Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.311.2026.2.AWY

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie uznania sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT,
• prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości, w przypadku uznania sprzedaży Nieruchomości za czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 27 maja 2026 r. (wpływ 1 czerwca 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

- A. Spółka komandytowa

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

- E.E.

Opis zdarzenia przyszłego

A. Spółka komandytowa z siedzibą w (...) (dalej: Wnioskodawca lub Kupujący lub Nabywca lub Spółka) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, zajmującym się m.in. budową lokali mieszkalnych oraz użytkowych na sprzedaż, jak i obrotem nieruchomościami.

Pan E.E. (dalej: Sprzedający lub Sprzedawca lub Zbywca) jest polskim rezydentem podatkowym, tj. podlega na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zbywca jest emerytem i nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej ani też nie jest wspólnikiem spółek kapitałowych czy też osobowych. Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny ani jako podatnik VAT zwolniony.

Sprzedający jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr ewid. 1, z obrębu (…), o powierzchni 0,0371 ha, położonej w (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: Nieruchomość).

Sprzedający nabył całość udziałów w Nieruchomości na podstawie zasiedzenia oraz dziedziczenia udziałów w latach 1980-2005. W dziale II księgi wieczystej Sprzedający jest wpisany jako właściciel na podstawie:

1)  postanowienia Sądu Rejonowego (...) Wydziału Cywilnego z 28 grudnia 2005 r., Sygn. akt (…).

Nieruchomość została nabyta na podstawie zasiedzenia z dniem 1 maja 1958 r. przez B.B. W dacie zasiedzenia B.B. był żonaty ze C.C., a w ich związku obowiązywał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, a umów majątkowych małżeńskich nie zawierali;

2)  postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanym przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Cywilny 28 listopada 1980 r., Sygn. akt (…).

B.B. zmarł 5 sierpnia 1980 r. w A., a spadek po nim na podstawie testamentu z 25 lipca 1979 r. nabył w całości syn - E.E., tj. Sprzedający;

3)  postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanym przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Cywilny 27 stycznia 1997 r., Sygn. akt (…).

C.C. zmarła 29 września 1993 r. w A., a spadek po niej na podstawie ustawy nabył w całości syn - E.E., tj. Sprzedający.

W związku małżeńskim E.E. obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, a umów majątkowych małżeńskich nie zawierał, wobec czego odziedziczona Nieruchomość stanowi jego majątek osobisty.

Przez teren Nieruchomości nie przebiegają jakiekolwiek sieci infrastruktury technicznej, w szczególności sieć kanalizacyjna, wodociągowa ani elektroenergetyczna.

Sprzedający zawarł w odniesieniu do Nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży w kwietniu 2019 r., ze spółką B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w A., wpisaną do rejestru przedsiębiorców KRS pod nr (…), NIP (…) (Rep. A Nr (…)). Na podstawie tej umowy Sprzedający udzielił spółce B. Sp. z o.o. pełnomocnictw do przeprowadzenia badań technicznych i prawnych Nieruchomości oraz do podejmowania czynności zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży.

Działając w granicach udzielonego pełnomocnictwa, spółka B. Sp. z o.o. wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia polegającego na realizacji zespołu zabudowy mieszkaniowej wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działce nr 1. Postanowieniem nr (…) z 16 kwietnia 2021 r., znak sprawy: (…), postępowanie zostało zawieszone do czasu przedłożenia przez Wnioskodawcę raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko i pozostaje zawieszone do chwili obecnej.

Jednocześnie spółka B. Sp. z o.o. dokonała pielęgnacyjnej wycinki zieleni na terenie Nieruchomości.

Ponadto, w 2019 roku Sprzedający zawarł umowę pośrednictwa ze spółką C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...), wpisaną do rejestru przedsiębiorców KRS pod nr (…), NIP (…) (dalej: C.), która działając na jego zlecenie podejmowała czynności zmierzające do znalezienia nabywców Nieruchomości. Ostatecznie umowa z C. wygasła w 2023 roku.

Ponadto pełnomocnik D.D. działająca w imieniu Sprzedającego złożyła 28 czerwca 2018 r. uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru C., w zakresie innych posiadanych przez E.E. działek nr 2 z obrębu (…) i nr 3 z obrębu (…). W odniesieniu do sprzedawanej nieruchomości Sprzedający nie zgłaszał uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

4 lipca 2019 r. Rada (...) uchwałą nr (…) uchwaliła plan zagospodarowania przestrzennego C. Plan ten został następnie uchylony w wyniku wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z (...).

Obecnie Nieruchomość położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru C., przyjętym uchwałą nr (…) Rady Miasta (...) z 16 października 2025 r.

Zgodnie z ustaleniami planu, teren obejmujący Nieruchomość przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, oznaczoną symbolem MW/U, przy czym fragment Nieruchomości przeznaczony jest pod teren dróg dojazdowych.

Z uwagi na to, że ostatecznie nie doszło do sprzedaży Nieruchomości na rzecz spółki B. Sp. z o.o., Sprzedający zawarł 1 grudnia 2023 r. przedwstępną umowę sprzedaży ze spółką D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Repertorium A nr (…)).

Następnie 28 listopada 2024 r. Sprzedający zawarł z Kupującym umowę zmieniającą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (Repertorium A nr (…)), na podstawie której wydłużono ostateczny termin sprzedaży Nieruchomości oraz zmieniono zapisy dotyczące ceny sprzedaży.

Na podstawie wskazanych wyżej umów przedwstępnych Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży po uzyskaniu przez Wnioskodawcę pozytywnego wyniku Badania Nieruchomości. Jednocześnie Strony zobowiązały się do wystąpienia do 31 grudnia 2025 r. z wnioskiem o interpretację podatkową dotyczącą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości.

Ponadto zgodnie z postanowieniami ww. umów przedwstępnych Sprzedający przekazał Wnioskodawcy Nieruchomość do wykorzystania na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania uzgodnień i decyzji budowlanych według uznania Kupującego, w tym również na rzecz osób wstępujących w prawa i obowiązki wynikające z umów.

Ponadto osobom wskazanym przez Kupującego udzielono pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw obejmującego umocowanie do samodzielnego działania, z zastrzeżeniem, że czynności te wykonywane są na koszt Kupującego m.in. do:

1)  wglądu w akta wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

2)  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów, w tym usunięcia ewentualnych kolizji sieci,

3)  występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów,

4)  uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową,

5)  do uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z której wywodzi się Nieruchomość lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzi się Nieruchomość lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań.

Sprzedający oświadczył ponadto, że pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności niewymienionych szczegółowo, lecz mieszczących się w granicach umocowania lub wynikających ze stosunków prawnych objętych pełnomocnictwem, a także zobowiązał się do nieodwoływania pełnomocnictwa przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej.

Ponadto Sprzedający:

a)  nie składał wniosków do Planu Ogólnego;

b)  nie ponosił nakładów ani nie dokonywał ulepszeń Nieruchomości o charakterze rzeczowym;

c)  nie prowadził działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości;

d)  w przeciągu ostatnich pięciu lat nie sprzedawał ani też nie nabywał jakichkolwiek nieruchomości, przy czym dochodziło do zbycia nieruchomości na rzecz najbliższej rodziny Sprzedającego,

e)  Sprzedający nie jest właścicielem innych nieruchomości.

Sprzedający na moment złożenia niniejszego wniosku o interpretację indywidualną nie rozważa nabycia kolejnych nieruchomości.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość od momentu jej nabycia przez Sprzedającego, nie była nigdy wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego. W całym okresie posiadania przez Sprzedającego, Nieruchomość była wykorzystywana jedynie pod uprawy rolne do 2000 roku. Od 2000 roku Sprzedający zaprzestał prowadzenia upraw i nie podejmował działań związanych z jej użytkowaniem, w związku z czym od 2000 roku w praktyce Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana. Ponadto, w żadnym okresie posiadania Nieruchomość nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

W związku z przedmiotową sprzedażą Nieruchomości Sprzedający z uwagi na swój zaawansowany wiek udzielił pełnomocnictwa swojej córce - D.D. D.D. nie jest profesjonalnym pełnomocnikiem - jako córka Sprzedającego, działając wyłącznie w ramach pomocy rodzinnej, wspierała swojego ojca w czynnościach związanych ze sprzedażą Nieruchomości. D.D. działając w imieniu Sprzedającego składała uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru C. (co było wskazywane we wniosku o wydanie interpretacji) oraz reprezentowała swojego ojca (Sprzedającego) w kontaktach z Kupującym, w tym występowała jako pełnomocnik Sprzedającego przy zawieraniu przedwstępnych umów sprzedaży Nieruchomości z Kupującym.

Z kolei kilka lat przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży z Kupującym, zgodnie z informacjami wskazanymi we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, Sprzedający zawarł umowę pośrednictwa ze spółką C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (NIP: (…)), która podejmowała czynności zmierzające do znalezienia nabywców Nieruchomości (umowa zawarta w 2019 roku). Ostatecznie umowa ze spółką C. wygasła, gdyż nie znalazła ona żadnego nabywcy Nieruchomości.

Ponadto, w 2019 roku Sprzedający zawarł w odniesieniu do Nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży ze spółką B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (NIP: (…)). Na podstawie tej umowy Sprzedający udzielił spółce B. Sp. z o.o. pełnomocnictwa do przeprowadzenia badań technicznych i prawnych Nieruchomości oraz do podejmowania czynności zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, co również zostało opisane we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Finalnie nie doszło do sprzedaży Nieruchomości na rzecz B. Sp. z o.o.

Sprzedający został skojarzony z Kupującym w sposób nieformalny, za pośrednictwem sąsiadów, którzy przekazali informację o możliwości sprzedaży Nieruchomości potencjalnemu Kupującemu. Dzięki temu doszło do nawiązania bezpośredniego kontaktu między stronami, a następnie podjęcia rozmów dotyczących transakcji.

Sprzedający nie sprzedawał wcześniej żadnych innych działek.

Kupujący zamierza wykorzystać nabytą Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Pytania

1.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT)?

2.  W sytuacji, gdyby zdaniem Organu sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, to czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z powyższych tytułów?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1.  Planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, gdyż Sprzedający nie powinien być uznany za podatnika VAT.

2.  Gdyby jednak zdaniem Organu sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, to Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktur otrzymanych od Sprzedającego.

Powyższe stanowisko wynika z następujących okoliczności.

UZASADNIENIE STANOWISKA STRON:

Uzasadnienie odnośnie pierwszego pytania

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy jednocześnie wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z kolei z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl natomiast art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem, definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tak więc dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT.

W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza.

W pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W analizowanym przypadku należy stwierdzić, że w opisanym stanie faktycznym Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT.

W tym zakresie istotne znaczenie ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14, C-72/137, a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie, czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13).

Znaczenia pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę należy rozważyć czy Sprzedający, w celu sprzedaży Nieruchomości Kupującemu, działa w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Nieruchomości, czy też w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podejmuje aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkowałoby uznaniem, że dostawa (sprzedaż Nieruchomości) nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający działał jako podatnik podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę opisany stan faktyczny, uznać należy, że w zakresie przedmiotowej transakcji Sprzedający nie działa w charakterze podatnika VAT, lecz działa w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Sprzedający nabył udziały we współwłasności Nieruchomości w drodze dziedziczenia oraz zasiedzenia, a zatem nabycie to nie było związane z jakąkolwiek działalnością inwestycyjną, handlową czy gospodarczą. Wejście w posiadanie udziałów nastąpiło w wyniku sukcesji majątkowej oraz zasiedzenia, a nie w ramach zakupu nieruchomości. Jednocześnie w analizowanym stanie faktycznym należy podkreślić, że Sprzedający nabył przedmiotową Nieruchomość wiele lat temu - nabycie udziałów w Nieruchomości przez Sprzedającego miało miejsce w latach 1995-2009.

Przez wiele lat (od momentu nabycia do chwili obecnej) udziały w Nieruchomości pozostawały w majątku prywatnym Sprzedającego - Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była również przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Tak więc sprzedaż Nieruchomości, stanowiącej składnik majątku prywatnego, utrzymywany przez Sprzedającego przez wiele lat, należy kwalifikować jako czynność mieszczącą się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności, a nie jako działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Okoliczność, że zbycie następuje jednorazowo jako czynność incydentalna i nie jest elementem powtarzalnej, zorganizowanej aktywności nakierowanej na osiąganie zysku, jednoznacznie potwierdza brak podstaw do uznania Sprzedającego (będącego emerytem) za osobę prowadzącą działalność gospodarczą w tym zakresie.

Sprzedający nie podejmował również działań marketingowych, ani nie ogłaszał zamiaru sprzedaży Nieruchomości w Internecie, gazetach, telewizji ani za pomocą innych środków masowego przekazu.

W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający korzystał wyłącznie z pomocy spółki zajmującej się pośrednictwem nieruchomości (C.), przy czym skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości przez osobę fizyczną chcącą sprzedać swoją nieruchomość - z uwagi na brak doświadczenia w zakresie obrotu nieruchomościami - z pewnością nie jest cechą charakterystyczną dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Fakt skorzystania z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami nie świadczy ani nie przesądza o uznaniu Sprzedającego za podatnika VAT w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości - powierzenie czynności związanych ze sprzedażą wyspecjalizowanemu podmiotowi stanowi przejaw racjonalnego wykonywania prawa własności oraz dążenia do sprawnego przeprowadzenia transakcji, a nie dowód prowadzenia zorganizowanej i profesjonalnej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Skorzystanie z usług pośrednika ma charakter pomocniczy i techniczny - pośrednik, w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, podejmuje czynności marketingowe oraz organizacyjne, których nie byłby w stanie podjąć Sprzedający z uwagi na zaawansowany wiek i brak doświadczenia. Należy również podkreślić, że skorzystanie z pomocy pośrednika było w tym przypadku działaniem incydentalnym tj. jednorazowym. Tym samym okoliczność skorzystania z usług pośrednika nie może być uznana za samodzielną przesłankę świadczącą o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, w tym m.in. w wyroku NSA z 11 marca 2025 r., sygn. II FSK 782/22, gdzie wskazano, że:

„Korzystanie z usług pośrednika - biura nieruchomości jest typową praktyką związaną z zarządem majątkiem prywatnym. Innymi słowy, istnienie takich usług nie przesądza o wystąpieniu pozarolniczej działalności gospodarczej, nawet jeśli zadaniem takiego pośrednika jest podjęcie działań w celu sprzedaży nieruchomości za jak najlepszą cenę, w tym podjęcie czynności zmierzających do uregulowania przeznaczenia nieruchomości. Co więcej, trudno, żeby umowy pośrednictwa nie przewidywały takich zapisów, skoro usługa powinna zostać wykonana na jak najwyższym poziomie.”

Przedmiotowy wyrok dotyczy co prawda kwestii związanych z podatkiem PIT, przy czym jego konkluzje są trafne również w zakresie podatku VAT, z uwagi na zbliżoną definicje pozarolniczej działalności gospodarczej.

Logicznym jest, iż skoro strona zleca sprzedaż działek pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, to jest to równoznaczne z tym, że sama nie działa w tym zakresie zawodowo (profesjonalnie).

Podobnie uznano w wyroku WSA w Olsztynie z 16 kwietnia 2025 r., sygn. I SA/Ol 119/25, dotyczącym ustalenia statusu podatnika VAT, gdzie skład sędziowski wskazał, że za przejaw profesjonalnej działalności handlowej na gruncie przepisów o VAT nie należy uznać skorzystania z biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Tak więc, jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Sprzedający nie podejmował też żadnych czynności charakterystycznych w profesjonalnej działalności gospodarczej, które miałyby na celu zwiększenie jej wartości, nie ponosił nakładów ani nie dokonywał ulepszeń Nieruchomości o charakterze rzeczowym. Należy więc uznać, że czynności podejmowane przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości, nie mają charakteru typowego dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, lecz element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym przez spadkobiercę.

W szczególności przekazanie Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością, w zakresie niezbędnym do uzyskania uzgodnień, opinii, warunków technicznych oraz decyzji administracyjnych, nie może być utożsamiane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W realiach współczesnego obrotu gospodarczego jest to rozwiązanie powszechnie stosowane, umożliwiające potencjalnemu nabywcy weryfikację możliwości inwestycyjnych nieruchomości jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Działanie to ma wyłącznie charakter zabezpieczający interes Kupującego i służy ograniczeniu ryzyka transakcyjnego, a nie zwiększeniu wartości Nieruchomości przez Sprzedającego ani prowadzeniu przez niego zorganizowanej działalności handlowej.

Należy podkreślić, że zgodnie z aktualną linią orzeczniczą sądów administracyjnych, udzielenie pełnomocnictwa przez sprzedającego do podejmowania przez kupującego działań mających na celu przystosowanie nieruchomości do potrzeb tego kupującego, nie powinno być uznawane jako cecha charakterystyczna dla osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 kwietnia 2025 r., sygn. I FSK 2150/21, wskazano, że udzielenie takiego pełnomocnictwa jest zachowaniem adekwatnym do działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowi przesłanki do uznania podmiotu za podatnika VAT. Jak wskazano w ww. wyroku:

„Zawarcie tego rodzaju umowy przedwstępnej oraz udzielenie potencjalnemu nabywcy umocowania do uzyskania standardowo przy tego rodzaju jak w tej sprawie inwestycjach, stosownych pozwoleń i zgód, bez których nabycie przez niego gruntu byłoby bezcelowe, nie stanowi per se działalności handlowej, podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak w tych czynnościach sprzedawcy przesłanek świadczących o takiej jego aktywności w przedmiocie zbycia przedmiotowego gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT (tak wyroki NSA: z 24 października 2024 r., sygn. akt sygn. akt I FSK 265/21; z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21; z 27 marca 2025 r., sygn. akt I FSK 2269/21 - dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl).”

Podobne stanowisko prezentowane jest również w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w tym m.in. w interpretacji z 12 lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.15.2025.1.ESZ, w której organ również potwierdził, że pomimo udzielenia pełnomocnictwa kupującemu, wnioskodawca (sprzedający) nie będzie występować w charakterze podatnika VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości. W interpretacji tej wnioskodawca wskazywał, że:

„Sprzedający zobowiązali się również do udostępnienia Nieruchomości Kupującemu w celu przeprowadzenia przez Wnioskodawcę badań gruntu i innych badań technicznych i środowiskowych. Na mocy umowy przedwstępnej Strony będą współpracować ze sobą w szczególności w czasie przeprowadzanego przez Kupującego Badania Due Diligence.

Sprzedająca ma świadomość, że po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika (Wnioskodawcę) wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy (Sprzedającej), jednak jednocześnie jej zdaniem wszystkie te działania nie mają znaczenia z punktu widzenia podatku VAT i nie będą one miały wpływu na sytuację prawnopodatkową Sprzedającej, bowiem warunki transakcji zostały już ustalone, a podejmowanie czynności związanych z udzielonym pełnomocnictwem zabezpieczają jedynie interes prawny Wnioskodawcy (tj. A. S.A.).

Zatem aktywność Sprzedającej ogranicza się wyłącznie do udzielenia pełnomocnictwa i trudno taką aktywność porównać z aktywnością w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, które podejmują działania przede wszystkim mające na celu zwiększenie przychodu ze sprzedaży, uzyskanie jak najwyższej ceny. Podsumowując, Sprzedająca dokonując opisanych we wniosku czynności poprzez pełnomocnika, nie będzie podejmować działań porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Zatem należy uznać, że Sprzedająca w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie działać jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w konsekwencji nie będzie obowiązana do wystawienia faktury wraz z właściwą stawką VAT dokumentującej sprzedaż towarów na rzecz Kupującej Spółki.”

W zaistniałym stanie faktycznym (podobnym do sytuacji zaprezentowanej w niniejszym wniosku), organ przychylił się do stanowiska wnioskodawcy i stwierdził, że ustanowienie szerokiego pełnomocnictwa dla kupującego nie przesądza o uzyskaniu przez sprzedającego statusu podatnika VAT.

Podobnie wskazano również w niedawno wydanej interpretacji Dyrektora KIS z 11 lutego 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.1117.2025.2.JP, gdzie w podobnej sytuacji organ wskazał, że:

„Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku, wynika, że działka została udostępniona na rzecz kupującej spółki na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez kupującą spółkę niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia kupującej spółce zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb. Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntów do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie powodują, że zostanie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży wydzielonej działki, która powstanie z podziału działki nr 1, nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.”

W konsekwencji opisane w niniejszym wniosku czynności podejmowane przez Sprzedającego - w tym udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu - należy ocenić jako element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jednocześnie fakt składania przez Sprzedającego uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej ani o występowaniu w charakterze podatnika VAT. Uprawnienie do składania wniosków i uwag w toku procedury planistycznej przysługuje każdemu właścicielowi nieruchomości i stanowi realizację prawa do ochrony własnego interesu prawnego. Działania te mieszczą się w granicach zwykłego wykonywania prawa własności i mają na celu zapewnienie możliwości racjonalnego zagospodarowania własnego majątku, a nie profesjonalne przygotowanie nieruchomości do obrotu w sposób zorganizowany i ciągły.

Nie sposób zgodzić się z twierdzeniem, że należałoby uznać za przejaw profesjonalnego obrotu nieruchomościami sam fakt, że Sprzedający dąży do uzyskania możliwie najkorzystniejszej ceny sprzedaży Nieruchomości. Dążenie do uzyskania korzystnej ceny jest naturalnym elementem wykonywania prawa własności i racjonalnego gospodarowania majątkiem prywatnym. Każdy właściciel, dokonując odpłatnego zbycia składnika swojego majątku osobistego, jest uprawniony do podejmowania działań zmierzających do osiągnięcia satysfakcjonujących warunków ekonomicznych transakcji.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że podjęte przez Sprzedającego czynności nie świadczą o podejmowaniu przez Sprzedającego aktywności porównywalnych do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się handlem nieruchomościami, a tym samym nie uzasadniają przypisania mu statusu podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.

Tym samym w żadnym razie nie został podjęty szereg celowych działań czy też czynności mający na celu sprzedaż nieruchomości przez Sprzedającego, który byłby charakterystyczny dla działalności handlowej. W praktyce czynności podjęte przez Sprzedającego są bowiem typowe dla podmiotu zbywającego nieruchomości w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem.

Stanowisko takie potwierdzają również liczne interpretacje, które są wydawane w podobnych stanach faktycznych, w tym m.in. interpretacja dyrektora KIS z 13 lutego 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.1131.2025.2.JP, czy też interpretacja dyrektora KIS z 1 grudnia 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.908.2025.2.MH.

Jednocześnie, należy zaznaczyć, że Sprzedający jest emerytem i nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej, w tym nigdy nie zajmował się obrotem nieruchomościami, działalnością deweloperską ani jakąkolwiek inną aktywnością o charakterze handlowym w tym zakresie.

Powyższe okoliczności jednoznacznie wskazują, że planowana sprzedaż Nieruchomości ma charakter incydentalny i dotyczy wyłącznie składnika majątku prywatnego. Brak jest elementów świadczących o prowadzeniu w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy działalności polegającej na nabywaniu i zbywaniu nieruchomości. Tym samym czynność sprzedaży nie może zostać uznana za przejaw profesjonalnego obrotu nieruchomościami, lecz stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności w odniesieniu do majątku osobistego Sprzedającego.

W konsekwencji, w okolicznościach niniejszej sprawy uznać należy, że planowana sprzedaż omawianych nieruchomości przez Sprzedającego nie będzie podlegała VAT, gdyż Sprzedający nie wystąpi w charakterze podatnika VAT, a jako sprzedawca zbywający nieruchomości w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem. Z uwagi na powyższe, należy uznać, że przedmiotowa transakcja będzie stanowiła realizację prawa Sprzedającego do rozporządzania majątkiem osobistym.

Uzasadnienie odnośnie drugiego pytania

Gdyby jednak zdaniem Organu Sprzedającego należało uznać za podatnika VAT, a sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, z czym Sprzedający oraz Kupujący się nie zgadzają, to należałoby uznać, że Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości.

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia VAT naliczonego przysługuje od zakupu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną VAT.

W przypadku uznania, że Sprzedający będzie posiadać status podatnika VAT, to warunek ten będzie w omawianej sytuacji spełniony, gdyż Kupujący prowadzi działalność opodatkowaną VAT na terytorium Polski i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w Polsce - jednocześnie Kupujący zamierza wybudować na nieruchomości lokale, które zamierza sprzedać w ramach transakcji opodatkowanych VAT. Ewentualnie Kupujący odsprzeda nieruchomość w ramach transakcji opodatkowanej VAT deweloperowi.

Tym samym nieruchomości nabyte od Sprzedającego będą wykorzystywane do czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego. Jak już wskazano, planowana sprzedaż Nieruchomości tj. przyjęcie, że sprzedaż będzie u Sprzedającego opodatkowana VAT oznacza, że Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego, gdyż dla Kupującego jest to rodzaj wydatków, do poniesienia których Kupujący zobowiązał się by nabyć nieruchomości, na których Kupujący zbuduje lokale, które odsprzeda w ramach transakcji opodatkowanych VAT.

Tak więc, gdyby uznano Sprzedającego za podatnika VAT w odniesieniu do planowanej transakcji i sprzedaż Nieruchomości zostałaby opodatkowana podatkiem od towarów i usług, wówczas Kupującemu - jako podatnikowi VAT nabywającemu Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych - przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej nabyciu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie uznania sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Sprzedający w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.

Z opisu sprawy wynika, że A. Spółka komandytowa (Kupujący) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, zajmującym się m.in. budową lokali mieszkalnych oraz użytkowych na sprzedaż, jak i obrotem nieruchomościami.

E.E. (Sprzedający) jest emerytem, nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny ani podatnik VAT zwolniony.

Sprzedający jest właścicielem niezabudowanej działki nr 1 (dalej: Nieruchomość).

Całość udziałów w Nieruchomości Sprzedający nabył na podstawie postanowień o stwierdzeniu nabycia spadku z 28 listopada 1980 r. i z 27 stycznia 1997 r.

W kwietniu 2019 r. Sprzedający zawarł w odniesieniu do Nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży ze spółką B. Sp. z o.o. i udzielił tej spółce pełnomocnictw do przeprowadzenia badań technicznych i prawnych Nieruchomości oraz do podejmowania czynności zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży.

Ponadto, w 2019 r. Sprzedający w odniesieniu do Nieruchomości zawarł umowę pośrednictwa ze spółką C. Sp. z o.o., która na jego zlecenie podejmowała czynności zmierzające do znalezienia nabywców Nieruchomości. Umowa wygasła w 2023 r.

Sprzedający został skojarzony z Kupującym w sposób nieformalny, za pośrednictwem sąsiadów, którzy przekazali informację o możliwości sprzedaży nieruchomości potencjalnemu Kupującemu. Dzięki temu doszło do nawiązania bezpośredniego kontaktu między stronami, a następnie podjęcia rozmów dotyczących transakcji.

Sprzedający w odniesieniu do Nieruchomości nie zgłaszał uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z uwagi na to, że nie doszło do sprzedaży Nieruchomości na rzecz B. Sp. z o.o., Sprzedający zawarł 1 grudnia 2023 r. przedwstępną umowę sprzedaży ze spółką D. Sp. z o.o. oraz 28 listopada 2024 r. - umowę zmieniającą ww. umowę przedwstępną, na podstawie której wydłużono ostateczny termin sprzedaży oraz zmieniono zapisy dotyczące ceny sprzedaży.

Na podstawie ww. umów przedwstępnych Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży po uzyskaniu przez Kupującego pozytywnego wyniku Badania Nieruchomości. Ponadto, Sprzedający przekazał Kupującemu Nieruchomość do wykorzystania na cele budowlane oraz udzielił pełnomocnictwa osobom wskazanym przez Kupującego m.in. do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości.

Jak wskazali Państwo we wniosku, Sprzedający nie ponosił nakładów ani nie dokonywał ulepszeń Nieruchomości i nie prowadził działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający nie sprzedawał wcześniej żadnych innych działek i nie jest właścicielem innych nieruchomości.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającego w zakresie czynności prowadzących do umożliwienia zakupu przez Kupującego, takich jak uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości, czy występowanie o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów. Ponadto, Sprzedający przekazał Kupującemu Nieruchomość do wykorzystania na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania uzgodnień i decyzji budowlanych według uznania Kupującego. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Nabywcy umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Nabywcy, nie jest staraniem Sprzedającego, który przykładowo stara się grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że Kupujący już się zgłosił, właściciel gruntu (Sprzedający) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (Kupującego) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właścicieli podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującego działania wykonywane są we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania Nieruchomości do swoich określonych potrzeb.

Co istotne w sprawie, w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości Sprzedający nie ponosił jakichkolwiek nakładów ani nie dokonywał ulepszeń, nie prowadził działań marketingowych. Ponadto, Nieruchomość od momentu jej nabycia przez Sprzedającego nie była nigdy wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego. W całym okresie posiadania przez Sprzedającego, Nieruchomość była wykorzystywana jedynie pod uprawy rolne do 2000 r. Od 2000 r. Sprzedający zaprzestał prowadzenia upraw i nie podejmował działań związanych z jej użytkowaniem. Zgodnie z Państwa wskazaniem, w żadnym okresie posiadania Nieruchomość nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedającego w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez Kupującego na mocy udzielonego mu przez Sprzedającego pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia ze Sprzedającym umowy przyrzeczonej.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb Kupującego nie powoduje, że Sprzedający zostanie z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem dokonując sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości (działki nr 1) przez Sprzedającego nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko do pytania nr 1 jest prawidłowe.

Dodatkowo, oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące ustalenia, czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości jedynie w sytuacji uznania, że sprzedaż Nieruchomości jest opodatkowana podatkiem VAT. W wydanej interpretacji uznałem jednak, że Sprzedający z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie działał jako podatnik podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz Kupującego nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z powyższym, odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku, a odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Kupującego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem (pytania) dotyczą praw i obowiązków podatkowych wszystkich zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym, pomimo uznania w wydanej interpretacji, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka komandytowa (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną  (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.