Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.158.2026.2.MM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Państwa za podatników podatku VAT z tytułu planowanej sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1 i w konsekwencji uznania, że planowana transakcja sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 30 marca 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

•    A.A.

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

•    B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy – A.A. i B.B. (małżeństwo, wspólność majątkowa małżeńska) - są polskimi rezydentami podatkowymi, emerytowanymi rolnikami. Wnioskodawcy w przeszłości prowadzili gospodarstwo rolne, które przepisali na syna. Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej. Wnioskodawcy nie są czynnymi podatnikami VAT.

23 grudnia 2025 r. Wnioskodawcy podpisali z A. Spółką Akcyjną z siedzibą w (…) umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem - zawartą w formie aktu notarialnego wydzielonej części opisanej poniżej nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (działka ewidencyjna nr 1 o obszarze 0,3590 ha), którą Wnioskodawcy nabyli na podstawie umowy darowizny zawartej 2 września 1992 r. W dacie nabycia prawa własności do Nieruchomości Wnioskodawcy pozostawali w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa.

Ww. nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej. Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) KC, ani jego zorganizowanej części. Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, użyczenia, dzierżawy lub innych umów obligacyjnych oraz prawa pierwokupu/odkupu lub prawa dożywocia.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miejscowości Gminy (…), nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem MR tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej. Nieruchomość nie jest zabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W rejestrze gruntów nieruchomość oznaczona jest jako pastwiska trwałe (Pslll).

W umowie przedwstępnej Wnioskodawcy zobowiązują się do sprzedaży z majątku wspólnego prawa własności do działki ewidencyjnej o projektowanym obszarze około 0,1400 ha oznaczonej literami (…) na planie stanowiącym załącznik do aktu notarialnego, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1, za cenę (…) zł za 1 m² powierzchni wydzielonej działki ewidencyjnej plus ewentualny podatek od towarów i usług w obowiązującej stawce, jeżeli na dzień zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie on wymagalny.

 I.      Warunki umowy przedwstępnej sprzedaży

Sprzedający zobowiązani są do sprzedaży nieruchomości dopiero po spełnieniu łącznie następujących warunków:

1)  uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym 1-kondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (…) m², w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych;

2)  uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującej na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;

3)  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

4)  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

5)  dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości - zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej oraz uzyskania i przedłożenia mapy z projektem podziału tej nieruchomości gruntowej - zaewidencjonowanych przez właściwy organ/urząd - opatrzonej klauzulą, iż stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej;

6)  wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział działki ewidencyjnej numer 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej;

7)  założenia - kosztem i staraniem Sprzedających - nowej księgi wieczystej - bez jakichkolwiek obciążeń - za wyjątkiem roszczenia ujawnionego na rzecz Kupującej - dla nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze około 0,1400 ha, która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości - w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

8)  zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki ewidencyjnej numer 1, zgodnie z którym, Kupująca będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości 1-kondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o powierzchni użytkowej (…) m², w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych;

9)  uzyskania przez Kupującą warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

10)  potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki przez pisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego;

11)  uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym;

12)  zniesienia istniejącego ograniczenia tonażowego lub uzyskania tonażowego lub uzyskania zgody zarządcy drogi na przejazd pojazdów powyżej 25 t do 1-kondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego w celu realizacji dostaw oraz budowy zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej;

13)  skutecznego łącznego nabycia przez Kupującą prawa własności do:

a)  przedmiotowej nieruchomości części działki ewidencyjnej nr 1 (po podziale zgodnym z zamierzeniami Spółki), tj. nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanych obszarze około 0,1400 ha, która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…);

b)  części działki ewidencyjnej nr 2 (po podziale zgodnym z zamierzeniami Spółki), tj. nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze około 0,1400 ha, która powstanie w wyniku podziału tej działki ewidencyjnej, objętej księgą wieczystą nr (….) niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia trzydziestego pierwszego grudnia dwa tysiące dwudziestego siódmego roku (31 grudnia 2027 r.), zaś Spółka zobowiązuje pod wyżej opisanymi warunkami kupić prawo własności do ww. nieruchomości. Sprzedający oświadczają, że w zakresie zbycia nieruchomości objętej niniejszą umową nie współpracują z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie nabywaną nieruchomością.

Sprzedający i Kupujący oświadczają, że w dniu zawarcia niniejszej umowy zawrą umowę dzierżawy Nieruchomości.

Sprzedający oświadczają, że udzielają Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydania przedmiotowych warunków oraz do ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców;

Sprzedający oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującą z nieruchomości na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującej nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.

Sprzedający oświadczają, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na nieruchomości lub nieruchomościach gruntowych powstałych w wyniku jej podziału tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem urządzenia usytuowane na wskazanych nieruchomościach gruntowych, Sprzedający oświadczają, że udzielone pełnomocnictwa i zgodny wygasają bez konieczności składania dodatkowych oświadczeń w przypadku nie zawarcia przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży;

Stawający zgodnie oświadczają, że podziału nieruchomości dokonuje Kupująca.

II.       Umowa dzierżawy

23 grudnia 2025 r. Wnioskodawcy zawarli również z ww. nabywcą umowę dzierżawy działki o nr 1 o łącznej powierzchni 0,3590 ha objętej księgą wieczystą nr (…) w zamian za czynsz dzierżawny. Wysokość czynszu dzierżawnego strony ustaliły na kwotę (…) zł miesięcznie, powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług VAT wg aktualnej stawki. Czynsz płatny będzie z góry za okres pierwszych 3 miesięcy w terminie 30 dni licząc od dnia podpisania umowy, a następnie z góry za kolejne okresy jednomiesięczne do 10-dnia miesiąca kalendarzowego. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony i może zostać wypowiedziana w każdym czasie za zgodnym porozumieniem stron. Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia.

23 grudnia 2025 r. strony zawarły aneks do umowy dzierżawy, w której wskazały, że umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości składającej się z działki gruntu o nr 1. Wydzierżawiający wyraża zgodę na dysponowanie przez Dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych w treści umowy przedwstępnej. Nadto strony uzgodniły, że umowa dzierżawy zostaje zawarta na okres 3 miesięcy.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

Działka nr 1 była wykorzystywana wyłącznie w działalności rolniczej prowadzonej przez Wnioskodawców jako rolników ryczałtowych. Część działki stanowiła łąkę, z której pozyskiwano trawę na potrzeby karmienia zwierząt (krów), natomiast pozostała część była obsiewana zbożem przeznaczonym na paszę dla trzody chlewnej. Produkcja ta służyła głównie zaspokajaniu własnych potrzeb gospodarstwa rolnego (pozyskiwanie mleka i mięsa). Działalność miała charakter typowego gospodarstwa rolnego, bez cech działalności handlowej.

Działka nr 1 wchodziła w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Wnioskodawców. Uzyskiwane płody rolne były wykorzystywane głównie na potrzeby własnego gospodarstwa (karmienie zwierząt, produkcja mleka i mięsa). Ewentualne nadwyżki zboża mogły być sporadycznie sprzedawane. Wnioskodawcy prowadzili działalność jako rolnicy ryczałtowi i nie byli czynnymi podatnikami VAT.

Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości lub uatrakcyjnienie nieruchomości. Działka nie była uzbrajana, nie była ogrodzona ani wyposażana w infrastrukturę techniczną (media, drogi wewnętrzne itp.). Była wykorzystywana wyłącznie w sposób rolniczy przez cały okres posiadania.

Wnioskodawcy nie występowali z własnej inicjatywy o zmianę przeznaczenia terenu. Wnioskodawcy nie występowali ani nie będą występować z własnej inicjatywy o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Wniosek o wyłączenie części działki z produkcji rolnej został złożony (w imieniu Wnioskodawców - jako obecnych właścicieli gruntu) przez podmiot zainteresowany zakupem – A S.A. - w związku z planowaną inwestycją i jako jeden z warunków realizacji tej inwestycji.

Wnioskodawcy nie prowadzili żadnych aktywnych działań marketingowych w celu znalezienia kupującego. Wnioskodawcy nie umieszczali ogłoszeń ani ofert sprzedaży w prasie, Internecie itp. Wnioskodawcy nie korzystali z usług biur pośrednictwa. Zainteresowanie zakupem działki zgłosił bezpośrednio pracownik A S.A., wyrażając chęć nabycia nieruchomości, bez inicjatywy ze strony Wnioskodawców.

Wnioskodawcy nie sprzedawali wcześniej innych działek, w związku z czym żaden z małżonków nie występował z tytułu takiej sprzedaży jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawcy w związku ze sprzedażą działki wydzielonej z działki nr 1 nie udzielali pełnomocnictwa innemu podmiotowi/osobie niż kupujący. Tym samym jedynym pełnomocnictwem jest pełnomocnictwo udzielone na rzecz A S.A., jak wynika z umowy przedwstępnej sprzedaży.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż działki wydzielonej z działki nr 1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców, planowana sprzedaż działki wydzielonej z działki nr 1 nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT.

Zakreślając ramy prawne sprawy, w pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 tej ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Z kolei z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców (w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników), a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została dokonana jednorazowo, lecz w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Obejmuje ona także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przy prawidłowej wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, stanowiących implementację art. 9 dyrektywy 112 do polskiego porządku prawnego, należy uwzględniać wnioski płynące z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w szczególności stanowisko wyrażone w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Słaby i Kuć (C-180/10 i C-181/10). TSUE stwierdził, że osoba fizyczna, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej, a który wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego - niezależnej od woli tej osoby - został przeznaczony pod zabudowę, nie jest podatnikiem podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, gdy dokonuje sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Odmiennie należy ocenić sytuację, gdy w celu dokonania sprzedaży sprzedający podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 - wówczas należy uznać, że prowadzi działalność gospodarczą, a więc działa jako podatnik podatku od wartości dodanej.

TSUE wskazał przy tym, że z jego orzecznictwa wynika, iż czynności mieszczące się w zwykłym wykonywaniu prawa własności nie mogą same z siebie zostać uznane za prowadzenie działalności gospodarczej (por. wyrok z 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, pkt 32).

Planowany podział gruntu, dokonany przed sprzedażą nie jest zatem w ocenie Wnioskodawców okolicznością przesądzającą. Inaczej jest natomiast wtedy, gdy zainteresowany podejmowałby aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych, którymi posługują się producenci, handlowcy lub usługodawcy w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie działania mogą obejmować przykładowo uzbrojenie terenu czy aktywność marketingową i nie mieszczą się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można kwalifikować jako czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, samo nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, skoro jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży rzeczy. Tego rodzaju transakcje nie stanowią same w sobie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (por. wyroki: z 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, pkt 58; z 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, pkt 39).

Należy zaakcentować, że TSUE wymienił jedynie przykładowe okoliczności, które mogą świadczyć o tym, iż sprzedający nieruchomość działa jako podatnik VAT. Jednocześnie podział nieruchomości czy wysokość uzyskanych przychodów nie są okolicznościami decydującymi i nie stanowią działań, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. Ocena, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT, wymaga każdorazowo analizy konkretnych okoliczności faktycznych sprawy, w tym w szczególności ustalenia, jakie środki angażuje sprzedający, aby doprowadzić do sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są zbliżone do stosowanych przez handlowców, wówczas sprzedający zbywając grunt zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z: 13 czerwca 2019 r., I FSK 796/17; 29 października 2007 r., I FPS 3/07; 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; 27 maja 2014 r., I FSK 774/13; 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14).

W ocenie Wnioskodawców, z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że podjęli oni decyzję o sprzedaży nieruchomości i w tym celu zawarli przedwstępną umowę sprzedaży. Strony ustaliły, że od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości w zakresie koniecznym do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz do przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji, w granicach przewidzianych przez Prawo budowlane. Obejmowało to m.in. możliwość składania oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów. Kupujący uzyskał również prawo wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że obszar Nieruchomości jest wolny od zanieczyszczeń,  a warunki glebowe umożliwiają realizację inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu handlowo-usługowego.

Należy ponadto odnotować, że Wnioskodawcy - na potrzeby przygotowania zawarcia umowy przyrzeczonej - udzielili kupującemu pełnomocnictwa, obejmującego uprawnienie do składania i podpisywania wniosków, pism i oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), a także umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map, pism i korespondencji związanych ze sprawami objętymi pełnomocnictwem. Ustalono jednocześnie, że wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi obciążać będą Kupującego.

W świetle powyższego zdaniem Wnioskodawców wskazane wyżej okoliczności świadczą o tym, że sprzedający nie podejmują działań podobnych do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Oczywiste jest bowiem - na co zwrócił też uwagę WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 19 listopada 2020 r. (I SA/Go 335/20) - że racjonalnie gospodarującemu swoim mieniem zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza konieczność podjęcia pewnych działań, w tym chociażby udzielenia pełnomocnictw w celu uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Rezygnacja z umocowania kupującego do podejmowania takich działań, w tym do uzyskiwania decyzji czy pozwoleń, stanowiłaby niewątpliwie nieracjonalny sposób rozporządzania własnym mieniem.

Brak jest zatem podstaw, aby samo udzielenie takiego umocowania utożsamiać z angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Opisana aktywność mieści się zatem w ocenie Wnioskodawców w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i stanowi czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (nie wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym).

NSA w wyroku z 11 stycznia 2022 r. (I FSK 645/21) oraz w wyroku z 6 listopada 2025 r. (I FSK 1844/22) podkreślił, że już z charakteru prawnego umowy przedwstępnej oraz celu jej zawarcia wynika, iż umowa ta z natury rzeczy zmierza do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego. Podejmowanie przez przyszłego nabywcę czynności zmierzających do uzyskania stosownych decyzji i pozwoleń jest typową okolicznością towarzyszącą umowom przedwstępnym sprzedaży nieruchomości i przyspiesza proces inwestycyjny. Także uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od możliwości uzyskania określonych pozwoleń lub decyzji mieści się w granicach racjonalnego kontraktowania i nie może zostać uznane za podejmowanie przez zbywającego nieruchomość czynności zwiększających wartość lub atrakcyjność działki, jeżeli skutki prawne i finansowe tych czynności obciążają przyszłego nabywcę oraz są dokonywane na jego rzecz. Jeżeli na wniosek nabywcy nie zostaną wydane stosowne decyzje administracyjne i pozwolenia, wówczas zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej umowa przyrzeczona może nie zostać zawarta. Taki warunek przewidziano również w umowie przedwstępnej zawartej w niniejszej sprawie.

Nie budzi zatem wątpliwości, że udzielenie pełnomocnictwa miało służyć przyspieszeniu procesu inwestycyjnego realizowanego przez kupującego. Jest oczywiste, że w dacie zawarcia umowy przedwstępnej nabywca nie dysponował jeszcze prawem do nieruchomości, a zatem nie mógł wykonywać czynności przysługujących wyłącznie właścicielowi. Jednocześnie nabywca chciał zweryfikować możliwość realizacji na nieruchomości planowanego celu, co pozostaje w pełni uzasadnione - w przeciwnym razie prawdopodobnie nie byłby zainteresowany jej nabyciem. Stąd wymogi dotyczące składania wniosków i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, jak również konieczność przeprowadzenia badań gruntu w celu potwierdzenia braku zanieczyszczeń oraz odpowiednich warunków glebowych dla realizacji inwestycji. Czynności wymienione w pełnomocnictwie miały być wykonywane przez nabywcę na jego koszt oraz stanowiły jego własne starania nakierowane na osiągnięcie celu w postaci budowy obiektu handlowo- usługowego.

Jak wynika nadto ze stanu faktycznego, Wnioskodawcy nabyli nieruchomość w drodze darowizny i w dniu nabycia nie mieli zamiaru sprzedaży zarówno działki darowanej, jak i części tej działki. Co istotne, współwłaściciele nie dokonywali ulepszeń działki, nie wydzielali dróg wewnętrznych, nie wnosili o ustanowienie służebności drogi koniecznej, nie podejmowali działań marketingowych ukierunkowanych na sprzedaż nieruchomości, nie występowali z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie zabiegali o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, ani nie składali wniosku o aktualizację gleboznawczej klasyfikacji gruntów. Tym samym, nie podejmowali działań, które mogłyby świadczyć o aktywności wykraczającej poza standardowe czynności zarządu majątkiem prywatnym, ukierunkowanej na poszukiwanie nabywcy nieruchomości.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 listopada 2024 r., I FSK 1014/21, sąd szczegółowo odniósł się do sytuacji, w której sprzedający udzielił kupującemu pełnomocnictwa do działania w jego imieniu w zakresie niezbędnym do uzyskania przez kupującego pozwolenia na budowę. Sąd podkreślił, że działania podejmowane przez kupującego na podstawie pełnomocnictwa, choć wywołują skutki prawne w sferze sprzedającego, nie są tożsame z aktywnością właściciela mającą na celu podniesienie atrakcyjności nieruchomości dla potencjalnych nabywców. Kluczowe jest, że działania te są podejmowane przez kupującego we własnym interesie, a nie w celu zwiększenia wartości działki przez sprzedającego. Cena sprzedaży została bowiem ustalona w umowie przedwstępnej i nie była uzależniona od efektów tych działań. Sąd uznał, że nie można przyjąć, iż sprzedający przez samo udzielenie pełnomocnictwa i umożliwienie kupującemu uzyskania pozwoleń działa jak profesjonalny handlowiec, co miałoby skutkować uznaniem go za podatnika VAT w związku ze sprzedażą gruntu.

Podobne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 16 stycznia 2024 r., III SA/Wa 2154/23, gdzie wskazano, że udzielenie kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania decyzji administracyjnych, pozwoleń czy przeprowadzenia podziału geodezyjnego nie przesądza o prowadzeniu przez sprzedającego działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Sąd podkreślił, że działania te są podejmowane przez kupującego w celu realizacji własnych zamierzeń inwestycyjnych, a nie w celu podniesienia wartości nieruchomości przez sprzedającego. Wszelkie koszty i ryzyka związane z tymi czynnościami ponosi kupujący, a sprzedający nie angażuje się w działania typowe dla profesjonalnych podmiotów działających na rynku nieruchomości.

W analogicznym tonie wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 listopada 2025 r., I FSK 1844/22, podkreślając, że uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od uzyskania przez kupującego stosownych pozwoleń i decyzji nie wykracza poza granice racjonalnego kontraktowania i nie może być uznane za działania sprzedającego mające na celu zwiększenie wartości działki. Jeżeli skutki prawne i finansowe tych czynności obciążają wyłącznie kupującego, nie można uznać, że sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów podatkowych.

Warto również wskazać na wyrok WSA we Wrocławiu z 5 grudnia 2023 r., I SA/Wr 421/23, gdzie sąd zaakcentował, że wszelkie działania podejmowane przez kupującego na podstawie pełnomocnictwa, takie jak uzyskanie decyzji środowiskowych, pozwolenia na budowę czy warunków przyłączenia mediów, są realizowane na koszt i ryzyko kupującego, a sprzedający nie podejmuje żadnych działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości dla innych potencjalnych nabywców.

Wskazane wyżej orzecznictwo potwierdza, że sprzedaż działki, w której kupujący działa na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez sprzedających w zakresie uzyskania pozwoleń, nie jest sama w sobie przesłanką do uznania sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów podatkowych.

Podsumowując, udzielenie kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania pozwoleń i decyzji administracyjnych nie przesądza o prowadzeniu przez sprzedającego działalności gospodarczej. Kluczowe znaczenie ma to, czy działania te są podejmowane w interesie kupującego i na jego koszt, a nie w celu podniesienia wartości nieruchomości przez sprzedającego. Orzecznictwo konsekwentnie rozróżnia działania sprzedającego mające na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (np. uzbrojenie, podział, działania marketingowe) od działań podejmowanych przez kupującego na podstawie pełnomocnictwa, które służą wyłącznie realizacji jego własnych celów inwestycyjnych.

Nadto, w wyroku z 29 kwietnia 2025 r., I FSK 2349/21, NSA wprost sformułował tezę, że nie każde wydzierżawienie nieruchomości oznacza, że jest ona wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W uzasadnieniu I FSK 2349/21 NSA, odwołując się do standardu TSUE (C-180/10 i C-181/10), wskazał, że o tym, czy zbywca działa jako podatnik VAT przy sprzedaży gruntu, decyduje stopień jego aktywności w obrocie nieruchomościami oraz to, czy angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. NSA wyraźnie zaakcentował, że w sprawie rozpoznawanej pod sygn. I FSK 2349/21 podatnik nie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, w szczególności nie prowadził akcji marketingowych i reklamowych, a zatem brak było podstaw do przypisania mu statusu podatnika VAT z tego tytułu.

Z perspektywy niniejszej sprawy oznacza to, że nie można zastąpić właściwego testu prawnego prostą konstatacją, że dotychczasowa dzierżawa gruntu oznacza działalność gospodarczą, a ta z kolei oznacza VAT przy sprzedaży. W świetle I FSK 2349/21 konieczna jest transakcyjna ocena okoliczności sprzedaży i handlowej aktywności sprzedającego. NSA w ww. wyroku podkreślił również, że z orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 nie wynika, aby kwalifikacja sprzedaży gruntu jako podlegającej (lub nie) VAT była uzależniona od tego, czy grunt był wcześniej wykorzystywany do działalności gospodarczej. Innymi słowy: wcześniejsze udostępnianie gruntu w ramach umowy dzierżawy nie zwalnia organu z obowiązku zbadania, czy sprzedaż następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, czy też w ramach profesjonalnego obrotu. Pozostawałoby to w kolizji z metodologią oceny przyjętą przez NSA w wyroku I FSK 2349/21. W cytowanym wyroku sąd wskazał, że w jego wcześniejszym orzecznictwie przyjmowano, iż jednorazowa, okresowa umowa dzierżawy nieruchomości rolnej () nie daje podstaw do przyjęcia, że ta nieruchomość była wykorzystywana w sposób ciągły dla celów zarobkowych i że jej właściciel prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (NSA powołuje w tym kontekście m.in. wyrok o sygn. akt I FSK 297/18).

W realiach niniejszej sprawy powyższa teza ma znaczenie co najmniej w tym zakresie, że sam fakt pobierania czynszu dzierżawnego nie może być traktowany jako argument zastępczy, przesądzający automatycznie o opodatkowaniu sprzedaży VAT, bez zbadania pozostałych okoliczności i stopnia aktywności Wnioskodawców w obrocie nieruchomościami.

W świetle powyższego, wcześniejsza dzierżawa gruntu - zwłaszcza incydentalna, niesystematyczna i niepowiązana z profesjonalnym obrotem nieruchomościami - nie przesądza o tym, że późniejsza sprzedaż tego gruntu następuje w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Każdorazowo konieczna jest analiza indywidualnego stanu faktycznego, z uwzględnieniem charakteru dzierżawy, celu jej zawarcia oraz aktywności sprzedającego przy sprzedaży gruntu (wyrok NSA z 21 października 2020 r., I FSK 299/18, wyrok NSA z 12 maja 2023 r., I FSK 724/20, wyrok NSA z 29 kwietnia2025 r., I FSK 2350/21, wyrok NSA z 29 kwietnia 2025 r., I FSK 2349/21, wyrok NSA z 21 października 2020 r., I FSK 297/18, wyrok NSA z 3 marca 2023 r., I FSK 25/20, wyrok NSA z 18 września 2024 r., I FSK 156/21, wyrok NSA z 8 października 2025 r., I FSK 1597/22, wyrok NSA z 26 sierpnia 2025 r., I FSK 1057/22, LEX nr 3994193).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie udziałów w nieruchomościach gruntowych (działce), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Podatnikiem podatku od towarów i usług jest więc ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku VAT.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒    po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒    po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1, podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Państwo podjęli/podejmą w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że:

‒    Sprzedający nabyli nieruchomość na podstawie umowy darowizny zawartej 2 września 1992 r. w ramach ustawowej wspólności majątkowej;

‒    23 grudnia 2025 r. Sprzedający podpisali z A Spółką Akcyjną umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem, wydzielonej części nieruchomości (działka ewidencyjna nr 1 o obszarze 0,3590 ha);

‒    Sprzedający zobowiązani są do sprzedaży nieruchomości po spełnieniu łącznie następujących warunków:

1)  uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym 1-kondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (…) m², w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych;

2) uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującej na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;

3) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

4) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

5) dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości - zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej oraz uzyskania i przedłożenia mapy z projektem podziału tej nieruchomości gruntowej -zaewidencjonowanych przez właściwy organ/urząd - opatrzonej klauzulą, iż stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej;

6) wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział działki ewidencyjnej numer 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej;

7) założenia - kosztem i staraniem Sprzedających - nowej księgi wieczystej - bez jakichkolwiek obciążeń - za wyjątkiem roszczenia ujawnionego na rzecz Kupującej - dla nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze około 0,1400 ha, która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości - w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

8)  zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki ewidencyjnej numer 1, zgodnie z którym, Kupująca będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości 1-kondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o powierzchni użytkowej (…) m², w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych;

9) uzyskania przez Kupującą warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

10) potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki przez pisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego;

11) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym;

12) zniesienia istniejącego ograniczenia tonażowego lub uzyskania tonażowego lub uzyskania zgody zarządcy drogi na przejazd pojazdów powyżej 25 t do 1-kondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego w celu realizacji dostaw oraz budowy zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej;

13)  skutecznego łącznego nabycia przez Kupującą prawa własności do:

a.  przedmiotowej nieruchomości części działki ewidencyjnej nr 1 (po podziale zgodny z zamierzeniami Spółki), tj. nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanych obszarze około 0,1400 ha, która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…);

b. części działki ewidencyjnej nr 2 (po podziale zgodnym z zamierzeniami Spółki), tj. nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze około 0,1400 ha, która powstanie w wyniku podziału tej działki ewidencyjnej, objętej księgą wieczystą nr (…) niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia trzydziestego pierwszego grudnia dwa tysiące dwudziestego siódmego roku (31 grudnia 2027 r.), zaś Spółka zobowiązuje pod wyżej opisanymi warunkami kupić prawo własności do ww. nieruchomości. Sprzedający oświadczają, że w zakresie zbycia nieruchomości objętej niniejszą umową nie współpracują z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie nabywaną nieruchomością;

‒    Sprzedający i Kupujący oświadczają, że w dniu zawarcia niniejszej umowy zawrą umowę dzierżawy Nieruchomości;

‒    Sprzedający oświadczają, że udzielają Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydania przedmiotowych warunków oraz do ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców;

‒    Sprzedający oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującą z nieruchomości na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującej nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu;

‒    Sprzedający oświadczają, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na nieruchomości lub nieruchomościach gruntowych powstałych w wyniku jej podziału tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Kupujący oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem urządzenia usytuowane na wskazanych nieruchomościach gruntowych. Sprzedający oświadczają, że udzielone pełnomocnictwa i zgodny wygasają bez konieczności składania dodatkowych oświadczeń w przypadku nie zawarcia przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży;

‒    Stawający zgodnie oświadczają, że podziału nieruchomości dokonuje Kupująca;

‒    23 grudnia 2025 r. Wnioskodawcy zawarli również z ww. nabywcą umowę dzierżawy działki o nr 1 o łącznej powierzchni 0,3590 ha objętej księgą wieczystą nr (…) w zamian za czynsz dzierżawny. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony i może zostać wypowiedziana w każdym czasie za zgodnym porozumieniem stron. Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia;

‒    23 grudnia 2025 r. strony zawarły aneks do umowy dzierżawy, w której wskazały, że umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości składającej się z działki gruntu o nr 1. Wydzierżawiający wyraża zgodę na dysponowanie przez Dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych w treści umowy przedwstępnej. Nadto strony uzgodniły, że umowa dzierżawy zostaje zawarta na okres 3 miesięcy.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w Państwa imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, koniecznych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowo-usługowego z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem Sprzedających, którzy przykładowo starają się grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) już się zgłosił, właściciele gruntu (Państwo) nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że nieruchomość nie była przedmiotem umowy najmu, użyczenia, dzierżawy czy innych umów obligacyjnych oraz prawa pierwokupu/odkupu lub prawa dożywocia, przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Działka została udostępniona na rzecz Kupującej Spółki na mocy umowy dzierżawy, w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania wykonywane są we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Należy podkreślić, że w stosunku do sprzedawanej działki nie podejmowali Państwo żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości lub uatrakcyjnienie nieruchomości. Działka nie była uzbrajana, nie była ogrodzona ani wyposażana w infrastrukturę techniczną (media, drogi wewnętrzne itp.). Nie prowadzili Państwo żadnych aktywnych działań marketingowych w celu znalezienia kupującego, nie sprzedawali Państwo wcześniej innych działek. Nabyli Państwo nieruchomość na podstawie umowy darowizny zawartej 2 września 1992 r. w ramach ustawowej wspólności majątkowej. Zgodnie z Państwa wskazaniem, działka nr 1 wchodziła w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Państwa. Ww. nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie są i nie byli Państwo czynnymi podatnikami VAT. Działka nr 1 była wykorzystywana wyłącznie w działalności rolniczej prowadzonej przez Państwa jako rolników ryczałtowych.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność każdego z Państwa w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez Kupującą Spółkę na mocy udzielonego jej przez Państwa pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia z Państwem umowy przyrzeczonej.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz Kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostaną Państwo z tego powodu uznani za podatników podatku VAT prowadzących działalność gospodarczą.

Zatem dokonując sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1 będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia każdego z Państwa jako Sprzedającego cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działki wydzielonej z działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.