Uznanie sprzedaży udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
Wnioskodawcą jest A. Spółka komandytowa (Kupujący), zarejestrowany czynny podatnik VAT. Sprzedającymi są trzy osoby fizyczne (A.A., B.B., C.C.), które są współwłaścicielami niezabudowanej działki gruntu. Udziały w nieruchomości nabyli w drodze dziedziczenia i zasiedzenia. Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Sprzedający zawarli…
Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie uznania sprzedaży udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
21 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:
Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 9 czerwca 2026 r. (wpływ 12 czerwca 2026 r.).
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
- A. Spółka komandytowa
2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
- A.A.
- B.B
- C.C.
Opis zdarzenia przyszłego
1. A. Spółka komandytowa z siedzibą w (…) (dalej: Wnioskodawca lub Kupujący lub Nabywca lub Spółka) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, zajmującym się m.in. budową lokali mieszkalnych oraz użytkowych na sprzedaż, jak i obrotem nieruchomościami.
2. A.A. (dalej: Sprzedająca 1), B.B. (dalej: Sprzedający 2) oraz C.C. (dalej: Sprzedający 3) są polskimi rezydentami podatkowymi, tj. podlegają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Żaden ze sprzedających nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej ani też nie jest wspólnikiem spółek kapitałowych czy też osobowych. Sprzedający nie są również zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni ani jako podatnicy VAT zwolnieni.
3. Sprzedający są współwłaścicielami niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr ewid. (…), z obrębu (…), o powierzchni 0,1552 ha, położonej w (…) (województwo (…)), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: Nieruchomość), przy czym:
1) Sprzedający 1 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 10/12 części,
2) Sprzedający 2 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/12 części,
3) Sprzedający 3 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/12 części.
4. W dziale II księgi wieczystej jako współwłaściciele wpisani są:
1) W udziale wynoszącym 10/12 części - Sprzedająca 1, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego 26 lutego 2007 r. przez Sąd Rejonowy (…), sygn. akt (…), odpisu skróconego aktu małżeństwa wydanego 12 listopada 2021 r. oraz aktu poświadczenia dziedziczenia wydanego 7 grudnia 2017 r. przez D.D., notariusza w (…), Rep. A nr (…),
2) W udziałach wynoszących po 1/12 części - Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego 26 lutego 2007 r. przez Sąd Rejonowy (…), sygn. akt (…), odpisu skróconego aktu małżeństwa wydanego 12 listopada 2021 r., aktu poświadczenia dziedziczenia wydanego 7 grudnia 2017 r. przez D.D., notariusza w (…), Rep. A nr (…) oraz postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia wydanego 15 grudnia 1999 r. przez Sąd Rejonowy (…), sygn. akt (…).
5. Stosownie do prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…) z 15 grudnia 1999 r., Sygn. akt (…) Nieruchomość została nabyta na podstawie zasiedzenia z dniem 2 października 1990 r. przez: E.E. oraz A.A. (Sprzedająca 1), w udziałach po 1/2 części.
6. W dacie zasiedzenia E.E była panną. E.E. zmarła 9 sierpnia 2006 r. w (…), a spadek po niej na podstawie ustawy nabyła w całości siostra - A.A. (Sprzedająca 1), co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego (…) wydanym 26 lutego 2007 r., sygn. akt (…).
7. W dacie nabycia Spadku po E.E. A.A. (Sprzedająca 1) była zamężna, w jej związku obowiązywał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, a umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową nie zawierała, wobec czego odziedziczony udział we współwłasności Nieruchomości stanowi jej majątek osobisty.
8. W dacie zasiedzenia A.A. (Sprzedająca 1) była zamężna ze F.F., a w ich związku obowiązywał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, a umów majątkowych małżeńskich nie zawierali.
9. F.F. zmarł 22 lutego 2017 r. w Warszawie, a spadek po nim na podstawie ustawy nabyli żona - A.A. (Sprzedająca 1), syn - C.C. (Sprzedający 3) i syn - B.B (Sprzedający 2), co zostało stwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia wydanym 7 grudnia 2017 r. przez D.D, notariusza w (…), Rep. A nr (…), zarejestrowanym w Rejestrze Spadkowym 7 grudnia 2017 r. o godz. 16:02 pod numerem (…).
10. W dacie nabycia spadku po F.F. B.B. (Sprzedający 2) był kawalerem, a C.C. (Sprzedający 3) był rozwiedziony.
11. Nieruchomość ani przysługujące Sprzedającym udziały w jej współwłasności nie są przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub dożywocia, a także innej umowy ograniczającej sposób rozporządzania nieruchomością oraz jest w posiadaniu Sprzedających.
12. Przez teren Nieruchomości nie przebiegają jakiekolwiek sieci infrastruktury technicznej, w szczególności sieć kanalizacyjna, wodociągowa ani elektroenergetyczna.
13. Sprzedająca 1 i Sprzedający 2 zawarli w odniesieniu posiadanych przez siebie udziałów do Nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży w kwietniu 2019 r. ze spółką B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), wpisaną do rejestru przedsiębiorców KRS pod nr (…), NIP (…) (Rep. A Nr (…)). Na podstawie tej umowy Sprzedający udzielili spółce B. Sp. z o.o. pełnomocnictw do przeprowadzenia badań technicznych i prawnych Nieruchomości oraz do podejmowania czynności zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży.
14. Sprzedający 3 zawarł w odniesieniu do posiadanych przez siebie udziałów do Nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży w maju 2019 r. ze spółką B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), wpisaną do rejestru przedsiębiorców KRS pod nr (…), NIP (…) (Rep. A Nr (…)). Na podstawie tej umowy Sprzedający udzielił spółce B. Sp. z o.o. pełnomocnictw do przeprowadzenia badań technicznych i prawnych Nieruchomości oraz do podejmowania czynności zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży.
15. Działając w granicach udzielonego pełnomocnictwa, spółka B. Sp. z o.o. wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia polegającego na realizacji zespołu zabudowy mieszkaniowej wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działce nr 1. Postanowieniem nr (…) z 16 kwietnia 2021 r., znak sprawy (…), postępowanie zostało zawieszone do czasu przedłożenia przez wnioskodawcę raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko i pozostaje zawieszone do chwili obecnej.
16. Jednocześnie spółka B.B. Sp. z o.o. dokonała pielęgnacyjnej wycinki zieleni na terenie Nieruchomości.
17. Ponadto, w 2019 r. Sprzedający zawarli umowę pośrednictwa ze spółką C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), wpisaną do rejestru przedsiębiorców KRS pod nr (…), NIP (…) (dalej: C), która działając na jego zlecenie podejmowała czynności zmierzające do znalezienia nabywców Nieruchomości. Ostatecznie umowa ze C. wygasła w 2023 r.
18. Ponadto pełnomocnik działający w imieniu Sprzedającej 1 ze spółki C. złożył 2 lipca 2018 r. uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (…), w zakresie:
„1. dodatkowo przewidzieć tymczasową obsługę kwartału zabudowy przez inne kwartały, ale z koniecznością realizacji fragmentu drogi z obsługą komunikacyjną, z którego przewidziana jest docelowa obsługa;
2. w rozdziale 10, § 34, punkt 3 nie definiować min. szerokości ulic wewnętrznych nie oznaczonych na rysunkach MPZP - drogi te poza funkcjami dojazdowymi pełnią różne inne funkcje m.in. pożarowe i o ich finalnej szerokości decydują przepisy szczegółowe;
3. W § 36 dodanie możliwości lokalizowania miejsc ogólnodostępnych również w garażach podziemnych - współcześnie miejsca ogólnodostępne są organizowane pod ziemią;
4. W § 21 proszę dodać zapisy o zakresie realizacji infrastruktury niezbędnym dla planowanego etapu inwestycji, z aktualnych zapisów wynika, iż wyprzedzająco trzeba wykonać cała docelową infrastrukturę, a dopiero później budować poszczególne etapy inwestycji mieszkaniowych czy usługowych, zapisy o etapowaniu rozszerzyć na infrastrukturę, układ drogowy, urządzenia hydrotechniczne itp.;
5. przeanalizować wszelkie zapisy dotyczące obszaru A w zakresie szerokości dróg;
6. przewidzieć w planie możliwość tymczasowych dojazdów do poszczególnych jednostek planistycznych do czasu realizacji pełnego układy komunikacyjnego przez m.st. Warszawa;
7. rozważyć możliwość zmiany drogi dojazdowej na drogę wewnętrzną;
8. obniżenie opłaty do 0% lub symbolicznych 5%. Z uwagi na konieczność przeprowadzenia scalenia poszczególnych działek i powtórnego podziału, tak aby zrealizować wyznaczone planem kwartały zabudowy, drogi, zieleń itp.;
9. podwyższenie wysokości zabudowy do 20-21m, pozwoli to na zrealizowanie VI kondygnacji naziemnych zarówno dla zabudowy wielorodzinnej, jak i usługowej;
10. przeanalizowanie wszystkich zapisów planu z części tekstowej w kontekście zapisów nic nie wnoszących, nielogicznych, wewnętrznie sprzecznych;
11. wnoszę o zwiększenie intensywności do 2.2;
12. w warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz w zasadach ochrony i kształtowania ładu przestrzennego w pkt. dot. min. wielkości działki przeznaczonej pod zabudowę zmienić definicje i określać min. pow. działki w wyniku podziału i/lub z uwagi na specyficzny kształt działek oraz podział jednej działki na kilka terenów planistycznych, wnoszę o nieokreślanie minimalnej powierzchni”.
19. Jednocześnie Sprzedający 3, 24 czerwca 2025 r. wniósł uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (…) w zakresie dotyczącym całego obszaru planu miejscowego.
20. 4 lipca 2019 r. Rada (…) uchwałą NR (…) uchwaliła plan zagospodarowania przestrzennego (...). Plan ten został następnie uchylony w wyniku wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z (...).
21. Obecnie Nieruchomość położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru (...), przyjętym uchwałą nr (…) Rady (…) z 16 października 2025 r.
22. Zgodnie z ustaleniami planu, teren obejmujący Nieruchomość przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, oznaczoną symbolem MW/U, przy czym fragment Nieruchomości przeznaczony jest pod teren dróg dojazdowych.
23. Z uwagi na to, że ostatecznie nie doszło do sprzedaży Nieruchomości na rzecz spółki B. Sp. z o.o., Sprzedający 1 i Sprzedający 2 zawarli 1 grudnia 2023 r. przedwstępną umowę sprzedaży ze spółką A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Repertorium A nr (…)).
24. Z kolei Sprzedający 3 zawarł 7 grudnia 2023 r. oddzielną przedwstępną umowę sprzedaży ze spółką A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Repertorium A nr (…)).
25. Następnie 27 listopada 2024 r. Sprzedający 1 i 2 zawarli z Kupującym umowę zmieniającą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (Repertorium A nr (…)), na podstawie której wydłużono ostateczny termin sprzedaży Nieruchomości oraz zmieniono zapisy dotyczące ceny sprzedaży.
26. Z kolei 27 listopada 2024 r. Sprzedający 3 zawarł z Kupującym umowę zmieniającą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (Repertorium A nr (…)), na podstawie której wydłużono ostateczny termin sprzedaży Nieruchomości oraz zmieniono zapisy dotyczące ceny sprzedaży.
27. Na podstawie wskazanych wyżej umów przedwstępnych Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży po uzyskaniu przez Wnioskodawcę pozytywnego wyniku Badania Nieruchomości. Jednocześnie Strony zobowiązały się do wystąpienia do dnia 31 grudnia 2025 r. z wnioskiem o interpretację podatkową dotyczącą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości.
28. Ponadto zgodnie z postanowieniami ww. umów przedwstępnych Sprzedający przekazał Wnioskodawcy Nieruchomość do wykorzystania na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania uzgodnień i decyzji budowlanych według uznania Kupującego, w tym również na rzecz osób wstępujących w prawa i obowiązki wynikające z umów.
29. Ponadto osobom wskazanym przez Kupującego udzielono pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw obejmującego umocowanie do samodzielnego działania, z zastrzeżeniem, że czynności te wykonywane są na koszt Kupującego m.in. do:
1) wglądu w akta wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,
2) uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów, w tym usunięcia ewentualnych kolizji sieci,
3) występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów,
4) uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową,
5) do uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z której wywodzi się Nieruchomość lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzi się Nieruchomość lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań.
30. Sprzedający oświadczył ponadto, że pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności niewymienionych szczegółowo, lecz mieszczących się w granicach umocowania lub wynikających ze stosunków prawnych objętych pełnomocnictwem, a także zobowiązali się do nieodwoływania pełnomocnictwa przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej.
31. Ponadto Sprzedający:
32. Sprzedający na moment złożenia niniejszego wniosku o interpretację indywidualną nie planują sprzedaży żadnej z posiadanych nieruchomości. Nie rozważają również nabycia kolejnych nieruchomości, jednakże nie wykluczają takiej możliwości.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Nieruchomość od momentu jej nabycia przez Sprzedającego, nie była nigdy wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego, ani nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.
W związku z przedmiotową sprzedażą udziałów w Nieruchomości na rzecz A, Sprzedający nie udzielali innemu niż Kupujący (tj. A) pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedających. Sprzedający sami działają wobec A, negocjują z A, etc.
Natomiast jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji, wcześniej Sprzedający zawarli umowę przedwstępną z firmą B. oraz zawarli umowę pośrednictwa w znalezieniu nabywcy z firmą C. Ostatecznie umowy te wygasły, a Kupującym stał się A. - przy czym A. nie został pozyskany przez C. dla Sprzedających.
A z własnej inicjatywy dotarł do Sprzedających - przede wszystkim poczynając od nawiązania kontaktu z A.A. oraz poprzez nawiązanie kontaktu z G.G. (który złożył odrębny wniosek o wydanie interpretacji podatkowej i otrzymał już interpretację nr 0114-KDIP4-2.4012.204.2026.2.SKJ).
W 2021 r. 1/2 działki oraz 1/2 domu została sprzedana przez C.C., a jednocześnie 1/2 ww. działki oraz 1/2 ww. domu została przekazana na rzecz dwóch córek C.C., tj. połowę działki i połowę domu Pan C.C. sprzedał, a drugą połowę działki i domu darował córkom.
Poza tym żadne inne nabycia/sprzedaż Nieruchomości w przypadku innych Sprzedających nie miały miejsca.
Kupujący zamierza wykorzystać nabytą Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych i niemieszkalnych lub odsprzedaż nieruchomości jako terenu budowlanego (tj. objętego prawomocnym pozwoleniem na budowę budynków na tej nieruchomości).
Pytania
1. Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT)?
2. W sytuacji, gdyby zdaniem Organu sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, to czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z powyższych tytułów?
Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
1. Planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, gdyż Sprzedający nie powinni być uznani za podatników VAT.
2. Gdyby jednak zdaniem Organu sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, to Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktur otrzymanych od Sprzedających.
Powyższe stanowisko wynika z następujących okoliczności.
Uzasadnienie stanowiska stron:
Uzasadnienie odnośnie pierwszego pytania
1. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
2. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
3. Należy jednocześnie wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
4. Zgodnie z kolei z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
5. W myśl natomiast art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
6. Zatem, definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
7. Tak więc dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT.
8. W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza.
9. W pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W analizowanym przypadku należy stwierdzić, że w opisanym stanie faktycznym Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT.
10. W tym zakresie istotne znaczenie ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.
11. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
12. Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14, C-72/137, a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13).
13. Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
14. Biorąc powyższe pod uwagę należy rozważyć czy Sprzedający, w celu sprzedaży Nieruchomości Kupującemu, działają w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Nieruchomości, czy też w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podejmują aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkowałoby uznaniem, że dostawa (sprzedaż Nieruchomości) nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający działali jako podatnicy podatku od towarów i usług.
15. Biorąc pod uwagę opisany stan faktyczny, uznać należy, że w zakresie przedmiotowej transakcji Sprzedający nie działają w charakterze podatników VAT, lecz działają w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.
16. Sprzedający nabyli udziały we współwłasności Nieruchomości w drodze dziedziczenia oraz zasiedzenia, a zatem nabycie to nie było związane z jakąkolwiek działalnością inwestycyjną, handlową czy gospodarczą. Wejście w posiadanie udziałów nastąpiło w wyniku sukcesji majątkowej oraz zasiedzenia, a nie w ramach zakupu nieruchomości. Jednocześnie w analizowanym stanie faktycznym należy podkreślić, że Sprzedający nabyli przedmiotową Nieruchomość wiele lat temu - nabycie udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających miało miejsce w latach 2007-2017.
17. Przez wiele lat (od momentu nabycia do chwili obecnej) udziały w Nieruchomości pozostawały w majątku prywatnym Sprzedających - Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była również przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.
18. Należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
19. Tak więc sprzedaż Nieruchomości, stanowiącej składnik majątku prywatnego, utrzymywany przez Sprzedających przez wiele lat, należy kwalifikować jako czynność mieszczącą się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności, a nie jako działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Okoliczność, że zbycie następuje jednorazowo jako czynność incydentalna i nie jest elementem powtarzalnej, zorganizowanej aktywności nakierowanej na osiąganie zysku, jednoznacznie potwierdza brak podstaw do uznania Sprzedających za osoby prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie.
20. Sprzedający nie podejmowali również działań marketingowych, ani nie ogłaszali zamiaru sprzedaży Nieruchomości w Internecie, gazetach, telewizji ani za pomocą innych środków masowego przekazu.
21. W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający korzystali wyłącznie z pomocy spółki zajmującej się pośrednictwem nieruchomości (C), przy czym skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości przez osobę fizyczną chcącą sprzedać swoją nieruchomość - z uwagi na brak doświadczenia w zakresie obrotu nieruchomościami - z pewnością nie jest cechą charakterystyczną dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.
22. Fakt skorzystania z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami nie świadczy ani nie przesądza o uznaniu Sprzedających za podatników VAT w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości - powierzenie czynności związanych ze sprzedażą wyspecjalizowanemu podmiotowi stanowi przejaw racjonalnego wykonywania prawa własności oraz dążenia do sprawnego przeprowadzenia transakcji, a nie dowód prowadzenia zorganizowanej i profesjonalnej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Skorzystanie z usług pośrednika ma charakter pomocniczy i techniczny - pośrednik, w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, podejmuje czynności marketingowe oraz organizacyjne, których nie byliby w stanie podjąć Sprzedający z uwagi na zaawansowany wiek i brak doświadczenia. Należy również podkreślić, że skorzystanie z pomocy pośrednika było w tym przypadku działaniem incydentalnym, tj. jednorazowym. Tym samym okoliczność skorzystania z usług pośrednika nie może być uznana za samodzielną przesłankę świadczącą o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
23. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, w tym m.in. w wyroku NSA z 11 marca 2025 r., sygn. II FSK 782/22, gdzie wskazano, że:
„Korzystanie z usług pośrednika - biura nieruchomości jest typową praktyką związaną z zarządem majątkiem prywatnym. Innymi słowy, istnienie takich usług nie przesądza o wystąpieniu pozarolniczej działalności gospodarczej, nawet jeśli zadaniem takiego pośrednika jest podjęcie działań w celu sprzedaży nieruchomości za jak najlepszą cenę, w tym podjęcie czynności zmierzających do uregulowania przeznaczenia nieruchomości. Co więcej, trudno, żeby umowy pośrednictwa nie przewidywały takich zapisów, skoro usługa powinna zostać wykonana na jak najwyższym poziomie”.
24. Przedmiotowy wyrok dotyczy co prawda kwestii związanych z podatkiem PIT, przy czym jego konkluzje są trafne również w zakresie podatku VAT, z uwagi na zbliżoną definicje pozarolniczej działalności gospodarczej.
25. Logicznym jest, iż skoro strona zleca sprzedaż działek pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, to jest to równoznaczne z tym, że sama nie działa w tym zakresie zawodowo (profesjonalnie).
26. Podobnie uznano w wyroku WSA w Olsztynie z 16 kwietnia 2025 r., sygn. I SA/Ol 119/25, dotyczącym ustalenia statusu podatnika VAT, gdzie skład sędziowski wskazał, że za przejaw profesjonalnej działalności handlowej na gruncie przepisów o VAT nie należy uznać skorzystania z biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
27. Tak więc, jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.
28. Sprzedający nie podejmowali też żadnych czynności charakterystycznych w profesjonalnej działalności gospodarczej, które miałyby na celu zwiększenie jej wartości, nie ponosili nakładów ani nie dokonywali ulepszeń Nieruchomości o charakterze rzeczowym. Należy więc uznać, że czynności podejmowane przez Sprzedających w związku ze sprzedażą Nieruchomości, nie mają charakteru typowego dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, lecz element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym przez spadkobiercę.
29. W szczególności przekazanie Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością, w zakresie niezbędnym do uzyskania uzgodnień, opinii, warunków technicznych oraz decyzji administracyjnych, nie może być utożsamiane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W realiach współczesnego obrotu gospodarczego jest to rozwiązanie powszechnie stosowane, umożliwiające potencjalnemu nabywcy weryfikację możliwości inwestycyjnych nieruchomości jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej.
30. Działanie to ma wyłącznie charakter zabezpieczający interes Kupującego i służy ograniczeniu ryzyka transakcyjnego, a nie zwiększeniu wartości Nieruchomości przez Sprzedających ani prowadzeniu przez nich zorganizowanej działalności handlowej.
31. Należy podkreślić, że zgodnie z aktualną linią orzeczniczą sądów administracyjnych, udzielenie pełnomocnictwa przez sprzedających do podejmowania przez kupującego działań mających na celu przystosowanie nieruchomości do potrzeb tego kupującego, nie powinno być uznawane jako cecha charakterystyczna dla osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.
32. Przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 kwietnia 2025 r., sygn. I FSK 2150/21, wskazano, że udzielenie takiego pełnomocnictwa jest zachowaniem adekwatnym do działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowi przesłanki do uznania podmiotu za podatnika VAT. Jak wskazano w ww. wyroku:
„Zawarcie tego rodzaju umowy przedwstępnej oraz udzielenie potencjalnemu nabywcy umocowania do uzyskania standardowo przy tego rodzaju jak w tej sprawie inwestycjach, stosownych pozwoleń i zgód, bez których nabycie przez niego gruntu byłoby bezcelowe, nie stanowi per se działalności handlowej, podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak w tych czynnościach sprzedawcy przesłanek świadczących o takiej jego aktywności w przedmiocie zbycia przedmiotowego gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT (tak wyroki NSA: z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21; z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21; z 27 marca 2025 r., sygn. akt I FSK 2269/21 - dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http:// orzeczenia.nsa.gov.pl)”.
33. Podobne stanowisko prezentowane jest również w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w tym m.in. w interpretacji z 12 lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.15.2025.1.ESZ, w której organ również potwierdził, że pomimo udzielenia pełnomocnictwa kupującemu, wnioskodawcy (sprzedający) nie będą występować w charakterze podatnika VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości. W interpretacji tej wnioskodawca wskazywał, że:
„Sprzedający zobowiązali się również do udostępnienia Nieruchomości Kupującemu w celu przeprowadzenia przez Wnioskodawcę badań gruntu i innych badań technicznych i środowiskowych. Na mocy umowy przedwstępnej Strony będą współpracować ze sobą w szczególności w czasie przeprowadzanego przez Kupującego Badania Due Diligence.
Sprzedająca ma świadomość, że po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika (Wnioskodawcę) wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy (Sprzedającej), jednak jednocześnie jej zdaniem wszystkie te działania nie mają znaczenia z punktu widzenia podatku VAT i nie będą one miały wpływu na sytuację prawnopodatkową Sprzedającej, bowiem warunki transakcji zostały już ustalone, a podejmowanie czynności związanych z udzielonym pełnomocnictwem zabezpieczają jedynie interes prawny Wnioskodawcy (tj. A S.A.).
Zatem aktywność Sprzedającej ogranicza się wyłącznie do udzielenia pełnomocnictwa i trudno taką aktywność porównać z aktywnością w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, które podejmują działania przede wszystkim mające na celu zwiększenie przychodu ze sprzedaży, uzyskanie jak najwyższej ceny. Podsumowując, Sprzedająca dokonując opisanych we wniosku czynności poprzez pełnomocnika, nie będzie podejmować działań porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Zatem należy uznać, że Sprzedająca w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie działać jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w konsekwencji nie będzie obowiązana do wystawienia faktury wraz z właściwą stawką VAT dokumentującej sprzedaż towarów na rzecz Kupującej Spółki”.
34. W zaistniałym stanie faktycznym (podobnym do sytuacji zaprezentowanej w niniejszym wniosku), organ przychylił się do stanowiska wnioskodawcy i stwierdził, że ustanowienie szerokiego pełnomocnictwa dla kupującego nie przesądza o uzyskaniu przez sprzedających statusu podatnika VAT.
35. Podobnie wskazano również w niedawno wydanej interpretacji Dyrektora KIS z 11 lutego 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.1117.2025.2.JP, gdzie w podobnej sytuacji organ wskazał, że:
„Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku, wynika, że działka została udostępniona na rzecz kupującej spółki na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez kupującą spółkę niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia kupującej spółce zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.
Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb. Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.
Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntów do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie powodują, że zostanie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży wydzielonej działki, która powstanie z podziału działki nr 1, nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej”.
36. W konsekwencji opisane w niniejszym wniosku czynności podejmowane przez Sprzedających - w tym udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu - należy ocenić jako element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
37. Jednocześnie fakt składania przez Sprzedającą 1 i Sprzedającego 3 uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej ani o występowaniu w charakterze podatnika VAT. Uprawnienie do składania wniosków i uwag w toku procedury planistycznej przysługuje każdemu właścicielowi nieruchomości i stanowi realizację prawa do ochrony własnego interesu prawnego. Działania te mieszczą się w granicach zwykłego wykonywania prawa własności i mają na celu zapewnienie możliwości racjonalnego zagospodarowania własnego majątku, a nie profesjonalne przygotowanie nieruchomości do obrotu w sposób zorganizowany i ciągły.
38. Nie sposób zgodzić się z twierdzeniem, że należałoby uznać za przejaw profesjonalnego obrotu nieruchomościami sam fakt, że Sprzedający dążyli do uzyskania możliwie najkorzystniejszej ceny sprzedaży Nieruchomości. Dążenie do uzyskania korzystnej ceny jest naturalnym elementem wykonywania prawa własności i racjonalnego gospodarowania majątkiem prywatnym. Każdy właściciel, dokonując odpłatnego zbycia składnika swojego majątku osobistego, jest uprawniony do podejmowania działań zmierzających do osiągnięcia satysfakcjonujących warunków ekonomicznych transakcji.
39. Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że podjęte przez Sprzedających czynności nie świadczą o podejmowaniu przez Sprzedających aktywności porównywalnych do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się handlem nieruchomościami, a tym samym nie uzasadniają przypisania mu statusu podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.
40. Tym samym. w żadnym razie nie został podjęty szereg celowych działań czy też czynności mający na celu sprzedaż nieruchomości przez Sprzedających, który byłby charakterystyczny dla działalności handlowej. W praktyce czynności podjęte przez Sprzedających są bowiem typowe dla podmiotów zbywających nieruchomości w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem.
41. Stanowisko takie potwierdzają również liczne interpretacje, które są wydawane w podobnych stanach faktycznych, w tym m.in. interpretacja dyrektora KIS z 13 lutego 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.1131.2025.2.JP, czy też interpretacja dyrektora KIS z 1 grudnia 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.908.2025.2.MH.
42. Jednocześnie, należy zaznaczyć, że Sprzedający nie prowadzą zarejestrowanej działalności gospodarczej, w tym nigdy nie zajmował się obrotem nieruchomościami, działalnością deweloperską ani jakąkolwiek inną aktywnością o charakterze handlowym w tym zakresie.
43. Powyższe okoliczności jednoznacznie wskazują, że planowana sprzedaż Nieruchomości ma charakter incydentalny i dotyczy wyłącznie składnika majątku prywatnego. Brak jest elementów świadczących o prowadzeniu w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy działalności polegającej na nabywaniu i zbywaniu nieruchomości. Tym samym czynność sprzedaży nie może zostać uznana za przejaw profesjonalnego obrotu nieruchomościami, lecz stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności w odniesieniu do majątku osobistego Sprzedającego.
44. W konsekwencji, w okolicznościach niniejszej sprawy uznać należy, że planowana sprzedaż omawianej nieruchomości przez Sprzedających nie będzie podlegała VAT, gdyż Sprzedający nie wystąpią w charakterze podatnika VAT, a jako sprzedawcy zbywający nieruchomość w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem. Z uwagi na powyższe, należy uznać, że przedmiotowa transakcja będzie stanowiła realizację prawa Sprzedających do rozporządzania majątkiem osobistym.
Uzasadnienie odnośnie drugiego pytania
45. Gdyby jednak zdaniem Organu Sprzedających należało uznać za podatników VAT, a sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, z czym Sprzedający oraz Kupujący się nie zgadzają, to należałoby uznać, że Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości.
46. Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia VAT naliczonego przysługuje od zakupu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną VAT.
47. W przypadku uznania, że Sprzedający będą posiadać status podatnika VAT, to warunek ten będzie w omawianej sytuacji spełniony, gdyż Kupujący prowadzi działalność opodatkowaną VAT na terytorium Polski i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w Polsce - jednocześnie Kupujący zamierza wybudować na nieruchomości lokale, które zamierza sprzedać w ramach transakcji opodatkowanych VAT. Ewentualnie Kupujący odsprzeda nieruchomość w ramach transakcji opodatkowanej VAT deweloperowi.
48. Tym samym, nieruchomości nabyte od Sprzedających będą wykorzystywane do czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego. Jak już wskazano, planowana sprzedaż Nieruchomości tj. przyjęcie, że sprzedaż będzie u Sprzedających opodatkowana VAT oznacza, że Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego, gdyż dla Kupującego jest to rodzaj wydatków, do poniesienia których Kupujący zobowiązał się by nabyć nieruchomości, na których Kupujący zbuduje lokale, które odsprzeda w ramach transakcji opodatkowanych VAT.
49. Tak więc, gdyby uznano Sprzedających za podatników VAT w odniesieniu do planowanej transakcji i sprzedaż Nieruchomości zostałaby opodatkowana podatkiem od towarów i usług, wówczas Kupującemu - jako podatnikowi VAT nabywającemu Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych - przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej nabyciu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie uznania sprzedaży udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1. określone udziały w nieruchomości,
2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej: „Kodeks cywilny”.
Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.
Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:
a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
b) dostawa terenu budowlanego.
W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:
Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:
Formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym udziału w nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Sprzedający w odniesieniu do udziałów w Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:
„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.
Z opisu sprawy wynika, że A Spółka komandytowa (Wnioskodawca lub Kupujący lub Nabywca lub Spółka) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, zajmującym się m.in. budową lokali mieszkalnych oraz użytkowych na sprzedaż, jak i obrotem nieruchomościami.
Żaden ze sprzedających, tj. A.A. (Sprzedająca 1), B.B. (Sprzedający 2) oraz C.C. (Sprzedający 3), nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej ani też nie jest wspólnikiem spółek kapitałowych czy też osobowych. Sprzedający nie są również zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni ani jako podatnicy VAT zwolnieni.
Sprzedający są współwłaścicielami niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr ewid. 1 o powierzchni 0,1552 ha (Nieruchomość), przy czym:
1) Sprzedający 1 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 10/12 części,
2) Sprzedający 2 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/12 części,
3) Sprzedający 3 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/12 części.
Sprzedająca 1 nabyła udział 10/12 w Nieruchomości na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego 26 lutego 2007 r., odpisu skróconego aktu małżeństwa wydanego 12 listopada 2021 r. oraz aktu poświadczenia dziedziczenia wydanego 7 grudnia 2017 r. Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 nabyli udziały wynoszące po 1/12 części na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego 26 lutego 2007 r., odpisu skróconego aktu małżeństwa wydanego 12 listopada 2021 r., aktu poświadczenia dziedziczenia wydanego 7 grudnia 2017 r. oraz postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia wydanego 15 grudnia 1999 r.
Sprzedająca 1 i Sprzedający 2 zawarli w odniesieniu posiadanych przez siebie udziałów do Nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży w kwietniu 2019 r., ze spółką B.B. Spółka z o.o. i udzielili tej spółce pełnomocnictw do przeprowadzenia badań technicznych i prawnych Nieruchomości oraz do podejmowania czynności zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. Sprzedający 3 zawarł w odniesieniu do posiadanych przez siebie udziałów do Nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży w maju 2019 r. ze spółką B.B. Spółka z o.o. i udzielił tej spółce pełnomocnictw do przeprowadzenia badań technicznych i prawnych Nieruchomości oraz do podejmowania czynności zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży.
W 2019 r. Sprzedający w odniesieniu do Nieruchomości zawarli umowę pośrednictwa ze spółką C. Sp. z o.o., która działając na ich zlecenie podejmowała czynności zmierzające do znalezienia nabywców Nieruchomości. Ostatecznie umowa ze C. wygasła w 2023 r. Pełnomocnik działający w imieniu Sprzedającej 1 ze spółki C złożył 2 lipca 2018 r. uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (...). Jednocześnie Sprzedający 3, 24 czerwca 2025 r. wniósł uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (...) w zakresie dotyczącym całego obszaru planu miejscowego.
Z uwagi na to, że ostatecznie nie doszło do sprzedaży Nieruchomości na rzecz spółki B. Sp. z o.o., Sprzedający 1 i Sprzedający 2 zawarli 1 grudnia 2023 r. przedwstępną umowę sprzedaży ze spółką A. Spółka z o.o. Sprzedający 3 zawarł 7 grudnia 2023 r. oddzielną przedwstępną umowę sprzedaży ze spółką A. Spółka z o.o. Następnie 27 listopada 2024 r. Sprzedający 1 i 2 zawarli z Kupującym umowę zmieniającą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której wydłużono ostateczny termin sprzedaży Nieruchomości oraz zmieniono zapisy dotyczące ceny sprzedaży. 27 listopada 2024 r. Sprzedający 3 zawarł z Kupującym umowę zmieniającą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której wydłużono ostateczny termin sprzedaży Nieruchomości oraz zmieniono zapisy dotyczące ceny sprzedaży.
Na podstawie ww. umów przedwstępnych Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży po uzyskaniu przez Wnioskodawcę pozytywnego wyniku Badania Nieruchomości oraz przekazali Kupującemu Nieruchomość do wykorzystania na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania uzgodnień i decyzji budowlanych według uznania Kupującego, w tym również na rzecz osób wstępujących w prawa i obowiązki wynikające z umów.
Ponadto osobom wskazanym przez Kupującego udzielono pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw obejmującego umocowanie do samodzielnego działania, z zastrzeżeniem, że czynności te wykonywane są na koszt Kupującego m.in. do:
1) wglądu w akta wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,
2) uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów, w tym usunięcia ewentualnych kolizji sieci,
3) występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów,
4) uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową,
5) do uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z której wywodzi się Nieruchomość lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzi się Nieruchomość lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań.
Sprzedający nie ponosili nakładów ani nie dokonywali ulepszeń Nieruchomości o charakterze rzeczowym, nie prowadzili działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości (Kupujący z własnej inicjatywy dotarł do Sprzedających); w przeciągu ostatnich pięciu lat nie sprzedawali ani też nie nabywali jakichkolwiek nieruchomości. Sprzedający 3 zbył dom mieszkalny oraz działkę 31 marca 2021 r. poprzez sprzedaż 1/2 udziału w ww. działce oraz domu jak i poprzez dokonanie darowizny 1/2 udziału w ww. działce oraz domu na rzecz jego dwóch córek. W związku z przedmiotową sprzedażą udziałów w Nieruchomości na rzecz A., Sprzedający nie udzielali innemu niż Kupujący pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedających.
Wskazali Państwo we wniosku, że Nieruchomość od momentu jej nabycia przez każdego Sprzedającego, nie była nigdy wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego, ani nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.
Państwa wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia, czy sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT.
Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedających w zakresie czynności prowadzących do umożliwienia zakupu przez Kupującego, takich jak uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości, czy występowanie o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Nabywcy umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Nabywcy, nie jest staraniem Sprzedających, którzy przykładowo starają się grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.
W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że Kupujący już się zgłosił, współwłaściciele gruntu (Sprzedający) nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (Kupującego) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą współwłaścicieli gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami współwłaścicieli podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.
Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującego działania wykonywane są we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania Nieruchomości do swoich określonych potrzeb.
Co istotne w sprawie, w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości Sprzedający nie ponosili jakichkolwiek nakładów ani nie dokonywali ulepszeń, nie prowadzili działań marketingowych. Ponadto, opisana we wniosku Nieruchomość od momentu jej nabycia przez każdego Sprzedającego, nie była nigdy wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, ani nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.
W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Sprzedających udziałów w Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. udziałów wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez Kupującego na mocy udzielonego mu przez Sprzedających pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia ze Sprzedającymi umowy przyrzeczonej.
Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb Kupującego czy też zgłoszenie przez Sprzedającą 1 i Sprzedającego 3 uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie powoduje, że Sprzedający zostaną z tego powodu uznani za podatników podatku VAT prowadzących działalność gospodarczą.
Zatem dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości, Sprzedający będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
W konsekwencji, sprzedaż udziałów w Nieruchomości (niezabudowanej działce nr 1) przez Sprzedających (Sprzedającego 1, Sprzedającego 2 i Sprzedającego 3) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Tym samym, Państwa stanowisko do pytania nr 1 jest prawidłowe.
Dodatkowo, oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące ustalenia, czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości jedynie w sytuacji uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT. W wydanej interpretacji uznałem jednak, że transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z powyższym, odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku, a odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Kupującego.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem (pytania) dotyczą praw i obowiązków podatkowych wszystkich zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym, pomimo uznania w wydanej interpretacji, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
A. Spółka komandytowa (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo