Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.324.2025.2.MKA

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dla sprzedaży budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 16 maja 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A.A. prowadzi działalność gospodarczą osoby fizycznej pod firmą X. i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pan A.A. (dalej także jako Wnioskodawca, Podatnik) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy przeniesienia nabył od Y. z siedzibą w (…) w listopadzie 2022 r. prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku na tym gruncie posadowionego. Wcześniej, we wrześniu 2022 r., w stosunku do tych samych nieruchomości strony podpisały warunkową umowę sprzedaży. W akcie notarialnym przenoszącym prawa opisano, iż działka w ewidencji gruntów i budynków obejmuje „Tk - tereny kolejowe” oraz zabudowana jest budynkiem jednokondygnacyjnym sklasyfikowanym jako zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, pełniącym funkcję innego budynku magazynowego.

Budynek wybudowany został w 1890 r. i na dzień zakupu przez Pana A.A. wymagał wraz z ogrodzeniem gruntownego remontu, co również odnotowano w akcie notarialnym przenoszącym prawo własności. Budynek wpisany jest do gminnej ewidencji zabytków. Budynek wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu został nabyty ze zwolnieniem z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Po zakupie budynek nie został do celów podatku dochodowego rozpoznany przez Pana A.A. jako środek trwały, bowiem z uwagi na swój stan techniczny nie był zdatny do użytku w jego działalności gospodarczej i z tego powodu nie spełniał definicji środka trwałego, o którym mowa w art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226; dalej ustawa o PIT).

W latach 2022-2024 były w budynku wykonywane prace budowlane i ponoszone były nakłady służące przywróceniu użyteczności budynku, ale także służące planowanej zmianie jego przeznaczenia z budynku magazynowego na budynek używany w branży gastronomicznej. Między innymi na podstawie zgłoszenia Staroście (…) z lutego 2023 r. budowy lub wykonywania innych robót budowlanych (PB-2) rozpoczęto remont dachu obiektu warsztatowo-magazynowego [podstawa prawna - art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.]. Zaplanowana została również przebudowa budynku i w tym celu w sierpniu 2023 r. decyzją Starosty (...) wydano Panu A.A. pozwolenie na budowę, a ściślej pozwolenie na „przebudowę budynku warsztatowo-magazynowego wraz ze zmianą funkcji na usługi gastronomiczne oraz budowę wewnętrznej linii zasilającej”. W ramach dotychczasowych prac w budynku zostało wymienione pokrycie dachu w znaczącej części (na podstawie ww. zgłoszenia), a w ramach pozwolenia na przebudowę dotychczas zostały wykonane tylko prace porządkowe i część prac wyburzeniowych (wyburzanie ścianek działowych). Zostały też wykonane przyłącza gazowe i elektryczne.

Zatem dotychczas w stosunku do budynku zostały wykonane w głównej mierze prace remontowe, rozumiane jako prace odtwarzające użyteczność budynku, polegające na wymianie zniszczonych elementów, w tym z użyciem innej technologii. Gdyby przyjąć założenie rozpoznania budynku jako środka trwałego z punktu widzenia podatku dochodowego, to podatnik poniósł wydatki remontowe w budynku w wysokości ok. 74 % jego wartości początkowej, a zatem wydatki o charakterze ulepszeniowym na przebudowę budynku, w tym zgodnie z pozwoleniem na budowę i związane z planowaną zmianą przeznaczenia budynku, nie przekroczyły 30 %.

Nie jest wykluczone jednak, że w przyszłości proporcja ta, wraz z postępem prac budowlanych i ponoszeniem dalszych wydatków inwestycyjnych przez Wnioskodawcę zmieni się w stronę zwiększenia wskaźnika procentowego wydatków poniesionych na prace o charakterze ulepszeniowym, przekraczając nawet wskaźnik 30% wydatków poniesionych na ulepszenie w stosunku do wartości początkowej budynku.

Istotnym w sprawie jest, iż budynek nie został rozpoznany do celów podatkowych jako środek trwały, więc w rozumieniu podatku dochodowego od osób fizycznych nie można w tym momencie mówić o wydatkach poniesionych na remont i ulepszenie środka trwałego w rozumieniu ustawy o PIT. Przedstawiony podział nakładów ma na celu zobrazowanie proporcji poniesionych wydatków budowlanych na remont i ulepszenie budynku, gdyby przyjąć hipotezę, iż budynek ten jest lub będzie u Wnioskodawcy środkiem trwałym.

Od początku Podatnik traktował zakupioną nieruchomość jako wydatek inwestycyjny z zamiarem odtworzenia i rozbudowy budynku pod uruchomienie dodatkowego rodzaju działalności - działalności gastronomicznej. W połowie 2024 r. Pan A.A., pomimo niezakończenia remontu budynku, zdecydował jednak o sprzedaży ww. budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Do sprzedaży jeszcze nie doszło. Sprzedaż dotyczyłaby budynku o charakterze magazynowym, bowiem budynek ten nie zmienił swojej funkcji i nie został dostosowany do wykonywania w nim usług gastronomicznych. Pozwolenie na budowę zostanie przeniesione na potencjalnego nabywcę. Nabywcą może być osoba fizyczna będąca lub niebędąca podatnikiem podatku od towarów i usług lub osoba prawna będąca lub niebędąca podatnikiem podatku od towarów i usług, lub też jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej będąca lub niebędąca podatnikiem podatku od towarów i usług. Dla Wnioskodawcy status przyszłego nabywcy jako podatnika podatku od towarów i usług pozostaje bez znaczenia. Co istotne - budynek po dokonanych pracach budowlanych nie zostanie nadal wprowadzony na stan środków trwałych w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w myśl zasady braku jego kompletności i przydatności do używania oraz braku przyjęcia go do używania w prowadzonej działalności gospodarczej Pana A.A., ale także zgodnie z decyzją sprzedaży jako niezakończona inwestycja (towar handlowy). Do celów rozliczenia podatku dochodowego Podatnik prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów. W księdze podatkowej wydatki ponoszone na inwestycję nie zostały rozpoznane jako koszty uzyskania przychodów.

Mając na uwadze powyższe Wnioskodawca powziął wątpliwość co do sposobu opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży budynku wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu.

Pytanie

Czy do planowanej dostawy budynku znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 2 ust. 14 i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W opinii Wnioskodawcy w przedmiotowej sprawie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 2 ust. 14 i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku gdy:

• nabyty przez niego budynek nie został i nie zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych i
• będzie stanowił on w momencie sprzedaży towar handlowy/niezakończoną inwestycję w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

to przy ustalaniu momentu pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, Wnioskodawca nie powinien brać pod uwagę wartości ponoszonych nakładów na remonty i ulepszenie, mogących w przypadku czynności o charakterze ulepszeniowym przekroczyć 30% wartości początkowej tego budynku, gdyż nie są one traktowane przez Wnioskodawcę jako środek trwały, co w konsekwencji powoduje, że w stosunku do dostawy budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu będzie mu przysługiwało prawo do zwolnienia tej dostawy z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków - co do zasady - zwolniona jest od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Innymi słowy wystąpienie instytucji pierwszego zasiedlenia oznacza obligatoryjne opodatkowanie dostawy budynku. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ustawa przewiduje więc występowanie „pierwotnego” pierwszego zasiedlenia i „powtórnego” pierwszego zasiedlenia. Powtórne pierwsze zasiedlenie wystąpi po rozpoczęciu użytkowania na potrzeby własne budynku po jego wybudowaniu lub ulepszeniu, kiedy wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku w rozumieniu ustawy o PIT.

W niniejszej sprawie należy przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia doszło w przeszłości skoro budynek ma ponad 130 lat i jego sprzedaż Wnioskodawcy w 2022 r. nastąpiła ze zwolnieniem z podatku od towarów i usług. Budynek był więc użytkowany przez poprzednich nabywców przez co najmniej 2 lata od dnia ich pierwszego oddania do użytkowania.

Natomiast analizy wymaga, czy nie dojdzie do powtórnego pierwszego zasiedlenia z uwagi na wysokość poniesionych przez Podatnika wydatków na remont i przebudowę budynku, a szczególnie na przebudowę wymienianą jako jedną z pięciu form ulepszenia środka trwałego w ustawie o PIT. Zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o PIT, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Z ww. przepisu jednoznacznie wynika, że ulepszeniu ulec mogą wyłącznie środki trwałe, a te z definicji muszą być kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok i wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Natomiast, jak Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego, nabyty budynek nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy środka trwałego, gdyż nie spełnia przywołanej definicji środka trwałego, a na gruncie ustaw o podatkach dochodowych ulepszenie jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Budynek nie będzie też wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Wnioskodawca prowadzi jedynie prace budowlane (remontowo-ulepszeniowe) przed planowaną sprzedażą nieruchomości jako towaru/niezakończonej inwestycji.

Podatkowo można ulepszać wyłącznie środki trwałe rozumiane jako wybudowane budynki, a nie np. tzw. środki trwałe w budowie w rozumieniu ustawy o rachunkowości, mające charakter zawieszający i często inwestycyjny. Jeśli następnie takie budynki niewprowadzone na stan środków trwałych podlegają sprzedaży, to należy traktować je jako niespełniające podatkowej definicji środków trwałych przez co stanowią wyłącznie towary do odsprzedaży (towary handlowe). Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że nabyty, a następnie remontowany i przebudowywany budynek nie będzie ulepszony w rozumieniu ustawy o PIT, gdyż nie spełni on definicji składnika majątkowego/środka trwałego Pana A.A.

Z tego też względu przy analizowaniu momentu pierwszego zasiedlenia Wnioskodawca nie powinien brać pod uwagę ani prac remontowych, ani prac o charakterze ulepszeniowym jako zdarzeń powodujących, że mogłoby dojść do poniesienia nakładów inwestycyjnych przekraczających 30% wartości początkowej budynku, bowiem dla nieruchomości nieujętej jako środek trwały przywołane regulacje nie znajdują zastosowania. W konsekwencji wyłącznym warunkiem jaki zbywany przez Wnioskodawcę budynek powinien spełnić jest upływ 2 lat od dnia pierwszego zasiedlenia dokonanego po wybudowaniu nieruchomości lub ich ewentualnym ulepszeniu przez któregoś z poprzednich właścicieli. Definicja pierwszego zasiedlenia, stanowi o rozpoczęciu użytkowania na potrzeby własne budynków po ich wybudowaniu lub ulepszeniu. W przypadku Podatnika nie nastąpiło i nie nastąpi w ogóle rozpoczęcie użytkowania budynku na własne potrzeby po jego ulepszeniu, niezależnie od wskaźnika poniesionych nakładów (poniżej, równych lub przekraczających 30% wartości początkowej budynku), bowiem Podatnik nie wprowadzi budynku do ewidencji środków trwałych.

Warto zaznaczyć, że prezentowane przez Wnioskodawcę stanowisko jest jednolicie potwierdzane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej m.in. w następujących interpretacjach indywidualnych:

• z 8 czerwca 2022 r. nr 0111-KDIB3-1.4012.177.2022.2.MSO,
• z 1 kwietnia 2022 r. nr 0112-KDIL3.4012.64.2022.1.MC,
• z 12 stycznia 2022 r. nr 0112-KDIL1-3.4012.539.2021.2.AP,
• z 9 września 2021 r. nr 0112-KDIL1-1.4012.445.2021.MG,
• z 3 grudnia 2019 r. nr 0111-KDIB3-1.4012.646.2019.1.AB.

W ww. interpretacjach Dyrektor KIS oceniał, iż nie dochodzi do spełnienia warunku ulepszenia, bez względu na wysokość poniesionych wydatków, bowiem budynek niewprowadzony do ewidencji środków trwałych jako środek trwały nie może podlegać ulepszeniu. Zatem, jeśli nie istnieje środek trwały, to nie można mówić o jego ulepszeniu, a więc w przypadku Podatnika nie będzie spełnionej definicji powtórnego pierwszego zasiedlenia. Stąd w przypadku odsprzedaży takiego budynku zaistnieje prawo do zwolnienia z podatku od towarów i usług jego sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a zwolnienie to rozciągnie się również na sprzedaż wraz z budynkiem prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym budynek jest posadowiony w myśl zasady wynikającej z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty (prawo użytkowania wieczystego gruntu), jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Należy zauważyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy przeniesienia nabył Pan w listopadzie 2022 r. od Y. prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku na tym gruncie posadowionego. Od początku zakupioną nieruchomość traktował Pan jako wydatek inwestycyjny z zamiarem odtworzenia i rozbudowy budynku pod uruchomienie dodatkowego rodzaju działalności - działalności gastronomicznej. W połowie 2024 r. pomimo niezakończenia remontu zdecydował Pan jednak o sprzedaży ww. budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Budynek ten nie zmienił swojej funkcji i nie został dostosowany do wykonywania w nim usług gastronomicznych.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz fakt, że jest Pan osobą fizyczną, która prowadzi działalność gospodarczą stwierdzić należy, że w analizowanej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do Pana przedsiębiorstwa, bowiem zgodnie z Pana wskazaniem, kupił ją Pan w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem przy sprzedaży budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składnika majątku Pana przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, sprzedaż budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U z 2025 r. poz. 278 ze zm.):

Ulepszeniem środka trwałego - w rozumieniu ustawy podatkowej - jest więc:

• przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych;
• rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały;
• rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;
• adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany;
• modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. budynki), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

Z opisu sprawy wynika, że budynek wybudowany został w 1890 r. i na dzień zakupu przez Pana wymagał gruntownego remontu. Po zakupie budynek nie został wprowadzony na stan środków trwałych. W latach 2022-2024 były w budynku wykonywane prace budowlane i ponoszone były nakłady służące przywróceniu użyteczności budynku, ale także służące planowanej zmianie przeznaczenia z budynku magazynowego na budynek używany w branży gastronomicznej. Zaplanowana została również przebudowa budynku wraz ze zmianą funkcji na usługi gastronomiczne oraz budowę wewnętrznej linii zasilającej i w tym celu wydano Panu pozwolenie na budowę. W ramach dotychczasowych prac w budynku zostało wymienione pokrycie dachu w znaczącej części, a w ramach pozwolenia na przebudowę dotychczas zostały wykonane tylko prace porządkowe i część prac wyburzeniowych (wyburzanie ścianek działowych). Zostały też wykonane przyłącza gazowe i elektryczne. Po dokonanych pracach budowlanych budynek nadal nie zostanie wprowadzony na stan środków trwałych.

Pana wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy przy sprzedaży budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego.

Mając na uwadze powyższe, jak wskazał Pan w opisie sprawy, przed sprzedażą budynku dokonał Pan jego remontu. Należy jednak podkreślić, że przedmiotowy budynek nie został i nie zostanie wpisany do ewidencji środków trwałych. Tym samym skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Pana na przedmiotowy budynek nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Po przeprowadzonych pracach remontowych budynek nie był i nie będzie wykorzystywany w Pana działalności gospodarczej, gdyż zdecydował Pan o jego sprzedaży. W przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia czy wydatki poniesione na remont budynku przekroczą czy nie 30% jego wartości początkowej.

W konsekwencji należy stwierdzić, że dla dostawy budynku będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż jak Pan wskazał, do pierwszego zasiedlenia budynku doszło w przeszłości (budynek ma ponad 130 lat) a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną datą sprzedaży upłynie okres powyżej 2 lat.

Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym ww. budynek jest posadowiony, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym dalsza analiza zastosowania zwolnień dla dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Zatem Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Nadmieniam, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie zadanego pytania i przedstawionego stanowiska. Inne kwestie nieobjęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa - rozpatrzone.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.