mediów, nie budowała dróg wewnętrznych ani nie podejmowała działań marketingowych zmierzających do sprzedaży. Ponadto, nie udzieliła i nie planuje Pani udzielać pełnomocnictw ani innego umocowania prawnego podmiotom trzecim w związku z planowaną sprzedażą działek.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT, a w konsekwencji czy sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani już podjęła i podejmie w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT i wykorzystywania przedmiotowych gruntów jako element gospodarstwa rolnego w działalności rolniczej, ma znaczenie dla opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości. W niniejszej sprawie dwie działki rolne, z których zostało wydzielonych 18 sprzedawanych działek, były i są wykorzystywane do działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Z okoliczności sprawy nie wynika zatem, aby działki te były wykorzystywane przez Panią w celach osobistych.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że sprzedawane działki nie były i nie są wykorzystywane przez Panią w celach prywatnych (osobistych) w całym okresie ich posiadania. Jak wynika z okoliczności sprawy, przedmiotem sprzedaży będą działki, które były i są wykorzystywane w działalności gospodarczej (działalności rolniczej), z tytułu której jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem, w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowych 18 działek, nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki Pani majątku osobistego, a ich sprzedaż będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Zaznaczenia bowiem wymaga, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.

Tak więc analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa, prowadzi do wniosku, że należy Panią uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży 18 działek o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 i 18.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży przez Panią 18 działek o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 i 18 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla Pani małżonka jako współwłaściciela gruntu.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 dotyczącego podatku od towarów i usług. W zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.