Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.18.2026.2.MKA

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT z tytułu opłat ponoszonych przez Najemcę za: czynsz najmu, koszty nieruchomości wspólnej, fundusze, śmieci, media, prąd i internet.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 16 lutego 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A S.A. (dalej „Spółka”) jest polską spółką z siedzibą w (...), objętą w Polsce nieograniczonym obowiązkiem podatkowym w podatku dochodowym, zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., dalej „Ustawa o VAT”).

Działalność długoterminowego wynajmu jest jedną z działalności Spółki.

Spółka jest właścicielem lokali mieszkalnych (dalej „Lokale”), które wynajmuje osobom fizycznym (dalej „Najemca”) na podstawie umów najmu (dalej „Umowa”). Z Umowy wynika, że Najemca może wyłącznie wykorzystywać Lokal na cele mieszkaniowe. Za udostępnienie Lokalu Najemca płaci Spółce określony w Umowie czynsz (dalej „Czynsz”).

Lokale znajdują się we Wspólnocie mieszkaniowej (dalej „Wspólnota”).

Wspólnota zawarła umowy dostawy mediów do zarządzanego przez siebie budynku. W konsekwencji faktury VAT dokumentujące nabycie mediów od dostawców są wystawiane na Wspólnotę. Następnie Wspólnota wystawia noty księgowe obciążające Spółkę comiesięcznymi opłatami za Eksploatację i Media (dalej „Noty”). Noty obejmują następujące grupy wydatków:

a)  Koszty utrzymania części wspólnej nieruchomości (kalkulowane na podstawie takich kosztów, jak: Energia elektryczna części wspólnej, Ciepło części wspólnej, Ubezpieczenie, Konserwacja bieżąca, Serwis wind /platform, Woda w części wspólnej, koszty zarządzania, przeglądy techniczne, Utrzymanie czystości i pielęgnacji zieleni) – (dalej „Koszty nieruchomości wspólnej”)

b)  Fundusze remontowe i celowe (dalej „Fundusze”)

c)  Obciążenie kosztami dostaw mediów do lokalu: Zimna woda i odprowadzanie ścieków, Centralne ogrzewanie, Podgrzanie wody (dalej „Media”),

d)  Wywóz nieczystości (dalej „Śmieci”)

Do ponoszenia powyższych koszów zobowiązany jest Najemca – oznacza to, że Spółka zgodnie z Umową może obciążać Najemcę wskazanymi kwotami.

Niezależnie od tego, zgodnie z Umową Spółka obciąża Najemcę kosztami energii elektrycznej (dalej „Prąd”). Ponadto w niektórych przypadkach obciąża Najemcę kosztami zapewnienia dostępu do Internetu (dalej „Internet”). W tym przypadku to Spółka ma zawarte umowy z dostawcami i faktury wystawiane są na Spółkę, która ma prawo przenieść te koszty na Najemcę.

W związku z opisaną sytuacją w Spółce wystąpiły wątpliwości, czy co do zasad zwolnienie z podatku od towarów i usług (dalej „VAT”) do otrzymywanych od Najemcy kwot z tytułu:

1)  Czynszu

2)  Kosztów Nieruchomości Wspólnej

3)  Funduszy

4)  Mediów

5)  Śmieci

6)  Prądu

7)  Internetu.

Spółka rozlicza się za wskazane w pkt 2 - 7 świadczenie według cen zapłaconych dostawcom – bez jakiejkolwiek marży.

Kwota czynszu wynika z Umowy.

Koszty Nieruchomości Wspólnej wynikają z Noty otrzymanej od Wspólnoty. Najemca nie ma wpływu na ich wysokość.

Wpłaty na Fundusze wynikają z Noty otrzymanej od Wspólnoty. Najemca nie ma wpływu na ich wysokość.

W przypadku Mediów oraz Prądu Najemca ma wpływ na realne zużycie i jest obciążany tylko tym zużyciem. W praktyce sytuacja wygląda tak, że najpierw Najemca może być obciążany zaliczkami (zgodnie z fakturami od dostawców) i okresowo następuje rozliczenie zgodnie z faktycznym odczytem zużycia.

Opłaty za Śmieci obliczane są według stawki za osobę – ich łączna wysokość zależy zatem od liczby osób zamieszkujących w Lokalu.

Kwota za Internet jest stała i wynika z umowy na dostawę Internetu zawartą między Spółką a dostawcą Internetu.

Spółka świadczy usługę najmu we własnym imieniu i na własny rachunek – przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, który stanowi własność Spółki.

Najemca nie ma wpływu na wybór świadczeniodawców – nie może zawrzeć bezpośrednio z tymi świadczeniodawcami umowy. Wyjątkiem jest usługa dostarczania Internetu.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo, że:

1) Symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2015 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2025 r. poz. 1829) dla świadczonej przez Państwa usługi najmu lokali mieszkalnych.

Odpowiedź: 68.20.11.0. - Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych.

2) Czy najem lokali wiąże się z przeniesieniem ośrodka życia Najemców?

Odpowiedź: Wszelkie okoliczności wynajmu (w szczególności okres trwania umowy, charakter lokalu, wskazanie, że jest to najem na cele mieszkaniowe) wskazują, że najem wiąże się z przeniesieniem ośrodka życia Najemców.

Wnioskodawca zaznacza, że nie ma innych możliwości weryfikacji (ani praktycznych, ani prawnych), gdzie jest ośrodek życia Najemcy.

3) Na jaki okres zawarte zostały umowy najmu?

Odpowiedź: Umowy zawierane są na okres roku lub dłuższy.

4) Czy ustalona w umowie najmu wysokość czynszu za najem jest kwotą stałą, czy też zmienia się?

Odpowiedź: Ustalony czynsz co do zasady jest kwotą stałą. Wnioskodawca może udzielać rabatów w pierwszym miesiącu najmu lub pierwszych miesiącach najmu.

5) Co wpływa na zmianę kwoty czynszu za najem?

Odpowiedź: W niektórych przypadkach Wnioskodawca udziela rabatu w pierwszych miesiącach najmu. Celem jest zachęcenie Najemcy do zawarcia umowy.

6) Czy Najemca ma możliwość zawarcia umowy najmu lokalu bez Internetu?

Odpowiedź: Tak.

7) Czy kwota należności za czynsz najmu obejmuje opłatę za Internet?

Odpowiedź: Nie.

Pytania doprecyzowane w nadesłanym uzupełnieniu

1)  Czy usługa najmu (kwota wynikającego z Umowy Czynszu) podlega zwolnieniu z VAT?

2)  Czy obciążenie Najemcy Kosztami Nieruchomości Wspólnej podlega zwolnieniu z VAT?

3)  Czy obciążenie Najemcy wpłatami na Fundusze podlega zwolnieniu z VAT?

4)  Czy obciążenie Najemcy opłatami za Śmieci podlega zwolnieniu z VAT?

5)  Czy obciążenie Najemcy Mediami podlega zwolnieniu z VAT?

6)  Czy obciążenie Najemcy opłatami za Prąd podlega zwolnieniu z VAT?

7)  Czy obciążenie Najemcy opłatami za Internet nie podlega zwolnieniu z VAT?

Państwa stanowisko

Stanowisko Wnioskodawcy

1)  Usługa najmu (kwota wynikającego z Umowy Czynszu) podlega zwolnieniu z VAT.

2)  Obciążenie Najemcy Kosztami Nieruchomości Wspólnej podlega zwolnieniu z VAT.

3)  Obciążenie Najemcy wpłatami na Fundusze podlega zwolnieniu z VAT.

4)  Obciążenie Najemcy opłatami za Śmieci podlega zwolnieniu z VAT.

5)  Obciążenie Najemcy Mediami podlega zwolnieniu z VAT.

6)  Obciążenie Najemcy opłatami za Prąd podlega zwolnieniu z VAT.

7)  Obciążenie Najemcy opłatami za Internet nie podlega zwolnieniu z VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Uzasadnienie – część ogólna dotycząca wszystkich pytań

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm. – dalej „Ustawa o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1)  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2)  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3)  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Jak wynika z powołanego art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są między innymi wszelkie postacie energii, w tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

Zgodnie z art. 8 ust. 2a Ustawy o VAT w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm. – dalej „Dyrektywa VAT”) zgodnie z którym w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie. Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność

gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm. dalej „Kodeks cywilny”) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać Najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a Najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu jest umową cywilnoprawną nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i Najemcę – określone przepisami obowiązki.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie Najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego Najemcę.

Na gruncie przepisów Ustawy o VAT, usługa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 Ustawy o VAT podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zgodnie z art. 29a ust. 6 Ustawy o VAT podstawa opodatkowania obejmuje:

1)  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2)  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Zgodnie z art. 29a ust. 7 Ustawy o VAT podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;

3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Spółka jest właścicielem Lokali, które wynajmuje Najemcom na podstawie umów najmu (dalej „Umowa”). Z Umowy wynika, że Najemca może wyłącznie wykorzystywać Lokal na cele mieszkaniowe. Za udostępnienie Lokalu Najemca płaci Spółce określony w Umowie Czynsz.

Lokale znajdują się we Wspólnocie.

Wspólnota zawarła umowy dostawy mediów do zarządzanego przez siebie budynku. W konsekwencji faktury VAT dokumentujące nabycie mediów od dostawców są wystawiane na Wspólnotę. Następnie Wspólnota wystawia noty księgowe obciążające Spółkę comiesięcznymi opłatami za Eksploatację i Media (dalej „Noty”). Noty obejmują następujące grupy wydatków:

a) Koszty utrzymania części wspólnej nieruchomości (kalkulowane na podstawie takich kosztów, jak: Energia elektryczna części wspólnej, Ciepło części wspólnej, Ubezpieczenie, Konserwacja bieżąca, Serwis wind /platform, Woda w części wspólnej, koszty zarządzania, przeglądy techniczne, Utrzymanie czystości i pielęgnacji zieleni) – (dalej „Koszty nieruchomości wspólnej”)

b)  Fundusze remontowe i celowe (dalej „Fundusze”)

c) Obciążenie kosztami dostaw mediów do lokalu: Zimna woda i odprowadzanie ścieków, Centralne ogrzewanie, Podgrzanie wody (dalej „Media”),

d) Wywóz nieczystości (dalej „Śmieci”)

Do ponoszenia powyższych koszów zobowiązany jest Najemca – oznacza to, że Spółka zgodnie z Umową może obciążać Najemcę wskazanymi kwotami.

Niezależnie od tego, zgodnie z Umową Spółka obciąża Najemcę kosztami energii elektrycznej (dalej „Prąd”) oraz zapewnienia dostępu do Internetu (dalej „Internet”). W tym przypadku to Spółka ma zawarte umowy z dostawcami i faktury wystawiane są na Spółkę, która ma prawo przenieść te koszt na Najemcę.

Spółka rozlicza się za wskazane w pkt 2 - 7 świadczenie według cen zapłaconych dostawcom - bez jakiejkolwiek marży.

Kwota czynszu wynika z Umowy.

Koszty Nieruchomości Wspólnej wynikają z Noty otrzymanej od Wspólnoty. Najemca nie ma wpływu na ich wysokość.

Wpłaty na Fundusze wynikają z Noty otrzymanej od Wspólnoty. Najemca nie ma wpływu na ich wysokość.

W przypadku Mediów oraz Prądu Najemca ma wpływ na realne zużycie i jest obciążany tylko tym zużyciem. W praktyce sytuacja wygląda tak, że najpierw Najemca może być obciążany jest zaliczkami (zgodnie z fakturami od dostawców) i okresowo następuje rozliczenie zgodnie z faktycznym odczytem zużycia.

Opłaty za Śmieci obliczane są według stawki za osobę – ich łączna wysokość zależy zatem od liczby osób zamieszkujących w Lokalu.

Kwota za Internet jest stała i wynika z umowy na dostawę Internetu zawartą między Spółką a dostawcą Internetu.

Spółka świadczy usługę najmu we własnym imieniu i na własny rachunek – przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, którego stanowi własność Spółki.

Najemca nie ma wpływu na wybór świadczeniodawców – nie może zawrzeć bezpośrednio z tymi świadczeniodawcami umowy. Wyjątkiem jest usługa dostarczania Internetu.

W opisanej sytuacji, aby rozstrzygnąć kwestię prawidłowego opodatkowania lub zwolnienia od podatku VAT rozrachunków z mieszkańcami i zużycia prądu, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy w przypadku przenoszenia na Najemcę tych kosztów mamy do czynienia z jedną usługą kompleksową w zakresie najmu, czy też z odrębnymi świadczeniami.

W kwestii opodatkowania podatkiem VAT, świadczonej łącznie z usługą najmu lokali mieszkalnych, odsprzedaży mediów, tj. np. energii elektrycznej, gazu, ciepłej i zimnej wody, odprowadzenia ścieków, dostarczania ciepła, należy wyjaśnić, że dla celów podatku VAT każde świadczenie powinno być co do zasady uznawane za odrębne i niezależne. Z utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej „TSUE”) wynika, że w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia należy uważać za jedną transakcję. Sytuacja taka występuje w szczególności wówczas, gdy dwa lub więcej elementów albo dwie lub więcej czynności, dokonane przez podatnika, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie tych dwóch transakcji.

Zgodnie z wyrokiem TSUE z 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96, każde świadczenie usług musi być uznawane za odrębne i niezależne, przy czym nie należy dokonywać sztucznego podziału świadczeń, które z ekonomicznego punktu widzenia obejmują jedną usługę. W sprawach wątpliwych należy więc brać pod uwagę okoliczności dokonywania transakcji, które – jak wynika z wyroku TSUE z 2 maja 1996 r. w sprawie C-231/94 – mają na celu określenie, czy wykonywane czynności są ze sobą na tyle ściśle związane, że można je uznać za jedno świadczenie, którego podział miałby charakter sztuczny.

W wyroku TSUE z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, TSUE rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które powinno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba, że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

W związku z tym, co do zasady, towarzysząca najmowi nieruchomości dostawa mediów, tj. energii elektrycznej, gazu, ciepłej i zimnej wody, odprowadzenia ścieków, dostarczania ciepła, powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli Najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z niego poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia energii elektrycznej w oparciu o wskazanie licznika. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg licznika, uwzględniających zużycie energii elektrycznej przez Najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości. Ponadto, jeżeli przesłanki ekonomiczne zawarcia umowy będą wskazywały, że faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane odrębnie (przykładowo rozdzielenie kosztów mediów na poszczególnych Najemców na podstawie wskazań jednego licznika według przyjętych w umowie obiektywnych kryteriów podziału).

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych powyżej mediów miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę najmu.

Ad. 2 - 4

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku: usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635).

Oznacza to, że świadczone na podstawie Umowy usługi najmu podlegają zwolnieniu z VAT.

W ocenie Spółki obciążenie Najemcy:

• Kosztami Nieruchomości Wspólnej
• wpłatami na Fundusze
• opłatami za Śmieci

stanowi wynagrodzenie Spółki za świadczoną usługę najmu, więc kwoty te zwiększają podstawę opodatkowania zwolnioną z VAT.

Należy bowiem zauważyć, że ani w zamian za koszty Nieruchomości Wspólnej, ani za wpłaty na Fundusze Najemca nie uzyskuje żadnych odrębnych świadczeń – Najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia tylko z tytułu zawarcia Umowy. Najemca nie ma również wpływu na wysokość tych kosztów. W rzeczywistości kwoty te stanowią zatem element kalkulacyjny wynagrodzenia Spółki za usługę najmu, która podlega zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT.

W przypadku opłaty za śmieci należy uwzględnić art. 6c ust. 1 ustawy z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 733). Wskazano w nim, że gminy są obowiązane do zorganizowania odbierania odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy.

Na mocy art. 6c ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach rada gminy może, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, postanowić o odbieraniu odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne.

Na podstawie art. 6h pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi są obowiązani ponosić właściciele nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy – na rzecz gminy, na terenie której są położone nieruchomości lub lokale.

Zgodnie z art. art. 6l ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach rada gminy określi, biorąc pod uwagę warunki miejscowe, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, termin, częstotliwość i tryb uiszczania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, w tym wskazanie czy opłatę uiszcza się z dołu czy z góry.

Zgodnie z art. 6m ust. 1 pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi są obowiązani złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściciele nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy.

Zgodnie z art. 6o ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach: w razie niezłożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi albo uzasadnionych wątpliwości co do danych zawartych w deklaracji wójt, burmistrz lub prezydent miasta określa, w drodze decyzji, wysokość opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, biorąc pod uwagę dostępne dane właściwe dla wybranej przez radę gminy metody, a w przypadku ich braku - uzasadnione szacunki, w tym w przypadku nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, średnią ilość odpadów komunalnych powstających na nieruchomościach o podobnym charakterze.

W świetle art. 6q ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach w sprawach dotyczących opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, z tym że uprawnienia organów podatkowych przysługują wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta, a w przypadku przejęcia przez związek międzygminny zadań gminy, o których mowa w art. 3 ust. 2, w zakresie gospodarowania odpadami komunalnymi, w zakresie opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi, które stanowią dochód związku międzygminnego - zarządowi związku międzygminnego.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielach nieruchomości - rozumie się przez to także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością.

Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością. W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i Najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu odbioru odpadów komunalnych ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na Najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem – w sytuacji gdy wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na Najemcę.

Należy zatem uznać, że opłata za wywóz śmieci powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu lokalu o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe i opodatkowana na zasadach właściwych dla usługi najmu.

Ad. 5 – 6

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (tekst jedn. Dz.U. z 2025 poz. 832 ze zm. – dalej „Rozporządzenie”) zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2024 r. poz. 1270), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725) iIekroć w ustawie jest mowa o:

• lokatorze - należy przez to rozumieć Najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
• właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu
• opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;
• kosztach utrzymania lokalu - należy przez to rozumieć koszty, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

a)  konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,

b)  zarządzania nieruchomością,

c)  utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,

d)  ubezpieczenia nieruchomości,

e)  inne, o ile wynikają z umowy.

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1270) ilekroć w ustawie jest mowa o opłatach pośrednich - należy przez to rozumieć opłaty za energię cieplną, elektryczną, gaz, wodę oraz za odbiór nieczystości stałych i płynnych.

W analizowanej sprawie, warunki do zastosowania powyższego zwolnienia są spełnione w odniesieniu do obciążenie Najemcy Mediami oraz obciążenie Najemcy opłatami za Prąd.

W konsekwencji powyższego, przy obciążaniu Najemcy tymi opłatami Spółka korzysta ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

Ad. 7

Obciążenie Najemcy opłatami za Internet nie podlega zwolnieniu z VAT. Jest to bowiem usługa odrębna od usługi najmu (w analizowanej sytuacji dostarczanie Internetu nie stanowi elementu składowego kompleksowej usługi najmu).

Zastosowanie znajdzie tu zatem art. 8 ust. 2a Ustawy o VAT.

Ponadto usługa dostarczanie Internetu nie korzysta ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia. Nie korzysta ona również ze zwolnienia na podstawie innych przepisów Ustawy o VAT lub aktów wykonawczych do Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są między innymi wszelkie postacie energii. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

W świetle art. 8 ust. 2a ustawy:

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że:

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy:

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) :

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego Najemcę.

Zatem najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, a Państwo są z tego tytułu podatnikiem VAT. W konsekwencji usługa najmu świadczona przez Państwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Wynajmujecie Państwo na podstawie umów najmu lokale mieszkalne, znajdujące się we Wspólnocie mieszkaniowej, a będące Państwa własnością. Najemcami są osoby fizyczne. Za udostępnienie lokalu Najemca płaci Państwu określony w umowie czynsz w stałej kwocie. Z umowy najmu wynika, że Najemca może wykorzystywać lokal wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wspólnota zawarła umowy na dostawę mediów do zarządzanego przez siebie budynku. Faktury dokumentujące nabycie mediów od dostawców wystawione są na Wspólnotę, a następnie Wspólnota wystawia noty księgowe obciążające Państwa comiesięcznymi opłatami za eksploatację i media.

Noty obejmują:

a) Koszty utrzymania części wspólnej nieruchomości (kalkulowane na podstawie takich kosztów, jak: energia elektryczna części wspólnej, ciepło części wspólnej, ubezpieczenie, konserwacja bieżąca, serwis wind /platform, woda w części wspólnej, koszty zarządzania, przeglądy techniczne, utrzymanie czystości i pielęgnacji zieleni) – (Koszty nieruchomości wspólnej)

b) Fundusze remontowe i celowe (Fundusze)

c) Obciążenie kosztami dostaw mediów do lokalu: zimna woda i odprowadzanie ścieków, centralne ogrzewanie, podgrzanie wody (Media),

d) Wywóz nieczystości (Śmieci).

Do ponoszenia powyższych kosztów zobowiązany jest Najemca. Zgodnie z umową obciążają Państwo również Najemcę kosztami energii elektrycznej (prąd), a w niektórych przypadkach obciążacie Państwo Najemcę kosztami za dostęp do Internetu. Spółka ma zawarte umowy z dostawcami i faktury wystawiane są na Spółkę , która ma prawo przenieść je na Najemcę. Za ww. świadczenia rozliczacie się Państwo według cen zapłaconych dostawcom, bez doliczania jakiejkolwiek marży.

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą w pierwszej kolejności kwestii, zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla świadczonej przez Państwa usługi najmu lokali mieszkalnych.

Ustawodawca przewidział zwolnienie niektórych czynności od podatku VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.

Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 20 ustawy:

Zgodnie z poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy pod symbolem PKWiU 55 wskazane są:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Analizując kwestie zwolnienia od podatku od towarów i usług najmu lokali mieszkalnych należy zwrócić szczególną uwagę na cel świadczonych usług. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie nieruchomości przez faktycznego Najemcę.

Tym samym, zasadniczą kwestią dla opodatkowania, czy zwolnienia od podatku świadczonej przez Państwa usługi pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio nabywającą od Państwa usługi.

Jak już wyżej wykazałem, na gruncie podatku od towarów i usług najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Usługa najmu danej nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy.

Mając zatem na uwadze wyżej przytoczone przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że na gruncie tej sprawy – są spełnione wyżej opisane przesłanki do zastosowania zwolnienia tj. świadczą Państwo usługę na własny rachunek, lokale mają charakter mieszkalny, najemcy (osoby fizyczne) wykorzystują wynajmowane lokale wyłącznie w celach mieszkaniowych. Korzystanie z mieszkania wiąże się z przeniesienie ośrodka życia najemcy. Ponadto świadczone usługi sklasyfikowane zostały w poz. 68.20.11.0 PKWiU – wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych.

Odnosząc się zatem do kwestii budzącej Państwa wątpliwość należy stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku, usługi wynajmu lokali mieszkalnych osobom fizycznym z przeznaczeniem wyłącznie na cele mieszkaniowe na podstawie umów najmu korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT z tytułu obciążenia Najemcy: Kosztami nieruchomości wspólnej, wpłatami na fundusze, opłatami za śmieci, za media, prąd i internet.

Aby rozstrzygnąć, czy do refaktury poszczególnych opłat w lokalach mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkalne (których najem korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy) należy zastosować zwolnienie z podatku VAT, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy przenoszone na najemcę koszty nieruchomości wspólnej, wpłaty na fundusz remontowy, śmieci, media, prąd i opłaty za internet, stanowią usługi ściśle związane z usługą najmu, czy występują jako niezależne świadczenia.

Na gruncie orzecznictwa podatkowego wielokrotnie podkreślano, że nie należy sztucznie dzielić czynności złożonych. Niemniej jednak orzecznictwo to, w tym przede wszystkim orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, za zasadę przewodnią przyjmuje, że – zgodnie z ww. Dyrektywą 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a wcześniej Szóstą Dyrektywą Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich dotyczących podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L. 145/1, ze zm.) – każde świadczenie powinno być uznawane za odrębne i niezależne. Podstawową zasadę odrębności i niezależności świadczeń Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wywodzi z art. 2 Dyrektywy 2006/112/WE. W tym kontekście, zdaniem TSUE, tylko w pewnych okolicznościach odrębne świadczenia można uznać za jednolitą czynność.

W wyroku C-42/14 w sprawie Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, kierując się ogólną zasadą wynikającą z art. 1 ust. 2 akapit drugi dyrektywy VAT, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować odrębnie, Trybunał Sprawiedliwości rozstrzygnął, że:

Zasadą jest, że towarzyszące czynności udostępniania nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli Najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich, (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych „mediów” w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie „mediów”, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez Najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo: liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości.

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych „mediów” miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę, usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych gotowych do użytku wraz z dostawą „mediów” lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz Najemcy bez możliwości oddzielenia „mediów”. W takiej sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia „mediów” (innymi słowy, bez uwzględnienia kryterium zużycia „mediów”). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi „mediami”.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń związanych z usługą najmu lokali, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Okoliczności faktyczne, które były przedmiotem ww. wyroku Trybunału, dotyczyły przypadku, w którym dostawy towarów i usług były „refakturowane”, tj. wynajmujący przenosił na Najemcę poniesione koszty z tytułu nabycia tych towarów i usług od podmiotów trzecich, bez doliczania marży. Należy więc uznać, że ustalone przez Trybunał zasady kwalifikacji świadczeń w ramach umowy najmu nieruchomości mają zastosowanie wyłącznie w przypadku, jeżeli wynajmujący dokonuje na rzecz Najemcy „refakturowania” (przeniesienia) dokładnego kosztu towaru lub usługi, jakim został obciążony przez podmiot trzeci, faktycznie zapewniający świadczenie Najemcy.

Tak więc orzecznictwo TSUE, które oparte jest na przepisach prawa UE, daje podstawę do skonstruowania zasadniczej tezy, że każde świadczenie należy traktować odrębnie. Zatem, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy ww. towarów i usług należy traktować jako świadczenie odrębne od usługi najmu nieruchomości. Traktowanie wskazanych dostaw towarów/świadczenia usług, jako jednej usługi z najmem, uzasadnione jest jedynie w przypadku, gdy świadczenia te są nierozerwalnie związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.

W rozpatrywanej sprawie warto również przywołać orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2015 r. sygn. akt I FSK 944/15, w którym Sąd stwierdził, że:

Biorąc powyższe rozstrzygnięcie pod uwagę należy uznać, że w celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się dalej do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.

W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się dalej do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.

Z opisu sprawy wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa zawarła umowy na dostawę mediów do zarządzanego przez siebie budynku i faktury dokumentujące nabycie mediów od dostawców wystawiane są na Wspólnotę, a następnie Wspólnota na podstawie not obciąża Państwa comiesięcznymi opłatami za Eksploatację i Media, dotyczy to:

a)  Kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości (kalkulowanych na podstawie takich kosztów, jak: energia elektryczna części wspólnej, ciepło części wspólnej, ubezpieczenie, konserwacja bieżąca, serwis wind /platform, woda w części wspólnej, koszty zarządzania, przeglądy techniczne, utrzymanie czystości i pielęgnacji zieleni);

b)  Funduszy remontowych i celowych;

c)  Obciążenia kosztami dostaw mediów do lokalu: Zimna woda i odprowadzanie ścieków, Centralne ogrzewanie, Podgrzanie wody (Media);

d)  Wywozu nieczystości (Śmieci).

Zgodnie z umową do ponoszenia ww. kosztów zobowiązany jest Najemca. Najemca nie ma wpływu na wysokość kosztów nieruchomości wspólnej, jak również na wysokość wpłat na fundusze remontowe i celowe. Wysokość tych kosztów wynika z noty otrzymanej od Wspólnoty.

Biorąc zatem pod uwagę tezy płynące z orzecznictwa TSUE, powołane przepisy oraz okoliczności sprawy należy uznać, że koszty utrzymania części wspólnej nieruchomości, fundusz remontowy i celowy pobierane od Najemcy wchodzą w skład usługi najmu i razem stanowią świadczenie kompleksowe, gdzie głównym świadczeniem jest usługa najmu lokalu.

Wobec powyższego opłaty z tytułu utrzymania części wspólnej nieruchomości i funduszu remontowego i celowego powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu i opodatkowane według zasad właściwych dla usługi najmu.

Odnosząc się natomiast do opłat za wywóz śmieci należy przywołać pkt 45 ww. wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa). W ocenie Trybunału, czynność wywozu śmieci powinna być traktowana jako odrębna od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawcy tej usługi, a „nawet jeśli ze względu na dogodność nie dokonuje tego wyboru lub nie korzysta z tego uprawnienia, lecz otrzymuje świadczenie od podmiotu wyznaczonego przez wynajmującego, na podstawie umowy zawartej między tymi dwoma ostatnimi podmiotami, okoliczność ta stanowi wskazówkę przemawiającą za istnieniem świadczenia odrębnego od najmu”.

Należy tu zauważyć, że w art. 6c ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 733) wskazano, że:

Na mocy art. 6c ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Na podstawie art. 6h pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Jak stanowi art. 6l ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Zgodnie z art. 6m ust. 1 pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W myśl art. 6o ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W świetle art. 6q ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W oparciu o art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością.

W rozpatrywanej sprawie wskazali Państwo, że opłaty za śmieci obliczane są według stawki za osobę, ich łączna wysokość zależy od liczby osób zamieszkujących w Lokalu.

W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu odbioru odpadów komunalnych ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.

Należy zatem wskazać, że opłata za wywóz śmieci powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu lokalu o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe i opodatkowana na zasadach właściwych dla usługi najmu. Zatem dla ww. opłaty zastosowanie znajdzie stawka właściwa dla usługi najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, tj. zwolnienie od podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Należy więc stwierdzić, że wywiedli Państwo prawidłowy skutek prawny co do możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT odsprzedaży przez Państwa wymienionych opłat (tj.: kosztów nieruchomości wspólnej, funduszy (remontowy i celowy) i śmieci) Najemcom lokali mieszkalnych (wykorzystywanych na cele mieszkaniowe, których najem korzysta ze zwolnienia z podatku VAT).

Państwa stanowisko w zakresie pyt. 2, 3 i 4 uznaję za prawidłowe.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy w przypadku Mediów i Prądu Najemca ma wpływ na realne zużycie i jest obciążany tylko tym zużyciem. Najemca może być obciążany zaliczkami zgodnie z fakturami od dostawców. Rozliczenie następuje okresowo zgodnie z faktycznym odczytem zużycia. Najemca nie ma wpływu na wybór świadczeniodawców, nie może zawrzeć bezpośrednio z tymi świadczeniodawcami umowy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE oraz opis sprawy należy stwierdzić, że skoro wysokość opłat za Media i Prąd jest zależna od faktycznego zużycia przez najemcę. Brak jest więc podstaw do traktowania opłat za Media i Prąd jako elementu kalkulacyjnego opłaty czynszowej za usługi najmu.

Podsumowując, Media i Prąd nie są nierozerwalnie związane z najmem lokali mieszkalnych, zatem czynności powyższe powinny być rozliczane niezależnie od usługi najmu tych lokali.

W konsekwencji do refaktury opłat za Media i Prąd nie można zastosować zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Przy czym należy w tym miejscu zauważyć, że stosownie do art. 82 ust. 3 ustawy:

Zatem należy odnieść się do przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832), dalej „rozporządzenie”.

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia:

Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepisy możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową od użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Ponadto, zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepis uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy). Zatem, zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe. W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.

Zatem na fakturach dokumentujących koszty zużycia Mediów oraz dostawy energii elektrycznej mają Państwo prawo do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia, gdyż jak wyjaśniłem wyżej wskazane świadczenia stanowią odrębne od usług najmu dostawy towarów i świadczenia usług.

Wskazać przy tym należy zapisy ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ww. ustawy:

Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232):

Mając na uwadze opis sprawy, oraz wskazane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w odniesieniu do wynajmowanych przez Państwa lokali mieszkalnych na cele mieszkalne znajdujące się w budynkach, w których funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa, są spełnione warunki, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

W analizowanej sprawie, warunki do zastosowania powyższego zwolnienia są spełnione w odniesieniu do pobierania opłat za Media i Prąd. Są Państwo właścicielem lokali mieszkalnych, które znajdują się we Wspólnocie mieszkaniowej. Lokale oddane są w najem. Zgodnie z treścią umów najmu lokale wynajmowane są z przeznaczeniem wyłącznie na cele mieszkaniowe. Najemca może wyłącznie wykorzystywać lokal na cele mieszkaniowe.

W konsekwencji powyższego, mogą Państwo korzystać ze zwolnienia od podatku dla dostawy Mediów i Prądu do lokali mieszkalnych na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia.

Państwa stanowisko do pytania nr 5 i 6 uznaję za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do zastosowania zwolnienia od podatku VAT z tytułu obciążenia Najemcy opłatami za Internet, z opisu sprawy wynika, że zgodnie z umową na dostawę Internetu zawartą między Spółką, a dostawcą Internetu, kwota opłaty jest stała. Ponadto kwota czynszu nie obejmuje opłaty za Internet. Najemca ma możliwość zawarcia umowy najmu lokalu bez Internetu.

Zatem w świetle powyższego wskazać należy, że w przypadku obciążania Najemcy lokali kosztami związanymi z opłatami za Internet brak jest podstaw do traktowania ww. opłat jako elementu kalkulacyjnego opłaty za usługę najmu.

Usługa Internetu nie tworzy bowiem obiektywnie tylko jednego niepodzielnego świadczenia, tj. nie stanowi kompleksowej usługi najmu lokali. Zatem, w przypadku najmu lokali usługa Internetu powinna być opodatkowana według stawki właściwej dla świadczenia poszczególnych czynności, a nie dla usługi najmu.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 7 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny będący przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.