Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.21.2026.1.EW

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie:

• nieuznania sprzedaży Budynków i budowli za czynność wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy,
• zastosowania zwolnienia od podatku przy sprzedaży Nieruchomości zabudowanej Budynkami i budowlami oraz możliwości wyboru opcji opodatkowania przy jej sprzedaży,
• prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego od nabycia Nieruchomości zabudowanej Budynkami i budowlami na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedającego.

 Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• Spółka A.

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• Spółka B.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka A. (dalej także jako „Wnioskodawca” lub „Kupujący”) zamierza dokonać zakupu nieruchomości od Spółki B. (dalej także jako „Sprzedający”).

Transakcja ma polegać na nabyciu przez Wnioskodawcę:

1. zabudowanej nieruchomość gruntowej, położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), obręb (…), składającej się z działek ewidencyjnych o numerach: 1, 2, 3 oraz 4, o łącznym obszarze 3,3330 ha (trzy hektary trzy tysiące trzysta trzydzieści metrów kwadratowych), zwanych dalej łącznie „Gruntem”, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…);

2.  prawo własności posadowionych na tym Gruncie budynków, budowli, urządzeń i naniesień, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Nieruchomość zabudowana jest:

(i) w zakresie działek ewidencyjnych o numerach: 1, 2 oraz 3:

a) jednokondygnacyjnym pozostałym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 30,00 m² (trzydzieści metrów kwadratowych) oraz,

b) jednokondygnacyjnym zbiornikiem silosem i budynkiem magazynowym o powierzchni 13,702 m² (trzynaście całych siedemdziesiąt setnych metra kwadratowego),

(ii) w zakresie działki ewidencyjnej numer 4 zabudowana jest jednokondygnacyjnym pozostałym budynkiem niemieszkalnym, o powierzchni zabudowy 4,00 m² (cztery metry kwadratowe).

Zabudowania wskazane w pkt 2 zwane będą dalej łącznie również „Budynkami”.

W dalszej części wniosku, Sprzedający i Kupujący zwani będą również „Stronami”.

Budynki są budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. „Prawo Budowlane” (Dz. U. 2025 r. poz. 418, dalej jako: „Prawo Budowlane”). Ponadto znajdujące się na Nieruchomości budowle są budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa Budowlanego, a znajdujące się na Nieruchomości drogi, utwardzone place i ogrodzenia stanowią urządzenia budowlane funkcjonalnie związane z budynkami lub budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa Budowlanego.

Łącznie Grunt, Budynki oraz budowle i inne urządzenia i naniesienia, stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności na potrzeby niniejszego wniosku zwane są dalej także jako „Nieruchomość”. Nieruchomość ma być przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego (dalej „Transakcja”). Sprzedaż Nieruchomości planowana jest najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2026 r.

Strony są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i zakłada się, że będą utrzymywać taki status także na dzień Transakcji.

W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisano:

1) w dziale I-Sp wpisano:

• uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej o treści: nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu, polegająca na prawie wybudowania i przeprowadzania w działce nr 5 objętej kw nr (…) wodociągu pasem gruntu o szerokości jednego metra, pod którym będzie przebiegał wodociąg, przeprowadzania prac eksploatacyjnych, napraw, remontów, konserwacji, modernizacji tych urządzeń z prawem przejścia i przejazdu oraz przesyłu wody do działek nr 1, 2, 4 objętych kw nr (…), na rzecz każdoczesnego właściciela działek nr 1, 2, 4, księgi powiązane: (…)
• uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej o treści: nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu, polegająca na prawie wybudowania i przeprowadzania w działce nr 6 objętej kw nr (…) i w działkach nr 7, 8, 9 objętych kw nr (…) wodociągu pasem gruntu o szerokości jednego metra pod którym będzie przebiegał wodociąg, przeprowadzania prac eksploatacyjnych, napraw, remontów, konserwacji, modernizacji tych urządzeń z prawem przejścia i przejazdu oraz przesyłu wody do działek nr 1, 2, 4 objętych kw nr (…), na rzecz każdoczesnego właściciela działek nr 1, 2, 4, księgi powiązane: (…),
• uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej o treści: na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działki nr 1,  2, 3 oraz 4 nieodpłatna i na czas nieokreślony ustanowiona na nieruchomości stanowiącej działki nr 10 i 11 służebność gruntowa przejazdu i przechodu w pasie gruntu zaznaczonym kolorem różowym na załączniku nr 1 celem zapewnienia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej, księga powiązana: (…)

2) w dziale II prawo własności wpisano na rzecz Sprzedawcy;

3) dział III nie zawiera żadnych wpisów;

4) w dziale IV wpisano hipotekę umowną łączna do sumy 44.250.000,00 zł (czterdzieści cztery miliony dwieście pięćdziesiąt tysięcy złotych) zabezpieczającą finansowanie działalności gospodarczej Sprzedającego.

Sprzedający nabył Nieruchomość w sposób ważny i skuteczny oraz w dobrej wierze. Sprzedawca Nieruchomość nabył na podstawie umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipotek, sporządzonej w formie aktu notarialnego 5 stycznia 2017 roku przed notariuszem (...), za Repertorium A numer (…). Nieruchomość nie została nabyta od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Obecnie Nieruchomość wykorzystywana jest przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w postaci najmu Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego, która to działalność nie jest zwolniona z opodatkowania VAT.

W okresie ostatnich 2 lat Sprzedający nie ponosił także wydatków na ulepszenie Budynków, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów, a także nie wznosił na Gruncie nowych obiektów budowlanych, budynków albo budowli. Ponadto Sprzedający nie planuje dokonywać takich działań do dnia Transakcji.

Cała powierzchnia Budynków i budowli jest (lub była w przeszłości) zasiedlona, tj. była wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem gospodarczym. Od czasu zasiedlenia Budynki i budowle są w eksploatacji oraz Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na ich ulepszenie, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej. Od pierwszego zasiedlenia każdego Budynku i budowli z osobna miną co najmniej 2 lata.

Obecnie według Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonego na mocy Uchwały nr (…) Rady Gminy w (…) z 28 czerwca 2002 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) Nieruchomość posiada przeznaczenie oznaczone symbolem P - tereny produkcyjno-gospodarcze. Grunt nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (…).

Sprzedający nie występował z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do czasu Transakcji Sprzedający nie planuje także wystąpienia z takim wnioskiem.

Przedmiotem Transakcji będzie prawo własności Gruntu oraz prawo własności posadowionych na nim Budynków i Budowli. Przedmiotem Transakcji nie będą jakiekolwiek inne ruchomości czy wyposażenie należące do Sprzedającego.

Ponadto, przedmiotem Transakcji (przeniesienia na Kupującego) nie będą w szczególności:

1) jakiekolwiek prawa i obowiązki Sprzedającego z ewentualnych umów na finansowanie Nieruchomości;

2) jakiekolwiek ewentualne umowy o zarządzanie Nieruchomością zawarte przez Sprzedającego;

3) jakiekolwiek ewentualne umowy zarządzania aktywami zawarte przez Sprzedającego;

4) jakiekolwiek należności czy zobowiązania o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, które przysługują lub obciążają Sprzedającego.

W następstwie Transakcji Wnioskodawca nie przejmie również innych składników materialnych lub niematerialnych Sprzedającego poza Nieruchomością.

Kupujący zamierza wynajmować nabytą Nieruchomość, co stanowi jego przedmiot działalności gospodarczej (PKD 68.20.Z - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi). Prowadzona działalność nie jest zwolniona z opodatkowania VAT.

W chwili obecnej Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego na wynajem na rzecz Spółki D, umowa najmu zawarta została w dniu 22 września 2023 r. na okres 5 lat począwszy od 15 października 2023 r. (dalej: „Najemca”). Najemca jest jedynym najemcą Nieruchomości. W związku z tym, że Nieruchomość jest wynajmowana, Kupujący po przeniesieniu własności wstąpi w stosunki najmu, zgodnie z uregulowaniem art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. 2025 r., poz. 1071 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”)

Wierzytelności z tytułu czynszu i opłat należnych za okres do dnia poprzedzającego dzień Transakcji przysługują Sprzedającemu, niezależnie od daty ich zapłaty, świadczenia otrzymane po tym dniu przez Kupującego, dotyczące ww. okresu, Kupujący niezwłocznie przekaże Sprzedającemu. Świadczenia należne za okres po dniu Transakcji przysługują Kupującemu. Kupujący przejmie także zobowiązanie wobec Najemcy do zwrotu kaucji zabezpieczające roszczenia wynajmującego, w tym też celu Sprzedający wypłaci Kupującemu przy Transakcji kwotę zdeponowanych kaucji Najemcy.

Nieruchomość nie stanowi u Sprzedającego wyodrębnionego organizacyjnie ani finansowo działu przedsiębiorstwa. Sprzedający prowadzi szeroką działalność gospodarczą, obejmującą w szczególności wynajem wielu obiektów oraz prowadzenie centrów logistycznych, w tym magazynu wysokiego składowania, wobec czego Nieruchomość nie jest jedynym ani dominującym aktywem generującym przychody. W ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia odrębnych struktur organizacyjnych, zarządczych ani finansowych związanych z tą działalnością, a funkcje te pozostaną po stronie Sprzedającego i nie będą stanowiły przedmiotu sprzedaży.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, iż po dokonaniu Transakcji zamierza we własnym zakresie zaangażować posiadane aktywa, celem dalszego prowadzenia działalności najmu Nieruchomości (m.in. zaangażowanie personelu odpowiedzialnego za kontakt z Najemcami i ich bieżącą obsługę). Samo w sobie bowiem nabycie Nieruchomości, bez zaangażowania dodatkowych aktywów będzie, zdaniem Wnioskodawcy, niewystarczające aby mógł on prowadzić działalność najmu Nieruchomości podmiotom trzecim.

Wnioskodawca pragnie również wskazać, że:

1) Nieruchomość nie została wyodrębniona jako dział, wydział lub inna jednostka organizacyjna w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego;

2) dla Nieruchomości nie jest prowadzona osobna ewidencja księgowa, na podstawie której sporządzany byłby wewnętrzny bilans i ustalany byłby wynik finansowy osiągnięty z najmu Nieruchomości;

3) Kupujący nie przejmie od Sprzedającego żadnej dokumentacji księgowej ani żadnych innych ewidencji finansowych związanych z Nieruchomością;

4) z dostawą Nieruchomości nie będzie wiązało się przejęcie żadnych wierzytelności ani zobowiązań, czy też metod finansowania działalności gospodarczej;

5) wraz z dostawą Nieruchomości nie zostaną na Kupującego przeniesione żadne inne składniki materialne lub niematerialne Sprzedającego.

Podsumowując, wolą Stron jest dokonanie Transakcji, w ramach której dojdzie do przeniesienia Nieruchomości na rzecz Kupującego, gdzie wskazuje się, że na Kupującego nie przejdzie/przejdą:

1)  prawo do firmy Sprzedającego;

2)  księgi handlowe Sprzedającego;

3)  znaki towarowe;

4)  środki pieniężne;

5)  prawa autorskie do dokumentacji projektowej wszelkich obiektów budowlanych i tym podobne;

6)  prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;

7)  prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

8)  doświadczenie Sprzedającego związane z działalnością dotyczącą komercyjnego wynajmu nieruchomości;

9)  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, itp.);

10)  należności i zobowiązania Sprzedającego;

11)  prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących finansowania Sprzedającego (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego);

12)  prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili Transakcji (w zakresie w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

13)  umowy o dostawy/odbiór mediów dotyczące Nieruchomości;

14)  umowy i wywóz śmieci dotycząc dotyczące Nieruchomości.

W przypadku, gdy w wydanej przez tutejszy Organ interpretacji zostanie stwierdzone, że Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT Strony jako zarejestrowani czynni podatnicy VAT, złożą wspólne oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w sposób przewidziany art. 43 ust. 10 pkt 1 lub 2 ustawy VAT, tj. oświadczenie zostanie złożone przed dniem dokonania dostawy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego lub zostanie ono zawarte w akcie notarialnym, dokumentującym przedmiotową sprzedaż.

Na dzień dokonania dostawy zarówno Sprzedający, jak i Kupujący będą zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.

W takiej sytuacji sprzedaż Nieruchomości zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego i dostarczoną Kupującemu.

Pytania

1) Czy dostawa Budynków i budowli będzie stanowić transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 6 ustawy o VAT?

2) Czy dostawa Budynków i budowli będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3) Czy z uwagi na złożenie przez Strony zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i budowli, Transakcja, tj. sprzedaż prawa własności Gruntu i prawa własności Budynków i budowli, będzie opodatkowana podatkiem VAT?

4) Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości otrzymanej od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania)?

Państwa stanowisko w sprawie

1.  Dostawa Budynków i budowli nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 6 ustawy o VAT.

2.  Dostawa Budynków i budowli będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

3.  Z uwagi na złożenie przez Strony zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i budowli, Transakcja, tj. sprzedaż prawa własności Gruntu i prawa własności Budynków i budowli, będzie opodatkowana podatkiem VAT.

4.  Kupujący będzie miał prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości otrzymanej od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania).

Uzasadnienie stanowiska własnego Zainteresowanych

W zakresie pytania nr 1:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie „towary” dla celów VAT zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT jako rzeczy i ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Zgodnie zaś z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jednocześnie na równi z gruntem dla potrzeb zastosowania tego przepisu należy traktować prawo użytkowania wieczystego gruntu, które podobnie jak grunt, stanowi towar w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że ustawa o VAT nie zawiera definicji „przedsiębiorstwa”, w związku z czym na potrzeby podatku od towarów i usług można pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie zaś z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Na podstawie ww. przepisów dostawa budynków i budowli lub ich części, o ile nie następuje w ramach transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, stanowi odpłatną dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Do podstawy opodatkowania takiej dostawy wlicza się również wartość gruntów lub prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których znajdują się te obiekty (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). Tym samym, przy dostawie budynków i budowli lub ich części wartość gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym są one posadowione, nie jest wyodrębniana z podstawy opodatkowania, a przez to zbycie prawa własności gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega opodatkowaniu stawką właściwą dla dostawy takiego budynku lub budowli (lub ich części).

Przenosząc powyższe przepisy na grunt opisanego zdarzenia przyszłego, w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. czy nie stanowi ona zbycia przedsiębiorstwa Sprzedającego lub jego zorganizowanej części.

By składniki majątku stanowiły zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT zorganizowaną część przedsiębiorstwa, muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym, finansowym i funkcjonalnym.

Zdaniem Zainteresowanych warunek ten nie będzie spełniony, ponieważ:

1) Nieruchomość nie została wyodrębniona jako dział, wydział lub inna jednostka organizacyjna w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego - zatem warunek wyodrębnienia organizacyjnego nie zostanie spełniony;

2) dla Nieruchomości nie jest prowadzona osobna ewidencja księgowa, na podstawie której sporządzany byłby wewnętrzny bilans i ustalany byłby wynik finansowy osiągnięty z najmu Nieruchomości. Wnioskodawca nie przejmie od Sprzedającego żadnej dokumentacji księgowej ani żadnych innych ewidencji finansowych związanych z Nieruchomością. Z dostawą Nieruchomości nie będzie wiązało się przejęcie żadnych wierzytelności ani zobowiązań, czy też metod finansowania działalności gospodarczej zatem warunek wyodrębnienia finansowego nie zostanie spełniony;

3) wraz z dostawą Nieruchomości nie zostaną na Kupującego przeniesione żadne inne składniki materialne lub niematerialne Sprzedającego ani żadne rzeczy ruchome wykorzystywane do świadczenia obecnych umów najmu na rzecz Najemców - zatem warunek wyodrębnienia funkcjonalnego również nie zostanie spełniony.

Przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie przeniesienie na Kupującego prawa własności Gruntu oraz prawa własności posadowionych na nim Budynków i budowli. Zdaniem Wnioskodawcy, składniki te, w kształcie, w jakim są zbywane, nie będą tworzyły zespołu składników majątkowych zdolnego do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej. Powyższe wskazuje zatem na niespełnienie definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Analogiczne stanowisko zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 listopada 2016 r. sygn. I FSK 1316/15: „Okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, owa „niezależność prowadzenia działalności gospodarczej” powinna być więc rozumiana w ten sposób, że „zespół składników majątkowych” posiada zdolność do prowadzenia takiej działalności w sytuacji, gdy stanowi konglomerat, który sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do prowadzenia działalności. W takiej sytuacji można go uznać za zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa.”

Dodatkowo, jak wskazano w Objaśnieniach Podatkowych Ministerstwa Finansów z 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej także jako „Objaśnienia”): „Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.”

Ponadto zgodnie z ww. Objaśnieniami, aby uznać transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa to na moment transakcji spełnione muszą być łącznie kryteria:

1) przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zaplecze umożliwiające kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności

2) nabywca ma zamiar kontynowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę.

Wnioskodawca pragnie podkreślić zatem, iż po dokonaniu Transakcji zaangażuje on własne dodatkowe aktywa celem prowadzenia działalności najmu Nieruchomości.

Kupujący podkreśla, że nabycie Nieruchomości wraz z prawami z umowy najmu nie jest wystarczające do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu komercyjnego. Wraz z Nieruchomością na Kupującego nie przejdzie żaden zespół pracowniczy, żadne umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy serwisowe, ubezpieczeniowe, ani umowy na dostawę mediów. Kupujący nie przejmie również żadnego know-how, procedur operacyjnych, strategii komercjalizacji, wzorów umów, czy bazy danych potencjalnych najemców. W konsekwencji, Kupujący będzie zmuszony do podjęcia od podstaw szeregu działań o charakterze organizacyjnym i prawnym, w tym m.in. do stworzenia struktury zarządczej, zatrudnienia lub zakontraktowania personelu odpowiedzialnego za obsługę najemców, marketing, księgowość i bieżącą obsługę techniczną Nieruchomości, a także do wynegocjowania i zawarcia we własnym imieniu wszystkich umów niezbędnych do jej funkcjonowania.

W związku z powyższym zdaniem Zainteresowanych przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, co w konsekwencji oznacza, iż planowana dostawa Budynków i Budowli nie będzie wyłączona z opodatkowania na gruncie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W zakresie pytania nr 2:

Zdaniem Zainteresowanych, skoro dostawa Budynków i budowli nie będzie transakcją zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, to rozstrzygnięcia wymaga kwalifikacja podatkowa Transakcji na gruncie ustawy o VAT, tj. w szczególności, czy dostawa ta będzie podlegać zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 albo art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie zaś z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku lub budowli.

Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika zatem, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dany budynek lub budowla może zostać tylko raz wybudowany(a), o tyle wielokrotnie może być on(a) ulepszany(a) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Jak Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego, znajdujące się na Nieruchomości Budynki i budowle były i nadal są wykorzystywane przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przy czym do rozpoczęcia ich użytkowania doszło na dłużej niż 2 lata przed wystosowaniem niniejszego wniosku, a zatem i planowanym dniem Transakcji.

Sprzedający nabył Nieruchomość w 2017 r. i bezpośrednio po nabyciu oddał ją do użytkowania w ramach odpłatnego najmu. W konsekwencji najpóźniej od 2017 r. Nieruchomość była oddana do użytkowania użytkownikowi (najemcy) w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie można także wykluczyć, że pierwsze zasiedlenie (w rozumieniu tego przepisu) nastąpiło jeszcze przed nabyciem przez Sprzedającego, co jednak tym bardziej oznacza, że w dacie planowanej dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Jednocześnie, Sprzedający nie prowadził w okresie 2 lat do dnia Transakcji jakichkolwiek prac związanych z ulepszeniem/modernizacją Budynków lub budowli, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej Budynków lub budowli i nie planuje takich prac do dnia Transakcji.

W okresie ostatnich 2 lat na Gruncie nie wzniesiono również żadnych nowych budynków lub budowli i stan ten także nie ulegnie zmianie do dnia Transakcji.

Ponadto cała powierzchnia Budynków została zasiedlona, tj. była lub jest użytkowana, a Budynki i budowle nie były wykorzystywane przez Sprzedającego do czynności zwolnionych z podatku VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych:

1) dostawa Budynków i budowli będzie dokonywana co najmniej 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia,

2) do dostawy tej nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż Budynki nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT,

- w związku z tym dostawa Budynków i budowli będzie co do zasady podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, mając na uwadze, że dostawa Budynków i budowli będzie korzystać ze wskazanego powyżej zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dla analizowanej dostawy nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż przepis ten znajduje zastosowanie wyłącznie w przypadku dostaw, które nie korzystają ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W zakresie pytania nr 3:

Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter fakultatywny. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, strony transakcji mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa powyżej, zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, musi zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a Ustawy o VAT;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

W przypadku potwierdzenia przez tutejszy organ, że Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Zainteresowani zrezygnują z ww. zwolnienia poprzez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem Transakcji, lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT dostawy wszystkich budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

Jednocześnie, z uwagi na art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku wyboru opodatkowania dostawy Budynków i budowli podatkiem VAT, „dostawa” Gruntu, na którym te Budynki i budowle się znajdują, również będzie podlegała pośrednio opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż zwiększy podstawę opodatkowania dostawy Budynków i budowli.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, z uwagi na złożenie przez nich zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, Transakcja, tj. sprzedaż prawa własności Gruntu i prawa własności Budynków i budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W zakresie pytania nr 4:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi co do zasady przysługuje pełne prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury powstaje w okresie, w którym spełnione zostają łącznie dwa warunki:

a) podatnik otrzymał fakturę,

b) w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wskazanym terminie, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych w przypadku rozliczeń miesięcznych albo za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych w przypadku rozliczeń kwartalnych.

Jednocześnie, w art. 88 ustawy o VAT wskazane zostały okoliczności, w których podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku. Jedną z tych okoliczności jest sytuacja, gdy transakcja udokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem naliczonym nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Biorąc pod uwagę, że:

a) w odniesieniu do dostawy Budynków i budowli Kupujący i Sprzedający zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie podatkiem VAT dostawy (sprzedaży) tych obiektów;

b) ich dostawa nie podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT;

c)  Budynki nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej z podatku VAT,

- Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku. W rezultacie przedmiotowe wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w celu udokumentowania Transakcji nie będzie miało zastosowania.

Dla oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej Transakcję należy również przeanalizować spełnienie przesłanki generalnej, określonej w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Na moment Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, który zakupi Nieruchomość celem wykorzystaniu jej w ramach swojej działalności gospodarczej, tj. wykorzysta zakup Nieruchomości do celów świadczenia usług podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT bez prawa do zwolnienia. W konsekwencji, zakup Nieruchomości będzie dokonywany przez Spółkę wyłącznie w celu wykorzystania do wykonywania przez Kupującego czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

W rezultacie, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu przez Kupującego faktury VAT dokumentującej dostawę Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o cały podatek VAT naliczony wykazany na tej fakturze, gdyż zakup ten ma związek wyłącznie z czynnościami opodatkowanymi.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia doprowadzenia działalności gospodarczej”.

Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” - wyrok NSA z 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).

Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy lub przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego uwzględnić należy następujące okoliczności:

1. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Jak stanowi art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), wcześniej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy Rady 77/388/EWG z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE L 145 str. 1 ze zm.):

Z powyższego przepisu wynika, że wprowadza on, tak samo jak ma to miejsce w ustawie o podatku od towarów i usług, możliwość wyłączenia z zakresu opodatkowania przekazania całości lub części majątku przedsiębiorstwa.

Aby zatem ocenić, czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy dokładnie przeanalizować zarówno to, jakie składniki majątku będą przedmiotem transakcji, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przy dokonaniu tej analizy pomocne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl, w którym stwierdził, że:

Natomiast w wyroku C-444/10 z 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że:

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Transakcja ma polegać na nabyciu przez Kupującego od Sprzedającego wyłącznie Nieruchomości, tj.:

1.  zabudowanej Nieruchomość gruntowej składającej się z działek ewidencyjnych o numerach: 1 , 2, 3 oraz 4, o łącznym obszarze 3,3330 ha;

2.  prawa własności posadowionych na tym Gruncie budynków, budowli, urządzeń i naniesień, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Nieruchomość zabudowana jest:

(i) w zakresie działek ewidencyjnych o numerach: 1, 2 oraz 3:

a) jednokondygnacyjnym pozostałym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 30,00 m² oraz,

b) jednokondygnacyjnym zbiornikiem silosem i budynkiem magazynowym o powierzchni 13,702 m²,

(ii) w zakresie działki ewidencyjnej numer 4 zabudowana jest jednokondygnacyjnym pozostałym budynkiem niemieszkalnym, o powierzchni zabudowy 4,00 m².

Budynki oraz budowle są budynkami i budowlami w rozumieniu przepisów Prawo budowlane. Na Nieruchomości znajdują się również urządzenia budowlane funkcjonalnie związane z budynkami lub budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego w postaci dróg, utwardzonych placów i ogrodzenia.

Obie Strony Transakcji są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i zakłada się, że będą utrzymywać taki status także na dzień Transakcji.

Obecnie Nieruchomość wykorzystywana jest przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie najmu Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego, która to działalność nie jest zwolniona z opodatkowania VAT.

Kupujący zamierza wynajmować nabytą Nieruchomość, co stanowi jego przedmiot działalności gospodarczej (PKD 68.20.Z - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi). Prowadzona działalność nie jest zwolniona z opodatkowania VAT.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy dostawa Nieruchomości zabudowanej Budynkami i budowlami wraz urządzeniami budowlanymi będzie stanowić transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Jak Strony wyraźnie wskazały we wniosku, w ramach planowanej sprzedaży Kupujący nie przejmie innych składników materialnych lub niematerialnych Sprzedającego poza Nieruchomością. Ponadto, przedmiotem przeniesienia na Kupującego nie będą w szczególności: jakiekolwiek prawa i obowiązki Sprzedającego z ewentualnych umów na finansowanie Nieruchomości, jakiekolwiek ewentualne umowy o zarządzanie Nieruchomością zawarte przez Sprzedającego, jakiekolwiek ewentualne umowy zarządzania aktywami zawarte przez Sprzedającego czy jakiekolwiek należności oraz zobowiązania o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, które przysługują lub obciążają Sprzedającego.

Z wniosku wynika, że Nieruchomość nie stanowi u Sprzedającego wyodrębnionego organizacyjnie ani finansowo działu, wydziału lub innej jednostki organizacyjnej w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego. Dla Nieruchomości nie jest prowadzona osobna ewidencja księgowa, na podstawie której sporządzany byłby wewnętrzny bilans i ustalany byłby wynik finansowy osiągnięty z najmu Nieruchomości. Z dostawą Nieruchomości nie będzie wiązało się przejęcie żadnych wierzytelności ani zobowiązań, czy też metod finansowania działalności gospodarczej, a Kupujący nie przejmie od Sprzedającego żadnej dokumentacji księgowej ani żadnych innych ewidencji finansowych związanych z Nieruchomością. Kupujący po dokonaniu Transakcji zamierza we własnym zakresie zaangażować posiadane aktywa, celem dalszego prowadzenia działalności najmu Nieruchomości (m.in. zaangażowanie personelu odpowiedzialnego za kontakt z Najemcami i ich bieżącą obsługę). Samo w sobie bowiem nabycie Nieruchomości, bez zaangażowania dodatkowych aktywów będzie niewystarczające, aby Kupujący mógł prowadzić działalność najmu Nieruchomości podmiotom trzecim. W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia odrębnych struktur organizacyjnych, zarządczych ani finansowych związanych z tą działalnością, a funkcje te pozostaną po stronie Sprzedającego i nie będą stanowiły przedmiotu sprzedaży.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, iż po dokonaniu Transakcji zamierza we własnym zakresie zaangażować posiadane aktywa, celem dalszego prowadzenia działalności najmu Nieruchomości (m.in. zaangażowanie personelu odpowiedzialnego za kontakt z Najemcami i ich bieżącą obsługę). Samo w sobie bowiem nabycie Nieruchomości, bez zaangażowania dodatkowych aktywów będzie, zdaniem Wnioskodawcy, niewystarczające aby mógł on prowadzić działalność najmu Nieruchomości podmiotom trzecim.

Dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u Zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po przeniesieniu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez Nabywcę, w oparciu o nabyte składniki.

Biorąc pod uwagę powyższy opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że w ramach planowanej sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego jakichkolwiek składników majątkowych - materialnych lub niematerialnych - innych niż sama Nieruchomość. Ponadto z wniosku wynika, że Transakcja nie będzie obejmować szeregu składników niezbędnych do funkcjonowania przedsiębiorstwa określonych w definicji z art. 55¹, nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego jakichkolwiek umów dotyczących Nieruchomości, a Kupujący, aby prowadzić działalność najmu Nieruchomości podmiotom trzecim będzie musiał we własnym zakresie zaangażować dodatkowe aktywa (m.in. zaangażowanie personelu odpowiedzialnego za kontakt z Najemcami i ich bieżącą obsługę).

Zatem przedmiot planowanej Transakcji nie będzie obejmował kluczowych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa czy zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Z wniosku nie wynika, aby Nieruchomość była formalnie wyodrębniona na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej czy też funkcjonalnej w działalności Sprzedającego. Transakcji nie będzie towarzyszył także transfer należności i zobowiązań przypisanych do sprzedawanej Nieruchomości. Nie zostaną więc spełnione podstawowe przesłanki do uznania transakcji za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Tym samym należy stwierdzić, że przedmiotem Transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie można więc w rozpatrywanej sprawie zastosować do opisanej transakcji sprzedaży wyłączenia spod opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy. Przedmiotowa Transakcja będzie zatem pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii, czy dostawa Budynków i budowli będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a w związku z tym, czy Strony będą mogły wybrać opcję opodatkowania Transakcji.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

Według art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego (Transakcji) będzie prawo własności Nieruchomości gruntowej zabudowanej wymienionymi we wniosku Budynkami, budowlami i urządzeniami budowlanymi - które łącznie określone zostały przez Strony jako „Nieruchomość”. Zgodnie z Państwa wskazaniem Budynki, budowle i urządzenia budowlane funkcjonalnie związane z Budynkami lub budowlami wypełniają ww. definicje zawarte w ustawie Prawo budowlane.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipotek, sporządzonej w formie aktu notarialnego 5 stycznia 2017 r. Nieruchomość wykorzystywana jest przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w postaci najmu Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego, która to działalność nie jest zwolniona z opodatkowania VAT. W okresie ostatnich 2 lat Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków i budowli, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów, a także nie wznosił na Gruncie nowych obiektów budowlanych, budynków albo budowli. Ponadto Sprzedający nie planuje dokonywać takich działań do dnia Transakcji. Cała powierzchnia Budynków i budowli jest (lub była w przeszłości) zasiedlona, tj. była wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem gospodarczym. Od czasu zasiedlenia Budynki i budowle są w eksploatacji. Od pierwszego zasiedlenia każdego Budynku i budowli z osobna miną co najmniej 2 lata.

Zatem analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa Budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości należącej do Sprzedającego nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Oznacza to, że zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do tych Budynków i budowli.

Urządzenia budowlane w postaci dróg, utwardzonych placów i ogrodzenia należy opodatkować łącznie z Budynkami i budowlami, z którymi są zgodnie z Państwa wskazaniem funkcjonalnie powiązane, bowiem brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla tych urządzeń budowlanych w oderwaniu od Budynków i budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu. Zatem planowana sprzedaż urządzeń budowlanych zlokalizowanych na Nieruchomości będzie dzieliła los podatkowy Budynków i budowli, z którymi są związane.

Jak wskazano powyżej, Grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - również zbycie w ramach transakcji prawa własności Gruntu, na którym ww. Budynki i budowle oraz związane z nimi funkcjonalnie urządzenia budowalne są posadowione, będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa Budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Przy czym w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazali Państwo we wniosku, na dzień dokonania dostawy zarówno Sprzedający, jak i Kupujący będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Strony jako zarejestrowani czynni podatnicy VAT, złożą wspólne oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w sposób przewidziany art. 43 ust. 10 pkt 1 lub 2 ustawy VAT, tj. oświadczenie zostanie złożone przed dniem dokonania dostawy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego lub zostanie ono zawarte w akcie notarialnym, dokumentującym przedmiotową sprzedaż.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Budynków i budowli oraz związanych z nimi funkcjonalnie urządzeń budowalnych znajdujących się na Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 2 i 3 uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą też kwestii, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości otrzymanej od Sprzedającego.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a także że Strony na dzień Transakcji posiadać będą status czynnych podatników VAT w Polsce. Po nabyciu Nieruchomości będącej przedmiotem opisanej we wniosku Transakcji - Kupujący będzie wykorzystywał ją do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu Nieruchomości podmiotom trzecim - tj. wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT. Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym przedmiotowa Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Ponadto, w sytuacji gdy strony Transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Budynków i budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości wraz z zabudowaniami nie będzie zwolniona z opodatkowania VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku, albowiem opisana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie objęta zwolnieniem.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Sprzedającego faktury dokumentującej Transakcję.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Spółka A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.