Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.147.2026.2.MŻ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki o powierzchni 0,1085 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1 oraz udziału w niezabudowanej działce o powierzchni około 0,0660 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 2, bez zastosowania zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło do Organu 30 marca 2026 r. i pismem z 3 kwietnia 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni – A.B. - przysługuje prawo własności nieruchomości w następującym zakresie:

Działka nr 1:

A.B. posiada prawo własności tej działki w całości (udział 1/1). Nabyła ją na podstawie umowy o podział majątku wspólnego i darowizny z 17 czerwca 2011 r.

Działka nr 2:

A.B. posiada w tej działce udział wynoszący 1/2 części. Drugą połowę (udział 1/2) posiada C.B. Obie Panie nabyły te udziały na podstawie umowy darowizny z 11 maja 1999 r.

Nieruchomość stanowi nieruchomość gruntową składającą się między innymi z działki gruntu nr 1 (...) o powierzchni 0,6200 ha (sześć tysięcy dwieście metrów kwadratowych), położonej w miejscowości (…), obręb (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), dla której w Sądzie Rejonowym w (…) Wydziale Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest księga wieczysta nr (…).

Wypis z rejestru gruntów, wydany z upoważnienia Starosty (…) w dniu 21 sierpnia 2025 r. pod numerem (…), w którym uwidoczniono działkę nr 1 o powierzchni 0,6200 ha, stanowiącą według opisu użytków grunty rolne zabudowane (Br-R) oraz grunty orne (R), położoną w miejscowości (…), obręb (…), jednostka ewidencyjna (…), powiat (…), województwo (…).

Zaświadczenie Wójta Gminy (…) z 13 sierpnia 2025 r. za nr (…), z treści którego wynika, że działki nr 1 i nr 2 znajdujące się w miejscowości (…), gmina (…) zgodnie z uchwałą Rady Gminy (…) nr (…) z 26 lutego 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) (t.j. Dz. Urz. Woj. (…)) położone są w terenach przeznaczonych w całości pod zabudowę zagrodową (MR) i zabudowę jednorodzinną (MNn).

Z dokumentu tego wynika ponadto, że zgodnie z uchwałą Rady Gminy (…) nr (…) z 28 stycznia 2025 r. w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji w Gminie (…) (t.j. Dz. Urz. Woj. (…)) przedmiotowe działki nie znajdują się w obszarze rewitalizacji, a Rada Gminy (…) nie podjęła uchwały w sprawie wyznaczenia specjalnej strefy rewitalizacji. Działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Działki numer 1 i 2 nie zostały objęte decyzją o ustaleniu inwestycji celu publicznego, nie zostały objęte decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, nie zostały objęte obszarem specjalnej strefy ekonomicznej, ani uchwałą o rewitalizacji i nie są położone na terenach specjalnej strefy rewitalizacji.

Działki 1 i 2 nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu.

Nieruchomości dotychczas nie stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.), jak również nie stanowiły jego zorganizowanej części.

Nieruchomości nie zostały nabyte przez Wnioskodawczynię w związku z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą, nie są obecnie wykorzystywane w działalności gospodarczej ani nie wchodzą w skład przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

A.B. sprzeda działkę o powierzchni około 0,1085 ha (jeden tysiąc osiemdziesiąt pięć metrów kwadratowych), powstałą w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu nr 1 o powierzchni 0,6200 ha.

A.B. oraz C.B. sprzedadzą działkę o powierzchni około 0,0660 ha (sześćset sześćdziesiąt metrów kwadratowych), powstałą w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu nr 2 o powierzchni 0,4300 ha.

Co ważne, Wnioskodawczyni oddała w dzierżawę działki - spółce pod działalność gospodarczą. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającej określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami.

Ponadto Kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Działki były także dzierżawione spółce. Dzierżawa miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działki, jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dzierżawa została zawarta na czas nieoznaczony.

Kupująca spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych.

W akcie notarialnym nr (…) z 28 sierpnia 2025 r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach. To jest Spółka zobowiązała się do:

1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych.

2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy (…) m², w tym sala sprzedaży o powierzchni (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc parkingowych.

3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.

4. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki.

5. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie nasadzeń zamiennych.

6. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego.

7. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

8. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

9. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

10. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń, Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać działkę o powierzchni około 0,1085 ha (jeden tysiąc osiemdziesiąt pięć metrów kwadratowych), powstałą w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu nr 1 o powierzchni 0,6200 ha oraz udział w działce o pow. ok. 0,0660 ha (wydzielonej z działki nr 2).

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1. Kupująca spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

2. W stosunku do tych działek Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

3. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

4. Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5. Działki nr 1 i 2 są zabudowane.

6. Od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedająca nie ponosiła wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Czyli nieruchomości są użytkowane ponad dwa lata.

7. Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi działki Spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

8. Działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

9. Nabycie nastąpiło ponad dwa lata temu.

10. Nabycie nie było udokumentowane fakturą.

11. Podatek naliczony od nabycia nie został odliczony.

12. Nieruchomość była wykorzystywana w celach prywatnych – przechowywanie prywatnych rzeczy i forma zabezpieczenia majątkowego – czynności niepodlegające opodatkowaniu.

13. Działki były wykorzystywane w celach rolniczych – uprawa ziemi rolnej i działki są częścią gospodarstwa rolnego.

14. Wnioskodawczyni nie współpracuje z biurami pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

15. Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku VAT.

16. Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym.

17. Wnioskodawczyni nie sprzedawała wcześniej nieruchomości i na obecny moment nie zamierza.

18. Wnioskodawczyni nie występowała o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto Wnioskodawczyni oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości opisanej w opisie powyżej, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Ponadto oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Jednocześnie Wnioskodawczyni oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 628 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem przyszłej sprzedaży, celem przeprowadzenia badań gruntu.

Wnioskodawczyni oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania wskazała Pani, że:

a)  Czy przedmiotem sprzedaży będzie działka o pow. ok. 0,1085 ha, która powstanie z działki nr 1 oraz działka o pow. ok. 0,0660 ha, która powstanie z działki nr 2?

Odp.: Tak. Przedmiotem planowanej sprzedaży są wydzielone części nieruchomości: Pani udział w działce o pow. ok. 0,1085 ha (wydzielonej z dz. nr 1) oraz udział w działce o pow. ok. 0,0660 ha (wydzielonej z dz. nr 2).

b)  Czy na dzień sprzedaży wskazane działki będą niezabudowane?

Odp.: Tak, wydzielone części działek nr 1 i 2, które stanowią przedmiot sprzedaży, są niezabudowane. Zabudowania znajdują się na pozostałych częściach działek macierzystych, które nie są przedmiotem zbycia.

c)  Czy przed oddaniem ww. działek w dzierżawę Kupującej, która planuje je zakupić, oddawała Pani ww. działki nr 1 i 2 przed podziałem, jak i po podziale w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze innym niż Spółka Kupująca? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  w jakim okresie działka była udostępniane osobom trzecim?

b) czy była udostępniana odpłatnie czy bezpłatnie?

Odp.: Działki nie były oddawane na podstawie ww. umów.

d)  Czy sprzedawała Pani wcześniej inne działki? Jeżeli tak, to czy z tytułu tej sprzedaży występowała Pani jako podatnik VAT czynny?

Odp.: Nie sprzedawała Pani innych działek.

e)  Kto wystąpił o decyzję podziału działek nr 1 i 2 (Pani czy Spółka Kupująca)?

Odp.: O podział geodezyjny wystąpiła Pani oraz druga Sprzedająca.

f)   Czy występowała Pani o warunki zabudowy dla sprzedawanej działki o powierzchni około 0,1085 ha, która powstanie z działki 1 i o powierzchni około 0,0660 ha, która powstanie z działki 2 i czy było to konieczne dla uzyskania decyzji podziałowej?

Odp.: Wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji (budowa obiektu handlowego) został złożony przez Kupującą Spółkę, na co wyraziła Pani zgodę i udzieliła stosownych pełnomocnictw wraz z drugą Sprzedającą.

g)  Czy na dzień sprzedaży dla działki o powierzchni około 0,1085 ha, która powstanie z działki 1 i o powierzchni około 0,0660 ha, która powstanie z działki 2 będzie wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy (kto o nią wystąpił Pani czy Spółka Kupująca)?

Odp.: Nie, działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania.

h)  Czy w związku ze sprzedażą działki o powierzchni około 0,1085 ha, która powstanie z działki 1 i o powierzchni około 0,0660 ha, która powstanie z działki 2 udzielała Pani innemu niż Spółka Kupująca podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu – jeśli tak, to do podjęcia jakich działań ten podmiot był zobowiązany na jego podstawie (proszę wymienić te działania)?

Odp.: W związku ze sprzedażą ww. działek nie udzieliła Pani takich pełnomocnictw.

i)    W jaki sposób doszło do nawiązania kontaktu z Kupującym sprzedawanej działki? Czy podejmowała Pani działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszeń, takie jak reklama w prasie, Internecie lub skorzystanie z usług biura pośrednictwa?

Odp.: Kupujący sam zgłosił się do Pani. Pani nie podejmowała ww. działań.

j)    Jakie będzie przeznaczenie według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nowo powstałej powierzchni około 0,1085 ha, która powstanie z działki 1 i o powierzchni około 0,0660 ha, która powstanie z działki 2 będącej przedmiotem sprzedaży?

Odp.: Przeznaczenie dziełek to - MR – są to tereny zabudowy zagrodowej i MN – są to tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, kupująca Spółka wystąpi o pozwolenie na budowę.

k)  Czy obydwie działki nr 1 i 2, przed ich podziałem, były wykorzystywane w celach rolniczych? Jeżeli tak – czy były wykorzystywane w ten sam sposób (np. uprawa ziemi rolnej i część gospodarstwa rolnego). Jeśli nie to proszę wskazać, w jaki sposób wykorzystywana była każda z działek zarówno przed podziałem, jak i po podziale?

Odp.: Tak, działki były wykorzystywane w celach rolniczych – jako uprawa ziemi rolnej i stanowiły część gospodarstwa.

l)    Czy dokonywała Pani z działek nr 1 i 2 zbiorów i dostawy (sprzedaży) płodów rolnych opodatkowanej podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce)? czy też uzyskiwane płody rolne były wykorzystywane na Panią własne potrzeby?

Odp.: Płody rolne nie były sprzedawane z podatkiem VAT. Ziemia była wykorzystywana na potrzeby uprawy rolnej. Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym, więc płody wykorzystywała Pani na potrzeby własne.

Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanych nieruchomości: działki o powierzchni około 0,1085 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1, oraz działki o powierzchni około 0,0660 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 2, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bez zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości działki o powierzchni około 0,1085 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1, oraz działki o powierzchni około 0,0660 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 2 jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.

Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem – podatnik - tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną i może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Przypomnijmy, iż na działce o powierzchni około 0,1085 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1, oraz na działce o powierzchni około 0,0660 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 2, od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych.

W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki o powierzchni około 0,1085 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1, oraz działki o powierzchni około 0,0660 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 2, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono, nie współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu.

Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Czyli do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki o powierzchni około 0,1085 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1, oraz działki o powierzchni około 0,0660 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 2, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Kwestie opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku TSUE z 3 kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TSUE przypomniał, że art 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.

W uzasadnieniu czytamy, że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., przypomniał, że przy sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono, iż istotnym kryterium oceny jest fakt czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania marketingowe.

Zdaniem TS takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą.

Powracając do analizy wyroku TSUE C-213/24 E.T. należy stwierdzić, że ponownie kluczowe było ustalenie czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem pełnomocnika.

W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania mają miejsce.

Działania pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń w tym dotyczących uzbrojenia, zjazdów itp. Ponadto uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta. W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoja korzyść. W przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji działki wszystkie pozwolenia pozostają. Co ważne już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych pozwoleń. Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost atrakcyjności i wartości nieruchomości. W powyższym wyroku C-213/24 E.T. Trybunał trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a działania pełnomocnika przypisuje się zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje wynik ekonomiczny.

Zlecenie profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika – przeciwnie, świadczy o jego zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie postępowanie jako działalność gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS wniosków była także treść zawartej umowy ze zleceniobiorcą – jego działalność ograniczała się do wykonania zadań wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i na rzecz zleceniodawców. Takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawca, ponieważ jeśli działania pełnomocnika nie przyniosą efektów umowa przedwstępna nie dojdzie do skutku a co za tym idzie nie osiągnie on znacznie wysokiej ceny za swoja nieruchomość. Ponadto działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę. Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy.

Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki o powierzchni około 0,1085 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1, oraz działki o powierzchni około 0,0660 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 2.

Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania.

Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

• lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
• sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Ponadto Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działki będą objęte decyzją o warunkach zabudowy na podstawie zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo.

Tym samym, działki będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się działki o powierzchni około 0,1085 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1, oraz działki o powierzchni około 0,0660 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 2, stanowiących teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT.

Działania podjęte przez Pełnomocnika w imieniu Wnioskodawcy powodują bowiem uatrakcyjnianie działek zarówno dla kupującej Spółki, jak i ewentualnych przyszłych nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną).

Na zakończenie w związku z tym, iż sprzedaż działek nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba ich sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest Spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT taką transakcję należy udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm. ), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie udziałów w nieruchomościach gruntowych (działce), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży niezabudowanej działki o powierzchni 0,1085 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1, oraz udziału w niezabudowanej działce o powierzchni około 0,0660 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 2, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że:

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. aktC-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że:

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do wydzielonych działek będących przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielką nieruchomości gruntowej obejmującej działkę nr 1 oraz współwłaścicielką działki nr 2, położonych w miejscowości (…). Działkę nr 1 nabyła Pani 17 czerwca 2011 r. na podstawie umowy o podział majątku wspólnego oraz darowizny i przysługuje Pani prawo własności tej działki w całości (udział 1/1). Natomiast działkę nr 2 nabyła Pani 11 maja 1999 r. na podstawie umowy darowizny, przy czym przysługuje Pani udział wynoszący 1/2 części w tej nieruchomości, zaś pozostały udział należy do C.B.

Nieruchomości te nie zostały nabyte w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie są i nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej oraz nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Były one wykorzystywane w celach prywatnych, w tym jako zabezpieczenie majątkowe oraz na potrzeby prowadzenia gospodarstwa rolnego (uprawa ziemi na własne potrzeby, bez sprzedaży płodów rolnych opodatkowanej podatkiem VAT).

Zamierza Pani dokonać sprzedaży wydzielonych części gruntu, tj.:

• niezabudowanej działki o powierzchni około 0,1085 ha, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 1, stanowiącej Pani wyłączną własność,
• oraz udziału ½ części w niezabudowanej działce o powierzchni około 0,0660 ha, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 2.

Przedmiotowe działki, które będą objęte sprzedażą, na dzień transakcji będą niezabudowane. Zabudowania znajdują się wyłącznie na pozostałych częściach działek macierzystych, które nie są przedmiotem zbycia.

Nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu uatrakcyjnienia nieruchomości, nie podejmowała działań marketingowych zmierzających do ich sprzedaży, w szczególności nie korzystała z usług pośredników ani nie zamieszczała ogłoszeń. Kupująca Spółka sama zgłosiła zainteresowanie nabyciem nieruchomości.

Działki były przedmiotem odpłatnej dzierżawy na rzecz Spółki, która planuje ich zakup. Dzierżawa została zawarta na czas nieoznaczony. Zawarła Pani ze Spółką umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której Spółka zobowiązała się do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń niezbędnych do realizacji planowanej inwestycji, polegającej na budowie obiektu handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w tym m.in. decyzji o pozwoleniu na budowę, warunków technicznych przyłączy oraz innych wymaganych uzgodnień administracyjnych.

Udzieliła Pani Spółce szerokiego pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu przed organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania wskazanych decyzji i pozwoleń. Wyraziła Pani również zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane oraz na przeprowadzenie badań gruntu i wykonanie niezbędnych czynności przygotowawczych.

Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości i obecnie nie planuje innych tego typu transakcji. Nabycie nieruchomości nie było udokumentowane fakturą, a podatek naliczony nie był odliczany.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, koniecznych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, na wydzielonych częściach niezabudowanych działek nr 1 oraz 2. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży tych nieruchomości. Czynności te nastąpią – w sensie chronologicznym – przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży.

Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu, umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie nieruchomości do jego potrzeb (uzyskanie pozwoleń, warunków przyłączeniowych itp.), nie stanowi przejawu aktywności Sprzedającej zmierzającej do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. W szczególności nie podejmowała Pani działań takich jak uzbrojenie terenu czy samodzielne uzyskiwanie decyzji administracyjnych w celu podniesienia wartości nieruchomości i przyciągnięcia potencjalnych nabywców.

W niniejszej sprawie należy zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) sam zgłosił zainteresowanie zakupem nieruchomości, wobec czego nie była Pani zobowiązana do podejmowania jakichkolwiek działań marketingowych ani organizacyjnych w celu znalezienia kupca. Skutki prawne czynności podejmowanych przez pełnomocnika (kupującą Spółkę) – choć formalnie dotyczą Pani jako właścicielki i współwłaścicielki – wynikają wyłącznie z działań podejmowanych w interesie przyszłego nabywcy, a nie w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości na rynku.

Ponadto z całokształtu okoliczności sprawy wynika, że nieruchomości nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy przed nawiązaniem relacji z kupującą Spółką. Dzierżawa została ustanowiona na jej rzecz w związku z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży i miała charakter pomocniczy – służyła wyłącznie umożliwieniu uzyskania przez Kupującego niezbędnych decyzji i pozwoleń administracyjnych, od których uzależniono zawarcie umowy przyrzeczonej. Tym samym zarówno umowa dzierżawy, jak i umowa przedwstępna stanowią element jednego, spójnego przedsięwzięcia.

Podkreślić należy, że działania podejmowane przez kupującą Spółkę wykonywane są w jej własnym interesie gospodarczym, w celu realizacji planowanej inwestycji i dostosowania nieruchomości do jej indywidualnych potrzeb. Nie ponosiła Pani żadnych nakładów inwestycyjnych mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości, nie prowadziła działań marketingowych, nie korzystała z usług pośredników i nie podejmowała aktywności charakterystycznej dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Dodatkowo należy wskazać, że nieruchomości nie były wykorzystywane przez Panią w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Były one wykorzystywane wyłącznie w celach prywatnych, w tym jako zabezpieczenie majątkowe oraz na potrzeby własne (w tym rolnicze, bez sprzedaży opodatkowanej VAT). Nie stanowiły przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży niezabudowanych wydzielonych części działek powstałych wskutek podziału działek nr 1 i nr 2 nie wystąpi ciąg zdarzeń wskazujący na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie podejmowała Pani aktywnych działań angażujących środki w sposób charakterystyczny dla handlowców, a całość Pani aktywności mieści się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Stanowisko to pozostaje w zgodzie z orzecznictwem TSUE (m.in. sprawy C-180/10 i C-181/10), zgodnie z którym jednorazowa sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego, przy braku aktywnych działań podobnych do działań handlowców, nie stanowi działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu oraz zawarcie umowy dzierżawy w związku z umową przedwstępną nie skutkuje uznaniem Pani za podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą. Dokonując sprzedaży niezabudowanej działki o powierzchni 0,1085 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1, oraz udziału w niezabudowanej działce o powierzchni około 0,0660 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 2, będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji nie będzie Pani działała w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a planowana sprzedaż nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii dokumentowania transakcji fakturą.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela działki nr 2.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.