Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.265.2026.2.AWY

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie uznania sprzedaży udziałów w Nieruchomościach przez Sprzedającego na rzecz Kupującego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT,
• prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości, w przypadku uznania sprzedaży Nieruchomości za czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 19 maja 2026 r. (wpływ 25 maja 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

- A. Spółka komandytowa

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

- E.E.

Opis zdarzenia przyszłego

A. Spółka komandytowa z siedzibą w (...) (dalej: Wnioskodawca lub Kupujący lub Nabywca lub Spółka) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, zajmującym się m.in. budową lokali mieszkalnych oraz użytkowych na sprzedaż, jak i obrotem nieruchomościami.

E.E. (dalej: Sprzedający lub Sprzedawca lub Zbywca) jest polskim rezydentem podatkowym, tj. podlega na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zbywca jest emerytką i nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej ani też nie jest wspólnikiem spółek kapitałowych czy też osobowych. Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny ani jako podatnik VAT zwolniony.

Sprzedający jest współwłaścicielem:

1)  w udziale wynoszącym 1/4 do niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1, obręb numer: (…) o powierzchni 0,3371 ha, położonej w (...), mieście na prawach powiatu, województwie (...) dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej: Nieruchomość 1),

2)  w udziale wynoszącym 1/2 do niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerem ewidencyjnymi 2 i 3, obręb numer: (…), o powierzchni 0,0495 ha położonej w (...), mieście na prawach powiatu, województwie (...) dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej: Nieruchomość 2).

W dalszej części niniejszego wniosku Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 będą łącznie określane jako Nieruchomość lub Nieruchomości.

Sprzedający nabył udziały we współwłasności Nieruchomości w drodze dziedziczenia po swojej matce, F.F., na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 8 kwietnia 2020 r., Rep. A nr (…). W małżeństwie Sprzedającego obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej, przy czym małżonkowie nie zawierali żadnych umów majątkowych małżeńskich. W konsekwencji odziedziczone udziały stanowią majątek osobisty Sprzedającego.

Udział wynoszący 1/2 części w Nieruchomości nr 1 został nabyty przez matkę Sprzedającego, F.F., w drodze zasiedzenia 2 października 1990 r., na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (...) Wydziału Cywilnego, z 2 lipca 1998 r., sygn. akt (…).

Nieruchomość nr 2 została nabyta w całości przez F.F. w drodze zasiedzenia 2 października 1990 r., stosownie do ostatecznego postanowienia Sądu Rejonowego (...) Wydziału Cywilnego, z 17 września 1997 r., sygn. akt (…).

Obecnie nieruchomości położone są na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego „C.”, uchwalonym Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (...) z dnia 16 października 2025 r. Zgodnie z ustaleniami MPZP, teren obejmujący Nieruchomości przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, oznaczoną symbolem MW/U. Część Nieruchomości nr 1 została ponadto przeznaczona pod teren dróg dojazdowych, oznaczony symbolem 24KD-D.

Przez teren Nieruchomości nie przebiegają jakiekolwiek sieci infrastruktury technicznej, w szczególności sieć kanalizacyjna, wodociągowa ani elektroenergetyczna. Jednakże Wnioskodawca (A.) zawarł porozumienie w zakresie doprowadzenia sieci kanalizacyjnej do planowanych na nieruchomościach inwestycji.

F.F. (tj. matka Sprzedającego) zawarła, w odniesieniu do Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2, umowę przedwstępną sprzedaży z 29 kwietnia 2019 r., ze spółką B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...)., wpisaną do rejestru przedsiębiorców KRS pod nr (…), NIP (…) (Rep. A Nr (…)). Na podstawie tej umowy udzieliła spółce B. Sp. z o.o. pełnomocnictw do przeprowadzenia badań technicznych i prawnych Nieruchomości oraz do podejmowania czynności zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży.

Działając w granicach udzielonego pełnomocnictwa, spółka B. Sp. z o.o. wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia polegającego na realizacji zespołu zabudowy mieszkaniowej wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działkach ewidencyjnych nr 3 (Nieruchomość nr 2) oraz nr 1 (Nieruchomość nr 1). Postanowieniem nr (…) z 16 kwietnia 2021 r., znak sprawy: (…), postępowanie zostało zawieszone do czasu przedłożenia przez wnioskodawcę raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko i pozostaje zawieszone do chwili obecnej.

Jednocześnie spółka B. Sp. z o.o. dokonała pielęgnacyjnej wycinki zieleni na terenie Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2.

Ponadto, 22 lipca 2019 r. F.F., w odniesieniu do Nieruchomości nr 1 i 2 zawarła umowę pośrednictwa ze spółką C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...), wpisaną do rejestru przedsiębiorców KRS pod nr (…), NIP (…), która działając na zlecenie F.F. podejmowała czynności zmierzające do znalezienia nabywców Nieruchomości. Sprzedający nie kontynuował umowy pośrednictwa zawartej przez swoją matkę F.F. ze spółką C. Sp. z o.o., jak również nie zawierał innych umów pośrednictwa mających na celu poszukiwanie nabywców Nieruchomości, ale robili to inni sąsiedzi, co zostanie opisane w odrębnych wnioskach składanych przez poszczególne osoby.

Ponadto F.F., w odniesieniu do Nieruchomości nr 1, złożyła 3 lutego 2015 r. uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru C., w zakresie:

1.  Zwiększenie wskaźnika maksymalnej intensywności zabudowy do 4 oraz podwyższenie maksymalnej wysokości zabudowy do 26m/8, ustalenie max. powierzchni biologicznie czynnej na 20% kondygnacji na terenie A6.1UHA oraz A6.3UHA oraz dopuszczenie zabudowy terenu oznaczonego A2.MW/U, dopuszczenie zabudowy na terenie A14.1ZPw.

2.  Wprowadzenie wzdłuż planowanej drogi 4KDL pasa miejsc postojowych publicznie dostępnych, zwężenie pasa zieleni wzdłuż planowanej drogi 4KD-L wprowadzenie zapisu, że usługi w ciągu planowanej drogi 4KD-L są dopuszczalne, zmiana szerokości planowanej drogi 4KD-L na 26m. Doprecyzowanie zapisów par. 36 projektu planu poprzez wskazanie dokładnej wymaganej ilości miejsc postojowych publicznie dostępnych.

3.  Doprecyzowanie zapisów dotyczących powierzchni biologicznie czynnej, poprzez objęcie ww. definicją również zieleni pokrywającej dachy garaży podziemnych.

4.  Wskazanie, że linie zabudowy od strony planowanej drogi oznaczonej symbolem 7KDL są liniami nieprzekraczalnej zabudowy.

Natomiast Sprzedająca nie składała uwag do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zarówno w przypadku Nieruchomości nr 1 jak i Nieruchomości nr 2.

4 lipca 2019 r. Rada m. A. uchwałą NR (…) uchwaliła plan zagospodarowania przestrzennego C. Plan ten został następnie uchylony w wyniku wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 października 2024 r. sygn. (…).

Z uwagi na to, że ostatecznie nie doszło do sprzedaży Nieruchomości na rzecz spółki B. Sp. z o.o., Sprzedający, już jako współwłaściciel, zawarł 1 grudnia 2023 r. przedwstępne umowy sprzedaży ze spółką D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, obejmujące odpowiednio Nieruchomość nr 1 (Rep. A nr (…)) oraz Nieruchomość nr 2 (Rep. A nr (…)).

Powyższe umowy przedwstępne zostały rozwiązane przez Strony 12 lutego 2025 r., w związku z uchyleniem wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 października 2024, sygn. (…) - miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w czasie trwania umów, w odniesieniu do całej Nieruchomości nr 1 oraz znacznej części Nieruchomości nr 2.

Jedynie fragment Nieruchomości nr 2 o powierzchni ok. 65 m² położony był na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z uchwałą (…) Rady Miasta (...) z 4 lipca 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru C., zgodnie z którym przedmiotowy fragment Nieruchomości przeznaczony jest pod drogę (oznaczoną w planie symbolem 7 KD-L).

Na podstawie wskazanych wyżej umów przedwstępnych Strony zobowiązały się do zawarcia umów sprzedaży po uzyskaniu przez Wnioskodawcę pozytywnego wyniku Badania Nieruchomości. Jednocześnie Strony zobowiązały się do wystąpienia do 31 stycznia 2024 r. z wnioskiem o interpretację podatkową dotyczącą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości. Ponadto zgodnie z postanowieniami ww. umów przedwstępnych Sprzedający przekazali Wnioskodawcy Nieruchomości do wykorzystania na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania uzgodnień i decyzji budowlanych według uznania Kupującego (tj. z wyłączeniem prowadzenia prac budowlanych), w tym również na rzecz osób wstępujących w prawa i obowiązki wynikające z umów.

Ponadto osobom wskazanym przez Kupującego udzielono pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw obejmującego umocowanie do samodzielnego działania, z zastrzeżeniem, że czynności te wykonywane są na koszt Kupującego m.in. do uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów, w tym usunięcia ewentualnych kolizji sieci, występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów.

Obecnie Nieruchomości nr 1 i nr 2 w całości położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru C., przyjętym uchwałą nr (…) Rady Miasta (...) z 16 października 2025 r. Zgodnie z ustaleniami planu, teren obejmujący Nieruchomości przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, oznaczoną symbolem MW/U, przy czym fragment Nieruchomości nr 1 przeznaczony jest pod teren dróg dojazdowych oznaczony symbolem 24KD-D.

Sprzedający wraz z pozostałymi współwłaścicielami (którzy wraz z Kupującym złożą odrębne wnioski o wydanie interpretacji), zawarł 14 marca 2025 r. nowe przedwstępne umowy sprzedaży na rzecz A. Spółka komandytowa, obejmujące Nieruchomość nr 1 (Rep. A nr (…)) oraz Nieruchomość nr 2 (Rep. A nr (…)).

Na podstawie powyższych umów przedwstępnych Sprzedający wraz z pozostałymi współwłaścicielami przekazali Kupującemu prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w zakresie niezbędnym do uzyskania uzgodnień i decyzji budowlanych według uznania Kupującego (tj. z wyłączeniem prowadzenia prac budowlanych), w tym również na rzecz osób wstępujących w prawa i obowiązki wynikające z umów (§ 5.3 umowy Rep. A nr (…) oraz § 5.3 umowy Rep. A nr (…)).

Ponadto osobom wskazanym przez Kupującego udzielono pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw obejmującego umocowanie do samodzielnego działania, z zastrzeżeniem, że czynności te wykonywane są na koszt Kupującego, w szczególności do:

1)  wglądu w akta wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

2)  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów, w tym usunięcia ewentualnych kolizji sieci,

3)  występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów,

4)  uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową,

5)  do uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z której wywodzi się Nieruchomość lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzi się Nieruchomość lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań.

Sprzedający wraz z pozostałymi współwłaścicielami oświadczyli ponadto, że pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności niewymienionych szczegółowo, lecz mieszczących się w granicach umocowania lub wynikających ze stosunków prawnych objętych pełnomocnictwem, a także zobowiązali się do nieodwoływania pełnomocnictwa przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej.

Strony w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży zobowiązały się również do wystąpienia z przedmiotowym wnioskiem o interpretację.

Ponadto Sprzedający:

• nie składał wniosków do Planu Ogólnego,
• nie ponosił nakładów ani nie dokonywał ulepszeń Nieruchomości o charakterze rzeczowym;
• nie prowadził działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości,
• jest właścicielem następujących nieruchomości:

a)  jest współwłaścicielem 1/2 nieruchomości rolnej składającej się z działek 4 i 5 obręb (…) D. gminy A. o łącznej powierzchni 2,8801 ha nabytej w drodze spadku Akt not. (…).

b)  jest współwłaścicielem 1/4 nieruchomości rolnej działka 6 identyfikator (…) o powierzchni 2,4248 ha w miejscowości E. gminie B. nabytej w drodze spadku Akt not. (…).

c)  jest właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wykorzystywanego wyłącznie na zaspokajanie jego osobistych potrzeb mieszkaniowych.

Sprzedający na moment złożenia niniejszego wniosku nie zamierza nabywać nowych nieruchomości, jednakże nie wyklucza takiej możliwości.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomości nie służyły ani celom gospodarczym, ani też prywatnym. Sprzedający nie podejmował działań związanych z użytkowaniem i w praktyce nie były w żaden sposób wykorzystywane. Nieruchomości od momentu nabycia w 2020 roku, nie były nigdy wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego. Ponadto, w żadnym okresie posiadania Nieruchomości nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

W związku z przedmiotową sprzedażą udziałów w Nieruchomości Sprzedający nie udzielał innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającego.

Sprzedający został skojarzony z Kupującym z sposób nieformalny, za pośrednictwem sąsiadów, którzy przekazali informację o możliwości sprzedaży nieruchomości potencjalnemu Kupującemu. Dzięki temu doszło do nawiązania bezpośredniego kontaktu między stronami, a następnie podjęcia rozmów dotyczących transakcji.

Sprzedający nie sprzedawał wcześniej żadnych innych działek ani nieruchomości.

Kupujący zamierza wykorzystywać nabytą Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Pytania

1.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości nr 1 i 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT)?

2.  W sytuacji, gdyby zdaniem Organu sprzedaż Nieruchomości nr 1 i 2 powinna być opodatkowana podatkiem VAT, to czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z powyższych tytułów?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, gdyż Sprzedający nie powinien być uznany za podatnika VAT.

Gdyby jednak zdaniem Organu sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 powinna być opodatkowana podatkiem VAT, to Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktur otrzymanych od Sprzedającego.

Powyższe stanowisko wynika z następujących okoliczności.

UZASADNIENIE STANOWISKA STRON:

Uzasadnienie odnośnie pierwszego pytania

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy jednocześnie wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z kolei z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl natomiast art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem, definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT.

W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza.

W pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W analizowanym przypadku należy stwierdzić, że w opisanym stanie faktycznym Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT.

W tym zakresie istotne znaczenie ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14, C-72/137, a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie, czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13).

Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę należy rozważyć czy Sprzedający, w celu sprzedaży Nieruchomości Kupującemu, działa w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Nieruchomości, czy też w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podejmuje aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkowałoby uznaniem, że dostawa (sprzedaż Nieruchomości) nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający działał jako podatnik podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę opisany stan faktyczny, uznać należy, że w zakresie przedmiotowej transakcji Sprzedający nie działa w charakterze podatnika VAT, lecz działa w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Sprzedający nabył udziały we współwłasności Nieruchomości w drodze dziedziczenia po swojej matce w 2020 roku, a zatem nabycie to nie było związane z jakąkolwiek działalnością inwestycyjną, handlową czy gospodarczą. Wejście w posiadanie udziałów nastąpiło w wyniku sukcesji majątkowej, a nie w ramach zakupu nieruchomości.

Jednocześnie przez wiele lat (od momentu nabycia do chwili obecnej) udziały w Nieruchomości pozostawały w majątku prywatnym Sprzedającego - Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była również przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Sprzedający nie podejmował również działań marketingowych, ani nie ogłaszał zamiaru sprzedaży Nieruchomości w Internecie, gazetach, telewizji ani za pomocą innych środków masowego przekazu. W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie korzystał również z pomocy pośredników nieruchomości. Brak tego rodzaju aktywności świadczy o tym, że Sprzedający nie podejmował działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, a ewentualna sprzedaż ma charakter incydentalny i dotyczy wyłącznie majątku prywatnego.

Wyłącznie matka Sprzedającego, jeszcze przed swoją śmiercią, zawarła umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ze spółką C. Sp. z o.o., na podstawie której pośrednik podejmował czynności zmierzające do znalezienia potencjalnych nabywców Nieruchomości. Działania te były jednak inicjatywą matki Sprzedającego i miały miejsce przed nabyciem przez niego udziałów w drodze dziedziczenia.

Po śmierci matki Sprzedający nie kontynuował wskazanej umowy pośrednictwa ani nie podejmował współpracy ze wskazaną spółką w zakresie sprzedaży Nieruchomości. Umowa ta wygasła i nie była przez niego odnawiana ani wykonywana. Sprzedający samodzielnie nie zawierał żadnych umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ani z ww. spółką, ani z jakimkolwiek innym podmiotem profesjonalnie zajmującym się pośrednictwem.

Sprzedający nie podejmował też żadnych czynności charakterystycznych w profesjonalnej działalności gospodarczej, które miałyby na celu zwiększenie jej wartości, nie ponosił nakładów ani nie dokonywał ulepszeń Nieruchomości o charakterze rzeczowym. Należy więc uznać, że czynności podejmowane przez Sprzedawcę w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie mają charakteru typowego dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, lecz element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym przez spadkobiercę.

W szczególności przekazanie Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością, w zakresie niezbędnym do uzyskania uzgodnień, opinii, warunków technicznych oraz decyzji administracyjnych, nie może być utożsamiane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W realiach współczesnego obrotu gospodarczego jest to rozwiązanie powszechnie stosowane, umożliwiające potencjalnemu nabywcy weryfikację możliwości inwestycyjnych nieruchomości jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Działanie to ma wyłącznie charakter zabezpieczający interes Kupującego i służy ograniczeniu ryzyka transakcyjnego, a nie zwiększeniu wartości Nieruchomości przez Sprzedającego ani prowadzeniu przez niego zorganizowanej działalności handlowej.

Należy podkreślić, że zgodnie z aktualną linią orzeczniczą sądów administracyjnych, udzielenie pełnomocnictwa przez sprzedającego do podejmowania przez kupującego działań mających na celu przystosowanie nieruchomości do potrzeb tego kupującego, nie powinno być uznawane jako cecha charakterystyczna dla osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 kwietnia 2025 r., sygn. I FSK 2150/21, wskazano, że udzielenie takiego pełnomocnictwa jest zachowaniem adekwatnym do działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowi przesłanki do uznania podmiotu za podatnika VAT. Jak wskazano w ww. wyroku:

„Zawarcie tego rodzaju umowy przedwstępnej oraz udzielenie potencjalnemu nabywcy umocowania do uzyskania standardowo przy tego rodzaju jak w tej sprawie inwestycjach, stosownych pozwoleń i zgód, bez których nabycie przez niego gruntu byłoby bezcelowe, nie stanowi per se działalności handlowej, podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak w tych czynnościach sprzedawcy przesłanek świadczących o takiej jego aktywności w przedmiocie zbycia przedmiotowego gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT (tak wyroki NSA: z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21; z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21; z 27 marca 2025 r., sygn. akt I FSK 2269/21 - dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http:// orzeczenia.nsa.gov.pl).”

Podobne stanowisko prezentowane jest również w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w tym m.in. w interpretacji z 12 lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.15.2025.1.ESZ, w której organ również potwierdził, że pomimo udzielenia pełnomocnictwa kupującemu, wnioskodawca (sprzedający) nie będzie występować w charakterze podatnika VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości. W interpretacji tej wnioskodawca wskazywał, że:

„Sprzedający zobowiązali się również do udostępnienia Nieruchomości Kupującemu w celu przeprowadzenia przez Wnioskodawcę badań gruntu i innych badań technicznych i środowiskowych. Na mocy umowy przedwstępnej Strony będą współpracować ze sobą w szczególności w czasie przeprowadzanego przez Kupującego Badania Due Diligence. Sprzedająca ma świadomość, że po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika (Wnioskodawcę) wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy (Sprzedającej), jednak jednocześnie jej zdaniem wszystkie te działania nie mają znaczenia z punktu widzenia podatku VAT i nie będą one miały wpływu na sytuację prawnopodatkową Sprzedającej, bowiem warunki transakcji zostały już ustalone, a podejmowanie czynności związanych z udzielonym pełnomocnictwem zabezpieczają jedynie interes prawny Wnioskodawcy (tj. A. S.A.).

Zatem aktywność Sprzedającej ogranicza się wyłącznie do udzielenia pełnomocnictwa i trudno taką aktywność porównać z aktywnością w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, które podejmują działania przede wszystkim mające na celu zwiększenie przychodu ze sprzedaży, uzyskanie jak najwyższej ceny.

Podsumowując, Sprzedająca dokonując opisanych we wniosku czynności poprzez pełnomocnika, nie będzie podejmować działań porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Zatem należy uznać, że Sprzedająca w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie działać jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w konsekwencji nie będzie obowiązana do wystawienia faktury wraz z właściwą stawką VAT dokumentującej sprzedaż towarów na rzecz Kupującej Spółki.”

W zaistniałym stanie faktycznym (podobnym do sytuacji zaprezentowanej w niniejszym wniosku), organ przychylił się do stanowiska wnioskodawcy i stwierdził, że ustanowienie szerokiego pełnomocnictwa dla kupującego nie przesądza o uzyskaniu przez sprzedającego statusu podatnika VAT.

Podobnie wskazano również w niedawno wydanej interpretacji Dyrektora KIS z 11 lutego 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.1117.2025.2.JP, gdzie w podobnej sytuacji organ wskazał, że:

„Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku, wynika, że działka została udostępniona na rzecz kupującej spółki na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez kupującą spółkę niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia kupującej spółce zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia. Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb. Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntów do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie powodują, że zostanie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży wydzielonej działki, która powstanie z podziału działki nr 1, nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.”

W konsekwencji opisane w niniejszym wniosku czynności podejmowane przez Sprzedającego - w tym udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu - należy ocenić jako element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jednocześnie należy wskazać, że Sprzedający nie ingerował w procedurę planistyczną w kontekście planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości. Sprzedający nie składał bowiem żadnych wniosków do Planu Ogólnego oraz uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Brak składania jakichkolwiek wniosków do Planu Ogólnego oraz uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego potwierdza, że Sprzedający nie podejmował czynności, które mogłyby zostać uznane za działania ukierunkowane na zmianę przeznaczenia Nieruchomości lub zwiększenie jej atrakcyjności inwestycyjnej, przy czym należy jednocześnie podkreślić, że dążenie do uzyskania korzystnej ceny jest naturalnym elementem wykonywania prawa własności i racjonalnego gospodarowania majątkiem prywatnym.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że podjęte przez Sprzedającego czynności nie świadczą o podejmowaniu przez Sprzedającego aktywności porównywalnych do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się handlem nieruchomościami, a tym samym nie uzasadniają przypisania mu statusu podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.

Tym samym w żadnym razie nie został podjęty szereg celowych działań czy też czynności mający na celu sprzedaż nieruchomości przez Sprzedającego, który byłby charakterystyczny dla działalności handlowej. W praktyce czynności podjęte przez Sprzedającego są bowiem typowe dla podmiotu zbywającego nieruchomości w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem.

Stanowisko takie potwierdzają również liczne interpretacje, które są wydawane w podobnych stanach faktycznych, w tym m.in. interpretacja Dyrektora KIS z 13 lutego 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.1131.2025.2.JP, czy też interpretacja Dyrektora KIS z 1 grudnia 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.908.2025.2.MH.

Jednocześnie, należy zaznaczyć, że Sprzedający jest emerytem i nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej, w tym nigdy nie zajmował się obrotem nieruchomościami, działalnością deweloperską ani jakąkolwiek inną aktywnością o charakterze handlowym w tym zakresie. Sprzedający nie jest również właścicielem innych nieruchomości, które mogłyby stanowić przedmiot zorganizowanego i powtarzalnego obrotu.

Powyższe okoliczności jednoznacznie wskazują, że planowana sprzedaż Nieruchomości ma charakter incydentalny i dotyczy wyłącznie składnika majątku prywatnego. Brak jest elementów świadczących o prowadzeniu w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy działalności polegającej na nabywaniu i zbywaniu nieruchomości. Tym samym czynność sprzedaży nie może zostać uznana za przejaw profesjonalnego obrotu nieruchomościami, lecz stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności w odniesieniu do majątku osobistego Sprzedającego.

W konsekwencji, w okolicznościach niniejszej sprawy uznać należy, że planowana sprzedaż omawianych nieruchomości przez Sprzedającego nie będzie podlegała VAT, gdyż Sprzedający nie wystąpi w charakterze podatnika VAT, a jako sprzedawca zbywający nieruchomości w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem. Z uwagi na powyższe, należy uznać, że przedmiotowa transakcja będzie stanowiła realizację prawa Sprzedającego do rozporządzania majątkiem osobistym.

Uzasadnienie odnośnie drugiego pytania

Gdyby jednak zdaniem Organu Sprzedającego należało uznać za podatnika VAT, a sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 powinna być opodatkowana podatkiem VAT, z czym się Państwo nie zgadzają, to należałoby uznać, że Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości.

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia VAT naliczonego przysługuje od zakupu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną VAT.

W przypadku uznania, że Sprzedający będzie posiadać status podatnika VAT, to warunek ten będzie w omawianej sytuacji spełniony, gdyż Kupujący prowadzi działalność opodatkowaną VAT na terytorium Polski i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w Polsce - jednocześnie Kupujący zamierza wybudować na nieruchomościach lokale, które zamierza sprzedać w ramach transakcji opodatkowanych VAT. Ewentualnie Kupujący odsprzeda nieruchomość w ramach transakcji opodatkowanej VAT deweloperowi.

Tym samym nieruchomości nabyte od Sprzedającego będą wykorzystywane do czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego. Jak już wskazano, planowana sprzedaż Nieruchomości tj. przyjęcie, że sprzedaż będzie u Sprzedającego opodatkowana VAT oznacza, że Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego, gdyż dla Kupującego jest to rodzaj wydatków, do poniesienia których Kupujący zobowiązał się by nabyć nieruchomości, na których Kupujący zbuduje lokale, które odsprzeda w ramach transakcji opodatkowanych VAT.

Tak więc, gdyby uznano Sprzedającego za podatnika VAT w odniesieniu do planowanej transakcji i sprzedaż Nieruchomości zostałaby opodatkowana podatkiem od towarów i usług, wówczas Kupującemu - jako podatnikowi VAT nabywającemu Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych - przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej nabyciu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie uznania sprzedaży udziałów w Nieruchomościach przez Sprzedającego na rzecz Kupującego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym udziału w nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Sprzedający w odniesieniu do udziałów w Nieruchomościach będących przedmiotem sprzedaży.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.

Z opisu sprawy wynika, że A. Spółka komandytowa (Kupujący) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, zajmującym się m.in. budową lokali mieszkalnych oraz użytkowych na sprzedaż, jak i obrotem nieruchomościami.

E.E. (Sprzedający) jest emerytką, nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny ani podatnik VAT zwolniony.

Sprzedający jest współwłaścicielem:

1)  w udziale ¼ do niezabudowanej działki nr 1 (Nieruchomość 1),

2)  w udziale ½ do niezabudowanych działek nr 2 i 3 (Nieruchomość 2).

Sprzedający nabył ww. udziały w Nieruchomościach na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po matce z 8 kwietnia 2020 r.

29 kwietnia 2019 r. matka Sprzedającego zawarła w odniesieniu do Nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży ze spółką B. Sp. z o.o. i udzieliła tej spółce pełnomocnictw do przeprowadzenia badań technicznych i prawnych Nieruchomości oraz do podejmowania czynności zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży.

Ponadto, 22 lipca 2019 r. matka Sprzedającego w odniesieniu do Nieruchomości zawarła umowę pośrednictwa ze spółką C. Sp. z o.o. Sprzedający nie kontynuował ww. umowy pośrednictwa, jak również nie zawierał innych umów pośrednictwa.

Matka Sprzedającego w odniesieniu do Nieruchomości nr 1 złożyła 3 lutego 2015 r. uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast Sprzedający nie składał uwag do MPZP.

Z uwagi na to, że nie doszło do sprzedaży Nieruchomości na rzecz B. Sp. z o.o., Sprzedający, już jako współwłaściciel, zawarł 1 grudnia 2023 r. przedwstępne umowy sprzedaży ze spółką D. Sp. z o.o.

Na podstawie ww. umów przedwstępnych Strony zobowiązały się do zawarcia umów sprzedaży po uzyskaniu przez Kupującego pozytywnego wyniku Badania Nieruchomości. Ponadto, Sprzedający przekazali Kupującemu Nieruchomości do wykorzystania na cele budowlane oraz udzielili pełnomocnictwa osobom wskazanym przez Kupującego m.in. do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości.

Powyższe umowy przedwstępne zostały rozwiązane przez Strony 12 lutego 2025 r

Sprzedający wraz z pozostałymi współwłaścicielami zawarł 14 marca 2025 r. nowe przedwstępne umowy sprzedaży na rzecz Kupującego.

Na podstawie ww. umów Sprzedający z pozostałymi współwłaścicielami przekazali Kupującemu prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Ponadto, osobom wskazanym przez Kupującego udzielono pełnomocnictwa w szczególności do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów, w tym usunięcia ewentualnych kolizji sieci.

Jak wskazali Państwo we wniosku, Sprzedający nie ponosił nakładów ani nie dokonywał ulepszeń Nieruchomości i nie prowadził działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia, czy sprzedaż udziałów w Nieruchomościach przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającego w zakresie czynności prowadzących do umożliwienia zakupu przez Kupującego, takich jak uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości, czy występowanie o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Nabywcy umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Nabywcy, nie jest staraniem Sprzedającego, który przykładowo stara się grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że Kupujący już się zgłosił, współwłaściciel gruntu (Sprzedający) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (Kupującego) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą współwłaściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właścicieli podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującego działania wykonywane są we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania Nieruchomości do swoich określonych potrzeb.

Co istotne w sprawie, w stosunku do sprzedawanych Nieruchomości Sprzedający nie ponosił jakichkolwiek nakładów ani nie dokonywał ulepszeń, nie prowadził działań marketingowych. Ponadto, Nieruchomości opisane we wniosku nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Sprzedającego, w szczególności nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej ani nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Sprzedającego udziałów w Nieruchomościach nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. udziałów wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedającego w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez Kupującego na mocy udzielonego mu przez Sprzedającego pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia ze Sprzedającym umowy przyrzeczonej.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb Kupującego nie powoduje, że Sprzedający zostanie z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomościach, Sprzedający będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w Nieruchomościach, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż udziałów w Nieruchomościach (działkach nr 1, 2 i 3) przez Sprzedającego nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko do pytania nr 1 jest prawidłowe.

Dodatkowo, oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące ustalenia, czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości jedynie w sytuacji uznania, że sprzedaż Nieruchomości jest opodatkowana podatkiem VAT. W wydanej interpretacji uznałem jednak, że transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z powyższym, odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku, a odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Kupującego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem (pytania) dotyczą praw i obowiązków podatkowych wszystkich zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym, pomimo uznania w wydanej interpretacji, że sprzedaż udziałów w Nieruchomościach przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Sprzedającego, a nie wywiera skutku prawnego dla współwłaścicieli Nieruchomości.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka komandytowa (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.