Uznanie Państwa za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w działkach niezabudowanych 1, 2, 3 i 4 i w konsekwencji uznania sprzedaży ww. działek za dostawę podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
Wnioskodawcy (A.B oraz cztery inne osoby fizyczne) są współwłaścicielami trzech niezabudowanych działek (nr 1, 2, 3) o łącznej powierzchni 0,8171 ha, nabytych w 2007 r. do majątku prywatnego. Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy. Współwłaściciele nie podejmowali działań zwiększających ich wartość (np. uzbrojenie, podział). Obecnie planują sprzedaż tych działek z powodów osobistych (wiek, zmiana sytuacji rodzinnej). Dodatkowo rozważają nabycie sąsiedniej działki nr 4 (wąski pas o pow. 0,2136…
Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe/w części nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że:
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
7 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, Pani i pozostałych współwłaścicieli za podatników podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziału w niezabudowanych działkach nr: 4, 1, 2 oraz 3 i w konsekwencji uznania sprzedaży ww. działek za dostawę podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismem, które wpłynęło do Organu 11 maja 2026 r. i pismem z 3 czerwca 2026 r.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawczyni – A.B (dalej również jako „Wnioskodawczyni”) – wraz z zainteresowanymi: B.C, A.C, B.B oraz B.D (dalej łącznie jako „Współwłaściciele”) są współwłaścicielami nieruchomości gruntowych położonych w (...), powiat (...), województwo (...), objętych księgą wieczystą nr (...), składających się z działek ewidencyjnych:
‒ nr 1,
‒ nr 2,
‒ nr 3,
o łącznej powierzchni 0,8171 ha.
Przedmiotowe nieruchomości zostały nabyte w 2007 r. do majątku prywatnego Współwłaścicieli. Nieruchomości nie były nabywane w celu ich dalszej odsprzedaży ani w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej.
Nabycie przedmiotowych nieruchomości nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, z tytułu nabycia opisanych nieruchomości Współwłaścicielom nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Nieruchomości zostały nabyte z zamiarem ich przyszłego wykorzystania na własne cele mieszkaniowe Współwłaścicieli lub ich dzieci, w szczególności z myślą o budowie domów jednorodzinnych lub ewentualnej darowiźnie na rzecz dzieci. Nieruchomości przez cały okres ich posiadania stanowiły i stanowią majątek prywatny Współwłaścicieli.
Od momentu nabycia Współwłaściciele nie wykorzystywali i nie wykorzystują przedmiotowych działek w żaden sposób – ani do prowadzenia działalności gospodarczej, ani do działalności rolniczej, ani w celach zarobkowych, takich jak najem czy dzierżawa. Działki nie były i nie są przedmiotem jakichkolwiek umów obligacyjnych z osobami trzecimi (w tym umów najmu, dzierżawy, użyczenia lub innych umów o odpłatne bądź nieodpłatne korzystanie).
Na przestrzeni lat sytuacja osobista i życiowa Współwłaścicieli uległa istotnej zmianie, w szczególności:
‒ zaawansowany wiek części Współwłaścicieli,
‒ ustabilizowanie sytuacji mieszkaniowej dzieci Współwłaścicieli,
‒ zmiany sytuacji rodzinnej jednego z małżeństw wchodzących w skład Współwłaścicieli,
‒ brak rozwoju infrastruktury w okolicy przedmiotowych działek oraz konieczność poniesienia znacznych kosztów jej ewentualnej rozbudowy.
W związku z powyższymi okolicznościami życiowymi oraz długim oczekiwaniem na odrolnienie i ustanowienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni, Współwłaściciele podjęli wspólną decyzję o sprzedaży nieruchomości. Decyzja ta podyktowana jest wyłącznie sytuacją osobistą i potrzebami życiowymi Współwłaścicieli, a nie zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.
Współwłaściciele nie podejmowali i nie zamierzają podejmować żadnych czynności zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności przedmiotowych działek, takich jak uzbrojenie terenu (doprowadzenie mediów: prąd, woda, gaz, kanalizacja), ogrodzenie terenu, utwardzenie dróg dojazdowych, wydzielenie dróg wewnętrznych czy wykonywanie jakichkolwiek prac budowlanych. Działki na dzień składania niniejszego wniosku pozostają nieuzbrojone i niezabudowane.
Współwłaściciele nie występowali z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek ani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Współwłaściciele zamierzają skorzystać z usług pośrednika nieruchomości w celu znalezienia nabywcy. Poza tym nie zamierzają podejmować działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.
Status podatkowy Współwłaścicieli
Wnioskodawczyni – A.B – nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie jest i nigdy nie była zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani w żadnym innym zbliżonym charakterze (np. usługi deweloperskie).
Zainteresowana – B.C – prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od dnia 1 lutego 2014 r. i jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Przedmiotem prowadzonej przez nią działalności gospodarczej są usługi w zakresie druku. Prowadzona działalność gospodarcza nie ma żadnego związku z obrotem nieruchomościami. Przedmiotowe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane w ramach prowadzonej przez B.C działalności gospodarczej – nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych ani w jakikolwiek inny sposób nie były powiązane z tą działalnością. Nieruchomości te stanowią wyłącznie jej majątek prywatny, odrębny od składników jej przedsiębiorstwa.
Zainteresowany – A.C – nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani w żadnym zbliżonym charakterze. Nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
Zainteresowana – B.B – nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani w żadnym zbliżonym charakterze. Nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
Zainteresowany – B.D – nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani w żadnym zbliżonym charakterze. Nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
Żaden ze Współwłaścicieli nie dokonywał regularnych transakcji sprzedaży nieruchomości ani gruntów.
W bezpośrednim sąsiedztwie działki nr 1 znajduje się działka ewidencyjna nr 4 o powierzchni 0,2136 ha, przylegająca z drugiej strony do lasu. Działka ta ma kształt wąskiego pasa o długości ok. 130 m i średniej szerokości ok. 17 m. Z uwagi na sąsiedztwo lasu obowiązuje na niej zakaz zabudowy w pasie o szerokości 12 m od granicy lasu, co powoduje, że działka ta jako samodzielna nieruchomość nie posiada praktycznej możliwości zabudowy i zagospodarowania.
Współwłaściciele rozważają nabycie działki nr 4 do majątku prywatnego, a następnie sprzedaż całego kompleksu gruntów łącznie, tj. działek nr 4, 1, 2 oraz 3.
Ewentualny zakup działki nr 4 ma charakter wyłącznie funkcjonalny i racjonalny, ponieważ jej połączenie z pozostałymi działkami umożliwia pełniejsze i bardziej efektywne zagospodarowanie terenu przez przyszłego nabywcę oraz zwiększa wartość użytkową całego kompleksu gruntów. Zakup ten nie ma charakteru inwestycyjnego ani handlowego – wynika wyłącznie z dążenia do racjonalnego rozporządzenia majątkiem prywatnym w celu uzyskania odpowiednich efektów ekonomicznych, co jest naturalnym elementem zarządu majątkiem prywatnym. Współwłaściciele nie zamierzają podejmować na tej działce żadnych czynności zwiększających jej wartość, takich jak uzbrojenie terenu, ogrodzenie, utwardzenie dróg dojazdowych ani prowadzenie jakichkolwiek prac budowlanych.
Planowana sprzedaż nieruchomości – zarówno w wariancie obejmującym wyłącznie działki nr 1, 2 i 3, jak i w wariancie obejmującym dodatkowo działkę nr 4 – będzie miała charakter jednorazowy i będzie stanowić przejaw zarządu majątkiem prywatnym Współwłaścicieli, wynikający z ich bieżących potrzeb życiowych, a nie element zorganizowanej, ciągłej działalności gospodarczej nastawionej na osiąganie zysku.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
W odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:
1) Czy nabycie działki nr 4 jest/będzie warunkiem koniecznym, od spełnienia którego będzie zależała sprzedaż pozostałych 3 posiadanych działek? Z czego wynika konieczność nabycia tej działki (proszę opisać), czy bez tej działki sprzedaż pozostałych 3 będzie w ogóle możliwa?
Odpowiedź: [Odpowiedź dla każdego z Zainteresowanych identyczna]
Nabycie działki nr 4 nie jest warunkiem koniecznym i sprzedaż 3 posiadanych działek może odbyć się niezależnie. Możliwość zakupu działki 4i sprzedaży łącznie z pozostałymi działkami miałoby jedynie na celu bardziej racjonalne zagospodarowanie przestrzeni, ponieważ działka 4, ze względu na swój kształt (prostokąt o przybliżonych wymiarach 18 na 130 m2), ma ograniczone możliwości wykorzystania na cele budowlane.
2) Czy celem nabycia działki nr 4jest wyłącznie jej odsprzedaż wraz z pozostałymi 3 działkami jako scalonego (kompleksowego) terenu inwestycyjnego atrakcyjnego dla potencjalnego nabywcy, czy też będzie ona wykorzystywana w działalności gospodarczej współwłaścicieli bądź będzie np. przedmiotem odpłatnych umów najmu, dzierżawy itp. (w jaki sposób działka będzie wykorzystywana od momentu jej ewentualnego nabycia)?
Odpowiedź: Odpowiedź dla każdego z Zainteresowanych identyczna]
Celem nabycia działki nr 4byłaby wyłącznie jej odsprzedaż wraz z pozostałymi 3 działkami jako scalonego (kompleksowego) terenu. Scalenie działki 4z pozostałymi działkami stwarza możliwość racjonalnego wykorzystania działki 4.
3) Czy w związku z planowaną sprzedażą udziałów w działkach przez każdego ze współwłaścicieli zamierzają Państwo zawrzeć z potencjalnym nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży? Jeśli tak, to:
Odpowiedź: Odpowiedź dla każdego z Zainteresowanych identyczna]
Na obecnym etapie Współwłaściciele nie wykluczają zawarcia z potencjalnym nabywcą przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2, 3 oraz ewentualnie 4.
Ewentualna umowa przedwstępna miałaby standardowy charakter i określałaby podstawowe prawa i obowiązki stron, w szczególności:
‒ po stronie sprzedających – zobowiązanie do sprzedaży udziałów w nieruchomościach,
‒ po stronie kupującego – zobowiązanie do zapłaty uzgodnionej ceny oraz zawarcia umowy przyrzeczonej.
Możliwe jest również określenie w umowie przedwstępnej warunków zawarcia umowy ostatecznej, takich jak:
‒ przeprowadzenie przez nabywcę analizy stanu prawnego nieruchomości,
‒ uzyskanie przez nabywcę satysfakcjonujących wyników analizy inwestycyjnej lub technicznej,
‒ uzyskanie przez nabywcę finansowania zakupu,
‒ niezależne nabycie działki nr 4celem zapewnienia kompleksowego charakteru transakcji.
Na dzień składania wyjaśnień Współwłaściciele nie mają chętnego nabywcy nieruchomości oraz nie zostały ustalone szczegółowe warunki ewentualnej umowy przedwstępnej.
Niemniej, nie będzie ona wykraczała poza standardowe zapisy umowy przedwstępnej, z których korzysta się w praktycznie wszystkich transakcjach gruntowych w Polsce.
4) Czy planują Państwo udzielić nabywcy lub innemu niż nabywca podmiotowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia), czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Państwa imieniu w związku z planowaną sprzedażą posiadanych udziałów w opisanych działkach będących przedmiotem planowanej sprzedaży, jeśli tak, to:
Odpowiedź: [Odpowiedź dla każdego z Zainteresowanych identyczna]
Współwłaściciele nie planują udzielania potencjalnemu nabywcy ani innym podmiotom pełnomocnictw do działania w ich imieniu w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości.
5)Czy dla działek będących przedmiotem przyszłej sprzedaży wystąpią Państwo np. o pozwolenie na budowę albo pozwolenie takie będzie wydane do momentu planowanej sprzedaży?
Odpowiedź: [Odpowiedź dla każdego z Zainteresowanych identyczna]
Współwłaściciele nie zamierzają występować o pozwolenie na budowę dla działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży. Według wiedzy Współwłaścicieli do momentu sprzedaży nie zostanie również wydane pozwolenie na budowę dla tych działek.
6) Czy posiadają Państwo jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie?
Odpowiedź: Wnioskodawczyni – A.B – nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.
Zainteresowana – B.B – nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.
Zainteresowany – B.D – nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.
Zainteresowany – A.C – jest współwłaścicielem niezabudowanej działki przy ul. Podchorążych w Warszawie o powierzchni 1000 m2. Działka ma łącznie 5 współwłaścicieli, a swój udział p. A.C otrzymał w spadku po ojcu.
Współwłaściciele rozważają w przyszłości sprzedaż działki. Nie będzie to jednak wykonywane w ramach działalności gospodarczej, a jedynie jako rozporządzanie majątkiem prywatnym otrzymanym w spadku.
A.C posiada również wspólnie z byłą żoną (również Zainteresowaną w niniejszym wniosku), p. B.C, zabudowaną działkę o pow. 530 m2 domem w kredycie we frankach szwajcarskich (CHF), wobec którego oboje prowadzą spór sądowy z bankiem (obecnie wygrali w I Instacji i czekają na datę apelacji). Jeśli sprawa zakończy się dla nich pomyślnie, również rozważają sprzedaż tej nieruchomości. Niemniej, to również nie ma nic wspólnego z jakąkolwiek działalnością gospodarczą, a data potencjalnej sprzedaży nie jest znana. Nieruchomość była nabywana na ich prywatne, życiowe potrzeby a zmiana przeznaczenia wynika z rozwodu Zainteresowanych.
Zainteresowana – B.C – nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży oprócz tej sytuacji z p. A.C opisanej powyżej.
7) Kiedy planuje Pani wraz z pozostałymi 4 współwłaścicielami (Zainteresowanymi niebędącymi stroną postępowania) nabycie działki 4? Proszę wskazać konkretną datę?
Odpowiedź: Zakup planowany jest jeszcze w tym roku (2026). Nie da się podać konkretnego dnia, ale Zainteresowani chcą zrobić to jak najszybciej.
8) Czy w związku z planowanym zakupem ww. działki zawarła już Pani wraz z Zainteresowanymi niebędącymi stroną postępowania umowę przedwstępną?
Odpowiedź: Jeszcze Nie.
9) Od czego uzależniony jest ewentualny zakup działki nr 4?
Odpowiedź: Zakup jest uzależniony od porozumienia ze sprzedawcą. Zainteresowani dążą do zakupu tej działki i jest to w ich planach. Nie mają natomiast wpływu na decyzje i poczynania sprzedawcy, w szczególności w zakresie żądanej przez niego ceny.
10) Czy możliwe jest, że pomimo zakupu działki nr 4 transakcją sprzedaży będą objęte tylko 3 działki tj. 1, 2, 3?
Odpowiedź: Nie ma takiej możliwości. Po zakupie działki 4 zostanie ona sprzedana łącznie z pozostałymi trzema.
Pytania
1) Czy planowana sprzedaż niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 1, 2 oraz 3 przez Współwłaścicieli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji – czy Współwłaściciele z tytułu dokonania tej transakcji będą działali w charakterze podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?
2) Czy w przypadku uprzedniego nabycia przez Współwłaścicieli do majątku prywatnego działki ewidencyjnej nr 4, a następnie sprzedaży tej działki łącznie z działkami nr 1, 2 oraz 3, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji – czy Współwłaściciele z tytułu dokonania tej transakcji będą działali w charakterze podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?
Państwa stanowisko w sprawie
Stanowisko do pytania nr 1
Zdaniem Wnioskodawczyni i Zainteresowanych, planowana sprzedaż niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 1, 2 oraz 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z dokonaniem przedmiotowej transakcji Współwłaściciele nie będą działali w charakterze podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm., dalej: „ustawa o VAT”), prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy.
Stanowisko do pytania nr 2
Zdaniem Wnioskodawczyni i Zainteresowanych, również w przypadku uprzedniego nabycia działki nr 4do majątku prywatnego, a następnie jej sprzedaży łącznie z działkami nr 1, 2oraz 3, transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Współwłaściciele nie będą z tego tytułu działali w charakterze podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy.
UZASADNIENIE
Podstawa prawna
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W świetle powyższych przepisów nie ulega wątpliwości, że grunt (nieruchomość gruntowa) spełnia definicję towaru w rozumieniu ustawy o VAT, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.
Kluczowe dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest jednak to, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa jako podatnik podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – czynność musi być objęta przedmiotowym zakresem ustawy (dostawa towarów lub świadczenie usług), po drugie – czynność musi być wykonana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT, tj. prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Właściwym jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje wprost na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Fundamentalne znaczenie dla oceny, czy sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne podlega opodatkowaniu VAT, ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 (Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów) oraz C-181/10 (Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie). W wyroku tym TSUE sformułował następujące kluczowe tezy:
Po pierwsze, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.
Po drugie, sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał podkreślił, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
Po trzecie, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca dla uznania, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.
Po czwarte, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Jako przykłady takich działań Trybunał podał uzbrojenie terenu albo działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia.
Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W świetle orzecznictwa TSUE oraz ugruntowanej linii orzeczniczej polskich sądów administracyjnych, przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem takiej aktywności może być w szczególności: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę w celu jego odsprzedaży, uzbrojenie terenu (doprowadzenie mediów: prąd, woda, gaz, kanalizacja), wydzielenie dróg wewnętrznych, ogrodzenie terenu, utwardzenie dróg dojazdowych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy lub wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze, czy też udzielanie nabywcom pełnomocnictw do działania w imieniu sprzedającego. Co istotne, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, Wnioskodawczyni i Zainteresowani wskazują, że w przypadku planowanej sprzedaży działek nr 1, 2 oraz 3 nie występują przesłanki świadczące o prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami:
1) Sposób i cel nabycia nieruchomości – Współwłaściciele nabyli przedmiotowe działki w latach 2002–2007 do majątku prywatnego. Nieruchomości zostały nabyte z zamiarem ich przyszłego wykorzystania na własne cele mieszkaniowe Współwłaścicieli lub ich dzieci, a nie w celu dalszej odsprzedaży ani w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej.
2) Długotrwałe posiadanie – Współwłaściciele są właścicielami przedmiotowych nieruchomości od blisko 20 lat. Tak długi okres posiadania jednoznacznie potwierdza prywatny charakter własności i wyklucza zamiar nabycia w celach handlowych.
3) Brak wykorzystywania działek w działalności gospodarczej – Przedmiotowe działki nigdy nie były wykorzystywane w jakiejkolwiek działalności gospodarczej prowadzonej przez któregokolwiek ze Współwłaścicieli. W szczególności, mimo że Zainteresowana B.C prowadzi od 2014 r. jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie druku i jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, przedmiotowe nieruchomości nigdy nie były w jakikolwiek sposób powiązane z tą działalnością – nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i nie stanowiły składnika jej przedsiębiorstwa. Prowadzona przez nią działalność nie ma żadnego związku z obrotem nieruchomościami. Nieruchomości te stanowią wyłącznie majątek prywatny Zainteresowanej.
4) Brak wykorzystywania działek w celach zarobkowych – Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani żadnych innych umów o odpłatne lub nieodpłatne korzystanie.
5) Brak aktywnych działań zwiększających wartość nieruchomości – Współwłaściciele nie dokonywali i nie zamierzają dokonywać uzbrojenia terenu, ogrodzenia, utwardzenia dróg, wydzielenia dróg wewnętrznych ani żadnych innych prac zwiększających atrakcyjność działek.
6) Brak inicjatywy planistycznej – Współwłaściciele nie występowali o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
7) Brak profesjonalnego charakteru obrotu – Żaden ze Współwłaścicieli nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani usług deweloperskich.
Żaden ze Współwłaścicieli nie dokonywał regularnych transakcji sprzedaży gruntów.
8) Osobiste przyczyny sprzedaży – Decyzja o sprzedaży podyktowana jest wyłącznie zmianami sytuacji życiowej Współwłaścicieli (zaawansowany wiek, ustabilizowanie sytuacji mieszkaniowej dzieci, zmiany rodzinne, brak infrastruktury w okolicy), a nie zamiarem prowadzenia profesjonalnej działalności handlowej.
9) Brak udzielania pełnomocnictw – Współwłaściciele nie zamierzają udzielać nabywcom pełnomocnictw ani wyrażać zgody na dysponowanie nieruchomościami do celów budowlanych.
10) Jednorazowy charakter transakcji – Planowana sprzedaż ma charakter incydentalny, wynikający z bieżących potrzeb życiowych, a nie element stałej, zorganizowanej działalności.
Co do planowanego skorzystania z usług pośrednika nieruchomości – korzystanie z usług profesjonalnego pośrednika jest współcześnie powszechnym i naturalnym sposobem poszukiwania nabywcy nieruchomości, zarówno przez osoby fizyczne rozporządzające majątkiem prywatnym, jak i przez profesjonalnych uczestników obrotu. Okoliczność ta nie może sama w sobie przesądzać o handlowym charakterze transakcji. Jak potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 28 lutego 2025 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.882.2024.4.KP),
skorzystanie z usług pośredników nieruchomości w konkretnym przypadku nie stanowi czynności wystarczających do uznania, że sprzedający zachowa się jak handlowiec. Organ podkreślił, że decydujące znaczenie ma całokształt okoliczności sprawy, a nie pojedyncze działania podejmowane przez sprzedającego.
W odniesieniu do pytania nr 2, zdaniem Wnioskodawczyni i Zainteresowanych, również w przypadku uprzedniego nabycia działki nr 4 i jej sprzedaży łącznie z działkami nr 1, 2 i 3, transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Współwłaściciele nie będą z tego tytułu działali w charakterze podatników podatku VAT.
Zakup działki nr 4 ma charakter wyłącznie funkcjonalny i racjonalny, co wynika z następujących okoliczności:
Po pierwsze, działka nr 4 ma kształt wąskiego pasa o długości ok. 130 m i średniej szerokości ok. 17 m. Z uwagi na sąsiedztwo lasu obowiązuje na niej zakaz zabudowy w pasie o szerokości 12 m od granicy lasu, co powoduje, że działka ta jako samodzielna nieruchomość nie posiada praktycznej możliwości zabudowy i zagospodarowania. Połączenie tej działki z pozostałymi działkami umożliwia pełniejsze i bardziej efektywne zagospodarowanie terenu przez przyszłego nabywcę.
Po drugie, zakup ten nie ma charakteru inwestycyjnego ani handlowego. Wynika wyłącznie z racjonalnego dążenia do jak najbardziej efektywnego rozporządzenia majątkiem prywatnym. Współwłaściciele nie zamierzają podejmować na tej działce żadnych czynności zwiększających jej wartość.
Po trzecie, sam fakt nabycia dodatkowej działki w celu jej łącznej sprzedaży z działkami będącymi od blisko 20 lat w posiadaniu Współwłaścicieli mieści się w ramach racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 lipca 2023 r. (sygn. akt I FSK 427/23), nie można wymagać, aby osoba fizyczna w ramach racjonalnego zarządu swoim majątkiem prywatnym wyzbywała się tego majątku w możliwie najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT.
Analogiczny stan faktyczny – tj. zakup od sąsiada działek w celu łącznej ich sprzedaży z własną działką – był przedmiotem rozstrzygnięcia w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 lutego 2025 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.882.2024.4.KP). W interpretacji tej organ jednoznacznie potwierdził, że zakup od sąsiada dwóch działek w celu łącznej ich sprzedaży z działką własną nie stanowi czynności wystarczającej do uznania sprzedającego za podatnika VAT prowadzącego działalność handlową. Organ stwierdził, że w odniesieniu do tak opisanej sprzedaży wnioskodawca nie będzie zachowywał się jak handlowiec, a czynność ta mieści się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Stanowisko Wnioskodawczyni i Zainteresowanych znajduje pełne potwierdzenie w ugruntowanej linii orzeczniczej sądów administracyjnych.
W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 lipca 2023 r. (sygn. akt I FSK 427/23) Sąd jednoznacznie stwierdził, że zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych powstałych z podziału gruntu nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. NSA podkreślił również, że nie można wymagać, aby osoba fizyczna w ramach racjonalnego zarządu swoim majątkiem prywatnym wyzbywała się tego majątku w możliwie najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób.
Analogiczne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 27 czerwca 2024 r. (sygn. akt I SA/Ke 219/24), uchylając interpretację indywidualną, w której organ błędnie uznał sprzedaż działek za działalność gospodarczą. WSA podkreślił, że czynności opisane we wniosku nie przekraczają granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a dokonana w przedstawionych warunkach sprzedaż nieruchomości nie nosi cech działalności gospodarczej. Sąd wskazał ponadto, że każdemu zbywcy składnika majątkowego zależy, aby doszło do transakcji zbycia oraz aby cena zbycia była jak najwyższa, a zarząd majątkiem swym zakresem obejmuje także rozporządzanie składnikami majątku polegające na zbywaniu tych składników z zyskiem, które stanowi element wykonywania prawa własności.
Stanowisko Wnioskodawczyni i Zainteresowanych znajduje potwierdzenie również w aktualnych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w analogicznych stanach faktycznych:
1) W interpretacji indywidualnej z 10 czerwca 2025 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.265.2025.2.AK) Dyrektor KIS potwierdził, że sprzedaż działki otrzymanej w drodze darowizny od rodziców nie podlega opodatkowaniu VAT, gdy brak jest przesłanek wskazujących na działalność handlową sprzedającego. Organ stwierdził, że z okoliczności sprawy nie wynika taka aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
2) W interpretacji indywidualnej z 7 kwietnia 2025 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.24.2025.2.AB) Dyrektor KIS uznał za nieprawidłowe stanowisko wnioskodawcy, który planował sprzedać kilka działek powstałych z podziału nieruchomości otrzymanej w darowiźnie od rodziców. Organ potwierdził, że sam podział działki na mniejsze oraz zamiar osiągnięcia zysku ze sprzedaży nie przesądzają o prowadzeniu działalności gospodarczej, gdy brak jest ciągu okoliczności świadczących o profesjonalnym charakterze obrotu.
3) W interpretacji indywidualnej z 28 lutego 2025 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.882.2024.4.KP) Dyrektor KIS stwierdził, że skorzystanie z usług pośredników nieruchomości oraz zakup od sąsiada dwóch działek w celu łącznej ich sprzedaży z własną działką nie stanowi czynności wystarczających do uznania, że sprzedający zachowa się jak handlowiec. Interpretacja ta ma szczególne znaczenie dla niniejszej sprawy, ponieważ dotyczy stanu faktycznego obejmującego – analogicznie do wariantu opisanego w pytaniu nr 2 – nabycie dodatkowych działek od innego podmiotu w celu ich łącznej sprzedaży z działkami już posiadanymi.
Podsumowanie
W świetle przedstawionych okoliczności faktycznych oraz przywołanego orzecznictwa, skala zaangażowania Współwłaścicieli w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Współwłaścicieli w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Działania Współwłaścicieli należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i stanowią jedynie wyraz racjonalnego gospodarowania tym majątkiem, wynikający z ich zmieniającej się sytuacji życiowej.
Powyższe dotyczy zarówno wariantu objętego pytaniem nr 1 (sprzedaż działek nr 68, 69 i 70), jak i wariantu objętego pytaniem nr 2 (nabycie dodatkowej działki nr 67 i jej łączna sprzedaż z działkami nr 68, 69 i 70). W obu wariantach Współwłaściciele nie będą działali w charakterze podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a planowane transakcje stanowić będą czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, do których przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie znajdują zastosowania.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania, że:
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej: „Kodeks cywilny”.
Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.
Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
‒ po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
‒ po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziału w działkach nr: 1, 2 oraz 3 i 4, podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła/podejmie wraz ze współwłaścicielami w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni wraz z Zainteresowanymi są współwłaścicielami nieruchomości gruntowych składających się z działek ewidencyjnych nr: 1, nr 2, nr 3 o łącznej powierzchni 0,8171 ha. Ww. nieruchomości zostały nabyte w 2007 r. do majątku prywatnego Współwłaścicieli. Nieruchomości nie były nabywane w celu ich dalszej odsprzedaży, ani w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Z tytułu nabycia opisanych nieruchomości Współwłaścicielom nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Od momentu nabycia współwłaściciele nie wykorzystywali i nie wykorzystują przedmiotowych działek w żaden sposób. Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, itp. Współwłaściciele nie podejmowali i nie zamierzają podejmować żadnych czynności zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności ww. działek. Współwłaściciele nie występowali o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek, ani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W 2026 r. planują Państwo nabycie działki nr 4 o pow. 0,2136 ha.
Obecnie współwłaściciele podjęli decyzję o sprzedaży ww. 3 działek (nr 1, nr 2, nr 3) o łącznej powierzchni 0,8171 ha, ewentualnie rozważają Państwo nabycie działki nr 4 o pow. 0,2136 ha, która ma kształt wąskiego pasa i z uwagi na sąsiedztwo lasu obowiązuje na niej zakaz zabudowy, a następnie sprzedaż 4 działek łącznie (nr 4, 1, 2i 3).
Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy będą Państwo uznani za podatników podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziałów w niezabudowanych działkach nr: 1, 2, 3 oraz 4 i w konsekwencji czy sprzedaż ww. udziałów w działkach będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.
W opisie sprawy wskazali Państwo, iż planują nabycie działki nr 4 o pow. 0,2136 ha. Celem nabycia tej działki (nr 4) byłaby wyłącznie jej odsprzedaż wraz z pozostałymi 3 działkami (nr: 1, 2, oraz 3) jako scalonego (kompleksowego) terenu. Scalenie działki nr 4 z pozostałymi stwarza możliwość racjonalnego wykorzystania działki nr 4. Wskazali Państwo, że ewentualny zakup działki nr 4, a następnie jej połączenie z pozostałymi działkami umożliwia pełniejsze i bardziej efektywne zagospodarowanie terenu przez przyszłego nabywcę oraz zwiększa wartość użytkową całego kompleksu gruntów. Jednak nabycie działki nr 4 nie jest warunkiem koniecznym i sprzedaż 3 posiadanych już działek może odbyć się niezależnie. Zatem z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby planowany zakup kolejnej działki miał służyć wyłącznie do zaspokojenia Państwa potrzeb osobistych, lecz jak Państwo wyraźnie wskazali ma służyć jej dalszej odsprzedaży. Zatem w odniesieniu do działki nr 4 wykazują Państwo aktywność w przedmiocie jej zbycia porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Podstawowym celem nabycia jest jej odsprzedaż, zatem nie może ona być uznana za Państwa majątek osobisty. Jej nabycie wiąże się wyłącznie z przyszłą odsprzedażą, zatem przy nabyciu przesądza cel handlowy, a nie realizacja celów osobistych.
Kierując się orzeczeniem TSUE C-291/92, które wskazuje kierunek, w jakim należy dokonywać interpretacji pojęcia „majątku prywatnego” nie sposób uznać, że działka nr 4będzie stanowiła Państwa majątek osobisty, a tym samym jej sprzedaż będzie dysponowaniem przez Państwa własnym majątkiem osobistym.
W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy z tytułu sprzedaży udziału w działce nr 4, to wbrew Państwa twierdzeniu - czynność dostawy niezabudowanej działki 4będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Tym samym, Państwa stanowisko w tej części uznaję za nieprawidłowe.
Natomiast okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że w stosunku do sprzedaży udziału w działkach nr 1, nr 2, nr 3 brak jest przesłanek pozwalających uznać Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu ich sprzedaży.
Z opisu sprawy nie wynika taka Państwa aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Jak wynika bowiem z wniosku, posiadane działki nr 1, nr 2, nr 3 w 2007 r. zostały nabyte do majątku prywatnego Współwłaścicieli. Z tytułu nabycia opisanych nieruchomości Współwłaścicielom nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Od momentu nabycia współwłaściciele nie wykorzystywali i nie wykorzystują przedmiotowych działek w żaden sposób. Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, itp. Nie podejmowali Państwo i nie zamierzają podejmować żadnych czynności zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności ww. działek. Współwłaściciele nie występowali z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja o sprzedaży podjęta była z uwagi na istotną zmianę sytuacji osobistej i życiowej współwłaścicieli. Na obecnym etapie nie wykluczają Państwo zawarcia z potencjalnym nabywcą przedwstępnej umowy sprzedaży. Nie planują Państwo udzielenia pełnomocnictwa nabywcy, ani innym podmiotom do działania w Państwa imieniu w związku z planowaną sprzedażą. Nie zamierzają Państwo występować o pozwolenie na budowę dla działek przedmiotem planowanej sprzedaży.
Rodzaj i zakres podjętych przez Państwa działań w odniesieniu do działek nr 1, nr 2, nr 3 w całym okresie posiadania nie dają podstaw do uznania, że ich sprzedaż będzie dostawą dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedaż ww. działek stanowić będzie zwykłe wykonywanie prawa własności, a Państwo nie będą działać jako handlowiec. W Państwa działaniach nie wystąpił ciąg zdarzeń, które przesądzałyby o uznaniu planowanej sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej. Podejmowane przez Państwa czynności stanowią jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym.
Zatem dokonując sprzedaży udziału w działkach nr: 1, 2, 3 będą Państwo korzystali z przysługującego Im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
Powyższe potwierdza, że sprzedaż udziałów w działkach nr: 1, 2, 3 niezależnie czy dokonywana samodzielnie czy łącznie z działką nr 4stanowić będzie w Państwa przypadku zwykłe wykonywanie prawa własności, gdyż w opisanej sytuacji, zbycie tych udziałów w działkach będzie stanowiło działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.
Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 cyt. ustawy. Całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Tym samym sprzedaż udziału w opisanych działkach nr: 1, 2, 3 nie będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy i w zakresie tej sprzedaży nie będą Państwo podatnikami podatku VAT, a sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Zatem, Państwa stanowisko w tej części uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
W odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom. Również interpretacje powołana przez Państwa na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennych stanach faktycznych od sytuacji przedstawionej we wniosku. Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Państwa interpretacje indywidualne, zostały potraktowane jako element Państwa argumentacji, nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.
Ponadto, zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
A.B (Zainteresowana będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143; dalej jako „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo