Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.123.2026.2.MKA

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że planowana sprzedaż nieruchomości (działek nr 1 i nr 2) nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług, gdyż sprzedaży dokona Sprzedająca niebędąca podatnikiem tego podatku (pytanie nr 1) jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych w podatku VAT związanych ze sprzedażą przez Sprzedającą na rzecz Nabywcy działek nr: 1 i 2.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 marca 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

‒    A.A

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

‒    X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

A.A jest właścicielką nieruchomości niezabudowanej objętej księgą wieczystą nr (...), oznaczonej jako działki nr 1 (obszar 2.3388 ha) i nr 2 (obszar 8.4973 ha), położonych w (...), obręb (...) (...), gmina (...), łącznego obszaru 10.8361 ha. Wskazany w księdze wieczystej sposób korzystania z obu działek to „R - GRUNTY ORNE”.

Własność powyższej nieruchomości A.A nabyła w drodze dziedziczenia na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 6 września 2022 r., wydanego przez Sąd Rejonowy (...), XIII Wydział Cywilny, sygn. akt (...)), po zmarłym 4 października 2018 r. A.B.

Dla nieruchomości obowiązuje plan miejscowy przyjęty przez Radę Gminy (...) uchwałą Nr (...)z 19 września 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla większości obrębu geodezyjnego (...) i fragmentów wsi (...), na terenie gminy (...) (Dz. Urz. (...). z 2007 r. (...)). Z załącznika graficznego planu miejscowego wynika, że nieruchomość stanowiąca działkę nr 3, w części położona jest w granicach terenu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (oznaczenie 60.MN), zaś w pozostałej części w granicach o przeznaczeniu rolniczym oraz leśnym (oznaczenie 64.R.ZL.). Podobnie działka nr 2 w części położona jest w granicach terenu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (oznaczenie 61.MN), zaś w pozostałej części w granicach terenu o przeznaczeniu rolniczym oraz leśnym (oznaczenie 64.R.ZL.).

Postanowieniem z 27 sierpnia 2025 r. ((...)) Wójt Gminy (...) – w związku z wnioskiem A.A z 29 maja 2025 r. – stwierdził zgodność proponowanego podziału powyższej nieruchomości, tj. działek nr 1 i nr 2, po ich uprzednim połączeniu na sześćdziesiąt osiem działek oznaczonych numerami od 1 do 68, przy czym projektowana działka nr 1 przeznaczona pod drogę wewnętrzną, projektowane działki od nr 2 do nr 6 oraz od nr 8 do 68 przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a projektowana działka nr 7 przeznaczona na cele rolnicze oraz lasy, z ustaleniami planu miejscowego przyjętego uchwałą Rady Gminy (...) Nr (...) z 19 września 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla większości obrębu geodezyjnego (...) i fragmentów wsi (...), na terenie gminy (...) (Dz. Urz. (...). z 2007 r. (...)).

A.A ma zamiar sprzedać wskazaną wyżej nieruchomość - niezabudowane działki nr 1 i nr 2 - na rzecz spółki „X” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, NIP: (...). A.A jest jednym z udziałowców tej spółki i jednym z członków zarządu. Strony nie zawarły umowy przedwstępnej.

A.A nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, ani nie wykonuje działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana przez A.A w działalności gospodarczej. Nie była również udostępniania odpłatnie, ani nieodpłatnie innych osobom. A.A nie miała prawa odliczenia żadnego podatku naliczonego związanego z tą nieruchomością ani nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie tej nieruchomości. Grunty stanowią gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.

„X” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i spółka ta będzie wykorzystywała przedmiotowe działki, po ich nabyciu, do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, a zatem w przypadku opodatkowania sprzedaży działek podatkiem od towarów i usług będzie chciała skorzystać z prawa odliczenia podatku naliczonego.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1)  Czy przedmiotem sprzedaży na rzecz spółki z o.o. będą 2 działki (tj. nr 1 i nr 2), czy 68 działek powstałych w wyniku podziału? Czy podział zostanie dokonany na moment sprzedaży?

Odpowiedź: Przedmiotem sprzedaży na rzecz spółki z o.o. będą 2 działki (tj. nr 1i nr 2). Podział nie zostanie dokonany na moment sprzedaży.

2)  Czy w związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że grunty stanowią gospodarstwo rolne, wykorzystywała Sprzedająca 2 działki i ewentualnie 68 działek po podziale w działalności rolniczej i czy z tego tytułu:

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie wykorzystywała działek w działalności rolniczej.

‒ jest Sprzedająca zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT,

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

‒ rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT,

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

‒  dokonywała Sprzedająca/dokonuje z nieruchomości (ww. działek) zbiorów i dostawy (sprzedaży) produktów rolnych opodatkowanej podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce), czy też produkty rolne były wykorzystywane na Sprzedająca własne potrzeby?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie dokonywała / nie dokonuje z nieruchomości (ww. działek) zbiorów i dostawy (sprzedaży) produktów rolnych opodatkowanej podatkiem VAT, ani też nie wykorzystuje produktów rolnych na własne potrzeby.

3)  W jaki sposób wykorzystywała Sprzedająca działki nr 1 i nr 2, oraz działki po podziale w całym okresie ich posiadania?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie wykorzystywała działek – stanowią majątek prywatny.

4)  Czy sprzedawała Sprzedająca wcześniej inne działki? Jeżeli tak, to czy z tytułu tej sprzedaży występowała Sprzedająca jako podatnik VAT czynny?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie sprzedawała innych działek ani nie występowała jako podatnik VAT czynny.

5)  Czy planuje Sprzedająca udzielać pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Sprzedająca imieniu i na Sprzedająca rzecz podmiotu trzeciego w związku ze zbywaniem nieruchomości tj. działek nr 1 i nr 2 i działek po podziale np. w celu uzyskania wszelkich decyzji, zgód, pozwoleń związanych ze sprzedażą działek i działek po podziale - jeżeli tak, to należy wskazać możliwy zakres pełnomocnictwa?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie planuje udzielać pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w jej imieniu i na jej rzecz podmiotu trzeciego w związku ze zbywaniem nieruchomości.

6)  Kiedy i w jakim celu wystąpiła Sprzedająca o podział działek nr 1 i nr 2 na 68 innych działek?

Odpowiedź: Wniosek został złożony do Wójta Gminy (...) w dniu 29 maja 2025 r.

Celem było ułatwienie sprzedaży i uzyskanie wyższej ceny sprzedaży.

7)  Jakie przeznaczenie wynika z MPZP dla 68 działek powstałych w wyniku podziału?

Odpowiedź: Na chwilę obecną ani na moment sprzedaży nie zostanie dokonany podział na 68 działek.

8)  Czy na dzień sprzedaży będą wydane decyzje o warunkach zabudowy dla 68 działek?

Odpowiedź: Na dzień sprzedaży nie będą wydane decyzje o warunkach zabudowy dla 68 działek.

9)  Czy dla pozostałej części działek nr 1 i nr 2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w granicach o przeznaczeniu rolniczym lub leśnym (oznaczenie 64.E.ZL.) przewidziana jest możliwość jakiejkolwiek zabudowy?

Odpowiedź: Tak, jest możliwość zabudowy.

10)  Czy warunkiem koniecznym sprzedaży działek na rzecz spółki był podział 2 działek i ewentualnie zmiany w MPZP lub uzyskanie decyzji i pozwoleń.

Odpowiedź: Warunkiem koniecznym sprzedaży działek na rzecz spółki nie był podział 2 działek, ani ewentualne zmiany w MPZP lub uzyskanie decyzji i pozwoleń.

Pytania

1)  Czy sprzedaż opisanej nieruchomości, tj. działek nr 1 i nr 2 będzie stanowiła dla A.A czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2)  Czy jeśli sprzedaż opisanej nieruchomości, tj. działek nr 1i nr 2 będzie stanowiła dla A.A czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to czy nabywcy („X” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1)

Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż opisanej nieruchomości, tj. działek nr 1i nr 2 nie będzie stanowiła dla A.A czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Planowana sprzedaż nieruchomości spełnia zatem definicję dostawy towarów na gruncie VAT.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów - w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i jako podatnik VAT dokonuje tej dostawy.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych czy majątek nabyty został i faktycznie był wykorzystany z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z kolei aby uznać dany majątek za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu, na gruncie niniejszej sprawy, A.A nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, ani nie wykonuje działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana przez A.A w działalności gospodarczej. Nie była również udostępniania odpłatnie, ani nieodpłatnie innych osobom. A.A nie miała prawa odliczenia żadnego podatku naliczonego związanego z tą nieruchomością, ani nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie tej nieruchomości. Również okoliczności nabycia nieruchomości (dziedziczenie) oznacza, że majątek w postaci nieruchomości stanowi majątek prywatny, nie związany z działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT, a w konsekwencji A.A w planowanej sprzedaży nie będzie występowała jako podatnik VAT, a planowana sprzedaż z perspektywy VAT nie stanowi dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Ad. 2)

Zdaniem Wnioskodawców, jeśli sprzedaż opisanej nieruchomości, tj. działek nr 1 i nr 2 będzie stanowiła dla A.A czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to nabywcy („X” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.”

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego „X” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i spółka ta będzie wykorzystywała przedmiotowe działki, po ich nabyciu, do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Zatem nabywcy będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Z okoliczności wskazanych we wniosku wynika, że:

‒ Sprzedająca jest właścicielką nieruchomości niezabudowanej, składającej się z działek nr: 1 i 2, którą nabyła w drodze dziedziczenia w 2022 r.;

‒ Sprzedająca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT;

‒ ww. nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana przez Sprzedającą w działalności gospodarczej, ani w działalności rolniczej;

‒ działki (nr 1i 2) nie były udostępniane odpłatnie, ani nieodpłatnie innym osobom;

‒ ww. działki stanowią majątek prywatny, nie były przez Sprzedającą wykorzystywane w żaden sposób;

‒ Sprzedająca nie jest rolnikiem ryczałtowym;

‒ Sprzedająca nie ponosiła wydatków na ulepszenie tej nieruchomości;

‒ Sprzedająca zamierza sprzedać ww. nieruchomość (działki nr 1 i 2) na rzecz Spółki z o.o., której Sprzedająca jest jednym z udziałowców i jednym z członków zarządu.

Wątpliwości w sprawie dotyczą wskazania, czy sprzedaż nieruchomości (działek nr 1 i nr 2) na rzecz spółki z o.o. będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Odnosząc się do ww. wątpliwości, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy z tytułu zbycia nieruchomości Sprzedająca będzie występowała jako podatnik podatku od towarów i usług, a sprzedaż będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa działek nr 1i nr 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Sprzedającą za podatnika tego podatku.

Skala zaangażowania Sprzedającej, w odniesieniu do sprzedaży ww. działek nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedającej w przedmiocie planowanej sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Sprzedającą opisanych działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W stosunku do działek będących przedmiotem sprzedaży jak wynika z opisu sprawy, Sprzedająca nie Sprzedająca żadnych wydatków na ulepszenie tej nieruchomości. Sprzedająca nie sprzedawała innych działek, nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, nie jest również rolnikiem ryczałtowym. Sprzedająca nie dokonywała i nie dokonuje z nieruchomości zbiorów i dostawy produktów rolnych, ani też nie wykorzystuje tych produktów na własne potrzeby. Działki nr: 1i 2 nie były wykorzystywane w żaden sposób w całym okresie posiadania. Ww. nieruchomość nigdy nie była udostępniana odpłatnie, ani nie odpłatnie innym osobom. Działki stanowią majątek prywatny. Ponadto w związku z planowaną sprzedażą nie została zawarta umowa przedwstępna, jak również Sprzedająca nie planuje udzielać pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu Sprzedającej i na Jej rzecz podmiotowi trzeciemu w związku ze zbywaniem nieruchomości.

Za przejaw podejmowania aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać, że Sprzedająca wystąpiła o podział ww. 2 działek po ich uprzednim połączeniu na 68 mniejszych działek, oznaczonych numerami od 1 do 68, w celu ułatwienia sprzedaży i uzyskania wyższej ceny. Na chwilę obecną, ani na moment sprzedaży podział nie zostanie jednak dokonany, oraz nie będą wydane decyzje o warunkach zabudowy dla 68 działek. Sprzedająca wskazała, że planowany podział nie był warunkiem koniecznym sprzedaży Spółce 2 działek (1 i 2), ani ewentualnie zmiany w MPZP lub uzyskanie decyzji i pozwoleń.

Stwierdzić zatem należy, że w tym konkretnym przypadku w całym okresie posiadania działek nr 1 i 2 Sprzedająca nie podjęła i nie zamierza podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Działania podjęte przez Sprzedającą należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W świetle powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek nr 1i 2 Sprzedająca będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem Sprzedająca będzie korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Tym samym planowana przez Sprzedającą sprzedaż działek nr 1i 2 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1, zgodnie z którym Sprzedająca nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości (działek nr 1i 2), uznaję za prawidłowe.

W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem dotyczy praw i obowiązków wszystkich Zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym pomimo uznania, że z tytułu sprzedaży transakcji nieruchomości (działek nr 1i nr 2) Sprzedająca nie występuje w charakterze podatnika podatku VAT. Dodatkowo oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem działek nr 1i nr 2 jedynie w sytuacji uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji. W wydanej interpretacji uznaliśmy, że Sprzedająca z tytułu dostawy działek nr 1i nr 2 nie będzie działała jako podatnik podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz Nabywcy nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym odstąpiliśmy od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku, a odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Nabywcy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pani A.A (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.