Wskazanie, czy sprzedaż nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działki oraz prawa własności budynku) korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Podatnik (spółka) nabył w 2008 roku prawo wieczystego użytkowania działki oraz prawo własności budynku piekarniczego w złym stanie. Po nabyciu spółka poniosła nakłady remontowe, które przekroczyły 30% wartości początkowej budynku. Prace zakończono w grudniu 2022 roku, kiedy budynek wprowadzono do ewidencji środków trwałych i rozpoczęto amortyzację. Spółka planuje sprzedaż…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy wskazania, czy sprzedaż nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działki oraz prawa własności budynku) korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo pismem z 3 maja 2026 r. (wpływ 3 maja 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Podatnik nabył w dniu 16 stycznia 2008 roku prawo wieczystego użytkowania do dnia 3 września 2092 roku nieruchomości położonej w (…), przy ul. (…), stanowiącej działkę nr 1 o pow. 0,5331 ha oraz prawo własności nieruchomości budynku - zakładu piekarniczego za kwotę (…) zł, z czego cena za prawo wieczystego użytkowania wynosiła (…) zł zaś za budynek (…) zł z uwagi na fakt, że budynek znajdował się w bardzo złym stanie faktycznym, nadającym się praktycznie do rozbiórki.
Przy nabyciu nieruchomości podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W okresie późniejszym po nabyciu nieruchomości spółka nie dokonała rozbiórki budynku lecz dokonywała szeregu nakładów na nieruchomość, w przeważającej części na stanowiący jej własność budynek, remontując go i dążąc do nadania mu stanu zdatnego do użytku. Po zakończeniu prac budynek wprowadzono do ewidencji środków trwałych, co miało miejsce w grudniu 2022 roku.
Od początku 2023 roku spółka rozpoczęła amortyzację środka trwałego. Wydatki remontowe wyniosły ok. (…) zł.
Obecnie zarząd spółki podjął decyzję o zamiarze zbycia nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności budynku). W związku z powyższym powziął wątpliwość odnoszącą się do kwestii czy dostawa nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca w okresie ostatnich 2 lat przed planowaną sprzedażą nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku, wyższych niż 30% jego wartości początkowej. Budynek, w całym okresie jego posiadania przez Wnioskodawcę, nie był wykorzystywany wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Pytanie
Czy sprzedaż przedmiotowego prawa do nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działki oraz prawa własności budynku) korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 lit. b) w zw. z art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy?
Państwa stanowisko w sprawie
W ocenie spółki zakończenie prac remontowych w 2022 roku należy traktować jako pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT.
Zgodnie ze wskazanym przepisem przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Zgodnie zaś z art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.
Spółka prowadzone prace zakończyła w 2022 roku, wprowadzając środek trwały do ewidencji w grudniu 2022 roku. Koszt sumaryczny wykonanych prac nieznacznie przekroczył (…) zł, co w relacji do ceny nabycia budynku stanowi kwotę wyższą niż 30% wartości początkowej.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. O ile zatem uznać, że do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ww. przepisów po zakończeniu prac doszło w grudniu 2022 roku, to pomiędzy tą datą, a dniem dzisiejszym upłynął okres dłuższy niż dwa lata, które stanowią okres karencji jaka musi upłynąć od daty pierwszego zasiedlenia, aby podatnik dokonujący dostawy nieruchomości (jej sprzedaży) mógł zastosować stawkę zwolnioną podatku do ewentualnej sprzedaży nieruchomości.
Zdaniem spółki, w razie gdy znajdzie się osoba zainteresowana nabyciem nieruchomości i strony uzgodnią warunki transakcji, czynność sprzedaży nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b w zw. z art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
- oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
- zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary (w tym budynki, grunty jak i prawo wieczystego użytkowania gruntu) w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z opisu sprawy wynika, że 16 stycznia 2008 roku nabyli Państwo prawo wieczystego użytkowania do dnia 3 września 2092 roku nieruchomości położonej w (…), przy ul. (…), stanowiącej działkę nr 1 oraz prawo własności nieruchomości budynku - zakładu piekarniczego. Budynek znajdował się w bardzo złym stanie faktycznym, nadającym się praktycznie do rozbiórki.
Przy nabyciu nieruchomości nie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W okresie późniejszym po nabyciu nieruchomości dokonywali Państwo szeregu nakładów na nieruchomość, w przeważającej części na stanowiący jej własność budynek, remontując go i dążąc do nadania mu stanu zdatnego do użytku. Po zakończeniu prac budynek wprowadzono do ewidencji środków trwałych, co miało miejsce w grudniu 2022 roku.
Od początku 2023 roku spółka rozpoczęła amortyzację środka trwałego.
W okresie ostatnich 2 lat przed planowaną sprzedażą nie ponosili Państwo wydatków na ulepszenie budynku, wyższych niż 30% jego wartości początkowej.
Budynek będący przedmiotem wniosku nie był wykorzystywany wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Zatem przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działki oraz prawa własności budynku) Państwa spółka będzie podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działki oraz prawa własności budynku) będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne.
W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 10a stanie się bezzasadne.
W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu), na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu, na którym posadowiony jest budynek stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekty są posadowione. Jeżeli natomiast dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia, również grunt na którym dany budynek, budowla lub ich część są posadowione korzysta ze zwolnienia.
Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działki oraz prawa własności budynku) korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.
Wskazali Państwo, że w 2008 r. nabyli Państwo prawo wieczystego użytkowania nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 oraz prawo własności budynku - zakładu piekarniczego.
Dostawa budynku - zakładu piekarniczego znajdującego się na działce nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż doszło do jego pierwszego zasiedlenia i od tego momentu minęły już dwa lata.
Z uwagi na fakt, że w myśl art. 29a ust. 8 ustawy - co do zasady - grunt podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione, również grunt, z którym ww. budynek - zakład piekarniczy jest związany podlega opodatkowania podatkiem VAT na takich samych zasadach jak budynek.
Jak powyżej wskazałem, sprzedaż budynku - zakładu piekarniczego będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT, w związku z tym również prawo wieczystego użytkowania gruntu na którym budynek ten jest posadowiony korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie tych samych przepisów.
W efekcie stwierdzić należy, że sprzedaż budynku - zakładu piekarniczego wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu (działki nr 1) korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
Tym samym, Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwo w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo