Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.217.2026.1.MŻ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 10 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą niezabudowanej działki nr 1.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej - działki 1 - położonej w miejscowości (…), województwo (…), powiat (…), gmina (…). Dla tej nieruchomości księgę wieczystą nr (…) prowadzi Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych.

Sposób nabycia

Działkę gruntu nr 1 nabył Pan 4 grudnia 2019 r. na podstawie aktu notarialnego Repertorium (…) stanowiącego umowę warunkową oraz umowy przeniesienia własności z 8 stycznia 2020 r. - aktu notarialnego Repertorium (…).

Przedmiotowe akty sporządzone zostały przez (...) Zastępcę Notariusza (...) - w siedzibie jej Kancelarii Notarialnej w (…).

Nieruchomość gruntowa stanowiła w dniu jej nabycia gospodarstwo rolne składające się z działek 1, 2 i 3 o łącznej powierzchni gruntu 1,9894 ha (jeden hektar dziewięć tysięcy osiemset dziewięćdziesiąt cztery metry kwadratowe).

Działkę nabył Pan do mojego majątku osobistego, na co wyraziła zgodę Pana żona A.A. składając oświadczenie w tej sprawie do aktu nabycia przed notariuszem.

Ziemia rolna nabywana przez Pana pochodzi z majątku osobistego osób fizycznych. Nie podlegała podatkowi od towarów i usług, w związku z czym nie miał Pan prawa do potrącenia podatku VAT naliczonego z kwoty podatku należnego.

Sposób wykorzystania

Nabytą nieruchomość ciągle wykorzystuje Pan na cele rolnicze.

Uprawia Pan na niej zboże wykorzystując płody rolne wyłącznie na potrzeby własne oraz rodziny.

Nieruchomość nie była udostępniana osobom trzecim do wykorzystania na podstawie umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia do nieodpłatnego wykorzystania).

Od dnia nabycia przedmiotowa nieruchomość w całości nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, również w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), jak również do działalności rolniczej o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy. Dotąd nie było obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki będącej przedmiotem pytania.

Obok działalności rolniczej wykonuje Pan zawód hydraulika. Prowadzi Pan w tym zakresie jednoosobową działalność gospodarczą. Jest Pan przedsiębiorcą i czynnym podatnikiem VAT z tego tytułu – NIP (…).

Zamierza Pan zbyć prawo do części posiadanej nieruchomości gruntowej o nr działki 1 położonej w miejscowości (…), o powierzchni 0,2700 ha (dwa tysiące siedemset metrów kwadratowych).

Nabywcą przedmiotowej nieruchomości będzie przedsiębiorstwo „(...)” Spółka Akcyjna z siedzibą w (…) - NIP (…), która nabędzie nieruchomość na cele inwestycyjne związane z budową obiektu handlowo-usługowego o powierzchni (…) m² wraz z miejscami postojowymi wg własnego projektu inwestycyjnego.

31 stycznia 2025 r. zawarł Pan z ww. Spółką umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem.

Przedmiotowa umowa stanowi akt notarialny Repertorium (…) sporządzony przed Notariuszem (...) w siedzibie jej Kancelarii Notarialnej w (…), ul. (…).

W przedmiotowej umowie zobowiązał się Pan zawrzeć umowę sprzedaży pod warunkiem:

1.   uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi oraz do

2.   uzyskania przez Spółkę Kupującą prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub uzyskanie pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu wg koncepcji kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej (…) ton bez konieczności przebudowy układu drogowego.

Warunkiem zawarcia umowy jest też:

1.  uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzew oraz wydania przez właściwy organ potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

2.  uzyskanie przez Spółkę Kupującą warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego;

3.   uzyskanie przez Pana i okazanie się przed Spółką Kupującą najpóźniej do dnia zawarcia umowy sprzedaży indywidualną interpretacją podatkową wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w sprawie zwolnienia lub konieczności naliczenia podatku od towarów i usług (VAT).

Umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem zawiera Pana oświadczenie o udzieleniu pełnomocnictwa spółce pod firmą „(...)” Spółka Akcyjna w (…) z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru.

Oświadczył Pan, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa nawet w skutek Pana śmierci.

W umowie wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez Spółkę Kupującą nieruchomością opisywaną powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp.

Udostępnił Pan też Stronie Kupującej nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu oraz podpisał Pan umowę dzierżawy tego gruntu na okres dokonania wszystkich czynności.

Burmistrz Miasta i Gminy (…) wydał Decyzję (…) z 11 września 2025 r. o ustaleniu warunków zabudowy. Ustalił w decyzji na rzecz (...) S.A. warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy dla inwestycji: „budowa budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą techniczną oraz towarzyszącą w tym miejsca parkingowe, billboard reklamowy, zadaszenie nad strefą dostaw oraz latarnie oświetleniowe na części działki 1 obręb (…) gmina (…)”.

Z uzasadnienia decyzji wynika, iż Spółka Kupująca ma pełne prawo do realizacji swoich planów inwestycyjnych.

Nadmienia Pan, że nie ma Pan zamiaru wydzielić tej działki z Pana majątku w celu jej zbycia. Przedstawiciel Kupującej Spółki zgłosił się do Pana osobiście i namówił na transakcję, gdyż zdaniem Spółki posiadana przez Pana działka 1 położona w (…) w części spełnia oczekiwania inwestycyjne Spółki. Nie prowadził Pan czynności marketingowych w celu odsprzedaży działki.

Posiada Pan w majątku osobistym działki rolnicze oraz nieruchomości gruntowe, które otrzymały warunki zabudowy. Część działek odziedziczył Pan po rodzicach, inne nabył Pan w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Dotąd dokonywał Pan sprzedaży działek wyłącznie z majątku osobistego, które miały charakter rolny lub działki wydzielone z gospodarstwa rolnego na rzecz osób fizycznych.

Na dzień dzisiejszy nie zamierza Pan sprzedawać posiadanych gruntów z wyjątkiem działki 1, która jest przedmiotem wniosku.

Pytanie

Czy w świetle art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), w wykonaniu opisanej transakcji będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, czy zamierzoną sprzedaż omówionej nieruchomości, należy opodatkować podatkiem od towarów i usług, czy będzie to niepodlegające podatkowi zbycie majątku w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem opisana przyszła transakcja polegająca na zbyciu części działki gruntu nr 1 położonej w (…), której dotyczy pytanie, nie będzie podlegała podatkowi od towarów i usług, gdyż zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w zakresie zbycia opisanej nieruchomości nie będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.

Do takiego wniosku prowadzi następująca analiza przepisów podatkowych

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Nabył Pan działki o charakterze rolnym do majątku prywatnego. Nieruchomość stanowiąca majątek osobisty nie została nabyta w celu dalszej odsprzedaży, jak również samodzielnie nie podjął Pan żadnych kroków zmierzających do zwiększenia wartości nabytych gruntów.

Nie wykonywał Pan profesjonalnych (właściwych dla przedsiębiorcy) kroków zmierzających do podniesienia wartości gruntów.

Czynności, które zostały podjęte w celu uzyskania warunków zabudowy nieruchomości nie mają znaczenia w sprawie, gdyż były dokonane przez Spółkę Kupującą, w celu sprawdzenia czy planowana inwestycja może być wykonana w tej lokalizacji, zatem należy przyjąć, iż były związane wyłącznie z prawem prywatnym. Kupujący sam zwrócił się do Pana w sprawie zakupu nieruchomości gruntowej a Pan zobowiązał się do jej zbycia. Uważa Pan, że przyszła transakcja, którą zaplanował Pan nie przekracza zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie podlega podatkowi VAT.

Do takiego wniosku prowadzi również analiza dotychczasowego orzecznictwa sądowego w podobnych stanach faktycznych. Wynika z niej, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej (w sposób ciągły i w celach zarobkowych) a tylko wyzbywa się majątku osobistego.

Na poparcie Pana stanowiska wskazuje Pan orzeczenie Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

Podobnie zdaniem Trybunału okoliczność, że:

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki gruntu 1 istotne jest, że nie podjął Pan działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co mogłoby skutkować koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Sprzedaż działki gruntu nastąpi w ramach wykonywania prawa własności - odpłatne zbycie będzie miało charakter wyzbycia się majątku prywatnego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że:

Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Trybunał orzekł, że:

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112 zmienionej Dyrektywą 2006/138.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów, angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działki nr 1, podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że:

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że:

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem niezabudowanej działki nr 1, którą nabył Pan do majątku osobistego na podstawie umowy warunkowej sprzedaży z 4 grudnia 2019 r. oraz umowy przeniesienia własności z 8 stycznia 2020 r., za zgodą małżonki. Nieruchomość stanowiła część gospodarstwa rolnego o łącznej powierzchni 1,9894 ha. Transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Od momentu nabycia działka nr 1 była wykorzystywana wyłącznie na cele rolnicze – prowadzi Pan uprawę zbóż na potrzeby własne oraz rodziny. Działka nr 1 będąca przedmiotem planowanej transakcji nie była przez Pana udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa) ani nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, jak również w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy.

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług hydraulicznych i jest czynnym podatnikiem VAT, jednak działka objęta planowaną sprzedażą nie była związana z ww. działalnością.

31 stycznia 2025 r. zawarł Pan ze spółką (...) S.A. umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej działki. Zawarcie umowy przyrzeczonej zostało uzależnione od spełnienia określonych warunków, w szczególności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, zgody na lokalizację zjazdu, warunków technicznych przyłączy, wyników badań geotechnicznych oraz interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania VAT.

Udzielił Pan Spółce Kupującej szerokiego, nieodwołalnego pełnomocnictwa do podejmowania czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do przygotowania inwestycji, w tym do uzyskiwania decyzji administracyjnych oraz warunków technicznych przyłączy. Wyraził Pan również zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane oraz udostępnił grunt do badań, zawierając umowę dzierżawy na czas realizacji tych czynności.

Decyzją z 11 września 2025 r. Burmistrz Miasta i Gminy (…) ustalił warunki zabudowy na rzecz Strony Kupującej dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Nie podejmował Pan działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości – inicjatywa zawarcia umowy wyszła od Kupującego. Planowana sprzedaż ma charakter incydentalny i dotyczy majątku prywatnego. Nie zamierza Pan dokonywać dalszej sprzedaży posiadanych nieruchomości.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, koniecznych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych już przeze mnie powyżej, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca ((...) S.A.) już się zgłosił, właściciel gruntu (Pan) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że działka nie była przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Przedmiotowa działka była od momentu nabycia przez Pana wykorzystywana rolniczo – wyłącznie na potrzeby własne oraz rodzinny.

Należy podkreślić, że w stosunku do sprzedawanej działki nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Ponadto nieruchomość opisana we wniosku nigdy nie była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy ani w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez Kupującą Spółkę na mocy udzielonego jej przez Pana pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia z Panem umowy przyrzeczonej.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz Strony Kupującej przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.