Uznanie, że dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim Naniesieniami Centrum Logistycznego, a także sprzedaż innych praw i zobowiązań opisanych we wniosku, w tym prawa użytkowania wieczystego oraz współużytkowania wieczystego pozostałych gruntów zabudowanych budynkami i budowlami, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, opodatkowania dostawy podatkiem VAT oraz prawa Nabywcy do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu Transakcji.
Spółka A. Sp. z o.o. jest użytkownikiem wieczystym gruntów w (…), które oddała w dzierżawę podmiotowi trzeciemu. Dzierżawca wybudował na tych gruntach Centrum Logistyczne (hale magazynowo-usługowo-biurowe wraz z infrastrukturą) i wynajmuje je najemcom. Budowa została zakończona w 2020 r. W związku z decyzją o sprzedaży nieruchomości, Spółka rozwiąże umowę dzierżawy, rozliczy nakłady z Dzierżawcą, a następnie przeniesie na Nabywcę (B. Sp. z o.o.) prawo użytkowania wieczystego gruntów wraz z naniesieniami i powiązanymi umowami (m.in. najmu, dostaw mediów), z…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
2 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim Naniesieniami Centrum Logistycznego, a także sprzedaż innych praw i zobowiązań opisanych we wniosku, w tym prawa użytkowania wieczystego oraz współużytkowania wieczystego pozostałych gruntów zabudowanych budynkami i budowlami, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, opodatkowania ww. dostawy podatkiem VAT oraz prawa Nabywcy do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu Transakcji.
Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 kwietnia 2026 r. (wpływ 7 kwietnia 2026 r.).
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:
2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
Opis zdarzenia przyszłego ostatecznie przedstawiony w nadesłanym uzupełnieniu
A. sp. z o.o. (dalej: Spółka, Wnioskodawca, A., Strona postępowania) jest podmiotem działającym na rynku nieruchomości komercyjnych. Głównym przedmiotem działalności Spółki jest dzierżawa gruntów, realizacja inwestycji w postaci zespołów hal magazynowo-usługowych zaprojektowanych dla wielu najemców oraz kompleksowa organizacja procesów inwestycyjnych dla podmiotów powiązanych. Spółka jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: podatek VAT) na terytorium kraju.
B. sp. z o.o. (dalej: Nabywca, Zainteresowany niebędący stroną) jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT na terytorium kraju.
W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Spółka jest użytkownikiem wieczystym gruntu na działkach o nr 1, 2 i 3 obręb (…) (dalej: Grunt).
Spółka oddała Grunt w dzierżawę na rzecz dzierżawcy, który poczynił na Gruncie inwestycję w postaci wybudowania budynków o zróżnicowanym przeznaczeniu, wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą (dalej: Dzierżawca). Wzniesione budynki zostały zaprojektowane jako przeznaczone do wynajmu hale o przeznaczeniu magazynowym, biurowym oraz usługowym z możliwością prowadzenia na ich terenie działalności usługowej niestwarzającej zagrożenia dla środowiska. Każdy budynek podzielony został na odrębne, niezależne segmenty smali business unit (SBU). Typowy segment może posiadać funkcję magazynową lub usługową. Do każdego segmentu została zaprojektowana część biurowa obsługująca magazyny.
Na zagospodarowanej przez Dzierżawcę powierzchni oprócz hal magazynowo-usługowo-biurowych znajduje się również infrastruktura towarzysząca w postaci:
Z uwagi na swój charakter, w dalszej części niniejszego wniosku dla opisywanych wyżej składników tworzących zrealizowaną inwestycję, Spółka posługuje się pojęciem Naniesień Centrum Logistycznego.
Naniesienia Centrum Logistycznego mieszczą się w atrakcyjnej lokalizacji, tj. w bliskim sąsiedztwie (…) oraz (…).
Dzierżawca w ramach prowadzonej działalności zawarł ze swoimi najemcami umowy najmu powierzchni hal stanowiących Naniesienia Centrum Logistycznego, w zamian za uzyskiwany od tych podmiotów czynsz najmu. Dzierżawca jest też stroną umów o przyłączenie do sieci wodociągowej, gazowej, elektroenergetycznej oraz wszystkich umów dotyczących zarządzania, utrzymania i bieżącego funkcjonowania Naniesień Centrum Logistycznego (w tym np. umów serwisowych, dotyczących ochrony i administracji obiektu itp.).
Budowa Naniesień została zakończona we wrześniu 2020 r. Z kolei ich oddanie do użytkowania - zakończenie postępowania w sprawie wniosku o pozwolenie na użytkowanie doszło do skutku w listopadzie 2020 r. Poczyniona przez Dzierżawcę inwestycja budowy Naniesień Centrum Logistycznego została zrealizowana w części z otrzymanego kredytu bankowego na podstawie zawartej umowy kredytowej. W części zaś z pożyczek udzielonych przez udziałowców (w tym: od Spółki).
W momencie sporządzania niniejszego wniosku, zapadła po stronie Spółki decyzja o konieczności niezwłocznego rozwiązania z Dzierżawcą umowy dzierżawy Gruntu. Wynika to z faktu podjęcia przez Spółkę decyzji o odsprzedaży podmiotowi trzeciemu prawa użytkowania wieczystego Gruntu, na którym Naniesienia są posadowione wraz z samymi Naniesieniami Centrum Logistycznego oraz innymi składnikami majatku.
16 stycznia 2026 r. Spółka zawarła już bowiem stosowną przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: Umowa przedwstępna) z Nabywcą, z której wynika, że po nabyciu Naniesień Centrum Logistycznego w najbliższym możliwym terminie Spółka przeniesie prawo do rozporządzania poszczególnymi elementami majątku Centrum Logistycznego (opisanymi szczegółowo w dalszej części wniosku) na Nabywcę z tym zastrzeżeniem, że zawarcie umowy przenoszącej zostanie poprzedzone procedurami przewidzianymi Ustawą o portach i przystaniach morskich - konieczne jest uzyskanie zgody Ministra właściwego ds. gospodarki morskiej, a następnie zawarcie warunkowej umowy sprzedaży, pod warunkiem, iż nie dojdzie do realizacji prawa pierwokupu przez Urząd (…) - Zarząd (…), przez Skarb Państwa oraz przez Gminę (…). Niezwłocznie po upływie terminów na wykonanie prawa pierwokupu, względnie po rezygnacji z prawa pierwokupu przez ww. podmioty, Spółka dokona sprzedaży na rzecz Nabywcy.
W związku z rozwiązaniem umowy dzierżawy powstanie konieczność rozliczenia między Spółką a Dzierżawcą nakładów poniesionych przez Dzierżawcę na Gruncie oddanym mu w dzierżawę.
Sprzedaż (rozliczenie) nakładów obejmie poniesione na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego Wnioskodawcy nakłady na budowę hal magazynowo-usługowo-biurowych, wraz z infrastrukturą towarzysząca, tworzącą Centrum Logistyczne, a dodatkowo także umowy z najemcami hal magazynowo-usługowo-biurowych, umowy z dostawcami usług niezbędnych do funkcjonowania hal magazynowo-usługowo-biurowych (w tym ww. umowy o przyłącza, ochronę, administrację itp.), prawa do dokumentacji projektowej zobowiązania Dzierżawcy, akty administracyjne, które mogą być przedmiotem obrotu.
Co ważne, Dzierżawca nie przeniesie jednak na Spółkę umowy o pełnienie przez podmiot trzeci funkcji zarządcy nieruchomości Centrum Logistycznego (dalej: Umowa o zarządzanie). Przedmiotem tej umowy jest w szczególności reprezentowanie właściciela na zewnątrz w bieżącej obsłudze nieruchomości, dostępność osobista zarządcy na obiekcie dla najemców w określonym wymiarze oraz telefoniczną i mailową 24 godziny na dobę, utrzymywanie relacji z najemcami, reagowanie na ich potrzeby i oczekiwania, doradztwo i pomoc w rozwiązywaniu bieżących problemów. Obowiązkiem zarządcy wynikającym z Umowy o zarządzenie jest także m.in. rozliczanie najemców (na podstawie stworzonego algorytmu), zapewnianie eksploatacyjnej obsługi nieruchomości, organizacja i terminowe przeprowadzanie przeglądów technicznych, wyszukiwanie usługodawców, proponowanie umów, wybór ofert zewnętrznych usługodawców wraz z czuwaniem nad dochowywaniem przez nich terminów itp. Podmiot zobowiązany na podstawie Umowy o zarządzanie wzywa też głównego wykonawcę budynków Centrum Logistycznego do usuwania wad i usterek oraz nadzoruje ten proces a w przypadku jakichkolwiek awarii ma obowiązek zorganizowania sprawnego ich usunięcia. Podmiot zobowiązany do świadczenia usług na podstawie Umowy o zarządzanie ma obowiązek działania z należytą starannością, zgodnie z aktualnym poziomem wiedzy technicznej i przy wykorzystaniu własnych narzędzi oraz do rzetelnego rozliczania kosztów.
Dzierżawca uzyskał interpretację indywidualną z 29 września 2023 r., 0114-KDIP1-1.4012.560.2023.1.MKA, w której Dyrektor KIS potwierdził, że rozliczenie nakładów między Dzierżawcą a Spółką wynikające z rozwiązania umowy dzierżawy stanowić będzie na gruncie przepisów ustawy czynność opodatkowaną w postaci świadczenia usług.
Przedmiot sprzedaży
W związku z dokonanym uprzednio rozliczeniem nakładów, przedmiotem sprzedaży między Spółką a Nabywcą będzie zatem prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z poniesionymi i nabytymi od Dzierżawcy na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego Wnioskodawcy nakładami na budowę hal magazynowo-usługowo-biurowych oraz z infrastrukturą towarzysząca, tworzącą Centrum Logistyczne, a dodatkowo także umowy z najemcami hal magazynowo-usługowo-biurowych, umowy z dostawcami niektórych usług niezbędnych do funkcjonowania hal magazynowo-usługowo-biurowych (w tym ww. umowy o przyłącza, ochronę, administrację itp.), umowę dzierżawy sąsiedniej działki funkcjonalnie powiązanej, prawa do dokumentacji projektowej, akty administracyjne, które mogą być przedmiotem obrotu itp.
Jeżeli chodzi o nieruchomości, których transakcja dotyczy, konkretnie będzie to:
Na każdej z ww. działek znajdują się budynki, budowle lub ich części w rozumieniu prawa budowlanego, związane w sposób trwały z gruntem:
Zgodnie z dokonaną analizą w zakresie statusu budynków i budowli, objętych planowaną sprzedażą, sprzedaż wszystkich budynków i budowli nie będzie dokonywana w ramach ich pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a także pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
W szczególności, w zakresie Naniesień, pierwszego zasiedlenia rozumianego jako oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne dokonał Dzierżawca w 2020 r.: budowa Naniesień została zakończona we wrześniu 2020 r. Z kolei ich oddanie do użytkowania doszło do skutku w listopadzie 2020 r. Odnośnie pozostałych budynków i budowli, pierwsze zasiedlenie zostało dokonane przez właścicieli w okresie dłuższym niż dwa lata od momentu planowanej sprzedaży. W stosunku do ww. budynków i budowli, nie były i nie będą przez Spółkę ponoszone wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku/budowli.
Co ważne, jeżeli chodzi zaś o pozostałe elementy objęte transakcją, w momencie zbycia przez Spółkę inwestycji, nie będą obowiązywać postanowienia obecnej ani jakiejkolwiek innej Umowy o zarządzanie, przed planowaną sprzedażą Spółka nie zawrze także innej umowy w podobnym zakresie. W momencie sprzedaży brak więc będzie podmiotu odpowiedzialnego za reprezentowanie właściciela na zewnątrz w bieżącej obsłudze nieruchomości, utrzymywanie relacji z najemcami, reagowanie na ich potrzeby i oczekiwania, doradztwo i pomoc w rozwiązywaniu bieżących problemów, rozliczanie najemców (na podstawie stworzonego algorytmu), zapewnianie eksploatacyjnej obsługi nieruchomości, organizację i terminowe przeprowadzanie przeglądów technicznych, wyszukiwanie usługodawców, proponowanie umów, wybór ofert zewnętrznych usługodawców wraz z czuwaniem nad dochowywaniem przez nich terminów itp.
Nabywca będzie zobowiązany do zawarcia takiej umowy we własnym zakresie z wybranym przez siebie podmiotem. Spółka i Nabywca złożyli w Umowie przedwstępnej (już ze skutkiem w odniesieniu do zadatku) zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy budynku, budowli lub ich części, zawierające imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy, planowaną datę zawarcia umowy wraz z adresami.
Oświadczenie zostanie powtórzone w kolejnych aktach notarialnych - warunkowej umowie sprzedaży oraz umowie przenoszącej.
Nabywca ma zamiar wykorzystywania nabytych od Spółki nieruchomości (prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z Naniesieniami Centrum Logistycznego, wraz z umowami z najemcami hal magazynowo-usługowo-biurowych, umowy z dostawcami niektórych usług niezbędnych do funkcjonowania hal magazynowo-usługowo-biurowych) wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Będzie to działalność w zakresie najmu opodatkowanego VAT (brak czynności w zakresie najmu korzystającego ze zwolnienia z VAT). Nabywca zamierza zawrzeć tego rodzaju umowę o zarządzanie we własnym zakresie, z dowolnie wybranym usługodawcą i po samodzielnym wynegocjowaniu warunków współpracy. Alternatywnie, Nabywca nie wyklucza również, że zamiast zawrzeć taka umowę zdecyduje się na zatrudnienie personelu, który bezpośrednio w imieniu Nabywcy wykonywał będzie powyższe czynności. Grunt wraz z Naniesieniami Centrum Logistycznego mogą być także w przyszłości przedmiotem dalszej sprzedaży przez Nabywcę. Nabywca nie prowadzi działalności zwolnionej z VAT i nie zamierza prowadzić jej w przyszłości.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
W odpowiedzi na pytania wskazali Państwo:
1. Jakie inne prawa i zobowiązania będą przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy?
Odp.: Poza przeniesieniem prawa użytkowania wieczystego działek wskazanych we wniosku (w tym zabudowanych Naniesieniami Centrum Logistycznego), przedmiotem sprzedaży objęte będą także związane z funkcjonowaniem Naniesień Centrum Logistycznego umowy z najemcami hal magazynowo- usługowo-biurowych, a dodatkowo także:
Przy czym, zobowiązanie do przeniesienia ww. umów wynika z zawartej umowy przedwstępnej. Spółka i Nabywca nie mogą wykluczyć, że niektóre z ww. umów nie będą przedmiotem sprzedaży w momencie zawierania umowy przyrzeczonej. Z całą zaś pewnością, nie będzie przedmiotem sprzedaży umowa o zarządzanie nieruchomością.
2. Czy w oparciu o nabyte składniki majątkowe objęte Transakcją dostawy, Nabywca ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej przy pomocy nabywanych składników majątkowych?
Odp.: Nabywca docelowo ma zamiar prowadzić działalność poprzez świadczenie w sposób zorganizowany i ciągły usługi najmu Centrum Logistycznego, podobnie jak czyni to dziś Dzierżawca. Nie zmienia to faktu, że w opisanym zdarzeniu przyszłym nie dojdzie do bezpośredniej kontynuacji przez Nabywcę działalności prowadzonej przez Spółkę. Nabywca nie będzie kontynuował działalności Spółki, skoro działalność Spółki polega w swojej istocie na oddawaniu gruntu objętego w użytkowanie wieczyste w dzierżawę. Nabywca nie będzie zaś oddawał nabytego gruntu w dzierżawę.
Co więcej, już po samym nabyciu nakładów dostawca (Spółka) nie będzie kontynuować działalności Dzierżawcy, gdyż intencją działania Spółki związanego z nabyciem Naniesień Centrum Logistycznego jest wyłącznie rozliczenie z Dzierżawcą poniesionych nakładów w celu niezwłocznego dokonania dalszej sprzedaży przez Spółkę (a nie oddania przez Spółkę Naniesień w dalszy najem w sposób zorganizowany i ciągły).Trudno też mówić o bezpośredniej kontynuacji przez Nabywcę działalności Dzierżawcy w zakresie najmu z uwagi na to że w momencie sprzedaży brak będzie zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością.
3. Czy w oparciu o nabyte składniki majątkowe objęte przedmiotem transakcji na rzecz Nabywcy, Nabywca będzie miał w momencie transakcji faktyczną możliwość kontynuowania działalności, bez angażowania dodatkowych składników majątkowych lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych i prawnych (np. zawarcia nowych umów, zapewnienie innych składników majątku poza nabytymi)? Jeśli Nabywca będzie musiał takie działania podjąć, to należy je wskazać i opisać?
Odp.: Nie. Nabywca nie będzie miał faktycznej możliwości kontynuowania działalności Dzierżawcy bez podejmowania dodatkowych działań faktycznych i prawnych z uwagi na fakt, że przedmiotem sprzedaży nie będzie umowa o zarządzanie nieruchomością (Naniesieniami Centrum Logistycznego). Nabywca zobowiązany będzie zatem do podejmowania dodatkowych działań w celu ewentualnego prowadzenia działalności gospodarczej podobnej do swoich poprzedników. Podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymagać będzie przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. wybór i zawarcie nowej umowy o zarządzanie, względnie zatrudnienia własnego personelu do realizacji tego celu. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu Naniesień Centrum Logistycznego.
4. W jaki sposób będzie przejawiało się wyodrębnienie składników materialnych i niematerialnych przypisanych do Transakcji na płaszczyźnie:
a) organizacyjnej - w szczególności czy składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży będą miały swoje miejsce w strukturze organizacyjnej Państwa przedsiębiorstwa, czy będą wyodrębnione w Państwa działalności na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu (proszę wskazać w jaki sposób odrębność organizacyjna tych składników majątku jest udokumentowana)?
b) finansowej - czy będą posiadały samodzielność finansową, pozwalającą na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym oraz czy na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej możliwe jest/będzie przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do wyodrębnionej działalności?
c) funkcjonalnej – czy zbywany zespół składników majątkowych będzie miał potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy realizujący zadania gospodarcze (w czym to wyodrębnienie będzie się przejawiać)?
Odp.: Nie dojdzie do przejawiania takiego wyodrębnienia.
Istotnym elementem przesądzającym o możliwości prowadzenia działalności Centrum Logistycznego są Naniesienia Centrum Logistycznego, w zakresie których, w związku z planowaną sprzedażą prawa użytkowania wieczystego gruntów, Spółka dokonuje jedynie rozliczenia poniesionych przez Dzierżawcę nakładów. Z tego względu, Naniesienia Centrum Logistycznego nie będą szczególnie wyodrębnionym składnikiem majątku Spółki ani organizacyjnie (np. na bazie wewnętrznych regulaminów czy statutów), finansowo (w ewidencji księgowej czy sprawozdawczości finansowej, tu planowana sprzedaż polegać będzie na zbyciu środków trwałych) ani funkcjonalnie (z uwagi na brak zdolności samodzielnego funkcjonowania). Podobnie także pozostałe składniki transakcji (grunty będące przedmiotem użytkowania wieczystego) nie są w ww. sposób wyodrębnione (choć stanowią środki trwałe).
5. Jaki sposób poszczególne obiekty (budynki, ewentualne budowle lub ich części) były wykorzystywane od momentu nabycia przez Państwa do chwili planowanej sprzedaży?
Odp.: Grunty 1, 2 i 3 objęte prawem użytkowania wieczystego były wykorzystywane przez Spółkę jako przedmiot dzierżawy na rzecz Dzierżawcy, stąd powstała konieczność rozliczenia nakładów poniesionych przez Dzierżawcę jako Naniesienia Centrum Logistycznego. Nabyte w ten sposób przez Spółkę budynki (w formie rozliczenia nakładów) zostaną zaś wykorzystane przez Spółkę do celów odsprzedaży na rzecz Nabywcy i nie będą stanowić odrębnych środków trwałych Spółki. Z kolei pozostałe objęte prawem użytkowania wieczystego grunty, których dotyczy wniosek były odpłatnie udostępniane Dzierżawcy z uwagi na swój akcesoryjny charakter względem Naniesień Centrum Logistycznego, umożliwiający jego gospodarcze funkcjonowanie (z uwagi na posadowione na nich m.in. utwardzone drogi dojazdowe i place, sieci telekomunikacyjne, gazowe, wodociągowe, kanalizacyjne itd.).
Pytania (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu)
1. Czy sprzedaż przez Spółkę na rzecz Nabywcy prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim Naniesieniami Centrum Logistycznego oraz sprzedaż innych praw i zobowiązań opisanych we wniosku, tym prawa użytkowania wieczystego i współużytkowania wieczystego pozostałych gruntów opisanych we wniosku stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT?
2. Czy w związku z nabyciem prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim Naniesieniami Centrum Logistycznego oraz sprzedaż innych praw i zobowiązań opisanych we wniosku, tym prawa użytkowania wieczystego i współużytkowania wieczystego pozostałych gruntów opisanych we wniosku, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?
Stanowisko Zainteresowanych w sprawie (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu)
Ad 1
Zdaniem Spółki, sprzedaż przez Spółkę na rzecz Nabywcy prawa wieczystego użytkowania nieruchomości - działki o numerze ewidencyjnym 1 w (…), KW nr (…), wraz z prawem własności zabudowań w postaci budynku magazynowo-biurowego, prawa wieczystego użytkowania zabudowanej nieruchomości, składającej się z działek o numerach ewidencyjnych 2, 3 w (…), KW nr (…) wraz z prawem własności zabudowań w postaci budynku magazynowo-biurowego, towarzyszące im zbycie praw i obowiązków wynikających ze wskazanych we wniosku umów, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 4, 5, 6, nieruchomości objętej KW nr (…) oraz prawa współużytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 (w łącznym udziale (…)) nieruchomości objętej KW nr (…) stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju - dostawa budynków, budowli lub ich części, z uwagi na brak możliwości potraktowania ww. czynności jako zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy.
Spółka zobowiązana będzie do zapłaty podatku VAT w związku z dokonaną sprzedażą, a wynikać to będzie ze złożonego przez Spółkę i nabywcę oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 5 ustawy.
Ad 2
Zdaniem Spółki, w związku z nabyciem prawa wieczystego użytkowania nieruchomości - działki o numerze ewidencyjnym 1 w (…), KW nr (…), wraz z prawem własności zabudowań w postaci budynku magazynowo-biurowego, prawa wieczystego użytkowania zabudowanej nieruchomości, składającej się z działek o numerach ewidencyjnych 2, 3 w (…), KW nr (…) wraz z prawem własności zabudowań w postaci budynku magazynowo-biurowego, prawa użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 4, 5, 6, nieruchomości objętej KW nr (…) oraz prawa współużytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 7,8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 (w łącznym udziale 27/5000) nieruchomości objętej KW nr (…) Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ Nabywca będzie wykorzystywał nabyte nieruchomości wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Zgodnie zaś z art. 6 pkt 1 ustawy, wyłączeniu z zakresu opodatkowania VAT podlega transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Powyższy przepis implementuje art. 19 dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (dalej: Dyrektywa), który daje państwom członkowskim możliwość ustanowienia przepisów wyłączających określone transakcje z opodatkowania VAT.
Zgodnie z tym przepisem, w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim razie osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego.
Norma zawarta w art. 19 Dyrektywy ma umożliwić państwom członkowskim ułatwienie przekazywania przedsiębiorstw lub części przedsiębiorstw przez uproszczenie tych transakcji i unikanie naruszenia płynności finansowej nabywcy nadmiernym obciążeniem podatkowym.
Przepisy ustawy nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa". Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 Kodeksu cywilnego
Zgodnie z tym przepisem przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5) koncesje, licencje i zezwolenia;
6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8) tajemnice przedsiębiorstwa;
9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych. Powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu.
Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności" wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w art. 551 Kodeks cywilny, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.
Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi jednak stanowić całość. Oznacza to, że aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.
Zdaniem Spółki, przedmiotem sprzedaży będzie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania. Dla Nabywcy najistotniejsze znaczenie mają składniki materialne w postaci Nieruchomości oraz Umowy najmu (prawa i obowiązki z Umów najmu), których przejecie zobowiązań nastąpi z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego (w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy).
Pozostałe przejmowane zobowiązania, tj. prawa i obowiązki z umów z dostawcami usług niezbędnych do funkcjonowania hal magazynowo-usługowo-biurowych (w tym ww. umowy o przyłącza, ochronę, administrację itp.) mają dla Nabywcy charakter drugorzędny o tyle, że nie stanowią istotnego elementu transakcji - tego rodzaju umowy są zawierane w odniesieniu do wszystkich nieruchomości komercyjnych, według zasad ustalonych (narzuconych) przez dostawców usług (w szczególności dostawców mediów). Przejęcie umów następuje w celu zapewnienia niezakłóconego funkcjonowania obiektu, w przeciwieństwie do Umów najmu Nabywca nie wyklucza jednak ich rozwiązania, o ile otrzyma korzystniejsze warunki współpracy.
Co ważne, przedmiotem sprzedaży nie będą wszystkie umowy niezbędne do funkcjonowania hal magazynowo-usługowo-biurowych. Przedmiotem transakcji objęte nie będą bowiem prawa i obowiązki z Umowy o zarządzanie, a z uwagi na swój zakres i aktualny stan faktyczny (Dzierżawca nie zatrudnia pracowników dedykowanych do obsługi obiektu) jest to kluczowa umowa umożliwiająca prowadzenie (kontynuowanie) działalności przez Nabywcę nieruchomości.
Chodzi m.in. o reprezentowanie na zewnątrz w bieżącej obsłudze nieruchomości, dostępność zarządcy na obiekcie dla najemców w określonym wymiarze oraz telefoniczną i mailową 24 godziny na dobę, utrzymywanie relacji z najemcami, reagowanie na ich potrzeby i oczekiwania, doradztwo i pomoc w rozwiązywaniu bieżących problemów. Obowiązkiem zarządcy wynikającym z Umowy o zarządzenie jest także rozliczanie najemców (na podstawie stworzonego algorytmu), zapewnianie eksploatacyjnej obsługi nieruchomości, organizacja i terminowe przeprowadzanie przeglądów technicznych, wyszukiwanie usługodawców, proponowanie umów, wybór ofert zewnętrznych usługodawców wraz z czuwaniem nad dochowywaniem przez nich terminów itp. Podmiot zobowiązany na podstawie Umowy o zarządzanie wzywa też głównego wykonawcę budynków Centrum Logistycznego do usuwania wad i usterek oraz nadzoruje ten proces a w przypadku jakichkolwiek awarii ma obowiązek zorganizowania sprawnego ich usunięcia. Podmiot zobowiązany do świadczenia usług na podstawie Umowy o zarządzanie ma obowiązek działania z należytą starannością, zgodnie z aktualnym poziomem wiedzy technicznej i przy wykorzystaniu własnych narzędzi oraz do rzetelnego rozliczania kosztów.
Zgodnie z praktyką podatkową, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym Nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością. W takim przypadku bowiem Nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu prowadzenia (kontynuowania) działalności gospodarczej swoich poprzedników.
Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymagać będzie przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. wybór i zawarcie nowej umowy o zarządzanie, względnie zatrudnienia własnego personelu. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu Naniesień Centrum Logistycznego. Nabywca nie będzie więc w stanie bez angażowania dodatkowych zasobów i środków do kontynuowania ani działalności Dzierżawcy ani też Spółki, która to Spółka sama także nie będzie kontynuować działalności Dzierżawcy, gdyż intencją jej działania związanego z nabyciem Naniesień Centrum Logistycznego nie jest oddanie ich w najem, ale odsprzedaż na rzecz Nabywcy właśnie.
Dodać ponadto należy, że przedmiotem transakcji nie będą następujące elementy z definicji przedsiębiorstwa określonej w art. 55¹ Kodeksu cywilnego:
a) prawa i obowiązki z umów o zarządzanie aktywami, zarządzanie nieruchomościami lub zarządzanie obiektami;
b) know-how związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego lub jego częścią;
c) dokumenty podatkowe i księgowe związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego;
d) prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;
e) środki pieniężne na ww. rachunkach bankowych Sprzedającego;
f) prawa i obowiązki z ubezpieczenia majątkowego Nieruchomości wraz z OC oraz obowiązki z umów o świadczenie usług prawnych i marketingowych;
g) prawa i obowiązki z umowy wsparcia księgowego Sprzedającego;
h) należności Sprzedającego od osób trzecich;
i) nazwa (firma Sprzedającego).
Konieczne będzie uzupełnienie przedmiotu transakcji o dodatkowe umowy i aktywa, które pozwolą na kontynuowanie działalności w zakresie wynajmu. Uzupełnienie takie nastąpi poprzez włączenie Centrum Logistycznego do struktury przedsiębiorstwa Nabywcy, w tym zostanie zapewnione wsparcie organizacyjne i pełna obsługa finansowa, księgowa, prawna, administracyjna, marketingowa, itd.
Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej transakcji nie będzie miał na moment sprzedaży przez Spółkę zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni magazynowych w sposób samoistny.
Nabywca nie będzie też w oparciu o przejęte składniki majątku kontynuował działalności ani Spółki ani tym bardziej Dzierżawcy. Dopiero po ewentualnym uzupełnieniu przedmiotu transakcji o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Centrum Logistycznego (w postaci odpowiednika obecnej Umowy o zarządzanie lub personelu) będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni magazynowych. Brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych, przykładowo:
Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem zasadniczym komponentem sprzedaży będą w tym wypadku budynki i budowle. Spółka zauważa, że zbycie budynków i budowli składających się na Naniesienia Centrum Logistycznego nie będzie dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
Oddanie budynków i budowli do użytkowania lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu miało miejsce w dniu, od którego upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Co więcej, wydatki na ulepszenie budynków i budowli ponoszone w tym okresie nie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Powyższe prowadzi do wniosku, że sprzedaż budynków i budowli może skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 5 ustawy. Spółka zauważa jednak, że z ww. zwolnienia można zrezygnować.
Zgodnie z art. 43 ust. 5 i 11 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 5, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Oświadczenie, o którym mowa w ust. 5 pkt 2, musi również zawierać imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 5 pkt 2 lit. a; adres budynku, budowli lub ich części.
Skoro więc Spółka złoży wraz z Nabywcą ww. oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji podatkiem VAT (w szczególności bowiem tak Spółka jak i Nabywca będą na moment transakcji podatnikami VAT czynnymi), transakcja zbycia prawa użytkowania wieczystego wraz z posadowionymi nieruchomościami będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a Spółka zobowiązana będzie do zapłaty podatku VAT w związku z dokonaną sprzedażą.
Ad 2
W związku z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Na dzień dokonania transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu nieruchomości Nabywca jako czynny podatnik VAT będzie prowadził przy wykorzystaniu nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną VAT (wynajem na cele komercyjne).
W konsekwencji, należy stwierdzić, że nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę, czynnego podatnika VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Co więcej, przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w związku z czym polegać będzie opodatkowaniu VAT.
Zatem po zakupie nieruchomości i otrzymaniu od A. faktury VAT dotyczącej tej transakcji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia.
Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy, w szczególności okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.
W myśl art. 86 ust. 5 i ust. 5b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę. Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wspomnianym wyżej okresie rozliczeniowym, może dokonać takiego obniżenia w deklaracji podatkowej zasadniczo za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.
W świetle powyższego, po dokonaniu transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia przedmiotu transakcji.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Ponadto zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług z uwagi, jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.
Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.
Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 571 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:
Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5) koncesje, licencje i zezwolenia;
6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8) tajemnice przedsiębiorstwa;
9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego:
Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.
Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:
Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.
Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.
Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.
Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.
Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.
Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:
1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.
Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
Ponadto, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:
Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;
b) umowy o zarządzanie nieruchomością;
c) umowy zarządzania aktywami;
d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z 5 listopada 2011 r. w sprawie C-444/5 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z 5 listopada 2011 r. w sprawie C-444/5 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.
W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że:
„Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości jako składników majątkowych”.
Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.
Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że są podmiotem Państwo działającym na rynku nieruchomości komercyjnych, prowadzącym działalność m.in. w zakresie dzierżawy gruntów oraz realizacji inwestycji magazynowo-usługowych, a także czynnym podatnikiem VAT. Nabywca również jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. W ramach działalności są Państwo użytkownikiem wieczystym gruntu w (…) (działki nr 1, 2 i 3), który został oddany w dzierżawę podmiotowi trzeciemu.
Dzierżawca zrealizował na Gruncie inwestycję w postaci Centrum Logistycznego obejmującego hale magazynowo-usługowo-biurowe podzielone na niezależne segmenty (SBU) wraz z rozbudowaną infrastrukturą towarzyszącą (m.in. drogi, parkingi, instalacje, sieci, obiekty techniczne i systemy zabezpieczeń). Obiekt został oddany do użytkowania w listopadzie 2020 r. i był wykorzystywany do działalności najmu, przy czym Dzierżawca zawarł umowy najmu oraz umowy zapewniające bieżące funkcjonowanie i zarządzanie nieruchomością.
Podjęli Państwo decyzję o rozwiązaniu umowy dzierżawy oraz sprzedaży nieruchomości na rzecz Nabywcy. W tym celu zawarto w styczniu 2026 r. umowę przedwstępną, przy czym finalizacja transakcji uzależniona jest od uzyskania wymaganych zgód oraz niewykonania prawa pierwokupu przez uprawnione podmioty. W związku z rozwiązaniem umowy dzierżawy dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych przez Dzierżawcę, które – zgodnie z uzyskaną interpretacją – stanowi czynność opodatkowaną VAT jako świadczenie usług.
Po rozliczeniu nakładów przedmiotem sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z naniesieniami (Centrum Logistyczne) oraz powiązanymi składnikami, w tym w szczególności umowami najmu, wybranymi umowami z dostawcami usług, dokumentacją projektową, prawami i obowiązkami oraz innymi elementami niezbędnymi do funkcjonowania nieruchomości. Transakcja obejmie również następujące nieruchomości (działki):
Państwa wątpliwości w sprawie w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez Spółkę na rzecz Nabywcy prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim Naniesieniami Centrum Logistycznego oraz innych praw i zobowiązań opisanych we wniosku, w tym prawa użytkowania wieczystego i współużytkowania wieczystego pozostałych gruntów, stanowić będzie czynność opodatkowaną podatkiem VAT oraz czy w związku z jej nabyciem Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.
W szczególności, planowana przez Spółkę sprzedaż na rzecz Nabywcy obejmująca dostawę Centrum Logistycznego, w tym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim Naniesieniami Centrum Logistycznego, a także sprzedaż innych praw i zobowiązań opisanych we wniosku, w tym prawa użytkowania wieczystego oraz współużytkowania wieczystego pozostałych gruntów wskazanych we wniosku, nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.
Z Transakcji wyłączone będą bowiem kluczowe elementy determinujące funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym w szczególności firma Zbywcy, księgi rachunkowe, zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, finansowanie związane z nieruchomością, wierzytelności, a także ubezpieczenie majątkowe nieruchomości. W ramach Transakcji nie dojdzie również do przejęcia zakładu Sprzedającego, przy czym aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników.
Jednocześnie, mimo że przedmiotem Transakcji będą określone umowy najmu oraz wybrane umowy związane z bieżącą obsługą Centrum Logistycznego, w tym dotyczące dostaw mediów, ochrony, usług serwisowych i technicznych, nie wszystkie tego rodzaju umowy zostaną przeniesione na Nabywcę, a część z nich może ostatecznie nie stanowić przedmiotu Transakcji. W szczególności z zakresu Transakcji wyłączona będzie umowa o zarządzanie nieruchomością, stanowiąca istotny element operacyjny zapewniający zorganizowane funkcjonowanie Centrum Logistycznego.
Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że będzie ona ograniczać się do elementów typowych dla transakcji o charakterze nieruchomościowym. W szczególności ogół elementów składających się na Przedmiot Transakcji nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej bez konieczności podejmowania dodatkowych działań faktycznych i prawnych, w tym w szczególności zawarcia nowych umów, w tym umowy o zarządzanie nieruchomością oraz zapewnienia własnej struktury operacyjnej.
Zatem w rozpatrywanej sprawie należy zgodzić się z Państwem, że planowana przez Spółkę dostawa Centrum Logistycznego, obejmująca sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim Naniesieniami Centrum Logistycznego oraz sprzedaż innych praw i zobowiązań opisanych we wniosku, w tym prawa użytkowania wieczystego i współużytkowania wieczystego pozostałych gruntów wskazanych we wniosku, nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy. Tym samym, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.
Zastosowanie zwolnienia od podatku jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 5 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.
Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.
W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 5, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 5 pkt 2 musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Zatem, przy skutecznym spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków i budowli.
W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 5, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.
W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.
Zgodnie z art. 235 Kodeksu Cywilnego:
§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.
W myśl art. 3 pkt 1-4 i 9 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
1) budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
2) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;
W świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, sprzedaż przez Spółkę na rzecz Nabywcy prawa użytkowania wieczystego Gruntu wraz z posadowionymi na nim Naniesieniami Centrum Logistycznego, jak również sprzedaż innych praw i zobowiązań opisanych we wniosku, w tym prawa użytkowania wieczystego oraz współużytkowania wieczystego pozostałych gruntów, będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem VAT, która – przy spełnieniu przesłanek wynikających z ustawy – może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Dla określenia zasad opodatkowania planowanej transakcji kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy oraz kiedy w odniesieniu do budynków i budowli wchodzących w skład Naniesień Centrum Logistycznego, jak również budynków i budowli posadowionych na pozostałych gruntach objętych prawem użytkowania wieczystego oraz współużytkowania wieczystego, doszło do ich pierwszego zasiedlenia.
Jak wskazano we wniosku, Naniesienia Centrum Logistycznego zostały wybudowane przez Dzierżawcę na Gruncie oddanym mu w dzierżawę, przy czym budowa została zakończona we wrześniu 2020 r., natomiast oddanie do użytkowania nastąpiło w listopadzie 2020 r. Pierwszego zasiedlenia – rozumianego jako oddanie do użytkowania pierwszym najemcom – dokonał Dzierżawca w 2020 r.
W odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na pozostałych gruntach objętych planowaną transakcją wskazano, że ich pierwsze zasiedlenie nastąpiło w okresie wcześniejszym niż 2 lata przed planowaną sprzedażą, a jednocześnie Spółka nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków i budowli.
W konsekwencji należy uznać, że dostawa budynków i budowli wchodzących w skład Naniesień Centrum Logistycznego oraz pozostałych budynków i budowli posadowionych na gruntach objętych prawem użytkowania wieczystego oraz współużytkowania wieczystego nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
Tym samym spełnione zostaną przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w odniesieniu do dostawy wszystkich budynków i budowli będących przedmiotem planowanej transakcji.
Z uwagi na fakt, że przedmiotem dostawy będzie również prawo użytkowania wieczystego Gruntu (obejmującego działki wskazane we wniosku) oraz współużytkowanie wieczyste pozostałych gruntów, na których posadowione są. Naniesienia Centrum Logistycznego oraz pozostałe budynki i budowle, zastosowanie znajdzie art. 29a ust. 8 ustawy.
W konsekwencji, dostawa prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz współużytkowania wieczystego pozostałych gruntów będzie podlegała opodatkowaniu według takich samych zasad jak dostawa posadowionych na nich budynków i budowli, a więc również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W rezultacie planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz współużytkowania wieczystego pozostałych gruntów wraz z posadowionymi na nich Naniesieniami Centrum Logistycznego oraz pozostałymi budynkami i budowlami będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, korzystającą ze zwolnienia od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.
W związku z zastosowaniem zwolnienia, dalsza analiza przesłanek wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy jest bezprzedmiotowa.
Jednocześnie, jak wynika z opisu sprawy, Spółka oraz Nabywca złożyli – zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy – zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, które zostanie powtórzone w kolejnych aktach notarialnych dokumentujących transakcję.
W konsekwencji, wobec skutecznej rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, planowana dostawa prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa współużytkowania wieczystego pozostałych gruntów wraz z Naniesieniami Centrum Logistycznego oraz pozostałymi budynkami i budowlami i składnikami majątku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.
Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.
Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa nabywcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Naniesień Centrum Logistycznego wraz z prawem użytkowania wieczystego Gruntu, na którym są one posadowione, a także nabyciem pozostałych praw i zobowiązań opisanych we wniosku, w tym prawa użytkowania wieczystego oraz współużytkowania wieczystego pozostałych gruntów wraz z zabudowaniami, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.
W myśl art. 86 ust. 10 i 10b ustawy:
10. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
10b. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w:
1) ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny;
2) ust. 2 pkt 4 lit. c - powstaje zgodnie z ust. 5, pod warunkiem, że podatnik:
a) (uchylona),
b) uwzględni kwotę podatku należnego z tytułu wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów w deklaracji podatkowej, w której jest on obowiązany rozliczyć ten podatek;
3) ust. 2 pkt 4 lit. a, b i d - powstaje zgodnie z ust. 5, pod warunkiem, że podatnik uwzględni kwotę podatku należnego z tytułu tych transakcji w deklaracji podatkowej, w której jest on obowiązany rozliczyć ten podatek.
Zgodnie z art. 86 ust. 11 ustawy:
Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Z wniosku wynika, że Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie najmu komercyjnego powierzchni w obiektach magazynowo-usługowo-biurowych, która będzie w całości działalnością opodatkowaną podatkiem VAT.
Przedmiotem nabycia przez Nabywcę będzie prawo użytkowania wieczystego gruntów położonych w (…) wraz z posadowionymi na nich budynkami, budowlami oraz infrastrukturą tworzącą funkcjonalne Centrum Logistyczne, a także związane z tym składnikiem majątkowym prawa i obowiązki, w tym prawa z umów najmu, wybrane umowy dotyczące obsługi technicznej oraz prawa do dokumentacji projektowej. Dodatkowo transakcja obejmie również prawo użytkowania wieczystego i współużytkowania wieczystego innych działek, na których znajdują się elementy infrastruktury technicznej i drogowej funkcjonalnie powiązane z Centrum Logistycznym.
Jak wynika z opisu sprawy, nabywane składniki nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy, lecz będą stanowiły odrębne składniki majątkowe nabywane w ramach jednej transakcji opodatkowanej podatkiem VAT.
W odniesieniu do budynków i budowli wchodzących w skład Centrum Logistycznego, dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Strony transakcji skorzystają również z opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, rezygnując ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, co skutkuje opodatkowaniem całej dostawy podatkiem VAT według właściwej stawki.
Nabywca będzie wykorzystywał nabyte składniki majątkowe wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, polegających na wynajmie komercyjnym powierzchni w Centrum Logistycznym. Nabywca nie prowadzi i nie będzie prowadził działalności zwolnionej z VAT.
W konsekwencji, mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie prawa użytkowania wieczystego Gruntu wraz z Naniesieniami Centrum Logistycznego oraz pozostałych praw i składników majątkowych objętych transakcją, w tym prawa użytkowania i współużytkowania wieczystego pozostałych nieruchomości zabudowanych budynkami i budowlami.
W analizowanym przypadku spełnione będą bowiem przesłanki określone w art. 86 ust. 1 ustawy, ponieważ nabywane towary i prawa będą wykorzystywane przez Nabywcę wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, a sama transakcja będzie opodatkowana tym podatkiem, wobec czego – po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej transakcję – Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.
Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 10 oraz ust. 10b pkt 11 ustawy o podatku od towarów i usług, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstał obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabycia Centrum Logistycznego, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym Nabywca otrzyma fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej transakcji.
Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm. dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo