Skutki podatkowe w podatku VAT sprzedaży nieruchomości obejmującej działkę zabudowaną i działkę niezabudowaną.
Spółka z o.o. spółka komandytowa, czynny podatnik VAT, nabyła w 2021 r. nieruchomość obejmującą dwie działki: nr 1 (zabudowaną budynkiem niemieszkalnym) i nr 2 (niezabudowaną). W styczniu 2026 r. spółka sprzedała tę nieruchomość innemu czynnemu podatnikowi VAT. Budynek na działce nr 1 był przeznaczony do rozbiórki, ale nie został rozebrany przed sprzedażą. Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale dla obu wydano decyzję o warunkach zabudowy dla budowy budynku handlowego. Nabycie nieruchomości…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
10 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w podatku VAT sprzedaży nieruchomości obejmującej działki nr 1 oraz 2.
Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 maja 2026 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca (dalej spółka) jest czynnym podatnikiem VAT. Przeważającym przedmiotem działalności spółki jest 68.10.Z kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.
12 stycznia 2026 r. spółka zawarła umowę sprzedaży w formie Aktu Notarialnego z B. będącym czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotem sprzedaży była zabudowana nieruchomość położona w miejscowości (…), obejmująca działki ewidencyjne położone w (…), obręb (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), oznaczone jako działki nr 1 o powierzchni 0,2074 ha oraz 2 o powierzchni 0,0678 ha, dla których Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…).
Przedmiotowa nieruchomość w momencie sprzedaży była zabudowana budynkiem niemieszkalnym, dwukondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy wynoszącej 350 m2, przeznaczonym do rozbiórki, posiadającym dostęp do drogi publicznej.
Z ustaleń faktycznych wynika, że w momencie zawarcia Umowy sprzedaży na nieruchomości znajdował się budynek, dla którego nie została wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę. Rozbiórka budynku nie została przeprowadzona na moment zawarcia Umowy sprzedaży.
Działki nr 1 oraz 2 będące przedmiotem sprzedaży nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (…). Na ww. działki wydano decyzję o warunkach zabudowy znak: (…) z 15 września 2021 r. dla inwestycji - Budowa budynku handlowego oraz decyzję zmieniającą znak (…) z 15 stycznia 2024 r. Na moment sprzedaży Wnioskodawca nie uzyskał pozwolenia na budowę pawilonu handlowego opisanego w umowie przedwstępnej.
Pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
W treści Umowy sprzedaży zostało wskazano, że nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży objęta jest podatkiem VAT.
W związku z powyższym powstała wątpliwość co do prawidłowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług - czy sprzedaż ta powinna być traktowana jako dostawa nieruchomości zabudowanej, czy też jako dostawa gruntu niezabudowanego.
Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
W odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:
1) w związku ze wskazaniem w opisie sprawy:
Przedmiotowa nieruchomość w momencie sprzedaży była zabudowana budynkiem niemieszkalnym (…).
Pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub i części upłynął okres dłuższy niż 2 lata (…).
- proszę o jednoznaczne wskazanie: odrębnie dla każdej z działek: 1 i 2, jakie naniesienia – budynki i budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, znajdowały się w momencie sprzedaży na przedmiotowej nieruchomości? Czy obie działki są zabudowane budynkiem/budowlą?
Odp. Działka 1 - w momencie sprzedaży działka była zabudowana budynkiem.
Działka 2 - w momencie sprzedaży działka była niezabudowana.
2) kiedy nabyli Państwo nieruchomość, obejmującą działki nr 1 i 2?
Odp. Nieruchomość obejmująca działki nr 1 i 2 została nabyta 29 czerwca 2021 r. Akt notarialny Rep. A nr (…).
3) czy nabycie ww. nieruchomości obejmującej działki nr 1 i 2 było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?
Odp. Nie, nabycie nieruchomości obejmującej działki nr 1 i 2 było czynnością zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (dokument nabycia FV ze stawką zw.).
4) czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia działek nr 1 i 2?
Odp. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia działek nr 1 i 2.
5) czy budynek/budowle znajdowały się na ww. działkach w momencie ich nabycia przez Państwa, czy też zostały wybudowane po nabyciu ww. działek?
Odp. Budynek znajdował się na ww. nieruchomości podczas jej nabycia.
6) jeśli budynek/budowla zostały wybudowane przez Państwa po nabyciu działek, to należy wskazać (odrębnie dla budynku i każdej budowli), kiedy zostały wybudowane i czy od wydatków poniesionych na wybudowanie ww. budynku/budowli przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT?
Odp. Nie dotyczy - budynek nie został wybudowany przez Wnioskodawcę.
7) w jaki sposób i do jakich celów wykorzystywali Państwo budynek/ budowlę od momentu nabycia/wybudowania do momentu sprzedaży?
Odp. Budynek w żaden sposób nie był wykorzystywany/użytkowany przez spółkę.
8) czy budynek/budowla była wykorzystywana przez Państwa wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT?
Odp. Nie dotyczy - budynek nie był wykorzystywany w żaden sposób.
9) czy od momentu rozpoczęcia użytkowania (wykorzystywania) budynku/budowli do momentu sprzedaży minie okres 2 lat?
Odp. Budynek nie był wykorzystywany/użytkowany w przez Wnioskodawcę w żaden sposób od momentu nabycia do momentu sprzedaży.
10) czy w ostatnich 2 latach przed sprzedażą ponosili Państwo wydatki na ulepszenie budynku/budowli, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku bądź budowli? Jeśli tak, to proszę jednoznacznie odrębnie do budynku i każdej budowli wskazać:
Odp. Od momentu nabycia do momentu sprzedaży nie były ponoszone żadne wydatki na ulepszenie.
11) czy na podstawie wydanej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, prace rozbiórkowe budynku i budowli znajdujących się na nieruchomości obejmującej działki nr 1 i 2, rozpoczęły się jeszcze przed sprzedażą, czy już po nabyciu nieruchomości przez kupującego (B.)?
Odp. Sprostowanie: nie została wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę, Wnioskodawca nigdy nie występował o wydanie takiej decyzji.
Pytanie
Czy sprzedaż nieruchomości obejmującej działki nr 1 oraz 2, zabudowanej budynkiem przeznaczonym do rozbiórki, powinna być uznana za dostawę gruntu korzystającą ze zwolnienia z VAT, czy też za dostawę gruntu podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT?
Państwa stanowisko w sprawie
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towar w i usług (dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towar w na terytorium kraju.
Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towar w rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
W analizowanej sprawie przedmiotem sprzedaży była nieruchomość obejmująca działki nr 1 oraz 2, które na moment zawarcia umowy sprzedaży były zabudowane budynkiem niemieszkalnym.
Pomimo, że dla budynku została wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę, rozbiórka ta nie została przeprowadzona przed dniem sprzedaży. Tym samym budynek istniał w sensie faktycznym i prawnym, stanowiąc część składową nieruchomości.
Dla celów podatku VAT decydujący jest stan nieruchomości na moment dostawy, a nie zamiar stron co do jej przyszłego wykorzystania. W konsekwencji przedmiotową transakcję należy kwalifikować jako dostawę nieruchomości zabudowanej, a niejako dostawę gruntu niezabudowanego.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Wskazano, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
W konsekwencji dostawa budynku spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Okoliczność, że budynek przeznaczony jest do rozbiórki, pozostaje bez wpływu na możliwość zastosowania zwolnienia. Istotne jest bowiem jego faktyczne istnienie w dacie dostawy.
Jak wskazuje się w utrwalonej praktyce interpretacyjnej, sam zamiar rozbiórki czy zły stan techniczny obiektu nie pozbawia go statusu budynku dla cel w VAT, o ile nie doszło do jego faktycznej likwidacji przed transakcją.
Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych nie wyodrębnia się z podstawy opodatkowania wartości gruntu.
Oznacza to, że grunt dzieli los prawny budynku. Skoro dostawa budynku korzysta ze zwolnienia z VAT, to zwolnieniem objęta jest również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.
W analizowanej sprawie nie znajduje zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż przepis ten dotyczy wyłącznie dostawy gruntów niezabudowanych, podczas gdy przedmiotem transakcji była nieruchomość zabudowana.
Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa należy uznać, że:
· przedmiotem dostawy była nieruchomość zabudowana,
· pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata,
· spełnione zostały przesłanki zwolnienia określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
· zwolnienie obejmuje również grunt, na którym posadowiony jest budynek.
W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości obejmującej działki nr 1 oraz 2 korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.
Należy zauważyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Według art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z opisu sprawy wynika, że są Państwo podatnikiem VAT czynnym. Przeważającym przedmiotem działalności spółki jest 68.10.Z kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. 12 stycznia 2026 r. zawarli Państwo umowę sprzedaży w formie Aktu Notarialnego z B. będącym czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotem sprzedaży była zabudowana nieruchomość, obejmująca działki nr 1 o powierzchni 0,2074 ha oraz 2 o powierzchni 0,0678 ha.
Przedmiotowa nieruchomość stanowi własność Państwa, tj. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej. Majątek spółki kapitałowej zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia i właśnie w celu wykorzystania go do prowadzenia działalności spółki.
Zatem przy dostawie nieruchomości są Państwo podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż dotyczyła składnika majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa.
W konsekwencji, sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
Na podstawie art. 2 pkt 33 ww. ustawy o VAT:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.
Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.
Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.
W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.
Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.
Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż nieruchomości obejmującej działki nr 2 oraz 1 zabudowanej budynkiem przeznaczonym do rozbiórki, powinna być traktowana jako dostawa nieruchomości zabudowanej, czy też jako dostawa gruntu niezabudowanego.
Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowa nieruchomość w momencie sprzedaży była zabudowana budynkiem niemieszkalnym, dwukondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy wynoszącej 350 m2, przeznaczonym do rozbiórki. Doprecyzowali Państwo, że nie została wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę. Rozbiórka budynku nie została przeprowadzona na moment zawarcia Umowy sprzedaży. Wskazali Państwo, że działka nr 1 w momencie sprzedaży była zabudowana budynkiem, natomiast działka nr 2 w momencie sprzedaży była niezabudowana.
W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy zabudowanej działki nr 1 zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynku niemieszkalnego posadowionego na działce nr 1 miało miejsce pierwsze zasiedlenie.
Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż budynku niemieszkalnego posadowionego na działce nr 1 nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Jak wynika z opisu sprawy, 29 czerwca 2021 r. nabyli Państwo nieruchomość obejmująca m.in. działkę nr 1. Budynek znajdował się na ww. nieruchomości podczas jej nabycia. Budynek nie był wykorzystywany/użytkowany w przez Państwa w żaden sposób od momentu nabycia do momentu sprzedaży. Zgodnie z Państwa wskazaniem, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto od momentu nabycia nieruchomości do momentu sprzedaży nie były ponoszone żadne wydatki na ulepszenie. Zatem do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy w stosunku do budynku doszło najpóźniej w 2021 r., w momencie nabycia przez Państwa nieruchomości.
Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do budynku niemieszkalnego znajdującego się na działce nr 1 zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy a dostawą ww. budynku, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie działki nr 1, na której posadowiony jest budynek, korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W związku z tym, że ww. transakcja sprzedaży zabudowanej budynkiem działki nr 1 korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.
Odnodząc się do Państwa wątpliwości dotyczacych dostawy niezabudowanej działki nr 2 należy wskazać, że w analizowanej sprawie nie znajduje zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż przepis ten dotyczy wyłącznie dostawy gruntów zabudowanych. Zgodnie z Państwa wskazaniem działka nr 2 w momencie sprzedaży była niezabudowana. Dla sprzedaży niezabudowanej działki nr 2 ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, iż nieruchomość obejmująca działki nr 1 i 2 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na ww. działki wydano decyzję o warunkach zabudowy znak: (…) z 15 września 2021 r. dla inwestycji Budowa budynku handlowego oraz decyzję zmieniającą znak (…) z 15 stycznia 2024 r.
Zatem w świetle wyżej powołanych przepisów, działka nr 2 stanowi teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Wyklucza to więc zastosowanie przy dostawie wskazanej działki zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:
„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.
Jak wskazali Państwo we wniosku, nabycie nieruchomości obejmującą m.in. działkę 2 było czynnością zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT (FV ze stawką zwolnioną). Zatem przy nabyciu nie wystąpił podatek od towarów i usług. W takiej sytuacji nie można uznać, że nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa ta nie była objęta podatkiem, który mogliby Państwo odliczyć.
Powyższe oznacza, że w rozpatrywanej sprawie dla sprzedaży opisanej we wniosku działki nr 2 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostanie spełniony jeden z warunków określonych w tym przepisie, niezbędny do zastosowania zwolnienia.
Tym samym, sprzedaż przez Państwa niezabudowanej działki nr 2, która nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.
W konsekwencji Państwa stanowisko jest:
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT.
Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej dokonuje wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego, którego elementy przyjmuje jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo