Uznanie, że sprzedaż udziałów w działkach nie będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT.
Wnioskodawca, osoba fizyczna i czynny podatnik VAT prowadzący JDG w budownictwie, nabył wraz z A.A. udziały po 50% w trzech niezabudowanych działkach (nr 1, 2, 3) do majątku osobistego jako lokata kapitału. Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej ani wynajmowane. Wnioskodawca podjął pewne działania przygotowawcze: wystąpił o warunki zabudowy (pozwolenie na budowę…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowa.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie uznania, że sprzedaż udziałów w działkach nr 1, 2 i 3 nie będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 marca 2026 r.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Dotyczy działek 1 i 2, 3 zlokalizowanych w miejscowości (…) (dla dalszego trybu postępowania przyjmuję 3 działki = 3 zdarzenia), gmina (…) o powierzchniach odpowiednio 2537 m2, 4177 m2 i 3123 m2 zakupionych przez osoby fizyczne A.A. i Wnioskodawcę. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego gm. (…), ww. działki mają następujące przeznaczenie: (...).
29 marca 2024 r. – zawarcie umów sprzedaży przedwstępnych z zadatkiem z właścicielkami działek nr 1 i nr 2 – B.B. i C.C.
23 maja 2024 r. – zawarcie notarialnej umowy sprzedaży warunkowej dla działek nr 1 i nr 2 z prawem pierwokupu dla Skarbu Państwa, reprezentowanym przez Lasy Państwowe; wartość transakcji łączna 1.302.500 zł (działka nr 1 - 465.000 zł; działka nr 2 – 835.000 zł).
2 lipca 2024 r. – akt notarialny końcowy; umowa przeniesienia własności na rzecz osób fizycznych dla działek nr 1 i nr 2 na rzecz A.A. / Wnioskodawca w równych częściach po 50 % każdy, do majątków osobistych, co zostało w trakcie aktu notarialnego potwierdzone przez małżonki ww. – D.D. i E.E.
1 sierpnia 2025 r. – wycena rzeczoznawcy działek 1 i 2 o łącznej powierzchni 6717 m2 na kwotę łączną 2.273.000 zł.
2 września 2025 r. - zawarcie umowy sprzedaży przedwstępnej z zadatkiem z właścicielką działki nr 3 o powierzchni 3122 m2 – F.F.; jest to działka sąsiadująca bezpośrednio od strony zachodniej z działkami nr 1 i nr 2.
22 września 2025 r. - zawarcie notarialnej umowy sprzedaży warunkowej dla działki 3 z prawem pierwokupu dla Skarbu Państwa reprezentowanym przez Lasy Państwowe; wartość transakcji 900.000 zł.
4 listopada 2025 r. - akt notarialny końcowy dla działki 3; umowa przeniesienia własności na rzecz osób fizycznych: A.A. / Wnioskodawca w równych częściach po 50% każdy, do majątków osobistych.
Na zakupionych, wymienionych poniżej działach w miejscowości (…) gm. (…), od dnia zakupu:
a) nr 1 i nr 2 - akt notarialny z 2 lipca 2024 r.
b) nr 3 - akt notarialny 4 listopada 2025 r.
Zakup wszystkich ww. działek: nr 1, 2 i 3 w miejscowości (…) gm. (…) został dokonany przez A.A. i Wnioskodawcę jako osoby fizyczne do majątków prywatnych, nie na żadną z prowadzonych przez ww. nabywców działalność gospodarczą, czy też spółkę, w której są wyłącznymi udziałowcami.
Do chwili złożenia wniosku, działki nie były użytkowane, leżały odłogiem, pasły się na nich sarny i dziki z pobliskiego lasu, nie były środkiem trwałym w działalności gospodarczej, w tym w spółkach w których Wnioskodawca jest udziałowcem, nie były nigdzie amortyzowane.
Poniżej informacje o Wnioskodawcy – nabywcy 50% udziałów:
· czynny podatnik VAT,
· JDG – (…) NIP: (…),
· A s.c. – NIP (…) – udział 65%,
· B sp. z o.o. NIP (…) – udział 50%,
· C Sp. z o.o. NIP (…) – udział 50%,
· D sp. j – NIP (…) – wspólnik 50%.
Wnioskodawca dotychczas nie przeprowadzał transakcji sprzedaży ziemi jako osoba fizyczna, nie zajmuje się zawodowo kupnem i sprzedażą działek.
Obecnie jako współwłaściciel działek 1, 2 i 3 – osoba fizyczna, podjął decyzję o sprzedaży swojego udziału 50% w ww. działkach do spółki C Sp. z o.o.
Po dokonaniu sprzedaży swojego 50% udziału zamierza skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania ww. transakcji, składając do 30 kwietnia następnego roku, po którym doszło do transakcji, deklarację Pit- 39 w Urzędzie Skarbowym właściwym dla jego miejsca zamieszkania; przeznaczając kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości w ciągu 3 lat na własne cele mieszkaniowe – czyli zakup mieszkania lub domu bądź zakup działki pod budowę nieruchomości; bądź też na spłatę kredytu hipotecznego lub rozbudowę domu.
Poniżej dodatkowe informacje:
· nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT, sprzedawcami każdej z działek były osoby fizyczne,
· Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia udziałów w działkach – zakup każdej z działek na podstawie notarialnej umowy kupna sprzedaży do majątku prywatnego od osób fizycznych, nie była wystawiona faktura VAT,
· działki są niezabudowane,
· wszystkie działki zostały nabyte do majątku prywatnego jako lokata kapitału,
· Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, z tytułu której jest czynnym podatnikiem podatku VAT w zakresie: 41.20. Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,
· została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży. Poniżej fragment umowy – oświadczenie sprzedających i data zawarcia notarialnej umowy przyrzeczonej sprzedaży:
„Oświadczenia Sprzedających
Sprzedający oświadczają, że:
Są współwłaścicielami działek w równych częściach – każdy posiada udziały wynoszące po 50% w każdej z niżej wymienionych działek:
nr: 1 obr. (…) gm. (…), o powierzchni 2538 m2.
nr: 2 obr. (…) gm. (…), o powierzchni 4179 m2.
posiadających księgę wieczystą (…)
nr: 3 obr. (…) gm. (…), o powierzchni 3123 m2. posiadającej księgę wieczystą KW (…)
o łącznej powierzchni 9840 m2
działki nie są obciążone żadnymi prawami osób trzecich, a także nie są przedmiotem postępowania egzekucyjnego; tym samym zawarcie Umowy nie naruszy praw osób trzecich, zaś Sprzedający nie staną się w ten sposób niewypłacalni wobec swoich wierzycieli,
stan prawny działek jest zgodny z treścią ksiąg wieczystych,
do sądu prowadzącego księgi wieczyste dla działek, nie składali żadnych wniosków o dokonanie jakichkolwiek wpisów,
zawarcie niniejszej Umowy ani Umowy Przyrzeczonej nie prowadzi do pokrzywdzenia wierzycieli, nie uniemożliwia całkowicie lub częściowo zadośćuczynieniu roszczeniom osób trzecich, w szczególności Sprzedający nie zawarli żadnej umowy, której postanowienia zobowiązywałyby ja do zbycia lub obciążenia którejkolwiek działki (lub jej części), ani nie zawarli żadnej umowy przedwstępnej sprzedaży dotyczącej którejkolwiek działki ani umowy zobowiązującej sprzedaży którejkolwiek działki: nie istnieją okoliczności, w oparciu, o które zawarcie niniejszej Umowy mogłoby stanowić dla jakiejkolwiek osoby trzeciej do wystąpienia z roszczeniem na podstawie art. 59 lub 527 Kodeksu Cywilnego,
w stosunku do Sprzedających nie zostało wszczęte i nie toczy się postępowanie upadłościowe, układowe, naprawcze lub likwidacyjne oraz nie istnieją podstawy do wszczęcia w stosunku do nich w/w postępowań,
Sprzedający nie są ograniczeni w rozporządzeniu działkami, a działki znajdują się w ich nieprzerwalnym i niezakłóconym posiadaniu,
w stosunku do Sprzedających nie toczą się żadne postępowania dotyczące działek, a w szczególności Sprzedający nie posiadają wiedzy, co do złożenia jakichkolwiek wniosków w celu wszczęcia postępowania w wyniku, których jakiekolwiek ograniczone prawa rzeczowe dotyczące działek mogłyby zostać ujawnione w księdze wieczystej założonej dla działek, nie wyłączając hipoteki przymusowej oraz innych obciążeń – nie dotyczy postępowań dotyczących przebudowy trasy (…),
Sprzedający nie zalegają z płatnościami żadnych zobowiązań związanych z działkami,
Sprzedający nie zalegają z płatnościami żadnych podatków, opłat albo składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Pracy ani Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych i innych świadczeń pieniężnych, do której stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 roku, NR 8, poz. 60 ze zm.),
wobec Sprzedających nie zostało zgłoszone żadne roszczenia dotyczące działek albo sposobu korzystania z nich, w szczególności roszczenie sąsiadów, byłych właścicieli lub następców prawnych, a Sprzedającym nie jest wiadomo nic o istnieniu takich roszczeń,
w stosunku do działek nie toczą się żadne postępowania sądowe, egzekucyjne lub administracyjne, w szczególności takie, w wyniku, których tytuł prawny Sprzedających do działek mógłby zostać podważony, ani też nie ma podstaw do wszczęcia takich postępowań,
granice działek nie stanowią przedmiotu sporu,
działki mają swobodny dostęp do drogi publicznej w (…) do ulicy (…),
działki nie są przedmiotem prawa odkupu, prawa pierwokupu oraz innych roszczeń, które nie zostały wpisane w księgach wieczystych prowadzonych dla działek;
Powyższe oświadczenia zostaną przez Sprzedających powtórzone w Umowie Przyrzeczonej.
Zawarcie umowy przyrzeczonej
Strony zobowiązują się zawrzeć Umowę przyrzeczoną w terminie do dnia 30.06.2026.”
· nie było udzielone jakiekolwiek pełnomocnictwo do sprzedaży żadnej z działek,
· Wnioskodawca występował np. o pozwolenie na budowę, został złożony wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, nie jest obecnie w stanie określić czy zostanie wydane do momentu planowanej sprzedaży działek. Postępowanie jest w trakcie procedowania,
· nie były zawierane żadne umowy dotyczące odpłatnego najmu lub dzierżawy żadnej z działek,
· Wnioskodawca nie sprzedawał wcześniej innych działek.
Wnioskodawca zamierza dokonać transakcji sprzedaży swoich udziałów w wysokości 50% w działkach 1, 2 i 3 w formie aktu notarialnego, nabywca – C sp. z o.o. odprowadzi należny podatek PCC w wysokości 2% .
Uzupełnienie
W odpowiedzi na pytania Organu Wnioskodawca wskazał:
1. Czy nabycie udziałów w działkach nr 1, 2 i 3 zostało dokonane z zamiarem ich późniejszego zbycia na rzecz spółki, w której jest Pan udziałowcem?
Odpowiedź: Wszystkie działki zostały nabyte do majątku prywatnego Wnioskodawcy jako lokata kapitału.
2. Czego dotyczy złożony wniosek o pozwolenie na budowę?
Odpowiedź: Wniosek dotyczy budowy budynku usługowego firmy C sp. z o.o.
3. Czy uzyskanie pozwolenia na budowę stanowi warunek sprzedaży przedmiotowych działek?
Odpowiedź: Nie
4. Czy do momentu sprzedaży udziałów w przedmiotowych działkach podjął lub zamierza Pan podjąć jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości tych działek (np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych itp.)?
Odpowiedź: W lipcu 2025 r. została podpisana umowa z X - energia elektryczna. W listopadzie 2025 r. w Gminie (…) zostały uzyskane warunki podłączenia do sieci wodociągowej.
5. Jakie warunki zostały lub zostaną ustalone w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży udziałów w działkach? Prosimy o wskazanie praw i obowiązków każdej ze stron wynikających z tych ustaleń, w szczególności do czego zobowiązany jest Nabywca, a do czego Pan w związku z planowaną sprzedażą?
Odpowiedź: Została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży. Poniżej fragment umowy – oświadczenie sprzedających i planowana data zawarcia notarialnej umowy przyrzeczonej sprzedaży:
„Oświadczenia Sprzedających
Sprzedający oświadczają, że:
1) Są współwłaścicielami działek w równych częściach – każdy posiada udziały wynoszące po 50% w każdej z niżej wymienionych działek:
a. nr: 1 obr. (…) gm. (…), o powierzchni 2538 m2.
b. nr: 2 obr. (…) gm. (…), o powierzchni 4179 m2.
posiadających księgę wieczystą (…)
c. nr: 3 obr. (…) gm. (…), o powierzchni 3123 m2. posiadającej księgę wieczystą KW (…) o łącznej powierzchni 9840 m2
2) działki nie są obciążone żadnymi prawami osób trzecich, a także nie są przedmiotem postępowania egzekucyjnego; tym samym zawarcie Umowy nie naruszy praw osób trzecich, zaś Sprzedający nie staną się w ten sposób niewypłacalni wobec swoich wierzycieli;
3) stan prawny działek jest zgodny z treścią ksiąg wieczystych;
4) do sądu prowadzącego księgi wieczyste dla działek, nie składali żadnych wniosków o dokonanie jakichkolwiek wpisów;
5) zawarcie niniejszej Umowy ani Umowy Przyrzeczonej nie prowadzi do pokrzywdzenia wierzycieli, nie uniemożliwia całkowicie lub częściowo zadośćuczynieniu roszczeniom osób trzecich, w szczególności Sprzedający nie zawarli żadnej umowy, której postanowienia zobowiązywałyby ja do zbycia lub obciążenia którejkolwiek działki (lub jej części), ani nie zawarli żadnej umowy przedwstępnej sprzedaży dotyczącej którejkolwiek działki ani umowy zobowiązującej sprzedaży którejkolwiek działki: nie istnieją okoliczności, w oparciu, o które zawarcie niniejszej Umowy mogłoby stanowić dla jakiejkolwiek osoby trzeciej do wystąpienia z roszczeniem na podstawie art. 59 lub 527 Kodeksu Cywilnego;
6) w stosunku do Sprzedających nie zostało wszczęte i nie toczy się postępowanie upadłościowe, układowe, naprawcze lub likwidacyjne oraz nie istnieją podstawy do wszczęcia w stosunku do nich w/w postępowań;
7) Sprzedający nie są ograniczeni w rozporządzeniu działkami, a działki znajdują się w ich nieprzerwalnym i niezakłóconym posiadaniu;
8) w stosunku do Sprzedających nie toczą się żadne postępowania dotyczące działek, a w szczególności Sprzedający nie posiadają wiedzy, co do złożenia jakichkolwiek wniosków w celu wszczęcia postępowania w wyniku, których jakiekolwiek ograniczone prawa rzeczowe dotyczące działek mogłyby zostać ujawnione w księdze wieczystej założonej dla działek, nie wyłączając hipoteki przymusowej oraz innych obciążeń – nie dotyczy postępowań dotyczących przebudowy trasy (…);
9) Sprzedający nie zalegają z płatnościami żadnych zobowiązań związanych z działkami;
10) Sprzedający nie zalegają z płatnościami żadnych podatków, opłat albo składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Pracy ani Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych i innych świadczeń pieniężnych, do której stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 roku, NR 8, poz. 60 ze zm.);
11) wobec Sprzedających nie zostało zgłoszone żadne roszczenia dotyczące działek albo sposobu korzystania z nich, w szczególności roszczenie sąsiadów, byłych właścicieli lub następców prawnych, a Sprzedającym nie jest wiadomo nic o istnieniu takich roszczeń;
12) w stosunku do działek nie toczą się żadne postępowania sądowe, egzekucyjne lub administracyjne, w szczególności takie, w wyniku, których tytuł prawny Sprzedających do działek mógłby zostać podważony, ani też nie ma podstaw do wszczęcia takich postępowań;
13) granice działek nie stanowią przedmiotu sporu;
14) działki mają swobodny dostęp do drogi publicznej w (…) do ulicy (…) ;
15) działki nie są przedmiotem prawa odkupu, prawa pierwokupu oraz innych roszczeń, które nie zostały wpisane w księgach wieczystych prowadzonych dla działek.
Powyższe oświadczenia zostaną przez Sprzedających powtórzone w Umowie Przyrzeczonej.
Zawarcie umowy przyrzeczonej
1. Strony zobowiązują się zawrzeć Umowę przyrzeczoną w terminie do dnia 30.06.2026.”
6. W jaki sposób Pana żona wykorzystywała udziały w działkach nr 1, 2 i 3?
Odpowiedź: Udziały w ww. działkach zostały zakupione przez Wnioskodawcę do majątku osobistego, co zostało potwierdzone przez jego żonę w trakcie podpisywania aktów notarialnych. Żona Wnioskodawcy nie wykorzystywała w żaden sposób udziałów Wnioskodawcy.
Pytanie
Czy sprzedaż udziałów w działkach nr 1, 2 i 3 jest czynnością opodatkowaną podatkiem VAT?
Pana stanowisko w sprawie
Wnioskodawca uważa, że sprzedaż wyżej wymienionych działek nie powinna być opodatkowana podatkiem VAT, ponieważ działki te stanowią składnik majątku prywatnego, a czynności związane ze sprzedażą nie mają charakteru prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług VAT. W konsekwencji nie należy dla tej transakcji dokonać doliczenia VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.
Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości (działek nr 1, 2 i 3) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziału w przedmiotowych działkach, podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady.
Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Z opisu sprawy wynika, że w 2024 r. nabył Pan udziały w działkach nr 1 i 2, a w 2025 r. udział w działce nr 3, będących przedmiotem wniosku. Działki są niezabudowane i zostały nabyte jako lokata kapitału.
Udziały we wszystkich ww. działkach zostały nabyte do Pana majątku prywatnego. Nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT, nie została wystawiona faktura VAT, zatem nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT.
Jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT i prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Działki nie były wykorzystywane w Pana działalności gospodarczej ani w działalności spółek, w których jest Pan udziałowcem. Nie stanowiły środków trwałych i nie były amortyzowane. Działki nie były również przedmiotem odpłatnego najmu ani dzierżawy.
Działki nie były użytkowane i pozostawały odłogiem.
Zamierza Pan sprzedać udziały w działkach nr 1, 2 oraz 3 spółce, w tym celu została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży. Nie udzielał Pan jakiegokolwiek pełnomocnictwa do sprzedaży żadnej z działek.
Złożył Pan wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, który jest w trakcie rozpatrywania. Wniosek ten dotyczy budowy budynku usługowego firmy C sp. z o.o., której jest Pan udziałowcem.
Ponadto, w lipcu 2025 r. została podpisana umowa z X - energia elektryczna, następnie w listopadzie 2025 r. w Gminie (...) zostały uzyskane warunki podłączenia do sieci wodociągowej.
Pana wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż udziałów w działkach nr 1, 2 oraz 3 powinna być opodatkowana podatkiem VAT oraz czy w związku z tą transakcją powinien Pan naliczyć podatek VAT.
Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Należy więc ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów w działkach będzie Pan spełniać przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
W odniesieniu do planowanej sprzedaży udziałów w działkach należy uznać, że brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W analizowanej sprawie brak jest również przesłanek świadczących o takiej aktywności Pana w przedmiocie planowanej sprzedaży nieruchomości, która mogłaby być porównywalna do działań podmiotu zajmującego się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż nieruchomości wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan i nie będzie podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Jedyne działania jakie Pan podjął w celu sprzedaży działek, tj. wystąpienie o warunki zabudowy oraz podpisanie umowy przedwstępnej nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając udziały w działkach będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w stosunku do tej transakcji.
Zatem samo wystąpienie o warunki zabudowy (dotyczące budowy budynku usługowego), podpisanie umowy na dostawę energii elektrycznej oraz uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodociągowej dla sprzedawanych działek nie może przesądzać o uznaniu Pana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż udziałów w działkach nr 1, 2 i 3, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.
Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2 i 3 będzie Pan korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w działkach, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż udziałów w działkach nr 1, 2 i 3 będzie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem przez Pana prawa własności. Dokonując dostawy tych działek będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług w stosunku do tej transakcji. Skutkiem powyższego transakcja sprzedaży Pana udziałów w działkach nr 1, 2 i 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Zatem Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela działek.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo