Wnioskodawca, osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą i zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, planuje wynająć lokal mieszkalny na własny rachunek. Umowy najmu będą zawierane na okresy przekraczające 30 dni z osobami fizycznymi, które mogą nie prowadzić działalności gospodarczej lub prowadzić ją, ale lokal będzie wykorzystywany wyłącznie…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
24 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla usługi najmu lokalu mieszkalnego.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismami z 17 marca 2026 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego doprecyzowany w nadesłanym uzupełnieniu
Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą w (...), zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem wniosku jest planowany wynajem lokalu mieszkalnego na własny rachunek. Usługi te są sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 68.20.01.0 („Usługi wynajmowania i obsługi nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych”), zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 17 grudnia 2025 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2025 r. poz. 1829).
Wnioskodawca przewiduje dwa warianty dotyczące najemców:
1) Najemcą będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.
2) Najemcą będzie osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą (JDG), przy czym umowa najmu nie będzie zawierana w związku z tą prowadzoną działalnością. Lokal będzie służył takiemu najemcy wyłącznie do zaspokojenia jego osobistych (prywatnych) potrzeb mieszkaniowych. Lokal nie będzie stanowił miejsca wykonywania działalności gospodarczej najemcy, nie będzie jego siedzibą ani biurem.
Umowy najmu będą zawierane na okresy przekraczające 30 dni kalendarzowych. Każda umowa będzie zawierać zapis, że najemca wykorzystuje lokal wyłącznie na własne cele mieszkaniowe (zaspokojenie osobistych potrzeb lokalowych), co oznacza, że lokal stanowi dla najemcy centrum życiowe w okresie trwania umowy.
W ramach świadczonej usługi Wnioskodawca nie zapewnia i nie będzie zapewniał świadczeń dodatkowych typowych dla usług hotelarskich (np. sprzątanie, wyżywienie, wymiana pościeli w trakcie pobytu). Lokal nie będzie służył celom krótkotrwałego zakwaterowania turystycznego.
Pytanie
Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym usługa najmu lokalu o charakterze mieszkalnym (PKWiU 68.20.01.0), świadczona na własny rachunek na podstawie umowy zawartej na okres powyżej 30 dni kalendarzowych na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej lub na rzecz osoby fizycznej prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą (wykorzystującej lokal wyłącznie na własne, osobiste potrzeby mieszkaniowe), korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT?
Pana stanowisko
Zdaniem Wnioskodawcy, opisana w zdarzeniu przyszłym usługa najmu lokalu o charakterze mieszkalnym (PKWiU 68.20.01.0), świadczona na własny rachunek na podstawie umowy zawartej na okres powyżej 30 dni kalendarzowych, korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT – niezależnie od tego, czy najemcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, czy osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą (JDG).
Uzasadnienie stanowiska:
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się z podatku usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. W ocenie Wnioskodawcy, obie przesłanki zwolnienia zostaną spełnione:
1) Przesłanka przedmiotowa:
Wynajmowany lokal posiada charakter mieszkalny, a usługa jest sklasyfikowana pod symbolem PKWiU 68.20.01.0, co potwierdza jej charakter jako usługi wynajmu nieruchomości mieszkalnych i jednocześnie wyklucza uznanie jej za usługę krótkotrwałego zakwaterowania turystycznego.
2) Przesłanka celowa:
Najemca będzie wykorzystywał lokal wyłącznie na własne, osobiste potrzeby mieszkaniowe. Okres najmu przekraczający 30 dni oraz brak świadczeń dodatkowych (typowych dla usług hotelarskich) potwierdzają, że lokal staje się dla najemcy centrum życiowym.
Wnioskodawca uważa, że fakt prowadzenia przez najemcę działalności gospodarczej (JDG) nie wyklucza zwolnienia, o ile najemca zamieszkuje w lokalu prywatnie, a umowa nie jest związana z jego firmą (lokal nie służy jako biuro).
Potwierdza to ugruntowana linia orzecznicza organów podatkowych, m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 18 maja 2022 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.158.2022.2.KP) oraz interpretacji z 12 lipca 2023 r. (sygn. 0112-KDIL1-1.4012.235.2023.2.HW).
Podsumowując, skoro celem najmu jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych konkretnego człowieka (najemcy), to usługa ta wypełnia definicję zwolnienia z VAT, bez względu na formalny status zawodowy najemcy.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii
Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.
Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Wynajmujący oddaje rzeczy do używania a najemca płaci umówiony czynsz. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług usługa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Ustawodawca przewidział zwolnienie niektórych czynności od podatku VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.
Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:
Usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635 );
Z powołanego wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.
Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy:
Zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy.
W poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy wymieniono PKWiU 55 usługi związane z zakwaterowaniem sklasyfikowane w PKWiU 55.
Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że:
„Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.
Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:
‒ świadczenie usługi na własny rachunek,
‒ charakter mieszkalny nieruchomości,
‒ mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.
Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.
Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą. Jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Planuje Pan wynająć lokal mieszkalny na własny rachunek. Najemcą będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej lub osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą. Lokal nie będzie stanowił miejsca wykonywania działalności gospodarczej najemcy, nie będzie ani jego siedzibą ani biurem, będzie służył takiemu najemcy w celu zaspokojenia wyłącznie jego osobistych potrzeb mieszkaniowych. Umowy najmu będą zawierane na okresy przekraczające 30 dni kalendarzowych. Każda umowa będzie zawierała zapis, że najemca będzie wykorzystywał lokal wyłącznie na własne cele mieszkaniowe. Lokal będzie stanowił dla najemcy centrum życiowe w okresie trwania umowy.
Pana wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla świadczonej przez Pana usługi najmu lokalu mieszkalnego osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej lub osobie fizycznej prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych.
Mając zatem na uwadze wyżej przytoczone przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że na gruncie tej sprawy – są spełnione wyżej opisane przesłanki do zastosowania zwolnienia tj. świadczy Pan usługę na własny rachunek, lokal ma charakter mieszkalny, najemca (osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej lub osoba fizyczne prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą) będzie wykorzystywał wynajmowany lokal wyłącznie na własne cele mieszkaniowe. Ponadto dla świadczonej usługi najmu korzysta Pan z symbolu: 68.20.01.0 – usługi wynajmowania i obsługi nieruchomości mieszkalnych własnych i dzierżawionych.
Odnosząc się zatem do kwestii budzącej Pana wątpliwość należy stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku, usługi wynajmu lokalu mieszkalnego osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej lub osobie fizycznej prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą z przeznaczeniem wyłącznie na cele mieszkaniowe zawierane nie w związku z prowadzoną działalnością w ramach najmu korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.
W konsekwencji Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna jest wydana przy założeniu, że poprawnie zakwalifikował Pan świadczone usługi do odpowiedniego klasyfikowania PKWiU. Interpretacja nie rozstrzyga o prawidłowości tej klasyfikacji (zasady formalnego przyporządkowania towaru lub usługi do grupowania statystycznego nie są przepisami prawa podatkowego).
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 zez m.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo