Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.37.2026.3.MKA

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie opodatkowania podatkiem VAT usługi najmu Lokalu użytkowego po zakończeniu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej i wykreśleniu Pani z CEiDG.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 marca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni prowadzi od października 2014 r. jednoosobową działalność gospodarczą i od tego czasu jest też zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT.

W dniu 10 lipca 2015 r. na podstawie umowy sprzedaży Wnioskodawczyni nabyła prawo własności nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,0495 ha oznaczonej jako działka 1 obręb (...), objętej księgą wieczystą numer (...), zwanej w dalszej części wniosku „Nieruchomością”.

W dacie jej nabycia przez wnioskodawczynię Nieruchomość zabudowana była budynkiem jednorodzinnym przeznaczonym do remontu.

Po nabyciu Nieruchomości wnioskodawczyni prowadziła prace remontowe, a 30 czerwca 2020 r. Nieruchomość została ujęta w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez wnioskodawczynię działalności gospodarczej. Poniesione w okresie od nabycia Nieruchomości do 30 czerwca 2020 r. nakłady w kwocie (...) zł netto zwiększyły wartość środka trwałego, którą łącznie z ceną sprzedaży w kwocie (...) zł oraz kosztami nabycia w kwocie (...) zł, określono na kwotę (...) zł.

Od dnia ujęcia Nieruchomości w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez wnioskodawczynię działalności gospodarczej Nieruchomość wykorzystywana jest na cele prowadzenia tej działalności.

Budynek amortyzowany jest podatkowo wg stawki 1,5%.

Od 27 marca 2023 r. część budynku o powierzchni 43 m² (cała powierzchnia użytkowa budynku to 203 m²) wynajmowana jest powiązanej z wnioskodawczynią spółce z ograniczoną odpowiedzialnością na cele biurowe (niemieszkalne).

ZDARZENIE PRZYSZŁE

Wnioskodawczyni zamierza zakończyć prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie będzie amortyzowana podatkowo, ale w dalszym ciągu część budynku o powierzchni 43 m² będzie wynajmowana spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. W pozostałej części budynek będzie natomiast wykorzystywany na cele mieszkaniowe.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy po zakończeniu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej i wykreśleniu Wnioskodawczyni z Centralnej Ewidencji i Informacji i Działalności Gospodarczej RP najem Lokalu użytkowego podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni odpowiedź na pytanie nr 1 jest pozytywna, tj. mimo zaprzestania prowadzenia przez nią jednoosobowej działalności gospodarczej najem części należącego do niej budynku będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT.

Pojęcie „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT ma charakter autonomiczny w odniesieniu do przepisów prawa administracyjnego oraz innych ustaw podatkowych.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Charakter świadczenia wynajmującego na podstawie umowy najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, podlegającej co do zasady opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy najem jest prowadzony w

ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W konsekwencji najem nieruchomości, należy uznać za świadczony w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, i stanowi on odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, podlegające opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Wobec tego, podmiot świadczący usługę najmu będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek (por. pismo z 8 maja 2025 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0113-KDIPT1-3.4012.199.2025.1.KS).

Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, iż pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku.

Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2023 r. poz. 790 i 1114, 1463 i 1693).

Z przywołanych przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Nie budzi zatem wątpliwości, że opisany we wniosku najem części budynku o powierzchni 43 m2 spółce z ograniczoną odpowiedzialnością na cele biurowe nie będzie korzystał ze zwolnienia, mimo że w pozostałej części budynek może być wykorzystywany na cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, że pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że od października 2014 r. prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą i od tego też czasu jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. 10 lipca 2015 r. na podstawie umowy sprzedaży nabyła Pani prawo własności Nieruchomości, która była zabudowana budynkiem jednorodzinnym przeznaczonym do remontu. Po nabyciu prowadziła Pni prace remontowe, a następnie Nieruchomość została ujęta w ewidencji środków trwałych i od tego dnia ww. Nieruchomość wykorzystywana była na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Od 27 marca 2023 r. część budynku wynajmowana jest powiązanej z Panią spółce z o.o. na cele biurowe. Obecnie planuje Pani zakończyć prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie będzie amortyzowana, natomiast w dalszym ciągu część budynku będzie wynajmowana ww. spółce. Pozostała część budynku będzie wykorzystywana na cele mieszkaniowe.

Pani wątpliwości dotyczą opodatkowania podatkiem VAT usługi najmu Lokalu użytkowego po zakończeniu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej i wykreśleniu Pani z CEIDG.

Na podstawie art. 659 § 1ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 poz. 1071 ze zm.):

Zatem, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Trzeba tu zaznaczyć, że w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował, czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu stanowi w jego działalności środek trwały.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W niniejszej sprawie jest i będzie Pani podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, bez względu na to, czy zrezygnuje Pani z prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej poprzez wykreślenie z CEiDG. Oddanie w najem Lokalu użytkowego wskazuje na wykorzystanie przez Panią posiadanej nieruchomości w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem pozostanie Pani podatnikiem podatku VAT w związku z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. A fakt, że umowa najmu nie będzie zawierana w ramach działalności gospodarczej pozostanie bez wpływu na powyżej wskazane konsekwencje w podatku od towarów i usług dokonywanego przez Panią wynajmu nieruchomości.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy w tym miejscu zauważyć, że zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Z powołanego wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

‒ świadczenie usługi na własny rachunek,

‒ charakter mieszkalny nieruchomości,

‒ mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

W związku z powyższym zwolnione od podatku VAT są wyłącznie usługi w zakresie wynajmowania i dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek na cele mieszkaniowe.

Tak więc usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze niemieszkalnym/użytkowym nie mogą korzystać z takiego zwolnienia i są opodatkowane właściwą stawką podatku VAT, bowiem ani w ustawie ani w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy ustawodawca nie przewidział zwolnienia dla usługi najmu lokali użytkowych.

W konsekwencji najem ww. lokalu użytkowego spółce z o.o. na cele biurowe należy uznać za świadczony w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, i będzie stanowił on odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym usługa najmu lokalu użytkowego nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, tylko powinna być opodatkowana stawką podatku VAT właściwą dla najmu Lokalu użytkowego.

Zatem Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.