Opodatkowanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym a Sprzedającym z tytułu ponoszonych kosztów czynszów i opłat eksploatacyjnych.
Spółka z o.o. (Kupujący) nabyła od innej spółki z o.o. (Sprzedającego) nieruchomość zabudowaną budynkiem biurowo-usługowym wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Przed transakcją Sprzedający wynajmował powierzchnie w budynku. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży Kupujący wstąpił w stosunki najmu. W ramach rozliczeń po transakcji Strony dokonały podziału czynszu najmu za miesiąc grudzień 2025 r. (w którym nastąpiła sprzedaż) oraz rozliczenia kosztów eksploatacyjnych za okres od początku roku do daty zamknięcia. Sprzedający pobrał pełny czynsz od najemców za grudzień, a następnie przekazał…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług (pytanie nr 1 i 3) jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
17 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym a Sprzedającym z tytułu ponoszonych kosztów czynszów i opłat eksploatacyjnych.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:
2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego
Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”) jest polską spółką, która jest i na dzień Transakcji (zdefiniowanej poniżej) będzie nadal zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.
C. sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”) jest polską spółką, która jest i na dzień Transakcji będzie nadal zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Głównym składnikiem majątku Zbywcy jest nieruchomość zabudowana budynkiem biurowo-usługowym, w którym znajdują się pomieszczenia biurowe, lokale handlowe oraz miejsca parkingowe.
Kupujący oraz Sprzedający w dalszej części będą nazywani „Wnioskodawcami”, „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.
Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.
Sprzedający oraz Kupujący w grudniu 2025 r. zawarli umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający przeniósł na Kupującego prawo użytkowania wieczystego Gruntu (zdefiniowanego niżej), prawo własności Budynku (zdefiniowanego poniżej), jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Kupującego (dalej: „Transakcja”).
Opis przedmiotu Transakcji
Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:
Grunt, Budynek, Budowle oraz pozostałe naniesienia na Gruncie w dalszej części niniejszego wniosku zwane będą łącznie „Nieruchomością”.
Przed zawarciem Transakcji, przedmiotowa Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni usługowej i biurowej oraz miejsc parkingowych.
Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskiwał pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych, rozliczeń za media według rzeczywistego zużycia lub innych uzgodnionych parametrów, a także refaktur dotyczących indywidualnie uzgodnionych kosztów dodatkowych usług (np. ochrony lub sprzątania przy organizacji specjalnych eventów przez najemców), opodatkowanych wg właściwych stawek VAT.
Z dniem zawarcia Umowy Sprzedaży (dalej: „Data Zamknięcia”), Kupujący wstąpił w stosunki wynikające z umów najmu lub dzierżawy na miejsce Zbywcy; w szczególności Kupujący wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego i obowiązujących w dniu dokonania Transakcji umów najmu - na podstawie art. 678 KC.
W związku z tym, że Sprzedający oraz Kupujący na Datę Zamknięcia posiadali status podatników VAT oraz prowadzili działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, a Transakcja została dokonana w ramach działalności gospodarczej każdej ze stron i udokumentowana stosowną fakturą z VAT, Transakcja została opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej. W Umowie Sprzedaży Wnioskodawcy złożyli zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy będącego przedmiotem Transakcji Budynku, Budowli lub ich części, znajdujących się na Gruncie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie, w jakim takie zwolnienie miałoby zastosowanie.
Zainteresowani wskazują, że w zakresie skutków podatkowych i opodatkowania VAT opisanej powyżej sprzedaży Nieruchomości odrębny wniosek wspólny o wydanie interpretacji podatkowej i otrzymali interpretację indywidualną potwierdzającą prawidłowości ich stanowiska (interpretacja indywidualna z 15 września 2025 r., sygnatura 0111-KDIB3-3.4012.580.2025.4.AK).
Pozostałe rozliczenia związane z Transakcją
Zainteresowani pragną wskazać, że w ramach przedstawionej Transakcji doszło do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpiło zamknięcie Transakcji (tj., za grudzień 2025 r.) bez zaangażowania najemców oraz do rozliczenia opłaty za użytkowanie wieczyste za okres od dnia dokonania Transakcji do końca roku, a także kosztów i opłat związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości, które dotyczą m.in. kosztów operacyjnych oraz ewentualnych należności wynikających z zawartych umów najmu, takich jak rozliczenia opłat za czynsz najmu oraz opłat eksploatacyjnych, stanowiących udział najemcy w wydatkach związanych z funkcjonowaniem, utrzymaniem i eksploatacją Budynku.
I. Rozliczenie czynszów należnych za miesiąc dokonania Transakcji
W odniesieniu do bieżących rozliczeń z najemcami (zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Stronami), Sprzedający miał prawo do wystawienia na najemców faktur dotyczących umów najmu, tj. czynszu, opłat eksploatacyjnych oraz innych opłat bądź należności płatnych pod umowami najmu, i do pobierania wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym doszło do Transakcji, a więc także za część danego miesiąca przypadającą po Dacie Zamknięcia. Kupujący powstrzymał się od fakturowania w tym zakresie.
W związku z powyższym, Sprzedający zapłacił Kupującemu kwotę czynszu odpowiadającą wysokości czynszu za okres od Daty Zamknięcia (włącznie) do ostatniego dnia miesiąca, w którym doszło do Transakcji (dalej: „Płatność”). Obliczenie kwoty Płatności zostało oparte na rzeczywistych kwotach czynszów otrzymanych od najemców za dany okres. Płatność została udokumentowana wystawioną przez Kupującego notą księgową, jednak w przypadku uznania w wydanej w odpowiedzi na niniejszy wniosek interpretacji indywidualnej stanowiska Wnioskodawców w odniesieniu do pytania 1 poniżej za nieprawidłowe, Kupujący rozważy udokumentowanie Płatności fakturą VAT.
Kupujący jest natomiast uprawniony do wystawienia na najemców faktur dotyczących najmu dotyczących miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonana została Transakcja. Takie faktury, zgodnie z postanowieniami umów najmu, Kupujący mógł wystawić w miesiącu poprzedzającym miesiąc, za który wystawiona jest faktura.
Wnioskodawcy uzgodnili także procedurę rozliczania kwot czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych oraz innych opłat bądź należności płatnych pod umowami najmu w sytuacji, gdyby zostały one błędnie uiszczone przez najemców na rzecz odpowiednio Sprzedającego lub Kupującego. W przypadku, w którym po dniu Transakcji Sprzedający otrzyma jakiekolwiek należności od najemców za okres rozpoczynający się pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dojdzie do Transakcji (np. przez pomyłkę), to należności te zostaną w całości przekazane Kupującemu jako nienależne Sprzedającemu. W przypadku natomiast, gdy Kupujący otrzymał w miesiącu Transakcji kwoty czynszu lub opłat eksploatacyjnych, to zwróci je do Sprzedającego.
W celu doprecyzowania Strony wskazują, że nie świadczą na swoją rzecz żadnych usług związanych z wystawianiem, inkasem czy rozliczaniem faktur wobec najemców; wzajemne transfery pieniężne odzwierciedlają wyłącznie ekonomiczne przypisanie pożytków za wskazany okres.
II. Rozliczenie kosztów eksploatacyjnych
Strony przewidziały także rozliczenie kwoty kosztów i opłat dotyczących utrzymania i obsługi Nieruchomości, które zostały poniesione przez Sprzedającego przed dniem dokonania Transakcji do ostatniego dnia miesiąca, w którym dokonana została Transakcja.
Przez opłaty i koszty utrzymania Nieruchomości należy rozumieć wszelkie koszty utrzymania i eksploatacji Nieruchomości, które są ponoszone przez właściciela bądź użytkownika wieczystego Nieruchomości w szczególności w ramach świadczenia usług wynikających z umów najmu i które następnie podlegają rozliczeniu z najemcami, obejmujące m.in. składki ubezpieczeniowe, opłaty z tytułu zarządzania, wynagrodzenia wykonawców (kontrahentów), podatek od nieruchomości, roczną opłatę za użytkowanie wieczyste oraz wszelkie inne podatki obciążające Nieruchomość, oraz koszty mediów obciążające właściciela Nieruchomości w zakresie, w jakim takie koszty mediów nie są odrębnie zwracane właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) nieruchomości przez najemców, koszty koszenia, pielęgnacji terenów zielonych, odśnieżania, koszty innych usług związanych z utrzymaniem części wspólnych w obrębie Budynku i Nieruchomości (dalej: „Koszty Utrzymania”).
Zgodnie z zawartą Umową Sprzedaży, w terminie 90 dni od Daty Zamknięcia Sprzedający przeprowadzi rozliczenie: Kosztów Utrzymania pobranych od najemców powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu z rzeczywistymi kosztami operacyjnymi poniesionymi za okres do Daty Zamknięcia (włącznie).
W przypadku nadwyżki Kosztów Utrzymania Nieruchomości ponad opłatami serwisowymi Nieruchomości wniesionymi przez najemców na rzecz Sprzedającego za ten okres, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu różnicy.
W odwrotnej sytuacji, gdyby opłaty serwisowe zapłacone przez najemców były wyższe niż koszty utrzymania Nieruchomości za ten okres, to Sprzedający będzie zobowiązany zapłacić Kupującemu różnicę.
Powyższe rozliczenia mogą być ograniczone kwotowo lub podlegać potrąceniom z innymi należnościami pomiędzy Sprzedającym i Kupującym.
Wszelkie płatności wynikające z rozliczenia Kosztów Utrzymania pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą (dalej: „Rozliczenie”) Strony zamierzają dokonać w terminie 14 (czternastu) dni roboczych od daty doręczenia zestawienia rozliczeniowego.
Kupujący ponosi i będzie ponosił wszelkie Koszty Utrzymania Nieruchomości od dnia Transakcji. Jeśli z przyczyn technicznych część takich kosztów poniósł lub poniesie Sprzedający, zostaną one rozliczone między Stronami.
Dodatkowe informacje
Kupujący od momentu nabycia Nieruchomości prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń biurowych i usługowych znajdujących się w Budynku. Działalność ta podlega opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność jest prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.
Zważywszy, że Sprzedający prowadzi obecnie działalność w formie spółki celowej, dedykowanej do prowadzenia działalności związanej z najmem powierzchni Nieruchomości, nie jest wykluczone, że po Transakcji może dojść do likwidacji Sprzedającego.
Mając na uwadze powyższe, Zainteresowani wnoszą o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej prawa podatkowego, poprzez potwierdzenie prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w zakresie kwalifikacji czynności związanych z czynszem najmu za miesiąc Transakcji i rozliczenia opłat eksploatacyjnych.
Pytania
1) Czy otrzymanie przez Kupującego Płatności za rozliczenie czynszów należnych za miesiąc dokonania Transakcji nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego?
2) Czy - w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1 - Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Kupującego dokumentującej Płatność, o której mowa w pytaniu 1, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Sprzedającego opodatkowaną VAT?
3) Czy otrzymanie przez Kupującego lub Sprzedającego (w zależności od wyniku rozliczeń) Rozliczenia za rozliczenie opłat eksploatacyjnych za okres od początku roku, w którym dokonana była Transakcja do Daty Zamknięcia nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez odpowiednio Kupującego lub Sprzedającego (w zależności od wyniku rozliczeń) kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Rozliczenie nie będzie stanowiło wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT?
4) Czy - w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 2 - Strona dokonująca płatności Rozliczenia (w zależności od wyniku rozliczeń) będzie uprawniona do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez drugą Stronę dokumentującej Rozliczenie, o którym mowa w pytaniu 1, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Strony dokonującej płatności Rozliczenia opodatkowaną VAT?
Państwa stanowisko w sprawie
1) Zdaniem Zainteresowanych, otrzymanie przez Kupującego Płatności za rozliczenie czynszów należnych za miesiąc dokonania Transakcji nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego.
2) Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1, Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Kupującego dokumentującej Płatność, o której mowa w pytaniu 1, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Sprzedającego opodatkowaną VAT.
3) Zdaniem Zainteresowanych, otrzymanie przez Kupującego lub Sprzedającego (w zależności od wyniku rozliczeń) Rozliczenia za rozliczenie opłat eksploatacyjnych za okres od początku roku, w którym dokonana była Transakcja do Daty Zamknięcia nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez odpowiednio Kupującego lub Sprzedającego (w zależności od wyniku rozliczeń) kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Rozliczenie nie będzie stanowiło wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.
4) Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 2, Strona dokonująca płatności Rozliczenia (w zależności od wyniku rozliczeń) będzie uprawniona do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez drugą Stronę dokumentującej Rozliczenie, o którym mowa w pytaniu 1, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Strony dokonującej płatności Rozliczenia opodatkowaną VAT.
Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych
Uwagi wstępne
Zgodnie z regulacją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowana podatkiem od towarów i usług jest m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Zgodnie z dyspozycją art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, poprzez świadczenie usług rozumieć należy każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również:
Natomiast w myśl art. 106b ust. 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,
c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.
W związku z powyższym należy stwierdzić, że pojęcie „świadczenia usług” jest podrzędne w stosunku do definicji „dostawy towarów”, będąc wynikiem obowiązującej zasady powszechnego opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach działalności gospodarczej. W związku z tym należy podkreślić, że pojęcie świadczenia usług powinno być rozumiane możliwie szeroko. Zasadniczo wszelkie świadczenia, które nie mogą być zaklasyfikowane jako dostawa towarów, a które polegają na działaniu lub zaniechaniu, powinny być uznawane za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Powyższa teza znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach podatkowych, w tym m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 października 2019 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.518.2019.2.ICz. Paralelnie, wnioskując z treści wskazanego powyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (co znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 stycznia 2020 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.661.2019.3.RM).
W doktrynie prawa podatkowego, przyjmuje się, że dana relacja pomiędzy podmiotami może stanowić usługę, m.in. jeżeli:
a) istnieją jasno określone strony świadczenia tj. podmiot świadczący usługę i jej konkretny, indywidualnie określony nabywca;
b) świadczenie wynika ze stosunku prawnego łączącego strony; istniejąca między stronami relacja prawna określa świadczenie wzajemne;
c) istnieje bezpośredni związek między świadczoną usługą i otrzymanym (lub należnym) wynagrodzeniem;
d) istnieje precyzyjnie określone wynagrodzenie należne w zamian za wykonane świadczenie (świadczenie, które ma zostać wykonane), które stanowi korzyść świadczącego usługę i wynagrodzenie to jest wyrażalne w pieniądzu;
e) świadczona jest określona (możliwa do zdefiniowania) usługa - czyli konkretne, zindywidualizowane świadczenie, które nie stanowi dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ustawy o VAT (T. Michalik, VAT. Komentarz. Wyd. 15, Warszawa 2019).
W świetle powyższego dana czynność będzie podlegać opodatkowaniu VAT jedynie wtedy, gdy będzie wykonywana w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji jest bezpośrednim beneficjentem tej czynności. Jednocześnie należy podkreślić, że związek pomiędzy płatnością a danym świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć bezpośredni i wyraźny charakter. Jak bowiem wskazano w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 15 marca 2012 r. (sygn. akt I SA/Ke 89/12) „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek”.
W zakresie związku pomiędzy płatnością a daną czynnością i kwestii odpłatności wielokrotnie wypowiadał się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”), m.in. w następujących orzeczeniach:
Również w interpretacjach wydawanych przez polskie organy podatkowe wskazuje się, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:
i. w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
ii. świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).
Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej m.in. w interpretacji z 27 czerwca 2022 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.805.2021.2.DP oraz interpretacji z 22 listopada 2021 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.757.2021.3.MAT, w której organ wskazał, że: „Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”.
Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych.
Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia, natomiast wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.
W świetle powyższego należy stwierdzić, że dane świadczenie stanowi świadczenie odpłatne podlegające opodatkowaniu VAT tylko wtedy, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a beneficjentem i w zamian za wykonanie usługi usługodawca uzyskuje odpowiednie wynagrodzenie. Konieczne jest istnienie bezpośredniego związku między usługą a uiszczanym za nią wynagrodzeniem. Jednocześnie, związek ten musi być na tyle wyraźny, aby można było stwierdzić, że płatność jest dokonywana w zamian za to świadczenie.
Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1
Zdaniem Wnioskodawców, w świetle powyższego nie można stwierdzić, że w związku z przekazaniem Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego doszło lub dojdzie do czynności opodatkowanej VAT. W szczególności, Płatność nie stanowiła wynagrodzenia za żadną usługę, której świadczenie można by przypisać Kupującemu czy dostawę towarów, której dokonywałby Kupujący na rzecz Sprzedającego. W rzeczywistości Płatność stanowiła i stanowi jedynie zwrot kosztów (tu: zwrot pożytków należnych na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomości Kupującemu, a pobranych przez Sprzedającego od najemców).
Otóż celem wprowadzenia Płatności jest rozliczenie czynszu najmu za miesiąc Transakcji tak, aby każda ze stron Transakcji otrzymała czynsz za tę część miesiąca Transakcji, w której była właścicielem Budynku. Taki mechanizm rozliczenia został wybrany, aby nie generować po stronie najemców i stron Transakcji dodatkowych obciążeń administracyjnych i dokumentacyjnych. Przekazana Kupującemu Płatność stanowi wyłącznie wyrównanie pożytków (czynszów) przypadających ekonomicznie, a zafakturowanych przez Zbywcę za pełny miesiąc.
W związku z dokonaniem Płatności Kupujący nie świadczył na rzecz Sprzedającego żadnego świadczenia, które mogłoby zostać uznane za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT. Płatność nie stanowiła w związku z tym ekwiwalentu za jakąkolwiek zindywidualizowaną usługę świadczoną przez Nabywcę. Jej celem była wyłącznie realizacja wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym a Sprzedającym, wynikających z Umowy i wstąpienia przez Kupującego w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu jako wynajmującego.
Tym samym, zdaniem Wnioskodawców w odniesieniu do Płatności nie została spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Wnioskodawcy stoją zatem na stanowisku, że dokonanie Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie stanowiło zapłaty za usługę w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT i nie podlegało opodatkowaniu VAT.
Stanowisko Wnioskodawców dotyczące rozliczenia czynszu najmu za miesiąc sprzedaży nieruchomości między stronami transakcji zostało wielokrotnie potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w analogicznych sytuacjach podlegających ocenie w ramach wydawanych interpretacji.
Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 23 maja 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.193.2024.1.MSO Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że w przypadku rozliczenia czynszu najmu nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wpłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego. Otóż otrzymując od sprzedającego część pobranej przez niego kwoty najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, kupujący nie będzie wykonywał na rzecz zbywcy żadnego świadczenia, które mogłoby stanowić świadczenie usług na gruncie ustawy o VAT.
Natomiast w interpretacji indywidualnej z 22 sierpnia 2022 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.433.2022.2.AZ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że „Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy na tle obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że pobranie przez Wnioskodawcę od najemców całości kwoty czynszu najmu Budynku i Lokalu (oraz opłat serwisowych i eksploatacyjnych) za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja i dokonanie (w ramach rozliczenia) opisanych powyżej płatności przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy na rzecz Kupującego. Pomiędzy stronami nie występuje żaden stosunek zobowiązaniowy. Kupujący nie będzie wykonywał na rzecz Wnioskodawcy żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie”.
Analogiczne stanowisko dotyczące braku wystąpienia usługi opodatkowanej podatkiem VAT przy rozliczeniach czynszu najmu przy sprzedaży nieruchomości przyjęto także m.in. w następujących interpretacjach indywidualnych:
Podsumowując, dokonanie Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na zasadach określonych w umowie sprzedaży Nieruchomości nie stanowiło wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów ani świadczenia usług w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT. Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych, przedmiotowe rozliczenie czynszów najmu nie podlegało opodatkowaniu VAT. W konsekwencji otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, gdyż po stronie Nabywcy nie powstał i nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego w związku z otrzymaniem Płatności.
Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 2
W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Zainteresowanych przedstawionego w zakresie pytania nr 1, Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Kupującego (przy założeniu jej wystawienia) dokumentującej Płatność, o której mowa pytaniu nr 1, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Sprzedającego opodatkowaną VAT.
Stosownie bowiem do treści przepisu art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, zgodnie z zasadą neutralności VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z jego działalnością opodatkowaną VAT.
Zakładając, że rozliczenie pomiędzy Kupującym i Sprzedającym zostałoby uznane za wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowane VAT, wówczas należy stwierdzić, że Sprzedającemu przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z faktury VAT wystawianej przez Kupującego dokumentującej takie rozliczenia, w zakresie związanym z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez Sprzedającego (w tym w szczególności opodatkowanym VAT wynajmem nieruchomości).
Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 3
Analogicznie do Płatności, w ocenie Zainteresowanych, w świetle powyższych uwag wstępnych nie można stwierdzić, że w związku z przekazaniem Rozliczenia przez Sprzedającego na rzecz Kupującego lub przez Kupującego na Sprzedającego (w zależności od wyniku kalkulacji Rozliczenia) dojdzie do czynności opodatkowanej VAT. W szczególności, Rozliczenie nie będzie stanowiło wynagrodzenia za żadną usługę, której świadczenie można by przypisać stronie otrzymującej Rozliczenie czy dostawę towarów, której dokonywałaby strona otrzymująca Rozliczenie na rzecz strony je płacącej. W rzeczywistości Rozliczenie stanowić będzie jedynie zwrot kosztów (tu: rozliczenie opłat eksploatacyjnych za okres od początku roku, w którym dokonana była Transakcja do Daty Zamknięcia).
Jak wskazywano powyżej, aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia, natomiast wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Strony w umowie sprzedaży Nieruchomości planują uregulowanie sposobu rozliczenia kosztów i opłat dotyczących utrzymania i obsługi Nieruchomości,
które zostały poniesione przez Sprzedającego przed dniem dokonania Transakcji. W przypadku nadwyżki Kosztów Utrzymania Nieruchomości ponad opłatami serwisowymi Nieruchomości wniesionymi przez najemców na rzecz Sprzedającego za ten okres, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu różnicy. W odwrotnej sytuacji, gdyby opłaty serwisowe zapłacone przez najemców były wyższe niż Koszty Utrzymania Nieruchomości za ten okres, to Sprzedający będzie zobowiązany zapłacić Kupującemu różnicę.
Mając na uwadze powyżej przytoczone przepisy ustawy o VAT oraz przedstawione zdarzenie przyszłe należy wskazać, że płatności tytułem Rozliczenia nie będą stanowiły wynagrodzenia za jakąkolwiek świadczoną usługę na rzecz Sprzedającego lub Kupującego, a jedynie będą one stanowiły element rozliczeń po transakcyjnych. Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego należy uznać, że nie jest możliwe wskazanie podmiotu, na rzecz którego takie świadczenie usług będzie wykonane, a także nie jest możliwe wskazanie podmiotu dokonującego takiego świadczenia na rzecz drugiej strony. Zatem, Wnioskodawcy nie będą wykonywali na swoją rzecz żadnych świadczeń, za które należne byłoby wynagrodzenie.
Intencją stron przy dokonaniu płatności tytułem Rozliczenia będzie jedynie techniczne dokonanie rozliczenia przychodu z opłat eksploatacyjnych w sposób możliwie ograniczający obciążenia administracyjne stron Transakcji, jak również najemców.
