Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz prawo Kupującej Spółki do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości.
Spółka A, czynny podatnik VAT, planuje budowę terminala przeładunkowego i w tym celu zawarła 11 grudnia 2025 r. przedwstępną umowę zakupu nieruchomości od B.B. B.B. jest osobą fizyczną prowadzącą pozarolniczą działalność gospodarczą oraz gospodarstwo rolne, zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT (bez zwolnienia dla rolnika ryczałtowego). Nieruchomość obejmuje dwie niezabudowane działki o łącznej powierzchni 20,09 ha, które od nabycia w 2016 r. były wykorzystywane wyłącznie w działalności rolniczej Sprzedającego. Działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 2025 r., który przeznacza je m.in. na tereny produkcji i komunikacji. W umowie zastrzeżono, że cena zostanie powiększona…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
19 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych związanych z dostawą Nieruchomości.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Opis zdarzenia przyszłego
Spółka A (dalej: „Spółka”) podlega w Polsce obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Rokiem obrotowym Spółki jest rok kalendarzowy.
Głównym przedmiotem działalności Spółki jest przeładunek towarów w pozostałych punktach przeładunkowych (PKD 52.24.C). W pozostałym zakresie Spółka prowadzi działalność sklasyfikowaną pod następującymi kodami:
Spółka planuje przeprowadzenie inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie terminala przeładunkowego. W tym celu 11 grudnia 2025 r. zawarła umowę przedwstępną sprzedaży gruntów z panem B.B. (dalej: „Sprzedający”).
Sprzedający jest osobą fizyczną, zamieszkałą w Polsce i prowadzącą pozarolniczą działalność gospodarczą wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej pod numerem identyfikacji podatkowej (…). W ramach działalności Sprzedający wykonuje m.in. następujące rodzaje działalności:
Sprzedający prowadzi również gospodarstwo rolne, dla którego wskazano PKD 01.50.Z - uprawy rolne połączone z chowem i hodowlą zwierząt (działalność mieszana).
Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia obejmuje działki ewidencyjne nr 1 i 2, położone w obrębie (…), w gminie (…), o łącznej powierzchni 20,09 ha (dalej jako: „Nieruchomość”). Nieruchomość jest objęta księgą wieczystą o numerze (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, w której w dziale I-O wskazano, że nieruchomość jest położona między innymi w miejscowości (…), gmina (…), oznaczona działkami gruntu nr 1 i 2, łączny obszar całej nieruchomości objętej księgą to 27,86 ha.
Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów:
Nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym Uchwałą Rady Gminy (…) nr (…) z 25 września 2025 r. (Dz. Urz. (…)).
Zgodnie z nim:
W umowie przedwstępnej Sprzedający oświadczył, że Nieruchomość jest niezabudowana, nie jest przedmiotem dzierżawy, umowy zobowiązującej ani przedwstępnej dotyczącej przeniesienia tytułu prawnego.
Sprzedający jest jedynym właścicielem Nieruchomości. Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości z 10 czerwca 2016 r., zawartej w wykonaniu umowy sprzedaży warunkowej z 29 kwietnia 2016 r.
Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności rolniczej, nie była wykorzystywana w pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności nie była składnikiem działalności polegającej na profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Przez cały okres posiadania Nieruchomość była wykorzystywana w sposób odpowiadający jej rolniczemu charakterowi, tj. jako element gospodarstwa rolnego Sprzedającego.
W szczególności:
Nieruchomość przez cały okres posiadania stanowiła składnik majątku prywatnego Sprzedającego, wykorzystywany w sposób odpowiadający jego charakterowi rolniczemu. Przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż transakcja zakupu nieruchomości nie została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Zawarcie umowy przedwstępnej, jak i planowane zawarcie umowy przyrzeczonej (dalej jako: „Transakcja”) wynika w głównej mierze z inicjatywy Spółki, która zwróciła się do Sprzedającego z ofertą zakupu.
Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. W zakresie prowadzonego przez gospodarstwa rolnego Sprzedający nie korzysta ze zwolnienia dla rolnika ryczałtowego.
W umowie wskazano także, że cena sprzedaży Nieruchomości zostanie powiększona o należny podatek od towarów i usług, jeżeli taki obowiązek będzie wynikał z treści ostatecznej i prawomocnej interpretacji podatkowej. Cena sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zostanie powiększona o kwotę opłaty planistycznej, jeżeli Spółka będzie zobowiązana do jej zapłaty zgodnie z ostateczną decyzją administracyjną wydaną przez Wójta Gminy (…).
Strony postanowiły również, że po zapłacie nastąpi wydanie nieruchomości w posiadanie Spółki oraz przejście na nią korzyści i ciężarów związanych z nieruchomością. Jednocześnie uzgodniono, że wszelkie czynności przygotowawcze niezbędne do realizacji inwestycji, w tym uzyskanie wymaganych decyzji administracyjnych, pozwoleń oraz ewentualne działania formalne związane z nieruchomością, będą podejmowane przez Spółkę na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego.
W celu zabezpieczenia interesu Spółki, Sprzedający w umowie przedwstępnej udzielił członkom zarządu Spółki samodzielnego działania, nieodwołanego i niegasnącego z chwilą śmierci Sprzedającego pełnomocnictwa do:
1. reprezentowania przed instytucjami, organami administracji rządowej i samorządowej, sądami cywilnymi i administracyjnymi,
2. uzyskiwania tam wszelkich zaświadczeń, zezwoleń, map, decyzji, odpisów i wszelkich innych dokumentów,
3. podpisywania wszelkich dokumentów, jakie okażą się niezbędne do realizacji pełnomocnictwa,
4. uzyskania od wierzyciela zaświadczenia o aktualnym stanie zadłużenia oraz zezwolenia na wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki,
5. zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
6. składania odnośnie do Nieruchomości wszelkich oświadczeń oraz ustanawiania na niej ograniczonych praw rzeczowych
7. wydania Nieruchomości.
Sprzedający zobowiązał się przy tym do niepodejmowania działań, które mogłyby utrudnić lub uniemożliwić realizację inwestycji, w szczególności do nieobciążania nieruchomości hipotekami ani nieustanawiania innych praw lub ograniczeń mogących wpłynąć na możliwość skutecznego nabycia nieruchomości przez Kupującego.
Spółka wyraziła zgodę na pobieranie przez Sprzedającego pożytków z Nieruchomości do czasu rozpoczęcia korzystania przez Spółkę z nieruchomości na potrzeby realizacji inwestycji terminala przeładunkowego.
Pytania
1. Czy Transakcja będąca przedmiotem niniejszego wniosku będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a tym samym, czy Sprzedający powinien do ceny sprzedaży doliczyć należny podatek VAT? (oznaczone we wniosku nr 1)
2. Czy Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego z tytułu Transakcji z uwagi na planowane wykorzystanie Nieruchomości do działalności opodatkowanej VAT? (oznaczone we wniosku nr 3)
Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
1. Transakcja będąca przedmiotem niniejszego wniosku będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a tym samym Sprzedający powinien do ceny sprzedaży doliczyć należny podatek VAT.
2. Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego z tytułu Transakcji z uwagi na planowane wykorzystanie Nieruchomości do działalności opodatkowanej.
Uzasadnienie
Ad 1
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Nieruchomość gruntowa stanowi towar w rozumieniu tej ustawy.
Z kolei w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Planowana sprzedaż nieruchomości co do zasady mieści się więc w pojęciu dostawy towarów.
Samo stwierdzenie, że dana czynność stanowi dostawę towarów, nie przesądza jednak jeszcze o opodatkowaniu VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, czy czynność ta została wykonana przez podmiot występujący w charakterze podatnika.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są m.in. osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na jej cel lub rezultat. Ustęp 2 definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców (w tym rolników), a w szczególności obejmuje czynności polegające na ciągłym wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych dla celów zarobkowych. Sprzedaż nieruchomości może być działalnością gospodarczą podlegającą VAT tylko wtedy, gdy zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT - czyli gdy Sprzedający działa w charakterze przedsiębiorcy, a nie w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym.
W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy o VAT. Można jednak odwołać się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 stycznia 2025 r., sygn. I FSK 2198/21, podkreślono, że dla uznania, iż osoba fizyczna działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, konieczne jest ustalenie, że jej aktywność przybiera formę zawodową (profesjonalną) oraz zorganizowaną. Sąd wskazał, że o takim charakterze działalności mogą świadczyć dopiero działania wykraczające poza zwykłe wykonywanie prawa własności, polegające na angażowaniu środków i podejmowaniu czynności typowych dla podmiotów profesjonalnie uczestniczących w obrocie nieruchomościami.
Jak wynika z powołanego orzeczenia, istotne znaczenie ma nie tyle sam fakt dokonania sprzedaży nieruchomości, liczba transakcji czy osiągnięty przychód, lecz charakter podejmowanych działań oraz stopień ich zorganizowania. NSA wyraźnie wskazał, że nawet takie okoliczności jak podział nieruchomości, czas trwania procesu sprzedaży czy podejmowanie podstawowych działań zmierzających do znalezienia nabywcy nie przesądzają jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej, jeżeli nie towarzyszy im aktywność o charakterze profesjonalnym.
Idąc dalej, jak wskazano w interpretacji indywidualnej z 1 kwietnia 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.34.2026.2.MSO, dla uznania danej aktywności za działalność gospodarczą „wskazywać musi ciąg (...) okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich”.
Oznacza to, że podejmowanie jednostkowych działań związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży nie przesądza jeszcze o działaniu w charakterze podatnika VAT.
Podobnie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 listopada 2025 r., sygn. I FSK 1995/22, podkreślono, że dla uznania, że sprzedaż następuje w ramach działalności gospodarczej, konieczne byłoby wykazanie, że działania sprzedającego przybierają postać aktywności zorganizowanej, profesjonalnej i porównywalnej do działań podmiotów zawodowo zajmujących się obrotem nieruchomościami.
Jednocześnie warto wskazać, że w świetle wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dla oceny, czy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, kluczowe znaczenie ma nie sam fakt dokonania dostawy towaru, lecz charakter aktywności podejmowanej przez sprzedającego. Należy przy tym podkreślić, że wskazany wyrok stanowi podstawowy punkt odniesienia dla krajowego orzecznictwa sądów administracyjnych oraz praktyki interpretacyjnej organów podatkowych, które w sposób konsekwentny odwołują się do zawartych w nim kryteriów rozróżnienia pomiędzy działalnością gospodarczą a zarządem majątkiem prywatnym.
Sprawy rozpoznawane przez Trybunał dotyczyły osób fizycznych, w tym rolników ryczałtowych, które dokonywały sprzedaży gruntów uprzednio wykorzystywanych w działalności rolniczej. Grunty te zostały przekształcone w działki budowlane i sprzedawane w częściach, przy czym organy krajowe uznały, że skala oraz sposób przeprowadzenia tych transakcji wskazują na prowadzenie działalności gospodarczej. Istotne było zatem rozstrzygnięcie, czy sama sprzedaż gruntów - nawet wielokrotna - oraz związane z nią czynności przygotowawcze skutkują uznaniem Sprzedającego za podatnika VAT.
Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same w sobie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (...) sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mają charakteru decydującego, podobnie brak jest znaczenia takich okoliczności jak podział gruntu na działki w celu uzyskania wyższej ceny łącznej czy wysokość osiągniętego przychodu.
Jednocześnie TSUE podkreślił, że odmienna ocena jest uzasadniona wyłącznie w sytuacji, gdy Sprzedający podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty profesjonalne, tj. producentów, handlowców lub usługodawców. Jako przykłady takich działań wskazano m.in. uzbrojenie terenu, podejmowanie zorganizowanych działań marketingowych czy działania przygotowawcze wykraczające poza standardowe formy wykonywania prawa własności.
Szczególne znaczenie ma przy tym stanowisko Trybunału odnoszące się do rolników ryczałtowych. TSUE wskazał, że sam fakt posiadania takiego statusu oraz wykorzystywania gruntu w działalności rolniczej nie przesądza o uznaniu danej osoby za podatnika VAT przy jego sprzedaży. Oznacza to, że nawet podmiot prowadzący działalność rolniczą, a więc co do zasady mieszczący się w definicji działalności gospodarczej na gruncie ustawy VAT nie będzie działał jako podatnik w odniesieniu do konkretnej transakcji sprzedaży nieruchomości, jeżeli czynność ta stanowi jedynie przejaw zarządu majątkiem prywatnym. Trybunał zwrócił bowiem uwagę, że transakcje inne niż dostawa produktów rolnych oraz świadczenie usług rolniczych - nawet jeżeli są dokonywane przez rolnika ryczałtowego - podlegają ocenie na zasadach ogólnych dyrektywy VAT.
Z powyższego wynika zatem wyraźne rozróżnienie pomiędzy sytuacją, w której właściciel zbywa nieruchomość w ramach wykonywania prawa własności (nawet jeżeli uprzednio była ona wykorzystywana w działalności rolniczej), a sytuacją, w której podejmuje aktywność porównywalną do profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Jak wskazał TSUE:
50. Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.
51. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT.
52. Okoliczność, iż osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy VAT jest w tym zakresie bez znaczenia.
Przenosząc powyższe na grunt analizowanej sprawy należy zauważyć, że między opisaną Transakcją, a przesłankami wskazanymi przez TSUE występuje istotna różnica.
Sprzedający wykorzystywał nieruchomość w działalności rolniczej, co odpowiada modelowi rozważanemu przez TSUE, jednakże w tym przypadku Sprzedający jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym nie tylko z działalności pozarolniczej, ale także z prowadzonego gospodarstwa rolnego.
W ocenie Zainteresowanych w niniejszej sprawie sprzedaż nie będzie stanowiła zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Nieruchomość była bowiem wykorzystywana w działalności rolniczej prowadzonej przez Sprzedającego jako czynnego podatnika VAT. Sprzedaż będzie więc dotyczyła składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, a nie majątku osobistego niewykorzystywanego w działalności.
W niniejszej sprawie istotne jest to, że Sprzedający był czynnym podatnikiem VAT z tytułu działalności rolniczej, a nieruchomość była wykorzystywana w tej działalności. Z tego względu nie można jej traktować na równi z majątkiem prywatnym osoby fizycznej, który nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej.
Takie podejście znajduje potwierdzenie w aktualnej praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
„W konsekwencji, biorąc pod uwagę opis sprawy oraz przywołane orzeczenie TSUE C- 291/92 należy stwierdzić, że nie wykazał Pan zamiaru wykorzystywania działek będących przedmiotem wniosku wyłącznie do celów osobistych - grunt ten nabył Pan w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Działki nr 11/2-11/19 oraz działka nr 11/20 stanowią składnik majątkowy, który nie był wykorzystywany przez Pana w celach prywatnych (osobistych) w całym okresie jego posiadania lecz służył prowadzeniu działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, którą - w rozumieniu ustawy - jest również działalność rolnicza. Jak bowiem wskazał Pan we wniosku - działka nr 11/3 do czasu sprzedaży, a pozostałe działki nr 11/2 i 11/4-11/19 oraz działka nr 11/20 do końca 2024 r. były wykorzystywane w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, tj. pod uprawy. Dopiero od początku 2025 r. do czasu sprzedaży działka nr 11/2 i pozostałe działki nr 11/4-11/19 oraz działka nr 11/20 zostały wyłączone z działalności rolniczej. Podkreślić należy, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, iż aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć w całym okresie ich posiadania takiej działalności.
Powyższe oznacza, że dostawa ww. udziałów w działkach nie nastąpiła/nie nastąpi w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym, lecz stanowi/będzie stanowić zbycie dokonane w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (działalności rolniczej), zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy.”
„Jak wynika z przytoczonego wyżej wyroku TSUE w sprawie C-291/92 - majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.
Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie dla rozstrzygnięcia kwestii objętych zakresem zadanego pytania kluczowym jest okoliczność posiadania przez Pana statusu podatnika VAT czynnego z tytułu działalności rolniczej oraz to, że działka nr 6 oraz działki powstałe z jej podziału o nr 1, 2, 3, 4, 5 były wykorzystywane przez Pana do opodatkowanej VAT działalności rolniczej. Zauważyć bowiem należy, że rolnik zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w związku z prowadzoną przez siebie działalnością rolniczą, sprzedając grunt wykorzystywany w tej opodatkowanej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, nie zbywa majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany do prowadzenia ww. opodatkowanej działalności rolniczej. Zatem rolnik sprzedający grunt wykorzystywany w działalności rolniczej nie zbywa majątku osobistego, ale majątek wchodzący w skład przedsiębiorstwa rolnego.”
„Fakt prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT i wykorzystywania działki nr 1, będącej przedmiotem złożonego wniosku, w tej działalności, ma znaczenie dla opodatkowania podatkiem VAT dostawy tego gruntu. W rozpatrywanej sytuacji, grunt orny wchodzi w skład prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego i jest wykorzystywany w celach rolniczych od dnia nabycia do chwili obecnej. Ponadto, z okoliczności sprawy nie wynika, by działka te była wykorzystywana przez Pana w celach osobistych.
W związku z powyższym należy stwierdzić, że przedmiotem sprzedaży będzie działka, które była i jest nadal wykorzystywana w działalności gospodarczej, z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem, w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a jego sprzedaż, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
Zaznaczenia bowiem wymaga, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.
Zatem, analizując przedstawiony we wniosku opis sprawy, powołane regulacje prawne oraz aktualne orzecznictwo stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działki nr 1 stanowiącej składnik prowadzonej działalności rolniczej - zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy - będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Pana jako podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.”
Analogicznie należy ocenić sytuację Sprzedającego. Skoro Nieruchomość była wykorzystywana w działalności rolniczej opodatkowanej VAT, a Sprzedający działał jako czynny podatnik VAT, to sprzedaż Nieruchomości powinna zostać uznana za czynność wykonaną w ramach działalności gospodarczej.
Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych planowana sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, ponieważ:
1. Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT;
2. Nieruchomość była wykorzystywana w działalności rolniczej opodatkowanej VAT;
3. działalność rolnicza stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT;
4. sprzedaż będzie dotyczyła składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie majątku prywatnego.
Ad 2
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi:
1) suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
W myśl natomiast art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ustawy o VAT, prawo do odliczenia VAT nie przysługuje podatnikowi m.in. w przypadkach, gdy:
1) podatnik ten nabywa usługi noclegowe i gastronomiczne z wyjątkiem gotowych posiłków przeznaczonych dla pasażerów przez podatników świadczących usługi przewozu osób, a także usług noclegowych nabywanych w celu ich odprzedaży, opodatkowanych u tego podatnika na podstawie art. 8 ust. 2a;
2) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący,
3) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku,
4) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności, podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością lub potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;
5) faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;
6) wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności;
7) podatnik ten nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związane jest z łącznym spełnieniem poniższych warunków:
Zdaniem Spółki wszystkie te warunki skorzystania z prawa do odliczenia VAT z tytułu nabycia Nieruchomości zostaną spełnione.
1. Status czynnego podatnika VAT
Spółka jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny i będzie posiadać ten status na moment zawarcia umowy przyrzeczonej.
2. Wykorzystanie do czynności opodatkowanych
Nabyta przez Spółkę Nieruchomość zostanie wykorzystana do czynności opodatkowanych VAT. Spółka będzie wykorzystywać ją do działalności polegającej m.in. na wynajmie terminala.
Zgodnie bowiem z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W konsekwencji najem nieruchomości lub jej części przez czynnego podatnika jest czynnością opodatkowaną VAT.
3. Opodatkowanie przedmiotu dostawy
Spełniony będzie także warunek opodatkowania dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki. Z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości w działalności rolniczej jako czynny podatnik VAT, zgodnie z uzasadnieniem do pytania 1, dostawa ta powinna być traktowana jako dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Jednocześnie dostawa ta nie będzie korzystać z żadnego zwolnienia przedmiotowego, o których mowa w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.
4. Udokumentowanie fakturą
Skoro dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, to Sprzedający będzie zobligowany do wystawienia faktury dokumentującej tę dostawę i zawierającej kwotę podatku, a następnie do dostarczenia jej Spółce. W takim wypadku będą spełnione kolejne warunki prawa do odliczenia VAT.
5. Brak przesłanek negatywnych
I wreszcie po piąte, zdaniem Zainteresowanych, nie zostanie także spełniona żadna negatywna przesłanka z art. 88 ustawy o VAT.
Biorąc powyższe pod uwagę, Spółka będzie mieć on prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji polegającej na nabyciu Nieruchomości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz prawa Kupującej Spółki do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości (pytanie nr 1 i 2).
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.) zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Natomiast art. 15 ust. 4 ustawy stanowi, że:
W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.
Przy czym, zgodnie z art. 2 pkt 15 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej – rozumie się przez to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Natomiast czerpanie dochodów z ciągłego wykorzystywania składnika majątku, charakteryzujące się powtarzalnością lub długim okresem trwania wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.
Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
„Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Mając na względzie ww. definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.
Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.
Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził,
że:
„majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych”.
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C‑180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.
Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.
Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Państwa Spółka planuje realizację inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie terminala przeładunkowego. W tym celu 11 grudnia 2025 r. zawarli Państwo z Panem B.B. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości gruntowych.
Sprzedający jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce, prowadzącą pozarolniczą działalność gospodarczą wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Jednocześnie prowadzi gospodarstwo rolne, dla którego wskazano kod PKD 01.50.Z – uprawy rolne połączone z chowem i hodowlą zwierząt (działalność mieszana). Sprzedający jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i w zakresie prowadzonej działalności rolniczej nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego dla rolnika ryczałtowego.
Przedmiot planowanego nabycia stanowią działki ewidencyjne nr 1 i 2, położone w obrębie (…).
Nieruchomość jest niezabudowana. Nie jest przedmiotem dzierżawy ani innych umów zobowiązujących lub przedwstępnych dotyczących przeniesienia prawa własności.
Sprzedający jest wyłącznym właścicielem nieruchomości. Nabył ją na podstawie umowy przeniesienia własności z 10 czerwca 2016 r., zawartej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży z 29 kwietnia 2016 r.
Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie w prowadzonej działalności rolniczej. Nie była natomiast wykorzystywana w pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności nie stanowiła składnika działalności polegającej na profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Przez cały okres posiadania była użytkowana zgodnie ze swoim rolniczym przeznaczeniem jako element gospodarstwa rolnego Sprzedającego.
Ponadto:
Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy sprzedaż działek nr 1 i 2 przez Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Rozstrzygnięcie tej kwestii wymaga przede wszystkim ustalenia, czy planowana sprzedaż zostanie dokonana przez Sprzedającego w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą. W tym celu należy ocenić całokształt okoliczności sprawy, w szczególności sposób wykorzystywania nieruchomości oraz status Sprzedającego na gruncie przepisów ustawy o VAT.
W analizowanej sprawie kluczowe znaczenie ma fakt, że Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzonej działalności rolniczej, a działki nr 1 i 2 były i są wykorzystywane w tej działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.
Rolnik zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, zbywając grunt wykorzystywany w prowadzonej działalności rolniczej, nie dokonuje sprzedaży majątku prywatnego, lecz składnika majątku wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji przedmiotem sprzedaży jest majątek związany z prowadzonym przedsiębiorstwem rolnym.
W tych okolicznościach nie znajdują zastosowania tezy wynikające z wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10. Orzeczenie to dotyczyło bowiem stanów faktycznych, w których sprzedający nie byli czynnymi podatnikami VAT. Natomiast w niniejszej sprawie Sprzedający posiada status czynnego podatnika VAT, a zbywane działki były wykorzystywane w opodatkowanej działalności rolniczej.
Istotne znaczenie ma również wyrok TSUE w sprawie C-291/92, z którego wynika, że nieruchomość nie może zostać uznana za majątek prywatny, jeżeli przez cały okres jej posiadania była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Jak wskazano we wniosku, zarówno działka nr 1, jak i działka nr 2 były wykorzystywane w działalności rolniczej do momentu sprzedaży, a następnie będą wykorzystywane przez Państwa Spółkę na potrzeby realizacji inwestycji polegającej na budowie terminala przeładunkowego.
W konsekwencji należy uznać, że sprzedaż działek nr 1 i 2 nie będzie stanowiła przejawu wykonywania prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Będzie natomiast czynnością dokonaną w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz powołane przepisy i orzecznictwo, należy stwierdzić, że sprzedaż działek nr 1 i 2 zostanie dokonana przez Sprzedającego jako podatnika podatku od towarów i usług działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Tym samym transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
Co istotne, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE:
Państwa członkowskie zwalniają transakcje dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b).
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen,
„teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U z 2026 r. poz. 538 ze zm.):
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.
Analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
Jak wynika z opisu sprawy działka nr 1 oraz działka nr 2 nie są zabudowane. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 25 września 2025 r.:
W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 3 pkt 3 i 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524):
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
3) budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;
3a) obiekcie liniowym – należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.
W myśl przepisów Prawa budowlanego drogi są budowlami. W konsekwencji, teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na drogi wewnętrzne stanowi teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Wyklucza to zastosowanie przy dostawie działki nr 1 oraz działki nr 2 zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Zatem, opisane we wniosku niezabudowane działki nr 1 i 2 spełniają definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, gdyż działki te w momencie sprzedaży będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika ich przeznaczenie pod zabudowę. W konsekwencji, transakcja dostawy działki nr 1 i nr 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W tej sytuacji, należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od podatku VAT dostawy ww. nieruchomości, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W analizowanej sprawie nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie będą spełnione warunki przedstawione w tym przepisie.
Jak bowiem wynika z opisu sprawy, ww. działki (nr 1 i nr 2) nie służyły w całym okresie posiadania wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT – były wykorzystywane w działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT. Ponadto, przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż transakcja zakupu nieruchomości nie została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
W konsekwencji, zbycie przez Sprzedającego działki nr 1 i 2 będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, a zatem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej dla tej czynności stawki podatku VAT.
Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.
Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do obniżenia, po dokonaniu Transakcji, kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowych działek, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy:
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
Powyższe oznacza, że odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 10 oraz ust. 10b pkt 1 ustawy, można dokonać dopiero w rozliczeniu za okres, w którym spełnione są łącznie następujące przesłanki:
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Państwo, jak i Sprzedający są czynnymi podatnikami VAT. Po dokonaniu transakcji nabycia planujecie Państwo wykorzystywać działkę nr 1 i działkę nr 2 do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
Ponadto, jak wykazano wyżej, dostawa działki nr 1 i działki nr 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.
Zatem będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji sprzedaży działki nr 1 i nr 2. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku spełnione zostaną wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Podsumowując, Państwo jako Nabywca działki nr 1 i nr 2 będą mieli prawo do odliczenia podatku naliczonego z prawidłowo wystawionej przez Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.
Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
W zakresie stawki, która będzie miała zastosowanie do Transakcji będącej przedmiotem wniosku zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie (pytanie nr 2).
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Spółka A (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art.14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo