Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.240.2026.2.ESZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe/ w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• prawidłowe – w zakresie uznania, że przedmiotem transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT
• prawidłowe - w zakresie uznania, że zbycie prawa własności Nieruchomości będących przedmiotem transakcji będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, jednocześnie podlegającą zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT,
• nieprawidłowe – w zakresie uznania, że zbycie Ruchomości i Pozostałych Składników będących przedmiotem transakcji będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, jednocześnie podlegającą zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji przepisów w zakresie nieuznania zbywanych składników majątku za przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa i opodatkowania dostawy Przedmiotu Transakcji z uwzględnieniem zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest podmiotem, którego działalność gospodarcza koncentruje się na branży (…) – według wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym, są to m.in. transport (…), działalność usługowa wspomagająca (…), naprawa i konserwacja (…). Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT oraz będzie nim na dzień planowanej Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Wnioskodawca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z dwóch działek:

1)  działki ewidencyjnej 1 (nr księgi wieczystej: (…)), położonej przy ulicy (…), położonej w gminie (…), w dzielnicy (…) (dalej: „Działka 1”) oraz

2)  działki ewidencyjnej nr 2 (nr księgi wieczystej: (…)), położonej przy ulicy (…), położonej w gminie (…), w dzielnicy (…), w województwie (…) (dalej: „Działka 2”).

Działka 1 oraz Działka 2 zwane będą łącznie „Gruntem”. W Gruncie położone są linie wodociągowe, gazowe oraz energetyczne, które stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych (gestorów sieci).

Działka 1 zabudowana jest budynkiem biurowym (dalej: „Budynek 1”). Na Działce 1 znajdują się parkingi, droga dojazdowa, oświetlenie parkingu oraz przyłącza mediów (dalej: „Budowle 1”) oraz urządzenia budowlane (np. płot murowany, szlaban), których Wnioskodawca jest właścicielem.

Działka 1, Budynek 1, Budowle 1 oraz urządzenia budowlane posadowione na Działce 1 będą w dalszej części wniosku łącznie zwane „Nieruchomością 1”.

Działka 2 jest zabudowana dwoma budynkami – budynkiem garażowym (dalej: „Budynek 2”) oraz budynkiem technicznym (dalej: „Budynek 3”).

Na Działce 2 znajdują się parking, oświetlenie parkingu, droga dojazdowa, chodniki oraz przyłącza mediów (dalej: „Budowle 2”), a także urządzenia budowlane (np. ogrodzenie, szlaban), których Wnioskodawca jest właścicielem.

Działka 2, Budynek 2, Budynek 3 oraz Budowle 2 oraz urządzenia budowlane posadowione na Działce 2 będą w dalszej części wniosku łącznie zwane „Nieruchomością 2”.

Budynek 1, Budynek 2 oraz Budynek 3 łącznie zwane będą „Budynkami”.

Budynki są budynkami w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U.2025 r. poz. 418, ze zm.).

Budowle są budowlami w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U.2025 r. poz. 418, ze zm.).

Budowle 1, Budowle 2 (łącznie zwane „Budowlami”), Budynki oraz wszelkie urządzenia budowlane posadowione na Gruncie, będące przedmiotem planowanej Transakcji, znajdowały się na Gruncie już w momencie nabycia Gruntu przez Wnioskodawcę.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 będą w dalszej części wniosku łącznie zwane „Nieruchomością”.

Wnioskodawca nabył Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 na podstawie umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego Rep. (…) z 24 lutego 2015 r. od A spółka akcyjna (dalej: „Transakcja Nabycia”).

Zgodnie z treścią tej umowy, Transakcja Nabycia nie była opodatkowana VAT, ze względu na zwolnienie z VAT. Transakcja Nabycia była udokumentowana fakturą bez wykazanego podatku VAT, z adnotacją, że Transakcja Nabycia podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie „art. 43 ust. 1 pkt 10- 10a” ustawy o podatku od towarów i usług, w brzemieniu obowiązującym na dzień Transakcji Nabycia.

Od momentu nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, w odniesieniu do każdej z nich, Sprzedający wykonywał jedynie drobne prace remontowe czy modernizacyjne, ale ani w odniesieniu do Budynków (lub jakiejkolwiek ich części) ani w odniesieniu do Budowli (lub jakiejkolwiek ich części) Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. W odniesieniu do tych drobnych prac remontowych i modernizacyjnych, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego i z prawa tego skorzystał.

Wnioskodawca nabył Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 w celu prowadzenia działalności opodatkowanej VAT – w Budynku 1 od dnia nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę, mieściła się siedziba działalności Wnioskodawcy, natomiast Budynek 2, Budynek 3 oraz Budowle jako obsługująca Budynki infrastruktura, od dnia Transakcji Nabycia służyły potrzebom własnym Wnioskodawcy.

Począwszy od 29 stycznia 2026 r. Nieruchomość nie jest już w żaden sposób wykorzystywana, z uwagi na fakt, że Wnioskodawca przeniósł swoją siedzibę do innej nieruchomości (do budynku przy ul. (…0 ), a Nieruchomość po jej opróżnieniu z ruchomości potrzebnych Wnioskodawcy do prowadzenia dotychczasowej działalności w nowej siedzibie, została wystawiona na sprzedaż.

Ani Nieruchomość ani jej część w chwili obecnej nie jest wynajmowana lub dzierżawiona innym podmiotom. Nie jest zawarta umowa o zarządzanie Nieruchomością lub częścią Nieruchomości.

W odniesieniu do Nieruchomości, w dalszym ciągu zawarte są umowy:

a)  na dostawę wody i odbiór ścieków,

b)  odbiór odpadów,

c)  dostawę energii elektrycznej,

d)  zapewnienia czystości i bezpieczeństwa,

e)  usługi telekomunikacyjne (dostęp do sieci Internet),

f)   umowa dzierżawy miejsc parkingowych przed Budynkiem 1 z ZDM Warszawa (będącym wydzierżawiającym).

– zwane dalej: „Umowami”.

Opis planowanej Transakcji

Wnioskodawca planuje w najbliższym czasie sprzedać Nieruchomość innemu podmiotowi, niepowiązanemu z Wnioskodawcą w rozumieniu Ustawy o VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm.). (dalej: „Kupujący”). Planuje się, że sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego będzie miała miejsce w drugim kwartale 2026 r., ale nie jest wykluczone, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi w czasie późniejszym (dalej: „Transakcja”).

Wnioskodawca oraz Kupujący (dalej: „Strony”) planują zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawca sprzeda Kupującemu:

(i)  prawo własności Nieruchomości,

(ii) prawo własności ruchomości znajdujących się w Budynkach (dalej: „Ruchomości”) oraz

(iii)      przenaszalne prawa autorskie, prawo własności nośników dokumentacji projektowej, budowlanej i konserwacyjnej dotyczącej Nieruchomości (dalej: „Pozostałe Składniki”);

– Nieruchomość, Ruchomości oraz Pozostałe Składniki będą łącznie zwane dalej „Przedmiotem Transakcji”.

Żaden z poniższych elementów nie będzie podlegał zbyciu w ramach Transakcji:

·      prawa i obowiązki z umów o zarządzenia aktywami, zarządzanie nieruchomościami lub zarządzanie obiektami (nie są zawarte takie umowy);

·      zobowiązania związane z Nieruchomością, obejmujące: (i) finansowanie, w tym kredyty; (ii) zobowiązania podatkowe; (iii) związane z postępowaniami spornymi z osobami trzecimi, w tym organami i sądami;

·      należności pieniężne;

·      know-how związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego lub jego częścią;

·      dokumenty podatkowe i księgowe związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego;

·      prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

·      środki pieniężne na wyżej wymienionych rachunkach bankowych Sprzedającego;

·      prawa i obowiązki wynikające z ubezpieczenia Nieruchomości;

·      prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług prawnych i marketingowych;

·      prawa i zobowiązania z umowy o obsługę księgową Sprzedającego;

·      należności Sprzedającego od osób trzecich, w tym należności podatkowe Sprzedającego, takie jak zwrot podatku VAT;

·      indywidualne oznaczenia Sprzedającego (tzn. jego firmy).

Planowane jest, że rozwiązanie Umów nastąpi najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (ze skutkiem na dzień planowanej Transakcji lub po dniu planowanej Transakcji) i ich samodzielne zawarcie przez Kupującego (niewykluczone, że z tymi samymi dostawcami), aczkolwiek nie jest wykluczona cesja części tych umów na Kupującego, w szczególności na dostawę wody i odbiór ścieków, odbiór odpadów oraz o dostawę energii elektrycznej.

Wnioskodawcy w odniesieniu do nabycia Pozostałych Składników oraz Ruchomości (w zakresie w jakim wystąpił VAT naliczony) przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego i z prawa tego skorzystał. Nieruchomość, Ruchomości oraz Pozostałe Składniki nie były i do dnia planowanej Transakcji nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego jest poddanie Transakcji zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w związku z czym nie zostanie złożone przez Strony zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

W przedsiębiorstwie Sprzedającego nigdy nie była ani do dnia Transakcji nie zostanie, utworzona odrębna, formalna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, w szczególności na podstawie uchwały wspólników bądź innego dokumentu (np. wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego). Nigdy nie istniały i do dnia Transakcji nie zaistnieją odrębne zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Nieruchomości 1 lub do Nieruchomości 2. Sprzedający nigdy nie prowadził (ani do dnia Transakcji nie będzie) ani w stosunku do Nieruchomości 1 ani do Nieruchomości 2 odrębnych ksiąg rachunkowych, ani nie sporządzał odrębnych sprawozdań finansowych dla Nieruchomości 1 ani Nieruchomości 2.

Pytania

1. Czy przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, a w rezultacie czy Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, zbycie Przedmiotu Transakcji będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, jednocześnie podlegającą zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy:

1)  Przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2)  W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, zbycie Przedmiotu Transakcji będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, jednocześnie podlegającą zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Ad 1

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie zaś do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Jak wynika z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wyłączenie z zakresu opodatkowania VAT transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (dalej również „ZCP”) oznacza, że sprzedawca dokonujący takiego zbycia nie nalicza podatku należnego ani nie dokumentuje transakcji fakturą.

Wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie, gdyż rozstrzyga o tym, czy Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

W związku z tym, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

1.  Brak podstaw do klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. W doktrynie prawa podatkowego, w orzecznictwie organów podatkowych (por. np. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej (dalej „DIS”) w Warszawie z 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/KR, interpretację indywidualną DIS w Poznaniu z 5 kwietnia 2016 r., sygn. ILPP5/4512-1-4/16-4/WB), interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej „Dyrektor KIS”) z 30 listopada 2018 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.646.2018.1.KM czy z 20 lutego 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.18.2019.2.AM) oraz w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06 oraz z 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 września 2017 r., sygn. III SA/Wa 2260/16, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 15 listopada 2017 r., sygn. I SA/Gd 1225/17 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 14 marca 2019 r., sygn. I SA/Ke 482/18) prezentowany jest pogląd, że pojęcie „przedsiębiorstwa” powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55(1) Kodeksu cywilnego.

Zgodnie ze wskazanym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

2)  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

3)  prawa wynikające z umów najmu nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

4)  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5)  koncesje, licencje i zezwolenia,

6)  patenty i inne prawa własności przemysłowej,

7)  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8)  tajemnice przedsiębiorstwa,

9)  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosownie do dyspozycji art. 55(2) KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji, przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce co do zasady wtedy, gdy wszystkie elementy wymienione w art. 55(1) KC (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, czynności takiej nie należy postrzegać jako przeniesienia przedsiębiorstwa.

Jednocześnie jak wynika z objaśnień podatkowych Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej „Objaśnienia podatkowe Ministra Finansów”), pojęcie „przedsiębiorstwa” określonego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT można interpretować w świetle art. 55(1) KC wyłącznie pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego. We wspomnianych objaśnieniach zauważono również, iż jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyrok NSA z 20 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1113/16) „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT oznacza każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, składających się na definicję przedsiębiorstwa zawartą w art. 55(1) KC i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego (także w rozumieniu funkcjonalnym).

Żaden z poniższych elementów nie będzie podlegał zbyciu w ramach Transakcji:

·      prawa i obowiązki z umów o zarządzenia aktywami, zarządzanie nieruchomościami lub zarządzanie obiektami (takie umowy nie zostały zawarte),

·      zobowiązania związane z Nieruchomością, obejmujące: (i) finansowanie, w tym kredyty; (ii) zobowiązania podatkowe; (iii) związane z postępowaniami spornymi z osobami trzecimi, w tym organami i sądami,

·      należności pieniężne,

·      know-how związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego lub jego częścią,

·      dokumenty podatkowe i księgowe związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego,

·      prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego,

·      środki pieniężne na wyżej wymienionych rachunkach bankowych Sprzedającego,

·      prawa i obowiązki wynikające z ubezpieczenia Nieruchomości,

·      prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług prawnych i marketingowych,

·      prawa i zobowiązania z umowy o obsługę księgową Sprzedającego,

·      należności Sprzedającego od osób trzecich, w tym należności podatkowe Sprzedającego, takie jak zwrot podatku VAT,

·      indywidualne oznaczenia Sprzedającego (tzn. jego firmy).

Planowane jest, że rozwiązanie Umów (opisanych w opisie zdarzenia przyszłego) nastąpi najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (ze skutkiem na dzień planowanej Transakcji lub po dniu planowanej Transakcji) i ich samodzielne zawarcie przez Kupującego (niewykluczone, że z tymi samymi dostawcami), aczkolwiek nie jest wykluczona cesja części tych umów na Kupującego, w szczególności na dostawę wody i odbiór ścieków, odbiór odpadów oraz o dostawę energii elektrycznej.

Mając na uwadze powyższe, w przedmiotowej sprawie brak jest transferu szeregu kluczowych składników składających się na przytoczoną powyżej definicję przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego, co należy uznać za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszone na Kupującego składniki umożliwią mu kontynuację działalności prowadzonej przez Kupującego bez uzupełnienia o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa Kupującego).

Potwierdzają to przywołane Objaśnienia podatkowe Ministra Finansów, gdzie stwierdzono:

Powyższa teza, że przedmiotu Transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo Sprzedającego, znajduje potwierdzenie również w stanowisku prezentowanym przez organy interpretacyjne w analogicznych transakcjach – dla przykładu wskazać można na interpretację indywidualną DIS w Poznaniu z 9 października 2015 r., sygn. ILPP1/4512-1-544/15-3/HW, interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 10 listopada 2017 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.472.2017.2.MN, z 16 października 2018 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.506.2018.3.WH, z 27 września 2018 r., sygn. 0114-KDIP1- 2.4012.440.2018.3.WH.

2.  Brak podstaw do klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ocenie Wnioskodawcy, składniki majątku przenoszone w wyniku Transakcji, nie stanowią również ZCP. Pojęcie „ZCP” – w odróżnieniu od terminu „przedsiębiorstwo” – zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, ściślej w jej art. 2 pkt 27e. Zgodnie ze wskazanym przepisem, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (por. m.in. interpretacje indywidualne DIS w Katowicach z 5 stycznia 2012 r., sygn. IBPP3/443-1122/11/AM, interpretację indywidualną DIS w Łodzi z 6 marca 2012 r., sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 17 lipca 2017 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.232.2017.1.SR, z 29 marca 2018 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.75.2018.1.KM oraz z 15 lutego 2019 r., sygn. 0112- KDIL4.4012.668.2018.3.JK), z powyższej definicji wynika, że aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1)  istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2)  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3)  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4)  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Jak interpretować powyższe przesłanki wskazują organy interpretacyjne. Przykładowo, DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15- 2/KR, stwierdził:

Podobne uwagi przedstawił również m.in. DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC.

W świetle powyższych rozważań, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT ze względu na niespełnienie ustawowych przesłanek.

Doktryna prawa podatkowego wskazuje, że składniki materialne i niematerialne tworzą ZCP wówczas, gdy pozostają one we wzajemnych relacjach pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z czymś więcej niż tylko z przypadkowym zbiorem elementów.

Ponadto, jak podkreślane jest w orzecznictwie organów interpretacyjnych, składniki majątku muszą tworzyć zespół, a nie zbiór niepowiązanych ze sobą elementów. Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, który stanowi pewną całość.

Powyższe stanowisko znalazło odzwierciedlenie m.in. w interpretacjach indywidualnych DIS w Warszawie z 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16- 2/PC, oraz z 25 stycznia 2016 r., sygn. IPPP1/4512-1162/15-3/Igo.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w przedsiębiorstwie Sprzedającego nigdy nie była ani do dnia Transakcji nie zostanie, utworzona odrębna, formalna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, w szczególności na podstawie uchwały wspólników bądź innego dokumentu (np. wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego). Nigdy nie istniały i do dnia Transakcji nie zaistnieją odrębne zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Nieruchomości 1 lub do Nieruchomości 2. Sprzedający nigdy nie prowadził (ani do dnia Transakcji nie będzie) ani w stosunku do Nieruchomości 1 ani do Nieruchomości 2 odrębnych ksiąg rachunkowych, ani nie sporządzał odrębnych sprawozdań finansowych dla Nieruchomości 1 ani Nieruchomości 2.

Najistotniejszym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w ocenie Wnioskodawcy nie został spełniony – co przemawia za brakiem możliwości uznania za ZCP transferowanej Nieruchomości wraz z pozostałym składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji – jest wyodrębnienie funkcjonalne przedmiotu Transakcji. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych – np. w interpretacji indywidualnej DIS w Łodzi z 20 maja 2015 r., sygn. IPTPP2/4512-178/15-2/JS, interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 16 sierpnia 2017 r., sygn. 0115-KDIT1-2.4012.400.2017.1.KK, z 14 września 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.442.2017.1.KOM, oraz z 27 lutego 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.13.2019.2.JO.

Opisaną okoliczność akcentuje się również w orzecznictwie sądów administracyjnych – tytułem przykładu warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, w którym stwierdzono:

Innymi słowy, aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe, materialne i niematerialne, wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, powyższy warunek nie jest spełniony. Trudno uznać Przedmiot Transakcji za samodzielny.

W świetle powyższych wskazań, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowi ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT ze względu na niespełnienie ustawowych przesłanek.

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, a w rezultacie Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT

Ad 2

W celu odpowiedzi na pytanie, czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, zbycie Przedmiotu Transakcji, tj. Nieruchomości, Ruchomości oraz Pozostałych Składników, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i będzie zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, należy przeanalizować skutki w VAT zbycia na rzecz Kupującego:

a)  tytułu do Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2,

b)  ruchomości oraz

c)  pozostałych Składników

– wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W rezultacie, dostawy:

a)  Działki 1, wchodzącej w skład Nieruchomości 1,

b)  Działki 2, wchodzącej w skład Nieruchomości 2

– będą dzieliły traktowanie VAT właściwe dla dostawy odpowiednio:

a)  Budynku 1 i Budowli 1, znajdujących się na Działce 1.

b)  Budynku 2, Budynku 3 oraz Budowli 2, znajdujących się Działce 2.

Dostawa Działki 1, Budynku 1 i Budowli 1 znajdujących się na Działce 1 oraz Działki 2, Budynku 2 i Budynku 3 oraz Budowli 2 znajdujących się Działce 2 w ramach Transakcji, stanowią czynności podlegające opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, przy czym dostawy te mogą zostać finalnie nieopodatkowane, w przypadku, gdy w stosunku do tych dostaw znajdzie zastosowanie jedno ze zwolnień przewidzianych w Ustawie o VAT.

·      Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca nabył Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 w celu prowadzenia działalności opodatkowanej VAT – w Budynku 1 od dnia nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę, mieściła się siedziba działalności Wnioskodawcy, natomiast Budynek 2, Budynek 3 oraz Budowle jako obsługująca Budynki infrastruktura, od dnia Transakcji Nabycia służyły potrzebom własnym Wnioskodawcy.

Wnioskodawcy w odniesieniu do nabycia Pozostałych Składników oraz Ruchomości (w zakresie w jakim wystąpił podatek VAT naliczony) przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego i z prawa tego skorzystał. Nieruchomość, Ruchomości oraz Pozostałe Składniki nie były i do dnia planowanej Transakcji nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

W związku z powyższym, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT w odniesieniu do planowanego zbycia Przedmiotu Transakcji nie będzie miało zastosowania.

W tej sytuacji, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 lub 10a Ustawy o VAT.

·      Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawcy, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolnienie dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane nie znajdzie w analizowanym przypadku zastosowania, z uwagi na okoliczność, iż na Działce 1 oraz na Działce 2 posadowione są odpowiednio (i) Budynek 1 oraz Budowle 1 oraz (ii) Budynek 2, Budynek 3 oraz Budowle 2. Są to zatem – w rozumieniu Ustawy o VAT - tereny zabudowane.

·      Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dodatkowo, w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT ma charakter obligatoryjny w odróżnieniu od zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, z którego, stosownie do dyspozycji art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazuje ponadto art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, ww. oświadczenie musi również zawierać:

1)  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

2)  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,

3)  adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, ilekroć w przepisach ustawy o VAT jest mowa o pierwszym zasiedleniu, rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z definicji „pierwszego zasiedlenia” wynika, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dany budynek czy budowla może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W związku z powyższym rozważyć należy czy w analizowanym przypadku zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że pomiędzy ostatnim możliwym pierwszym zasiedleniem Budynku 1 oraz Budowli 1 znajdujących się na Działce 1 oraz Budynku 2, Budynku 3 i Budowli 2 znajdujących się Działce 2, a datą Transakcji upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wskazano bowiem w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył Nieruchomość w 2015 r. i od tamtej pory Wnioskodawca wykorzystywał ją na cele własne. Wnioskodawca nabył Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 w celu prowadzenia działalności opodatkowanej VAT – w Budynku 1 od dnia nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę, mieściła się siedziba działalności Wnioskodawcy, natomiast Budynek 2, Budynek 3 oraz Budowle jako obsługująca Budynki infrastruktura, od dnia Transakcji Nabycia służyły potrzebom własnym Wnioskodawcy.

Zgodnie z adnotacją na fakturze otrzymanej przez Sprzedającego, dostawa Nieruchomości na rzecz Sprzedającego była zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie „art. 43 ust. 1 pkt 10-10a” ustawy o podatku od towarów i usług, w brzmieniu na dzień Transakcji Nabycia. Na postawie tej adnotacji ani pozostałych informacji, w posiadaniu których jest Sprzedający, nie można jednoznacznie stwierdzić, czy dostawa w ramach Transakcji Nabycia była dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ale zastosowanie miało zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, czy też do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło jeszcze przed tą dostawą i stąd Transakcja Nabycia skorzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Niemniej jednak należy stwierdzić, że do ostatniego możliwego pierwszego zasiedlenia tych obiektów (Budynków i Budowli) składających się na Nieruchomość mogło dojść najpóźniej w dacie Transakcji Nabycia, w ramach której Wnioskodawca stał się nabywcą Nieruchomości. Po Transakcji Nabycia nie doszło bowiem do żadnych istotnych ulepszeń żadnego z tych obiektów, które mogłyby spowodować ich „ponowne pierwsze zasiedlenie” na podstawie art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT.

Wobec powyższego, można jednoznacznie stwierdzić, że do pierwszego zasiedlenia obiektów, będących przedmiotem Transakcji, doszło po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia.

Jako, że zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego jest poddanie Transakcji zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, nie zostanie złożone przez Strony zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, w związku z czym zbycie Budynków i Budowli w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiło czynność podlegającą zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Odnośnie do opodatkowania VAT Gruntu – zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W rezultacie, dostawy Działki 1 wchodzącej w skład Nieruchomości 1 oraz Działki 2 wchodzącej w skład Nieruchomości 2 podzielą traktowanie VAT właściwe dla odpowiednio dostawy Budynku 1 i Budowli 1 znajdujących się na Działce 1 oraz Budynku 2, Budynku 3 i Budowli 2 znajdujących się na Działce 2.

W rezultacie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dostawy:

a)  Działki 1, Budynku 1 oraz Budowli 1 znajdujących się na Działce 1,

b)  Działki 2, Budynku 2, Budynku 3 oraz Budowli 2 znajdujących się Działce 2,

– będą podlegały zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

·      Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT

Należy zauważyć, że do dostaw tych obiektów nie powinno mieć zastosowania obligatoryjne zwolnienie od podatku VAT określone w art. 43 Ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem zwolniona od podatku VAT może być tylko dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jak wynika z analizy przeprowadzonej powyżej, odnośnie do możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w odniesieniu do dostawy Budynków i Budowli w ramach planowanej Transakcji, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dostawy:

1)  Działki 1, Budynku 1 oraz Budowli 1 znajdujących się na Działce 1,

2)  Działki 2, Budynku 2, Budynku 3 oraz Budowli 2 znajdujących się Działce 2,

– będą podlegały zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Tym samym, zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT z założenia nie znajdzie zastosowania do dostawy w ramach planowanej Transakcji Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest:

·      prawidłowe – w zakresie uznania, że przedmiotem transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oraz w zakresie uznania, że zbycie prawa własności Nieruchomości będących przedmiotem transakcji będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, jednocześnie podlegającą zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT,

·      nieprawidłowe – w zakresie uznania, że zbycie Ruchomości i Pozostałych Składników będących przedmiotem transakcji będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, jednocześnie podlegającą zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy,

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto należy zauważyć, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa winna mieć również zdolność zaistnienia jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ k.c.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1)  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2)  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Oceny tej należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespól składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01 Zita Modes Sarl, stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W sytuacji przedstawionej we wniosku nie doszło do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek. W konsekwencji przedmiot Transakcji nie spełniał przesłanek do uznania go za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem VAT, prowadzą działalność gospodarczą z zakresu branży lotniczej.

Są Państwo właścicielami zabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr 1 i nr 2.

Działka 1 zabudowana jest budynkiem biurowym oraz znajdują się na niej parkingi, droga dojazdowa, oświetlenie parkingu i przyłącza mediów oraz urządzenia budowlane (np. płot murowany, szlaban), których są Państwo właścicielem.

Działka 2 jest zabudowana dwoma budynkami – budynkiem garażowym oraz budynkiem technicznym) i znajdują się na niej parking, oświetlenie parkingu, droga dojazdowa, chodniki oraz przyłącza mediów , a także urządzenia budowlane (np. ogrodzenie, szlaban), których Państwo są właścicielem.

Na działkach położone są linie wodociągowe, gazowe oraz energetyczne, które stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych (gestorów sieci).

Planują Państwo sprzedać:

·      prawo własności nieruchomości na którą składają się zabudowane działki nr 1 i 2,

·      prawo własności ruchomości znajdujących się w Budynkach oraz

·      przenaszalne prawa autorskie, prawo własności nośników dokumentacji projektowej, budowlanej i konserwacyjnej dotyczącej Nieruchomości .

Żaden z poniższych elementów nie będzie podlegał zbyciu w ramach Transakcji:

·      prawa i obowiązki z umów o zarządzenia aktywami, zarządzanie nieruchomościami lub zarządzanie obiektami (nie są zawarte takie umowy);

·      zobowiązania związane z Nieruchomością, obejmujące: (i) finansowanie, w tym kredyty; (ii) zobowiązania podatkowe; (iii) związane z postępowaniami spornymi z osobami trzecimi, w tym organami i sądami;

·      należności pieniężne;

·      know-how związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego lub jego częścią;

·      dokumenty podatkowe i księgowe związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego;

·      prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

·      środki pieniężne na wyżej wymienionych rachunkach bankowych Sprzedającego;

·      prawa i obowiązki wynikające z ubezpieczenia Nieruchomości;

·      prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług prawnych i marketingowych;

·      prawa i zobowiązania z umowy o obsługę księgową Sprzedającego;

·      należności Sprzedającego od osób trzecich, w tym należności podatkowe Sprzedającego, takie jak zwrot podatku VAT;

·      indywidualne oznaczenia Sprzedającego (tzn. jego firmy).

Do dnia Transakcji, w Państwa przedsiębiorstwie nie została utworzona odrębna, formalna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o ww. Nieruchomości, w szczególności na podstawie uchwały wspólników bądź innego dokumentu (np. wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego). Do dnia Transakcji, nie istniały odrębne zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do ww. nieruchomości. Do dnia Transakcji, Sprzedający nie prowadził również ani w stosunku do żadnej z nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży odrębnych ksiąg rachunkowych.

Biorąc pod uwagę podany przez Państwa opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Jak wskazali Państwo przedmiotem Transakcji nie będą: prawa i obowiązki z umów o zarządzenia aktywami, zarządzanie nieruchomościami lub zarządzanie obiektami; zobowiązania związane z Nieruchomością, obejmujące (finansowanie, w tym kredyty; zobowiązania podatkowe; związane z postępowaniami spornymi z osobami trzecimi, w tym organami i sądami); należności pieniężne; know-how związane z przedsiębiorstwem Państwa lub jego częścią; dokumenty podatkowe i księgowe związane z przedsiębiorstwem Państwa; prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych; środki pieniężne na wyżej wymienionych rachunkach bankowych Państwa, prawa i obowiązki wynikające z ubezpieczenia Nieruchomości oraz obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług prawnych i marketingowych, prawa i zobowiązania z umowy o obsługę księgową; należności Państwa od osób trzecich, w tym należności podatkowe, takie jak zwrot podatku VAT; indywidualne oznaczenia firmy oraz w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia wszelkich umów związanych z ww. nieruchomościami (ewentualnie niewykluczone jest cesja tych części umów, która dotyczy dostawy wody, odbioru ścieków odpadów czy też dostawę energii elektrycznej)

Przedmiot Transakcji sprzedaży opisany przez Państwa nie stanowi również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, z uwagi na niespełnienie przesłanek określonych w art. 2 pkt 27e ustawy. Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, do dnia Transakcji w przedsiębiorstwie Sprzedającego nie została utworzona odrębna, formalna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o nieruchomości będące przedmiotem zbycia. Nie istniały również odrębne zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze odnoszące się wyłącznie do tych nieruchomości. Ponadto Sprzedający nie prowadził odrębnych ksiąg rachunkowych dotyczących przedmiotowych nieruchomości.

W związku z powyższym, przedmiot Transakcji sprzedaży nie może być traktowany jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiotem transakcji były tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe tj. Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, które na dzień dokonania transakcji nie tworzyły organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować (kontynuować) określone funkcje w ramach takiej działalności.

Podsumowując, przedmiot Transakcji nie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż składników majątkowych nie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii, czy zbycie przedmiotu transakcji będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT z uwzględnieniem zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem transakcji będą:

1.  nieruchomość - prawo własności nieruchomości nr 1 i nieruchomości nr 2,

2.  ruchomości - prawo własności ruchomości znajdujących się w Budynkach,

3.  pozostałe składniki - przenaszalne prawa autorskie, prawo własności nośników dokumentacji projektowej, budowlanej i konserwacyjnej dotyczącej Nieruchomości.

W przedstawionych okolicznościach należy przeanalizować skutki zbycia w VAT odrębnie dla nieruchomości, ruchomości oraz pozostałych składników.

Zatem należy wskazać, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budynek, budowla. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane stanowi, że:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym samym należy zwolnić od podatku lub przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Jak wynika z opisu sprawy, działki nr 1 i 2 nabyli Państwo na podstawie umowy sprzedaży z dnia 24 lutego 2015 r. Transakcja nabycia została udokumentowana fakturą bez wykazanego podatku VAT, ponieważ podlegała zwolnieniu z VAT.

Działki zostały nabyte w celu prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, z przeznaczeniem na siedzibę działalności lub na potrzeby własne.

Od momentu nabycia ww. zabudowanych działek dokonywali Państwo jedynie drobnych prac remontowych i modernizacyjnych. Jednocześnie ani w odniesieniu do budynków (lub ich części), ani do budowli (lub ich części) znajdujących się na działkach, nie ponieśli Państwo wydatków na ulepszenie – w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym – które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Zatem analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa Budynków i Budowli znajdujących się na działkach nr 1 i nr 2 nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Oznacza to, że zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do tych Budynków i Budowli.

Urządzenia budowlane będące przedmiotem transakcji (płot murowany, ogrodzenie, szlaban) należy opodatkować łącznie z Budynkami i Budowlami, z którymi są funkcjonalnie powiązane, bowiem brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla tych urządzeń budowlanych w oderwaniu od Budynków i budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu. Zatem planowana sprzedaż urządzeń budowlanych zlokalizowanych na działce nr 1 i nr 2 będzie dzieliła los podatkowy Budynków i Budowli, z którymi są związane.

Jak wskazano powyżej, Grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie w ramach transakcji prawa własności Gruntu, na którym ww. Budynki i Budowle oraz związane z nimi funkcjonalnie urządzenia budowalne są posadowione, będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa Budynków i Budowli oraz urządzeń budowlanych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Z opisu sprawy wynika że, przedmiotem planowanej transakcji będą także Ruchomości (prawo własności Ruchomości znajdujących się w budynkach) oraz Pozostałe Składniki (przenaszalne prawa autorskie, prawo własności nośników dokumentacji projektowej, budowlanej i konserwacyjnej dotyczącej Nieruchomości).

W odniesieniu do dostawy Ruchomości oraz Pozostałych Składników nie mają zastosowania zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, gdyż przepisy te dotyczą zwolnienia od podatku VAT dostawy budynków lub budowli.

Jednocześnie dostawa Ruchomości oraz Pozostałych Składników, które wypełniają definicję towaru z art. 2 pkt 6 ustawy, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika bowiem z przedstawionego opisu sprawy, Ruchomości oraz Pozostałe Składniki, które wypełniają definicję towaru), nie były wykorzystywane przez Państwa wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Wskazali Państwo, że Ruchomości oraz Pozostałe Składniki były wykorzystywane przez Państwa do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy:

Pod pojęciem usługi należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą towarów w myśl art. 7 ustawy, w tym przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych.

W Państwa przypadku dojdzie do sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości, Ruchomości oraz Pozostałych Składników, w tym również składników, które nie spełniają definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy, lecz stanowią przedmiot świadczenia usług. Do tej kategorii należą m.in. przenaszalne prawa autorskie.

Tym samym sprzedaż przenaszalnych praw autorskich będzie stanowiła odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zauważyć, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze nie przewidują dla czynności przeniesienia praw autorskich zwolnienia od podatku VAT. W konsekwencji sprzedaż tych praw nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku i będzie opodatkowana według stawki właściwej dla danego rodzaju usługi.

W rezultacie sprzedaż Ruchomości oraz Pozostałych Składników będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług: jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy – w odniesieniu do składników spełniających definicję towaru z art. 2 pkt 6 ustawy, oraz jako odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy – w odniesieniu do składników niemających charakteru towarów.

W konsekwencji sprzedaż Ruchomości oraz Pozostałych Składników powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej dla każdego sprzedawanego składnika majątku.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za:

• prawidłowe- w zakresie uznania, że zbycie prawa własności nieruchomości będących przedmiotem transakcji będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, jednocześnie podlegającą zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT,
• nieprawidłowe – w zakresie uznania, że zbycie Ruchomości i Pozostałych Składników będących przedmiotem transakcji będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, jednocześnie podlegającą zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.