Tym samym nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Należy wskazać, że płatności dokonywane pomiędzy Kupującym a Sprzedającym z tytułu Rozliczenia powstałych nadpłat lub niedopłat Kosztów Utrzymania będą miały na celu wyrównanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy Wnioskodawcami a najemcami, wynikających z wejścia Kupującego w istniejący stosunek najmu powierzchni znajdujących się w Nieruchomości. Rozliczenie Kosztów Utrzymania i mających je pokryć opłat serwisowych od najemców nie pociąga za sobą żadnego świadczenia ani ze strony Sprzedającego na rzecz Kupującego, ani ze strony Kupującego na rzecz Sprzedającego. Ani Sprzedający na rzecz Kupującego, ani Kupujący na rzecz Sprzedającego nie wykonają żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie stanowiące zapłatę za wykonaną usługę podlegającą opodatkowaniu VAT.
Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem Zainteresowanych, otrzymanie przez Kupującego lub Sprzedającego (w zależności od wyniku rozliczeń) Rozliczenia za rozliczenie opłat eksploatacyjnych za okres od początku roku, w którym dokonana była Transakcja do Daty Zamknięcia nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez odpowiednio Kupującego lub Sprzedającego (w zależności od wyniku rozliczeń) kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Rozliczenie nie będzie stanowiło wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.
Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 4
W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Zainteresowanych przedstawionego w zakresie pytania nr 3, Strona dokonująca płatności Rozliczenia (w zależności od wyniku rozliczeń) będzie uprawniona do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez drugą Stronę dokumentującej Rozliczenie, o którym mowa w pytaniu 1, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Strony dokonującej płatności Rozliczenia opodatkowaną VAT.
Stosownie bowiem do treści przepisu art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, zgodnie z zasadą neutralności VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z jego działalnością opodatkowaną VAT.
Zakładając, że Rozliczenie pomiędzy Kupującym i Sprzedającym zostałoby uznane za wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowane VAT, wówczas należy stwierdzić, że Stronie dokonującej płatności Rozliczenia przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z faktury VAT wystawianej przez drugą Stronę dokumentującej takie rozliczenia, w zakresie związanym z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez Stronę dokonującą płatności Rozliczenia.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie pytań oznaczonych nr 1 i nr 3 jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).
Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.
Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:
Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.
Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.
Szczególnie trafnie kwestię tę ujął WSA w Kielcach w wyroku z dnia 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że:
„Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek”.
W wyroku z dnia 29 października 2009 r. C-246/08 Europejski Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają tym samym podatkowi VAT (teza 43). Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44).
Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Z opisu sprawy wynika, że zarówno Sprzedający jak i Kupujący nadal będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Sprzedający i Kupujący w grudniu 2025 r. zawarli umowę sprzedaży na podstawie której Sprzedający przeniósł na Kupującego prawo użytkowania wieczystego gruntu, prawo własności Budynku, jak również inne prawa i obowiązki w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Kupującego.
Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:
Przed zawarciem Transakcji, przedmiotowa Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni usługowej i biurowej oraz miejsc parkingowych.
Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskiwał pożytki, przede wszystkim, z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych, rozliczeń za media według rzeczywistego zużycia lub innych uzgodnionych parametrów, a także refaktur dotyczących indywidualnie uzgodnionych kosztów dodatkowych usług (np. ochrony lub sprzątania przy organizacji specjalnych eventów przez najemców), opodatkowanych wg właściwych stawek VAT.
Kupujący od momentu nabycia Nieruchomości prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń biurowych i usługowych znajdujących się w Budynku. Działalność ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Z dniem zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupujący wstąpił w stosunki wynikające z umów najmu lub dzierżawy na miejsce Sprzedającego, w szczególności Kupujący wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego i obowiązujących w dniu dokonania Transakcji umów najmu.
W ramach ww. Transakcji doszło do rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpiło zamknięcie Transakcji (tj. za grudzień 2025 r.) bez zaangażowania najemców oraz do rozliczenia opłaty za użytkowanie wieczyste za okres od dnia dokonania Transakcji do końca roku, a także kosztów i opłat związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości, które dotyczą m.in. kosztów operacyjnych oraz ewentualnych należności wynikających z zawartych umów najmu, takich jak rozliczenia opłat za czynsz najmu oraz opłat eksploatacyjnych, stanowiących udział najemcy w wydatkach związanych z funkcjonowaniem, utrzymaniem i eksploatacją Budynku.
W odniesieniu do bieżących rozliczeń z najemcami, Sprzedający miał prawo do wystawienia na najemców faktur dotyczących umów najmu, tj. czynszu, opłat eksploatacyjnych oraz innych opłat bądź należności płatnych pod umowami najmu, i do pobierania wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym doszło do Transakcji, a więc także za część danego miesiąca przypadającą po Dacie Zamknięcia. Kupujący powstrzymał się od fakturowania w tym zakresie.
Sprzedający zapłacił Kupującemu kwotę czynszu odpowiadającą wysokości czynszu za okres od Daty Zamknięcia (włącznie) do ostatniego dnia miesiąca, w którym doszło do Transakcji. Obliczenie kwoty Płatności zostało oparte na rzeczywistych kwotach czynszów otrzymanych od najemców za dany okres.
Wnioskodawcy uzgodnili sposób rozliczania kwot czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych oraz innych opłat bądź należności płatnych pod umowami najmu w sytuacji, gdyby zostały one błędnie uiszczone przez najemców na rzecz odpowiednio Sprzedającego lub Kupującego. Jeśli po dniu Transakcji Sprzedający otrzyma jakiekolwiek należności od najemców za okres rozpoczynający się pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dojdzie do Transakcji (np. przez pomyłkę), to należności te zostaną w całości przekazane Kupującemu jako nienależne Sprzedającemu. W przypadku natomiast, gdy Kupujący otrzymał w miesiącu Transakcji kwoty czynszu lub opłat eksploatacyjnych, to zwróci je do Sprzedającego.
Strony przewidziały także rozliczenie kwoty kosztów i opłat dotyczących utrzymania i obsługi Nieruchomości, które zostały poniesione przez Sprzedającego przed dniem dokonania Transakcji do ostatniego dnia miesiąca, w którym dokonana została Transakcja.
Na opłaty i koszty utrzymania Nieruchomości składają się wszelkie koszty utrzymania i eksploatacji Nieruchomości, które są ponoszone przez właściciela bądź użytkownika wieczystego Nieruchomości w ramach świadczenia usług wynikających z umów najmu które podlegają rozliczeniu z najemcami, obejmujące m.in. składki ubezpieczeniowe, opłaty z tytułu zarządzania, wynagrodzenia wykonawców (kontrahentów), podatek od nieruchomości, roczną opłatę za użytkowanie wieczyste oraz wszelkie inne podatki obciążające Nieruchomość, oraz koszty mediów obciążające właściciela Nieruchomości w zakresie, w jakim takie koszty mediów nie są odrębnie zwracane właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) nieruchomości przez najemców, koszty koszenia, pielęgnacji terenów zielonych, odśnieżania, koszty innych usług związanych z utrzymaniem części wspólnych w obrębie Budynku i Nieruchomości (Koszty Utrzymania).
Zgodnie z Umową Sprzedaży, Sprzedający przeprowadzi rozliczenie: Kosztów Utrzymania pobranych od najemców powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu z rzeczywistymi kosztami operacyjnymi poniesionymi za okres do Daty Zamknięcia.
W przypadku gdy rzeczywiste Koszty Utrzymania Nieruchomości były wyższe niż zaliczki wniesione przez najemców za ten okres, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu różnicy.
W odwrotnej sytuacji, gdyby opłaty serwisowe zapłacone przez najemców były wyższe niż koszty utrzymania Nieruchomości za ten okres, to Sprzedający będzie zobowiązany zapłacić Kupującemu różnicę.
Kupujący ponosi i będzie ponosił wszelkie koszty utrzymania Nieruchomości od dnia Transakcji. Jeśli z przyczyn technicznych część takich kosztów poniósł lub poniesie Sprzedający, zostaną one rozliczone między Stronami.
Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy otrzymanie przez Kupującego Płatności za rozliczenie czynszów nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że ww. Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego (pytanie 1).
W niniejszej sprawie znajdują zastosowanie przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
Najem zdefiniowany jest w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego:
W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (…).
Oznacza to, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu następuje z mocy prawa zmiana osoby wynajmującego, nie są wymagane żadne dodatkowe oświadczenia. Nabywca uzyskuje więc prawo wynajmowania rzeczy, a zbywca traci takie prawo. Najem trwa nadal, a do nabywcy odnoszą się od chwili nabycia wynikające z tego stosunku uprawnienia i obowiązki wynajmującego, w szczególności od momentu zbycia rzeczy to nabywcy jako nowemu wynajmującemu przysługuje czynsz z tytułu najmu. Natomiast czynsz zaległy w chwili zbycia rzeczy (za okres poprzedzający zbycie przedmiotu najmu) należy się zbywcy.
Zatem z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem najmu nabywca nieruchomości (tu: Nabywca) wstępuje w miejsce sprzedawcy (tu: Zbywcy), a stosunek najmu obowiązuje na dotychczasowych warunkach. Jednocześnie nabywcy rzeczy najętej przysługuje czynsz za czas od chwili wstąpienia w stosunek najmu.
Dokonywane pomiędzy stronami rozliczenia w tym zakresie stanowią konsekwencję wstąpienia Nabywcy w stosunek najmu z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego. Nie są one natomiast wynagrodzeniem dla Nabywcy za konkretne, zindywidualizowane świadczenie, lecz w istocie przekazaniem Nabywcy kwoty odpowiadającej kwocie czynszu najmu za okres od daty zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości do daty zakończenia miesiąca, w którym transakcja ta miała miejsce. Tym samym ww. rozliczenia między stronami nie powodują obowiązku odprowadzenia podatku VAT z tego tytułu przez Nabywcę i nie dają Zbywcy prawa do odliczenia podatku naliczonego w tym zakresie.
Oczywistym jest natomiast, że kwoty te podlegają opodatkowaniu odpowiednio u danej strony jako zapłata za usługi najmu świadczone przez każdą ze stron w odpowiednim czasie, tj. do dnia i od dnia zawarcia Transakcji.
W analizowanej sprawie nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy Płatnością, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Otrzymując od Sprzedającego kwotę pobranego od najemców czynszu za miesiąc, w którym doszło do Transakcji Kupujący nie wykonywał żadnego świadczenia na rzecz Sprzedającego, które mogłoby stanowić świadczenie usług w rozumieniu wskazanej regulacji.
Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy na tle obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że otrzymanie przez Kupującego Płatności za rozliczenie czynszów za okres od daty Zamknięcia (włącznie) do ostatniego dnia miesiąca, w którym doszło do Transakcji, nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Pomiędzy Kupującym, a Sprzedającym nie wystąpi żaden stosunek zobowiązaniowy. Kupujący nie wykonywał na rzecz Sprzedającego żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie.
W konsekwencji, dokonana płatność przez Sprzedającego na rzecz Kupującego z tytułu rozliczenia Płatności za czynsz nie można uznać za zapłatę za usługę - jest to płatność, która ma na celu wyrównanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym, Sprzedającym i najemcami wynikających z wejścia przez Kupującego w funkcjonujące umowy najmu jako wynajmującego w miejsce Sprzedającego.
W konsekwencji, otrzymanie przez Kupującego Płatności za rozliczenie czynszów od Sprzedającego nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu świadczonych odpłatnych usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, nie stanowi również wynagrodzenia za dostawę towarów na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy. Otrzymanie Płatności, które Sprzedający był zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy sprzedaży, nie stanowi wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.
W związku z powyższym, otrzymanie Płatności przez Kupującego od Sprzedającego nie będzie miało wpływu na wysokość wykazanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego.
Tym samym, Państwa stanowisko do pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.
W dalszej kolejności Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia czy otrzymanie przez Kupującego lub Sprzedającego (w zależności od wyniku rozliczeń) Rozliczenia za rozliczenie opłat eksploatacyjnych za okres od początku roku, w którym dokonana była Transakcja do Daty Zamknięcia nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że ww. Rozliczenie nie będzie stanowiło wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie nr 3).
Otrzymanie przez Kupującego lub Sprzedającego Rozliczenia za rozliczenie opłat eksploatacyjnych za okres od początku roku, w którym dokonana była Transakcja do daty Zamknięcia, pomiędzy Sprzedającym, a Kupującym na zasadach określonych w Umowie Sprzedaży nie stanowi zapłaty za usługę. W przypadku rozliczenia opłat eksploatacyjnych celem Stron jest dokonanie rozliczenia różnicy pomiędzy kwotą opłat eksploatacyjnych pobranych od najemców na podstawie umów najmu z rzeczywistymi kosztami operacyjnymi utrzymania Nieruchomości za okres od początku roku do Daty Zamknięcia. W przypadku nadwyżki Kosztów Utrzymania Nieruchomości ponad opłatami wniesionymi przez najemców na rzecz Sprzedającego za ten okres, Kupujący zobowiązany będzie do zapłaty Sprzedającemu różnicy. W odwrotnej sytuacji, gdyby opłaty zapłacone przez najemców były wyższe niż koszty utrzymania nieruchomości za ten okres, to Sprzedający będzie zobowiązany zapłacić Kupującemu różnicę.
Podsumowując otrzymanie Rozliczenia za rozliczenie z tytułu opłat eksploatacyjnych przez Strony (Kupującego i Sprzedającego) na zasadach określonych w Umowie Sprzedaży za okres od początku roku, w którym dokonana była Transakcja do Daty Zamknięcia nie będzie stanowić wynagrodzenie za świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Otrzymanie Rozliczenia za rozliczenie z tytułu opłat eksploatacyjnych przez Kupującego bądź Sprzedającego, nie stanowiło wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.
W związku z powyższym, otrzymanie przez Kupującego lub Sprzedającego (w zależności od wyniku rozliczeń) Rozliczenia za rozliczenie z tytułu opłat eksploatacyjnych nie będzie miało wpływu na wysokość wykazanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego bądź Sprzedającego kwoty podatku VAT należnego.
Stanowisko, które przedstawili Państwo w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.
Jednocześnie nie udziela się odpowiedzi na pytania oznaczone we wniosku nr 2 i nr 4, ponieważ uzależnili Państwo uzyskanie odpowiedzi na te pytania od uznania odpowiedzi w zakresie pytań nr 1 i nr 3 za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego, obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego, obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowana będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo