Skoro w przedmiotowej sprawie nie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów w Nieruchomościach nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Podatniczka, prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości, nabyła w latach 1998-2022 do majątku prywatnego udziały w niezabudowanych nieruchomościach gruntowych (Nieruchomości ABC). Nabycie było częścią wspólnego przedsięwzięcia wielu współwłaścicieli, których celem było scalenie i podział działek w celu uzyskania odrębnych działek budowlanych pod budowę domów jednorodzinnych. Aby skoordynować działania, współwłaściciele powołali stowarzyszenie. Po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
8 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 7 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy w związku z planowaną sprzedażą udziałów w Nieruchomości ABC będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT, a w konsekwencji czy sprzedaż ww. Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 13 maja 2026 r. oraz pismem, które wpłynęło 15 maja 2026 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Pani A.B. (dalej: „Podatniczka”), jest polskim rezydentem podatkowym i ma miejsce zamieszkania na terytorium Polski. Podatniczka prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem jednej nieruchomości użytkowej (PKD: 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi). Podatniczka jest czynnym podatnikiem VAT.
Niezależnie od prowadzonej przez siebie jednoosobowej działalności gospodarczej, Podatniczka w przeszłości dokonała zakupu udziałów w nieruchomościach gruntowych, niezabudowanych (w rejestrze gruntów widnieją jako: R - grunty orne) do majątku osobistego w następujący sposób:
A. W latach 1998-2000 nabyła na własność:
1. udział 1/68 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 22 253 m²;
2. udział 1/68 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 13 172 m²;
3. udział 1/68 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer KW (…) o łącznej powierzchni 1 797 m²;
4. udział 1/68 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 4 005 m²;
5. udział 1/68 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 751 m²;
6. udział 3/204 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 2 966 m²;
7. udział 1/68 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 700 m²;
8. udział 1/68 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 1 608 m²;
9. udział 1/68 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 3 117 m²;
10. udział 1/68 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 9 346 m²;
11. udział 1/68 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 13 164 m²;
12. udział 1/68 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 283 m²;
13. udział 1/68 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 27 738 m²;
14. udział 1/68 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 2 657 m²;
15. udział 1/68 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 28 806 m²;
16. udział 1/68 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 1 267 m²;
17. udział 1/68 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 10 182 m²;
18. udział 1/68 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 3 947 m²
- zwane dalej łącznie: Nieruchomości A
B. W roku 2002 nabyła na własność udział 1/68 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o powierzchni 954 m²;
- zwana dalej: Nieruchomość B,
C. W 2022 r. nabyła na własność udział 2/204 w nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 20 730 m²;
- zwana dalej: Nieruchomość C - zwane dalej łącznie: Nieruchomości ABC.
Na wstępie warto uwypuklić fakt, że Nieruchomości ABC nie są i nigdy nie były w przeszłości wykorzystywane przez Podatniczkę w działalności gospodarczej, w szczególności nie były one przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy cywilno-prawnej. Można wręcz wskazać, że Podatniczka samodzielnie nie dokonywała żadnych czynności w odniesieniu Nieruchomości ABC, ze względów opisanych w dalszej części niniejszego wniosku.
Powyżej opisane przedsięwzięcie nabycia udziałów w Nieruchomościach ABC było częścią szerszego procesu sprzedażowego realizowanego na rzecz większej ilości nabywców w ten sposób, że każdy kupujący udział 1/68 w 20 nieruchomościach gruntowych, niezabudowanych (w tym Podatniczka), nabywał łącznie prawo do 2500 m² brutto tj. ok. 2000 m² netto powierzchni.
Natomiast nadrzędnym celem kupujących (do których zalicza się Podatniczka) było doprowadzenie nieruchomości gruntowych do stanu prawnego, w którym każdy z nabywców udziałów w Nieruchomościach ABC uzyskałby własność gruntu wyodrębnionego w jednej odrębnej działce budowlanej odpowiadającej ww. powierzchni, tak aby mógł swobodnie nią dysponować (dalej: Cel Pierwotny) np. wybudować własny dom jednorodzinny. Aby Cel Pierwotny został osiągnięty, współwłaściciele musieli najpierw dokonać scalenia działek wchodzących w skład Nieruchomości ABC, a następnie wtórnie je podzielić.
Wyjaśnienia wymaga również sam fakt, dlaczego doszło do trzyetapowego nabywania Nieruchomości ABC. Otóż, nabycie Nieruchomości B oraz Nieruchomości C było podyktowane tym, że w wyniku błędów osób zaangażowanych w transakcję, Podatniczka nie otrzymała wszystkich przysługujących jej udziałów zgodnie z generalnym założeniem (tj. udział 1/68 w 20 nieruchomościach gruntowych, które łącznie miały dawać prawo do 2500 m² brutto tj. ok. 2000 m² netto powierzchni). Z uwagi na ilość współwłaścicieli i ilość działek, okoliczności te wychodziły na jaw w odstępach czasu i były korygowane etapami, co zostało zademonstrowane powyżej.
W tym kontekście warto wyjaśnić, że na chwilę obecną Nieruchomości ABC to działki, które zostały w przeszłości podzielone przez pierwotnych właścicieli w ten sposób, że stanowią one w zdecydowanej większości długie i wąskie „pasy” gruntu, na których żaden ze współwłaścicieli nie ma możliwości samodzielnego wybudowania domu jednorodzinnego. W momencie zakupu przez Podatniczkę Nieruchomości ABC, w Gminie (…) obowiązywał (i obowiązuje nadal) plan pod nazwą Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy (…), przyjęty uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej (…) z dnia 27 grudnia 1999 roku (dalej: Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego). Zgodnie z treścią Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, strefy rozwoju Ur, (na których znajdują się Nieruchomości ABC) obejmują m.in. 2Ur - teren projektowanego mieszkalnictwa jednorodzinnego w rejonie (…).
Aby nabywcy udziałów w Nieruchomościach ABC (w tym Podatniczka) mogli dokonać planowanych czynności, (…), na terenie której znajdują się Nieruchomości ABC musiała w pierwszej kolejności opracować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i formalnie umożliwić plany nabywców tj. scalenie i podział wtórny działek, a także przekształcenie ich w działki budowlane.
Nabywcy udziałów w Nieruchomościach ABC w dużej części nie znali się, nie mieli ze sobą kontaktu, dlatego też, aby podjąć inicjatywę połączenia i podziału działek jako czynności niezbędnych do osiągnięcia Celu Pierwotnego, doszło do powołania stowarzyszenia „(…)” (dalej: Stowarzyszenie) założonego w 2010 r., którego celami statutowymi są:
1. Tworzenie warunków organizacyjnych do wspólnego działania jego członków w celu racjonalnego i optymalnego zagospodarowania nieruchomości posiadanych przez członków stowarzyszenia na terenie (…). w gminie (…) w tym w szczególności:
a) doprowadzenie do zamiany posiadanych przez członków stowarzyszenia udziałów w nieruchomościach gruntowych na odrębne działki budowlane,
b) gromadzenie i kompletowanie dokumentów oraz podejmowanie innych czynności organizacyjnych i prawnych, umożliwiających wszczęcie procedury wyjścia z aktualnego stanu współwłasności posiadanych nieruchomości,
c) wypracowanie i zgłoszenie inicjatyw zmierzających do budowy przez gminę (…) infrastruktury technicznej na terenie objętym uchwalonym planem miejscowym,
2. Podejmowanie inicjatyw, w tym wspólnie z innymi właścicielami działek z terenu (…), celem zachowania istniejącego najbardziej wartościowego drzewostanu na terenie objętym uchwalonym planem miejscowym.
Stowarzyszenie nie widnieje w rejestrze przedsiębiorców KRS (jest wpisane wyłącznie do Rejestru Stowarzyszeń), nie posiada statusu czynnego podatnika VAT ani nie widnieje w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT. Podstawą funkcjonowania Stowarzyszenia są opłaty wnoszone zarówno przez członków Stowarzyszenia, jak i inne zainteresowane osoby.
Dołączenie do Stowarzyszenia i wnoszenie opłat są dobrowolne. Stowarzyszenie działa na rzecz m.in. nabywców udziałów w Nieruchomościach ABC. Podatniczka jest członkiem Stowarzyszenia. Członkowie Stowarzyszenia otrzymują na bieżąco informacje na temat postępach w działaniach Stowarzyszenia.
Co istotne, działania Stowarzyszenia miały prowadzić wyłącznie do ustanowienia samodzielnych działek dla każdego z nabywców udziałów w Nieruchomości ABC, a nie do ulepszenia technicznego lub prawnego i uzyskania dochodu ze sprzedaży działek.
12 maja 2021 r. podjęta została uchwała nr (…) Rady (…) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru północno- zachodniej części miasta (…) - etap 4 (dalej: „MPZP”), która otworzyła drogę nabywcom udziałów w Nieruchomościach ABC do osiągnięcia Celu Pierwotnego. W tym miejscu warto podkreślić, że uchwalony MPZP zawiera obszar około 120 ha i jego uchwalenie było elementem realizacji ustaleń zawartych w obowiązującym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, aby te tereny ostatecznie zagospodarować na cele mieszkalne. Obszar gruntu będący własnością osób należących do Stowarzyszenia lub współpracujących z tą organizacją wynosi 17 ha, tj. około 14% całego terenu objętego MPZP uchwalonego w 2021 r.
Zarówno Stowarzyszenie jak i jego członkowie byli zainteresowani uchwaleniem tego planu miejscowego, ale nie mieli żadnego wpływu na decyzje Rady Gminy (…).
Po uchwaleniu MPZP, członkowie zarządu Stowarzyszenia działając w imieniu nabywców udziałów w Nieruchomościach ABC, w oparciu o stosowne pełnomocnictwa podjęli szereg czynności, w tym wystąpili o wydanie postanowienia o zgodności projektu podziału Nieruchomości ABC z MPZP oraz wydanie decyzji zatwierdzającej proponowany podział Nieruchomości ABC. Jednak w toku postępowań administracyjnych okazało się, że struktura powierzchniowa nowych działek nie odpowiadałaby posiadanym udziałom nabywców udziałów w Nieruchomościach ABC i nie było możliwości przydzielenia każdemu jednej działki o równej powierzchni (działki na planie geodezyjnego podziału miały od 1500 do 2700 m²), co jednoznacznie przekreśliło możliwość realizacji Celu Pierwotnego.
W tej sytuacji zapadła decyzja o podjęciu czynności zmierzających do zbycia Nieruchomości ABC na rzecz podmiotu trzeciego wg stanu wyjściowego (dalej: „Cel Wtórny”). Decyzja ta została podyktowana m.in. faktem, że niektórzy z nabywców udziałów w Nieruchomościach ABC w międzyczasie utracili już możliwość realizacji Celu Pierwotnego z uwagi na znaczny upływ czasu (przykładowo poprzez osiągnięcie podeszłego wieku). W związku z tym, Stowarzyszenie podjęło działania zmierzające do osiągnięcia Celu Wtórnego.
Konsekwencją działań Stowarzyszenia będzie zatem sprzedaż Nieruchomości ABC, która zostanie przeprowadzona w oparciu o pełnomocnictwa uzyskane od nabywców udziałów w Nieruchomościach ABC upoważniających do zbycia Nieruchomości ABC w ich imieniu.
Jak wynika z treści pełnomocnictwa dedykowanego dla Podatniczki, upoważnia ono konkretne osoby fizyczne m.in. członków zarządu Stowarzyszenia (bez wskazywania, że działają oni w imieniu Stowarzyszenia) do składania lub zmiany oświadczeń o przekazie (w rozumieniu art. 921[1] Kodeksu cywilnego) w zakresie ceny sprzedaży Nieruchomości ABC, w ten sposób, aby część ceny netto uzyskanej ze sprzedaży Nieruchomości przysługującej Podatniczce, tj. 1,7 % została przekazana na mocy przekazu na rzecz Stowarzyszenia. Uzyskane w ten sposób środki Stowarzyszenie przeznaczy na opłacenie pośrednika, który dostarczył ofertę na zakup oraz na pokrycie pozostałych kosztów związanych z przygotowaniem i sprzedażą Nieruchomości ABC.
Ponadto, pełnomocnictwo upoważnia szeregu innych czynności, przykładowo do reprezentowania Podatniczki w postępowaniu wieczystoksięgowym związanym ze sprzedażą zdziałaną na mocy pełnomocnictwa, prowadzenia negocjacji z wszelkimi podmiotami trzecimi, celem wykonania pełnomocnictwa, podpisywania, zawierania oraz zmiany protokołów z przyjęcia do depozytu notarialnego wszelkich środków pieniężnych lub dokumentów, których złożenie do depozytu wynika lub jest związane z zawarciem lub wykonaniem dokumentów dotyczących przedmiotu niniejszego pełnomocnictwa, składania lub zmiany oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wprost z aktów w związku z umowami lub czynnościami, o których mowa wyżej, reprezentowania Podatniczki przed sądami powszechnymi, Sądem Najwyższym, organami i sądami administracyjnymi, organami egzekucji oraz organami ścigania oraz wszelkimi podmiotami trzecimi.
W tym miejscu Podatniczka wskazuje, że ustanowienie danych osób jako pełnomocników wynika bezpośrednio z faktu, że w powyższe działania zaangażowane jest Stowarzyszenie, zatem wybór tych osób nie jest przypadkowy i jest ściśle związany z faktem, że Stowarzyszenie tworzy pomost pomiędzy nabywcami udziałów Nieruchomości ABC (w tym Podatniczką), a pośrednikiem i potencjalnym kupcem Nieruchomości ABC którzy działają w charakterze komercyjnym
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania w zakresie podatku od towarów i usług Organu wskazała Pani:
1. Do jakich konkretnych celów wykorzystywała Pani posiadane udziały w Nieruchomościach ABC od momentu ich nabycia? Czy celem nabycia udziałów było wyłącznie zaspokojenie własnych potrzeb, w szczególności poprzez zamiar wybudowania domu jednorodzinnego, czy też zamiar wykorzystania był inny (jaki)?
Odp.: Celem nabycia udziałów w Nieruchomościach ABC była realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez budowę domu jednorodzinnego. Od momentu nabycia udziałów w Nieruchomościach ABC teren nie był wykorzystywany do żadnych celów gospodarczych ani zarobkowych. Nieruchomości ABC stanowią obszar porośnięty drzewami w wieku od 10 do 60 lat oraz gęstymi krzewami, co uniemożliwiło ich faktyczne wykorzystywanie do czasu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidującego przeznaczenie terenu pod zabudowę jednorodzinną. Obecnie udziały w Nieruchomościach ABC również nie są wykorzystywane w żaden sposób. Nieruchomości ABC pozostają niewykorzystywane w oczekiwaniu na ich sprzedaż.
2. Czy przez cały okres posiadania udziałów w Nieruchomościach ABC były one wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT?
Odp.: Prze cały okres posiadania udziałów w Nieruchomościach ABC nie były one wykorzystywane do żadnych czynności.
3. Na podstawie jakich umów nabyła Pani poszczególne udziały w Nieruchomościach ABC i czy nabycie nastąpiło w drodze transakcji opodatkowanej, zwolnionej, czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy transakcje te były udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?
Odp.: Jak już podatniczka wskazała w opisie zdarzenia przyszłego, nabycie udziałów w Nieruchomości A oraz w Nieruchomości B nastąpiło przed 1 maja 2004 r. czyli pod rządami ustawy z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym. W tym stanie prawnym grunt nie był towarem i jego sprzedaż nie stanowiła dostawy towarów, a więc nie mogła podlegać opodatkowaniu VAT. Natomiast nabycie udziału w Nieruchomości C nie podlegało opodatkowaniu w VAT, podlegało opodatkowaniu PCC.
Konkludując, nabycie udziałów w Nieruchomościach ABC nastąpiło na podstawie umów sprzedaży/umów przeniesienia własności niepodlegających opodatkowaniu VAT.
4. Czy z tytułu nabycia udziałów w Nieruchomościach ABC przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
Odp.: Transakcje nie podlegały opodatkowaniu VAT, w związku z czym nie występowała kwestia prawa bądź braku prawa do odlicziczenia VAT naliczonego. Brak odliczenia VAT wynikał zatem z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu VAT.
5. Czy - poza wnoszeniem składek członkowskich - finansowała Pani w jakimkolwiek zakresie działania podejmowane przez Stowarzyszenie?
Odp.: Podatniczka nie finansowała działań podejmowanych przez Stowarzyszenie.
6. Czy Stowarzyszenie zostało powołane wyłącznie przez posiadaczy udziałów w Nieruchomościach ABC, czy też przez „inne zainteresowane strony” (jakie to strony)?
Odp.: Stowarzyszenie zostało powołane wyłącznie przez posiadaczy udziałów w Nieruchomościach ABC.
7. Czy podejmowała Pani samodzielnie lub za pośrednictwem Stowarzyszenia, któremu udzieliła Pani pełnomocnictwa bądź przez innych odrębnych pełnomocników działania (inne niż opisane we wniosku) lub ponosiła Pani nakłady dotyczące Nieruchomości ABC, które miały na celu przygotowanie ich do sprzedaży lub zwiększenie ich wartości rynkowej, w szczególności poprzez działania takie jak: inicjowanie lub udział w podziałach geodezyjnych, działania scaleniowe, uzyskiwanie warunków przyłączenia mediów lub dostępu do infrastruktury technicznej, przygotowanie analiz i opracowań inwestycyjnych, lub inne czynności zwiększające atrakcyjność inwestycyjną Nieruchomości ABC? Jeżeli tak - jakie to były działania, kiedy zostały podjęte oraz jaki był ich cel?
Odp.: Podatniczka nie podejmowała działań innych niż opisane we wniosku ani nie ponosiła nakładów dotyczących Nieruchomości ABC, które miały na celu przygotowanie ich do sprzedaży lub zwiększenia ich wartości rynkowej.
8. Czy podejmowała Pani samodzielne działania w zakresie poszukiwania nabywcy/inwestora dla Nieruchomości ABC, jeśli tak, to jakie to były działania?
Odp.: Podatniczka nie podejmowała samodzielnie działań w zakresie poszukiwania nabywcy/inwestora dla Nieruchomości ABC.
9. Jakie konkretnie działania mające na celu osiągnięcie Celu Wtórnego (sprzedaż Nieruchomości ABC podmiotowi trzeciemu) podjęło/podejmie Stowarzyszenie na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa - prosze opisać?
Odp.: Stowarzyszenie, działając na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, podejmowało działania zmierzające do realizacji Celu Wtórnego, tj. sprzedaży Nieruchomości ABC podmiotowi trzeciemu, w szczególności poprzez samodzielne kierowanie materiałów informacyjnych i ofertowych do znanych podmiotów deweloperskich działających na rynku nieruchomości. Ponadto Stowarzyszenie nawiązało współpracę z pośrednikami w obrocie nieruchomościami w celu zwiększenia możliwości pozyskania potencjalnego nabywcy.
10. Czy przed planowaną sprzedażą podejmowała lub będzie Pani podejmowała samodzielnie lub za pośrednictwem Stowarzyszenia bądź innych odrębnie umocowanych przez Panią pełnomocników - jakiekolwiek działania mające na celu przygotowanie Nieruchomości ABC do sprzedaży, w szczególności działania marketingowe lub organizacyjne ukierunkowane na pozyskanie nabywcy (np. ogłoszenia w Internecie, współpraca z pośrednikami lub brokerami nieruchomości, bezpośrednie negocjacje z potencjalnymi inwestorami, inne działania promocyjne) - proszę opisać?
Odp.: Podatniczka nie podejmowała i nie będzie podejmować samodzielnie działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości ABC do sprzedaży.
11. Czy dokonywała Pani w przeszłości sprzedaży nieruchomości (w tym udziałów w nieruchomościach), a jeżeli tak - proszę wskazać odrębnie każdą taką transakcję, podając jej przedmiot, datę oraz charakter (prywatny lub związany z działalnością gospodarczą). W szczególności proszę wskazać, czy w związku z którąkolwiek z dokonanych wcześniej sprzedaży była Pani podatnikiem VAT zobowiązanym do rozliczenia podatku VAT z tytułu tej sprzedaży?
Odp.: Podatniczka dokonywała w przeszłości sprzedaży nieruchomości, jednak z uwagi na tak krótki termin wyznaczony przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nie miała technicznych możliwości precyzyjnego wskazania odrębnie każdej takiej transakcji, w szczególności dokładnych dat transakcji.
Niemniej jednak, Podatniczka wskazuje, że dokonywała sprzedaży wyłącznie lokali mieszkalnych oraz domów mieszkalnych. Transakcje te miały charakter prywatny i nie nosiły znamion zorganizowanej ani ciągłej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedaż następowała w ramach zwykłego wykonywania prawa własności, a nieruchomości te nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej. Co więcej, transakcje te były przedmiotem weryfikacji właściwego urzędu skarbowego pod kątem wykorzystywania ulgi mieszkaniowej i zakończyły się dla podatniczki pozytywnie tj. miała prawo do skorzystania z tej ulgi. Ostatnia transakcja zbycia nieruchomości (mieszkalnej) miała miejsce 10 lutego 2016 r. (Repertorium A nr (…), Od tego czasu podatniczka nie zbywała nieruchomości.
W związku z powyższym sprzedaże te nie były traktowane jako czynności podlegające opodatkowaniu VAT. Pomimo posiadania statusu czynnego podatnika VAT, w odniesieniu do wskazanych transakcji Podatniczka nie występowała jako podatnik VAT zobowiązany do rozliczenia podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości należących do majątku prywatnego.
12. Kto był inicjatorem modelu zorganizowanej sprzedaży, realizowanej za pośrednictwem Stowarzyszenia?
Odp.: Inicjatywa dotycząca zorganizowanego modelu sprzedaży Nieruchomości ABC została podjęta podczas ogólnego zebrania przez wszystkich współwłaścicieli udziałów w Nieruchomościach ABC.
13. Z treści wniosku wynika, że Nieruchomości ABC mają dużą grupę współwłaścicieli. Proszę opisać, w jaki sposób w ramach modelu współpracy koordynowany jest szereg czynności zmierzających do zbycia nieruchomości. Czy decyzje zapadają kolegialnie i wiążą wszystkich współwłaścicieli?
Odp.: Koordynacją działań związanych z przygotowaniem oraz realizacją procesu sprzedaży zajmuje się Zarząd Stowarzyszenia, wyłaniany zgodnie z postanowieniami obowiązującego Statutu. W ramach przyjętego modelu współpracy Zarząd odpowiada za organizację i koordynację czynności podejmowanych wspólnie przez współwłaścicieli.
Decyzje podejmowane podczas ogólnych zebrań mają charakter organizacyjny i służą usprawnieniu współpracy pomiędzy współwłaścicielami. Jednocześnie każdy współwłaściciel zachowuje pełną samodzielność w zakresie rozporządzania przysługującym mu udziałem, w tym w szczególności w zakresie decyzji dotyczących sprzedaży lub innego sposobu dysponowania udziałem.
14. Czy Stowarzyszenie świadczy na Pani rzecz jakieś usługi? Jeżeli tak, to jakie?
Odp.: Stowarzyszenie nie świadczy na rzecz podatniczki żadnych odpłatnych usług.
15. Czy środki pieniężne wpłacane na rzecz Stowarzyszenia są bezzwrotne, niezależnie od tego, czy dojdzie do finalizacji sprzedaży nieruchomości?
Odp.: W przypadku, gdy nie dojdzie do finalizacji sprzedaży, ewentualna nadwyżka zgromadzonych środków zostanie zwrócona członkom Stowarzyszenia proporcjonalnie do wysokości dokonanych przez nich wpłat.
16. Na jakie cele są przeznaczane środki wpłacane przez Panią do Stowarzyszenia? Czy finansują one usługi podmiotów zewnętrznych (np. kancelarie prawne, biura projektowe, firmy marketingowe?
Odp.: Środki wpłacane do Stowarzyszenia przeznaczone są na pokrycie kosztów związanych z działalnością organizacyjną oraz przygotowaniem i obsługą procesu dotyczącego Nieruchomości ABC, w szczególności na wynagrodzenie profesjonalnych pełnomocników, doradców podatkowych, obsługi księgowej, kosztów organizacyjnych oraz innych usług świadczonych przez podmioty zewnętrzne.
17. Czy Stowarzyszenie będące „pomostem pomiędzy nabywcami udziałów a potencjalnym kupcem”, narzuca swoim członkom wyłączność na sprzedaż udziałów za jego pośrednictwem?
Odp.: Stowarzyszenie nie narzuca swoim członkom obowiązku sprzedaży udziałów w Nieruchomościach ABC wyłącznie za jego pośrednictwem. Każdy ze współwłaścicieli zachowuje pełną swobodę w zakresie rozporządzenia przysługującymi mu udziałami w Nieruchomościach ABC, w tym prawa do ich samodzielnej sprzedaży lub innego sposobu dysponowania nimi.
18. Czy „Cel Wtórny” zakłada koordynację Pani sprzedaży udziałów z udziałami pozostałych członków Stowarzyszenia w celu zaoferowania inwestorowi scalonego (kompleksowego) terenu inwestycyjnego?
Odp.: „Cel Wtórny” nie zakładał formalnego scalenia Nieruchomości ABC przez Stowarzyszenie. Ewentualne przeprowadzenie procedury scalenia i dalszego podziału Nieruchomości ABC należałoby wyłącznie do przyszłego nabywcy i byłoby realizowane na jego koszt oraz ryzyko. Przedmiotem sprzedaży pozostają działki ewidencyjne w stanie odpowiadającym stanowi istniejącemu w dacie ich nabycia przez współwłaścicieli.
19. Czy po wejściu w życie MPZP podejmowała Pani (osobiście lub przez pełnomocników) działania zmierzające do podziału geodezyjnego Nieruchomości ABC na działki budowlane?
Odp.: Po wejściu w życie MPZP Stowarzyszenie podjęło działania zmierzające do przygotowania procesu scalenia i ponownego podziału Nieruchomości ABC na działki budowlane. Z uwagi jednak na istniejącą strukturę własnościową oraz powierzchniową Nieruchomości ABC, która nie pozwalała na skuteczne zniesienie współwłasności, projekt ten nie został zrealizowany.
20. Czy występowano o zapewnienie dostaw mediów, warunki techniczne przyłączy lub o wydanie decyzji dotyczących budowy zjazdów z dróg publicznych dla tych Nieruchomości?
Odp.: Nie występowano o zapewnienie dostaw mediów, wydanie warunków technicznych przyłączy ani decyzji dotyczących budowy zjazdów z dróg publicznych dla Nieruchomości ABC.
21. Czy na potrzeby sprzedaży przygotowane zostały/zostaną analizy eksperckie (np. operaty szacunkowe uwzględniające potencjał inwestycyjny, koncepcje urbanistyczne, analizy chłonności gruntu)?
Odp.: Nie były przygotowywane ani planowane analizy eksperckie dotyczące potencjału inwestycyjnego Nieruchomości ABC, takie jak koncepcje urbanistyczne czy analizy chłonności gruntu. Sporządzono wyłącznie operat szacunkowy określający wartość rynkową Nieruchomości ABC dla celów związanych z planowaną sprzedażą.
22. Jaki charakter mają udzielone przez Panią pełnomocnictwa? Czy upoważniają one pełnomocnika do samodzielnej negocjacji ceny oraz wyboru kontrahenta/inwestora bez każdorazowej Pani akceptacji?
Odp.: Udzielone pełnomocnictwa upoważniają do samodzielnego prowadzenia negocjacji z wszelkimi podmiotami trzecimi oraz do wyboru przyszłego nabywcy jednak z zastrzeżeniem ceny nie niższej niż ustalone minimum w pełnomocnictwie.
23. Czy w ramach umów przedwstępnych planowane jest udzielenie kupującemu pełnomocnictwa do dysponowania Nieruchomościami ABC na cele budowlane jeszcze przed ostateczną sprzedażą?
Odp.: Obecnie nie są planowane rozwiązania polegające na udzieleniu przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do dysponowania Nieruchomościami ABC na cele budowlane przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży.
24. Czy nakłady finansowe ponoszone przez Panią w ramach Stowarzyszenia zmierzają do nadania Nieruchomościom ABC cech, których nie posiadały one w dacie nabycia, a które są kluczowe dla ich sprzedaży jako terenu pod konkretne inwestycje?
Odp.: Nakłady finansowe ponoszone w ramach działalności Stowarzyszenia nie miały na celu nadania Nieruchomościom ABC nowych cech inwestycyjnych ani przygotowania ich pod konkretne przedsięwzięcia deweloperskie lub inwestycyjne. Nie podejmowano również działań zmieniających charakter Nieruchomości ABC w stosunku do stanu istniejącego w dacie ich nabycia.
Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 2)
Czy w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości ABC podatniczka będzie występowała w charakterze podatnika VAT, a w rezultacie transakcja sprzedaży Nieruchomości ABC będzie podlegała VAT?
Pani stanowisko w sprawie
Podatniczka, mając m.in. na względzie argumenty powołane w uzasadnieniu do odpowiedzi na pytanie pierwsze oraz uzupełniające argumenty przedstawione poniżej, biorąc pod uwagę całokształt okoliczności opisanych zdarzeniu przyszłym, stoi na stanowisku, że nie będzie występowała w transakcji sprzedaży Nieruchomości ABC jako podatnik VAT prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, w konsekwencji transakcja sprzedaży Nieruchomości ABC nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Uzasadnienie
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przy czym przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się natomiast przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Z powołanych uregulowań wynika zatem, że nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a zbycie prawa własności do nich traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Niemniej, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika VAT.
Zgodnie z art. 15 ustawy o VAT, podatnikami tego podatku są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Definicję działalności gospodarczej zawiera art. 15 ust. 2 tej ustawy - działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zatem, z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek:
Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, by czynność podlegającą opodatkowaniu została wykonana przez podmiot, który dla potrzeb tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest zatem stwierdzenie, że dany podmiot dokonujący sprzedaży prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną, może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność - handlową - wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Należy zatem przyjąć, że działalnością gospodarczą jest w zasadzie tylko ta aktywność, która jest wykonywana zawodowo, w sposób profesjonalny. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności, gdyż nie działa on wówczas w charakterze odpowiednio: producenta, handlowca, usługodawcy, rolnika czy wykonującego wolny zawód. Powyższe oznacza, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik VAT. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.
Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą jednorazowa sprzedaż nieruchomości. Jeżeli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód i jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności nie noszą znamion działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o podatku od towarów i usług, to w świetle cytowanego przytaczanego art. 15 ust. 2, podmiotu dokonującego tych czynności nie można uznać za podatnika VAT.
Co więcej, z punktu widzenia ustawy o VAT, z uwagi na zawartą w tej ustawie odrębną definicję działalności gospodarczej w przypadku zbywania składników majątkowych nie jest brane pod uwagę to, czy dany składnik majątkowy jest używany w prowadzonej działalności gospodarczej (np. jako środek trwały) czy też stanowi majątek prywatny, ale na to, w jaki sposób jest faktycznie wykorzystywany.
Niezależnie, podkreślić należy, że sam fakt prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej (nawet zajmującej się zarządzaniem i wynajmem nieruchomościami) nie oznacza automatycznie, że sprzedaż majątku prywatnego w postaci nieruchomości również podlega opodatkowaniu VAT.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Na koniec tej części uzasadnienia warto przytoczyć wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180 i 181/10 S. oraz K. i J.-K., który odnosi się do opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek gruntu. Trybunał w orzeczeniu tym stwierdził m.in., że:
„Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. (...). Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”.
Jeżeli zatem właściciel nieruchomości przez cały okres władania nią wykonywał swoje uprawnienia w sposób typowy dla władztwa nad nieruchomością, a jego działania w zakresie tej nieruchomości nie przypominały czynności podejmowanych przez podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami wówczas mamy do czynienia ze sprzedażą majątku prywatnego z punktu widzenia VAT, nawet jeśli właściciel prowadzi jednocześnie działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami.
Przenosząc to na grunt analizowanego zdarzenia przyszłego, Podatniczka nie wykorzystywała Nieruchomości ABC w działalności gospodarczej, nie występowała samodzielnie lub przez pełnomocników z wnioskiem o opracowanie MPZP ani nie wnosiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Jeśli zaś chodzi o pełnomocnictwa udzielone przez Podatniczkę, stoi ona na stanowisku, że nie powierzyła sprzedaży Nieruchomości ABC profesjonalnemu przedsiębiorcy, który podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców - nie ulega bowiem wątpliwości, że osoby te (pełnomocnicy) nie prowadzą działalności w zakresie pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Wręcz przeciwnie, pełnomocnicy (w tym osoby wchodzące w skład zarządu Stowarzyszenia) nie zajmują się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, a ich celem jest zrealizowanie wyłącznie Celu Wtórnego. Jak natomiast wynika z rozstrzygnięcia w wyroku TSUE z 3 kwietnia 2025 r., C-213/24, art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że:
„można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jego majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu”.
W analizowanym przypadku nie mamy do czynienia z taką sytuacją, ponieważ pełnomocnicy, podobnie jak Stowarzyszenie, nie działają jako profesjonaliści (co zostało wskazane powyżej).
Warto w tym miejscu przytoczyć interpretację z 12 marca 2026 r., wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0114-KDIP1-2.4012.5.2026.2.JO, w której organ nie widział przeszkód w ustanawianiu pełnomocnika, którego zakres pełnomocnictwa obejmował m.in. składanie wniosków, działanie faktyczne i prawne w celu uzyskania decyzji pozwoleń, odbiór decyzji i postanowień w sprawie złożonych wniosków. Zatem w ocenie Podatniczki, udzielenie opisanych powyżej pełnomocnictw w związku z transakcją zbycia Nieruchomości ABC nie przesądza o występowaniu w charakterze podatnika VAT.
Tym samym, dokonując sprzedaży działek, będących przedmiotem zapytania, Podatniczka uważa, że powinna korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o VAT i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Tym samym, z tytułu sprzedaży Nieruchomości ABC, Podatniczka nie będzie podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a dostawa ta nie podlega opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości;
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.
Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.
Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie udziałów w nieruchomościach gruntowych (działce), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania jego sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:
„czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”.
Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
W orzeczeniu TSUE sygn. akt C-213/24 z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie Grzera, w której aktywne działania w zakresie przygotowania gruntu do sprzedaży zostały podjęte nie przez właściciela, lecz przez profesjonalnego przedsiębiorcę, któremu zlecono działania w tym zakresie, TSUE uznał:
„(…) można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.”
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.
Z okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości użytkowej (PKD 68.20.Z) oraz jest Pani czynnym podatnikiem VAT. Niezależnie od prowadzonej działalności gospodarczej, w latach 1998-2000 nabyła Pani do majątku prywatnego udziały w 18 niezabudowanych nieruchomościach gruntowych oznaczonych w ewidencji gruntów jako grunty orne (Nieruchomości A), w 2002 r. nabyła Pani udział w kolejnej nieruchomości gruntowej (Nieruchomość B), natomiast w 2022 r. nabyła Pani udział w następnej nieruchomości gruntowej (Nieruchomość C). Dalej nieruchomości te są łącznie określane jako - Nieruchomości ABC.
Nabycie udziałów w Nieruchomościach ABC było elementem szerszego przedsięwzięcia realizowanego przez wielu współwłaścicieli. Każdy z nabywców uzyskiwał udział odpowiadający docelowo ok. 2500 m² gruntu brutto, tj. ok. 2000 m² netto powierzchni. Celem nabycia udziałów była realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez możliwość wyodrębnienia samodzielnej działki budowlanej i budowy domu jednorodzinnego („Cel Pierwotny”). Osiągnięcie tego celu wymagało uprzedniego scalenia nieruchomości oraz ich ponownego podziału.
Nabycie Nieruchomości B oraz Nieruchomości C miało charakter uzupełniający i wynikało z konieczności skorygowania wcześniejszych błędów związanych z przydziałem udziałów.
Nieruchomości ABC nie były i nie są wykorzystywane w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. W szczególności nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych czynności zarobkowych. Grunty pozostawały niewykorzystywane i stanowią teren porośnięty drzewami oraz krzewami. Nieruchomości ABC mają charakter długich i wąskich pasów gruntu, co uniemożliwia samodzielną zabudowę przez poszczególnych współwłaścicieli. Nie podejmowała Pani samodzielnych działań mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości lub przygotowanie ich do sprzedaży, takich jak uzbrojenie terenu, uzyskanie warunków przyłączenia mediów, wykonywanie analiz inwestycyjnych czy działania marketingowe.
W dacie nabycia Nieruchomości ABC obowiązywało Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy (…), zgodnie z którym teren obejmujący Nieruchomości ABC znajdował się w strefie projektowanego mieszkalnictwa jednorodzinnego.
W celu koordynacji działań współwłaścicieli w 2010 r. powołano stowarzyszenie „(…)”, którego celem było m.in. doprowadzenie do zniesienia współwłasności i wyodrębnienia odrębnych działek budowlanych dla poszczególnych współwłaścicieli. Stowarzyszenie zostało powołane wyłącznie przez współwłaścicieli Nieruchomości ABC, nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem VAT i działa wyłącznie organizacyjnie na rzecz współwłaścicieli nieruchomości. Jest Pani członkiem tego Stowarzyszenia.
Po uchwaleniu w 2021 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru podjęto działania zmierzające do realizacji Celu Pierwotnego, obejmujące m.in. przygotowanie procesu scalenia oraz ponownego podziału nieruchomości. Ostatecznie okazało się jednak, że z uwagi na strukturę własnościową i powierzchniową nieruchomości nie jest możliwe przydzielenie każdemu współwłaścicielowi jednej działki odpowiadającej jego udziałowi. W konsekwencji współwłaściciele zdecydowali o sprzedaży Nieruchomości ABC podmiotowi trzeciemu („Cel Wtórny”).
Działania związane ze sprzedażą są koordynowane przez zarząd Stowarzyszenia działający na podstawie udzielonych pełnomocnictw. Obejmują one m.in. poszukiwanie potencjalnych nabywców, współpracę z pośrednikami nieruchomości oraz prowadzenie negocjacji. Udzielone pełnomocnictwa obejmują również czynności związane z reprezentowaniem współwłaścicieli przed organami administracji oraz zawieraniem czynności związanych ze sprzedażą. Nie podejmowała Pani samodzielnych działań marketingowych ani organizacyjnych związanych ze sprzedażą nieruchomości.
Nabycie udziałów w Nieruchomościach ABC nastąpiło na podstawie umów sprzedaży lub umów przeniesienia własności niepodlegających opodatkowaniu VAT. Z tytułu ich nabycia nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto Nieruchomości ABC nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych ani zwolnionych z VAT.
W przeszłości dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości mieszkalnych należących do majątku prywatnego, jednak transakcje te miały charakter incydentalny i nie były związane z prowadzoną działalnością gospodarczą ani nie podlegały opodatkowaniu VAT. Ostatnia sprzedaż nieruchomości mieszkalnej miała miejsce w 2016 r.
Na tle przedstawionego opisu sprawy powzięła Pani wątpliwość dotyczącą tego, czy sprzedaż udziału w Nieruchomościach ABC powinna być opodatkowana podatkiem VAT i tym samym, czy z tego tytułu będzie Pani podatnikiem podatku VAT.
Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży udziałów w Nieruchomościach ABC nie będzie Pani działała jako podatnik podatku od towarów i usług.
Wraz z pozostałymi współwłaścicielami udziałów w Nieruchomościach ABC podejmowała Pani działania związane z wykonywaniem prawa własności, które nie wykraczały poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Jak wynika z opisu sprawy, pierwotnym celem nabycia udziałów było doprowadzenie do scalenia i wtórnego podziału nieruchomości, tak aby każdy ze współwłaścicieli uzyskał odrębną działkę budowlaną odpowiadającą posiadanemu udziałowi. W tym celu współwłaściciele powołali Stowarzyszenie „(…)”, którego zadaniem było podejmowanie działań organizacyjnych i prawnych umożliwiających realizację tego przedsięwzięcia wyłącznie na potrzeby własne współwłaścicieli.
Po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego Nieruchomości ABC członkowie zarządu Stowarzyszenia, działając na podstawie udzielonych pełnomocnictw, podejmowali czynności mające na celu realizację pierwotnego celu prywatnego, tj. umożliwienie współwłaścicielom korzystania z nieruchomości zgodnie z ich indywidualnymi potrzebami mieszkaniowymi. W szczególności wystąpiono o wydanie postanowienia o zgodności projektu podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz o wydanie decyzji zatwierdzającej proponowany podział nieruchomości. Podejmowane działania miały doprowadzić do scalenia i ponownego podziału gruntów na działki przeznaczone dla poszczególnych współwłaścicieli, a nie do profesjonalnego obrotu nieruchomościami.
Pomimo że ostatecznie projekt ten nie został zrealizowany z uwagi na brak możliwości przydzielenia każdemu współwłaścicielowi działki odpowiadającej jego udziałowi, podjęte czynności nie świadczą o prowadzeniu działalności gospodarczej, lecz o realizacji uprawnień właścicielskich związanych z zarządem majątkiem prywatnym. Następnie współwłaściciele podjęli decyzję o realizacji tzw. Celu Wtórnego, tj. sprzedaży Nieruchomości ABC podmiotowi trzeciemu, co stanowiło konsekwencję niemożności osiągnięcia pierwotnego celu prywatnego. W tym celu Stowarzyszenie, działając na podstawie udzielonych pełnomocnictw, podejmowało działania mające na celu znalezienie potencjalnego nabywcy oraz przeprowadzenie procesu sprzedaży. Jak wskazała Pani we wniosku, Stowarzyszenie kierowało materiały informacyjne i ofertowe do podmiotów zainteresowanych zakupem nieruchomości oraz nawiązało współpracę z pośrednikami w obrocie nieruchomościami wyłącznie w celu umożliwienia sprzedaży wspólnego majątku prywatnego. Działania te miały charakter incydentalny i były związane z jednorazowym rozporządzeniem majątkiem osobistym.
Ponadto udzielone pełnomocnictwa obejmują m.in. prowadzenie negocjacji z potencjalnymi nabywcami, wybór kontrahenta, reprezentowanie Pani w postępowaniach związanych ze sprzedażą oraz podejmowanie czynności niezbędnych do finalizacji transakcji. Upoważnienia te miały charakter techniczny i organizacyjny, wynikający z liczby współwłaścicieli oraz konieczności sprawnego przeprowadzenia sprzedaży. Nie świadczą one o prowadzeniu profesjonalnej działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami. Z treści pełnomocnictwa udzielonego przez Panią wynika również, że część ceny sprzedaży przeznaczona miała zostać na pokrycie kosztów związanych z przygotowaniem i przeprowadzeniem transakcji sprzedaży wspólnego majątku. Okoliczność ta pozostaje typowa dla współwłaścicieli dokonujących sprzedaży nieruchomości prywatnej.
Należy stwierdzić, że wskazane działania miały charakter zwykłego wykonywania prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Ich celem nie było prowadzenie zorganizowanej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, lecz realizacja prywatnych interesów współwłaścicieli związanych najpierw z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a następnie ze sprzedażą nieruchomości wobec niemożności osiągnięcia celu pierwotnego. Bez znaczenia pozostaje przy tym okoliczność, że czynności te były wykonywane przez członków zarządu Stowarzyszenia lub inne osoby działające na podstawie pełnomocnictw, gdyż działania te miały charakter pomocniczy i organizacyjny.
Podjęte działania nie świadczą o zorganizowanym i profesjonalnym charakterze planowanej sprzedaży. W konsekwencji podejmowana aktywność mieści się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności w odniesieniu do posiadanych udziałów w Nieruchomościach ABC, a całokształt okoliczności sprawy wskazuje, że sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy oraz powołane przepisy prawa, należy stwierdzić, że planowana przez Panią sprzedaż udziałów w Nieruchomościach ABC nie będzie - zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy - dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Podejmowane czynności nie wykazują bowiem aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 oraz w sprawie C-213/24. Współwłaściciele nieruchomości nie angażowali środków typowych dla profesjonalnych uczestników rynku nieruchomości, lecz wykonywali uprawnienia właścicielskie związane z zarządem majątkiem prywatnym.
Tak więc analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że nie należy uznać Pani za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziałów w nieruchomościach gruntowych oznaczonych jako Nieruchomości ABC. Pomimo że nieruchomości zostały nabyte do majątku prywatnego i pierwotnie miały służyć realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych - „Cel Pierwotny” - całokształt okoliczności sprawy nie wskazuje na prowadzenie zorganizowanej działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami. W szczególności istotne znaczenie ma fakt, że działania współwłaścicieli były podporządkowane realizacji celów prywatnych, a sprzedaż nieruchomości nastąpiła dopiero w wyniku niemożności osiągnięcia celu pierwotnego. Współpraca pomiędzy współwłaścicielami, powołanie stowarzyszenia czy korzystanie z pomocy pośredników nie wykraczają same w sobie poza zwykłe wykonywanie prawa własności.
W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie nie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów w Nieruchomościach ABC nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Tym samym, Pani stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości ABC.
Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 dotyczącego podatku od towarów i usług. W zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Zwrot nadpłaty
Zgodnie z art. 14f § 2b Ordynacji podatkowej:
Opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi wyłącznie w przypadku:
1) wycofania wniosku - w całości;
2) wycofania części wniosku w odniesieniu do przedstawionego w nim odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego - w odpowiedniej części;
3) uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej - w odpowiedniej części.
7 kwietnia 2026 r. dokonała Pani opłaty w wysokości 40 zł oraz 7 maja 2026 r. dokonała Pani opłaty w wysokości 80 zł tytułem uzupełnienie opłaty za wydanie interpretacji indywidualnej.
Przedmiotowy wniosek z 8 kwietnia 2026 r. dotyczy podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych, stąd też należna opłata od Pani wniosku wynosi 80 zł (40 zł x ilość zdarzeń przyszłych).
W związku z tym, że całkowita opłata od Pani wniosku wynosi 80 zł, kwota 40 zł jest opłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega, według Pani dyspozycji, zwrotowi na rachunek, z którego dokonano opłaty za wniosek.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo