Uznanie, że sprzedaż działek wydzielonych z działki 1 podlega zwolnieniu od podatku VAT.
Wnioskodawca jest rolnikiem, od listopada 2020 r. czynnym podatnikiem VAT. Otrzymał w spadku działkę rolną, którą wykorzystywał w prowadzonej działalności rolniczej. Z uwagi na niską wartość rolniczą gruntu, postanowił podzielić go na 7 mniejszych działek i sprzedać. Dla działki macierzystej wydano decyzję o warunkach zabudowy dla budowy 7 budynków mieszkalnych, która…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
26 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 23 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, że sprzedaż działek wydzielonych z działki nr 1 podlega zwolnieniu od podatku VAT.
Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwania - pismem z 24 kwietnia 2026 r. (wpływ 30 kwietnia 2026 r.) i pismem z 25 maja 2026 r. (wpływ 29 maja 2026 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca był rolnikiem ryczałtowym do listopada 2020 r. Działkę nr 1, położoną w miejscowości (...), która powstała z działki nr 2 o pow. 3.7451 ha, Wnioskodawca otrzymał na podstawie postanowienia sygn. akt (...) o stwierdzeniu nabycia spadku i działu spadku z 15 czerwca 2010 r. jako majątek osobisty.
W listopadzie 2020 r. Wnioskodawca zarejestrował się jako czynny podatnik podatku VAT. Działka nr 1 wchodzi w skład gospodarstwa rolnego jakie prowadzi Wnioskodawca i jest użytkowana pod uprawy rolne. Grunt ten objęty jest dopłatami rolniczymi, ale łączna powierzchnia 7 wydzielonych działek to 0,7341 ha, nie stanowi dla ogólnej powierzchni gospodarstwa rolnego - 57 ha znaczącego przychodu, między innym dlatego, że grunt stanowi niską wartość rolniczą. Z tych względów Wnioskodawca postanowił przedmiotowy grunt podzielić na mniejsze działki i dokonać w przyszłości ich sprzedaży. Wydzielone działki nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na poszczególne wydzielone ww. działki nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu została wydana dla działki nr 1w wyniku czego nastąpił podział na ww. działki.
Działki 3-22 nie zostały uzbrojone. Zgodnie z klasyfikacją ewidencji gruntów stanowią one użytki rolne klasy IVa i IVb.
Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności w zakresie marketingu, promocji i nie wykazuje do sprzedaży tych nieruchomości. Prowadzona działalność rolnicza przez Wnioskodawcę nie jest w żadnym zakresie działalnością związaną z handlem nieruchomościami. Przyszła sprzedaż ww. działek mieści się w pojęciu sytuacji jednostkowej, niepowtarzającej się, niemającej znamion obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca otrzymał nieruchomość jako majątek osobisty (stwierdzenie nabycia spadku) i również tę przyszłą sprzedaż traktuje jako sprzedaż z majątku osobistego, nie związanego z prowadzoną działalnością rolniczą. Wydzielone działki 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu i również nie będą na poszczególne ww. działki wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tyt. prowadzenia działalności rolniczej.
Dotychczas działka 1 i wydzielone z niej działki nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, położone w miejscowości (...) były wykorzystywane pod uprawy rolne, jako użytki rolne i Wnioskodawca z tego tyt. otrzymywał dopłaty bezpośrednie. Były to działki, które wchodziły w skład gospodarstwa rolnego i produkcji rolnej, a zatem były objęte opodatkowaniem podatkiem VAT. W roku 2026 Wnioskodawca pozostawia ww. działki jako ugór i nie będzie wykorzystywał ich w produkcji rolniczej, a także nie zgłosi ich do dopłat bezpośrednich. Nie będą zatem wpływały na produkcję rolniczą gospodarstwa i opodatkowanie podatkiem VAT. Wniosek o dopłaty bezpośrednie na rok 2026 składa się do dnia 15 maja 2026 r.
Wnioskodawca nie będzie korzystał z żadnego profesjonalnego biura nieruchomości, ani innej formy promocyjnej, w celu sprzedaży wydzielonych działek, nie będzie również podejmował żadnych czynności wykraczających poza zwykłe formy osobistego ogłoszenia ustnego, sąsiedzkiego, w celu sprzedaży działek.
Do chwili obecnej nie są znani przyszli nabywcy działek.
Wnioskodawca nie udzielił, ani nie planuje udzielić żadnego pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego w celu sprzedaży działek, jak również w celu uzyskania niezbędnych decyzji, zgód i pozwoleń dot. działek.
Wnioskodawca nie podjął, ani nie podejmie żadnych czynności i nie zaangażuje żadnych własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek (przyłączenie do sieci wod.-kan., energetycznej, gazowej, ogrodzenie, wydzielenie dróg wewnętrznych itp.).
Działka nr 1 i wydzielone z niej działki nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, położone w miejscowości (...) nie były i nie będą przedmiotem odpłatnej i nieodpłatnej umowy dzierżawy, najmu i jakiejkolwiek innej umowy z potencjalnymi nabywcami i innymi podmiotami. Nie zostały też zawarte żadne inne umowy przedwstępne.
Podział działki nr 1nie spowodował wygaśnięcia, uchylenia, czy unieważnienia wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Z chwilą jednak sprzedaży którejkolwiek z wydzielonych działek, bez uzyskania wcześniejszego pozwolenia na budowę, na wszystkie działki jednocześnie spowoduje jej wygaśnięcie. Rolnik - A.B nie będzie występował o pozwolenie na budowę, przed sprzedażą działek. Po sprzedaży zatem nastąpi wygaśnięcie decyzji, a każdy przyszły nabywca i inwestor będzie musiał wystąpić o wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy na nowy numer działki i nowego właściciela.
Na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla inwestycji „Budowa 7 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na terenie części działki nr 1 położonej w miejscowości (...), gmina (...)” zostały wydzielone działki: nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9. Decyzja ta nadal obowiązuje, ale rolnik, oświadcza, że nie wystąpi o wydanie pozwolenia na budowę dla 7 budynków mieszkalnych. Rolnik - A.B oświadcza, że sprzeda działki, które zostały wydzielone na podstawie w/w decyzji i w tym momencie przedmiotowa decyzja wygaśnie, a każdy potencjalny nabywca i inwestor będzie musiał wystąpić o nową decyzję o warunkach zabudowy, dla nabytej nieruchomości.
Każda pierwsza sprzedaż działki i zmiana właściciela nieruchomości spowoduje wygaśnięcie dotychczasowej decyzji i obowiązek przyszłego inwestora do wystąpienia do Wójta Gminy (...) o wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy.
Pytanie
Czy Wnioskodawca zobowiązany jest do odprowadzenia podatku VAT od sprzedaży działek o numerach 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 położonych w miejscowości (...), jeżeli działki te między innym otrzymał z tytułu nabycia spadku jako majątek osobisty i nie prowadzi działalności gospodarczej związanej w jakikolwiek sposób z handlem nieruchomościami?
Pana stanowisko w sprawie
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów jest spełnienie przesłanek:
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Wnioskodawca nie nabył gruntu z myślą o tym, że przeznaczy go pod zabudowę, opracuje MPZP, uzbroi teren, a następnie będzie nim handlował. Nie nastąpi ciąg przytoczonych okoliczności, a jedynie ma się odbyć jednorazowa i okazjonalna sprzedaż. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodów w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż działek 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Natomiast stosownie do art. 15 ust. 4 ustawy:
W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.
W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:
Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.
Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze (…).
Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku osobistego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej – rozumie się produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.
Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o gospodarstwie rolnym – rozumie się przez to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.
Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.
Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
W niniejszej sprawie należy przytoczyć – celem wyjaśnienia – orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10. I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.
Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.
Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.
W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Z opisu sprawy wynika, że działkę nr 1otrzymał Pan na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku i działu spadku jako majątek osobisty. W listopadzie 2020 r. zarejestrował się Pan jako czynny podatnik podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności rolniczej. Działka nr 1wchodzi w skład gospodarstwa rolnego i produkcji rolnej, wykorzystywanego w prowadzonej działalności. Z uwagi na to, że działka nr 1stanowi grunt o niskiej wartości rolniczej postanowił ją Pan podzielić na mniejsze działki i dokonać w przyszłości ich sprzedaży. Wydzielone działki nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 nie są i nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu. Nie będzie Pan korzystał z żadnego profesjonalnego biura nieruchomości, ani innej formy promocyjnej, w celu sprzedaży wydzielonych działek, nie będzie również podejmował żadnych czynności wykraczających poza zwykłe formy osobistego ogłoszenia ustnego, sąsiedzkiego, w celu sprzedaży działek. Nie udzielił, ani nie planuje udzielić żadnego pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego w celu sprzedaży działek, jak również w celu uzyskania niezbędnych decyzji, zgód i pozwoleń dot. działek. Nie podjął, ani nie podejmie żadnych czynności i nie zaangażuje żadnych własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek (przyłączenie do sieci wod.-kan., energetycznej, gazowej, ogrodzenie, wydzielenie dróg wewnętrznych itp.). Obecnie nie są znani przyszli nabywcy działek.
Pana wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy nie jest Pan zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT od sprzedaży działek o numerach 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 położonych w miejscowości (...), jeżeli działki te między innymi otrzymał Pan z tytułu nabycia spadku jako majątek osobisty i nie prowadzi działalności gospodarczej związanej w jakikolwiek sposób z handlem nieruchomościami.
Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż ww. działek będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług i czy dokonując tej sprzedaży będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan już podjął i podejmie w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży.
Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan od 2020 r. czynnym podatnikiem podatku VAT i wykorzystywania działki 2, a w konsekwencji działek z niej wydzielonych, w tej działalności rolniczej, ma znaczenie dla opodatkowania podatkiem VAT ich sprzedaży.
W świetle informacji przedstawionych we wniosku zauważyć należy, że pomimo tego, że w rozpatrywanej sprawie nabycie działki nr 1nastąpiło do majątku osobistego, a w celu sprzedaży wydzielonych z niej działek nie będzie Pan podejmował żadnych czynności wykraczających poza zwykłe formy osobistego ogłoszenia ustnego, sąsiedzkiego, nie udzielił, ani nie planuje Pan udzielić żadnego pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego w celu sprzedaży działek, nie podjął, ani nie podejmie pan żadnych czynności i nie zaangażuje żadnych własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek (przyłączenie do sieci wod.-kan., energetycznej, gazowej, ogrodzenie, wydzielenie dróg wewnętrznych itp.), to jednak działka nr 2, była wykorzystywana przez Pana do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Wskazał Pan bowiem, że działka nr 2, z której zostanie wydzielonych 7 odrębnych działek, była wykorzystywana przez Pana do prowadzenia działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.
Tym samym należy uznać, że działka nr 2, a w konsekwencji działki, które powstaną w wyniku jej podziału, była wykorzystywana przez Pana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jaką jest działalność rolnicza, z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Na powyższą ocenę nie wpływa okoliczność, że w 2026 r. pozostawił Pan wydzielone działki jako ugór i nie będzie ich Pan wykorzystywał w działalności rolniczej. Podkreślenia bowiem wymaga, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.
Skoro więc działka nr 1 była wykorzystywana przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to sprzedaż wydzielonych z niej działek nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem prywatnym, lecz dostawę towarów dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Tym samym, z tytułu planowanej sprzedaży działek o numerach: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że wykorzystywał Pan działkę, z której zostały wydzielone działki mające być przedmiotem sprzedaży, w swojej działalności gospodarczej (działalności rolniczej), z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT.
W konsekwencji, planowana przez Pana sprzedaż wymienionych we wniosku działek wydzielonych z działki nr 2, będzie podlegała – po Pana stronie – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Czynności podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy mogą być opodatkowane właściwą stawką podatku VAT bądź korzystać ze zwolnienia od podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
Jednocześnie należy wskazać, że powyższa regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grotę Ondernemingen:
„teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę". Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2026 r. poz. 538):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.
W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia od podatku dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, w tym gruntu, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat)-wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:
„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał".
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Z wyżej powołanego art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wynika, że zwolnieniem od podatku będzie objęta wyłącznie dostawa gruntów, które na dzień sprzedaży nie rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a więc terenu, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje możliwości zabudowy, bądź terenu, dla którego nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.
Z opisu sprawy wynika, że dla działki nr 1nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu. Wystąpił Pan o wydanie dla tej działki decyzji o warunkach zabudowy, w wyniku czego nastąpił jej podział na działki nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9.
Dla możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla sprzedaży wydzielonych działek istotne jest więc, czy nie stanowią one terenu budowlanego.
W tym miejscu wskazać trzeba, że stosownie do art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399):
Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego.
Natomiast art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że:
W przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:
1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Zatem podział działki w oparciu o art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami może być dokonany wyłącznie wówczas, gdy przeznaczenie i możliwość zagospodarowania działek ewidencyjnych, powstałych po podziale, będzie odpowiadać przepisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gdy brak jest takiego planu, podział jest możliwy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która określa warunki podziału i możliwość zabudowy powstałych w ten sposób działek (art. 94).
W wyroku sygn. akt I FSK 1396/16 z 11 października 2018 r. NSA stwierdził:
„(...) nie do zaakceptowania jest pogląd, że w sytuacji, gdy wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania nieruchomości można ją podzielić nie uwzględniając wydanej dla tej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania. Dopuszczalność wydzielenia działek gruntu w ramach podziału nieruchomości należy w tym przypadku oceniać przez pryzmat możliwości ich zagospodarowania określonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (por. wyrok NSA z 25.09.2014 r., II OSK 651/13, LEX nr 1664502). Dodatkowo wskazać należy na art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w ściśle określonym w tym przepisie celu. Zatem tylko w ściśle określonych w art. 95 przypadkach możliwy jest podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Sąd podziela stanowisko wyrażone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17.05.2016 r., sygn. akt I FSK 20/15, że wyrok składu siedmiu sędziów NSA z dnia 7 stycznia 2011 r., sygn. akt I FPS 8/10 (ONSAiWSA 2011/3/51, OSP 2012/2/13), przesądził, że dla określenia, czy w danej sytuacji mamy do czynienia z dostawą terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę, decydujące znaczenie ma miejscowy plan zagospodarowania terenu. W sytuacji zaś braku planu ocena taka powinna być dokonywana na podstawie zapisów w ewidencji gruntów i budynków, o ile nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest aktem administracyjnym, przez który następuje określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu w braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli jej przedmiotem jest rozstrzygnięcie o niesprzeczności z prawem zamierzenia podmiotu zainteresowanego zabudową, to decyzja ta stanowi jednocześnie o przeznaczeniu określonego w niej gruntu pod wskazaną zabudowę. Tym samym decyzja taka określa, że przedmiotowy grunt ma charakter terenu budowlanego.”
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 27 kwietnia 2017 r. sygn. IV SA/Po 107/16 stwierdził:
Decyzja o warunkach zabudowy nie jest wydawana dla określonej (oznaczonej geodezyjnie) „działki", lecz dla określonego „terenu". Niewątpliwie nie są to pojęcia tożsame. Teren, dla którego ustala się warunki zabudowy w konkretnej decyzji, może obejmować jedną lub więcej działek geodezyjnych, przy czym wymienienie w tej decyzji owej działki (owych działek) służy przede wszystkim identyfikacji tego terenu oraz wyznaczeniu jego granic. Jest bezsporne, że w wyniku geodezyjnego podziału takiej działki (takich działek) nie przestaje istnieć teren, którego dana decyzja dotyczy, a tylko zmienia się formalny (geodezyjny) „opis” tego terenu”.
Podobnie w kwestii dotyczącej decyzji o warunkach zabudowy wydawanych w związku z podziałem działki wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 16 maja 2019 r., sygn. akt I SA/Po 190/19:
„Późniejszy podział terenu na mniejsze działki nie niweczy ustalonego w decyzjach przeznaczenia terenu jako budowlanego.”
oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 12 stycznia 2023 r. sygn. akt I SA/GI 847/22:
„Z tego, że skarżący po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy dokonał podziału działki nie można wnioskować, że teren objęty decyzją wz, utracił charakter terenu budowlanego. W tym przypadku decyzja o warunkach zabudowy została wydana dla ściśle określonego obszaru. Skarżący, we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, podał że „wójt gminy w dniu 16 grudnia 2019 r. wydał podatnikowi decyzję o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 18 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących" a także, że „kolejną czynnością jaką podatnik dokonał było złożenie w dniu 03 września 2020r. wniosku o podział nieruchomości rolnej celem wydzielenia 18 działek przewidzianych pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą oraz wydzielenie drogi wewnętrznej". Następnie skarżący wskazał, że decyzja o podziale nieruchomości została wydana. Podkreślenia wymaga, że dla przedmiotowego obszaru nadal obowiązuje decyzja o warunkach zabudowy, która określa przeznaczenie tego terenu. (…)”.
Uwzględniając powyższe uznać należy, że decyzja o warunkach zabudowy wydana dla działki nr 1dla celów jej podziału, wiążąca jest również dla powstałych w jej wyniku mniejszych działek. Przypomnieć należy, że pojęcie „terenu” jest pojęciem szerszym niż określenie „działka”. Teren, dla którego ustala się warunki zabudowy w konkretnej decyzji, może obejmować jedną lub więcej działek geodezyjnych, przy czym wymienienie ich w tej decyzji służy przede wszystkim identyfikacji terenu oraz wyznaczeniu jego granic, a nie oznacza, że dotyczy ona tylko działek w tym akcie wymienionych. Sam podział nieruchomości nie powoduje automatycznie nieważności decyzji o warunkach zabudowy. Wynika to z tego, że decyzja WZ odnosi się do określonego terenu, a nie wyłącznie do konkretnego numeru działki ewidencyjnej. Po podziale zmienia się opis geodezyjny nieruchomości, ale nie znika teren, którego dotyczyła decyzja.
Uwzględniając treść złożonego wniosku w kontekście obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z wyżej powołanych orzeczeń uznać należy, że skoro - jak Pan wskazał - podział działki nr 1na mniejsze nie spowodował wygaśnięcia, uchylenia, czy unieważnienia wydanej dla niej decyzji o warunkach zabudowy i dopiero po sprzedaży którejkolwiek z wydzielonych działek nastąpi wygaśnięcie tej decyzji, to decyzja ta pomimo, że została wydana dla działki dzielonej (nr 2) obowiązuje również dla wydzielonych działek objętych Pana wnioskiem, tj. działek nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9. Tym samym wydzielone działki spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a w konsekwencji ich sprzedaż nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Planowana sprzedaż działek nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 nie będzie objęta również zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione łącznie określone w tym przepisie warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia.
Nabycie przez Pana działki nr 2, z której wydzielono działki objęte zapytaniem, nastąpiło bowiem w ramach transakcji, z tytułu której nie wystąpił podatek VAT, tj. na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku i działu spadku. Tym samym nie można mówić, że nie przysługiwało Panu bądź przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia działki, skoro nie było podatku, który mógłby zostać odliczony.
W konsekwencji planowana sprzedaż działek nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 powstałych z podziału działki nr 1powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.
Zatem Pana stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż działek o nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 podlega zwolnieniu od podatku VAT uznaję za nieprawidłowe.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo