Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.314.2026.2.MŻ

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie uznania sprzedaży udziałów w Nieruchomościach 1 i 2 (działka nr 1 i 2) przez Sprzedających na rzecz Kupującego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT,
• prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości, w przypadku uznania sprzedaży Nieruchomości za czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 1 czerwca 2026 r. (wpływ 5 czerwca 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

- A. Spółka komandytowa

2.  Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

- B.B.

- C.C.

- D.D.

- E.E.

- F.F.

- G.G.

Opis zdarzenia przyszłego

A. Spółka komandytowa z siedzibą w (…) (dalej: Wnioskodawca lub Kupujący lub Nabywca lub Spółka) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, zajmującym się m.in. budową lokali mieszkalnych oraz użytkowych na sprzedaż, jak i obrotem nieruchomościami.

Sprzedający są polskimi rezydentami podatkowym, tj. podlegają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Żaden ze sprzedających nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej ani też nie jest wspólnikiem spółek kapitałowych czy też osobowych. Sprzedający nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynny ani jako podatnicy VAT zwolniony.

Kupujący planuje nabyć od Sprzedających udziały w prawie własności niezabudowanych nieruchomości położonych w (…), stanowiących działkę ewidencyjną:

• nr 1, obręb ewidencyjny (…) o obszarze 00,1450 ha dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: Nieruchomość 1), przy czym:

a)  Sprzedający 1 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 3/16 części,

b)  Sprzedający 2 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 4/16 części,

c)  Sprzedający 3 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 4/16 części,

d)  Sprzedający 4 i Sprzedający 5 na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej są współwłaścicielami Nieruchomości w udziale wynoszącym 4/16 części,

e)  Sprzedający 6 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/16 części

• nr 2, obręb ewidencyjny (…), o obszarze 0,1880 ha dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: Nieruchomość 2), przy czym:

a)  Sprzedający 1 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 3/16 części,

b)  Sprzedający 2 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 4/16 części,

c)  Sprzedający 3 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 4/16 części,

d)  Sprzedający 4 i Sprzedający 5 na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej są współwłaścicielami Nieruchomości w udziale wynoszącym 4/16 części,

e)  Sprzedający 6 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/16 części

W dalszej części niniejszego wniosku Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 będą łącznie określane jako Nieruchomość.

W dziale II księgi wieczystej do Nieruchomości 1 jako współwłaściciele wpisani są:

1)  w udziale wynoszącym 3/16 części - Sprzedająca 1, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia wydanego w dniu 19 listopada 1999 roku przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Cywilny, sygn. akt (…), na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego w dniu 22 kwietnia 1997 r. przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Cywilny, sygn. akt (…), na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego 28 października 2008 r. przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Cywilny oraz odpisu skróconego aktu małżeństwa z 3 marca 2020 r.,

2)  w udziale wynoszącym 1/4 części - Sprzedający 2, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia wydanego w dniu 19 listopada 1999 r. przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Cywilny, sygn. akt (…) oraz na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego 22 kwietnia 1997 r. przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Cywilny, sygn. akt (…),

3)  w udziale wynoszącym 1/4 części - Sprzedający 3, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia wydanego w dniu 19 listopada 1999 r. przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Cywilny, sygn. akt (…) oraz na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego 22 kwietnia 1997 r. przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Cywilny, sygn. akt (…),

4)  w udziale wynoszącym 1/4 części - Sprzedający 4 oraz jego żona Sprzedający 5, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia wydanego 19 listopada 1999 r. przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Cywilny, sygn. akt (…) oraz odpisu skróconego aktu małżeństwa z 23 października 2019 r.,

5)  w udziale 1/16 części - Sprzedający 6 na podstawie o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego w dniu 28 października 2008 r. przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Cywilny oraz odpisu skróconego aktu małżeństwa z 3 marca 2020 r.

Stosownie do prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…) Wydziału Cywilnego z 19 listopada 1999 r. sygn. akt (…) Nieruchomość 2 została nabyta na podstawie zasiedzenia 1 października 1990 r. przez: Sprzedającą 1, Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 i Sprzedającego 4 w udziałach po 1/4 części.

W dacie zasiedzenia B.B. (Sprzedająca 1) była zamężna z H.H., a w ich związku obowiązywał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, a umów majątkowych małżeńskich nie zawierali.

H.H. zmarł 5 maja 2008 r. w (…), a spadek po nim na podstawie ustawy nabyli żona B.B. (Sprzedająca 1) oraz syn - G.G. (Sprzedający 6), w udziałach po 1/2 części każde z nich, co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego (…) Wydział Cywilny wydanym 28 października 2008 r. sygn. akt (…).

W dacie nabycia Spadku po H.H., G.G. (Sprzedający 6) był żonaty, w jego związku obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, a umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową nie zawierał, wobec czego odziedziczony udział we współwłasności Nieruchomość 2 stanowi jego majątek osobisty.

W dacie zasiedzenia E.E. (Sprzedający 4) był żonaty z F.F. (Sprzedająca 5), a w ich związku obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, a umów majątkowych małżeńskich nie zawierali.

W dacie zasiedzenia C.C. (Sprzedający 2) był kawalerem, obecnie w jego związku obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, a umów majątkowych małżeńskich nie zawierał, wobec czego udział we współwłasności Nieruchomości 2 stanowi jego majątek osobisty.

W dacie zasiedzenia D.D. (Sprzedający 3) był kawalerem, obecnie w jego związku obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, a umów majątkowych małżeńskich nie zawierał, wobec czego udział we współwłasności Nieruchomości 2 stanowi jego majątek osobisty.

Nieruchomość nr 1 ani przysługujące Sprzedającym udziały w jej współwłasności nie są przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub dożywocia, a także innej umowy ograniczającej sposób rozporządzania Nieruchomością 1 oraz jest w posiadaniu Sprzedających.

W dziale II księgi wieczystej do Nieruchomości 2 jako współwłaściciele wpisani są:

1)  w udziale wynoszącym 3/16 części - Sprzedająca 1, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia wydanego 19 listopada 1999 r. przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Cywilny, sygn. akt (…), na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego 22 kwietnia 1997 r. przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Cywilny, sygn. akt (…), na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego 28 października 2008 r. przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Cywilny oraz odpisu skróconego aktu małżeństwa z 3 marca 2020 r.;

2)  w udziale wynoszącym 1/4 części - Sprzedający 2, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia wydanego 19 listopada 1999 r. przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Cywilny, sygn. akt (…) oraz na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego 22 kwietnia 1997 r. przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Cywilny, sygn. akt (…);

3)  w udziale wynoszącym 1/4 części - Sprzedający 3, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia wydanego 19 listopada 1999 r. przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Cywilny, (…) oraz na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego 22 kwietnia 1997 r. przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Cywilny, sygn. akt (…);

4)  w udziale wynoszącym 1/4 części - Sprzedający 4 i jego żona Sprzedający 5, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia wydanego 19 listopada 1999 r. przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Cywilny, sygn. (…), na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego 22 kwietnia 1997 r. przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Cywilny, sygn. (…) oraz odpisu skróconego aktu małżeństwa z 23 października 2019 r.;

5)  w udziałach wynoszących po 1/16 części - Sprzedający 6, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia wydanego 19 listopada 1999 r. przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Cywilny, sygn. akt (…), na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego 28 października 2008 r. przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Cywilny oraz odpisu skróconego aktu małżeństwa z 3 marca 2020 r.

Stosownie do prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…) Wydziału Cywilnego z 19 listopada 1999 r. sygn. akt (…) Nieruchomość 2 została nabyta na podstawie zasiedzenia 1 października 1990 r. przez: Sprzedającą 1, Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 i Sprzedającego 4 w udziałach po 1/4 części.

W dacie zasiedzenia B.B. (Sprzedająca 1) była zamężna z H.H., a w ich związku obowiązywał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, a umów majątkowych małżeńskich nie zawierali.

H.H. zmarł 5 maja 2008 r. w (…), a spadek po nim na podstawie ustawy nabyli żona B.B. (Sprzedająca 1) oraz syn - G.G. (Sprzedający 6), w udziałach po 1/2 części każde z nich, co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego (...) Wydział Cywilny wydanym 28 października 2008 r. sygn. akt (…).

W dacie nabycia spadku po H.H., G.G. (Sprzedający 6) był żonaty, w jego związku obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, a umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową nie zawierał, wobec czego odziedziczony udział we współwłasności Nieruchomość 2 stanowi jego majątek osobisty.

W dacie zasiedzenia E.E. (Sprzedający 4) był żonaty z F.F. (Sprzedająca 5), a w ich związku obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, a umów majątkowych małżeńskich nie zawierali.

W dacie zasiedzenia C.C. (Sprzedający 2) był kawalerem, obecnie w jego związku obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, a umów majątkowych małżeńskich nie zawierał, wobec czego udział we współwłasności Nieruchomości 2 stanowi jego majątek osobisty.

W dacie zasiedzenia D.D. (Sprzedający 3) był kawalerem, obecnie w jego związku obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, a umów majątkowych małżeńskich nie zawierał, wobec czego udział we współwłasności Nieruchomości 2 stanowi jego majątek osobisty.

Nieruchomość nr 2 ani przysługujące Sprzedającym udziały w jej współwłasności nie są przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub dożywocia, a także innej umowy ograniczającej sposób rozporządzania Nieruchomością 2 oraz jest w posiadaniu Sprzedających.

Przez teren Nieruchomości nie przebiegają jakiekolwiek sieci infrastruktury technicznej, w szczególności sieć kanalizacyjna, wodociągowa ani elektroenergetyczna.

Sprzedający zawarli w odniesieniu do Nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży w maju 2019 r., ze spółką Z. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), wpisaną do rejestru przedsiębiorców KRS pod nr (…), NIP (…) (Rep. (…)/2019). Na podstawie tej umowy Sprzedający udzielili spółce Z. Sp. z o.o. pełnomocnictw do przeprowadzenia badań technicznych i prawnych Nieruchomości oraz do podejmowania czynności zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży.

Działając w granicach udzielonego pełnomocnictwa, spółka Z. Sp. z o.o. wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia polegającego na realizacji zespołu zabudowy mieszkaniowej wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działce nr 1 i 2. Postanowieniem nr (…)/2021 z 16 kwietnia 2021 r., znak sprawy: (…), postępowanie zostało zawieszone do czasu przedłożenia przez wnioskodawcę raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko i pozostaje zawieszone do chwili obecnej.

Jednocześnie spółka Z. Sp. z o.o. dokonała pielęgnacyjnej wycinki zieleni na terenie Nieruchomości.

Sprzedający podpisali umowę pośrednictwa ze spółką M. Sp. z o.o., która na ich zlecenie poszukiwała nabywców Nieruchomości. Umowa ta jednak w stosunku do Sprzedających już wygasła przed złożeniem niniejszego wniosku o interpretację.

Ponadto Sprzedająca 1 i Sprzedający 2 złożyli odrębnie 2 lipca 2018 r. uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (…), w zakresie:

1.  w § 21 p.2 (2 proszę dodać zapisy o zakresie realizacji niezbędnym do planowanego etapu inwestycji;

2.  w § 36.2 dodanie możliwości lokalizowania miejsc ogólnodostępnych również w garażach podziemnych;

3.  rozważyć możliwość zmiany drogi dojazdowej na drogę wewnętrzną;

4.  podwyższenie wysokości zabudowy do 20-21m, pozwoli to na zrealizowanie VI kondygnacji naziemnych zarówno dla zabudowy wielorodzinnej jak i usługowej;

5.  zwiększenie intensywności do 2,2;

6.  wnoszę o przeanalizowanie wszystkich zapisów planu z części tekstowej w kontekście zapisów nic nie wnoszących, nielogicznych, wewnętrznie sprzecznych;

7.  przeanalizować wszelkie zapisy dotyczące obszaru (…) w zakresie szerokości dróg;

8.  obniżenie opłaty planistycznej do 0% lub symbolicznych 5%, z uwagi na konieczność przeprowadzenia scalenia poszczególnych działek i ponownego podziału, aby móc zrealizować wyznaczone planem kwartały zabudowy, drogi, zieleń;

9.  w rozdziale 10 § 34, punkt 3 nie definiować m.in. szerokości ulic wewnętrznych nie oznaczonych na rysunkach mpzp - drogi te poza funkcjami dojazdowymi, pełnią różne inne funkcje m.in. Pożarowe i o ich finalnej szerokości decydują przepisy szczegółowe;

10.  w warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz w zasadach ochrony i kształtowania ładu przestrzennego w pkt dot. m.in. wielkości działki przeznaczonej pod zabudowę zmienić definicje i określać m.in. pow. działki w wyniku podziału i/lub z uwagi na specyficzny kształt działek oraz podział jednej działki na kilka terenów planistycznych, wnoszę o nieokreślanie minimalnej powierzchni;

11.  w zasadach obsługi komunikacyjnej przewidzieć możliwość tymczasowych dojazdów do poszczególnych jednostek planistycznych do czasu realizacji pełnego układu komunikacyjnego przez (…);

12.  przewidzieć tymczasową obsługę kwartału zabudowy przez inne kwartały, ale z koniecznością realizacji fragmentu drogi z obsługą komunikacyjną z którego przewidziana jest docelowa obsługa.

Ponadto Sprzedający 4 również złożył 2 lipca 2018 r. uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (…), w zakresie:

1.  dodatkowo przewidzieć tymczasową obsługę kwartału zabudowy przez inne kwartały, ale z koniecznością realizacji fragmentu drogi z obsługą komunikacyjną, z którego przewidziana jest docelowa obsługa;

2.  w § 21 p.2.2 proszę dodać zapisy o zakresie realizacji niezbędnym dla planowanego etapu inwestycji;

3.  w rozdziale 10, § 34, punkt 3 nie definiować m.in. szerokości ulic wewnętrznych nie oznaczonych na rysunkach mpzp - drogi te poza funkcjami dojazdowymi pełnią różne inne funkcje m.in. pożarowe i o ich finalnej szerokości decydują przepisy szczegółowe;

4.  w § 36.2 dodanie możliwości lokalizowania miejsc ogólnodostępnych również w garażach podziemnych;

5.  rozważyć możliwość zmiany drogi dojazdowej na drogę wewnętrzną;

6.  przeanalizować wszelkie zapisy dotyczące obszaru (…) w zakresie szerokości dróg;

7.  przewidzieć w planie możliwość tymczasowych dojazdów do poszczególnych jednostek planistycznych do czasu realizacji pełnego układy komunikacyjnego (…);

8.  obniżenie opłaty do 0% lub symbolicznych 5%. Z uwagi na konieczność przeprowadzenia scalenie poszczególnych działek i powtórnego podziału, tak aby zrealizować wyznaczone planem kwartały zabudowy, drogi, zieleń, itp.;

9.  przeanalizowanie wszystkich zapisów planu z części tekstowej w kontekście zapisów nic nie wnoszących, nielogicznych, wewnętrznie sprzecznych;

10.  podwyższenie wysokości zabudowy do 20-21m, pozwoli to na zrealizowanie VI kondygnacji naziemnych zarówno dla zabudowy wielorodzinnej jak i usługowej;

11.  wnoszę o zwiększenie intensywności do 2.2;

12.  w warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz w zasadach ochrony i kształtowania ładu przestrzennego w pkt. dot. min. wielkości działki przeznaczonej pod zabudowę zmienić definicje i określać min. pow. działki w wyniku podziału i/lub z uwagi na specyficzny kształt działek oraz podział jednej działki na kilka terenów planistycznych, wnoszę o nieokreślanie minimalnej powierzchni.

4 lipca 2019 r. Rada Miasta uchwałą (…)/2019 uchwaliła plan zagospodarowania przestrzennego (…). Plan ten został następnie uchylony w wyniku wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (...).

Obecnie Nieruchomość położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru (…), przyjętym uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z 16 października 2025 r. Zgodnie z ustaleniami planu, teren obejmujący Nieruchomość przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, oznaczoną symbolem MW/U, przy czym fragment Nieruchomości przeznaczony jest pod teren dróg dojazdowych.

Z uwagi na to, że ostatecznie nie doszło do sprzedaży Nieruchomości na rzecz spółki Y. Sp. z o.o., Sprzedający zawarli:

• 30 listopada 2023 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości 1 ze spółką A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Repertorium A nr (…)/2023);
• 30 listopada 2023 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości 2 ze spółką A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Repertorium A nr (…)/2023).

Następnie 20 listopada 2024 r. Sprzedający zawarli z Kupującym umowę zmieniającą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości 1 (Repertorium A nr (…)/2024), na podstawie której wydłużono ostateczny termin sprzedaży Nieruchomości oraz zmieniono zapisy dotyczące ceny sprzedaży.

20 listopada 2024 r. Sprzedający zawarli z Kupującym również umowę zmieniającą umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 2 (Repertorium A nr (…)/24), na podstawie której wydłużono ostateczny termin sprzedaży Nieruchomości oraz zmieniono zapisy dotyczące ceny sprzedaży.

Na podstawie wskazanych wyżej umów przedwstępnych Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży po uzyskaniu przez Wnioskodawcę pozytywnego wyniku Badania Nieruchomości. Jednocześnie Strony zobowiązały się do wystąpienia do 31 grudnia 2025 r. z wnioskiem o interpretację podatkową dotyczącą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości.

Ponadto zgodnie z postanowieniami ww. umów przedwstępnych Sprzedający przekazali Kupującemu Nieruchomość do wykorzystania na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania uzgodnień i decyzji budowlanych według uznania Kupującego, w tym również na rzecz osób wstępujących w prawa i obowiązki wynikające z umów.

Ponadto osobom wskazanym przez Kupującego udzielono pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw obejmującego umocowanie do samodzielnego działania, z zastrzeżeniem, że czynności te wykonywane są na koszt Kupującego m.in. do:

1)  wglądu w akta wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

2)  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów, w tym usunięcia ewentualnych kolizji sieci,

3)  występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów,

4)  uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową,

5)  do uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z której wywodzi się Nieruchomość lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzi się Nieruchomość lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań.

Sprzedający oświadczyli ponadto, że pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności niewymienionych szczegółowo, lecz mieszczących się w granicach umocowania lub wynikających ze stosunków prawnych objętych pełnomocnictwem, a także zobowiązali się do nieodwoływania pełnomocnictwa przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej.

Ponadto Sprzedający:

• nie składali wniosków do Planu Ogólnego;
• nie ponosili nakładów ani nie dokonywali ulepszeń Nieruchomości o charakterze rzeczowym;
• nie prowadzili działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości;
• w przeciągu ostatnich pięciu lat nie sprzedawali ani też nie nabywali jakichkolwiek nieruchomości
• Sprzedający posiadają również mieszkania/domy wykorzystywane na własne cele mieszkaniowe.

Sprzedający na moment złożenia niniejszego wniosku o interpretację indywidualną nie rozważają również nabycia kolejnych nieruchomości, jednakże nie wykluczają takiej możliwości w przyszłości.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedających jedynie pod działalność rolniczą, pod uprawy rolne.

Sprzedający poza Kupującym oraz poprzednim Kupującym (Z.) nie udzielili pełnomocnictw innym osobom.

Sprzedający został skojarzony z Kupującym za pośrednictwem sąsiadów, którzy przekazali informację o możliwości sprzedaży Nieruchomości potencjalnemu Kupującemu. Dzięki temu doszło do nawiązania bezpośredniego kontaktu między stronami, a następnie podjęcia rozmów dotyczących transakcji.

Sprzedający sprzedawali wcześniej działki, ale przed 2000 r. i w tym czasie nie byli podatnikami VAT.

Nabycie przez Sprzedających udziałów w działkach nr 1 i 2 nie było opodatkowane VAT. Sprzedający nabyli działki w drodze spadków po rodzinie/zasiedzenie.

Sprzedający nie wykorzystywali udziałów w działkach nr 1 i 2 do czynności opodatkowanych VAT ani do czynności zwolnionych od podatku VAT.

Kupujący zamierza wykorzystywać nabytą Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych i niemieszkalnych lub odsprzedaż nieruchomości jako terenu budowlanego (tj. objętego prawomocnym pozwoleniem na budowę budynków na tej nieruchomości).

Pytania

1.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT)?

2.  W sytuacji, gdyby zdaniem Organu sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, to czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z powyższych tytułów?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, gdyż żaden ze Sprzedających nie powinien być uznany za podatnika VAT.

Gdyby jednak zdaniem Organu sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 powinna być opodatkowana podatkiem VAT, to Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktur otrzymanych od Sprzedających.

Powyższe stanowisko wynika z następujących okoliczności.

UZASADNIENIE STANOWISKA STRON:

Uzasadnienie odnośnie pierwszego pytania

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy jednocześnie wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z kolei z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl natomiast art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem, definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tak więc dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT.

W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie jako działalność gospodarcza.

W pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W analizowanym przypadku należy stwierdzić, że w opisanym stanie faktycznym Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT.

W tym zakresie istotne znaczenie ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14, C-72/137, a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie, czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13)

Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę należy rozważyć czy Sprzedający, w celu sprzedaży Nieruchomości Kupującemu, działają w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Nieruchomości, czy też w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podejmują aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkowałoby uznaniem, że dostawa (sprzedaż Nieruchomości) nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający działali jako podatnik podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę opisany stan faktyczny, uznać należy, że w zakresie przedmiotowej transakcji Sprzedający nie działają w charakterze podatnika VAT, lecz działają w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Sprzedający nabyli udziały we współwłasności Nieruchomości w drodze dziedziczenia oraz zasiedzenia, a zatem nabycie to nie było związane z jakąkolwiek działalnością inwestycyjną, handlową, czy gospodarczą. Jednocześnie w analizowanym stanie faktycznym należy podkreślić, że Sprzedający nabyli przedmiotową Nieruchomość wiele lat temu - nabycie udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających miało miejsce w latach 1990-2008.

Przez wiele lat (od momentu nabycia do chwili obecnej) udziały w Nieruchomości pozostawały w majątku prywatnym Sprzedających - Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była również przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Tak więc sprzedaż Nieruchomości, stanowiącej składnik majątku prywatnego, utrzymywany przez Sprzedających przez wiele lat, należy kwalifikować jako czynność mieszczącą się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności, a nie jako działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Okoliczność, że zbycie następuje jednorazowo jako czynność incydentalna i nie jest elementem powtarzalnej, zorganizowanej aktywności nakierowanej na osiąganie zysku, jednoznacznie potwierdza brak podstaw do uznania Sprzedających za osoby prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie.

Sprzedający nie podejmowali również działań marketingowych ani nie ogłaszali zamiaru sprzedaży Nieruchomości w Internecie, gazetach, telewizji ani za pomocą innych środków masowego przekazu.

W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający korzystali wyłącznie z pomocy spółki zajmującej się pośrednictwem nieruchomości (…), przy czym skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości przez osobę fizyczną chcącą sprzedać swoją nieruchomość - z uwagi na brak doświadczenia w zakresie obrotu nieruchomościami - z pewnością nie jest cechą charakterystyczną dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Fakt skorzystania z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami nie świadczy ani nie przesądza o uznaniu Sprzedających za podatników VAT w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości - powierzenie czynności związanych ze sprzedażą wyspecjalizowanemu podmiotowi stanowi przejaw racjonalnego wykonywania prawa własności oraz dążenia do sprawnego przeprowadzenia transakcji, a nie dowód prowadzenia zorganizowanej i profesjonalnej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Skorzystanie z usług pośrednika ma charakter pomocniczy i techniczny - pośrednik, w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, podejmuje czynności marketingowe oraz organizacyjne, których nie byliby w stanie podjąć Sprzedający z uwagi na zaawansowany wiek i brak doświadczenia. Należy również podkreślić, że skorzystanie z pomocy pośrednika było w tym przypadku działaniem incydentalnym tj. jednorazowym. Tym samym okoliczność skorzystania z usług pośrednika nie może być uznana za samodzielną przesłankę świadczącą o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych tym m.in. w wyroku NSA z 11 marca 2025 r., sygn. II FSK 782/22, gdzie wskazano, że:

Przedmiotowy wyrok dotyczy co prawda kwestii związanych z podatkiem PIT, przy czym jego konkluzje są trafne również w zakresie podatku VAT, z uwagi na zbliżoną definicje pozarolniczej działalności gospodarczej.

Logicznym jest, iż skoro strona zleca sprzedaż działek pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, to jest to równoznaczne z tym, że sama nie działa w tym zakresie zawodowo (profesjonalnie)

Podobnie uznano w wyroku WSA w Olsztynie z 16 kwietnia 2025 r., sygn. I SA/Ol 119/25, dotyczącym ustalenia statusu podatnika VAT, gdzie skład sędziowski wskazał, że za przejaw profesjonalnej działalności handlowej na gruncie przepisów o VAT nie należy uznać skorzystania z biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Tak więc, jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Sprzedający nie podejmowali też żadnych czynności charakterystycznych w profesjonalnej działalności gospodarczej, które miałyby na celu zwiększenie jej wartości, nie ponosili nakładów ani nie dokonywali ulepszeń Nieruchomości o charakterze rzeczowym. Należy więc uznać, że czynności podejmowane przez Sprzedających w związku ze sprzedażą Nieruchomości, nie mają charakteru typowego dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, lecz element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym przez spadkobiercę.

W szczególności przekazanie Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością, w zakresie niezbędnym do uzyskania uzgodnień, opinii, warunków technicznych oraz decyzji administracyjnych, nie może być utożsamiane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W realiach współczesnego obrotu gospodarczego jest to rozwiązanie powszechnie stosowane, umożliwiające potencjalnemu nabywcy weryfikację możliwości inwestycyjnych nieruchomości jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Działanie to ma wyłącznie charakter zabezpieczający interes Kupującego i służy ograniczeniu ryzyka transakcyjnego, a nie zwiększeniu wartości Nieruchomości przez Sprzedających ani prowadzeniu przez nich zorganizowanej działalności handlowej.

Należy podkreślić, że zgodnie z aktualną linią orzeczniczą sądów administracyjnych, udzielenie pełnomocnictwa przez sprzedających do podejmowania przez kupującego działań mających na celu przystosowanie nieruchomości do potrzeb tego kupującego, nie powinno być uznawane jako cecha charakterystyczna dla osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 kwietnia 2025 r., sygn. I FSK 2150/21, wskazano, że udzielenie takiego pełnomocnictwa jest zachowaniem adekwatnym do działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowi przesłanki do uznania podmiotu za podatnika VAT. Jak wskazano w ww. wyroku:

Podobne stanowisko prezentowane jest również w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w tym m.in. w interpretacji z 12 lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.15.2025.1.ESZ, w której organ również potwierdził, że pomimo udzielenia pełnomocnictwa kupującemu, wnioskodawcy (sprzedający) nie będą występować w charakterze podatnika VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości. W interpretacji tej wnioskodawca wskazywał, że:

W zaistniałym stanie faktycznym (podobnym do sytuacji zaprezentowanej w niniejszym wniosku), organ przychylił się do stanowiska wnioskodawcy i stwierdził, że ustanowienie szerokiego pełnomocnictwa dla kupującego nie przesądza o uzyskaniu przez sprzedających statusu podatnika VAT.

Podobnie wskazano również w niedawno wydanej interpretacji Dyrektora KIS z 11 lutego 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.1117.2025.2.JP, gdzie w podobnej sytuacji organ wskazał, że:

W konsekwencji opisane w niniejszym wniosku czynności podejmowane przez Sprzedających - w tym udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu - należy ocenić jako element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jednocześnie fakt składania przez Sprzedającą 1, Sprzedającego 2 i Sprzedającego 4 uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej ani o występowaniu w charakterze podatnika VAT. Uprawnienie do składania wniosków i uwag w toku procedury planistycznej przysługuje każdemu właścicielowi nieruchomości i stanowi realizację prawa do ochrony własnego interesu prawnego. Działania te mieszczą się w granicach zwykłego wykonywania prawa własności i mają na celu zapewnienie możliwości racjonalnego zagospodarowania własnego majątku, a nie profesjonalne przygotowanie nieruchomości do obrotu w sposób zorganizowany i ciągły.

Nie sposób zgodzić się z twierdzeniem, że należałoby uznać za przejaw profesjonalnego obrotu nieruchomościami sam fakt, że Sprzedający dążyli do uzyskania możliwie najkorzystniejszej ceny sprzedaży Nieruchomości. Dążenie do uzyskania korzystnej ceny jest naturalnym elementem wykonywania prawa własności i racjonalnego gospodarowania majątkiem prywatnym. Każdy właściciel, dokonując odpłatnego zbycia składnika swojego majątku osobistego, jest uprawniony do podejmowania działań zmierzających do osiągnięcia satysfakcjonujących warunków ekonomicznych transakcji.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że podjęte przez Sprzedających 1, 2 i 4 czynności nie świadczą o podejmowaniu przez Sprzedających aktywności porównywalnych do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się handlem nieruchomościami, a tym samym nie uzasadniają przypisania mu statusu podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.

Tym samym w żadnym razie nie został podjęty szereg celowych działań czy też czynności mający na celu sprzedaż nieruchomości przez Sprzedających, który byłby charakterystyczny dla działalności handlowej. W praktyce czynności podjęte przez Sprzedających są bowiem typowe dla podmiotu zbywającego nieruchomości w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem.

Stanowisko takie potwierdzają również liczne interpretacje, które są wydawane w podobnych stanach faktycznych, w tym m.in. interpretacja dyrektora KIS z 13 lutego 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.1131.2025.2.JP, czy też interpretacja dyrektora KIS z 1 grudnia 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.908.2025.2.MH.

Jednocześnie, należy zaznaczyć, że Sprzedający nie prowadzą zarejestrowanej działalności gospodarczej, w tym nigdy nie zajmował się obrotem nieruchomościami, działalnością deweloperską ani jakąkolwiek inną aktywnością o charakterze handlowym w tym zakresie.

Powyższe okoliczności jednoznacznie wskazują, że planowana sprzedaż Nieruchomości ma charakter incydentalny i dotyczy wyłącznie składnika majątku prywatnego. Brak jest elementów świadczących o prowadzeniu w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy działalności polegającej na nabywaniu i zbywaniu nieruchomości. Tym samym czynność sprzedaży nie może zostać uznana za przejaw profesjonalnego obrotu nieruchomościami, lecz stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności w odniesieniu do majątku osobistego Sprzedających.

W konsekwencji, w okolicznościach niniejszej sprawy uznać należy, że planowana sprzedaż omawianych Nieruchomości przez Sprzedających nie będzie podlegała VAT, gdyż Sprzedający nie wystąpią w charakterze podatnika VAT, a jako sprzedawcy zbywający nieruchomości w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem. Z uwagi na powyższe, należy uznać, że przedmiotowa transakcja będzie stanowiła realizację prawa Sprzedających do rozporządzania majątkiem osobistym.

Uzasadnienie odnośnie drugiego pytania

Gdyby jednak zdaniem Organu Sprzedających należało uznać za podatnika VAT, a sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, z czym Sprzedający oraz Kupujący się nie zgadzają, to należałoby uznać, że Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości.

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia VAT naliczonego przysługuje od zakupu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną VAT.

W przypadku uznania, że Sprzedający będą posiadać status podatnika VAT, to warunek ten będzie w omawianej sytuacji spełniony, gdyż Kupujący prowadzi działalność opodatkowaną VAT na terytorium Polski i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w Polsce - jednocześnie Kupujący zamierza wybudować na nieruchomości lokale, które zamierza sprzedać w ramach transakcji opodatkowanych VAT. Ewentualnie Kupujący odsprzeda nieruchomość w ramach transakcji opodatkowanej VAT deweloperowi.

Tym samym nieruchomości nabyte od Sprzedających będą wykorzystywane do czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego. Jak już wskazano, planowana sprzedaż Nieruchomości tj. przyjęcie, że sprzedaż będzie u Sprzedających opodatkowana VAT oznacza, że Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego, gdyż dla Kupującego jest to rodzaj wydatków, do poniesienia których Kupujący zobowiązał się by nabyć nieruchomości, na których Kupujący zbuduje lokale, które odsprzeda w ramach transakcji opodatkowanych VAT.

Tak więc, gdyby uznano Sprzedających za podatników VAT w odniesieniu do planowanej transakcji i sprzedaż Nieruchomości zostałaby opodatkowana podatkiem od towarów i usług, wówczas Kupującemu - jako podatnikowi VAT nabywającemu Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych - przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej nabyciu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie uznania sprzedaży udziałów w Nieruchomościach przez Sprzedającego na rzecz Kupującego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej: „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym udziału w nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjeli Sprzedający w odniesieniu do udziałów w Nieruchomościach będących przedmiotem sprzedaży.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.

Z opisu sprawy wynika, że A. Spółka komandytowa z siedzibą w (…) (dalej: Wnioskodawca lub Kupujący) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, prowadzącym działalność m.in. w zakresie realizacji projektów budowlanych oraz obrotu nieruchomościami.

Sprzedający są osobami fizycznymi - polskimi rezydentami podatkowymi, podlegającymi na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Żaden ze Sprzedających nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest wspólnikiem spółek oraz nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny ani zwolniony.

Sprzedający są współwłaścicielami niezabudowanych Nieruchomości położonych w (…), obejmujących:

1.  działkę ewidencyjną nr 1, obręb (…), o powierzchni 0,1450 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej: Nieruchomość 1),

2.  działkę ewidencyjną nr 2, obręb (…), o powierzchni 0,1880 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej: Nieruchomość 2).

Sprzedający posiadają udziały w ww. Nieruchomościach w następujących częściach: 3/16, 4/16, 4/16, 4/16 (małżonkowie), 1/16.

Sprzedający nabyli udziały w Nieruchomości w drodze zasiedzenia oraz spadkobrania po H.H. Nabycie nastąpiło pierwotnie na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego (…) z 19 listopada 1999 r., sygn. akt (…), a następnie w drodze dziedziczenia potwierdzonego postanowieniem Sądu Rejonowego (…) z 28 października 2008 r., sygn. akt (…).

Nieruchomość jest niezabudowana i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy, użyczenia ani innych umów ograniczających prawo rozporządzania. Nieruchomość pozostaje w posiadaniu Sprzedających.

Przez teren Nieruchomości nie przebiegają sieci infrastruktury technicznej.

Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie do działalności rolniczej (uprawy rolne).

Sprzedający nie ponosili nakładów inwestycyjnych ani nie dokonywali ulepszeń Nieruchomości. Nie prowadzili działań marketingowych w celu jej sprzedaży.

Sprzedający w przeszłości podejmowali czynności związane z przygotowaniem Nieruchomości do potencjalnej sprzedaży, w szczególności: zawierali umowy przedwstępne sprzedaży z poprzednimi potencjalnymi nabywcami, udzielali pełnomocnictw obejmujących prawo do uzyskiwania decyzji administracyjnych, warunków technicznych oraz uzgodnień infrastrukturalnych, dopuszczali działania podmiotów trzecich zmierzające do przygotowania inwestycji na Nieruchomości (w tym procedury środowiskowe oraz analizy techniczne).

Obecnie Sprzedający zawarli z Kupującym umowy przedwstępne sprzedaży Nieruchomości, na podstawie których zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej po spełnieniu warunków określonych w umowie, w tym po uzyskaniu pozytywnego wyniku badania Nieruchomości.

W ramach umów przedwstępnych Sprzedający przekazali Kupującemu prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz udzielili pełnomocnictw osobom wskazanym przez Kupującego, obejmujących w szczególności: uzyskiwanie warunków technicznych przyłączenia do sieci infrastruktury, uzgadnianie obsługi komunikacyjnej Nieruchomości, zawieranie umów z gestorami mediów oraz usuwanie kolizji sieci, uzyskiwanie wypisów, wyrysów oraz informacji z organów administracji publicznej.

Sprzedający nie składali wniosków do planu ogólnego ani nie prowadzili zorganizowanej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT.

Obecnie Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami (MW/U), przy czym część Nieruchomości przeznaczona jest pod drogi dojazdowe.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT, tj. realizacji inwestycji budowlanej polegającej na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych lub odsprzedaży Nieruchomości jako terenu budowlanego.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia, czy sprzedaż udziałów w Nieruchomościach przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającego w zakresie czynności prowadzących do umożliwienia zakupu przez Kupującego, takich jak uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości czy występowanie o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Nabywcy umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Nabywcy, nie jest staraniem Sprzedającego, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że Kupujący (A. Sp. z o.o. sp.k.) już się zgłosił, a Sprzedający - współwłaściciele Nieruchomości 1 i 2 (działki ewidencyjne nr 1 i 2) - nie muszą podejmować działań w celu poszukiwania nabywcy ani zachęcania kogokolwiek do nabycia przedmiotowych nieruchomości.

Skutki prawne czynności podejmowanych przez pełnomocników działających w imieniu Kupującego - w szczególności w zakresie uzyskiwania decyzji administracyjnych, warunków technicznych przyłączenia do sieci, uzgodnień komunikacyjnych czy innych czynności przygotowawczych - odnoszą się bezpośrednio do Nieruchomości 1 i 2, a tym samym do Sprzedających jako ich współwłaścicieli.

Jednakże działania te nie stanowią działań Sprzedających ukierunkowanych na aktywne zwiększanie atrakcyjności Nieruchomości 1 i 2 w celu ich sprzedaży ani działań podejmowanych w celu pozyskania nabywcy. W istocie są to czynności realizowane przez Kupującego w jego własnym interesie gospodarczym, zmierzające do przygotowania Nieruchomości do realizacji planowanej przez niego inwestycji budowlanej.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującego działania wykonywane są we własnym interesie, dla realizacji jego własnych potrzeb inwestycyjnych, w szczególności w celu dostosowania Nieruchomości 1 i 2 do planowanej inwestycji polegającej na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych.

Co istotne w sprawie, w stosunku do Nieruchomości Sprzedający nie ponosili jakichkolwiek nakładów ani nie dokonywali ulepszeń, nie prowadzili działań marketingowych zmierzających do sprzedaży tych nieruchomości oraz nie podejmowali aktywnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Ponadto Nieruchomości 1 i 2 nie były w żaden sposób wykorzystywane w działalności gospodarczej Sprzedających ani nie stanowiły przedmiotu umów najmu, dzierżawy, użyczenia lub innych umów o podobnym charakterze. Sprzedający wykorzystywali je wyłącznie w ograniczonym zakresie rolniczym (uprawy rolne), przy czym nie stanowiło to działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Sprzedających udziałów w Nieruchomości 1 i 2 (działkach nr 1 i 2) nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż tych udziałów wypełnia przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Sprzedający nie podjęli aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób porównywalny do działań handlowców lub deweloperów.

Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedających mieści się w granicach zwykłego wykonywania prawa własności oraz zarządu majątkiem prywatnym, co pozostaje w zgodzie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w szczególności wyrokiem w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podejmowane przez Kupującego na podstawie udzielonych pełnomocnictw - w szczególności uzyskiwanie decyzji, warunków technicznych oraz uzgodnień infrastrukturalnych dotyczących Nieruchomości 1 i 2 - są podejmowane w jego własnym interesie gospodarczym, w celu realizacji planowanej inwestycji, a nie w interesie Sprzedających.

Ewentualne nieziszczenie się warunków przewidzianych w umowach przedwstępnych może skutkować odstąpieniem od zawarcia umowy przyrzeczonej, co dodatkowo potwierdza, że działania te służą wyłącznie realizacji interesu Kupującego.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictw Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do inwestycji nie powoduje, że Sprzedający mogą zostać uznani za podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zatem dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i 2 (działkach ewidencyjnych nr 1 i 2), Sprzedający będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Brak statusu podatnika VAT w tym zakresie pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do planowanej sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i 2, a tym samym wyłącza tę czynność z zakresu opodatkowania VAT jako czynność podlegającą opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 i 2 (działkach nr 1 i 2) przez Sprzedających nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko do pytania nr 1 jest prawidłowe.

Dodatkowo, oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące ustalenia, czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości jedynie w sytuacji uznania, że sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 jest opodatkowana podatkiem VAT. W wydanej interpretacji uznałem jednak, że transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z powyższym, odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku, a odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Kupującego.

Dodatkowe informacje

Art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej:

1 czerwca 2026 r. wpłacili Państwo 1120 zł tytułem: opłata za wydanie interpretacji znak: „0114-KDIP1-1.4012.314.2026.1.MŻ” oraz 1 czerwca 2026 r. wpłacili Państwo 1120 zł, tytułem „oplata za wydanie interpretacji znak: 0114-KDIP1-1.4012.314.2026.1.MŻ”.

Należna opłata za wniosek wynosi 1120 zł (4 zdarzenia przyszłe x 7 Zainteresowanych x 40 zł), kwota 1120 zł jest kwotą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według Państwa dyspozycji na rachunek, z którego dokonano opłaty za wniosek.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem (pytania) dotyczą praw i obowiązków podatkowych wszystkich zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym, pomimo uznania w wydanej interpretacji, że sprzedaż udziałów w Nieruchomościach przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka komandytowa (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.