Wnioskodawca planuje wznowić zawieszoną działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie zarządców wspólnot mieszkaniowych. Usługi obejmują kompleksowe czynności związane z administrowaniem nieruchomościami, w tym prowadzenie ewidencji kosztów, rozliczeń finansowych, sporządzanie sprawozdań, przygotowywanie planów gospodarczych oraz obsługę prawną i administracyjną…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
22 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie ustalenia, czy świadczone przez Pana na zlecenie Zarządcy/Zarządców Wspólnot mieszkaniowych usługi opisane w pkt 5 wniosku stanowią usługę podlegającą zwolnieniu od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (pytanie nr 1) oraz ustalenia, czy w sytuacji świadczenia przez Pana na zlecenie Zarządcy/Zarządców wyłącznie usług opisanych w pkt 5 lit. a, l, m, n (tj. prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, sporządzanie sprawozdania wspólnoty, w którym przedstawione są koszty i przychody wspólnoty oraz wynik gospodarki zasobami mieszkaniowymi (wynik na eksploatacji i funduszu remontowym), przygotowanie projektów planów gospodarczych, w tym analiza wydatków Wspólnoty, rozliczanie kosztów dostawy mediów indywidualnych do lokali (centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki) zgodnie z obowiązującymi przepisami ustaw oraz regulaminami wspólnoty) zachowane zostaną warunki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (pytanie nr 2).
Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwania - pismem z 12 czerwca 2025 r. oraz pismem z 29 lipca 2025 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
1. A.A., aktualnie posiadający zawieszoną działalność gospodarcza (dalej: jako Wnioskodawca), lecz planuje ją odwiesić i rozpocząć prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie opisanym we wniosku. Jest Pan rezydentem podatkowym Polski i posiada Pan w Polsce nieograniczony obowiązek podatkowy.
2. W ramach działalności gospodarczej zamierza Pan świadczyć usługi na zlecenie zarządców Wspólnot mieszkaniowych wspomagając ich pod względem wykonywania czynności związanych z zarządzaniem nieruchomościami, w tym rozliczeń Wspólnot, przy czym będzie Pan to robił wyłącznie na rzecz tych zarządców wspólnot mieszkaniowych, którym Wspólnoty powierzyły wykonywanie usług zarządzania lub administrowania nieruchomościami (dalej: Zarządcy).
Z kolei będzie Pan wykonywał swoje usługi wyłącznie na rzecz tych Zarządców, którzy zlecili Panu wykonywanie usług, o których mowa poniżej.
3. Będzie Pan świadczył usługi na rzecz podmiotów stanowiących zarządców, o których mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: ustawa o własności lokali), w tym usługi prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, zgodnie z ustawą o własności lokali, która zgodnie z art. 29 stanowi, że:
„zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.”
4. Innymi słowy, jeżeli wspólnota mieszkaniowa powierzy zarząd wspólnotą osobie fizycznej lub osobie prawnej (Zarządcy), a taki zarządca zleci Panu wykonanie części, lub całości zarządzania nieruchomością (m.in. tej części, o której mowa w pkt 3 powyżej), wówczas będzie Pan na zlecenie takiego Zarządcy świadczył usługi opisane w pkt 5 poniżej.
Następnie, będzie Pan wystawiał fakturę takiemu Zarządcy, a taki Zarządca będzie za świadczone usługi wystawiał fakturę Wspólnocie.
5. W ramach usług, o których mowa w pkt 3 powyżej, będzie Pan wykonywał między innymi następujące czynności:
a) prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,
b) wprowadzanie wszystkich zmian do sytemu, dotyczących właścicieli lokali (np.: zmiana ilości osób, zmiana norm zużycia wody, zmiana stawek na budynku),
c) prowadzenie korespondencji z właścicielami, zarówno mailowej, jak i telefonicznej, dotyczącej zagadnień związanych z zarządzaniem daną nieruchomością,
d) wysyłanie powiadomień o opłatach oraz wszystkich innych zawiadomień dla właścicieli związanych z obsługą nieruchomości, w tym powiadomień o uchwałach Wspólnoty, informacji o zebraniach Właścicieli, obowiązkowych przeglądach technicznych, itp.,
e) obsługa „zgłoszeń” od właścicieli - widoczne w systemie administracyjno-księgowym,
f) przejmowanie dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej od poprzedniego Administratora,
g) wydawanie poświadczeń bądź zaświadczeń właścicielom lokali, między innymi o braku zaległości w opłatach za lokal do sprzedaży lokalu, zaświadczenia o wpłatach na fundusz remontowy związane z „ulgą na zabytki” itp.,
h) przygotowywanie dokumentacji windykacyjnej należności od poszczególnych członków wspólnoty,
i) opracowanie zgodnie z obowiązującymi przepisami regulaminów dotyczących rozliczeń wspólnoty z jej członkami,
j) zapewnianie obsługi ekonomiczno-finansowej poprzez naliczanie opłat dla właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy i media oraz pożytki i inne przychody wspólnoty,
k) realizowanie w imieniu wspólnoty obowiązków finansowo-skarbowych,
l) sporządzanie sprawozdania wspólnoty, w którym przedstawione są koszty i przychody wspólnoty oraz wynik gospodarki zasobami mieszkaniowymi (wynik na eksploatacji i funduszu remontowym),
m) przygotowanie projektów planów gospodarczych, w tym analiza wydatków Wspólnoty,
n) rozliczanie kosztów dostawy mediów indywidualnych do lokali (centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki) zgodnie z obowiązującymi przepisami ustaw oraz regulaminami wspólnoty,
o) uczestnictwo w spotkaniach z członkami zarządów wspólnot, jak i z jej właścicielami,
p) wdrażanie nowych przepisów i zmian dotyczących ustaw:
r) archiwizowanie dokumentów Wspólnoty.
6. Sprawy księgowe takie jak: sporządzanie listy płac, obsługa kadrowo-płacowa i wystawianie odpowiednich deklaracji zlecane będzie biurom rachunkowym.
7. W ramach zleceń przyjmowanych przez Pana, w zależności od szczególnych potrzeb, Zleceniodawcy, Pana czynności mogą być ograniczone do tylko kilku, lub nawet jednej z wymienionych wyżej czynności (np. jedynie tych opisanych w pkt 5 lit. a, l, m, n). Praktyka branży wskazuje jednak na to, że w zdecydowanej większości przypadków Zleceniodawcy będą wymagać od Pana wykonywania wszystkich, lub większości wymienionych powyżej czynności.
8. Prowadzenia pozaksięgowej ewidencji, o której mowa w pkt 5 lit. a, nie podlega pod przepisy ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
W odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:
1) Od kiedy i w jakim zakresie prowadził Pan działalność gospodarczą, czemu ją Pan zawiesił i czy była to działalność opodatkowana podatkiem VAT, korzystająca ze zwolnienia od podatku VAT?
Odpowiedź: Prowadził Pan działalność od 29 maja 2017 r. w zakresie doradztwa prawnego, które było opodatkowane podatkiem VAT (art. 113 ust. 13 pkt 2 lit. a ustawy o VAT). Zawiesił Pan działalność gospodarczą, ponieważ przestał Pan świadczyć te usługi.
2) Czy w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej był Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT (kiedy dokonał Pan ewentualnej rejestracji jako podatnik VAT czynny - proszę wskazać datę)?
Odpowiedź: Był i jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT od 2 czerwca 2017 r. i obecnie również w nim figuruje.
3) Czy w ramach planowanej działalności gospodarczej w zakresie świadczenia usług zlecanych przez Zarządcę/Zarządców zarządzania będzie Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?
Odpowiedź: Tak.
4) Pełny (7-cyfrowy) symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) z roku 2015 dla świadczonych przez Pana usług na zlecenie Zarządców Wspólnot mieszkaniowych - zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.), zwanym dalej rozporządzeniem?
Odpowiedź: 68.32.11.0 - usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności, przy czym jak zostało wskazane we wniosku, może się okazać, że dla części podmiotów będzie Pan wykonywać wyłącznie część usług objętych ww. grupowaniem, a dla części wszystkie.
5) Czy usługi świadczone przez Pana na zlecenie Zarządcy/Zarządców będą dotyczyły wyłącznie lokali mieszkalnych, czy też innych lokali (jakich)?
Odpowiedź: Usługi będą wykonywane dla nieruchomości mieszkalnych, w tym obejmujących lokale mieszkalne oraz części wspólne.
6) Czy będzie Pan zawierał z Zarządcą/Zarządcami Wspólnot mieszkaniowych jedną umowę zlecenie na wykonywane przez Pana usług na zlecenie, czy też odrębne umowy na każde lub niektóre z poszczególnych świadczeń opisanych w pkt 5 wniosku? Jeśli zawierane będą odrębne umowy, należy wskazać na które czynności/usługi? Czy odrębna umowa będzie obejmowała wymienione czynności w pkt 5 lit. a, l, m, n?
Odpowiedź: Będzie zawarta jedna umowa.
7) Czy w ramach umowy zlecenie zawartej z Zarządcą/Zarządcami Wspólnot mieszkaniowych będzie Pan dokonywał wyceny nieruchomości, wykonywał czynności związane z utrzymaniem porządku w budynkach, włączając sprzątanie wnętrz, dokonywał konserwacji i drobnych napraw, usuwał śmieci oraz świadczył usługi ochrony sklasyfikowane w PKWiU pod symbolem: 81.10.10.0.?
Odpowiedź: Nie.
8) Co będzie głównym (zasadniczym) celem usług świadczonych przez Pana na zlecenie Zarządcy/Zarządców Wspólnot mieszkaniowych?
Odpowiedź: Zamierza Pan świadczyć usługi na zlecenie, które wspomogą Wspólnotę w zarządzaniu nieruchomościami w zakresie wewnętrznych rozliczeń. W praktyce nie da się zarządzać nieruchomością bez wsparcia wskazanego w pkt 5 w prawidłowy sposób.
9) Czy z zawartej umowy zlecenia na wykonywanie przez Pana usług na rzecz Zarządcy/Zarządców będzie wynikało, że Zarządca/Zarządcy będzie/będą nabywać od Pana jedną kompleksową usługę, na którą będą się składać wszystkie opisane czynności w pkt 5, czy też Zarządca/Zarządcy będą mogli nabywać od Pana poszczególne czynności?
Odpowiedź: Co do zasady będzie Pan sprzedawał jedną usługę kompleksową, ale nie może Pan wykluczyć, że któraś ze wskazanych czynności w pkt 5 nie będzie wykonywana, ponieważ nie będzie potrzeby jej wykonania bądź Zleceniodawca będzie ją wykonywał osobiście.
10) Czy zawsze będzie Pan wykonywał usługi opisane w pkt 5 lit. a, l, m, n razem z pozostałymi usługami wymienionymi w pkt 5, czy też będzie Pan je wykonywał odrębnie niezależnie od pozostałych usług opisanych w pkt 5, z czego będzie wynikała konieczność odrębnego świadczenia usług wymienionych w pkt 5 lit. a, l, m, n?
Odpowiedź: Planuje Pan je wykonywać razem z pozostałymi czynnościami, ale nie może Pan wykluczyć, że przy świadczeniu usług dana czynność nie będzie wykonywana, gdyż nie będzie na nią zapotrzebowania bądź Zleceniodawca sam ją wykona. Na tym etapie negocjuje Pan umowy, z których wynika, że dla części podmiotów będzie Pan wykonywał wszystkie czynności, a dla niektórych wyłącznie te z pkt 5 lit. a, l, m, n.
11) Czy bez czynności wymienionych w pkt 5 lit. a, l, m, n będzie możliwe wykonanie przez Pana pozostałych czynności opisanych w pkt 5 wniosku?
Odpowiedź: Jeśli inny podmiot wykona te czynności za Pana, i jeśli Pan będzie miał odpowiednią dokumentację, to tak.
12) Czy będzie Pan otrzymywać jedno wynagrodzenie, które będzie obejmowało wszystkie czynności opisane w pkt 5 wniosku, czy też będzie Pan otrzymywał odrębne wynagrodzenie za poszczególne świadczenia wymienione w pkt 5 wniosku, w tym odrębne wynagrodzenie za czynności wymienione w pkt 5 lit. a, l, m, n wniosku? W jaki sposób jest ustalane/kalkulowane to wynagrodzenie (cena) za świadczone przez Pana usługi?
Odpowiedź: Będzie Pan otrzymywał jedno wynagrodzenie.
13) Czy czynności opisane w pkt 5 wykonywane na rzecz Zarządcy/Zarządców, które będzie Pan świadczył na zlecenie będą wykonywane przez Pana w ramach własnej bazy pracowniczej i sprzętowej, czy też będzie Pan zlecał ich wykonanie odrębnym podmiotom?
Odpowiedź: Będzie Pan wykonywał czynności w ramach własnej bazy pracowniczej i sprzętowej.
14) Czy na wystawionych na rzecz Zarządcy/Zarządców fakturach będzie widniała jedna pozycja (jaka?), czy też wyszczególnione będą poszczególne świadczenia wymienione w pkt 5 wniosku?
Odpowiedź: Będzie widniała jedna pozycja związana z zakresem świadczonych usług (w zależności od podmiotu i zakresu czynności). Niemniej jednak, nie będzie wydzielonych pozycji na fakturze obejmujących poszczególne czynności wykonywane przez Pana, lecz będzie to jedna pozycja.
15) Kto będzie zlecał biurom rachunkowym sprawy księgowe opisane w pkt 6 wniosku, Pan czy Zarządca?
Odpowiedź: Zarządca.
Pytania
1. Czy w przypadku świadczenia usług opisanych w zdarzeniu przyszłym może Pan zastosować zwolnienie, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień?
2. Czy w przypadku wykonywania przez Pana usługi, w ramach której wykona Pan tylko czynności opisane w pkt 5 lit. a, l, m, n zdarzenia przyszłego, może Pan skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień?
Pana stanowisko w sprawie
Ad 1
Pana zdaniem, w przypadku świadczenia usług z zachowaniem wszystkich czynności opisanych w zdarzeniu przyszłym, może Pan zastosować zwolnienie, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.
Ad 2
Pana zdaniem, w przypadku wykonania przez Pana usługi, w ramach której wykona tylko czynności opisane w pkt 5 lit. a, l, m, n zdarzenia przyszłego, będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień
Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Dodatkowo zgodnie z art. 29 ustawy o własności lokali, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powiężono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej określoną w mieszkaniowej ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, przechowywania dokumentacji technicznej budynku oraz prowadzenia i aktualizowania spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej
W ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, którą chce Pan rozpocząć i zamierza Pan świadczyć usługi, w ramach których będzie Pan wykonywał czynności wskazane w pkt 5 zdarzenia przyszłego.
Usługi te wykonywane są na zlecenie Zarządu wspólnoty ustanowionego zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Zamierza Pan współpracować z wieloma podmiotami w ramach wykonywanej przez niego działalności gospodarczej, w związku z czym określenie jednego zakresu wykonywanych przez niego czynności nie jest możliwe, ze względu na zróżnicowane potrzeby poszczególnych zleceniodawców, na rzecz których zamierza świadczyć usługi.
Pana zdaniem należy uznać, że świadczone przez niego czynności są czynnościami, które stanowią zakres czynności wskazany w art. 29 ustawy o własności lokali, a co za tym idzie nawet świadczenie jedynie części z nich nadal należy uznać za wykonywanie czynności o tym charakterze.
Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. 2023 r. 955 tj. z 19 maja 2023 r.), zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).
Powyższe oznacza, że wykonywanie usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi zaliczających się do grupowań Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (dalej PKWiU) ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0 wykonywane na zlecenie są zwolnione z podatku od towarów i usług (dalej VAT).
Na tym etapie należy zaznaczyć, że ilekroć w przepisach jest mowa o ex - rozumie się przez to zakres towarów i usług węższy niż określony odpowiednio w danym dziale, pozycji, podpozycji lub kodzie Nomenklatury scalonej (CN) lub danym grupowaniu klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej.
Zgodnie z wyjaśnieniami z 25 marca 2019 r. do PKWiU Głównego Urzędu Statystycznego (dalej GUS) grupowanie PKWiU 68.32.11.0 (Usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności) obejmuje:
Wyjaśnienia do PKWiU nie przewidują rozwinięcia w przypadku klasyfikacji PKWiU 68.32.12.0.
Natomiast zgodnie z uzasadnieniem wskazem przez Dyrektora KIS w interpretacji z 23 grudnia 2024 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.534.2024.1.PM z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona. Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.
Dodatkowo warto wskazać, że zgodnie z art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego, bieżące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Skoro zatem czynności Wnioskodawcy wpisują się nie tylko w czynności opisane w ustawie o własności lokali, ale również i w czynności opisane ustawie o gospodarce nieruchomościami to należy rozumieć je jako usługi, które mieszczą się w zawężonym zakresie grupowania PKWiU ex 68.32.11.0, które zezwala na skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (dalej Rozporządzenie).
Dodatkowo z przepisu, tj. § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia wynika, że usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi powinny być świadczone na zlecenie, co oznacza, że ich realizacja odbywa się w ramach powierzonego mandatu przez właściciela nieruchomości lub wspólnotę mieszkaniową. Przepis ten nie precyzuje jednak, w jaki sposób zarządca powinien organizować wykonywanie tych usług ani czy może w tym celu korzystać z podmiotów zewnętrznych.
Należy zauważyć, że ustawa nie wyklucza możliwości współpracy np. z innymi podmiotami, które mogą realizować określone zadania w ramach zarządzania nieruchomością. Oznacza to, że zarządca nie musi wykonywać wszystkich czynności osobiście - może powierzyć wybrane aspekty zarządzania specjalistycznym firmom lub ekspertom, zachowując przy tym nadzór nad całością procesu, a dalej te czynności będą wypełniały definicję wskazaną w § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia.
Ad 2
Odnosząc się natomiast do wykonywania jedynie części czynności opisanych powyżej, jaki w zdarzeniu przyszłym, w postaci: prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (por. pkt 5 lit. a zdarzenia przyszłego), sporządzania sprawozdania wspólnoty, w którym przedstawione są koszty i przychody wspólnoty oraz wynik gospodarki zasobami mieszkaniowymi (wynik na eksploatacji i funduszu remontowym) (por. pkt 5 lit. l zdarzenia przyszłego), przygotowania projektów planów gospodarczych, w tym analiza wydatków Wspólnoty (por. pkt 5 lit. m zdarzenia przyszłego), rozliczania kosztów dostawy mediów indywidualnych do lokali (centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki) zgodnie z obowiązującymi przepisami ustaw oraz regulaminami wspólnoty (por. pkt 5 lit. n zdarzenia przyszłego) również wpisuje się zatem w wymogi skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.
Wspominane już przepisy ustawy o własności lokali, wskazują czynności zarządcze jako prowadzenie dla każdej nieruchomości wspólnej, określonej przez wspólnotę mieszkaniową ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, przechowywania dokumentacji technicznej budynku oraz prowadzenia i aktualizowania spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.
§ 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień wskazuje expressis verbis, że zwolnione od podatku są usługi zarządzania nieruchomościami PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, nie wskazując przy tym, zakresu w jakim mają być wykonywane.
Skoro ustawodawca nie wskazuje w żaden sposób, że zwolnione są jedynie usługi zarządzania nieruchomościami na zlecenie, które obejmują swoim zakresem wszelkie możliwe aspekty, zarządzania nieruchomościami należy uznać, że wykonywanie usług w ramach których, wykonywane są czynności wymienione wprost w ustawie o własności lokali, jako obowiązki zarządcy lub zarządu nieruchomości, mieści się w dyspozycji przepisu dotyczącego zwolnienia, a zatem może Pan skorzystać ze zwolnienia z VAT, w zakresie usług zarządzania nieruchomościami na zlecenie, nawet w zawężonym jedynie do kilku czynności zakresie.
Dodatkowo należy przytoczyć to, że na podstawie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 2 października 2024 r. (sygn. akt I SA/Bd 525/24) należy uznać, że usługi zarządzania nieruchomościami, aby były zwolnione z VAT (tj. mieściły się w grupowaniu PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0) powinny zmierzać do zapewnienia właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej oraz energetycznej nieruchomości, bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji, bieżącego administrowania czy utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz prowadzenia inwestycji w nieruchomości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił we wniosku Pan jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775):
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy:
Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Z powołanych przepisów wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do „grona” usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.
Zatem każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:
Z kolei zgodnie z art. 5a ustawy:
Towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacji w układzie odpowiadającym Nomenklaturze scalonej (CN) zgodnej z rozporządzeniem Rady (EWG) nr 2658/87 z dnia 23 lipca 1987 r. w sprawie nomenklatury taryfowej i statystycznej oraz w sprawie Wspólnej Taryfy Celnej (Dz. Urz. WE L 256 z 07.09.1987, str. 1, z późn. zm. - Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 2, t. 2, str. 382, z późn. zm.) lub w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są klasyfikowane według Nomenklatury scalonej (CN) lub klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują działy, pozycje, podpozycje lub kody Nomenklatury scalonej (CN) lub symbole klasyfikacji statystycznych.
Dla prawidłowego określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług od czynności, których przedmiotem są poszczególne towary i usługi, ustawodawca odsyła częstokroć do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku, zwolnień od podatku oraz w załącznikach do ustawy symbole PKWiU.
Wskazać należy, że w myśl § 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (t. j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.):
Wprowadza się do stosowania w statystyce, ewidencji i dokumentacji oraz rachunkowości, a także w urzędowych rejestrach i systemach informacyjnych administracji publicznej Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług (PKWiU), zwaną dalej „PKWiU 2015”, stanowiącą załącznik do rozporządzenia.
Jednocześnie zwrócić należy uwagę, że to podatnik jest zobowiązany do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z prawidłowym zdefiniowaniem i zaklasyfikowaniem wykonywanych czynności.
Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.
Zastosowanie zwolnienia od podatku jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem:
Zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0):
Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o ex - rozumie się przez to zakres towarów i usług węższy niż określony odpowiednio w danym dziale, pozycji, podpozycji lub kodzie Nomenklatury scalonej (CN) lub danym grupowaniu klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej.
Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce - nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania - konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.
Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0). Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.
Należy wskazać, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą nieruchomości. Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która obejmuje:
Sekcja ta nie obejmuje natomiast m.in.: usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, włączając sprzątanie wnętrz, konserwacje i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony, sklasyfikowanych w 81.10.10.0.
Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, odwołuje się do grupowania ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, które to zawiera się w dziale 68, co skutkuje tym, że wyłączenia zawarte w sekcji L dotyczą również tej regulacji.
W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem, taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).
W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem (rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.).
Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te (np. część wspólna budynku, czy też przynależny teren) nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu według stawki podatku VAT odpowiedniej dla przedmiotu świadczonej usługi.
Należy także zauważyć, że kwestie zarządzania nieruchomościami zostały uregulowane w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145):
Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.
Stosownie do art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Na podstawie art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:
1) właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2) bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3) właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Należy wskazać, że prawa i obowiązki wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).
Jak stanowi art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali:
Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Z powyższego wynika, że wspólnota jest organizacją wspólników, związanych wspólnością w zakresie administracji nieruchomością wspólną i współwłasnością w odniesieniu do tej nieruchomości. Działanie powołanego zarządu należy prawnie ujmować w konstrukcji przedstawicielstwa do działania w imieniu i na rzecz członków wspólnoty.
Z przedstawionego przez Pana opisu sprawy wynika, że:
a) prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,
b) wprowadzanie wszystkich zmian do sytemu, dotyczących właścicieli lokali (np.: zmiana ilości osób, zmiana norm zużycia wody, zmiana stawek na budynku),
c) prowadzenie korespondencji z właścicielami, zarówno mailowej jak i telefonicznej, dotyczącej zagadnień związanych z zarządzaniem daną nieruchomością,
d) wysyłanie powiadomień o opłatach oraz wszystkich innych zawiadomień dla właścicieli związanych z obsługą nieruchomości, w tym powiadomień o uchwałach Wspólnoty, informacji o zebraniach Właścicieli, obowiązkowych przeglądach technicznych, itp.,
e) obsługa „zgłoszeń” od właścicieli - widoczne w systemie administracyjno-księgowym,
f) przejmowanie dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej od poprzedniego Administratora,
g) wydawanie poświadczeń bądź zaświadczeń właścicielom lokali, między innymi o braku zaległości w opłatach za lokal do sprzedaży lokalu, zaświadczenia o wpłatach na fundusz remontowy związane z „ulgą na zabytki” itp.,
h) przygotowywanie dokumentacji windykacyjnej należności od poszczególnych członków wspólnoty,
i) opracowanie zgodnie z obowiązującymi przepisami regulaminów dotyczących rozliczeń wspólnoty z jej członkami,
j) zapewnianie obsługi ekonomiczno-finansowej poprzez naliczanie opłat dla właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy i media oraz pożytki i inne przychody wspólnoty,
k) realizowanie w imieniu wspólnoty obowiązków finansowo-skarbowych,
l) sporządzanie sprawozdania wspólnoty, w którym przedstawione są koszty i przychody wspólnoty oraz wynik gospodarki zasobami mieszkaniowymi (wynik na eksploatacji i funduszu remontowym),
m)przygotowanie projektów planów gospodarczych, w tym analiza wydatków Wspólnoty,
n) rozliczanie kosztów dostawy mediów indywidualnych do lokali (centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki) zgodnie z obowiązującymi przepisami ustaw oraz regulaminami wspólnoty,
o) uczestnictwo w spotkaniach z członkami zarządów wspólnot jak i z jej właścicielami,
p) wdrażanie nowych przepisów i zmian dotyczących Ustaw:
r) archiwizowanie dokumentów Wspólnoty.
Sprawy księgowe takie jak: sporządzanie listy płac, obsługa kadrowo-płacowa i wystawianie odpowiednich deklaracji zlecane będzie biurom rachunkowym przez Zarządcę.
Opisane wyżej usługi klasyfikuje Pan pod symbolem PKWiU 68.32.11.0 - usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności.
Na wykonywane przez Pana usługi na zlecenie będzie Pan zawierał z Zarządcą/Zarządcami jedną umowę. Zasadniczo planuje Pan w ramach zawartej umowy zlecenia wykonywać na rzecz Zarządcy/Zarządców jedną kompleksową usługę. W zależności od potrzeb Zleceniodawcy, będzie Pan realizował czynności ograniczając się tylko do wybranych ww. czynności, czasami nawet do jednej z wymienionych wyżej (np. jedynie do tych czynności opisanych w pkt 5 lit. a, l, m, n.). Wskazał Pan, że Zleceniodawcy (tu: Zarządca/Zarządcy) oczekują, że zrealizuje Pan wszystkie lub większość z wymienionych powyżej czynności. Nie wyklucza Pan jednak, że niektóre czynności wymienione przez Pana w pkt 5 mogę nie zostać zrealizowane, ponieważ nie zajdzie taka potrzeba lub Zleceniodawca będzie je wykonywał osobiście. Nie mniej jednak planuje Pan wykonywać usługi opisane w pkt 5 lit. a, l, m, n razem z pozostałymi czynnościami opisanymi w pkt 5 wniosku. Świadczone usługi będą wykonywane przez Pana w ramach własnej bazy pracowniczej i sprzętowej. Świadczone przez Pana usługi będzie Pan dokumentował wystawiając fakturę na rzecz Zarządcy/Zarządców. Na przedmiotowej fakturze będzie widniała jedna pozycja związana z zakresem świadczonych przez Pana usług. Nie będzie Pan świadczył usług sklasyfikowanych pod symbolem PKWiU 81.10.10.0. W ramach zawartej umowy zlecenie zawartej z Zarządcą/Zarządcami Wspólnot mieszkaniowych nie będzie Pan dokonywał wyceny nieruchomości. Nie będzie Pan również wykonywał czynności związanych z utrzymaniem porządku w budynkach, włączając sprzątanie wnętrz ani nie dokonywał konserwacji i drobnych napraw, usuwał śmieci. Usługi, które będzie Pan świadczył będą dotyczyły nieruchomości mieszkalnych, w tym lokali mieszkalnych oraz części wspólnych.
Pana wątpliwości w sprawie sprowadzają się do ustalenia, czy opisane w pkt 5 wniosku usługi, które będzie Pan świadczył na zlecenie Zarządcy/Zarządców Wspólnot mieszkaniowych będą korzystały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia, a także ustalenia, czy w przypadku wykonywania wyłącznie usług opisanych w pkt 5 lit. a, l, m, n (tj. prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, sporządzanie sprawozdania wspólnoty, w którym przedstawione są koszty i przychody wspólnoty oraz wynik gospodarki zasobami mieszkaniowymi (wynik na eksploatacji i funduszu remontowym), przygotowanie projektów planów gospodarczych, w tym analiza wydatków Wspólnoty, rozliczanie kosztów dostawy mediów indywidualnych do lokali (centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki) zgodnie z obowiązującymi przepisami ustaw oraz regulaminami wspólnoty) będzie Pan miał również prawo do zastosowania zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.
Aby móc wskazać, że dana usługa jest usługą złożoną (kompleksową), winna się ona składać z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi do jednego celu. Na usługę złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności prowadzących do realizacji określonego celu - do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast usługę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi kompleksowej wówczas, gdy cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej.
Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna usługa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, usługa ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia usługi nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną usługę kompleksową obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu usługi kompleksowej.
Jeśli więc wykonywanych jest więcej czynności i są one ze sobą ściśle powiązane oraz stanowią całość pod względem ekonomicznym i gospodarczym, to wówczas dla potrzeb VAT należy potraktować je jako jedną czynność opodatkowaną. Skutkiem tego, świadczenie pomocnicze, co do zasady dzieli los prawny świadczenia głównego, w szczególności w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego, miejsca świadczenia oraz stawki podatku od towarów i usług. Tym samym, świadczeniami powiązanymi ze sobą pod względem ekonomicznym i gospodarczym będą świadczenia pomocnicze oraz świadczenia główne uzasadniające ekonomiczne istnienie świadczeń pomocniczych.
W przypadku, gdy w skład świadczonej usługi wchodzą usługi pomocnicze, czyli takie, które nie stanowią dla klienta celu samego w sobie, a są jedynie uzupełnieniem usługi głównej, opodatkowanie całego świadczenia winno nastąpić według stawki obowiązującej dla usługi zasadniczej.
Z uwagi na powyższe, jeżeli transakcja składa się z zespołu świadczeń i czynności, należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, w jakich dokonywana jest rozpatrywana transakcja. Po pierwsze więc, czy są to świadczenia odrębne, czy też jest to jedno świadczenie, a po drugie, czy w tym ostatnim przypadku to jedno świadczenie powinno zostać zakwalifikowane jako świadczenie usług.
Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował Trybunał Sprawiedliwości UE, w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, ze zm.). W szczególności w wyroku w sprawie C-349/96 Card Protection Plan Ltd., Trybunał uznał, że:
„(…) każde świadczenie usług powinno być, co do zasady, traktowane jako świadczenie odrębne i niezależne. Jeżeli jednak dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle powiązane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie dla celów podatku od wartości dodanej”.
W wyroku TSUE z 11 czerwca 2009 r. w sprawie C-572/07 RLRE Tellmer Property sro przeciwko Finanční ředitelství v Ústí nad Labem, Trybunał wskazał, że:
„(...) w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia, które mogą być wykonywane oddzielnie, a zatem które mogą oddzielnie prowadzić do opodatkowania lub zwolnienia, należy uważać za jednolitą czynność, jeżeli nie są od siebie niezależne. Jest tak na przykład w sytuacji, gdy można stwierdzić, że jedno lub więcej świadczeń stanowi świadczenie główne, a inne świadczenie lub świadczenia stanowią jedno lub więcej świadczeń pomocniczych dzielących los podatkowy świadczenia głównego. W szczególności dane świadczenie należy uważać za świadczenie pomocnicze w stosunku do świadczenia głównego, gdy dla klientów nie stanowi ono celu samego w sobie, lecz środek do korzystania na jak najlepszych warunkach z głównej usługi usługodawcy. (...) jednolite świadczenie występuje w przypadku, gdy dwa lub więcej elementy albo dwie lub więcej czynności dokonane przez podatnika są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie jedno niepodzielne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny”.
Odniesienie przedstawionego stanu prawnego do okoliczności analizowanej sprawy prowadzi do wniosku, że skoro przedmiotem czynności wykonywanych przez Pana w ramach umowy zlecenie na rzecz Zarządcy/Zarządców wspólnot mieszkaniowych będzie usługa, na którą składają się wymienione we wniosku czynności opisane w pkt 5, których zasadniczym celem jako całości jest zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi, to świadczenia opisane w pkt 5 stanowią łącznie usługę złożoną, składającą się z różnych czynności. Opisane świadczenia są czynnościami, które jest Pan zobowiązany wykonać w ramach zwartej umowy zlecenia o zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi. Czynności te łącznie składają się na usługi zarządzania. Ich celem jest prawidłowe wsparcie Zarządcy/Zarządców oraz zapewnienie sprawnego funkcjonowania zarządu nieruchomością. Wydzielenie poszczególnych usług z usługi kompleksowej zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi do odrębnego opodatkowania miałoby charakter sztuczny, w sytuacji, gdy usługi te dotyczą jednej nieruchomości i tworzą jedno świadczenie gospodarcze.
W konsekwencji, świadczenia wymienione w uzupełnieniu (pkt 5) - nie są czynnościami samoistnymi, lecz składają się na kompleksową usługę zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczoną przez Pana na zlecenie Zarządcy/Zarządców. Ponadto, jak wynika z wniosku nie zajmuje się Pan wyceną nieruchomości ani świadczeniem usług ochroniarskich.
Z uwagi na powołane przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku i opis sprawy stwierdzić należy, że czynności wymienione przez Pana w pkt 5 wniosku, które zamierza Pan wykonywać na zlecenie Zarządcy/Zarządców wspólnot mieszkaniowych, polegające na kompleksowym zarządzaniu nieruchomościami mieszkalnymi sklasyfikowane zgodnie z Pana wskazaniem do PKWiU 68.32.10.0. świadczone na zlecenie korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia z 20 grudnia 2013 r.
Również w przypadku świadczenia na zlecenie Zarządcy/Zarządców w ramach zawartej umowy zlecenia wyłącznie usług do czynności wskazanych w pkt 5 lit. a, l, m, n (tj. prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, sporządzania sprawozdania wspólnoty, w którym przedstawione są koszty i przychody wspólnoty oraz wynik gospodarki zasobami mieszkaniowymi (wynik na eksploatacji i funduszu remontowym), przygotowania projektów planów gospodarczych, w tym analiza wydatków Wspólnoty, rozliczania kosztów dostawy mediów indywidualnych do lokali (centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki) zgodnie z obowiązującymi przepisami ustaw oraz regulaminami wspólnoty) nadal mamy do czynienia z usługą związaną z procesem zarządzania nieruchomością. Powyższe czynności zostały przez Pana sklasyfikowane w PKWiU 68.32.10.0. - Zarządzanie nieruchomościami świadczone na zlecenie. Nie zajmuje się Pan wyceną nieruchomości ani świadczeniem usług ochroniarskich. W niniejszej sprawie wszystkie opisane w pkt 5 lit. a, l, m, n czynności wchodzące w skład usługi, której celem jest zapewnienie odpowiedniego zarządzania nieruchomością mieszkalną. W konsekwencji, do wykonywanych przez Pana czynności opisanych w pkt 5 lit. a, l, m, n, które będzie Pan świadczył na podstawie zawartej umowy zlecenia na rzecz Zarządcy/Zarządców Wspólnot mieszkaniowych również zastosowanie zajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r.
Zatem Pana stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna jest wydana przy założeniu, że poprawnie zakwalifikował Pan świadczone usługi do odpowiedniego PKWiU. Interpretacja nie rozstrzyga o prawidłowości tej klasyfikacji (zasady formalnego przyporządkowania towaru lub usługi do grupowania statystycznego nie są przepisami prawa podatkowego).
Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:
„Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego)”.
Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy.
Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy. Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie były objęte pytaniami, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - wydanej interpretacji rozpatrzone.
Wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo