Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.304.2025.2.EW

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy ustalenia, czy w związku z planowaną sprzedażą udziału w Nieruchomości będzie Pani występowała jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 maja 2025 r.

Opis zdarzenia przyszłego

15 maja 2020 r. zmarła matka Wnioskodawczyni – A.A. 17 czerwca 2020 r. Wnioskodawczyni przyjęła z dobrodziejstwem inwentarza przypadający zgodnie z ustawą Kodeks cywilny udział w wysokości 1/4 części w spadku po matce, co zostało potwierdzone notarialnym Aktem Poświadczenia Dziedziczenia (Rep. …). Do dnia dzisiejszego dział spadku po matce Wnioskodawczyni nie został dokonany.

W skład masy spadkowej po matce Wnioskodawczyni wchodziły m.in. udziały matki w masach spadkowych po jej rodzicach. Udział matki Wnioskodawczyni w spadku po jej matce B.B. wynosił 1/3 części (data nabycia: 24 lutego 1978 roku), jej udział w spadku po jej ojcu C.C. wynosił 1/2 części (data nabycia: 1 maja 1982 roku). Dział spadku zarówno po B.B., jak również po C.C. nie został dokonany. W skład masy spadkowej po B.B. wchodził udział w wysokości 1/2 we własności nieruchomości położonej w (…). W skład masy spadkowej po C.C. wchodził udział w wysokości 2/3 we własności wskazanej nieruchomości. Łączny udział matki Wnioskodawczyni w należącej do spadków po jej rodzicach opisanej niżej nieruchomości wynosił 1/2.

Z tytułu dziedziczenia po matce Wnioskodawczyni przypadający Wnioskodawczyni udział w nieruchomości o powierzchni 5749 m² (zwanej dalej Nieruchomością), położonej w (…), składającej się z trzech działek ewidencyjnych (1, 2, 3), na której znajduje się budynek gospodarczy o powierzchni 32 m² (wybudowany w okresie 1945-1965) oraz chroniona zapisami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kapliczka (wybudowana w 1945 roku), dla której Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), wchodzącej w skład mas spadkowych po matki Wnioskodawczyni rodzicach, wynosi 1/8.

Nieruchomość, dla której prowadzona jest ww. księga wieczysta, składa się z dwóch niezależnych pod względem możliwości zagospodarowania części - jedna to działka ewidencyjna nr 3, druga to przylegające do siebie działki ewidencyjne nr 1 i nr 2. Te dwie niezależne od siebie części rozdzielone są osobną działką ewidencyjną nr 4, stanowiącą własność Skarbu Państwa, przez obszar której przebiega rzeka (…). Współwłaścicielom Nieruchomości nie przysługują żadne prawa lub roszczenia pozwalające na zapewnienie bezpośredniego prawnego połączenia obu części Nieruchomości poprzez obszar zajęty przez rzekę (…).

Znajdujący się na działce nr 4 przejazd o szerokości 6 metrów, zapewniający fizyczną możliwość przedostania się z działki nr 3 na działkę nr 1 został wykonany pierwotnie w latach 30. XX wieku, kiedy działki nr 1, 4 i 3 stanowiły jedną działkę, nabytą w 1936 roku przez B.B. i C.C. (ciek wodny nie będący ówcześnie rzeką tylko rowem melioracyjnym stanowił część nabytego terenu). Operat założenia ewidencji gruntów i budynków dla miasta (…) z 1970 roku oraz odnowienia ewidencji gruntów z 1983 roku obszar zajęty przez ciek wodny wskazywał jako osobną działkę ewidencyjną, poza władaniem B.B. i C.C. oraz ich spadkobierców. Na nowo wybudowany na początku XXI wieku w trakcie prac modernizujących bieg rzeki (…) przejazd był inwestycją podmiotu odpowiedzialnego za zarządzanie tym ciekiem wodnym, wykonanym z jego inicjatywy, pozostaje w jego wyłącznym zarządzie i korzystaniu.

Nieruchomość nie jest ogrodzona, obie jej części są uzbrojone jedynie w zakresie doprowadzenia do granic działek ewidencyjnych nr 3 i nr 1 kanalizacji wykonanej przez lokalny samorząd podczas realizowania sieci kanalizacyjnej w ulicach (…) oraz (…), jako element całej inwestycji, bez inicjatywy ich wykonania ze strony ówczesnych właścicieli udziałów w Nieruchomości, bez ich udziału w sfinansowaniu tych elementów.

W związku z przyjęciem spadku po matce Wnioskodawczyni zrealizowała wynikające z przepisów prawnych poniższe ciążące na mnie obowiązki.

W czerwcu 2020 roku wraz z pozostałymi spadkobiercami po matce Wnioskodawczyni (siostry D.D., E.E. oraz brat F.F.) złożyli w Sądzie Rejonowym w (…) Wniosek o wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości praw własności spadkobierców (w udziałach po 1/8). Sąd Rejonowy w (…) dokonał wpisu prawa własności Wnioskodawczyni w udziale 1/8 5 stycznia 2021 r.

Również w czerwcu 2020 roku brat Wnioskodawczyni G.G. złożył zgłoszenie zmiany danych w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w (…) dotyczących Nieruchomości, w którym została zawarta prośba o ujawnienie w ewidencji gruntów wszystkich spadkobierców matki Wnioskodawczyni. Organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków dokonał żądanej zmiany w lipcu 2020 roku.

W lipcu 2020 roku Wnioskodawczyni złożyła wraz z pozostałymi spadkobiercami po matce Informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych IN-1, w której zawiadomili organ podatkowy właściwy w podatku od nieruchomości Burmistrza (…) o wejściu w posiadanie udziałów we własności Nieruchomości.

W grudniu 2020 roku Wnioskodawczyni wraz z pozostałymi spadkobiercami we właściwym Sądzie Rejonowym dla (…) Wykaz inwentarza obejmujący masę spadkową po matce.

Również w grudniu 2020 roku Wnioskodawczyni złożyła we właściwym Urzędzie Skarbowym (…) Zgłoszenie o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych SD-Z2 tytułem spadkobrania po matce.

Począwszy od roku 2021 Wnioskodawczyni realizowała ciążący na niej obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości związany z posiadaniem udziału w Nieruchomości, wpłacając na konto organu podatkowego w każdym roku 1/8 wartości podatku wynikającego z otrzymanej decyzji ustalającej wymiar podatku.

W latach 2020-2024 Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych innych czynności związanych z posiadanym udziałem w Nieruchomości. Natomiast w związku z inicjowanymi przez Burmistrza (…) procedurami planistycznymi podejmowanymi w tym okresie na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym różne czynności wykonywał brat Wnioskodawczyni G.G.. Szczegóły tych czynności nie są Wnioskodawczyni znane, poza ogólną wiedzą, że dotyczyły prób obrony współposiadanej Nieruchomości przed obciążeniem zapisami ograniczającymi dotychczas przewidziany sposób wykorzystania.

Działania podejmowane przez brata Wnioskodawczyni okazały się nieskuteczne - Rada Miejska w (…) 25 stycznia 2021 r. podjęła uchwałę w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) Etap 7 - część A, zgodnie z którą współposiadana przez Wnioskodawczynię Nieruchomość została obciążona przebiegiem drogi publicznej przez obszar około 1420 m², który został wyłączony z możliwości dotychczasowego zagospodarowania (budownictwo jednorodzinne z dopuszczeniem usług).

W maju 2024 r. wszyscy właściciele udziałów w Nieruchomości (D.D., E.E., Wnioskodawczyni, G.G. - udziały po 1/8; H.H., I.I., J.J. - udziały po 1/6) odbyli spotkanie, mające na celu podjęcie decyzji co do dalszych losów współposiadanej Nieruchomości. Spadkobiercy A.A. postulowali niezwłoczne wystąpienie do Gminy (…) z wnioskiem o wykup obszaru obciążonego przebiegiem drogi publicznej na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostali współwłaściciele postulowali rozpoczęcie działań od próby sprzedaży na początku roku 2025 całości lub części Nieruchomości w jej aktualnym stanie. W zaistniałej sytuacji ustalono, że grono współwłaścicieli nalegających na rozpoczęcie działań od próby sprzedaży Nieruchomości w jej aktualnym stanie, zweryfikuje swój punkt widzenia i oczekiwania finansowe poprzez sondażowe ogłoszenie w ogólnodostępnych portalach internetowych. Wnioskodawczyni przyjęła wraz z siostrami i bratem do wiadomości zamierzenia pozostałych współwłaścicieli, ustalając, że powrócą do próby podjęcia wspólnej decyzji w późniejszym terminie.

Do przygotowania ogłoszenia przystąpił H.H. z pomocą I.I., przedstawiając Wnioskodawczyni i jej rodzeństwu projekt wraz z argumentacją uzasadniającą podaną w ogłoszeniu cenę (która przewyższała szacowaną przez nas cenę rynkową) oraz zwracając się o uzupełnienie ich wiedzy nt. niektórych parametrów Nieruchomości. Z uwagi na ówczesny brak zainteresowania współwłaścicieli w zamieszczaniu takiej oferty wyrazili jedynie opinię o treści przygotowanego przez pozostałych współwłaścicieli ogłoszenia, nie angażując się w proces jego przygotowywania i publikacji, udzielając jedynie pozostałym współwłaścicielom kilku nieznanych im informacji o wspólnie posiadanej Nieruchomości.

Pod koniec lipca 2024 r. współwłaściciele zostali poinformowani przez H.H. o zamieszczeniu przygotowanego przez niego ogłoszenia sprzedaży na portalu ogłoszeniowym (...).

Pod koniec grudnia 2024 r. Wnioskodawczyni została poinformowana przez G.G. o spotkaniu z potencjalnym nabywcą (odbiorcą ogłoszenia zamieszczonego przez H.H.), które odbyło się 13 grudnia 2024 r. przy udziale jego oraz H.H. i I.I.. Strony podczas spotkania omówiły swoje oczekiwania co do wartości potencjalnej transakcji - z uwagi na dużą rozbieżność oczekiwań jednego ze sprzedających i oferty potencjalnego nabywcy, strony uzgodniły potencjalne nawiązanie kontaktu po wzajemnym przeanalizowaniu stanowisk, z którego będzie wynikać możliwość podjęcia dalszych negocjacji.

18 stycznia 2025 r. wszyscy pozostali współwłaściciele otrzymali od H.H. raport z jego działań ogłoszeniowych. Wynika z niego, że oprócz wspomnianego wcześniej zainteresowanego, chwilowe zainteresowanie wyraził tylko jeden podmiot rozważający nabycie części Nieruchomości. Nie skutkowało to podjęciem żadnych konkretnych rozmów między stronami. Publikowane ogłoszenie wzbudziło natomiast zainteresowanie kilku pośredników w obrocie nieruchomościami, działających zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, z których część przedstawiła H.H. warunki współpracy oraz sugerowaną cenę ofertową Nieruchomości. Na bazie powyższego H.H. sugeruje pozostałym współwłaścicielom nawiązanie współpracy z pośrednikami w obrocie nieruchomościami, by skutecznie dotrzeć z ofertą sprzedaży Nieruchomości do potencjalnych zainteresowanych.

Nieruchomość nie była do tej pory wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była wynajmowana, dzierżawiona ani oddana do użytkowania na podstawie innej umowy. Wnioskodawczyni nie przewiduje również wynajęcia, dzierżawy lub oddania do użytkowania na podstawie innej umowy Nieruchomości na rzecz podmiotów zainteresowanych jej nabyciem.

Wnioskodawczyni nie ma zamiaru podejmować innych aktywnych działań marketingowych mających na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości, poza podjęciem działań zawartych w opisie zdarzeń przyszłych nr 1-5.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawczyni podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła żadnego rodzaju działalności gospodarczej oraz nie jest i nigdy nie była zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, ani podatnik VAT zwolniony. Wnioskodawczyni nie jest również rolnikiem ryczałtowym oraz nie dokonuje sprzedaży produktów rolnych z własnej działalności rolniczej.

Z tytułu spadkobrania po dziadkach Wnioskodawczyni (rodzicach ojca), stwierdzonego postanowieniem sądu z roku 2010, Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielem kilku nieruchomości (zabudowanych i niezabudowanych), których własność przeszła na innych spadkobierców dziadków (rodziców ojca) za spłatą na rzecz Wnioskodawczyni tytułem umowy o dział spadku w roku 2011.

Aktualnie oprócz udziałów w Nieruchomości wskazanej na wstępie, Wnioskodawca posiada z tego samego tytułu (spadkobranie po matce) udział (1/4) we własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, którego nie ma zamiaru zbywać do momentu dokonania działu spadku po swojej matce. Wnioskodawczyni nie ma zamiaru nabywać innych nieruchomości w celu odsprzedaży.

W razie konieczności podpisania w celu sprzedaży z zainteresowanymi nabyciem Nieruchomości lub jej części umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni nie udzieli żadnemu podmiotowi pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w swoim imieniu, w szczególności do występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień i innych podobnych działań.

Wnioskodawczyni nie mam zamiaru, w okresie między potencjalnym podpisaniem umowy przedwstępnej, a zawarciem umowy przyrzeczonej, podejmować samodzielnie lub umożliwić podjęcie w jej imieniu przez inny podmioty działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości dla celów sprzedaży lub podniesienie jej wartości oraz nie zamierza przed zawarciem umowy przyrzeczonej bądź samodzielnej umowy sprzedaży Nieruchomości udzielić potencjalnemu nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Dopuszcza jedynie możliwość umocowania w umowie przedwstępnej któregoś ze spadkobierców swojej matki do reprezentowania jej przy zawarciu umowy przyrzeczonej lub do uzyskania w jej imieniu dokumentów niezbędnych do zawarcia takiej umowy.

Obecnie Wnioskodawczyni rozważa następujące działania mające na celu zbycie posiadanego udziału w Nieruchomości, bez wcześniejszego dokonywania działu spadku zarówno po matce, jak również po jej rodzicach (zdarzenia przyszłe):

1. Sprzedaż posiadanego przez Wnioskodawczynię udziału w części Nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1, a następnie sprzedaż posiadanego udziału w części Nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 2, we wspólnych transakcjach z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości sprzedającymi swoje udziały na rzecz podmiotu, który zgłosił się w reakcji na ogłoszenie sprzedaży opublikowane w 2024 r. przez H.H..

2. Sprzedaż posiadanego przez Wnioskodawczynię udziału w całości Nieruchomości lub osobno w jej częściach stanowiących osobne działki ewidencyjne (bez dokonywania nowych podziałów geodezyjnych), we wspólnych transakcjach z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości sprzedającymi swoje udziały na rzecz podmiotu lub podmiotów, które zgłoszą się w reakcji na przygotowane wspólnie przez wszystkich współwłaścicieli ogłoszenie sprzedaży, zamieszczone w ogólnodostępnych dla podmiotów nieprofesjonalnych portalach internetowych (np. (...); (...); (...)l; (...) lub podobnych) - w jednym z nich lub w kilku jednocześnie. Ogłoszenie będzie zawierało informacje o Nieruchomości wymagane przez te portale czyli m.in. powierzchnię, cenę ofertową, lokalizację, uzbrojenie, okoliczną infrastrukturę, krótki opis stanu prawnego i geodezyjnego, położenia, kształtu, możliwości zagospodarowania wg planu miejscowego oraz znajdujących się w okolicy istotnych obiektów z podaniem odległości (przystanek komunikacji, stacja kolei podmiejskiej, centrum miasta, przychodnia, apteka itp.), a także kilka zdjęć wykonanych własnymi siłami przez jedną z osób publikujących ogłoszenie.

3. Sprzedaż posiadanego przez Wnioskodawczynię udziału w całości Nieruchomości lub osobno w jej częściach stanowiących osobne działki ewidencyjne (bez dokonywania nowych podziałów geodezyjnych), we wspólnych transakcjach z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości sprzedającymi swoje udziały na rzecz podmiotu lub podmiotów, które zostaną wskazane przez jednego z pośredników w obrocie nieruchomościami, działających zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, z którymi wszyscy współwłaściciele nieruchomości podpiszą wcześniej umowy pośrednictwa. Podmiot lub podmioty, z którymi zostaną zawarte umowy pośrednictwa nie będą miały zastrzeżonej wyłączności na reprezentowanie współwłaścicieli poszukujących nabywcy swoich udziałów w Nieruchomości. Umowa lub umowy pośrednictwa będą przewidywały następujące warunki wykonywania:

a. pośrednik zobowiązuje się do poszukiwania zainteresowanego lub zainteresowanych nabyciem całości lub części stanowiących osobne działki ewidencyjne posiadanej przez Wnioskodawczynię oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości;

b. umowa lub umowy zostaną zawarte na czas nieokreślony;

c. pośrednik zobowiązuje się do wykonania niezbędnych czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży posiadanej przez Wnioskodawczynię wraz z innymi współwłaścicielami Nieruchomości, włączając w to obsługę organizacyjną transakcji zbycia Nieruchomości, klientowi wskazanemu przez pośrednika;

d. w przypadku znalezienie przez pośrednika podmiotu, z którym następnie Wnioskodawczyni zawrze wraz z innymi współwłaścicielami umowę sprzedaży całości lub części Nieruchomości, będą oni zobowiązani do zapłacenia na rzecz pośrednika wynagrodzenia określonego w umowie pośrednictwa w stawce procentowej od ceny sprzedaży określonej w umowie sprzedaży;

e. w przypadku wypowiedzenia umowy pośrednictwa przez współwłaścicieli nieruchomości pozostają oni zobowiązani przez okres kolejnych 12 miesięcy do zapłaty wynagrodzenia na rzecz pośrednika w przypadku zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz podmiotu wskazanego przez pośrednika podczas obowiązywania umowy pośrednictwa;

f. pośrednik zachowuje prawo do reprezentowania także podmiotów zainteresowanych nabyciem Nieruchomości.

4. Sprzedaż posiadanego przez Wnioskodawczynię udziału w całości Nieruchomości lub osobno w jej częściach stanowiących osobne działki ewidencyjne (bez dokonywania nowych podziałów geodezyjnych), we wspólnych transakcjach z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości sprzedającymi swoje udziały na rzecz podmiotu lub podmiotów, które zostaną wskazane przez pośrednika w obrocie nieruchomościami, działającego zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, z którym wszyscy właściciele udziałów w Nieruchomości podpiszą wcześniej umowę pośrednictwa. Podmiot, z którym zostanie zawarta umowa pośrednictwa będzie miał zastrzeżoną wyłączność na reprezentowanie współwłaścicieli poszukujących nabywcy swoich udziałów w Nieruchomości.

Umowa pośrednictwa będzie przewidywała następujące warunki wykonywania:

a. pośrednik zobowiązuje się za wynagrodzeniem do świadczenia na rzecz wszystkich współwłaścicieli Nieruchomości usług, polegających na poszukiwaniu potencjalnych nabywców Nieruchomości, w celu jej sprzedaży przez wszystkich współwłaścicieli;

b. pośrednik będzie świadczył usługi w sposób profesjonalny, według swej najlepszej wiedzy, z uwzględnieniem rodzaju, stanu oraz właściwości Nieruchomości. Usługi mogą obejmować w szczególności:

- przygotowanie prezentacji oferty w formie elektronicznej, która składać się będzie z materiału fotograficznego i opisu,

- przygotowanie listy dokumentów wymaganych od sprzedającego, a koniecznych do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości,

- eksponowanie oferty sprzedaży Nieruchomości na portalach internetowych przez cały okres trwania umowy, z zastrzeżeniem, że oferta ta nie stanowi oferty w rozumieniu Kodeksu Cywilnego,

- organizację i przeprowadzenie prezentacji Nieruchomości (po uzyskaniu akceptacji terminu prezentacji od sprzedającego),

- informowanie sprzedającego na bieżąco o zainteresowaniu kupnem Nieruchomości,

- pomoc w negocjacjach ceny i warunków sprzedaży Nieruchomości,

- pomoc przy współpracy z notariuszem w zakresie realizacji umowy z kupującym (m. in. przekazanie posiadanych dokumentów i danych stron przyszłej umowy sprzedaży wraz z ustaleniami, co do jej warunków),

- organizację i pomoc w wydaniu Nieruchomości kupującemu, w tym przygotowanie dokumentacji.

c. sprzedający wyrażają zgodę na:

- zamieszczenie oferty sprzedaży Nieruchomości (wraz ze zdjęciami) na portalach ogłoszeniowych i społecznościowych, na stronie internetowej pośrednika oraz w jego materiałach reklamowych,

- współpracę pośrednika z innymi biurami w obrocie nieruchomościami przy realizacji umowy pośrednictwa,

- wykonywanie przez pośrednika czynności pośrednictwa na rzecz drugiej strony umowy sprzedaży.

d. sprzedający udzielają dobrowolnie pośrednikowi wyłączności w zakresie usług polegających na poszukiwaniu potencjalnych nabywców Nieruchomości, w celu jej sprzedaży przez sprzedających, co oznacza, że w okresie obowiązywania umowy pośrednictwa:

- sprzedający nie będą podejmować czynności zmierzających do znalezienia nabywcy Nieruchomości bez udziału pośrednika,

- sprzedający nie będą zawierać umów sprzedaży, umowy przedwstępnej lub zobowiązującej do sprzedaży Nieruchomości, w szczególności za pośrednictwem innych aniżeli pośrednik osób,

- sprzedający zobowiązują się do niezwłocznego informowania pośrednika o zainteresowaniu nabyciem Nieruchomości ze strony jakichkolwiek osób, a w szczególności o wszelkich ofertach składanych sprzedającym z pominięciem pośrednika.

e. sprzedający zobowiązują się zapłacić pośrednikowi wynagrodzenie za wykonane przez niego usługi, jeżeli w okresie obowiązywania umowy pośrednictwa dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, umowy przedwstępnej lub zobowiązującej do sprzedaży Nieruchomości. Płatność wynagrodzenia dla pośrednika nastąpi jednak dopiero po zawarciu umowy przeniesienia własności. Wynagrodzenie pośrednika za wykonane usługi będzie określone w stawce procentowej od ceny transakcji sprzedaży Nieruchomości. Każdy ze sprzedających swoje udziały w Nieruchomości będzie zobowiązany do zapłaty części całkowitej kwoty wynagrodzenia pośrednika zgodnej z wielkością sprzedawanego udziału w Nieruchomości.

f. pośrednik zachowuje prawo do pełnego wynagrodzenia za wykonane przez niego usługi, jeżeli w okresie obowiązywania umowy pośrednictwa oraz w okresie sześciu miesięcy po ustaniu jej obowiązywania, sprzedający zawrą którąkolwiek z umów (umowa sprzedaży, umowa przedwstępna lub umowa zobowiązująca do sprzedaży) bez udziału pośrednika podmiotowi, który uzyskał wiedzę o Nieruchomości za pośrednictwem pośrednika. Poprzez podmioty, o których mowa w zdaniu poprzedzającym należy rozumieć podmioty, które zostały wskazane sprzedającym przez pośrednika za pomocą wiadomości email. Sprzedający zobowiązani będą niezwłocznie poinformować pośrednika o zawarciu umowy sprzedaży. Pośrednik będzie miał prawo wglądu w zawartą przez sprzedających umowę sprzedaży.

g. umowa pośrednictwa jest zawarta na czas określony co najmniej sześciu miesięcy. Konsekwencje wypowiedzenia umowy przez stronę zamawiającą podlegają jeszcze negocjacjom. W przypadku wypowiedzenia umowy pośrednictwa przez któregokolwiek ze sprzedających, z przyczyn leżących po jego stronie, pośrednikowi należne będzie zryczałtowane wynagrodzenie składające się na udokumentowane koszty marketingowe i pracy do dnia dokonania wypowiedzenia umowy pośrednictwa bądź też w wypadku wypowiedzenia umowy przez danego właściciela udziału w Nieruchomości będzie on zobowiązany do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia w określonej w umowie kwocie (jej wysokość jest przedmiotem trwających negocjacji).

5. Sprzedaż posiadanego przeze mnie udziału w całości Nieruchomości lub osobno w jej częściach stanowiących osobne działki ewidencyjne (bez dokonywania nowych podziałów geodezyjnych), we wspólnych transakcjach z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości sprzedającymi swoje udziały na rzecz podmiotu lub podmiotów, które wyrażą zainteresowanie transakcją, po zrealizowaniu przez współwłaścicieli Nieruchomości części lub wszystkich (w dowolnej kolejności) czynności opisanych w pkt. 1-4.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Przez cały okres posiadania udziału w Nieruchomości, tj. od momentu nabycia spadku do chwili obecnej, zarówno udział Wnioskodawczyni w niepodzielnej własności Nieruchomości przysługującej kilku osobom (zob. art. 195 kodeksu cywilnego), jak również cała współposiadana Nieruchomość (zob. art. 206 kodeksu cywilnego), nie były przez Wnioskodawczynię wykorzystywane w żaden sposób, poza sporadycznymi działaniami polegającymi na utrzymaniu estetyki znajdującej się na Nieruchomości kapliczki oraz utrzymaniu porządku w najbliższym otoczeniu tej kapliczki. Wnioskodawczyni nie ma także zamiaru wykorzystywać w żaden sposób swojego udziału w Nieruchomości, jak również całej Nieruchomości, w przyszłości aż do momentu planowanej sprzedaży posiadanego przez Wnioskodawczynię udziału w Nieruchomości, poza sporadyczną kontynuacją dotychczasowych działań dotyczących wyżej wskazanej kapliczki i jej bliskiego otoczenia oraz podjęciem ewentualnych działań związanych z bieżącym utrzymaniem Nieruchomości w należytym stanie (wykaszanie i usuwanie odpadów porzucanych przez osoby trzecie).

Pytanie

Czy dokonując sprzedaży udziału w Nieruchomości będę działała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 tejże ustawy, w związku z czym transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 tejże ustawy?

Pani stanowisko w sprawie

Sprzedając udział w Nieruchomości Wnioskodawczyni będzie dysponowała składnikiem majątku prywatnego, w związku z czym nie będzie działała w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą, a transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości;

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.

Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

I tak, zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, co istotne w niniejszej sprawie, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Wątpliwości Wnioskodawczyni na tle przedstawionego opisu sprawy dotyczą kwestii, czy sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i czy z tego tytułu zostanie uznana za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego przez Wnioskodawczynię opisu sprawy wynika, że działania Wnioskodawczyni można uznać za charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Mając na względzie powyższe, w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż udziału w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Wnioskodawczynię za podatnika tego podatku. Z przedstawionych przez Wnioskodawczynię dotychczasowych działań nie wynika bowiem taka aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej.

Nabycie przez Wnioskodawczynię udziału w Nieruchomości było wynikiem przyjęcia spadku po matce, co za tym idzie nie wiązało się z zamiarem jego sprzedaży ani z zamiarem wykorzystania go do prowadzenia działalności gospodarczej (np. czerpania zysków z najmu). Dodatkowo spadkodawczyni również nabyła swój udział w Nieruchomości w wyniku przyjęcia spadków po swoich rodzicach, a w okresie posiadania swojego udziału w Nieruchomości nie czerpała z tego tytułu żadnych przychodów.

Nieruchomość, w której Wnioskodawczyni odziedziczyła udział, nie była w żaden sposób wykorzystywana przez nikogo z grona aktualnych współwłaścicieli do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Zarówno dotychczasowe działania Wnioskodawczyni związane z Nieruchomością, w której odziedziczyła udział, jak również planowane działania mające na celu wspólną sprzedaż przez wszystkich właścicieli udziałów w Nieruchomości, nie mają cech zorganizowanej i profesjonalnej działalności w zakresie handlu nieruchomościami.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. W przypadku sprzedaży nieruchomości oznacza to podejmowanie szeregu działań związanych z nieruchomością i przygotowaniem jej do sprzedaży. Wnioskodawczyni uważa, że nie podejmowała tego typu działań, a wszystkie dotychczasowe czynności mieszczą się w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem, tzn. miały na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem. Działania Wnioskodawczyni dotyczyły majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej. Nie pozwala to kwalifikować ich jako prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Od momentu nabycia udziału w Nieruchomości w drodze spadku Wnioskodawczyni wykonywała przede wszystkim wszelkie czynności związane z przyjęciem udziału w całej masie spadkowej.

Działania dotyczące Nieruchomości, w której udział Wnioskodawczyni odziedziczyła po matce, w okresie współposiadania były podejmowane głównie przez innych współwłaścicieli. W procedurach planistycznych inicjowanych przez Burmistrza (…) brał udział brat Wnioskodawczyni, nie konsultując z Wnioskodawczynią swoich działań. Natomiast opublikowanie ogłoszenia o zamiarze sprzedaży na portalu internetowym, jak również wstępne rozmowy z zainteresowanymi włączeniem Nieruchomości do swojej oferty pośrednikami w obrocie nieruchomościami były wykonane przez H.H. Aktywność Wnioskodawczyni związana z planowaną wspólną sprzedażą współposiadanej nieruchomości pozostaje kwestią przyszłości i będzie zależała od treści uzyskanych interpretacji indywidualnych w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Przystępując do oceny skutków planowanych działań (zdarzenia przyszłe nr 1-5) należy podkreślić, że aktualne liczne grono właścicieli udziałów w Nieruchomości (siedem osób) ukształtowało się w wyniku kilku postępowań spadkowych, co skutkuje brakiem więzi rodzinnych pomiędzy częścią właścicieli. Żaden z właścicieli udziałów nie widzi perspektyw na samodzielne przejęcie własności Nieruchomości na mocy działów spadków. Z uwagi na aktualny stan geodezyjny i prawny Nieruchomości nie ma zgody pomiędzy właścicielami co do wyjścia ze współwłasności z przyznaniem części Nieruchomości poszczególnym właścicielom udziałów w Nieruchomości. Jedynym realnym sposobem zakończenia współwłasności nieruchomości, będącej wynikiem kilku postępowań spadkowych jest wspólna sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez wszystkich właścicieli. Tylko w takiej sytuacji można się spodziewać, że potencjalny nabywca zapłaci godziwą cenę za własność całej Nieruchomości, w przeciwieństwie do transakcji dotyczących poszczególnych udziałów w Nieruchomości.

Mając na względzie powyższe okoliczności wszyscy właściciele udziałów w Nieruchomości mają zamiar podjąć działania skutkujące możliwością zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, których zakres został opisany jako zdarzenia przyszłe nr 1-5. Wszystkie przedstawione przyszłe czynności mieszczą się w ocenie Wnioskodawczyni w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem prywatnym, w posiadanie którego wszyscy weszli w wyniku przyjęcia kolejnych spadków, bez zamiaru jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, który nie został też wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

Zarówno sprzedaż części Nieruchomości podmiotowi, który wyraził zainteresowanie transakcją w odpowiedzi na ogłoszenie opublikowane przez H.H., jak również potencjalne transakcje będące wynikiem przyszłych ogłoszeń w przyjętych ogólnie do stosowania w czasach współczesnych kanałach komunikacyjnych (portale internetowe) mieszczą się w zarządzie majątkiem prywatnym, bez przybrania formy zawodowej (profesjonalnej). Nie zmieni oceny tych działań ilość transakcji (jedna, dwie lub trzy), gdyż w skład Nieruchomości wchodzą trzy osobne działki ewidencyjne, a sama Nieruchomość składa się z dwóch kompletnie niepowiązanych ze sobą terenów. Dodatkowo działki ewidencyjne nr 1 i 2, choć wizualnie stanowią jeden obszar, mają odmienne przeznaczenie w Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Działka nr 1 jest przeznaczona prawie cała pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług, natomiast działka nr 2 jest przeznaczona w znaczącej wielkości pod drogę publiczną (wprowadzoną do planu miejscowego w 2021 roku). To odmienne przeznaczenie wymusza osobne transakcje sprzedaży tych dwóch działek nawet w wypadku jednego nabywcy, by w sposób precyzyjny móc następnie wykazać organowi samorządowemu wielkość uszczerbku finansowego, jaki ponieśli aktualni właściciele udziałów w Nieruchomości w wyniku wskazania przez tę Nieruchomość przebiegu drogi publicznej.

Także poszukiwanie potencjalnego nabywcy całości lub części Nieruchomości z pomocą pośrednika w obrocie nieruchomościami, działającego zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami mieści się w ramach typowych działań mających na celu sprzedaż majątku prywatnego. Korzystanie z usług takich podmiotów jest powszechną praktyką wśród zarówno sprzedających, jak i kupujących nieruchomości. Nie sposób przypisać takiemu działaniu żadnych cech zawodowej (profesjonalnej) aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, co pozwalałoby określić je jako działalność gospodarcza zgodna z art. 15 ust. 2 ustawy. Nie ma przy tym znaczenia, czy umowa zostanie zawarta z kilkoma pośrednikami, którzy będą równolegle poszukiwać potencjalnych nabywców, czy też grono właścicieli udziałów w Nieruchomości wybierze jeden podmiot pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, któremu powierzy poszukiwanie nabywcy na wyłączność. Wszystkie zapisy umów stosowanych w obu formułach (otwarta i na wyłączność) przewidują powszechnie przyjęte przez podmioty pośrednictwa działania, które mają na celu doprowadzenie do zawarcia umowy sprzedaży.

Podsumowując powyższe zarówno Wnioskodawczyni, jak i pozostali właściciele udziałów w Nieruchomości nie dokonywali w okresie wspólnego posiadania tych udziałów jakichkolwiek czynności mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości. Nie dokonywano nakładów na uzbrojenie tych działek, ich ogrodzenie, podział geodezyjny czy wybudowanie na działkach jakichkolwiek budynków lub budowli.

W ocenie Wnioskodawczyni od momentu przyjęcia spadku po matce Wnioskodawczyni nie podjęła w stosunku do Nieruchomości aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wnioskodawczyni nie podjęła również żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości. Tym samym w odniesieniu do sprzedaży udziału w Nieruchomości nie można przypisać Wnioskodawczyni zachowania jak handlowiec. Żadna ze wskazanych wyżej dotychczasowych aktywności oraz żadne z działań planowanych w przyszłości nie stanowi czynności, które w myśl tez wynikających z wyroku TSUE C-180/10 i 181/10 są wystarczające do uznania, że w odniesieniu do sprzedaży udziału w Nieruchomości Wnioskodawczyni zachowa się jak handlowiec.

Zatem nie można uznać, że w związku ze sprzedażą udziału w Nieruchomości, Wnioskodawczyni będzie działała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym, stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że:

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pani wątpliwości dotyczą w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy w związku z planowaną sprzedażą udziału w całości Nieruchomości lub osobno w jej częściach stanowiących osobne działki ewidencyjne będzie Pani występowała jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W opisanej sprawie należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w całości Nieruchomości lub osobno w jej częściach stanowiących osobne działki ewidencyjne będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży na podstawie przedstawionych czynności podjęła lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jak podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa udziału w całości Nieruchomości lub osobno w jej częściach stanowiących osobne działki ewidencyjne przez Panią nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Panią za podatnika tego podatku.

Skala Pani zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży udziału w całości Nieruchomości lub osobno w jej częściach stanowiących osobne działki ewidencyjne nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży ww. Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił i wystąpi bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Panią opisanej Nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zgodnie z opisem sprawy Nieruchomość od momentu jej nabycia nie była przez Panią w żaden sposób wykorzystywana ani do działalności gospodarczej, ani do celów rolniczych. Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym, ani czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu i gospodarowania nieruchomościami. Przedmiotowa Nieruchomość nie była objęta żadnymi umowami najmu, dzierżawy lub oddana do użytkowania na podstawie innych umów i nie zamierza Pani jej wynająć. Nie podjęła Pani działań marketingowych innych niż te wskazane w opisie sprawy (tj. związane z przygotowaniem i zamieszczeniem ogłoszenia przez innego współwłaściciela na portalu ogłoszeniowym).

Od momentu nabycia swojego udziału w Nieruchomości na skutek dziedziczenia działania jakie Pani podjęła w odniesieniu do Nieruchomości koncentrowały się głównie na wykonaniu przepisów prawnych ciążących na Pani i dotyczyły m.in. złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej, złożenia zmian danych w ewidencji gruntów i budynków, złożenia wniosku do zmienianego uchwałą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, który był kontynuacją działań podejmowanych przez Pani matkę, złożenia uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które częściowo zostały uwzględnione.

Ważnym aspektem sprawy jest to, że w sytuacji, gdy zajdzie potrzeba podpisania umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości lub jej części, nie planuje Pani udzielić żadnemu podmiotowi pełnomocnictwa, ani innego rodzaju upoważnienia do działania w Pani imieniu. Dotyczy to szczególnie reprezentowania Pani przed organami administracji publicznej, podejmowania niezbędnych działań prawnych i faktycznych, które są konieczne do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków oraz odbioru decyzji i postanowień, jak również innych podobnych czynności. Nie planuje Pani również prowadzić innych działań mających na celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości w celu jej sprzedaży czy podniesienia jej wartości. Nie zamierza Pani także udzielać potencjalnemu Nabywcy prawa do korzystania z Nieruchomości w celach budowlanych. Rozważa Pani jedynie możliwość upoważnienia któreś ze spadkobierczyń do reprezentowana Pani przy zawarciu umowy przyrzeczonej lub do uzyskania w Pani imieniu dokumentów niezbędnych do jej zawarcia.

Wprawdzie dostawę udziału w Nieruchomości uzależnia Pani od kilku uwarunkowań (pkt 1-5 wskazane w opisie sprawy), jednak skutki tych działań mieszczą się w zakresie zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym. Zaznaczyła Pani, że w procesie zbywania udziału w części Nieruchomości, w całości Nieruchomości lub oddzielnie w jej częściach, które są odrębnymi działkami ewidencyjnymi, Pani oraz inni współwłaściciele mogą zawierać umowy pośrednictwa z podmiotami, które na podstawie tej umowy będą zobowiązane do poszukiwania Nabywcy. Umowa/umowy pośrednictwa będą określały warunki działania pośrednika, który zobowiązuje się do pomocy w sprzedaży Nieruchomości, w zamian za wynagrodzenie. Pośrednik w ramach tej umowy będzie zobligowany m.in. do: poszukiwania przyszłego zainteresowanego lub zainteresowanych nabyciem całości lub części Nieruchomości, wykonania niezbędnych czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży, w tym przygotowanie oferty w formie elektronicznej, świadczenia usługi w sposób profesjonalny, przygotowanie prezentacji, listy wymaganych dokumentów, eksponowanie oferty, informowanie Pani oraz współwłaścicieli, pomoc w negocjacjach czy współpracy z notariuszem. Pośrednik ma za zadanie szukać nabywców oraz świadczyć różnorodne usługi, które obejmują przygotowanie oferty, listy dokumentów potrzebnych do sprzedaży, organizację prezentacji Nieruchomości oraz pomoc w negocjacjach. Będzie także informować Sprzedających o zainteresowaniu kupnem i wspierać ich we współpracy z notariuszem. Pani oraz pozostali współwłaściciela udzielą zgody na zamieszczenie oferty na różnych platformach oraz na współpracę pośrednika z innymi biurami nieruchomości oraz udzielą pośrednikowi wyłączności na poszukiwanie nabywców, co oznacza, że nie będzie mógł Pani (ani współwłaściciele) działać samodzielnie w tym zakresie. Powyższe oznacza, że działania pośrednika będą skupiały się na poszukiwaniu przyszłego Nabywcy.

Stwierdzić zatem należy, że dokonując sprzedaży udziału w części Nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr 1, 2 i 3, udziału w całości Nieruchomości lub osobno w jej częściach stanowiących osobne działki ewidencyjne (bez dokonywania dodatkowych podziałów), w sytuacji kiedy planuje Pani tylko podpisać umowę/umowy pośrednictwa mającą na celu pomoc w sprzedaży Nieruchomości w całości lub w częściach nie podjęła i nie podejmie Pani innych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż udziału w przedmiotowej Nieruchomości, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, będzie Pani korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W świetle powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziału w części Nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr 1, 2 i 3, udziału w całości Nieruchomości lub osobno w jej częściach stanowiących osobne działki ewidencyjne (bez dokonywania dodatkowych podziałów) w sytuacji, kiedy planuje Pani podpisać tylko umowę/umowy pośrednictwa wspomagającą sprzedaż nie będzie Pani działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym sprzedaż udziału opisanej we wniosku Nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto, stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości.

Zgodnie z art. 14f § 2b Ordynacji podatkowej:

Pani wniosek dotyczy 1 zdarzenia przyszłego, tj. w zakresie ustalenia, czy w związku z planowaną sprzedażą udziału w Nieruchomości będzie Pani występowała jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem w Pani przypadku opłata od złożonego wniosku wynosi 40 zł (40 zł x ilość zdarzeń przyszłych).

Wniosła Pani opłatę za wydanie interpretacji indywidualnej 12 kwietnia 2025 r. w wysokości 200 zł. Wniosek dotyczy ustalenia, czy w związku z planowaną sprzedażą udziału w Nieruchomości będzie Pani występowała jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, że całkowita opłata od Pani wniosku wynosi 40 zł, kwota 160 zł jest opłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega, według Pani dyspozycji, zwrotowi na rachunek, z którego dokonano opłaty za wniosek ORD-IN.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.