Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.270.2026.3.MKA

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, czy Przedstawiciel Współwłaścicieli, który na podstawie Porozumienia zawiera umowy najmu Lokalu, będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu świadczenia tych usług i w konsekwencji będzie zobowiązany jako sprzedający do wystawienia faktur na rzecz najemcy Lokalu, w sytuacji przekroczenia przez Przedstawiciela progu na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy VAT, oraz czy rozliczenia dokonywane pomiędzy Współwłaścicielami z tytułu podziału pożytków z najmu Lokali nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

·         A.B.

2.  Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

·         C.D

·         E.F.

·         G.F.

·         H.I.

·         J.K.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca – A.B. („Wnioskodawca”) – jest wraz z pięcioma innymi osobami fizycznymi, tj. C.D. („Zainteresowany 1”), E.F. („Zainteresowany 2”), G.F. („Zainteresowany 3”), H.I. („Zainteresowany 4”) oraz J.K. („Zainteresowany 5”), a łącznie „Współwłaścicielami”, współwłaścicielem siedemnastu lokali, w tym trzynastu lokali mieszkalnych o numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 o łącznej powierzchni 583,56 m² oraz czterech lokali użytkowych o łącznej powierzchni 479,87 m², o łącznej powierzchni użytkowej 1.063,43 m² (dalej: „Lokale”), znajdujących się w budynku mieszkalno-usługowym posadowionym na nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr 14 w obrębie ewidencyjnym (…), dla której to nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy dla (…), X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…). Udział Współwłaścicieli we własności nieruchomości wynosi odpowiednio 181845/1000000, 181845/1000000, 40410/1000000, 40410/1000000, 181845/1000000 i 181845/1000000.

Struktura współwłaścicielska oraz fakt, że część Współwłaścicieli zamieszkuje poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej utrudnia bieżące zarządzanie Lokalami. Dotyczy to między innymi obsługi fakturowania związanego z ich wynajmem. Problemy te objawiają się np. w konieczności wystawiania wobec jednego najemcy (tj. najemcy konkretnego lokalu), kilku dokumentów księgowych, a po wejściu w życie KSeF, dokumentów które potencjalnie mogą być wystawiane w różnej formie (faktura ustrukturyzowana, faktura papierowa w okresie przejściowym do końca 2026 r. itd.). Problemy związane ze współwłasnością objawiają się również w obszarze zawierania i aneksowania umów z poszczególnymi najemcami, czy w obszarze bieżącego zarządzania relacjami z poszczególnymi najemcami, dostawcami mediów, wspólnotą mieszkaniową, itd.

W związku z powyższym Współwłaściciele zamierzają zawrzeć porozumienie w sprawie zarządzania Lokalami (dalej: „Porozumienie”). Na mocy Porozumienia Współwłaściciele zamierzają powierzyć zarządzanie Lokalami czterem spośród siebie, tj. Wnioskodawcy, Zainteresowanemu 1, Zainteresowanemu 4 oraz Zainteresowanemu 5 (dalej łącznie: „Przedstawiciele Współwłaścicieli”), jako osobom zamieszkałym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zgodnie z planowanym Porozumieniem Przedstawiciele Współwłaścicieli zostaną upoważnieni do dokonywania wszelkich czynności zarządczych związanych z Lokalami, w szczególności do:

a)  zawierania, zmiany, aneksowania oraz rozwiązywania umów najmu Lokali z najemcami;

b)  rozliczania umów najmu, w tym pobierania i rozliczania czynszów najmu oraz opłat eksploatacyjnych;

c)  wystawiania faktur najemcom z tytułu wynajmu Lokali;

d)  rozliczania kosztów mediów związanych z Lokalami;

e)  współpracy ze wspólnotą mieszkaniową Nieruchomości w zakresie zarządu Lokalami oraz rozliczania kosztów mediów i opłat eksploatacyjnych, w tym w szczególności reprezentowania Współwłaścicieli wobec wspólnoty mieszkaniowej w sprawach dotyczących Lokali oraz dokonywania rozliczeń z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

f)   każdy z Przedstawicieli Współwłaścicieli będzie mógł udzielić pełnomocnictwa innej osobie do wykonywania ww. czynności. Przedstawiciele Współwłaścicieli ani umocowani przez nich pełnomocnicy nie będą otrzymywać wynagrodzenia z tytułu wykonywania czynności objętych Porozumieniem.

Przedstawiciele Współwłaścicieli ustalą między sobą podział Lokali, określając, który z nich odpowiada za zarządzanie danymi Lokalami (dalej: „Podział Lokali”). O dokonanym Podziale Lokali oraz o każdej jego zmianie Przedstawiciele Współwłaścicieli powiadomią pozostałych Współwłaścicieli.

Czynsz z tytułu umów najmu Lokali zawieranych przez Przedstawicieli Współwłaścicieli będzie wpływać na jeden rachunek bankowy. Pożytki z czynszu najmu Lokali będą przysługiwać wszystkim Współwłaścicielom proporcjonalnie do przysługujących im udziałów we współwłasności Lokali, po uprzednim potrąceniu wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem i zarządzaniem Lokalami. Rozliczenie pożytków będzie następować w okresach kwartalnych.

Współwłaściciele nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni (ze względu na brak przekroczenia progu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT). Przedstawiciel Współwłaścicieli dokona rejestracji jako podatnik VAT czynny, jeżeli dojdzie do przekroczenia tego limitu w ramach faktur wystawionych w związku z wynajmem lokali, co do których będzie działał jako wynajmujący, zgodnie z Podziałem Lokali.

W ramach planowanego Porozumienia dany Przedstawiciel Współwłaścicieli – jako podmiot zarządzający przydzielonymi mu Lokalami – będzie zawierał umowy najmu z najemcami we własnym imieniu, lecz na rzecz wszystkich Współwłaścicieli, a następnie będzie wystawiał faktury VAT na rzecz najemców z tytułu czynszu najmu. Rozliczenia pomiędzy Współwłaścicielami z tytułu podziału pożytków z najmu Lokali będą dokonywane wewnętrznie, proporcjonalnie do udziałów we współwłasności.

Porozumienie nie będzie stanowiło umowy spółki cywilnej.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1)  Kto będzie figurował na umowie najmu jako Wynajmujący – każdy ze Współwłaścicieli, czy Przedstawiciel Współwłaścicieli?

Odpowiedź: Na umowach najmu poszczególnych Lokali jako Wynajmujący figurować będzie jeden, określony Przedstawiciel Współwłaścicieli stosownie do dokonanego między nimi Podziału Lokali, określającego, który z Przedstawicieli Współwłaścicieli odpowiada za zarządzanie danym Lokalem. Poszczególne umowy najmu mogą zatem wskazywać różnych Przedstawicieli Współwłaścicieli jako Wynajmujących, ale zawsze będzie to jeden Przedstawiciel Współwłaścicieli do jednego Lokalu.

2)  Na czyją rzecz będą potrącane wszelkie koszty związane z utrzymaniem i zarządzaniem Lokalami i czego dotyczą te koszty?

Odpowiedź: Wszelkie koszty związane z utrzymaniem i zarządzaniem Lokalami potrącane są na rzecz wszystkich Współwłaścicieli łącznie, proporcjonalnie do przysługujących im udziałów we współwłasności, przed podziałem pożytków z czynszu najmu.

Do kosztów utrzymania i zarządzania Lokalami należą w szczególności: opłaty i zaliczki na rzecz wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości (w tym zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz fundusz remontowy), koszty mediów związanych z Lokalami (w szczególności energia elektryczna, woda, ogrzewanie) oraz inne niezbędne i celowe koszty eksploatacyjne wynikające z bieżącego utrzymania Lokali i realizacji umów najmu.

Współwłaściciele rozliczają podatek na zasadach ryczałtowych, a więc nie dokonują zaliczenia ww. wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

3)  Czy potrącane koszty związane z utrzymaniem i zarządzaniem Lokalami będą stanowiły wynagrodzenie dla Przedstawiciela Współwłaścicieli za dokonywanie wszelkich czynności zarządczych związanych z Lokalami zgodnie z zawartym Porozumieniem?

Odpowiedź: Potrącane koszty utrzymania i zarządzania Lokalami nie stanowią wynagrodzenia dla Przedstawicieli Współwłaścicieli za wykonywanie czynności zarządczych. Zgodnie z Porozumieniem, Przedstawiciele Współwłaścicieli ani umocowani przez nich pełnomocnicy nie będą otrzymywać wynagrodzenia z tytułu wykonywania czynności objętych Porozumieniem. Czynności zarządcze wykonywane są przez Przedstawicieli nieodpłatnie, albowiem dotyczą Lokali, w stosunku do których sami Przedstawiciele są Współwłaścicielami i z których sami czerpią pożytki.

4)  Na rzecz jakich podmiotów świadczą Państwo usługi wynajmu Lokali mieszkalnych i użytkowych - czy są to osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, osoby prawne niebędące podatnikami, osoby prawne prowadzące działalność gospodarczą (spółki) itd.?

Odpowiedź: Poszczególne Lokale wynajmowane są: osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej na cele mieszkalne, osobom fizycznym prowadzącym działalność gospodarczą oraz spółkom prawa handlowego.

Pytania

1)  Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym Przedstawiciel Współwłaścicieli, który na podstawie Porozumienia zawiera umowy najmu Lokalu, będzie podatnikiem VAT z tytułu świadczenia usług najmu na rzecz najemców danego Lokalu i w konsekwencji będzie zobowiązany, jako sprzedający, do wystawiania faktur VAT na rzecz najemcy Lokalu, w stosunku do którego działa jako Przedstawiciel Współwłaścicieli, w sytuacji gdy obowiązek wystawienia faktury będzie wynikał z przepisów prawa (to jest w szczególności w sytuacji przekroczenia przez Przedstawiciela Współwłaścicieli progu wynikającego z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT lub skutecznego żądania wystawienia faktury przez najemcę)?

2)  Czy rozliczenia dokonywane pomiędzy Współwłaścicielami z tytułu podziału pożytków z wynajmu Lokali (tj. przekazywanie przez Przedstawiciela Współwłaścicieli pozostałym Współwłaścicielom przypadających im części czynszu najmu proporcjonalnie do udziałów we współwłasności, po potrąceniu kosztów związanych z zarządzaniem i eksploatacją Lokalu) pozostają poza zakresem opodatkowania VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy oraz pozostałych Zainteresowanych:

1.  Przedstawiciel Współwłaścicieli, który na podstawie Porozumienia zawiera umowy najmu Lokali we własnym imieniu, lecz na rzecz wszystkich Współwłaścicieli, będzie podatnikiem VAT z tytułu świadczenia usług najmu na rzecz najemców i będzie zobowiązany, jako sprzedający, do wystawiania faktur VAT na rzecz najemcy lokalu, w stosunku do którego działa jako Przedstawiciel Współwłaścicieli, stosownie do Podziału Lokali. Dotyczyć to będzie sytuacji, gdy obowiązek wystawienia faktury będzie wynikał z przepisów prawa (to jest w szczególności w sytuacji przekroczenia przez Przedstawiciela Współwłaścicieli progu wynikającego z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT lub skutecznego żądania wystawienia faktury przez najemcę).

2.  Rozliczenia dokonywane pomiędzy Współwłaścicielami z tytułu podziału pożytków z najmu Lokali pozostają poza zakresem opodatkowania VAT.

UZASADNIENIE STANOWISKA ZAINTERESOWANYCH

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Z kolei art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, w szczególności obejmując czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Struktura Porozumienia, będącego formą umowy o wykonywaniu wspólnego przedsięwzięcia, jest zbliżona do modelu konsorcjum, powszechnie stosowanego w obrocie gospodarczym. W ramach konsorcjum kilka podmiotów współdziała w celu realizacji wspólnego przedsięwzięcia, przy czym jeden z uczestników – tzw. lider konsorcjum – występuje wobec kontrahenta (klienta) jako podmiot świadczący usługę we własnym imieniu, a następnie dokonuje wewnętrznego rozliczenia z pozostałymi uczestnikami konsorcjum, przekazując im przypadające na nich części wynagrodzenia. Konsorcjum nie posiada odrębnej podmiotowości prawnej ani podatkowej – każdy z jego uczestników pozostaje odrębnym podatnikiem VAT.

Porozumienie zostanie zawarte na podstawie zasady swobody umów wyrażonej w art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Pod względem funkcjonalnym Porozumienie będzie zbliżone do umowy o sposobie korzystania z rzeczy wspólnej (umowy quoad usum) określającej sposób wykonywania współwłasności Lokali przez Współwłaścicieli, w szczególności poprzez powierzenie zarządzania poszczególnymi Lokalami wybranym Współwłaścicielom.

W opisanym zdarzeniu przyszłym Porozumienie pełni funkcję analogiczną do umowy konsorcjum. Współwłaściciele – jako uczestnicy wspólnego przedsięwzięcia polegającego na wynajmie Lokali – powierzają zarządzanie poszczególnymi Lokalami wybranym spośród siebie Przedstawicielom Współwłaścicieli, którzy pełnią rolę liderów w odniesieniu do przydzielonych im Lokali. Dany Przedstawiciel Współwłaścicieli zawiera umowę najmu z najemcą, pobiera czynsz najmu, wystawia fakturę VAT na rzecz najemcy, a następnie – w ramach wewnętrznych rozliczeń – przekazuje pozostałym Współwłaścicielom, po potrąceniu kosztów związanych z najmem, przypadające im części pożytków z najmu, proporcjonalnie do przysługujących im udziałów we współwłasności Lokali.

W takim modelu konsorcjum to lider – jako podmiot występujący wobec klienta we własnym imieniu – jest podatnikiem VAT zobowiązanym do wystawienia faktury dokumentującej świadczoną usługę. Analogicznie, w opisanym zdarzeniu przyszłym Przedstawiciel Współwłaścicieli, który na podstawie Porozumienia i dokonanego Podziału Lokali zawiera umowę najmu danego Lokalu, będzie podatnikiem VAT z tytułu świadczenia usługi najmu na rzecz najemcy tego Lokalu i będzie zobowiązany, jako sprzedający, do wystawienia faktury VAT na rzecz tego najemcy.

Odrębnej oceny wymaga kwalifikacja prawnopodatkowa rozliczeń dokonywanych pomiędzy Współwłaścicielami z tytułu podziału pożytków z wynajmu Lokali. W ocenie Zainteresowanych rozliczenia te pozostają poza zakresem opodatkowania VAT z następujących względów.

Po pierwsze, przekazywanie przez Przedstawiciela Współwłaścicieli pozostałym Współwłaścicielom przypadających im części czynszu najmu nie stanowi wynagrodzenia za jakiekolwiek świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT. Współwłaściciele nie świadczą sobie nawzajem żadnych usług – w szczególności pozostali Współwłaściciele (niebędący Przedstawicielami Współwłaścicieli w odniesieniu do danego Lokalu) nie wykonują na rzecz Przedstawiciela Współwłaścicieli żadnych czynności, za które przekazywane im środki mogłyby stanowić wynagrodzenie. Podział pożytków stanowi jedynie realizację uprawnień właścicielskich wynikających z prawa współwłasności (art. 207 Kodeksu cywilnego), zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów.

Po drugie, również w modelu konsorcjum przyjmuje się, że wewnętrzne rozliczenia pomiędzy uczestnikami konsorcjum, polegające na podziale wynagrodzenia otrzymanego od klienta przez lidera, nie stanowią odrębnych czynności podlegających opodatkowaniu VAT, o ile nie wiążą się ze świadczeniem usług pomiędzy uczestnikami konsorcjum. Stanowisko to zostało potwierdzone w utrwalonym orzecznictwie sądów administracyjnych.

Naczelny Sąd Administracyjny konsekwentnie wskazuje, że przy ustalaniu przedmiotu opodatkowania świadczenia usług o złożonym charakterze, jakie stanowią umowy kooperacyjne, należy uwzględniać podstawowy cel wynikający z takich porozumień gospodarczych, a nie dokonywać wyodrębniania poszczególnych czynności służących realizacji tego celu dla potrzeb podatkowych w sposób oderwany od ich sensu gospodarczego (por. przykładowo wyroki NSA z 28 stycznia 2021 r., sygn. akt I FSK 1685/20 czy WSA w Gliwicach z 19 stycznia 2024 r. I SA/Gl 227/23 (nieprawomocne), WSA w Warszawie z 7 czerwca 2024 r. III SA/Wa 676/24 (nieprawomocne)). W szczególności w orzecznictwie wskazuje się, że wzajemne rozliczenie z tytułu finansowania działalności lub podziału zysku dokonywane przez lidera z pozostałymi uczestnikami wspólnego przedsięwzięcia nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W orzecznictwie NSA wskazuje się również, że w przypadku umów tego rodzaju znaczenie ma również utrwalona w orzecznictwie TSUE koncepcja świadczenia złożonego – jeżeli z perspektywy klienta (tu najemcy) dochodzi do świadczenia jednej usługi (najmu lokalu), to niezasadne byłoby rozdzielanie tej usługi na usługi świadczone przez różne podmioty. Jak wskazuje NSA w wyroku z 7 grudnia 2022 r. (I FSK 1919/19): „na ocenę kompleksowości usługi nie wpływa fakt, że jest ona świadczona przez dwa lub więcej podmiotów w ramach jednej umowy. Świadczenie kompleksowe z punktu widzenia VAT może być bowiem również rozpatrywane w kontekście świadczenia przez kilka podmiotów, jeżeli łącznie ich czynności składają się na jedną usługę, gdyż to nie tożsamość podmiotów świadczących, lecz sposób wykonywania, charakter usługi ma decydujące znaczenie dla oceny kompleksowości czynności i jednolitości jej skutków z punktu widzenia VAT”.

Stanowisko to zostało potwierdzone również w orzecznictwie dotyczącym umów o wspólnym przedsięwzięciu o strukturze zbliżonej do opisanej w niniejszym wniosku. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 kwietnia 2017 r. (sygn. akt III SA/Wa 873/16; prawomocny) wskazał, że nie każde rozliczenie pomiędzy podmiotami będącymi podatnikami podatku od towarów i usług polegające na rozliczeniu wzajemnych kosztów i przychodów pomiędzy nimi musi być uznane za świadczenie usług bądź też dokonywanie dostawy, a tym samym podlegać opodatkowaniu tym podatkiem. Sąd podkreślił, że podział przychodów i kosztów dokonany przez uczestników wspólnego przedsięwzięcia stanowi wewnętrzne rozliczenie między podmiotami uczestniczącymi w świadczeniu usług na rzecz osób trzecich (klientów), a nie odrębne świadczenie usług pomiędzy uczestnikami. Kluczowe jest przy tym, że między zapłatą a świadczeniem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowy – rozliczenia między uczestnikami wspólnego przedsięwzięcia nie są wynikiem zapłaty w zamian za wyświadczone przez nich na swoją rzecz usługi, lecz rozliczeniem poniesionych kosztów i osiągniętych przychodów, zależnym od wyników skuteczności działań podjętych w ramach współpracy.

W powołanych orzeczeniach sądy wskazały, że sam podział przychodów (pożytków) pomiędzy uczestnikami wspólnego przedsięwzięcia, dokonywany w wykonaniu łączącej ich umowy, nie kreuje odrębnego stosunku zobowiązaniowego o charakterze usługowym i w konsekwencji pozostaje poza zakresem opodatkowania VAT.

Po trzecie, dla uznania danej czynności za odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT konieczne jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy świadczeniem a wynagrodzeniem, tj. ekwiwalentności świadczeń. W opisanym zdarzeniu przyszłym taki związek nie zachodzi – przekazywane Współwłaścicielom środki nie stanowią zapłaty za jakiekolwiek świadczenie, lecz są jedynie pochodną przysługującego im prawa do pożytków z rzeczy wspólnej. Brak jest zatem elementu wzajemności, który jest niezbędny do zakwalifikowania danej czynności jako odpłatnego świadczenia usług podlegającego opodatkowaniu VAT.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych: (i) Przedstawiciel Współwłaścicieli, który na podstawie Porozumienia zawiera umowy najmu Lokali we własnym imieniu, lecz na rzecz wszystkich Współwłaścicieli, będzie podatnikiem VAT z tytułu świadczenia usług najmu na rzecz najemców i będzie zobowiązany, jako sprzedający, do wystawiania faktur VAT na rzecz najemcy lokalu, w stosunku do którego działa jako Przedstawiciel Współwłaścicieli; oraz (ii) rozliczenia dokonywane pomiędzy Współwłaścicielami z tytułu podziału pożytków z wynajmu Lokali pozostają poza zakresem opodatkowania VAT, gdyż nie stanowią odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.

Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zatem należy uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

W tym miejscu, należy wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy przedmiot najmu stanowi własność prywatną.

W konsekwencji najem nieruchomości, należy uznać za świadczony w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, i stanowi on odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wraz z pięcioma innymi osobami – Współwłaścicielami (Zainteresowany 1, Zainteresowany 2, Zainteresowany 3, Zainteresowany 4, Zainteresowany 5) jest współwłaścicielem siedemnastu lokali w tym trzynastu lokali mieszkalnych oraz czterech lokali użytkowych znajdujących się w budynku mieszkalno-usługowym. Struktura współwłaścicielska oraz fakt, że część Współwłaścicieli zamieszkuje poza granicami kraju utrudnia bieżące zarządzanie Lokalami. W związku z powyższym Współwłaściciele zamierzają zawrzeć porozumienie w sprawie zarządzania Lokalami i na mocy tego porozumienia zamierzają powierzyć zarządzanie Lokalami czterem spośród siebie tj. Wnioskodawcy, Zainteresowanemu 1, Zainteresowanemu 4 oraz Zainteresowanemu 5 tj. osobom zamieszkałym na terenie Polski.

W myśl założeń planowanego Porozumienia Przedstawiciele Współwłaścicieli zostaną upoważnieni do dokonywanie wszelkich czynności zarządczych związanych z Lokalami, w szczególności do:

• zawierania, zmiany, aneksowania oraz rozwiązywania umów najmu Lokali z najemcami;
• rozliczania umów najmu, w tym pobierania i rozliczania czynszów najmu oraz opłat eksploatacyjnych;
• wystawiania faktur najemcom z tytułu wynajmu Lokali;
• rozliczania kosztów mediów związanych z Lokalami;
• współpracy ze wspólnotą mieszkaniową Nieruchomości w zakresie zarządu Lokalami oraz rozliczania kosztów mediów i opłat eksploatacyjnych, w tym w szczególności reprezentowania Współwłaścicieli wobec wspólnoty mieszkaniowej w sprawach dotyczących Lokali oraz dokonywania rozliczeń z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną.
• Każdy z Przedstawicieli Współwłaścicieli będzie mógł udzielić pełnomocnictwa innej osobie do wykonywania ww. czynności. Przedstawiciele Współwłaścicieli ani umocowani przez nich pełnomocnicy nie będą otrzymywać wynagrodzenia z tytułu wykonywania czynności objętych Porozumieniem.

Przedstawiciele Współwłaścicieli ustalą między sobą podział Lokali, określając, który z nich odpowiada za zarządzanie danymi Lokalami. Czynsz z tytułu najmu Lokali zawieranych przez Przedstawicieli Współwłaścicieli będzie wpływać na jeden rachunek bankowy. Pożytki z najmu będą przysługiwać wszystkim Współwłaścicielom proporcjonalnie do przysługujących im udziałów we współwłasności Lokali, po potrąceniu wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem i zarządzaniem Lokalami. Ww. rozliczenie następować będzie co kwartał. Współwłaściciel nie są zrejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Przedstawiciel Współwłaścicieli dokona rejestracji jako podatnik VAT czynny, jeśli dojdzie do przekroczenia limitu.

W ramach planowanego Porozumienia dany przedstawiciel Współwłaścicieli – jako podmiot zarządzający przydzielonymi mu Lokalami – będzie zawierał umowy najmu z najemcami we własnym imieniu, ale na rzecz wszystkich Współwłaścicieli, a następnie będzie wystawiał faktury na rzecz najemców z tytułu czynszu najmu. Poszczególne lokale wynajmowane są osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej na cele mieszkalne, osobom fizycznym prowadzącym działalność gospodarczą oraz spółkom prawa handlowego. Rozliczenia pomiędzy Współwłaścicielami z tytułu podziału pożytków z najmu Lokali będą dokonywane proporcjonalnie w zależności od posiadanych udziałów.

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy Przedstawiciel Współwłaścicieli zostanie uznany za podatnika podatku od towarów i usług i wówczas na Nim jako świadczącym usługę będzie ciążył obowiązek wystawienia faktury na rzecz najemcy Lokalu.

Podmiot świadczący usługę najmu będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem ten będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu jest rzecz stanowiąca majątek należący do kilku współwłaścicieli, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy, będzie ta osoba, która dokonała czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten podmiot, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej).

Zgodnie z art. 8 ust 2a ustawy:

Przepis ten, stanowiący implementację art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE, wprowadza fikcję prawną na gruncie podatku VAT w celu zapewnienia jasności i pewności obrotu gospodarczego. Zastosowanie tego mechanizmu w opisanym modelu wywołuje następujące skutki podatkowe: Reprezentant działa wprawdzie na rzecz osób trzecich (pozostałych współwłaścicieli, którym przysługuje prawo do pożytków z nieruchomości zgodnie z ich udziałami), jednakże działa on we własnym imieniu wobec podmiotów zewnętrznych (najemców). W konsekwencji, na mocy art. 8 ust. 2a ustawy, uznaje się, że to Reprezentant samodzielnie „wyświadczył” usługę najmu na rzecz ostatecznego najemcy. Z perspektywy podatku VAT cały obrót (100% kwoty czynszu i opłat) generowany jest na poziomie Reprezentanta i to on jest zobowiązany do dokumentowania sprzedaży poprzez wystawianie faktur VAT na pełną wartość świadczenia.

W niniejszej sprawie świadczone na rzecz najemców usługi najmu lokali mieszkalnych i użytkowych w rzeczywistości są stosunkiem prawnym – zobowiązaniem pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a najemcami.

Jak wskazano we wniosku, właściciele (6 Zainteresowanych) są współwłaścicielami 17 lokali, w tym trzynastu lokali mieszkalnych i czterech użytkowych. Współwłaściciele zamierzają zawrzeć Porozumienie w sprawie zarządzania Lokalami i powierzyć administrowanie czterem osobom spośród siebie. W ramach Porozumienia dany Przedstawiciel Współwłaścicieli będzie zawierał umowy najmu z najemcami we własnym imieniu, lecz na rzecz wszystkich Współwłaścicieli, a następnie będzie wystawiał faktury na rzecz najemców z tytułu czynszu najmu. Na umowach najmu poszczególnych lokali jako Wynajmujący figurował będzie jeden Przedstawiciel Współwłaścicieli stosownie do dokonanego między nimi podziału Lokalami, określającego, który z Przedstawicieli Współwłaścicieli odpowiada za zarządzanie danym Lokalem. To Przedstawiciel będzie wystawiał faktury na rzecz najemców z tytułu czynszu najmu. Najemcy nie pozostają w żadnym stosunku obligacyjnym z pozostałymi współwłaścicielami lokali. Przedstawiciele Współwłaścicieli ani umocowani przez nich pełnomocnicy nie będą otrzymywać wynagrodzenia z tytułu wykonywania czynności objętych Porozumieniem. Czynności zarządcze wykonywane są przez Przedstawicieli nieodpłatnie. Wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu realizowane są wyłącznie przez Przedstawiciela. W konsekwencji to Przedstawiciel jest podmiotem wykonującym samodzielnie działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług najmu danego lokalu w rozumieniu art. 15 ust.  2 ustawy. Tym samym z tytułu tej czynności Przedstawiciel wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących obowiązku wystawienia faktur z tytułu świadczenia usług najmu przez Przedstawiciela Współwłaścicieli, na podstawie zawartego Porozumienia należy zauważyć, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

I tak, na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

Według art. 106b ust. 3 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 31 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o fakturze:

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 113 ust. 13 ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów do wystawienia faktury zobowiązani są – co do zasady – wszyscy podatnicy podatku od towarów i usług, zarówno podatnicy czynni, jak i zwolnieni, wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy. Faktury są dokumentami potwierdzającymi wykonywanie czynności podlegającej opodatkowaniu.

Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Nie pozbawia on wszakże podatników dokonujących tych czynności prawa do wystawiania faktury dokumentującej te czynności. Wystawienie faktury w opisanych przypadkach jest co do zasady pozostawione wyborowi wykonującego czynność, za wyjątkiem sytuacji, gdy nabywca, w ustawowym terminie wystąpi z żądaniem wystawienia faktury dokumentującej czynności zwolnione od podatku.

Wystawienie faktury na żądanie nabywcy jest wymagane, jeśli żądanie to zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę. Natomiast, jeżeli żądanie zostało zgłoszone po terminie, wtedy podatnik nie ma obowiązku wystawienia faktury. W takim przypadku, na podstawie ustawy, nie ma obowiązku udokumentowania takiej transakcji. Jeśli jednak podatnik wystawi dokument, to dokumentem tym powinna być faktura, gdyż stanowi udokumentowanie czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Jak wyżej rozstrzygnięto planowany przez Państwa najem Lokali wpisuje się w definicję działalności gospodarczej wynikającą z art. 15 ust. 2 ustawy, a Przedstawiciel wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Skoro w analizowanej sprawie umowa najmu zawierana jest wyłącznie przez jednego ze współwłaścicieli - Przedstawiciela we własnym imieniu, to na gruncie podatku VAT to on staje się samodzielnym i jedynym świadczącym usługę (usługodawcą). Zatem Przedstawiciel, który zawiera umowę najmu we własnym imieniu, jest zobowiązany i uprawniony do wystawiania faktur dokumentujących cały obrót tytułu najmu. Wskazać należy, że jeżeli wartość sprzedaży z wyłączeniem podatku z tytułu świadczenia usług najmu Lokali nie przekroczy w 2026 roku kwoty 240 000 zł (bez kwoty podatku) oraz Przedstawiciel nie wykonuje, ani nie będzie wykonywał czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy – to będzie spełniał przesłanki warunkujące korzystanie ze zwolnienia podmiotowego, wskazanego w art. 113 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że Przedstawiciel, jako podmiot świadczący usługi najmu Lokali korzystające ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury najemcom. Jednocześnie wskazać należy, że na podstawie art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy, Przedstawiciel będzie zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej usługi najmu Lokali, gdy najemca z takim żądaniem wystąpi w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym wykonana została usługa bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Zatem stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą rozstrzygnięcia, czy rozliczenie pomiędzy Współwłaścicielami z tytułu podziału pożytków z wynajmu Lokali nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wskazać należy, że okolicznością, która w świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy decyduje o opodatkowaniu, jest odpłatność za świadczoną usługę, którą należy rozumieć jako wynagrodzenie należne za dane świadczenie. Jest ono najczęściej określane umową pomiędzy stronami transakcji i stanowi skutek określonego przysporzenia. Trudno taką cechę przypisywać operacji księgowej dokonywanej przez Przedstawiciela i na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Brak jest takiego stosunku prawnego, z którego wynikałaby wzajemność świadczenia Przedstawiciela przybierającego postać rozdziału przychodów całego najmu. Nie jest to zatem świadczenie wzajemne Przedstawiciela, a jedynie umownie określony obowiązek „rozdziału” przychodów z całego najmu. Przedstawiciel nie pozostaje dłużnikiem pozostałych współwłaścicieli z tytułu świadczenia na ich rzecz usługi podziału pożytków. Rozdział ten proporcjonalnie do posiadanych udziałów będzie wynikał z zawartego Porozumienia, a nie z jakiegoś świadczenia wzajemnego, do którego zobligowany został Przedstawiciel.

Podkreślić należy, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlega czynność (tj. dostawa towarów lub świadczenie usług), a nie sama płatność.

Jak wynika z okoliczności sprawy podział przychodów z tytułu czynszu najmu nie będzie stanowił odpłatności z tytułu dostawy towarów bądź świadczenia usług pomiędzy Przedstawicielem a współwłaścicielami. Wskazali Państwo, że w odniesieniu do przychodów z najmu Lokali będą one przysługiwać wszystkim współwłaścicielom proporcjonalnie do przysługujących im udziałów we współwłasności Lokali, po uprzednim potrąceniu wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem i zarządzaniem Lokalami.  Czynności zarządcze wykonywane są przez Przedstawicieli nieodpłatnie. Ww. rozliczenie następować będzie w okresach kwartalnych. Zatem w okolicznościach niniejszej sprawy przekazanie środków pieniężnych pomiędzy współwłaścicielami w ramach najmu wspólnych Lokali stanowi wyłącznie rozliczenie pieniężne, zgodnie z ustalonym czynszem proporcjonalnie do posiadanego udziału w Lokalu, nieodnoszące się do jakichkolwiek świadczeń wzajemnych pomiędzy Przedstawicielem a współwłaścicielami.

W konsekwencji należy uznać, że rozliczenia czynszu najmu pomiędzy Przedstawicielem, a współwłaścicielami nie będą stanowić wynagrodzenia z tytułu odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. W ramach najmu Lokali będących we współwłasności nie dochodzi do świadczenia usług pomiędzy współwłaścicielami a Przedstawicielem. Zatem rozliczenia czynszu z tytułu najmu Lokali dokonywane pomiędzy Przedstawicielem, a współwłaścicielami nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem w zakresie pytania nr 2 Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.