Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali mieszkalnych osobom fizycznym na cele mieszkaniowe w ramach długoterminowych umów najmu. Umowy te zabraniają wykorzystywania lokali do celów innych niż mieszkalne, a najemcy przenoszą do nich swój ośrodek życia, zmieniając…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
27 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla usługi najmu lokali mieszkalnych osobom fizycznym w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych.
Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania - pismem z 4 lutego 2026 r. i 9 lutego 2026 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości. W ramach działalności spółka wynajmuje lokale mieszkalne osobom fizycznym. Najem jest zawierany na cele mieszkaniowe, w ramach umów długoterminowych (umowy najmu trwające powyżej 1 miesiąca). Lokale wynajmowane są wyłącznie osobom fizycznym, które wykorzystują je do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
W odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:
1) Symbolu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2015 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2025 r. poz. 1829) dla świadczonej przez Państwa na rzecz osób fizycznych usługi najmu lokali (proszę wskazać ten symbol)?
Odpowiedź: Korzystają Państwo z grupy kodów PKD 68.20 jednak na potrzeby wynajmu w ramach grupy korzystają Państwo z kodu: 68.20.11.0 - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.
2) Czy z zawartych umów z osobami fizycznymi o świadczenie usług najmu wynika, że lokale są wykorzystywane przez nich wyłącznie na cele mieszkaniowe?
Odpowiedź: Tak, w zawartej umowie z najemcami jest informacja, że mieszkania mogą być wykorzystywane wyłącznie w celach mieszkaniowych.
3) Czy zawarte umowy z osobami fizycznymi uniemożliwiają wykorzystywanie lokali mieszkalnych do celów innych niż mieszkalne?
Odpowiedź: Tak, są zapisy w umowie blokujące wykonywanie działalności gospodarczej w mieszkaniu.
4) Czy korzystanie z lokali mieszkalnych przez osoby fizyczne wiąże się z przeniesieniem ośrodka ich życia do tych lokali?
Odpowiedź: Tak, osoby wynajmujące mieszkanie zmieniają swój adres zamieszkania oraz korzystają z lokalnych szkół.
Pytanie
Jaką stawkę podatku od towarów i usług (VAT) Spółka powinna stosować do wystawianych faktur za wynajem lokali mieszkalnych osobom fizycznym w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych w ramach najmu długoterminowego?
Państwa stanowisko
Zdaniem Spółki, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, zwolnione z VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Ponieważ Spółka wynajmuje lokale mieszkalne osobom fizycznym na cele mieszkaniowe w ramach umów długoterminowych, usługa ta powinna korzystać ze zwolnienia z podatku VAT. W konsekwencji Spółka nie powinna wykazywać podatku VAT na fakturach dokumentujących takie usługi.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii
Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.
Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Wynajmujący oddaje rzeczy do używania a najemca płaci umówiony czynsz. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług usługa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Ustawodawca przewidział zwolnienie niektórych czynności od podatku VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.
Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:
Usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635 );
Z powołanego wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.
Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy:
Zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy.
W poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy wymieniono PKWiU 55 usługi związane z zakwaterowaniem sklasyfikowane w PKWiU 55.
Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że:
„Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.
Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:
‒ świadczenie usługi na własny rachunek,
‒ charakter mieszkalny nieruchomości,
‒ mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.
Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.
Z opisu sprawy wynika, że prowadzą Państwo działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości. W ramach tej działalności wynajmujecie Państwo lokale mieszkalne osobom fizycznym wyłącznie na cele mieszkaniowe, w ramach umów długoterminowych. Ponadto zawarte umowy uniemożliwiają wykonywanie działalności gospodarczej w mieszkaniu.
Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla świadczonej przez Państwa usługi najmu lokali mieszkalnych.
Mając zatem na uwadze wyżej przytoczone przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że na gruncie tej sprawy – są spełnione wyżej opisane przesłanki do zastosowania zwolnienia tj. świadczą Państwo usługę na własny rachunek, lokale mają charakter mieszkalny, najemcy (osoby fizyczne) wykorzystują wynajmowane lokale wyłącznie w celach mieszkaniowych. Korzystanie z mieszkania wiąże się z przeniesieniem ośrodka ich życia, osoby wynajmujące mieszkanie zmieniają swój adres zamieszkania oraz korzystają z lokalnych szkół. Ponadto dla świadczonej usługi najmu korzystają Państwo z symbolu: 68.20.11.0 – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.
Odnosząc się zatem do kwestii budzącej Państwa wątpliwość należy stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku, usługi wynajmu lokali mieszkalnych osobom fizycznym z przeznaczeniem wyłącznie na cele mieszkaniowe w ramach najmu długoterminowego korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.
W konsekwencji Państwa stanowisko należy uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy opisu stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna jest wydana przy założeniu, że poprawnie zakwalifikowali Państwo świadczone usługi do odpowiedniego klasyfikowania PKWiU. Interpretacja nie rozstrzyga o prawidłowości tej klasyfikacji (zasady formalnego przyporządkowania towaru lub usługi do grupowania statystycznego nie są przepisami prawa podatkowego).
Zauważyć należy, że zgodnie z poz. 7.3 Zasad Metodycznych Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług zawartych w załączniku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 17 grudnia 2025 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) - dalej: „PKWiU”, zaliczenie określonego produktu do właściwego grupowania PKWiU 2025 powinno należeć do kompetencji producenta lub usługodawcy. Wynika to z faktu, że właśnie producent lub usługodawca posiada wszystkie informacje niezbędne do właściwego zaliczenia produktu do odpowiedniego grupowania PKWiU 2025, takie jak informacje dotyczące rodzaju użytego surowca, technologii wytwarzania, konstrukcji i przeznaczenia wyrobu lub charakteru usługi.
W przypadku trudności w ustaleniu właściwego grupowania, do którego należy zaliczyć produkt, producent lub usługodawca może zwrócić się o pomoc do jednostki GUS właściwej w sprawie udzielania informacji dotyczącej standardów klasyfikacyjnych.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny będący przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo