Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.17.2026.2.AWY

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 22 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• nieuznania sprzedaży Nieruchomości za czynność wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy,
• opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku,
• prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego od nabycia Nieruchomości na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedającego.

Uzupełnili go Państwo pismem z 12 lutego 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

- A. Spółka Akcyjna

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

- B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego (sformułowany ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w A., przy ul. A1, wpisana do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS (…) (dalej jako „Sprzedający”) jest użytkownikiem wieczystym działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 8.080,00 m² i właścicielem posadowionych na tej działce:

1.  budynku o identyfikatorze budynku: (…), adres: ulica A1, (…) A., rodzaj: budynki biurowe, jednostka rejestrowa: B8, kondygnacje nadziemne: 4, kondygnacje podziemne: 1, powierzchnia zabudowy 1496 m² (dalej jako „Budynek 1”),

2.  budynku o identyfikatorze budynku: (…), adres: ulica A1, (…) A., rodzaj: budynki handlowo-usługowe, jednostka rejestrowa: B8, kondygnacje nadziemne: 1, kondygnacje podziemne: 1, powierzchnia zabudowy 1461 m² (dalej jako „Budynek 2”),

3.  budynku o identyfikatorze budynku: (…), adres: ulica A1, (…) A., rodzaj: pozostałe budynki niemieszkalne, jednostka rejestrowa: B8, kondygnacje nadziemne: 1, kondygnacje podziemne: 0, powierzchnia zabudowy 8 m² (dalej jako „Budynek 3”).

Działka o numerze ewidencyjnym 1 oraz Budynek 1, Budynek 2 i Budynek 3 są w dalszej części niniejszego wniosku zwane łącznie jako „Nieruchomość”.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 oraz własność Budynku 2 i Budynku 3 posadowionych na tej działce 23 października 1997 r. na podstawie umowy wniesienia aportu do Sprzedającego sporządzonej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…). Transakcja ta nie była objęta podatkiem od towarów i usług.

Budynek 1 został wybudowany przez Spółkę na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 1 i oddany do użytkowania w 2021 r.

Pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: „Ustawa VAT”), Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku 3 miało miejsce ponad dwa lata przez zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku 3 a dniem zawarcia Umowy Sprzedaży, czyli wystąpienia zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem, upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Budynek 1, Budynek 2 oraz Budynek 3 w okresie dwóch lat poprzedzających dzień zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie podlegały ulepszeniu, gdzie wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku 3. W okresie od dnia zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży do dnia zawarcia umowy Sprzedaży, Budynek 1, Budynek 2 oraz Budynek 3 nie będzie podlegać ulepszeniu, gdzie wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku 3.

Na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 1 położone są również fragmenty sieci elektroenergetycznych, wodnych i kanalizacyjnych oraz stacja Trafo będące własnością przedsiębiorstw zajmujących się dostawą energii elektrycznej, wody i odprowadzania ścieków i nie będące przedmiotem sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.

Działka o numerze ewidencyjnym 1 położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu B. - rejon ulicy B. przyjętym Uchwałą nr (…) z dnia 15 lipca 2012 r. Rady Miasta A. (opubl. Dziennik Urzędowy Województwa (...) z dnia (...) 2012 r., poz. (...)) i znajduje się w części na terenie: usługi i/lub zabudowa mieszkaniowa jako przeznaczenie podstawowe, w kwartale oznaczonym na rysunku planu symbolem W3b oraz w części na terenie: drogi dojazdowe w kwartale oznaczonym na rysunku planu symbolem 30 KD-D.

Przedmiotem działalności Sprzedającego jest, zgodnie z wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzenie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, prowadzenie robót związanych z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej, wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Status Sprzedającego jako zarejestrowanego czynnego podatnika VAT nie ulegnie zmianie na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego.

W lutym 2026 r. Sprzedający zamierza zawrzeć z A. Spółka Akcyjna (dalej jako: „Wnioskodawca”) przedwstępną umowę sprzedaży (dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”), zgodnie z którą Sprzedający zobowiąże się do zawarcia na warunkach i w terminie określonym w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, umowy sprzedaży (dalej jako: „Umowa Sprzedaży”), mocą której Sprzedający sprzeda Wnioskodawcy prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 8.080,00 m² i własność Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 posadowionych na tej działce.

Położone na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 1 fragmenty sieci elektroenergetycznych, wodnych i kanalizacyjnych będące własnością przedsiębiorstw zajmujących się dostawą energii elektrycznej, wody i odprowadzania ścieków nie będą przedmiotem Umowy Sprzedaży.

Zdarzeniem przyszłym, którego dotyczy niniejszy wniosek jest sprzedaż (odpłatna dostawa) na podstawie Umowy Sprzedaży przez Sprzedającego do Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 8.080,00 m² i własności Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku 3 posadowionych na tej działce (czyli odpłatna dostawa Nieruchomości).

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Status Wnioskodawcy jako zarejestrowanego czynnego podatnika VAT nie ulegnie zmianie na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych.

Wnioskodawca zamierza zrealizować na działce o numerze ewidencyjnym 1 inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkalnego lub budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, lokalami usługowymi, infrastrukturą techniczną, zjazdami oraz zagospodarowaniem terenu niezbędnymi do jej prawidłowego funkcjonowania, na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz uzyskanej na jego podstawie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na budowę, przy czym Wnioskodawca planuje uzyskanie decyzji zezwalającej na budowę i rozpoczęcie robót budowlanych nie później niż 31 grudnia 2028 r. (dalej jako: „Planowana Inwestycja”) przy czym, jednym z etapów Planowanej Inwestycji będzie rozbiórka Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 posadowionych na działce o numerze ewidencyjnym 1.

W tym celu, Wnioskodawca, w szczególności, wykona projekt budowlany, uzyska pozwolenie na budowę, zaangażuje generalnego wykonawcę, sfinansuje powstanie Planowanej Inwestycji, uzyska pozwolenie na użytkowanie, dokona rozbiórki Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3.

Po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji, Wnioskodawca będzie zbywać, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanych budynkach.

Wnioskodawca planuje rozpoczęcie robót budowlanych (w tym rozbiórki Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3) w ramach Planowanej Inwestycji nie później niż 30 czerwca 2027 r.

Przed zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Wnioskodawca przeprowadził badanie stanu prawnego, środowiskowego, technicznego, faktycznego działki o numerze ewidencyjnym 1 oraz Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 pod względem możliwości zrealizowania Planowanej Inwestycji i wynik tego badania był pozytywny.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający oraz Wnioskodawca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania odpłatnej dostawy Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 posadowionych na działce o numerze ewidencyjnym 1 (adres: ul. A1, (…) A.) podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT. Oświadczenie o tej samej treści zostanie złożone przez Sprzedającego oraz Wnioskodawcę również w Umowie Sprzedaży.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający oraz Wnioskodawca zobowiążą się do złożenia wspólnego wniosku do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej, potwierdzającej, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z możliwością odliczenia podatku VAT przez Kupującego oraz że sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W przypadku, gdy do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży jakakolwiek część Nieruchomości, w tym także część Nieruchomości przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod fragment drogi publicznej oznaczonej symbolem 30 KD-D, przejdzie na rzecz Miasta A. na skutek wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zgodnie z ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych bądź na podstawie innych przepisów prawa w zakresie wywłaszczenia nieruchomości, wówczas przedmiotem sprzedaży zgodnie z Umową Sprzedaży będzie pozostała po wywłaszczeniu część Nieruchomości przeznaczona w Planie Miejscowym pod usługi i/lub zabudowę mieszkaniową położona w kwartale oznaczonym w Planie Miejscowym symbolem W3b, a cena nie ulegnie zmianie oraz w ramach ceny, w Umowie Sprzedaży, Sprzedający przeniesie na rzecz Wnioskodawcy roszczenie o odszkodowanie za część Nieruchomości wywłaszczoną pod fragment drogi publicznej.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży nie będą:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
• prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych (Umowy Najmu, o których jest mowa w dalszej części wniosku przejdą na Wnioskodawcę na mocy art. 678 Kodeksu Cywilnego);
• wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
• koncesje, licencje i zezwolenia;
• patenty i inne prawa własności przemysłowej;
• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
• tajemnica przedsiębiorstwa;
• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej;
• prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę Nieruchomości;
• umowy o zarządzanie Nieruchomością;
• umowy zarządzania aktywami;
• należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszoną Nieruchomością.

Na podstawie Umowy Sprzedaży żadne ze wskazanych powyżej praw i obowiązków, umów czy też należności nie zostaną przeniesienie przez Sprzedającego na Wnioskodawcę.

Działka o numerze ewidencyjnym 1 (prawo użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 1) oraz Budynek 1, Budynek 2 i Budynek 3 (własność Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3) posadowione na tej działce nie zostaną na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego w żaden sposób wyodrębnione w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

W szczególności nie doszło i nie dojdzie na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego do wyodrębnienia organizacyjnego tych składników w majątku Sprzedającego wskutek utworzenia działu, oddziału, innej formy organizacyjnej istniejącej w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Możliwe jest, poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych w księgach Sprzedającego, przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do Nieruchomości.

Działka o numerze ewidencyjnym 1 (prawo użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 1) oraz Budynek 1, Budynek 2 i Budynek 3 (własność Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3) posadowione na tej działce nie stanowią i nie będą stanowić na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego zespołu składników materialnych i niematerialnych, ich jedynym wspólnym mianownikiem jest to, że prawo, odpowiednio użytkowania wieczystego i własności tych składników majątkowych przysługuje Sprzedającemu oraz, że Budynek 1, Budynek 2 i Budynek 3 są posadowione na jednej działce (działce o numerze ewidencyjnym 1).

Wnioskodawca nabywając prawo użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 1 wraz z własnością posadowionych na tej działce Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 nie będzie mógł, wyłącznie przy wykorzystaniu tych składników majątkowych, zrealizować zadania gospodarczego w postaci Planowanej Inwestycji. Wnioskodawca, aby przy pomocy tych składników majątkowych zrealizować Planowaną Inwestycję, będzie musiał zaangażować inne aktywa własne oraz zewnętrznych wykonawców. Wnioskodawca, w szczególności, wykona projekt budowlany, uzyska pozwolenie na budowę, zaangażuje generalnego wykonawcę, sfinansuje powstanie Planowanej Inwestycji, uzyska pozwolenie na użytkowanie, dokona rozbiórki Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3.

Prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 oraz Budynek 1, Budynek 2 i Budynek 3 od momentu nabycia przez Sprzedającego do momentu odpłatnej dostawy na rzecz Wnioskodawcy nie służyły i nie będą służyć wyłącznie działalności zwolnionej.

Na dzień złożenia niniejszego Wniosku Sprzedający jest i będzie na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stroną umów najmu, jako wynajmujący, zawartych zarówno na czas oznaczony jak i na czas nieoznaczony. Z tytułu tych umów, Sprzedający obciąża najemców opłatami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług. Przedmiotem tych umów najmu są powierzchnie w Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 oraz miejsca parkingowe zlokalizowane na działce o numerze ewidencyjnym 1 (dalej łącznie jako: „Umowy Najmu”).

Umowy Najmu obejmują w szczególności:

• umowę najmu zawartą przez Sprzedającego z C. sp. z o.o. (dalej jako: „Umowa C.”),
• umowę najmu zawartą przez Sprzedającego z D. sp. z o.o. (dalej jako: „Umowa Najmu Powierzchni Dachu”),
• umowę najmu zawartą przez Sprzedającego z E. sp. z o.o. (dalej jako: „Umowa Najmu E.”).

Ponadto, Sprzedający na dzień złożenia niniejszego Wniosku jest i będzie na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stroną umów: na dostawę energii elektrycznej, na dostarczanie energii cieplnej, na dostawy wody i odbiór ścieków do Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 (dalej łącznie jako: „Umowy Dostawy Mediów”).

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający oraz Wnioskodawca zobowiążą się zawrzeć Umowę Sprzedaży, pod warunkiem spełnienia się wszystkich wymienionych niżej warunków zawieszających lub ich zrzeczenia się przez Wnioskodawcę:

a)  pomiędzy Sprzedającym oraz C. sp. z o.o., przy udziale Wnioskodawcy, zawarta zostanie zmiana Umowy Najmu C., w wyniku czego ta umowa najmu wygaśnie nie później niż 31 grudnia 2028 r. oraz C. sp. z o.o. w dniu wygaśnięcia Umowy Najmu C. wyda zwrotnie przedmiot najmu na rzecz wynajmującego (czyli na rzecz Wnioskodawcy),

b)  Nieruchomość wolna będzie od obciążeń z zastrzeżeniem obciążeń dopuszczonych zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, a działy I, II, III i IV Księgi Wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wolne będą od wpisów na rzecz osób trzecich i wzmianek, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających wprost z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży i dopuszczonych Przedwstępną Umową Sprzedaży,

c)  nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedającego do Nieruchomości lub nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby utrudnić bądź uniemożliwić realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości,

d)  wszystkie oświadczenia Sprzedającego złożone w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży są i będą prawdziwe i zgodne ze rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży,

e)  Sprzedający nie zawrze żadnej nowej umowy najmu ani dzierżawy Nieruchomości, w tym Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3, ani ich części ani też nie zmieni żadnej z obowiązujących Umów Najmu w zakresie okresu ich obowiązywania lub okresu ich wypowiedzenia, w tym w szczególności, na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży nie będzie obowiązywać, poza umową najmu zawartą przez Sprzedającego z C. sp. z o.o. z uwzględnieniem zmian opisanych powyżej w pkt a) oraz Umową Najmu Powierzchni Dachu, żadna inna umowa najmu ani dzierżawy Nieruchomości, w tym Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3, ani ich części która została zawarta na czas oznaczony oraz nie będzie obowiązywać żadna umowa najmu ani dzierżawy Nieruchomości, w tym Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3, ani ich części zawarta na czas nieoznaczony o okresie wypowiedzenia dłuższym niż trzy miesiące z wyjątkiem Umowy Najmu E.

Warunek wskazany powyżej pod lit. a stanowi warunek pozytywny, natomiast warunki wskazane powyżej pod lit. b - e stanowią warunki negatywne.

Umowa Sprzedaży zawarta zostanie w terminie 14 dni od spełnienia warunku pozytywnego opisanego w pkt a) powyżej, w każdym wypadku nie wcześniej niż 7 stycznia 2026 r. oraz nie później niż w terminie do 30 czerwca 2026 r.

Na podstawie art. 678 KC, zgodnie z którym w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z Umów Najmu, które będą obowiązywać na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży. Należności z tytułu Umów Najmu, które będą obowiązywać na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży, za miesiąc, w którym zawarta zostanie Umowa Sprzedaży przypadać będą odpowiednio Sprzedającemu i Wnioskodawcy proporcjonalnie do liczby dni obowiązywania Umów Najmu przed i po dniu zawarcia Umowy Sprzedaży w danym miesiącu kalendarzowym.

Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca:

• przedłuży czas obowiązywania Umowy Najmu Powierzchni Dachu nie później niż do 31 grudnia 2028 r.
• wypowie Umowę Najmu E. ze skutkiem nie później niż na dzień 31 grudnia 2028 r.

Sprzedający oraz Wnioskodawca postanowią w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, że w związku z wstąpieniem przez Kupującego, na mocy art. 678 Kodeksu cywilnego, w prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z Umów Najmu, które obowiązywać będą na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży:

a)  wraz z wydaniem Nieruchomości Sprzedający wyda Wnioskodawcy kompletne oryginały dokumentów obejmujące Umowy Najmu wraz ze wszystkimi zmianami i załącznikami;

b)  Sprzedający zobowiąże się do zapłaty na rachunek bankowy Wnioskodawcy, w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży bezpośrednio po jej podpisaniu, kwoty kaucji stanowiących zabezpieczenie Umów Najmu a także należności z tytułu czynszów Umów Najmu, które przysługiwały będą za miesiąc, w którym zawarta została Umowa Sprzedaży proporcjonalnie do liczby dni obowiązywania Umów Najmu po dniu zawarcia Umowy Sprzedaży w danym miesiącu kalendarzowym.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży Sprzedający oraz Wnioskodawca postanowili, że w terminie trzech dni roboczych od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Sprzedający i Wnioskodawca wystąpią ze zgodnym wnioskiem o przeniesienie Umów Dostawy Mediów, których stroną jest Sprzedający na rzecz Wnioskodawcy.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży Sprzedający oświadczy, że:

a)  wyraża zgodę dla Wnioskodawcy oraz podmiotów wskazanych przez Wnioskodawcę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Planowanej Inwestycji oraz pozwolenia na rozbiórkę Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3, a także do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, przeprowadzenia badań gruntowych, inwentaryzacji zieleni oraz wystąpienia o wszystkie inne decyzje administracyjne, uzgodnienia, zezwolenia, zgody, uchwały itp. związanych z przygotowaniem i realizacją Planowanej Inwestycji na Nieruchomości, przedmiotowa zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w tym do wejścia w teren,

b)  zobowiązuje się na żądanie Wnioskodawcy do wydania powyższych zgód w formie wymaganej przez Miasto A. lub inne instytucje,

c)  zobowiązuje się na żądanie Wnioskodawcy do wydania powyższych zgód podmiotowi wskazanemu przez Wnioskodawcę jeżeli powyższa zgoda nie będzie wystarczająca dla Miasta A. lub innej instytucji,

d)  ustanawia pełnomocnikami Sprzedającego osoby wskazane przez Kupującego w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnia, z prawem do samodzielnego działania, do:

• wglądu w akta księgi wieczystej Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,
• uzyskania przez Wnioskodawcę docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji,
• reprezentowania w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną jest Sprzedający, w tym wglądu w akta spraw,
• reprezentowania w postępowaniach, których przedmiotem jest uchwalenie planu ogólnego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie umożliwiającym realizację na Nieruchomości Planowanej Inwestycji, 

- w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, i zobowiązują się, że w trakcie obowiązywania umowy objętej tym aktem nie odwołają niniejszego pełnomocnictwa.

Ponadto, Sprzedający w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży postanowią, że pełnomocnictwo opisane w pkt d) powyżej obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie.

Natomiast Wnioskodawca w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży zobowiąże się, że nie będzie prowadzić żadnych robót budowlanych na Nieruchomości do czasu jej nabycia przez Wnioskodawcę w oparciu o udzielone zgody i uzyskane decyzje.

Sprzedający i Wnioskodawca oświadczą w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, że:

• sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, a Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy VAT,
• zgodnie z warunkami sprzedaży Nieruchomości określonymi przez Sprzedającego nabycie Nieruchomości jest możliwe wyłącznie wraz z wstąpieniem w obowiązujące umowy najmu poszczególnych części Nieruchomości, przy czym celem Sprzedającego i Wnioskodawcy nie jest zbycie przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a zamiarem i celem Wnioskodawcy jest jak najszybsze zakończenie obowiązujących umów najmu i rozpoczęcie realizacji Planowanej Inwestycji na Nieruchomości.

Sprzedający i Wnioskodawca zobowiążą się w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży złożyć, w terminie 30 dni od dnia zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, wspólny wniosek do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej, potwierdzającej, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z możliwością odliczenia podatku VAT przez Kupującego oraz że sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Cena za Nieruchomość zostanie zapłacona przez Wnioskodawcę na rzecz Sprzedającego w następujący sposób:

• zaliczka na poczet ceny sprzedaży będzie płatna przelewem na rachunek bankowy Sprzedającego w ramach mechanizmu podzielonej płatności,
• reszta ceny sprzedaży stanowiąca różnicę pomiędzy ceną sprzedaży a kwotą zapłaconej zaliczki przelewem na rachunek bankowy Sprzedającego, za pośrednictwem wydzielonego rachunku wpływów kancelarii notariusza dokumentującego Umowę Sprzedaży, z zachowaniem mechanizmu podzielonej płatności.

Wyznaczenie daty 31 grudnia 2028 r. jako daty, kiedy najpóźniej mają rozpocząć się roboty budowlane w ramach Planowanej Inwestycji wynika z tego, że C. sp. z o.o. nie zgodziło się zakończyć Umowy Najmu C. wcześniej niż 31 grudnia 2028 r. Stąd, w celu zmniejszenia kosztów utrzymania Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 przez Wnioskodawcę od momentu ich nabycia przez Wnioskodawcę do momentu rozpoczęcia robót budowalnych, Wnioskodawca przedłuży czas obowiązywania Umowy Najmu Powierzchni Dachu nie później niż do 31 grudnia 2028 r. oraz wypowie Umowę Najmu E. ze skutkiem nie później niż na dzień 31 grudnia 2028 r. Zatem powodem przedłużenia okresu obowiązywania tych umów nie jest chęć wynajmu, tylko konieczność zapewnienia chociażby częściowego zrekompensowania kosztów utrzymania Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 przez Wnioskodawcę przez okres, który wynika z czynnika niezależnego od Wnioskodawcy, jakim jest wskazanie daty 31 grudnia 2028 r. przez C. sp. z o.o. jako daty, kiedy najwcześniej zgodzi się zakończyć Umowę Najmu C.

Z tytułu odpłatnej dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży, Sprzedający wystawi fakturę VAT, w której jako kwota sprzedaży netto wykazana będzie ustalona przez Sprzedającego i Wnioskodawcę cena sprzedaży, która to faktura będzie zawierać podatek od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku naliczony od tej wartości sprzedaży netto. Faktura ta będzie rozliczać otrzymaną wcześniej przez Sprzedającego zaliczkę na poczet ceny sprzedaży.

Sprzedający oraz Wnioskodawca postanowią w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, że wydanie Kupującemu Nieruchomości nastąpi w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży wraz z jej zawarciem, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.

Po dokonaniu przez Sprzedającego zbycia na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 1 oraz własności Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku 3 posadowionych na tej działce, Sprzedający będzie kontynuować działalność gospodarczą.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (wg numeracji we wniosku)

1.  Czy do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawca Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży, znajdzie zastosowanie art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

2.  Czy sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku?

4.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia Nieruchomości na podstawie faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego, w której jako kwota sprzedaży netto wykazana będzie ustalona przez Sprzedającego i Wnioskodawcę cena sprzedaży, która to faktura będzie zawierać podatek od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku naliczony od tej wartości sprzedaży netto?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania pierwszego

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstwa. Pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e Ustawy VAT, zgodnie z którym zorganizowana część przedsiębiorstwa to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej danego podmiotu jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa. Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych powstałych już u nabywcy.

Nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Reasumując, na gruncie Ustawy VAT zorganizowana część przedsiębiorstwa istnieje, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy określone składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

• zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz
• faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Oceny tej należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Nieruchomość nie będzie, na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stanowić zespołu. Wspólnym mianownikiem składników Nieruchomości jest wyłącznie to, że są one własnością Sprzedającego oraz Budynek 1, Budynek 2 i Budynek 3 są położone na tej samej działce, działce oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 oraz Nieruchomość jest przedmiotem Umów Najmu. Jednak fakt, że dany składnik majątkowy lub kilka składników majątkowych jest u danego podatnika przedmiotem umów najmu nie oznacza, że ten składnik lub składniki tworzą zespół.

Nie dojdzie do wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości (czyli jej składników w postaci działki o numerze ewidencyjnym 1 oraz Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3) w majątku Sprzedającego wskutek utworzenia działu, oddziału, innej formy organizacyjnej istniejącej w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Możliwe jest, poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych w księgach Sprzedającego, przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do Nieruchomości.

Nieruchomość jest, w przedsiębiorstwie Sprzedającego, przeznaczona do realizacji zadania gospodarczego w postaci najmu z zyskiem. Jest to cecha, która może dotyczyć składników majątkowych u każdego podatnika, co nie oznacza, że wynajęte składniki majątkowe mogą stanowić zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa.

Nieruchomość nie posiada nawet potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, ponieważ nie została wyposażona w niezbędne dla takiego funkcjonowania składniki, w tym w szczególności w pracowników, materiały, inne aktywa, w tym finansowe. Nieruchomość nie stanowi u Sprzedającego zorganizowanego zespołu składników gotowych realizować konkretne zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo.

Wnioskodawca nabędzie Nieruchomość w celu zrealizowania Planowanej Inwestycji, jednak samodzielnie Nieruchomość nie pozwoli tej inwestycji zrealizować. Wnioskodawca będzie musiał do tego zaangażować inne aktywa własne oraz zewnętrznych wykonawców. W tym celu, Wnioskodawca, w szczególności, wykona projekt budowlany, uzyska pozwolenie na budowę, zaangażuje generalnego wykonawcę, sfinansuje powstanie Planowanej Inwestycji, uzyska pozwolenie na użytkowanie, dokona rozbiórki Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, Nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. art. 2 pkt 27e Ustawy VAT.

Ustawa VAT nie definiuje znaczenia pojęcia „przedsiębiorstwo”, o którym mowa jest w art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, w związku z czym konieczne jest odwołanie się do przepisów Kodeksu Cywilnego, w którym w art. 55¹ przedsiębiorstwo definiuje się jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Swoim zakresem obejmuje w szczególności:

1)  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

2)  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

3)  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

4)  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5)  koncesje, licencje i zezwolenia,

6)  patenty i inne prawa własności przemysłowej,

7)  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8)  tajemnice przedsiębiorstwa,

9)  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży będzie wyłącznie Nieruchomość i przedmiotem tej umowy nie będą:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
• prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych (Umowy Najmu, o których jest mowa w dalszej części wniosku przejdą na Wnioskodawcę na mocy art. 678 Kodeksu Cywilnego);
• wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
• koncesje, licencje i zezwolenia;
• patenty i inne prawa własności przemysłowej;
• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
• tajemnica przedsiębiorstwa;
• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej;
• prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę Nieruchomości;
• umowy o zarządzanie Nieruchomością;
• umowy zarządzania aktywami;
• należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszoną Nieruchomością.

Ponadto, jak już wykazano powyżej, Nieruchomość nie stanowi żadnego zorganizowanego zespołu.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu Cywilnego a tym samym w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.

W zakresie formułowania odpowiedzi na pierwsze pytanie warto odnieść się do treści Objaśnień podatkowych z 11 grudnia 2018 r. w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych wydanych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (dalej jako: „Objaśnienia”).

W Objaśnieniach stwierdzono, że:

• „Podkreślić należy, że kontynuowanie wynajmu nieruchomości komercyjnej przez jakiś okres po zawarciu transakcji nie stanowi samoistnej okoliczności potwierdzającej zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, jeżeli z obiektywnych okoliczności wynika, że jego zamiarem - na moment zawarcia transakcji - było wykorzystanie nieruchomości dla własnych celów gospodarczych niepolegających na wynajmie nieruchomości komercyjnych.”
• „Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa.”

Fakt, że z mocy prawa (art. 678 KC) Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z Umów Najmu, które będą obowiązywać na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży jest faktem obiektywnym i jego wystąpienie jest niezależne od woli Wnioskodawcy.

Innymi słowy, Wnioskodawca nie wstąpi w prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z Umów Najmu, które będą obowiązywać na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży dlatego, że taka jest wola Wnioskodawcy i Wnioskodawca jest zainteresowany kontynuowaniem wynajmowania Nieruchomości, tylko dlatego, że tak stanowią bezwzględnie obowiązujące przepisy z zakresu prawa cywilnego.

Ponieważ Wnioskodawca kupi Nieruchomość w celu prowadzenia swojej działalności gospodarczej polegającej na wznoszeniu budynków i sprzedaży lokali to Wnioskodawca, aby ten cel zrealizować, po nabyciu Nieruchomości, doprowadzi do zakończenia Umów Najmu, które będą obowiązywać na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży, nie później niż na dzień 31 grudnia 2028 r. kiedy to Wnioskodawca planuje rozpocząć roboty budowlane (w tym rozbiórkę Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3) w ramach Planowanej Inwestycji.

Zatem zamiarem Wnioskodawcy nie jest kontynuowanie Umów Najmu, tylko ich zgodne z prawem zakończenie w takim terminie aby rozpocząć realizację Planowanej Inwestycji. Wyznaczenie daty 31 grudnia 2028 r. jako daty kiedy najpóźniej mają rozpocząć się roboty budowlane w ramach Planowanej Inwestycji wynika z tego, że C. sp. z o.o. nie zgodziło się zakończyć Umowy Najmu C. wcześniej niż 31 grudnia 2028 r. Stąd, w celu zmniejszenia kosztów utrzymania Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 przez Wnioskodawcę od momentu ich nabycia przez Wnioskodawcę do momentu rozpoczęcia robót budowalnych, Wnioskodawca przedłuży czas obowiązywania Umowy Najmu Powierzchni Dachu nie później niż do dnia 31 grudnia 2028 r. oraz wypowie Umowę Najmu E. ze skutkiem nie później niż na dzień 31 grudnia 2028 r. Zatem przedłużenie okresu obowiązywania tych umów nie jest chęć wynajmu tylko konieczność zapewnienia chociażby częściowego zrekompensowania kosztów utrzymania Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 przez Wnioskodawcę przez okres, który wynika z czynnika niezależnego od Wnioskodawcy jakim jest wskazanie daty 31 grudnia 2028 r. przez C. sp. z o.o. jako daty kiedy najwcześniej zgodzi się zakończyć Umowę Najmu C.

Jest to również istotną okolicznością w świetle Objaśnień, gdzie wskazano, że:

„Przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1)  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2)  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji.

Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.”

Zgodnie z Objaśnieniami:

„W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b)  umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)  umowy zarządzania aktywami;

d)  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.”

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający zobowiąże się do zapłaty na rachunek bankowy Wnioskodawcy, w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży bezpośrednio po jej podpisaniu, kwoty kaucji stanowiących zabezpieczenie Umów Najmu a także należności z tytułu czynszów Umów Najmu, które przysługiwały będą za miesiąc, w którym zawarta została Umowa Sprzedaży proporcjonalnie do liczby dni obowiązywania Umów Najmu po dniu zawarcia Umowy Sprzedaży w danym miesiącu kalendarzowym.

Na podstawie Umowy Sprzedaży przeniesione zostanie wyłącznie prawo wskazane w pkt. d powyżej, natomiast na Wnioskodawcę nie przejdą elementy wskazane w pkt. a - c powyżej, a jak wskazano w Objaśnieniach, koniecznej jest przeniesienie wszystkich elementów wskazanych w pkt a - d powyżej.

Podsumowując, do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawca Nieruchomości, czyli prawa użytkowania wieczystego działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 oraz własności Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania drugiego

O tym czy dana dostawa towarów i usług (sprzedaż Nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług decydują dwie okoliczności, mianowicie dokonujący dostawy (w przedmiotowej sprawie Sprzedający) występuje w tej dostawie jako podatnik od towarów i usług oraz czy odpłatna dostawa przedmiotu dostawy (Nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Określony w Ustawie VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy VAT.

Działalność polegająca na zakupie przez Sprzedającego użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 oraz własność Budynku 2 i Budynku 3 posadowionych na tej działce 23 października 1997 r. na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…), wybudowanie Budynku 1 i rozpoczęcie jego użytkowania w 2021 r., zawarcie przez Sprzedającego Umów Najmu oraz planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy jest niewątpliwie przejawem działalności gospodarczej dla celów zarobkowych.

Ponadto, na dzień zawarcia Umowy Przenoszącej, Sprzedający będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym, Sprzedający przy sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej podlega opodatkowaniu według stawki właściwej dla sprzedaży obiektów budowlanych, które się na tej działce znajdują. Oznacza to, że do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku od towarów i usług jak przy dostawie budynków lub budowli trwale z tym gruntem związanych.

Zatem, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według takiej stawki tego podatku, jaką opodatkowana będzie odpłatna dostawa Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3.

Oznacza to, że w sytuacji, gdy sprzedaż:

a)  Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług;

b)  Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 będzie zwolniona z opodatkowana podatkiem od towarów i usług, również sprzedaż działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 będzie zwolniona z opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Powyższe wynika z faktu, że zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu uznawane jest za dostawę towaru oraz z tego, że grunt dzieli stawkę podatku od towarów i usług właściwą dla zabudowań (budynków i budowli) na nim posadowionych.

Dlatego najpierw należy ustalić czy sprzedaż Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 będzie opodatkowana czy zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; lub

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zatem, sprzedaż Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 (a tym samym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1):

a)  będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeśli następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeśli od daty pierwszego zasiedlenia do daty sprzedaży upłynie okres krótszy niż dwa lata,

c)  będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia,

d)  będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli nie następuje przed pierwszym zasiedleniem,

e)  będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli od daty pierwszego zasiedlenia do daty sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Podstawowe znaczenie ma zatem, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3. Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym aspekcie należy przeanalizować stan prawno-podatkowy Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3. Pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku 3 miało miejsce ponad dwa lata przez zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku 3 a dniem zawarcia Umowy Sprzedaży, czyli wystąpienia zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem, upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Budynek 1, Budynek 2 oraz Budynek 3 w okresie dwóch lat poprzedzających dzień zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie podlegały ulepszeniu, gdzie wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku 3. W okresie od dnia zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży do dnia zawarcia umowy Sprzedaży, Budynek 1, Budynek 2 oraz Budynek 3 nie będzie podlegać ulepszeniu, gdzie wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku 3.

W związku z powyższym, na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, odpłatna dostawa Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku 3 nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim a ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych budynków a planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Oznacza to, że odpłatna dostawa Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku 3 będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

W Ustawie VAT zawarte jest jeszcze jedno zwolnienie, mianowicie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Jednak to zwolnienie ma zastosowanie tylko wtedy, gdy dana sprzedaż nie jest objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a w przedmiotowej sprawie sprzedaż jest właśnie tym zwolnieniem objęta, zatem w ogóle w stosunku do tej sprzedaży nie stosuje się art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części i oświadczenie to będzie zawierać:

a)  nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

b)  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

c)  adres budynku, budowli lub ich części.

Jak już wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w Umowie Sprzedaży, Sprzedający oraz Wnioskodawca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania odpłatnej dostawy Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku 3 podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - gdy przy ich nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku od towarów i usług, a podatnik wykorzystywał je wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika.

Zatem zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT można zastosować dla dostawy towarów, gdy spełnione są łącznie dwa warunki:

1)  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jeśli choć jeden z warunków nie jest spełniony, to dostawa towarów nie może skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT.

Prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 oraz Budynek 1, Budynek 2 i Budynek 3 od momentu nabycia przez Sprzedającego do momentu odpłatnej dostawy na rzecz Wnioskodawcy nie służyły i nie będą służyć wyłącznie działalności zwolnionej.

Oznacza to, że do odpłatnej dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT.

W związku z powyższym, sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania czwartego

Zgodnie z art. 86 ust. 1 i 2 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 tej ustawy, przy czym kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów.

W przypadku nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży, faktura VAT dotycząca zbycia Nieruchomości, jako kwotę sprzedaży netto będzie wykazywać ustaloną przez Sprzedającego oraz Wnioskodawcę cena sprzedaży, i faktura ta będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Jak już wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca zamierza zrealizować na działce o numerze ewidencyjnym 1 Planowaną Inwestycję, a po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji, Wnioskodawca będzie zbywać, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanych budynkach.

Przypadki, których zaistnienie skutkuje brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego zostały wskazane enumeratywnie w art. 88 ust. 3a Ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1)  sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

2)  transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3)  wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a)  stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b)  podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c)  potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

4)  faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

5)  wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Żaden z powyższych przypadków nie będzie mieć miejsca w przedmiotowej sprawie.

Faktura dotyczące sprzedaży Nieruchomości, zostanie wystawiona przez podmiot istniejący w dacie dokonania dostawy potwierdzonej tą fakturą oraz w dacie jej wystawienia.

Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona od tego podatku.

Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości, będzie potwierdzać dokonanie dostawy, która będzie mieć faktycznie miejsce, zostanie faktycznie dokonana i będzie potwierdzona Umową Sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Dostawa czyli sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie czynnością prawną sprzeczną z ustawą ani mającą na celu obejście ustawy oraz nie będzie sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Nie będzie również czynnością pozorną. Nie znajdzie zatem do niej zastosowania art. 58 i 83 Kodeksu Cywilnego.

Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości, będzie wykazywać kwotę podatku od towarów i usług w stosunku do czynności opodatkowanej, którą będzie dostawa Nieruchomości, nie zajdzie zatem przypadek faktury, w której została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze.

Podsumowując, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia Nieruchomości na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości faktury VAT, w której jako kwota sprzedaży netto wykazana będzie ustalona przez Sprzedającego i Wnioskodawcę cena sprzedaży, która to faktura będzie zawierać podatek od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia doprowadzenia działalności gospodarczej”.

Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” - wyrok NSA z 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).

Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

W wyroku z 11 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 79/17, który choć dotyczył ustaleń w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych, NSA przedstawił wskazówki, co należy rozumieć jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Należy zaznaczyć, że definicja tego pojęcia jest identyczna w dwóch podatkach (podatku VAT i podatku dochodowym od osób prawnych). I tak:

1.  w przypadku wyodrębnienia organizacyjnego należy mieć m.in. na uwadze, czy zorganizowana część przedsiębiorstwa występuje w strukturze podatnika w sposób, w który pozwoli samodzielnie realizować określone zadania gospodarcze;

2.  wyodrębnienie finansowe oznacza możliwość prawidłowego przyporządkowania do tej zorganizowanej części przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie;

3.  wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. (…) Składniki majątkowe materialne i niematerialne, wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa, powinny zatem umożliwić podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego samodzielnego przedsiębiorstwa. Przy ocenie wyodrębnienia określonych składników majątkowych pod uwagę należy brać sytuację istniejącą w podmiocie wnoszącym wkład, w którym winny one stanowić pewną całość.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy lub przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Ustalenie, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę wymaga oceny, czy zawiera on składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej bez konieczności:

• angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
• podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Jak stanowi art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), wcześniej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy Rady 77/388/EWG z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE L 145 str. 1 ze zm.):

Z powyższego przepisu wynika, że wprowadza on, tak samo jak ma to miejsce w ustawie o podatku od towarów i usług, możliwość wyłączenia z zakresu opodatkowania przekazania całości lub części majątku przedsiębiorstwa.

Aby zatem ocenić, czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy dokładnie przeanalizować zarówno to, jakie składniki majątku będą przedmiotem transakcji, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przy dokonaniu tej analizy pomocne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl, w którym stwierdził, że:

Natomiast w wyroku C-444/10 z 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że:

Mając na uwadze powyższe orzeczenia Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych.

Zatem, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający (B. sp. z o.o.) zamierza zawrzeć z Wnioskodawcą (A. S.A.) Przedwstępną Umowę Sprzedaży, zgodnie z którą Sprzedający sprzeda Wnioskodawcy Nieruchomość, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 i własność posadowionych na tej działce Budynków, tj.:

• Budynku 1, rodzaj: budynki biurowe,
• Budynku 2, rodzaj: budynki handlowo-usługowe,
• Budynku 3, rodzaj: pozostałe budynki niemieszkalne.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży nie będą:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
• prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych (Umowy Najmu przejdą na Wnioskodawcę na mocy art. 678 Kodeksu Cywilnego);
• wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
• koncesje, licencje i zezwolenia;
• patenty i inne prawa własności przemysłowej;
• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
• tajemnica przedsiębiorstwa;
• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej;
• prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę Nieruchomości;
• umowy o zarządzanie Nieruchomością;
• umowy zarządzania aktywami;
• należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszoną Nieruchomością.

Na podstawie Umowy Sprzedaży żadne ze wskazanych powyżej praw i obowiązków, umów czy też należności nie zostaną przeniesienie przez Sprzedającego na Wnioskodawcę.

Sprzedający jest i będzie na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stroną umów najmu, jako wynajmujący. Przedmiotem tych umów są powierzchnie w Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 oraz miejsca parkingowe zlokalizowane na działce nr 1 (dalej: „Umowy Najmu”). Umowy Najmu obejmują w szczególności: umowę najmu zawartą z C. sp. z o.o. („Umowa C.”), umowę najmu z D. sp. z o.o. („Umowa Najmu Powierzchni Dachu”) i umowę najmu z E. sp. z o.o. („Umowa Najmu E.”). Ponadto, Sprzedający jest i będzie na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stroną umów: na dostawę energii elektrycznej, na dostarczanie energii cieplnej, na dostawy wody i odbiór ścieków do Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 (dalej: „Umowy Dostawy Mediów”).

Jak Państwo wskazali, C. sp. z o.o. nie zgodziło się zakończyć Umowy C. wcześniej niż 31 grudnia 2028 r. Stąd też, po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca przedłuży czas obowiązywania Umowy Najmu Powierzchni Dachu nie później niż do 31 grudnia 2028 r. i wypowie Umowę Najmu E. ze skutkiem nie później niż na dzień 31 grudnia 2028 r. Powodem przedłużenia okresu obowiązywania tych umów nie jest chęć wynajmu, tylko konieczność zapewnienia chociażby częściowego zrekompensowania kosztów utrzymania Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 przez Wnioskodawcę przez okres, który wynika z czynnika niezależnego od Wnioskodawcy, jakim jest wskazanie daty 31 grudnia 2028 r. przez C. sp. z o.o. jako daty, kiedy najwcześniej zgodzi się zakończyć Umowę C.

Wnioskodawca zamierza zrealizować na działce nr 1 inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkalnego lub budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, lokalami usługowymi, infrastrukturą techniczną, zjazdami oraz zagospodarowaniem terenu niezbędnymi do jej prawidłowego funkcjonowania (dalej: „Planowana Inwestycja”).

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u Zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po przeniesieniu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez Nabywcę, w oparciu o nabyte składniki.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji (Nieruchomość), nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem Transakcji nie będą składniki majątku Sprzedającego takie jak m.in. nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, umowy o zarządzanie Nieruchomością, czy należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszoną Nieruchomością. Zbyciu podlegać będzie wyłącznie Nieruchomość, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana Transakcja nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przedmiot Transakcji (Nieruchomość) nie będzie w żaden sposób wyodrębniony w przedsiębiorstwie Sprzedającego. W szczególności nie dojdzie do wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości w majątku Sprzedającego wskutek utworzenia działu, oddziału, innej formy organizacyjnej istniejącej w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Działka nr 1 wraz z Budynkiem 1, Budynkiem 2 i Budynkiem 3 nie będą stanowić zespołu składników materialnych i niematerialnych, ich jedynym wspólnym mianownikiem jest to, że prawo użytkowania wieczystego działki i prawo własności Budynków przysługuje Sprzedającemu oraz że Budynki są posadowione na jednej działce.

Wnioskodawca nabywając Nieruchomość nie będzie mógł, wyłącznie przy wykorzystaniu tych składników majątkowych, zrealizować zadania gospodarczego w postaci Planowanej Inwestycji. Wnioskodawca będzie musiał zaangażować inne aktywa własne oraz zewnętrznych wykonawców.

Należy w tym miejscu raz jeszcze podkreślić, że brak zaistnienia którejkolwiek z przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy wyklucza uznanie składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu ww. przepisu.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, do planowanej transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, planowana sprzedaż Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 i własności Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości w następnej kolejności dotyczą kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, przy skutecznym spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków i budowli.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że na działce nr 1 znajdują się Budynek 1, Budynek 2 i Budynek 3. Ponadto, na działce położone są fragmenty sieci elektroenergetycznych, wodnych i kanalizacyjnych oraz stacja Trafo będące własnością przedsiębiorstw zajmujących dostawą energii elektrycznej, wody i odprowadzania ścieków.

Zgodnie z art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Tym samym fragmenty sieci elektroenergetycznych, wodnych i kanalizacyjnych oraz stacja Trafo znajdujące się na działce nr 1 będące własnością przedsiębiorstw przesyłowych nie będą przedmiotem sprzedaży i nie wpływają na ustalenie opodatkowania analizowanej transakcji.

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy Nieruchomości kluczowe jest określenie, czy i kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu Budynków znajdujących się na działce nr 1 doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy dostawa będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazali Państwo we wniosku, Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz własność Budynku 2 i Budynku 3 posadowionych na tej działce 23 października 1997 r.

Budynek 1 został wybudowany przez Sprzedającego na działce nr 1 i oddany do użytkowania w 2021 r.

Budynek 1, Budynek 2 i Budynek 3 w okresie dwóch lat poprzedzających dzień zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie podlegały ulepszeniu, gdzie wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3.

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż Budynków posadowionych na gruncie (działce nr 1) nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. Budynków upłyną co najmniej 2 lata.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że spełnione zostaną przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do sprzedaży Budynków, ponieważ planowana Transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia Budynków minął okres przekraczający 2 lata.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - również zbycie w ramach transakcji prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, na której ww. Budynki są posadowione, będzie zwolnione od podatku VAT w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Przy czym, jak wskazali Państwo we wniosku, Sprzedający oraz Wnioskodawca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania odpłatnej dostawy Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 posadowionych na działce nr 1 podatkiem VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

W związku z powyższym, skoro Strony podjęły decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości końcowo dotyczą kwestii, czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od nabycia Nieruchomości na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedającego, w której jako kwota sprzedaży netto wykazana będzie ustalona przez Sprzedającego i Wnioskodawcę cena sprzedaży.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca zamierza zrealizować na działce nr 1 Planowaną Inwestycję, a następnie zbywać, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanych budynkach.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Budynków korzystających ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a zatem Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości, wykazanego na fakturze dokumentującej przedmiotową Transakcję. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1, 2 i 4 dotyczących podatku od towarów i usług. W zakresie pytania nr 3 dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka Akcyjna (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.