Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.188.2026.2.MM

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 23 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, czy dostawa wyodrębnionych lokali korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Uzupełnili go Państwo pismem z 15 kwietnia 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

1.  Przedmiotem analizy jest nieruchomość, będąca dotychczas przedmiotem współwłasności (pierwotny podział prawny tej nieruchomości pomiędzy dwie rodziny nastąpił na podstawie umowy kupna-sprzedaży, sporządzonej w formie aktu notarialnego z 19 października 1931 r.).

2.  Ww. nieruchomość (grunt wraz z budynkiem) była dotychczas objęta jedną księgą wieczystą.

3.  Jak wynika z załączonej dokumentacji, tj.:

(1)   pozwolenia na wykonanie robót budowlanych z 29 lipca 1959 r. oraz

(2)   dokumentacji inwentaryzacyjnej z lat późniejszych, na moment sporządzenia ww. dokumentów w budynku istniały już fizycznie wyodrębnione lokale (użytkowane zgodnie ze swoim przeznaczeniem).

4.  Obecnie planowane/realizowane jest zniesienie współwłasności poprzez przypisanie konkretnych lokali poszczególnym osobom oraz założenie dla nich odrębnych ksiąg wieczystych.

5.  Po ww. uregulowaniu sytuacji prawnej nastąpić ma sprzedaż poszczególnych lokali.

6.  W ramach dotychczasowych działań nie doszło do zmian fizycznych w lokalach, w szczególności ich liczba nie uległa zmianie, nie doszło do podziału, scalania ani adaptacji pomieszczeń do nowych funkcji (brak ulepszeń/modernizacji).

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

Spółka występuje jako Sprzedający.

1.  kiedy i na podstawie jakiego tytułu prawnego nabyli Państwo nieruchomość (grunt wraz z budynkiem)?

Odp. Nabycie nieruchomości nastąpiło w formie zakupu na podstawie umowy z 26 listopada 2024 r. Rep. (…).

2.  czy nabycie ww. nieruchomości było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odp. Nabycie nieruchomości nie było czynnością opodatkowaną, nie została wystawiona faktura VAT z wykazaną kwotą podatku - zakup od osoby fizycznej niebędącej podatnikiem VAT.

3.  czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia ww. nieruchomości?

Odp. Nie przysługiwało Spółce prawo do odliczenia VAT.

4.  czy przedmiotowa nieruchomość stanowiła/stanowi środek trwały w prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej?

Odp. Przedmiotowa nieruchomość nie stanowi środka trwałego, została zakwalifikowana jako towar przeznaczony do dalszej odsprzedaży.

5.  ile wyodrębnionych lokali będzie przedmiotem planowanej sprzedaży?

Odp. Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie 8 wyodrębnionych lokali.

6.  w jaki sposób i do jakich celów wykorzystywali Państwo nieruchomość/lokale od momentu nabycia do momentu sprzedaży?

Odp. Od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży w lokalach wykonano proste prace remontowe, tj. malowanie ścian, prace porządkowe mające na celu odświeżenie lokali, jak również nastąpiło przygotowanie prawne dokumentacji pod planowaną sprzedaż (wydzielenie lokali, założenie ksiąg wieczystych dla poszczególnych lokali).

7.  czy nieruchomość/lokale były wykorzystywane przez Państwa wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT?

Odp. Lokale nie były wykorzystywane do czynności ani opodatkowanych ani zwolnionych. Spółka nie osiągnęła z tytułu ich posiadania żadnych przychodów, zarówno opodatkowanych, jak i zwolnionych lub będących poza zakresem VAT.

8.  czy od momentu rozpoczęcia użytkowania (wykorzystywania) każdego z lokali do momentu sprzedaży minie okres 2 lat?

Odp. Jak wykazano w pierwotnym wniosku:

• do pierwszego zajęcia (tzn. oddania do użytkowania po wybudowaniu) nieruchomości w (…) prawdopodobnie doszło w latach 30-tych XX wieku lub wcześniejszych - w tym czasie nieruchomość była zamieszkiwana przez pierwotnych właścicieli - A.A. i B.B., którzy zgodnie z treścią umowy w formie aktu notarialnego sprzedali jej połowę C.C. i D.D. w 1931 r.,
• z kolei fakt wyodrębnienia i użytkowania (zgodnie z przeznaczeniem) lokali, stanowiących części tej nieruchomości, został odnotowany w pozwoleniu na wykonanie robót budowlanych z 1959 r., a następnie potwierdzony w dokumentacji inwentaryzacyjnej z kolejnych dziesięcioleci XX wieku:
• sam fakt sporządzenia dokumentacji inwentaryzacyjnej świadczy o tym, że nieruchomość musiała być w tamtym okresie użytkowana,
• przedmiotowa dokumentacja została sporządzona już po rozbudowie budynku o dodatkową kondygnację, a zatem w braku odmiennych informacji/dokumentów „konstrukcyjnie” powinna ona prezentować obecny układ pomieszczeń w analizowanej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, cały budynek zasadniczo został zasiedlony kilkadziesiąt lat temu, a zatem okres pomiędzy ww. „pierwszym zasiedleniem” a planowaną dostawą (sprzedażą) będzie w tym przypadku znacznie dłuższy niż 2 lata.

9.  czy w ostatnich 2 latach przed zbyciem ponosili Państwo wydatki na ulepszenie każdego z lokali, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej, jeśli tak, to należy wskazać:

a)  kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę),

b)  czy przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie lokalu?

c)  czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, lokal został oddany do użytkowania, należy wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (opodatkowanej podatkiem VAT, bądź wyłącznie zwolnionej od podatku VAT)?

Odp. W ostatnich 2 latach przed zbyciem nieruchomości nie poniesiono wydatków na ulepszenie lokali, które przekraczałyby wartość co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Pytanie

Czy w analizowanym stanie faktycznym planowana dostawa (sprzedaż) wyodrębnionych lokali powinna być kwalifikowana jako dokonywana po „pierwszym zasiedleniu”, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, od którego minął okres dłuższy niż 2 lata, a w konsekwencji powinna korzystać ze zwolnienia z podatku VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

1.  Na gruncie obowiązujących przepisów o VAT, dostawa używanych budynków, budowli lub ich części (w tym lokali - które niezależnie od ich statusu prawnego - stanowią zawsze część budynku) jest co do zasady zwolniona z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

2.  Zgodnie z ww. przepisem, „zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

3.  Wykluczenie z tego zwolnienia następuje zatem w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach „pierwszego zasiedlenia” lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu „pierwszego zasiedlenia” do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

4.  Ustawowa definicja ww. „pierwszego zasiedlenia” zawarta jest w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, który stanowi, że przez „pierwsze zasiedlenie” rozumieć należy „oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

5.  Mając na uwadze powyższe, w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie planowana sprzedaż lokali będzie korzystała z ww. zwolnienia z VAT, należy zatem przede wszystkim rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do wskazanej nieruchomości nastąpiło „pierwsze zasiedlenie” i jaki upłynął okres od tego momentu.

6.  Dla ustalenia powyższego kluczowe znaczenie mają następujące okoliczności:

1)  Sposób interpretacji pojęcia „pierwszego zasiedlenia”:

„Pierwszym zasiedleniem” jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania, co przykładowo może mieć miejsce:

• w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak również,
• w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części (1) na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też (2) na potrzeby własne osoby fizycznej,

w obydwu przypadkach dochodzi bowiem do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Odnosząc powyższe do analizowanego stanu faktycznego zauważyć należy, że jak wynika z załączonej dokumentacji źródłowej:

• do pierwszego zajęcia (tzn. oddania do użytkowania po wybudowaniu) nieruchomości w Pruszkowie prawdopodobnie doszło w latach 30-tych XX wieku lub wcześniejszych - w tym czasie nieruchomość była zamieszkiwana przez pierwotnych właścicieli - A.A. i B.B., którzy zgodnie z treścią umowy w formie aktu notarialnego sprzedali jej połowę C.C. i D.D. w 1931 r.,
• z kolei fakt wyodrębnienia i użytkowania (zgodnie z przeznaczeniem), lokali, stanowiących części tej nieruchomości, został odnotowany w pozwoleniu na wykonanie robót budowlanych z 1959 r., a następnie potwierdzony w dokumentacji inwentaryzacyjnej z kolejnych dziesięcioleci XX wieku:
• sam fakt sporządzenia dokumentacji inwentaryzacyjnej świadczy o tym, że nieruchomość musiała być w tamtym okresie użytkowana,
• przedmiotowa dokumentacja została sporządzona już po rozbudowie budynku o dodatkową kondygnację, a zatem w braku odmiennych informacji/dokumentów „konstrukcyjnie” powinna ona prezentować obecny układ pomieszczeń w analizowanej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, cały budynek zasadniczo powinien zostać zasiedlony kilkadziesiąt lat temu, a zatem okres pomiędzy ww. „pierwszym zasiedleniem” a planowaną dostawą (sprzedażą) będzie w tym przypadku znacznie dłuższy niż 2 lata.

2)  Wpływ „ulepszenia” nieruchomości na bieg terminu „pierwszego zasiedlenia”:

Dokonane „ulepszenie” resetuje bieg terminu „pierwszego zasiedlenia”, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

i. poniesione wydatki miały rzeczywiście charakter „ulepszenia” w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (nie był to zwykły remont), tzn.:

• remont - to prace odtworzeniowe, przywracające pierwotną wartość użytkową, ale niezwiększające jej, np. malowanie ścian, naprawa dachu, cyklinowanie parkietu - nawet wysokie wydatki na remont (np. 50% wartości) nie resetują pierwszego zasiedlenia,
• ulepszenie (modernizacja/adaptacja) - to prace, które podnoszą wartość lub standard użytkowy nieruchomości, albo zmieniają jej funkcję (adaptują do nowych potrzeb), np. dobudowanie piętra, adaptacja strychu na cele mieszkaniowe, zmiana układu pomieszczeń przez wyburzenie ścian nośnych - tylko takie wydatki wliczane są do limitu 30%;

ii. suma ww. wydatków na „ulepszenie” przekroczyła 30% wartości początkowej tej nieruchomości,

• limit 30% liczony jest nie od aktualnej ceny rynkowej nieruchomości, ale od jej wartości początkowej, czyli historycznego kosztu nabycia lub wytworzenia, który służył (lub mógł służyć) do celów amortyzacji w podatku dochodowym.

Jeśli oba ww. warunki zostaną spełnione to nieruchomość traktuje się jak „nową”, a w konsekwencji ww. 2-letni okres warunkujący zwolnienie liczy się od momentu oddania jej do użytku po tym „ulepszeniu”.

Mając na uwadze powyższe, generalnie możliwe są dwa scenariusze:

i. sprzedaż będzie zwolniona z opodatkowania VAT, jeżeli:

• nie ponoszono żadnych wydatków na ulepszenie,
• lub ponoszono wydatki, ale miały charakter bieżących remontów (niezależnie od ich kwoty),
• lub ponoszono wydatki na ulepszenie, ale ich suma nie przekroczyła 30% historycznej wartości początkowej nieruchomości;

ii. sprzedaż będzie opodatkowana VAT, jeżeli:

• poniesiono wydatki na ulepszenie (modernizację/adaptację)
• i suma tych wydatków przekroczyła 30% wartości początkowej,
• i od momentu oddania nieruchomości do użytku po tym ulepszeniu nie minęły jeszcze 2 lata.

Odnosząc powyższe do analizowanego stanu faktycznego, zgodnie z którym:

• liczba lokali nie uległa zmianie,
• nie doszło do: podziału, scalenia ani adaptacji pomieszczeń do nowych funkcji (brak ulepszeń/ modernizacji),

zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT powinno mieć zastosowanie.

3)  Wpływ zniesienia współwłasności nieruchomości i wyodrębnienia prawnego poszczególnych lokali na fakt wystąpienia „pierwszego zasiedlenia”:

W analizowanym stanie faktycznym kluczową kwestią jest rozstrzygnięcie, czy formalne wyodrębnienie prawne lokali (poprzez zniesienie współwłasności i założenie nowych ksiąg wieczystych) dla lokali, które fizycznie istnieją i są użytkowane od kilkudziesięciu lat, może stanowić „pierwsze zasiedlenie” w rozumieniu ustawy o VAT,

W celu ustalenia powyższego należy zwrócić uwagę na następujące kwestie:

i. analizowana powyżej definicja „pierwszego zasiedlenia”:

• odnosi się do czysto fizycznego powstania danej nieruchomości/jej części lub do modernizacji danej nieruchomości/jej części, wpływającej w znacznym stopniu na jej rzeczywistą funkcjonalność,
• nie odnosi się natomiast do zmiany statusu cywilnoprawnego danej nieruchomości/jej części, ustanowienie odrębnej własności lokali, jako zmiana wyłącznie statusu prawnego, nie „resetuje” terminu „pierwszego zasiedlenia” całego budynku/wszystkich lokali (które zgodnie z powyższą analizą zasadniczo miało miejsce kilkadziesiąt lat temu) ani nie powinna być traktowana jako nowe „pierwszego zasiedlenie”.

Powyższe stanowisko potwierdzają liczne interpretacje przepisów prawa podatkowego, wydawane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”), zgodnie z którymi „pierwsze zasiedlenie” jest zdarzeniem o charakterze faktycznym (rozpoczęcie użytkowania po wybudowaniu/ istotnym ulepszeniu), a nie prawnym (założenie księgi wieczystej), np.:

• interpretacja indywidualna DKIS z 17 października 2023 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.476.2023.2.MWJ, w której organ uznał, że: skoro budynek, z którego wyodrębniono lokale, był zasiedlony wiele lat wcześniej, to sprzedaż tych lokali po ich prawnym wyodrębnieniu korzysta ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT („fakt ustanowienia odrębnej własności lokali (...) i założenia dla nich odrębnych ksiąg wieczystych nie ma wpływu na pierwsze zasiedlenie tych lokali w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (...). Ustanowienie odrębnej własności lokalu nie stanowi wybudowania budynku, budowli lub ich części lub ulepszenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy”);
• interpretacja indywidualna DKIS z 13 lipca 2023 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.206.2023.2.PS, która dotyczyła sprzedaży lokali wyodrębnionych ze starej kamienicy („jeżeli już miało miejsce „pierwsze zasiedlenie” całego budynku i upłynęły od tego momentu dwa lata, to automatycznie miało też miejsce „pierwsze zasiedlenie” wszystkich jego części (całej powierzchni ), a zatem również poszczególnych lokali, dla których w przyszłości będzie ustanowiona odrębna własność (...) Na fakt wystąpienia „pierwszego zasiedlenia nie wpłynie więc planowane (...) wyodrębnienie poszczególnych lokali w budynku”);
• interpretacja indywidualna DKIS z 29 maja 2018 r., nr 0114-KDIP4.4012.303.2018.1.IT, która dotyczy sytuacji wyodrębnienia nowego lokalu z części innego, wcześniej użytkowanego lokalu (nawet w takim przypadku, gdy de facto powstał nowy byt prawny, organ uznał, że jeśli nie towarzyszyły temu prace ulepszeniowe przekraczające 30% wartości początkowej, to nie dochodzi do nowego „pierwszego zasiedlenia”).

Również sądy administracyjne, w tym Naczelny Sąd Administracyjny (NSA), wielokrotnie analizowały definicję „pierwszego zasiedlenia”, kładąc nacisk na ekonomiczny i faktyczny sens „pierwszego zasiedlenia” jako rozpoczęcia użytkowania. Czynności czysto prawne, jak zniesienie współwłasności, są dla tej definicji neutralne podatkowo. Na przykład:

• wyrok NSA z 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14, w którym sąd potwierdził, że „pierwszym zasiedleniem” jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania;
• wyrok NSA z 3 czerwca 2025 r., sygn. akt I FSK 505/22 wskazujący, że sądy administracyjne (podobnie jak organy podatkowe) wiążą możliwość „nowego” pierwszego zasiedlenia jedynie z istotną przebudową lub modernizacją (ulepszeniem przekraczającym 30% wartości początkowej), która zmienia charakter nieruchomości lub upodabnia ją do nowej.

Mając na uwadze powyższe, planowana dostawa (sprzedaż) wyodrębnionych lokali powinna być kwalifikowana jako dokonywana po „pierwszym zasiedleniu”, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, od którego minął okres dłuższy niż 2 lata, a w konsekwencji powinna korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle lub ich części (np. lokale) spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232), zwanej dalej „ustawą o własności lokali”.

Stosownie do art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

O możliwości wyodrębnienia prawnego lokalu decyduje przesłanka samodzielności.

Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali:

Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, a więc potwierdzających samodzielność lokalu, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Oznacza to, że dokumentem kluczowym dla potwierdzenia prawnego wyodrębnienia danego lokalu jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, wydanego przez odpowiedni organ władzy publicznej.

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Należy zauważyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec tego, przy sprzedaży budynków, budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Państwo wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy (sprzedaży) wyodrębnionych lokali.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy wyodrębnionych lokali znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem każdego z lokali nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż wyodrębnionych lokali nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. lokali upłyną co najmniej 2 lata. Jak wynika z opisu sprawy, nabyli Państwo nieruchomość na podstawie umowy z 26 listopada 2024 r. Przedmiotowa nieruchomość nie stanowi środka trwałego, została zakwalifikowana przez Państwa jako towar przeznaczony do dalszej odsprzedaży. Od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży w lokalach wykonano proste prace remontowe, tj. malowanie ścian, prace porządkowe mające na celu odświeżenie lokali, jak również nastąpiło przygotowanie prawne dokumentacji pod planowaną sprzedaż (wydzielenie lokali, założenie ksiąg wieczystych dla poszczególnych lokali). W ramach dotychczasowych działań nie doszło do zmian fizycznych w lokalach, w szczególności ich liczba nie uległa zmianie, nie doszło do podziału, scalania ani adaptacji pomieszczeń do nowych funkcji (brak ulepszeń/modernizacji). Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie 8 wyodrębnionych lokali.

Wskazali Państwo, że do pierwszego zajęcia (tzn. oddania do użytkowania po wybudowaniu) nieruchomości doszło w latach 30-tych XX wieku lub wcześniejszych - w tym czasie nieruchomość była zamieszkiwana przez pierwotnych właścicieli. Z kolei fakt wyodrębnienia i użytkowania (zgodnie z przeznaczeniem) lokali, stanowiących części tej nieruchomości, został odnotowany w pozwoleniu na wykonanie robót budowlanych z 1959 r., a następnie potwierdzony w dokumentacji inwentaryzacyjnej z kolejnych dziesięcioleci XX wieku. Cały budynek zasadniczo został zasiedlony kilkadziesiąt lat temu, a zatem okres pomiędzy ww. „pierwszym zasiedleniem” a planowaną dostawą (sprzedażą) będzie znacznie dłuższy niż 2 lata.

Należy zauważyć, ze na fakt wystąpienia pierwszego zasiedlenia nie wpłynie wyodrębnienie prawne lokali (poprzez zniesienie współwłasności i założenie ksiąg wieczystych dla poszczególnych lokali). Pojęcie pierwszego zasiedlenia odnosi się do budynku, budowli lub ich części. Przy czym za część budynku należy, uznać pewien fizycznie określony fragment jego struktury, bez względu na to czy stanowi odrębną nieruchomość lokalową czy część składową nieruchomości budynkowej. Wyodrębnienie lokali w budynku nie kreuje zatem możliwości wystąpienia kolejnego pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do tego budynku, czy też w odniesieniu do jego części. Zatem, planowane/realizowane przez Państwa wydzielenie lokali i założenie ksiąg wieczystych dla poszczególnych lokali, będzie dotyczyło tych samych części budynku, w stosunku do których miało już miejsce pierwsze zasiedlenie.

Ponadto, zgodnie z Państwa wskazaniem, w ostatnich 2 latach przed zbyciem nieruchomości nie poniesiono wydatków na ulepszenie każdego z lokali, które przekraczałyby wartość co najmniej 30% jego wartości początkowej. Wobec tego planowana dostawa (sprzedaż) wyodrębnionych lokali nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Zatem w analizowanej sprawie pomiędzy pierwszym zasiedleniem przedmiotowych lokali, a ich sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat. Tym samym, dostawa wyodrębnionych lokali będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Jak wskazano powyżej, sprzedaż gruntu podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynek czy jego część (lokal) na nim posadowiony. W związku z powyższym, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu na którym znajdują się opisane lokale, również będzie zwolniona od podatku na podstawie wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, Państwa stanowisko zgodnie z którym, dostawa (sprzedaż) wyodrębnionych lokali, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.