Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.399.2025.2.AKA

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 8 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, że z tytułu planowanej sprzedaży działek nie będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w konsekwencji sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 czerwca 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (…) na podstawie przepisów ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. Nr 57 poz. 603) nabył w drodze przetargu od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa dwie niezabudowane działki rolne. Sprzedaż tych działek nie była opodatkowana podatkiem VAT. Wnioskodawca zakupił działki jako osoba fizyczna do majątku odrębnego, z zamiarem ich scalenia i wybudowania na nich domu wakacyjnego dla siebie i swojej rodziny. W momencie zakupu działek nie były one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej także jako: „MPZP”). Przez działki Wnioskodawcy oraz grunty z nimi sąsiadujące przebiega droga będąca własnością gminy. W celu scalenia działek Wnioskodawca miał zamiar zakupić odcinek drogi, przebiegający przez jego działki.

W latach (…) Wnioskodawca starał się zakupić wymieniony powyżej odcinek drogi, natomiast z uwagi na odmowę jego zbycia przez gminę zakup ten nie doszedł do skutku. Wnioskodawca zwracał się także o interwencję w sprawie zakupu tego odcinka drogi do organów władzy publicznej takich jak: Wojewoda (…), Rzecznik Praw Obywatelskich. Ostatecznie z uwagi na niepowodzenie działań zmierzających do nabycia odcinka drogi przebiegającego pomiędzy działkami Wnioskodawcy odłożył on plan budowy domu na później.

W (…) Wnioskodawca zlecił posadzenie sadzonek drzew wzdłuż jednej granicy działek.

W (…) Wnioskodawca wystąpił do gminy, w której położone są powyższe działki, z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tych działek wskazując, że chce rozpocząć działania inwestycyjne polegające na przygotowaniu powyższych parceli do budowy osiedla ekskluzywnych domów wypoczynkowych. Wskazanie zamiaru zagospodarowania terenu na ośrodek wypoczynkowy, było jedynie argumentem służącym do przekonania gminy do uchwalenia MPZP, jako sposobu na budowę domu wakacyjnego dla Wnioskodawcy i jego rodziny.

W (…) Wnioskodawca zlecił uporządkowanie parceli poprzez usunięcie większości drzew i krzewów, frezowanie i bronowanie gruntu, tak aby utrzymać grunty w zadbanym stanie, niepogorszonym w stosunku do stanu w jakim były one w czasie zakupu wskazanych działek. Następnie Wnioskodawca pozyskał informację z gminy, że może ubiegać się o płatności bezpośrednie do gruntu jako „ugoru czarnego”.

W związku z powyższym Wnioskodawca wystąpił o dopłaty do (...) Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, które zostały mu przyznane na rok (…) na podstawie ustawy z dnia 5 lutego 2015 r. o płatnościach w ramach systemów wsparcia bezpośredniego. W kolejnych latach Wnioskodawca również otrzymywał płatności bezpośrednie. Od (…) podstawą prawną płatności bezpośrednich jest ustawa z dnia 8 lutego 2023 r. o Planie Strategicznym dla Wspólnej Polityki Rolnej na lata 2023-2027. W celu otrzymywania płatności bezpośrednich Wnioskodawca każdego roku przeprowadza, odpowiednie dla gruntów ugorowanych, zabiegi agrotechniczne, żeby były one utrzymywane zgodnie z normami Dobrej Kultury Rolnej. Zabiegi te obejmują regularne usuwanie chwastów i usuwanie samosiewek drzew. Ponadto Wnioskodawca dokonywał prace polegające na usuwaniu drzew, odrostów w celu utrzymania gruntu w odpowiednim stanie i zakresie zgodnym z wymogami dla czarnego ugoru. W (…) Wnioskodawca otrzymał decyzję, w której odmówiono mu przyznania płatności na rok (…), gdyż jak stwierdził (...) Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, z przeprowadzonego postępowania w tym zakresie wynika, że działki nie spełniają warunków do objęcia płatnościami, gdyż są porośnięte samosiewkami drzew, krzakami i nie widać śladów wykonywanych zabiegów agrotechnicznych. Od powyższej decyzji Wnioskodawca złożył odwołanie wskazując, że utrzymuje działki w odpowiednim stanie.

Wnioskodawca na wskazanych powyżej działkach nie dokonywał produkcji rolnej. Nie hodował zwierząt, ani nie uprawiał żadnych produktów rolnych. Wnioskodawca nie otrzymywał żadnych pożytków z tych gruntów, ani nie użytkował ich w celach zarobkowych. Wnioskodawca jedynie podejmował działania wskazane powyżej, mające na celu utrzymanie gruntów w odpowiednio zadbanym stanie, w związku z czym otrzymywał płatności bezpośrednie, które przeznaczał na koszty utrzymania działek.

W (…) Wnioskodawca zlecił geodecie zgłoszenie w starostwie i w gminie zamiaru podziału obydwu działek. Ostatecznie jednak Wnioskodawca nie dokonał podziału działek, ani żadnych innych robót geodezyjnych.

W (…) gmina z własnej inicjatywy doprowadziła podłączenia wodno-kanalizacyjne do wszystkich miejscowych działek. Wnioskodawca nie przyczynił się do tego podłączenia, a co więcej nie został nawet o tym fakcie zawiadomiony.

W (…) gmina uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym działki te zostały oznaczone według przeznaczenia w następujący sposób:

• pierwsza z działek została oznaczona:
• w części jako 1.ML/Z,
• w części jako 2.ML/Z,
• w części jako 1.KDW,
• w części jako 1.ZL;
• druga z działek została oznaczona:
• w części jako 3.ML/Z,
• w części jako 2.KDW,
• w części jako 1.ZN

Zgodnie z opisem przedstawionym w MPZP, tereny oznaczone jako: 1.ML/Z, 2.ML/Z, 3.ML/Z mają przeznaczenie: tereny zabudowy rekreacji indywidualnej w zieleni. Tereny oznaczone jako: 1.ZL i 2.ZL mają przeznaczenie: zieleń leśna. Teren oznaczony jako 1.ZN ma przeznaczenie: zieleń naturalna. Z kolei tereny oznaczone jako 1.KDW i 2.KDW mają przeznaczenie: tereny dróg wewnętrznych.

Wnioskodawca nie dokonał żadnego podziału działek, ani nie dokonywał działań przystosowujących działki do zabudowy, w tym nie zbroił działek.

W związku ze zmienioną sytuacją rodzinną Wnioskodawcy po (…) latach od momentu zakupu działek, w tym z uwagi na osiągniecie pełnoletności przez czwórkę jego dzieci i związaną z tym zmianę sposobu spędzania wakacji przez jego rodzinę, Wnioskodawca planuje sprzedać powyższe działki nabyte od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, a środki uzyskane z ich sprzedaży ma zamiar przekazać swoim dzieciom.

W celu sprzedaży tych działek Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować żadnych działań marketingowych. Wnioskodawca jedynie wystawił ogłoszenia sprzedaży tych działek na portalach internetowych (…), w których zamieścił wykonany na jego zlecenie film z drona przedstawiający te działki. Wnioskodawca nie korzystał ponadto z usług agencji nieruchomości, w tym w celach udostępnienia jego ogłoszeń, ani nie zamierza powierzać sprzedaży powyższych działek pośrednikowi.

Wskazać ponadto należy, że Wnioskodawca jest także właścicielem trzech lokali mieszkalnych (trzy księgi wieczyste), które powstały w wyniku podziału po wojnie jednego większego mieszkania. W (…) Wnioskodawca zakupił jeden z tych trzech lokali dla siebie i swojej rodziny, a następnie w roku (…) i (…) dokupił pozostałe dwa lokale mieszkalne.

Ponadto Wnioskodawca w latach (…) nabył dodatkowe trzy lokale mieszkalne przeznaczone w przyszłości dla swoich dzieci. Dodatkowo w latach (…) Wnioskodawca nabył w drodze przetargu sześć działek stanowiących własność gminy.

Wnioskodawca od (…) mieszka w (…), a działki i lokale zakupywał w celu przygotowania się do powrotu do Polski, tak aby były one użytkowane w przyszłości przez Wnioskodawcę i jego dzieci.

Z uwagi na fakt, że powrót do kraju przedłużał się, Wnioskodawca zdecydował się na wynajem zakupionych lokali (z wyjątkiem jednego). W związku z powyższym w kwietniu (…) Wnioskodawca zarejestrował działalność gospodarczą (PKD 6820Z), tj. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, a także (PKD 7020Z) tj. wynajem nieruchomości na własny rachunek, w ramach której prowadzi on wynajem nieruchomości na własny rachunek. Wnioskodawca nie wykorzystywał natomiast wskazanych powyżej dwóch działek zakupionych od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa w ramach wskazanej działalności gospodarczej, w tym działki te nie były przedmiotem wynajmu ani dzierżawy.

Ponadto Wnioskodawca nie zajmuje się i nie zajmował się przedtem sprzedażą działek, ani lokali mieszkalnych. Obecnie Wnioskodawca jest na emeryturze, a przez cały okres aktywności zawodowej zajmował się systemami informatycznymi, tj. dziedziną nie związaną z nieruchomościami czy rolnictwem. Żadna z zakupionych przez Wnioskodawcę nieruchomości - lokali czy gruntów - nigdy nie została sprzedana, gdyż wszystkie były zakupione z przeznaczeniem na użytek jego rodziny, a nie jako inwestycja. Wskazane w niniejszym wniosku działki zakupione od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, które obecnie Wnioskodawca planuje sprzedać, są jedynymi obiektami kiedykolwiek oferowanymi przez Wnioskodawcę na sprzedaż, z uwagi na zmienioną sytuację rodzinną i zmianę planów osobistych i potrzeb jego dorosłych dzieci.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Działki przed sprzedażą nie będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy, ani żadnych innych umów o podobnym charakterze.

W związku z planowaną sprzedażą działek Wnioskodawca nie udzielał do tej pory i nie ma zamiaru udzielić w przyszłości żadnych pełnomocnictw innemu niż kupujący przedmiotowi/osobie.

Przed sprzedażą działek Wnioskodawca nie ma zamiaru podejmować żadnych działań mających na celu ich uatrakcyjnienie i podniesienie ich wartości, takich jak np. doprowadzenie mediów, wytyczenie dróg dojazdowych, ogrodzenie, wystąpienie o warunki zabudowy, wystąpienie o podział działek, itp.

Pytanie

Czy w związku z planowaną sprzedażą działek nabytych od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w konsekwencji, czy sprzedaż tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie on występował w charakterze podatnika w związku ze sprzedażą działek nabytych od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa (dalej jako: „AWRSP”) i w konsekwencji sprzedaż tych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm., dalej jako: „ustawa o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej jako: „podatek VAT”), podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT). Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze powyższe regulacje wskazać należy, że podatkowi od towarów i usług podlegają czynności wymienione w katalogu zawartym w art. 5 ustawy o podatku VAT, które jednocześnie wykonywane są przez podatnika podatku od towarów i usług. Jako, że w katalogu tych czynności mieścić się będzie czynność polegająca na sprzedaży nieruchomości gruntowej jako dostawa towaru, to, aby móc odpowiedzieć na pytanie, czy w danym przypadku będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, należy zbadać tę czynność od strony podmiotowej.

Aby stwierdzić w niniejszej sprawie, że sprzedaż wskazanych w zdarzeniu przyszłym działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, należy zbadać, czy Wnioskodawca będący osobą fizyczną w zakresie w jakim będzie dokonywał zbycia przedmiotowych działek, spełnia przesłanki przewidziane w definicji podatnika, o której mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, tj. czy wykonuje on samodzielnie działalność gospodarczą.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („dalej jako: TSUE”) z dnia 15 września 2011 r., sygn. akt C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że: „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”.

Z powyższego orzeczenia wynika zatem, że nie będzie podlegała opodatkowaniu czynność sprzedaży nieruchomości, dokonywanej w ramach zarządu majątkiem prywatnym, za który uznaje się składniki majątku, które nie są przez dany podmiot wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej i które nie były przedmiotem działalności gospodarczej. W przypadku, gdyby dany podmiot podejmował działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, tj. profesjonalistów, to zostanie uznany za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a w konsekwencji za podatnika podatku od wartości dodanej.

W dalszej kolejności wskazać należy na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 grudnia 2022 r., sygn. akt I FSK 1940/19, w którym Sąd ten stwierdził, że: „w kontekście sprzedaży gruntu (działek budowlanych) przyjmuje się, że taka dostawa może zostać uznana za podlegającą opodatkowaniu, jeżeli sprzedający występuje jako profesjonalista w zakresie obrotu nieruchomościami, a więc w sposób zawodowy, tj. zorganizowany i ciągły. Takie działanie ma miejsce w szczególności w sytuacji, gdy sprzedawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, np. polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (pkt 39-40 wyroku Trybunału Sprawiedliwości). (...)

Przypomnieć należy, że art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie pozwala jednoznacznie sprecyzować sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług”.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone także w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 2290/18, zgodnie z którym: „Przepis art. 15 ust. 2 u.p.t.u. zawiera ogólną definicję działalności gospodarczej na potrzeby podatku od towarów i usług. Jednoznaczne sprecyzowanie sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu tą daniną wynika z oceny konkretnego stanu faktycznego. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług”.

Mając na uwadze powyższe orzeczenia, stwierdzenie że dany podmiot występuje w związku z wykonaniem danej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, wymaga każdorazowo oceny działań podejmowanych przez ten podmiot. Za niewystarczające należy uznać bowiem fakt prowadzenia przez dany podmiot jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej niezwiązanej z obrotem nieruchomościami. Wynika z tego zatem, że osoba fizyczna będąca przedsiębiorcą, może dysponować nieruchomością należącą do jej majątku prywatnego w ramach sprawowanego nad nim zarządu, w tym dokonywać sprzedaży takiej nieruchomości, nie występując w charakterze podatnika w związku z tą czynnością. Z powyższego wynika także, że podejmowanie różnych działań przed sprzedażą nieruchomości, takich jak: wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wystąpienie o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane, doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjowanie postępowań administracyjnych w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną nie mogą świadczyć o tym, że podmiot ich dokonujący działa jak handlowiec, a w konsekwencji, że występuje jako podatnik podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą takiej nieruchomości.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, zwrócić uwagę należy, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, natomiast jedynie w zakresie w jakim wynajmuje on inne niż będące przedmiotem niniejszego wniosku nieruchomości. Kluczowe jest bowiem, że Wnioskodawca nie wykorzystywał działek zakupionych od AWRSP, które obecnie planuje sprzedać, do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, w tym nie wynajmował ich, ani nie wydzierżawiał. Co więcej Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywności w związku z tymi działkami, które byłyby typowe dla profesjonalisty (handlowca). Wnioskodawca przed planowaną sprzedażą wystąpił co prawda z wnioskiem o uchwalenie MPZP, natomiast po to, żeby wybudować dom wakacyjny dla siebie i dla swojej rodziny. W ocenie Wnioskodawcy, fakt wystąpienia o uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego jest okolicznością analogiczną do wskazanych w powyżej przywołanym orzeczeniu działań, takich jak wystąpienie o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, czy inicjowanie postępowania administracyjnego w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. W związku z tym podjęcie takiej aktywności przez Wnioskodawcę nie powinno wiązać się z uznaniem go za podatnika, tym bardziej w sytuacji, w której Wnioskodawca nie wystąpił o uchwalenie MPZP w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Zwrócić uwagę należy także, że Wnioskodawca z wnioskiem o uchwalenie planu wystąpił w (…) i od tamtego momentu nie dokonał sprzedaży nieruchomości. Zamiar sprzedaży wynika bowiem ze zmiany sposobu spędzania czasu z rodziną, z uwagi na osiągnięcie pełnoletności przez jego dzieci, a także z uwagi na zmianę potrzeb jego rodziny.

Co więcej zgodnie z orzecznictwem za podatnika nie powinien być uznany podmiot, który podjąłby działania zmierzające do zmiany przeznaczenia jego gruntu, nawet gdyby jego motywacją było uatrakcyjnienie jej w celach sprzedaży.

W tym miejscu przywołać należy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 21 maja 2024 r., sygn. akt I SA/Bd 237/24, zgodnie z którym „Wystąpienie do właściwego organu z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie oznacza, że działania te należy kwalifikować jako przejaw aktywności handlowej, profesjonalnej. Wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów, na których usytuowane są działki, sytuacja podatnika jest mniej korzystna, niż właścicieli nieruchomości objętych planem zagospodarowania przestrzennego. Działań podejmowanych z zachowaniem normalnych w takich przypadkach reguł gospodarności, dbałości o uzyskanie ceny sprzedaży podobnej dla działek objętych planem zagospodarowania przestrzennego nie należy utożsamiać wyłącznie z działalnością gospodarczą. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą dojdzie do podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest w tej mierze decydująca. Niewątpliwie sprzedaż dużej działki mogłaby być co najmniej utrudniona i finansowo mniej korzystna. Nie można wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem jej za podatnika VAT”.

Powyższe potwierdza także stanowisko przedstawione w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 maja 2023 r., sygn. akt I FSK 729/20, z którego wynika, że: „wystąpienie z wnioskiem, aby część powierzchni działki została sklasyfikowana jako „tereny usług i handlu” (UC1), co podniesie jej atrakcyjność, jest prostym wykonywaniem prawa własności i nie może być ujmowane jako aktywność profesjonalnego pomiotu prowadzącego działalność gospodarczą. W drodze wykładni art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. nie można pozbawiać osób, którym przysługuje prawo własności, podejmowania działań ukierunkowanych na korzystne z ich punktu widzenia zbycie należącego do nich majątku. Nie można bowiem wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT”.

Tym bardziej zatem, w sytuacji, gdy rzeczywistym celem Wnioskodawcy było uchwalenie MPZP dla jego potrzeb prywatnych, nie można takiej aktywności poczytywać jako profesjonalnej, gdyż mieści się ona w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wnioskodawca nie dokonał podziału przedmiotowych działek, ani ich nie uzbroił. Jedynie gmina z własnej inicjatywy, nawet nie informując o tym Wnioskodawcy doprowadziła podłączenie kanalizacyjne do wszystkich miejscowych działek, w tym tych należących do Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych utwardzeń terenu, ani nie przygotowywał działek pod zabudowę. Co więcej Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować żadnych działań marketingowych w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości. Przy czym okolicznością świadczącą o profesjonalnym podejściu Wnioskodawcy do obrotu nieruchomościami, nie może być wystawienie ogłoszeń na portalach internetowych z zamieszczonym filmem wykonanym z użyciem drona, który przedstawia te nieruchomości, gdyż ogłoszenia te miały jedynie charakter informacyjny. Ponadto jest to obecnie powszechna forma komunikacji, pomiędzy podmiotami zamierzającymi dokonać sprzedaży, a osobami zamierzającymi nabyć nieruchomość i nie wymaga znacznych nakładów czasowych, czy finansowych, charakterystycznych dla profesjonalnie działającego podmiotu.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawcy w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowych działek, nie występuje on jako profesjonalista w zakresie obrotu nieruchomościami, w sposób zawodowy (zorganizowany i ciągły), gdyż nie podejmował on działań, które angażowałyby środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców, czy usługodawców.

Zwrócić uwagę należy na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 25/20, zgodnie z którym: „w kontekście sprzedaży gruntu (działek budowlanych) przyjmuje się, że taka dostawa może zostać uznana za podlegającą opodatkowaniu, jeżeli sprzedający występuje jako profesjonalista w zakresie obrotu nieruchomościami, a więc w sposób zawodowy, tj. zorganizowany i ciągły. Takie działanie ma miejsce w szczególności w sytuacji, gdy sprzedawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, np. polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych”.

Kluczowy jest także fakt, że Wnioskodawca wszystkie zakupione przez siebie nieruchomości nabywał dla swojej rodziny i nie dokonał sprzedaży żadnej z zakupionych działek, czy też lokali mieszkalnych, a zatem planowane zbycie przedmiotowych działek będzie pierwszą sprzedażą nieruchomości, z jaką ma do czynienia.

Podkreślenia wymaga również, że Wnioskodawca dokonując odpowiednich zabiegów agrotechnicznych, polegających na uporządkowaniu działek poprzez usunięcie drzew i krzewów, frezowanie i bronowanie gruntu, usuwanie samosiewek drzew starał się utrzymać działki w stanie niepogorszonym do tego z czasu ich zakupu od AWRSP, wobec czego należy uznać to za standardowe utrzymywanie gruntu, wpisujące się w zarząd majątkiem prywatnym. Dbanie o swoją nieruchomość nie może bowiem świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej przez właściciela, w szczególności, gdy zabiegi te nie prowadzą do pozyskania jakichkolwiek pożytków z gruntów, które mogłyby świadczyć o ewentualnym zarobkowym ich wykorzystaniu. Na powyższą ocenę, zdaniem Wnioskodawcy, nie wpływa także fakt otrzymywania przez niego płatności bezpośrednich, o których była mowa w opisie zdarzenia przyszłego.

Zwrócić uwagę należy także, że dokonywanie przez Wnioskodawcę wskazanych zabiegów agrotechnicznych nie może zostać uznane za wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT. Jak wskazano powyżej, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników. Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 15 przez działalność rolniczą rozumie się produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Wskazać należy bowiem, że Wnioskodawca pomimo otrzymywania płatności bezpośrednich do gruntów, nie wykorzystywał ich do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu powyższego przepisu, a jedynie ugorował ziemię, tak aby była utrzymana w odpowiednim stanie. Nie sposób zatem uznać, aby taka aktywność nosiła znamiona działalności gospodarczej jako działalności wykonywanej przez rolnika w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w przypadku gdy nie przynosi ona żadnych pożytków w postaci uprawianych roślin, czy też wyhodowanych zwierząt, ani nie jest prowadzona zarobkowo.

Zwrócić uwagę należy także na fakt, iż w orzecznictwie przyjmuje się, że prowadzenie działalności rolniczej, z tytułu której dany podmiot otrzymuje płatności bezpośrednie jako rolnik, jest okolicznością, która pozostaje irrelewantna z punktu widzenia ustalenia statusu tego podmiotu jako zbywającego nieruchomość na gruncie podatku VAT.

Jak słusznie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 września 2024 r., sygn. akt I FSK 20/21: „w uzupełnieniu wniosku D.S. wskazał, że przedmiotowa nieruchomość otrzymana w 2011 r. od rodziców wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, które wnioskodawca prowadził do 2013 r. (część areału wykorzystywana była do uprawy zbóż), z tytułu czego pobierał dopłaty bezpośrednie jako rolnik. (...) Mając na względzie stan faktyczny, jaki w niniejszej sprawie strona przedstawiła ubiegając się o wydanie interpretacji indywidualnej, to za prawidłowe należało uznać stanowisko Sądu pierwszej instancji, jakie wyrażone zostało w zaskarżonym wyroku. O działaniu wnioskodawcy jako handlowca (podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą) nie mogły świadczyć jedynie: podział nieruchomości na mniejsze działki, wytyczenie drogi wewnętrznej, czy też wielokrotność transakcji sprzedaży. Te okoliczności nie świadczą o profesjonalnym charakterze działalności skarżącego jako handlowca i są działaniami, które podejmuje się również w ramach obrotu zaliczanego do zarządu majątkiem prywatnym. Również zaznaczona już powyżej okoliczność, że skarżący przez pewien czas używał rolniczo grunty nie miała znaczenia dla oceny jego statusu jako podmiotu zbywającego nieruchomości. Przypomnieć zatem należy, że do uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, konieczne jest każdorazowo zbadanie, czy dana dostawa towarów (usług), została wykonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie. Nie wystarczy zatem stwierdzenie, że w ogóle dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą, ale musi to być działalność o określonym profilu, bowiem wykonanie danej czynności nawet wielokrotnie nie przesądza o jej opodatkowaniu”.

Biorąc pod uwagę powyższe, okoliczności wskazane w niniejszym wniosku nie świadczą o tym, by w ramach planowanej sprzedaży dwóch działek zakupionych od AWRSP, Wnioskodawca występował jako podatnik podatku VAT, a w konsekwencji, aby czynność sprzedaży tych działek podlegała opodatkowaniu temu podatkowi.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży dwóch niezabudowanych działek rolnych opisanych we wniosku istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Z okoliczności wskazanych przez Pana we wniosku wynika, że:

• w (…) na podstawie przepisów ustawy o gospodarowaniu nieruchomości rolnymi Skarbu Państwa nabył Pan w drodze przetargu od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa dwie niezabudowane działki;
• działki zakupił Pan jako osoba fizyczna do majątku odrębnego, z zamiarem ich scalenia i wybudowania na nich domu wakacyjnego dla siebie i swojej rodziny;
• w (…) zlecił Pan posadzenie sadzonek drzew wzdłuż jednej granicy działek;
• w (…) wystąpił Pan do gminy z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tych działek wskazując, że chce Pan rozpocząć działania inwestycyjne polegające na przygotowaniu działek do budowy osiedla ekskluzywnych domów wypoczynkowych;
• wskazanie zamiaru zagospodarowania terenu na ośrodek wypoczynkowy, było jedynie argumentem służącym do przekonania gminy do uchwalenia MPZP, jako sposobu na budowę domu wakacyjnego dla Pana i Pana rodziny;
• w (…) zlecił Pan uporządkowanie parceli poprzez usuniecie większości drzew i krzewów, frezowanie i bronowanie gruntu, tak aby utrzymać grunty w zadbanym stanie, niepogorszonym w stosunku do stanu, w jakim były one w czasie zakupu działek;
• wystąpił Pan o dopłaty do (...) Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa;
• na wskazanych działkach nie dokonywał Pan produkcji rolnej, nie hodował zwierząt, ani nie uprawiał żadnych produktów rolnych;
• nie otrzymywał Pan żadnych pożytków z gruntów, ani nie użytkował ich Pan w celach zarobkowych;
• w (…) zlecił Pan geodecie zgłoszenie w starostwie i w gminie zamiar podziału obydwu działek (ostatecznie nie dokonał Pan podziału działek, ani żadnych innych robót geodezyjnych);

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez Pana dwóch niezabudowanych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podjął/podejmie Pan w odniesieniu do planowanej sprzedaży dwóch działek niezabudowanych.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa dwóch niezabudowanych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży dwóch niezabudowanych działek nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana dwóch niezabudowanych działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Przed sprzedażą działek nie ma Pan zamiaru podejmować żadnych działań mających na celu ich uatrakcyjnienie i podniesienie ich wartości, takich jako np. doprowadzenie mediów, wytyczenie dróg dojazdowych, ogrodzenie, wystąpienie o warunki zabudowy i o podział działek. Nie dokonał Pan podziału działek, ani żadnych działań przystosowujących działki do zabudowy, w tym nie zbroił Pan działek. Działki przed sprzedażą nie były i nie będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy, ani żadnych innych umów o podobnym charakterze. W związku z planowaną sprzedażą działek nie udzielał Pan do tej pory i nie ma zamiaru udzielić w przyszłości żadnych pełnomocnictw. Nie podejmował Pan i nie zamierza podejmować żadnych działań marketingowych (wystawił Pan jedynie ogłoszenie sprzedaży działek na portalach internowych, w których zamieścił Pan wykonany na jego zlecenie film z drona przedstawiający te działki).

Stwierdzić zatem należy, że w tym konkretnym przypadku w całym okresie posiadania dwóch niezabudowanych działek, nie podjął i nie zamierza Pan podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży dwóch niezabudowanych działek, nie będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym ich sprzedaż nie będzie czynnością podlegająca opodatkowaniu, objętą dyspozycją art. 5 ust. 1 ustawy.

Pana stanowisko, zgodnie z którym dokonując sprzedaży dwóch niezabudowanych działek nie będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT, a tym samym sprzedaż ww. nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT uznaję za prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.