Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.354.2025.2.MŻ

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie braku uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą niezabudowanej Działki 1, a tym samym braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ww. Działki.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

5 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w podatku od towarów i usług związanych z planowaną przez Sprzedającego transakcją sprzedaży Działki nr 1 na rzecz Kupującego.

Uzupełnili go - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 2 czerwca 2025 r. (wpływ 6 czerwca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• B.C.

Opis zdarzenia przyszłego

B.C. (dalej: „Sprzedający”, „Zainteresowany niebędący stroną postępowania”) jest właścicielem nieruchomości stanowiącej niezabudowaną Działkę o numerze ewidencyjnym 1.

Działka 1 o powierzchni 12.081,00 m², położona jest w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…).

Działka 1 została przez Sprzedającego nabyta na podstawie umowy sprzedaży z (…) 1978 r. Nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT, a tym samym Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Sprzedający jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem VAT. Sprzedający pozostaje w związku małżeńskim, jednakże Działka 1 stanowi jego majątek osobisty.

Działka 1 stanowi nieruchomość rolną, o której mowa w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Działka 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

14 kwietnia 2025 r. Sprzedający zawarł z A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca”, „Kupujący”, „Zainteresowany będący stroną postępowania”) przedwstępną umowę sprzedaży Działki 1 w formie aktu notarialnego. Przedmiotem przeważającej działalności Kupującego jest produkcja maszyn dla rolnictwa i leśnictwa (PKD 28.30.Z). Przyrzeczona umowa sprzedaży Działki 1 ma zostać zawarta po łącznym spełnieniu się następujących warunków:

1. dokonania przez Kupującego, jego staraniem i na jego koszt, wyłączenia Działki 1 z produkcji rolniczej oraz ujawnienia w ewidencji gruntów zmiany oznaczenia użytków Działki 1 na użytki inne niż rolne bądź leśne;

2. uzyskania przez Strony interpretacji podatkowej na wspólny wniosek, która potwierdzi sposób opodatkowania dostawy Działki 1, (tj. czy transakcja w niej opisana podlega opodatkowaniu podatkiem VAT).

Od 1 stycznia 2025 r. Sprzedający wydzierżawia Działkę 1 Kupującemu.

Wcześniej Działka 1 była oddana w użytkowanie osobie prowadzącej działalność rolniczą, w ramach nieodpłatnej dzierżawy w zamian za utrzymanie pola w kulturze rolnej, co umożliwiało pozyskiwanie rocznych dopłat bezpośrednich z D. Działka 1 była wtedy wykorzystywana do prowadzenia upraw rolnych.

W stosunku do Działki 1 na wniosek Kupującego wydano decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z treścią decyzji o warunkach zabudowy Działka 1 przeznaczona jest pod zabudowę budynkiem produkcyjno - usługowo - handlowym wraz z urządzeniami budowlanymi.

W odniesieniu do Działki 1 Sprzedający nie uzyskał oraz nie złożył wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jednakże Kupujący złożył 19 lutego 2025 r. zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1, zaś Starosta (…) zaświadczeniem z 27 lutego 2025 r. potwierdził brak wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia. Ponadto Kupujący złożył do Starosty (…) wniosek z 10 stycznia 2025 r. o zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę, zaś na rzecz Kupującego 7 kwietnia 2025 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę ww. inwestycji.

Sprzedający nie dokonał i nie planuje dokonania żadnych nakładów inwestycyjnych na Działce 1 przed jej zbyciem w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży na rzecz Kupującego.

Sprzedający nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży Działki 1, zwiększenia jej atrakcyjności i tym podobnych, oprócz zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży działki na portalu internetowym (...). Zgodnie z procedurą D. wydal zgodę na sprzedaż Działki 1 stanowiącej grunt rolny. Sprzedający nie podejmował także działań w zakresie uzbrojenia, niwelacji lub ogrodzenia terenu, nie starał się dokonać podziału Działki 1, ani nie podejmował działań mających na celu wydzielenie bądź utwardzenie drogi na Działce 1.

Kupujący nawiązał bezpośrednio kontakt ze Sprzedającym poprzez uzyskanie informacji w starostwie powiatowym, a następnie podejmował czynności mające na celu zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1, zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę, a także wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Sprzedający w 2023 r. dokonał zbycia ułamkowej części (1/2) budynku mieszkalnego w (…) , nabytej również w drodze dziedziczenia po matce E.C.

Poza wyżej wymienionymi transakcjami Sprzedający nie zbywał innych nieruchomości.

Oprócz sprzedaży Działki 1 Sprzedający planuje sprzedać działkę gruntu oznaczoną numerem geodezyjnym (…) (transakcja ta jest przedmiotem osobnego wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej).

Sprzedający planuje spożytkować środki uzyskane ze sprzedaży na zakup nieruchomości na cele własne rodziny Sprzedającego oraz na cele własne inne niż nieruchomości. Sprzedający nie planuje przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży na cele handlowe.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania wskazali Państwo:

a) Czy umowa przedwstępna, którą zawarli Państwo ze Sprzedającym 14 kwietnia 2025 r. zawiera:

• inne warunki (oprócz wymienionych we wniosku w pkt 1 i 2), od spełnienia których zależy/będzie zależała ostateczna sprzedaż działki (proszę je wymienić),
• prawa i obowiązki dla obu stron transakcji - Państwa jako Kupującego i Sprzedającego (Pana B.C.) - proszę je wymienić?

Odp. Umowa przedwstępna, zawarta 14 kwietnia 2025 r. nie zawiera innych warunków (oprócz wymienionych we wniosku w pkt 1 i 2), od spełnienia których będzie zależała ostateczna sprzedaż Działki 1, Umowa przedwstępna zawiera prawa i obowiązki dla obu stron transakcji.

Prawa Kupującego:

a) prawo dysponowania Działką 1 dla celów budowlanych (od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia zamknięcia transakcji) w zakresie:

1. występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Działki 1 do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Działce 1 i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Działką 1 inwestycją;
2. składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Działki 1, warunków zabudowy;
3. składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji zatwierdzających projekt budowlany dla inwestycji planowanej na Działce 1 - w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych w tym oświadczeń o prawie do dysponowania Działką 1 na cele budowlane;
4. składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji planowanej na Działce 1, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa;
5. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów (Działki 1) z produkcji rolnej lub leśnej;
6. uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla Działki 1;
7. przeprowadzenia na terenie Działki 1 prac budowlanych z ograniczeniem ich zakresu wyłącznie do robót zatwierdzonych uprzednio przez Sprzedającego na piśmie pod rygorem nieważności.

b) uprawnienie do odstąpienia od umowy w przypadkach szczegółowo określonych w umowie przedwstępnej, tj.:

1. w przypadku gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do 31 lipca 2025 r. z przyczyn innych, niż leżące po stronie Kupującego;
2. w terminie 120 dni od dnia zamknięcia transakcji, w każdym jednak wypadku w dacie nie późniejszej niż 120 dni od 31 lipca 2025 r., jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta z powodu uchylania się Sprzedającego lub odmowy zawarcia przez niego umowy przyrzeczonej w wyznaczonym zgodnie z umową terminie;

c) uprawnienie do żądania obniżenia ceny o kwotę (…) zł w przypadku, gdy z winy Sprzedającego dzień zamknięcia transakcji nie zostanie wyznaczony w terminie do 6 miesięcy od dnia doręczenia Sprzedającemu pisemnego zawiadomienia Kupującego o spełnieniu wszystkich warunków zawieszających oraz o gotowości zawarcia umowy przyrzeczonej.

Prawa Sprzedającego:

a) uprawnienie do odstąpienia od umowy w przypadkach szczegółowo określonych w umowie przedwstępnej, tj.:

1. w przypadku braku uznania zaliczki na rachunku bankowym Sprzedającego w terminie 5 dni roboczych od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, nie później jednak niż do dnia 31 maja 2025 r.;
2. w przypadku, gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do 31 lipca 2025 r. z przyczyn innych, niż leżące po stronie Sprzedającego;
3. w przypadku, gdy interpretacja wspólna Kupującego i Sprzedającego potwierdzająca sposób opodatkowania dostawy Działki 1 nie zostanie uzyskana najpóźniej w dniu 31 lipca 2025 r. z następujących przyczyn leżących po Stronie Kupującego, tj. wycofania wniosku o interpretację lub odwołania pełnomocnictwa dla doradcy wyznaczonego przez Kupującego do sporządzenia i złożenia takiego wniosku o Interpretację;
4. w terminie 120 dni od dnia zamknięcia transakcji, w każdym jednak wypadku w dacie nie późniejszej niż 120 dni od dnia 31 lipca 2025 r., jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta z powodu uchylania się Kupującego lub odmowy zawarcia przez niego umowy przyrzeczonej w wyznaczonym zgodnie z umową terminie.

b) uprawnienie do zatrzymania uiszczonej przez Kupującego zaliczki, tytułem zryczałtowanego odszkodowania na rzecz Sprzedającego:

1. w przypadku, gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do 31 lipca 2025 roku z winy Kupującego;
2. w przypadku, gdy interpretacja wspólna Kupującego i Sprzedającego potwierdzająca sposób opodatkowania dostawy Działki 1 nie zostanie uzyskana najpóźniej w dniu 31 lipca 2025 r. z następujących przyczyn leżących po Stronie Kupującego, tj. wycofania wniosku o interpretację lub odwołania pełnomocnictwa dla doradcy wyznaczonego przez Kupującego do sporządzenia i złożenia takiego wniosku o interpretację;
3. w terminie 120 dni od dnia zamknięcia transakcji, w każdym jednak wypadku w dacie nie późniejszej niż 120 dni od dnia 31 lipca 2025 roku, jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta z powodu uchylania się Kupującego lub odmowy zawarcia przez niego umowy przyrzeczonej w wyznaczonym zgodnie z umową terminie.

c) uprawnienie do wyznaczenia terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej;

d) uprawnienie do wykonywania swoich czynności związanych z Działką 1 w ramach zwykłej działalności do dnia zamknięcia transakcji;

Obowiązki Sprzedającego:

a) zwrot całości zaliczki Kupującemu w przypadkach szczegółowo określonych w umowie przedwstępnej, tj.,

1. w przypadku gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do 31 lipca 2025 r. z winy Sprzedającego;
2. w przypadku gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do 31 lipca 2025 r. z przyczyn innych, niż zawinione przez Kupującego, jak również z przyczyn niezależnych od Stron lub za które odpowiadają obie Strony;
3. w terminie 120 dni od dnia zamknięcia transakcji, w każdym jednak wypadku w dacie nie późniejszej niż 120 od dnia 31 lipca 2025 r., jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta z powodu uchylania się Sprzedającego lub odmowy zawarcia przez niego umowy przyrzeczonej w wyznaczonym zgodnie z umową terminie - w tym przypadku, oprócz zwrotu zaliczki, Sprzedający zobowiązany będzie także do zapłaty na rzecz Kupującego dodatkowo kwoty w wysokości zaliczki tytułem zryczałtowanego odszkodowania.

b) poddanie w akcie notarialnym obejmującym umowę przyrzeczoną egzekucji na zasadzie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego;

c) przedłożenie niezbędnych dokumentów do zawarcia umowy przyrzeczonej;

d) obowiązki przed dniem zamknięcia transakcji:

• zarządzanie Działką 1 w sposób dotychczasowy, z uwzględnieniem zawartej umowy dzierżawy oraz uprawnień dzierżawcy;
• dostarczanie wszelkich informacji i dokumentów znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego, których Kupujący może zasadnie zażądać w odniesieniu do Działki 1, w związku z nowymi (nieistniejącymi na dzień zawarcia umowy) faktami i okolicznościami;
• nienaruszanie obowiązujących przepisów prawa w aspektach dotyczących Działki 1;
• dołożenie wszelkich starań koniecznych do odłączenia Działki 1 z księgi wieczystej i założenia dla niej nowej księgi wieczystej, zgodnie z wnioskiem wieczystoksięgowym, czyniącego notariusza. Kupujący do czasu założenia nowej księgi wieczystej dla Działki 1 nie jest obowiązany do zawarcia umowy przyrzeczonej.

e) obowiązki powstrzymania się przed dniem zamknięcia transakcji od:

• zbycia lub zobowiązania się do zbycia Działki 1 lub jej części dowolnej osobie ani ustanowienia lub zezwolenia na ustanowienie obciążenia, ani zobowiązania się do ustanowienia obciążenia na Działce 1 lub jej części;
• zawarcia jakiejkolwiek umowy dotyczącej Działki 1;
• czynności, które mogłyby negatywnie wpłynąć na wartość Działki 1;
• czynności w celu wszczęcia/inicjowania postępowania (sądowego, administracyjnego, arbitrażowego lub innego) dotyczącego Działki 1 (z zastrzeżeniem, że ograniczenie to nie obejmuje działań uzgodnionych z Kupującym w celu realizacji uprawnień dzierżawcy pod umową dzierżawy) lub
• złożenia wniosku o jakiekolwiek pozwolenie lub decyzję administracyjną dotyczącą Działki 1.

f) obowiązek wykonywania swoich czynności związanych z Działką 1 w ramach zwykłej działalności, przez co rozumie się wykonywanie czynności ze starannością i ostrożnością w zwykłym trybie, zgodnym z dotychczasową praktyką oraz postanowieniami umowy dzierżawy, które to czynności nie będą mieć obiektywnie negatywnego wpływu na Działkę 1 do dnia zamknięcia transakcji.

Obowiązki Kupującego:

a) obowiązek zawiadomienia Sprzedającego na piśmie o spełnieniu wszystkich warunków zawieszających oraz o gotowości zawarcia umowy przyrzeczonej;

b) obowiązek organizacji, przygotowania i złożenia kompletnego i prawidłowego wniosku o wspólną interpretację.

g) Czy w ramach zawartej ww. umowy przedwstępnej, Sprzedający udzielił Kupującemu jakiekolwiek pełnomocnictwa (upoważnienia) do działania w jego imieniu i na jego rzecz w związku ze zbywaną działką - jeżeli tak, to należy wskazać jaki jest jego zakres (proszę wymienić działania, jakich Kupujący mógł dokonać/bądź już dokonał na jego podstawie, jakie pozwolenia i decyzje Kupujący uzyskał na jego podstawie itp.)?

Odp. Sprzedający nie udzielił Kupującemu jakiegokolwiek pełnomocnictwa (upoważnienia) do działania w jego imieniu i na jego rzecz w związku ze zbywaną Działką 1. Wszelkich czynności Kupujący dokonał na podstawie uprawnień wynikających z umowy dzierżawy Działki 1 jaka łączy Sprzedającego i Kupującego.

h) Czy z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę i wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego Kupujący wystąpił z własnej inicjatywy i na własny koszt, czy też na podstawie udzielonego Kupującemu przez Sprzedającego pełnomocnictwa (upoważnienia)?

Odp. Kupujący wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę i z wnioskiem o zatwierdzeniu projektu budowlanego (wnioski te zostały opisane w złożonym wniosku o wydanie interpretacji) na własny koszt, we własnym imieniu i z własnej inicjatywy, działając na podstawie tytułu do rozporządzania Działką 1 w zakresie pozyskiwania decyzji administracyjnych wynikającego z umowy dzierżawy Działki 1. Między Sprzedającym jako wydzierżawiającym a Kupującym jako dzierżawcą 1 stycznia 2025 r. została zawarta umowa dzierżawy Działki 1.

i) Czy w ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu zgody na dysponowanie działką na cele budowlane w celu przeprowadzenia na działce procesu budowlanego zgodnie z zamierzeniem Kupującego?

Odp. W ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający oświadczył, że Kupującemu będzie przysługiwać prawo do dysponowania nieruchomością dla celów budowlanych w zakresie:

1. występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Działki 1 do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Działce 1 i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Działką 1 inwestycją;
2. składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Działki 1 warunków zabudowy;
3. składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji zatwierdzających projekt budowlany dla inwestycji planowanej na Działce 1 - w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych w tym oświadczeń o prawie do dysponowania Działką 1 na cele budowlane;
4. składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji planowanej na Działce 1, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa;
5. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów (Działki 1) z produkcji rolnej lub leśnej;
6. uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla Działki 1;
7. przeprowadzenia na terenie Działki 1 prac budowlanych z ograniczeniem ich zakresu wyłącznie do robót zatwierdzonych uprzednio przez Sprzedającego na piśmie pod rygorem nieważności.

Wszelkie działania Kupującego są wykonywane w jego własnym imieniu, z jego inicjatywy i zgodnie z jego własnymi zamierzeniami oraz na jego własny koszt.

j) Czy Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT i czy nabyta działka będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT?

Odp. Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT, a nabyta Działka 1 będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie sformułowane w nadesłanym uzupełnieniu)

1. Czy planowana sprzedaż Działki nr 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2. Czy w przypadku uznania, że planowana sprzedaż Działki nr 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Sprzedający będzie zobowiązany do naliczenia podatku od towarów i usług w związku z dokonaniem tej sprzedaży, to czy Kupujący, tj. A. spółka z o.o. będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie doprecyzowane w nadesłanym uzupełnieniu

Zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż Działki 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ze względu na brak działania Sprzedającego jako podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm., dalej „ustawa o VAT”).

Ad 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (tak wyrok TS z 15 września 2011 r., C-180/10, Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie), co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TS w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Orzeczenie to dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.

Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Sprzedający nie jest czynnym podatnikiem VAT oraz nie prowadzi działalności gospodarczej. Warto zaznaczyć, że Sprzedający nie dokonał i nie planuje dokonania żadnych nakładów inwestycyjnych na Działce 1 przed jej zbyciem w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży na rzecz Kupującego.

Ponadto Sprzedający nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży Działki 1, zwiększenia jej atrakcyjności i tym podobnych, oprócz zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży działki na portalu internetowym (...). Zgodnie z procedurą Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa wydał zgodę na sprzedaż Działki 1 stanowiącej grunt rolny. Sprzedający nie podejmował także działań w zakresie uzbrojenia, niwelacji lub ogrodzenia terenu, nie starał się dokonać podziału Działki 1, ani nie podejmował działań mających na celu wydzielenie bądź utwardzenie drogi na Działce 1.

Co więcej, Kupujący nawiązał bezpośrednio kontakt ze Sprzedającym poprzez uzyskanie informacji w starostwie powiatowym, a następnie podejmował czynności mające na celu zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1, zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę, a także wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Kupujący czynił to samodzielnie i we własnym imieniu. Celem tych działań była przede wszystkim korzyść Kupującego, a nie zwiększenie wartości działki i umożliwienie Sprzedającemu osiągnięcia większego zysku z tego tytułu.

Działka 1 przed jej sprzedażą była i będzie przedmiotem dzierżawy. Wskazać należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy - Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

Z kolei, umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 Kodeksu cywilnego, przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Istotnymi cechami takiej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas oraz nieodpłatność.

Działka 1, przed wydzierżawieniem jej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, była przedmiotem nieodpłatnej dzierżawy. Zatem, nieodpłatne udostępnienie Działki 1 (nieskutkujące korzyścią majątkową) nosi znamiona użyczenia i nie zostało dokonane dla celów zarobkowych.

Z kolei umowa dzierżawy Działki 1 zawarta 1 stycznia 2025 r. zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym ma ścisły związek z planowaną sprzedażą Działki 1 na rzecz Kupującego.

Naczelny Sąd Administracyjny zajmował już wielokrotnie stanowisko, że nie każde wydzierżawienie nieruchomości oznacza, że jest ona wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Można w tym miejscu wskazać na wyrok z 3 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1149/15, w którym Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że zawarcie przed sprzedażą jednej umowy dzierżawy działek na okres pół roku, z jednorazowo płatnym czynszem i bez zamiaru kontynuowania dzierżawy nie może wpłynąć na ocenę działań, jako wykonywania zarządu majątkiem prywatnym. Zawarcie takiej umowy w omawianym przypadku nie ma bowiem cechy ciągłości, niezbędnej do kwalifikacji działalności jako gospodarczej.

Podobna ocena została przyjęta przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 5 marca 2019 r. sygn. akt I FSK 385/17, w którym podkreślono, że ponieważ dzierżawa związana była z zachowaniem rolnego charakteru nieruchomości, to nie może być automatycznie potraktowana, jako wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych w sposób wypełniający przesłanki działalności gospodarczej.

Powyższe poglądy podzielił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 maja 2023 r., sygn. akt I FSK 724/20 uznając, że:

Przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności nie są wystarczające do uznania, że w tej sytuacji Sprzedający podejmuje działania typowe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Jak już wskazano, dla uznania działalności związanej ze sprzedażą nieruchomości za działalność gospodarczą istotne i decydujące znaczenie mają okoliczności faktyczne towarzyszące tej działalności. Okoliczności te muszą wskazywać na zaangażowanie gospodarcze podmiotu dokonującego czynności oraz wskazywać, że wystąpił pewien zorganizowany zespół czynności, świadczący o profesjonalnym charakterze tych działań. Oznacza to. że przy ocenie działalności sprzedawcy nieruchomości pod kątem kwalifikacji jej jako działalności gospodarczej przede wszystkim znaczenie ma aspekt faktyczny tych czynności (por. NSA w wyroku z 8 grudnia 2022 r. sygn. akt I FSK 863/19).

Omawiany sposób działania Sprzedającego przy sprzedaży Działki 1 nie wskazuje na działania profesjonalnego handlowca, gdyż realia obrotu gospodarczego wskazują, że podmioty zajmujące się profesjonalnym handlem nieruchomościami same we własnym zakresie dokonują podziału nieruchomości na mniejsze działki a następnie uzbrojenia działek, gdyż dzięki temu możliwe jest znaczące podwyższenie wartości działek i uzyskanie wyższego zysku z ich sprzedaży. Zatem stwierdzić należało, że omawiana okoliczność związana z dzierżawą nieruchomości a następnie zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży nie może być uznana za świadczącą o tym, że Sprzedający, dokonując sprzedaży Działki 1, działać będzie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Wobec wyżej przytoczonych argumentów, zdaniem Wnioskodawcy należy uznać, że przedstawione zdarzenie przyszłe (zbycie Działki 1) nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Sprzedający dokona zbycia Działki 1 w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ad 2

W sytuacji uznania, że sprzedaż przez Sprzedającego Działki 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Sprzedający będzie zobowiązany do naliczenia podatku od towarów i usług w związku z dokonaniem tej sprzedaży, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 ustawy o VAT.

Jeśli sprzedaż Działki 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, odpowiedź na pytanie nr 2 jest bezprzedmiotowa.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku naliczonego przy ich nabyciu.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT spełniającym ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Kupujący nabędzie Działkę 1 z zamiarem wykorzystywania jej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Działki 1 byłoby związane z zamiarem wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto Działka 1 będzie wykorzystywana przez Kupującego, będącego podatnikiem, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Konsekwentnie po dokonaniu przedmiotowej transakcji, Kupującemu będzie przysługiwało, jego zdaniem, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT przy nabyciu Działki 1, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, którym podatnik otrzymał fakturę.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Działki 1.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie braku uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą niezabudowanej Działki 1, a tym samym braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ww. Działki.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Zgodnie z art. 710 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), dalej Kodeks cywilny:

Umowa użyczenia nie przenosi własności rzeczy. Powyższe oznacza, że oddanie do bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia jest nieodpłatnym świadczeniem usług.

Na podstawie art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Działki nr 1, Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający - B.C. podjął/podejmie w odniesieniu do Działki nr 1 będącej przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że:

• Sprzedający jest właścicielem Działki nr 1, którą nabył do swojego majątku osobistego w 1978 r., nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą,
• Sprzedający jest osobą fizyczną, nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej,
• Sprzedający - B.C. zamierza dokonać sprzedaży ww. Działki na rzecz Kupującego, który jest czynnym podatnikiem podatku VAT w celu realizacji inwestycji budowlanej,
• przed planowaną sprzedażą na rzecz Kupującego Sprzedający udostępniał Działkę nr 1 w ramach nieodpłatnej dzierżawy osobie prowadzącej działalność rolniczą w zamian za utrzymanie pola w należytej kulturze, co umożliwiło dopłaty od D,
• Sprzedający w stosunku do Działki nr 1 nie podejmował działań marketingowych, nie ogłaszał informacji o sprzedaży na portalach internetowych i nie dokonywał innych czynności mających na celu podwyższenie jej wartości,
• Sprzedający nie podejmował także działań w zakresie ogrodzenia, uzbrojenia czy ogrodzenia, nie dokonywał jej podziału i nie dokonywał utwardzenia drogi na Działce nr 1,
• Sprzedający nie dokonał/i nie planuje dokonania żadnych nakładów inwestycyjnych na Działce nr 1 przed jej zbyciem w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży.

W związku z planowaną transakcją na rzecz Kupującego - A. sp. z o.o. - Sprzedający przekazał od 1 stycznia 2025 r. Działkę nr 1 w dzierżawę Kupującemu. Z kolei 14 kwietnia 2025 r. została zawarta umowa przedwstępna, w której określono prawa i obowiązku dla Sprzedającego i Kupującego. Wszystkie czynności zostały zrealizowane przez Kupującego w oparciu o uprawnienia wynikające z umowy dzierżawy, m.in.:

• na wniosek Kupującego wydana została decyzja o warunkach zabudowy, z treści której wynika, że Działka nr 1 przeznaczona jest poda zabudowę budynkiem produkcyjno - usługowo - handlowym wraz z urządzeniami budowlanymi,
• Kupujący wystąpił z wnioskiem do Starosty o zatwierdzenie projektu budowlanego oraz o wydanie pozwolenia na budowę i otrzymał 7 kwietnia 2025 r. decyzję o pozwoleniu na budowę dla zamierzonej inwestycji.

W ramach zwartej umowy przedwstępnej Sprzedający nie udzielił Kupującemu - A. sp. z o.o. pełnomocnictwa (upoważnienia) do działania w jego imieniu i na jego rzecz. W umowie przedwstępnej Sprzedający oświadczył, że Kupujący będzie miał prawo do dysponowania Działkę na cele budowlane. Wszelkie działania wykonywane są w imieniu Kupującego - A. sp. z o.o., z jego inicjatywy i zgodnie z jego zamierzeniami. Kupujący nawiązał bezpośrednio kontakt ze Sprzedającym, a następnie podjął czynności mające na celu zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce nr 1. Kupujący będzie przedmiotową Działkę wykorzystywał do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Przyrzeczona umowa sprzedaży Działki nr 1 ma zostać zawarta po łącznym spełnieniu warunków:

• dokonania przez Kupującego, jego staraniem i na jego koszt wyłączenia Działki z produkcji rolniczej oraz ujawnienia w ewidencji gruntów zmiany oznaczenia użytków Działki na użytki inne niż rolne bądź leśne,
• uzyskania przez Strony interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych związanych z planowaną transakcją.

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia czy sprzedaż Działki nr 1 przez Sprzedającego będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, co wpłynie za uznanie Sprzedającego z tytułu transakcji za podatnika podatku VAT, a w konsekwencji czy Państwu jako Kupującemu Działkę nr 1 będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż Działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności Sprzedający - B.C. będzie spełniał przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż przez Sprzedającego - Działki nr 1 - nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedającego w przedmiocie zbycia Działki nr 1, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Okoliczności sprawy wykazują, że działania Sprzedającego nie wiązały się z dokonywaniem na Działce nr 1 jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych (tj. związanych z podniesieniem Jej wartości). Należy zauważyć, że jedynymi podjętymi przez Sprzedającego działaniami przy planowanej sprzedaży Działki nr 1 było zawarcie z Kupującym - A. sp. z o.o. umowy dzierżawy, która została zawarta przed umową przedwstępną. Na mocy umowy dzierżawy Kupujący mógł uzyskać niezbędne decyzje (tj. decyzję o warunkach zabudowy, decyzję o pozwoleniu na budowę zamierzonej inwestycji). Głównym celem zawarcia umowy dzierżawy było uzyskanie przez Kupującego uprawnień, które są niezbędne do realizacji Jego inwestycji, które z kolei miały doprowadzić do spełnienia wymogów zawartych w późniejszej umowie przedwstępnej, a końcowo zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Co ważne, Sprzedający nie udzielił na mocy umowy przedwstępnej Kupującemu pełnomocnictwa do działania w Jego imieniu. Wszystkie czynności bowiem Kupujący zrealizował na mocy umowy dzierżawy. Wypełnienie warunków umowy dzierżawy wiązało się z podejmowaniem przez Kupującego na podstawie tytułu prawnego do rozporządzania Działką nr 1 w zakresie pozyskiwania decyzji administracyjnych. Należy pamiętać, że w chwili zawierania umowy dzierżawy, a potem umowy przedwstępnej nieruchomość, której umowy te dotyczyły była nieruchomością rolną.

Warto zaznaczyć, że działania podejmowane przez Kupującego nie wpływają na podwyższenie ceny sprzedaży Działki nr 1 w ostatecznej umowie sprzedaży, zaś Kupujący wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania Działki do swoich określonych potrzeb.

W stosunku do Działki Sprzedający nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu Jej uatrakcyjnienia. Dodatkowo, jeżeli chodzi o Działkę nr 1 Sprzedający nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał jej sprzedaży na portalach internetowych. Sprzedający nie podejmował także innych działań jak: uzbrojenie, ogrodzenie czy utwardzenie drogi na Działce nr 1. Nie dokonywał także Jej podziału/wydzielenia. Działka nr 1 nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej przez Sprzedającego sprzedaży niezabudowanej Działki nr 1 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej Działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający - B.C. nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedającego w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku ze sprzedażą przedmiotowej Działki nr 1, Sprzedający występuje w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Sprzedającego należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, Sprzedający będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży Działki nr 1, Sprzedający - B.C. nie będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem planowana przez Niego sprzedaż Działki nr 1 na rzecz Kupującego - A. sp. z o.o. nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a tym samym Sprzedający nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT w związku z jej sprzedażą.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowo oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące prawa Kupującego - A. sp. z o.o. do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Działki nr 1 jedynie w sytuacji uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji i opodatkowania podatkiem od towarów i usług tej dostawy. W wydanej interpretacji uznaliśmy, że Sprzedający z tytułu dostawy Działki nr 1 nie będzie działał jako podatnik podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz Kupującego - A. sp. z o.o. nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym odstąpiliśmy od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku a odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Kupującego - A. sp. z o.o.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W tym miejscu wskazujemy, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem dotyczy sfery opodatkowania lub ewentualnego opodatkowania zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym pomimo uznania, że z tytułu transakcji sprzedaży działki nr 1 Sprzedający nie występuje w charakterze podatnika podatku VAT.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i 14r Ordynacji podatkowej.