Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.292.2025.2.EW

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie uznania, że Sprzedający nie będzie z tytułu planowanego zbycia udziału we współwłasności działki gruntu nr 1 podatnikiem podatku VAT.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, że Sprzedający nie będzie z tytułu planowanego zbycia udziału we współwłasności działki gruntu nr 1 podatnikiem podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo pismem z 16 maja 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

Spółka A

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A.A.

Opis zdarzenia przyszłego

A.A. (Sprzedający, Zainteresowany nie będący stroną postępowania) jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej i nie będącą zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Jest osobą niepełnoletnią, i we wszystkich czynnościach prawnych reprezentowany jest przez ojca, B.B., przedstawiciela ustawowego.

Sprzedający nabył udział 1/8 we współwłasności nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…), stanowiących działkę gruntu nr 1, obręb (...), i będącą przedmiotem niniejszego wniosku w drodze spadku po matce na podstawie postanowienia o nabyciu spadku z dnia 12 października 2024 roku. Nabycie działki przez rodziców Sprzedającego w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej nastąpiło w drodze umowy sprzedaży zawartej 20 października 2016 roku. Resztę udziałów we współwłasności działki posiadają: ojciec oraz pozostali spadkobiercy.

Działka, która będzie przedmiotem sprzedaży, nie jest zabudowana. Sprzedający nie dokonywał od czasu nabycia działki żadnych nakładów na tej nieruchomości. W szczególności nie dokonywał zmian geodezyjnych tej działki, nakładów na uzbrojenie w media, ogrodzenie itd.

Działka nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności gospodarczej.

Sprzedający nie ogłaszał zamiaru sprzedaży działek w środkach masowego przekazu, tj. w internecie, prasie, radiu lub na billboardach czy ogrodzeniach. Nie podejmował innych działań marketingowych, nie zawierał umów z pośrednikami mającymi na celu znalezienie nabywcy działki.

Rodzice Sprzedającego złożyli 22 września 2023 roku wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji w trybie art. 7 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (potocznie ustawa Lex Deweloper) na terenie działki będącej przedmiotem wniosku. Rada Miejska w (…) uchwałą nr (…) z dnia 18 grudnia 2023 ustaliła lokalizację inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym wraz z niezbędną infrastrukturą na terenie działki będącej przedmiotem wniosku. Według § 2 ust. 2 powyższej uchwały teren objęty uchwałą znajduje się na obszarze określonym w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) jako „obszar wielofunkcyjnej zabudowy śródmiejskiej - MU” tj. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna; zabudowa usługowa. Planowana inwestycja zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o charakterze zabudowy śródmiejskiej wpisana jest w ustalenia Studium.

Dla terenu działki będącej przedmiotem wniosku istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący możliwość zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszeniem usług; uchwała o lokalizacji inwestycji we wskazanych w niej obszarach nie uwzględnia tego planu.

Sprzedający planuje odpłatnie zbyć udział we współwłasności działki (wraz z ojcem i innymi spadkobiercami matki) na rzecz Spółki A (Nabywca, Zainteresowana będąca stroną postępowania). Strony zawarły w tym celu przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający zobowiązał się sprzedać, a Nabywca nabyć wymieniony udział we współwłasności działki, pod następującymi warunkami:

a) uzyskaniu przez Nabywcę, na jego wniosek i na jego rzecz, prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą,

b) przeprowadzeniu przez Nabywcę badań gruntu potwierdzających możliwość zabudowy,

c) otrzymania przez Nabywcę pozytywnych warunków przyłączeniowych, zgody na doprowadzenia wodociągu oraz utwardzenie drogi dojazdowej.

Sprzedający w umowie przedwstępnej wyraził zgodę na uzyskanie przez Nabywcę w jego imieniu własnym prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, oraz związanych z tą decyzją wszelkich warunków i uzgodnień, w szczególności warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, umowy o sprzedaż energii elektrycznej, warunków przyłączenia do sieci wodnej i kanalizacyjnej, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany oraz udzielającej pozwolenia na budowę sieci wodnej i kanalizacyjnej, umów na przyłączenie, dostawę wody i odbiór nieczystości, warunków przyłączenia do sieci gazowej, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany oraz udzielającej pozwolenia na budowę gazociągu oraz instalacji gazowej, umowy na dostawę gazu oraz wszelkich innych decyzji dotyczących niezbędnej infrastruktury.

Zważywszy na powyższe Sprzedający udzielił Nabywcy w umowie przedwstępnej prawa do dysponowania działką będącą przedmiotem niniejszego wniosku na cele budowlane, bez prawa prowadzenia przez niego prac budowlanych.

W umowie przedwstępnej Sprzedający udzielił przedstawicielowi Nabywcy pełnomocnictwa do występowania i odbioru dowolnych dokumentów niezbędnych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą, do dokonywania badań gruntowych oraz występowania o wydanie i odbiór dowolnych dokumentów dotyczących działki będącej przedmiotem niniejszego wniosku.

Sprzedający nie dokonywał sprzedaży innych gruntów w przeszłości.

Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywane działki będą częścią projektu Nabywcy polegającego na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą. Nieruchomości (budynki lub znajdujące się w nich lokale) będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży wraz z udziałem we współwłasności działki, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający i Nabywca powzięli wątpliwość co do opodatkowania podatkiem od towarów i usług odpłatnego zbycia udziału we współwłasności działki nr 1, obręb (...), położonej w (…) przy ul. (…).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania wskazali Państwo:

a) W jaki sposób działka nabyta w spadku była przez Sprzedającego wykorzystywana od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży – jeśli były/są to cele prywatne/osobiste, to proszę o wskazanie, w jaki sposób ww. działka zaspokajała te potrzeby osobiste?

Odp.: Działka ta nie była przez Sprzedającego wykorzystywana w żaden sposób od momentu jej nabycia.

b) Czy Sprzedający był/jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy o podatku od towarów i usług?

Odp.: Nie, Sprzedający nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

c) Czy z działki nabytej w spadku były/są dokonywane przez Sprzedającego zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce)? czy też produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby Sprzedającego,

Odp.: Nie, Sprzedający nie dokonywał i nie dokonuje zbiorów plonów z działki, nie dokonywał i nie dokonuje zatem ich dostawy.

d) czy działka nr 1 była/jest udostępniana przez Sprzedającego osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to:

• kiedy zawarł Sprzedający umowę,
• czy jest to czynność odpłatna czy nieodpłatna?

Odp.: Nie, działka nie była i nie jest oddawana osobom trzecim do używania przez Sprzedającego.

e) Czy Sprzedający sam poszukiwał Nabywcy działki (w jaki sposób), czy też Państwo zgłosiliście się do niego sami?

Odp.: Spółka sama jako nabywca zgłosiła się do Sprzedającego.

Pytania

1. Czy Sprzedający będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia udziału we współwłasności działki gruntu nr 1, obręb (...), podatnikiem podatku od towarów i usług?

2. W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1., czy Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem udziału we współwłasności działki gruntu nr 1, obręb (...), od Sprzedającego?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1. Zdaniem Zainteresowanych Sprzedający nie będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia udziału we współwłasności działki gruntu nr 1, obręb (...), podatnikiem podatku od towarów i usług.

2. W przypadku, wbrew stanowisku Zainteresowanych, odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, zdaniem Zainteresowanych Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem udziału we współwłasności działki gruntu nr 1, obręb (...), od Sprzedającego.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami podatku od towarów usług są osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ust. 2 z kolei definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że aby zachowania danego podmiotu uznać za działalność gospodarczą, istotne znaczenia ma ich zorganizowany i ciągły charakter. Zatem planowana przez Sprzedającą dostawa gruntów podlegałaby opodatkowaniu VAT, gdyby ich działaniom w tym zakresie można było przypisać wskazane znamiona działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania VAT dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu jej dokonania podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca lub usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT (co skutkowałoby uznaniem go za podatnika), czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządzania ich majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie (szczególnie rodzinne/prywatne) lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania majątku w sposób ciągły w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 Dyrektywy VAT, a tym samym art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

W orzecznictwie powstałym na gruncie wskazanych przepisów Ustawy o VAT i Dyrektywy VAT (np. wyrok NSA z dnia 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13) sądy administracyjne wskazują na kryteria, jakimi należy kierować się przy ocenie, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami czy z zarządem majątkiem prywatnym. Zgodnie z nim na gospodarczy charakter uzyskiwanego dochodu mógłby wskazywać zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, polegających na: wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym.

O kwalifikacji uzyskanych przez podatnika dochodów do działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT nie mogą zaś zdaniem sądów administracyjnych w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: liczba transakcji sprzedaży, osiągnięcie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), nawet podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki dla poprawy możliwości zagospodarowania oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży. Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W ramach zwykłego zarządu sprawami majątkowymi może mieścić się również nabycie nieruchomości na tzw. lokatę i dochód ze sprzedaży takiej nieruchomości także nie będzie związany z działalnością gospodarczą, jeżeli między datą nabycia i sprzedaży upłynął dłuższy okres, a na operację zbycia takiej nieruchomości nie nakładałyby się inne transakcje o podobnym charakterze, tworzące razem obraz działalności zorganizowanej i ciągłej, z której podatnik uczyniłby sobie trwałe źródło zarobkowania.

Dokonanie przez Sprzedającego czynności odpłatnego zbycia jednorazowo działki będącej przedmiotem niniejszego wniosku nie przesądza o tym, że z tego powodu stanie się on podatnikiem VAT. Przyjęcie, iż sprzedając posiadany teren budowlany (w rozumieniu ustawy o VAT) Sprzedający działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność handlową wymagałoby, aby jego czynności w odniesieniu do tej działki przybrały formę profesjonalną (zawodową) i ciągłą (stałą), powtarzalną, potwierdzoną obiektywnymi dowodami zamiaru ich kontynuacji, czyli w konsekwencji formę zorganizowaną. Przesłanka stałości wynika z porównania art. 9 i art. 12 Dyrektywy VAT - art. 12 wprowadza jako zasadę szczególną możliwość uznania za podatników także podmiotów działających w sposób sporadyczny, co oznacza iż zasadą ogólną jest, by taka działalność była opodatkowana jedynie gdy wykonywana jest w sposób niesporadyczny (stały).

W świetle powyższego jednorazowa sprzedaż udziału we współwłasności działki nabytej przez Sprzedającego w spadku, a przez rodziców Sprzedającego ponad 8 lat temu nie może być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT. Nie miało tu bowiem miejsce nabycie przez Sprzedającego terenu budowlanego w ramach zorganizowanego łańcucha czynności w celu jego ulepszenia, podziału i przystosowania do dalszej odsprzedaży, lecz bez własnej woli, z mocy praw w spadku. Nie były podejmowane przez Sprzedającego jakiekolwiek działania mające na celu uatrakcyjnienie sprzedawanej nieruchomości, przygotowanie jej do sprzedaży, ogłaszanie tego zamiaru itd. W żadnym wypadku nie można zatem mówić o zorganizowanym i ciągłym charakterze działalności Sprzedającego w odniesieniu do zbywanej nieruchomości. Nie zmienia tej konkluzji wystąpienie przez rodziców Sprzedającego z wnioskiem o lokalizację inwestycji na działce będącej przedmiotem wniosku, gdyż była ona już wcześniej objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym możliwość jej zabudowy. Złożenie wniosku o lokalizację inwestycji nie było działaniem Sprzedającego.

Zdaniem Zainteresowanych Sprzedający nie będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia udziału we współwłasności działki gruntu nr 1, obręb (...), podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca prowadzić będzie działalność m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na rachunek własny. Nabywana od Sprzedającego działka stanie się częścią projektu Nabywcy polegającego na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą. Nieruchomości (budynki lub znajdujące się w nich lokale) będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT Nabywcy przysługiwać będzie - pod warunkami i na zasadach określonych w innych przepisach tej ustawy - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na zakupach inwestycyjnych i bieżących w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Kwotę podatku naliczonego podlegającego odliczeniu stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez Nabywcę z tytułu nabycia towarów i usług oraz dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT).

W przypadku - wbrew stanowisku Zainteresowanych - odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, Sprzedający zarejestruje się jako podatnik podatku od towarów i usług i wystawi z tytułu odpłatnej dostawy udziału we współwłasności działki nr 1, obręb (...), fakturę.

Ponieważ nabyta od Sprzedającego działka będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych, w przypadku - wbrew stanowisku Zainteresowanych - odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, przysługiwać mu będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem udziału we współwłasności działki nr 1, obręb (...), od Sprzedającego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie uznania, że Sprzedający nie będzie z tytułu planowanego zbycia udziału we współwłasności działki gruntu nr 1 podatnikiem podatku VAT.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy – Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy – Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy – Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych wyżej regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

W tym miejscu należy wskazać, że z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia czy Sprzedający będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia udziału we współwłasności działki gruntu nr 1, obręb (...), podatnikiem podatku od towarów i usług.

By odnieść się do Państwa wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podejmie w odniesieniu do nieruchomości przed jej sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności Sprzedający spełnia przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że brak pełnoletności nie skutkuje automatycznie wykluczeniem danej osoby fizycznej z grona podatników podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 135 Ordynacji podatkowej:

Zdolność prawna to zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków. Zdolność do czynności prawnych to zdolność do nabywania praw i obowiązków poprzez własne działania lub zaniechania (w drodze czynności prawnych).

W myśl art. 8 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 11 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 10 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 10 § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 98 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.):

Interesy majątkowe małoletnich dzieci wymagają ochrony, do której powołane są osoby sprawujące władzę rodzicielską. Podstawową formą ochrony tych interesów jest zarząd majątkiem dziecka, o którym mowa w art. 101 § 1-3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

W myśl wskazanego przepisu:

Zarząd majątkiem małoletniego dziecka może polegać m.in. na:

• czynnościach faktycznych (np. remont majątku dziecka),
• czynnościach prawnych (np. wynajem składników stanowiących majątek dziecka),
• reprezentowaniu małoletniego w postępowaniu administracyjnym, sądowym.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że nie ma przeszkód aby uznać osobę małoletnią za podatnika w sytuacji, gdy przedstawiciel ustawowy podejmuje w jego imieniu działania mające charakter działalności gospodarczej.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjął/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej i nie będącą zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Jest osobą niepełnoletnią, i we wszystkich czynnościach prawnych reprezentowany jest przez ojca, B.B., przedstawiciela ustawowego.

Sprzedający nabył udział 1/8 we współwłasności nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…), stanowiących działkę gruntu nr 1, obręb (...), i będącą przedmiotem niniejszego wniosku w drodze spadku po matce na podstawie postanowienia o nabyciu spadku z dnia 12 października 2024 roku.

Działka, która będzie przedmiotem sprzedaży, nie jest zabudowana. Sprzedający nie dokonywał od czasu nabycia działki żadnych nakładów na tej nieruchomości. W szczególności nie dokonywał zmian geodezyjnych tej działki, nakładów na uzbrojenie w media, ogrodzenie itd.

Działka nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności gospodarczej.

Ponadto działka nr 1 nie była przez Sprzedającego wykorzystywana w żaden sposób od momentu jej nabycia, a Sprzedający nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

Sprzedający nie dokonywał i nie dokonuje zbiorów plonów z działki, nie dokonywał i nie dokonuje zatem ich dostawy.

Działka gruntu nr 1 nie była i nie jest oddawana osobom trzecim do używania przez Sprzedającego.

Sprzedający nie ogłaszał zamiaru sprzedaży działek w środkach masowego przekazu, tj. w internecie, prasie, radiu lub na billboardach czy ogrodzeniach. Nie podejmował innych działań marketingowych, nie zawierał umów z pośrednikami mającymi na celu znalezienie nabywcy działki. Nabywca sam zgłosił się do Sprzedającego.

Sprzedający w umowie przedwstępnej wyraził zgodę na uzyskanie przez Państwo w jego imieniu prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, oraz związanych z tą decyzją wszelkich warunków i uzgodnień, w szczególności warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, umowy o sprzedaż energii elektrycznej, warunków przyłączenia do sieci wodnej i kanalizacyjnej, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany oraz udzielającej pozwolenia na budowę sieci wodnej i kanalizacyjnej, umów na przyłączenie, dostawę wody i odbiór nieczystości, warunków przyłączenia do sieci gazowej, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany oraz udzielającej pozwolenia na budowę gazociągu oraz instalacji gazowej, umowy na dostawę gazu oraz wszelkich innych decyzji dotyczących niezbędnej infrastruktury.

Sprzedający udzielił Państwu w umowie przedwstępnej prawa do dysponowania działką będącą przedmiotem niniejszego wniosku na cele budowlane, bez prawa prowadzenia przez niego prac budowlanych.

W umowie przedwstępnej Sprzedający udzielił Państwa przedstawicielowi pełnomocnictwa do występowania i odbioru dowolnych dokumentów niezbędnych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą, do dokonywania badań gruntowych oraz występowania o wydanie i odbiór dowolnych dokumentów dotyczących działki będącej przedmiotem niniejszego wniosku.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Państwu pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającego w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, koniecznych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem zgodnie z Państwa planami inwestycyjnymi. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie Państwu pełnomocnictwa umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do Państwa potrzeb nie jest staraniem Sprzedającego, który przykładowo stara się grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że Państwo sami zgłosili się do Sprzedającego, współwłaściciel gruntu Sprzedający nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą współwłaściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami współwłaściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Należy podkreślić, że umowa dzierżawy nie była zawierana w stosunku do przedmiotowej działki. W stosunku do działki Sprzedający nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Ponadto nieruchomość opisana we wniosku nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy ani w działalności rolniczej.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziału w działce nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziału w działce wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedającego w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie Państwu pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do Państwa potrzeb po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający zostanie z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem dokonując sprzedaży udziału w niezabudowanej działce nr 1, Sprzedający będzie korzystać z przysługującego Sprzedającemu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w ww. działce, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Sprzedający będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Tym samym planowana przez Sprzedającego sprzedaż udziału w działce nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, Sprzedający nie będzie zobowiązany do rejestracji jako czynny podatnik VAT oraz nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury na Państwa rzecz z tytułu sprzedaży udziału w działce nr 1.

Państwa stanowisko w zakresie braku uznania Sprzedającego za podatnika w związku ze sprzedażą udziału w działce nr 1 (pytanie nr 1) uznaję za prawidłowe.

Dodatkowo, oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące kwestii, czy przysługiwać będzie Państwu prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem udziału we współwłasności działki gruntu nr 1, obręb (...), od Sprzedającego jedynie w sytuacji uznania stanowiska do pytania nr 1 za nieprawidłowe. W wydanej interpretacji uznałem jednak Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, tj. stwierdziłem, że Sprzedający nie będzie działał jako podatnik przy sprzedaży udziału w działce nr 1, dlatego też odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 2.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem (pytania) dotyczą praw i obowiązków podatkowych wszystkich Zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym, pomimo uznania w wydanej interpretacji, że z tytułu transakcji sprzedaży udziału w działce nr 1 Sprzedający nie występuje w charakterze podatnika podatku VAT.

Interpretacja oparta jest na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Wydana interpretacja nie rozstrzyga kwestii skutków podatkowych zbycia udziału w działce nr 1 dla pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Spółka A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.