Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.423.2026.1.MM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie uznania sprzedaży Nieruchomości (udziałów w działkach nr 1 i 2) przez Sprzedających na rzecz Kupującego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

5 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 3 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia:

‒    czy sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości (udziałów w działkach nr 1 i 2) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,

‒    czy sprzedaż przez Sprzedających działek nr 1 i 2 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒    A.A.

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

‒    B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

A.  Dane dotyczące Wnioskodawców i Nieruchomości

1.  A.A wraz z B.B. (dalej łącznie: „Sprzedający” lub „Wnioskodawcy”) zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: „Nieruchomość”) na rzecz A Sp. z o.o. z siedzibą w (…), NIP: (…), REGON: (…), KRS: (…), wpisanej do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy (…) (dalej: „Kupujący” lub „A”).

2.  Przedmiotem planowanej sprzedaży są dwie nieruchomości gruntowe położone w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), stanowiące działki gruntu o numerach ewidencyjnych: 1 oraz 2 (dalej łącznie: „Nieruchomości” lub „Działki”). Wskazane działki objęte są księgą wieczystą nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych.

3.  W dziale II księgi wieczystej jako właściciele Nieruchomości na zasadach małżeńskiej wspólnoty majątkowej wpisani są Sprzedający – B.B. i A.A. W dziale III i IV ww. księgi wieczystej brak jest jakichkolwiek wpisów, co oznacza, że Nieruchomości są wolne od obciążeń i ograniczonych praw rzeczowych.

4.  A.A nabył Nieruchomość od osób fizycznych do majątku wspólnego małżeńskiego (pozostając wówczas w związku małżeńskim z B..B.), w drodze umowy sprzedaży (akt notarialny rep. A nr (…)), dotyczącej działek oznaczonych wówczas numerami: 3, 8, 9. Nabycie nie było objęte podatkiem od towarów i usług, gdyż zbywcy byli osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej i dokonywali sprzedaży w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

5.  Łączna powierzchnia obu działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży wynosi 2,7886 ha, w tym:

‒    działka nr 1 o powierzchni 0,8885 ha;

‒    działka nr 2 o powierzchni 1,9001 ha.

6.  Powyższe dane wynikają z wypisu z rejestru gruntów Starosty Powiatu (…) nr (…), sporządzonego na dzień 28 kwietnia 2026 r. według stanu na dzień 28 kwietnia 2026 r. godz. 12:32:00. Zgodnie z tym wypisem działki oznaczone są następującymi klasoużytkami:

‒    działka nr 1: łąki trwałe (ŁV) - 0,1350 ha, grunty orne klasy Rlllb - 0,1020 ha, grunty orne klasy RIVa - 0,3900 ha, grunty orne klasy RIVb - 0,2455 ha, grunty pod rowami (W-ŁV) - 0,0160 ha;

‒    działka nr 2: łąki trwałe (ŁV) - 0,0892 ha, grunty orne klasy Rlllb - 0,0293 ha, grunty orne klasy RIVa - 0,7932 ha, grunty orne klasy RIVb - 0,7143 ha, grunty orne klasy RV - 0,2398 ha, grunty pod rowami (W-ŁV) - 0,0211 ha, grunty pod rowami (W-RIVb) - 0,0132 ha.

7.  Nieruchomości położone są w obrębie ewidencyjnym (…), w jednostce ewidencyjnej (…). Identyfikatory działek to odpowiednio: (…) oraz (…).

8.  Całkowita powierzchnia jednostki rejestrowej gruntów (…), do której należą przedmiotowe działki, wynosi 19,5736 ha. Nieruchomości stanowią zatem część większego kompleksu gruntów będących własnością Sprzedających.

B.  Przeznaczenie Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

9.  Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) wydanym przez (…) (znak: (…) z 23 kwietnia 2026 r.), obejmującym fragment miejscowości (…), zatwierdzonym uchwałą nr (…) Rady Gminy (...) z 28 lipca 2017 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (...):

‒    działka nr 1 przeznaczona jest w części pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol planu 1P), w części pod tereny zieleni urządzonej (symbol planu 1ZP) oraz w części pod tereny wód powierzchniowych - istniejący rów (symbol planu 1WS);

‒    działka nr 2 przeznaczona jest w części pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol planu 1P), w części pod tereny zieleni urządzonej (symbol planu 1ZP), w części pod tereny wód powierzchniowych - istniejący rów (symbol planu 1WS) oraz w części pod tereny komunikacji - teren drogi publicznej, klasy dojazdowej (symbol planu 1KDD).

10.  Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa powyżej, został uchwalony przez Radę Gminy (...) i opublikowany zgodnie z wymogami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.; dalej: „u.p.z.p.”). Plan ten stanowi akt prawa miejscowego i jest wiążący dla organów administracji publicznej oraz dla właścicieli nieruchomości.

11.  W świetle powyższych ustaleń planu miejscowego, działki nr 1 i 2 nie stanowią nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1453 ze zm.) ani w rozumieniu art. 46¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.; dalej: „k.c.”), gdyż objęte są planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczającym je w dominującej części pod zabudowę o charakterze produkcyjno-magazynowym.

12.  Przeznaczenie podstawowe działek, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, obejmuje prowadzenie aktywności gospodarczej w szczególności w działach: produkcja, składy i magazyny. Przeznaczenie uzupełniające obejmuje natomiast: budowę budynków technicznych, garażowych i innych budynków związanych z podstawowym przeznaczeniem terenu, lokalizację komunikacji, w tym parkingów (również wielopoziomowych), urządzeń infrastruktury technicznej i ochrony środowiska dla potrzeb działki lub potrzeb lokalnych, zieleni wysokiej i niskiej, zbiorników wodnych i obiektów małej architektury.

13.  Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala zatem na lokalizację na działkach nr 1 i 2 obiektów budowlanych w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), co oznacza, że działki te spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 u.p.t.u.

C.    Stan faktyczny Nieruchomości

14.  Nieruchomości są niezabudowane, co oznacza, że na ich powierzchni nie znajdują się żadne budynki ani budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Działki nie są ogrodzone, nie posiadają infrastruktury technicznej (są nieuzbrojone) i posiadają dostęp do drogi publicznej.

15.  Działki wchodzące w skład Nieruchomości wykorzystywane są przez Sprzedających wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej polegającej na uprawie roślin i utrzymaniu łąk trwałych. Taki sposób ich wykorzystywania utrzyma się nieprzerwanie do dnia zawarcia umowy sprzedaży. Sprzedający nie zamierzają zmieniać sposobu wykorzystywania Nieruchomości przed jej zbyciem.

16.  Na Nieruchomości nie jest i nie była prowadzona działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Sprzedający nie wykorzystywali i nie wykorzystują działek do celów zarobkowych innych niż działalność rolnicza zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 u.p.t.u.

17.  Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych umów dzierżawy, najmu lub użyczenia. Sprzedający nie zawierali i nie zamierzają zawierać takich umów przed dniem sprzedaży. Nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi (służebności, hipoteki, użytkowanie) ani ograniczeniami w rozporządzaniu, co potwierdza brak wpisów w dziale III i IV księgi wieczystej.

18.  Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e u.p.t.u. Działki nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia zorganizowanej działalności gospodarczej, nie stanowią zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

19.  Sprzedający nie nabyli Nieruchomości od Skarbu Państwa ani jednostki samorządu terytorialnego. Nabycie nastąpiło od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, w drodze zwykłej umowy sprzedaży w ramach obrotu cywilnoprawnego.

20.  Nieruchomość nie jest zadrzewiona i nie jest objęta żadną formą ochrony środowiska przewidzianą w ustawie z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1478 ze zm.). Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasów w rozumieniu ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1346 ze zm.), a nadto dla działek nie została wydana decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, wobec czego Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe nie przysługuje prawo do pierwokupu Nieruchomości.

21.  Stosownie do wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 23 kwietnia 2026 r., działki nr 1 i 2 znajdują się na obszarze rewitalizacji oraz na obszarze zdegradowanym, wyznaczonym uchwałą Rady (...) Nr (…) z 23 maja 2023 r. w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji na terenie Gminy (...), na podstawie art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1285 ze zm.; dalej: „ustawa o rewitalizacji”).

22.  Jednocześnie Burmistrz (...) w ww. wypisie z planu miejscowego potwierdził, że Rada (...) nie ustanowiła prawa pierwokupu nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji na podstawie art. 11 ust. 5 pkt 1 ustawy o rewitalizacji. Rada Miasta i Gminy (...) nie podjęła również uchwały, o której mowa w art. 25 ustawy o rewitalizacji, tj. uchwały w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji. W konsekwencji, Gminie (...) nie przysługuje prawo pierwokupu względem Nieruchomości.

23.  Na Nieruchomości nie znajdują się wody śródlądowe stojące ani inne wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1530 ze zm.). Na działkach znajdują się jedynie istniejące rowy melioracyjne, które zgodnie z planem miejscowym oznaczone są symbolem 1WS (tereny wód powierzchniowych - istniejący rów).

24.  Nieruchomość jest wolna od wad fizycznych uniemożliwiających lub utrudniających korzystanie  z niej zgodnie z jej przeznaczeniem oraz wolna jest od wad prawnych. Sprzedający posiadają pełne prawo własności do Nieruchomości, potwierdzone wpisem w księdze wieczystej, i są uprawnieni do jej zbycia bez konieczności uzyskiwania zgód osób trzecich.

D. Charakterystyka Sprzedających i ich działań związanych z Nieruchomością

25.  Sprzedający przez cały okres posiadania Nieruchomości, tj. od dnia jej nabycia w drodze umowy sprzedaży (akt notarialny rep. A nr (…)) do chwili obecnej:

•      nie zabiegali o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany; nie składali wniosków o sporządzenie lub zmianę planu miejscowego w trybie art. 17 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.;

•      nie wynajmowali i nie wydzierżawiali Nieruchomości oraz nie zamierzają tego czynić do dnia sprzedaży; działki przez cały czas pozostawały w ich wyłącznym władaniu;

•      nie wykorzystywali Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza zwolniona od podatku VAT;

•      wykorzystywali Nieruchomość wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego; taki sposób wykorzystywania nie ulegnie zmianie do dnia sprzedaży;

•      uzyskiwali przychody wyłącznie z działalności rolniczej polegającej na uprawie roślin i utrzymaniu łąk trwałych.

26.  A.A. jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 u.p.t.u. i korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 u.p.t.u. Sprzedający nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i nie prowadzą ewidencji dla celów podatku od towarów i usług.

27.  Sprzedający przez cały okres posiadania Nieruchomości:

•      nie podejmowali działań mających na celu podział Nieruchomości lub jej połączenie z innymi działkami; nie składali wniosków o podział geodezyjny działek;

•      na Nieruchomościach nie wyznaczano dróg wewnętrznych, ani nie podejmowano żadnych działań mających na celu ich wyznaczenie; nie występowano o ustalenie lokalizacji dróg wewnętrznych;

•      nie podejmowali żadnych działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości w infrastrukturę techniczną (przyłącza wodne, kanalizacyjne, energetyczne, gazowe); nie zawierali umów o przyłączenie do sieci;

•      nie podejmowali żadnych działań mających na celu ogrodzenie Nieruchomości; działki pozostają nieogrodzone;

•      nie podejmowali czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, w szczególności nie umieszczali ogłoszeń w gazetach, portalach internetowych, nie wywieszali banerów  ani tablic informacyjnych o sprzedaży, nie korzystali z usług pośredników w obrocie nieruchomościami (agentów nieruchomości);

•      nie prowadzą i nie prowadzili pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 236 ze zm.); nie są wpisani do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

28.  To Kupujący - A Sp. z o.o. - jako pierwszy zwrócił się do Sprzedających z propozycją nabycia działek, (…) Sprzedający nie poszukiwali aktywnie nabywcy dla Nieruchomości i nie podejmowali żadnych działań marketingowych w tym zakresie.

29.  W związku z planowaną sprzedażą na rzecz A Sp. z o.o. Sprzedający nie udzielają i nie zamierzają udzielać Kupującemu żadnych pełnomocnictw do prowadzenia postępowań administracyjnych, uzbrojenia terenu, uzyskiwania pozwoleń na budowę, decyzji o warunkach zabudowy, warunków technicznych przyłączenia do sieci, decyzji środowiskowych ani żadnych innych czynności o charakterze inwestycyjnym, przygotowawczym lub związanych z przygotowaniem terenu pod inwestycję.

30.  Planowana transakcja nie jest poprzedzona umową przedwstępną zawierającą pełnomocnictwa dla Kupującego do działań wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. (…).

31.  (…). W związku z tym, sprzedaż Nieruchomości na rzecz A następuje w ramach realizacji (…), a nie w wyniku aktywnych działań handlowych Sprzedających.

E.  Wcześniejsza sprzedaż części nieruchomości

32.  Sprzedający 7 marca 2007 r. (akt notarialny rep. A nr (…)) dokonali sprzedaży działek nr 3, 4, 5, 6 i 7 na rzecz (…). Działki te zostały wyodrębnione w wyniku podziału działek 8, 10 i 7. Przy czym w skład działki 9 wchodziły wówczas działki stanowiące Nieruchomość będącą obecnie przedmiotem planowanej sprzedaży na rzecz A.

33.  Działki będące przedmiotem sprzedaży w 2007 r. na rzecz (...) były niezabudowane, nie znajdowały się na nich żadne naniesienia, wykorzystywane były rolniczo. Podział ww. działek został przeprowadzony z inicjatywy (...), a nie Sprzedających. Transakcja zawarta została w celu (…).

Transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT, gdyż Sprzedający dokonywali sprzedaży w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie jako podatnicy prowadzący działalność gospodarczą.

34.  Okoliczności sprzedaży działek na rzecz (...) w 2007 r. potwierdzają, że Sprzedający nie prowadzili i nie prowadzą działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. Sprzedaż nastąpiła wyłącznie w wyniku realizacji (…), a nie w wyniku aktywnych działań handlowych Sprzedających.

F.  Charakterystyka Kupującego

35.  Kupujący - A Sp. z o.o. - jest spółką (…).

36.  Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w celu realizacji inwestycji związanej z budową A, tj. działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, która nie korzysta ze zwolnienia od podatku.

37.  Nabycie Nieruchomości przez Kupującego następuje w ramach realizacji (…).

Pytania

1)  Czy sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości, tj. działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1 i 2, na rzecz Kupującego – A Sp. z o.o. - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2)  Czy sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości, tj. działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1 i 2, na rzecz Kupującego - A Sp. z o.o. - będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

A.  Stanowisko w zakresie pytania pierwszego - brak opodatkowania VAT

Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ Sprzedający w odniesieniu do tej transakcji nie będą działali w charakterze podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u.

1.  Podstawy prawne opodatkowania dostawy towarów

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 u.p.t.u., rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Na podstawie art. 2 pkt 6 u.p.t.u. towarem jest rzecz oraz jej części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także grunt, w tym udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Jednakże nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Określona czynność będzie obciążona podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

Stosownie do art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 u.p.t.u., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

2.  Warunki uznania osoby fizycznej za podatnika VAT

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT. Nie jest działalnością gospodarczą, a zatem i handlową, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli podejmującą takie działania, które mogą wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 29 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1136/16,

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia, czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców, usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie.

Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r., sygn. akt I SA/Po 1015/09:

Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 1022/15, czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r., sygn. akt I SA/OI 428/19).

Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r., nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1289/10 „to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel”.

3.  Przesłanki wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej

Należy dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

•      doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

•      wydzielenie dróg wewnętrznych,

•      podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

•      wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

•      podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r., sygn. akt I FSK 1643/15, zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

4.  Fundamentalna różnica w stosunku do wcześniejszych stanów faktycznych

Analizując opisane zdarzenie przyszłe, należy podkreślić fundamentalną różnicę w stosunku do wcześniej znanych Organowi okoliczności dotyczących Nieruchomości. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 3 stycznia 2022 r., znak 0115-KDIT1.4012.22.2021.l.ANJ, uznał, że w przypadku planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz B Sp. z o.o. Sprzedający będą działali jako podatnicy VAT, ponieważ udzielili Kupującemu rozległych pełnomocnictw do działań inwestycyjno-budowlanych.

W tamtej sprawie Organ wskazał:

W niniejszej sprawie sytuacja jest diametralnie odmienna. W odróżnieniu od transakcji zawieranych z podmiotami komercyjnymi, w których sprzedający udzielali kupującemu rozległych pełnomocnictw do działań inwestycyjno-budowlanych, w niniejszej sprawie Sprzedający nie udzielają Kupującemu - A Sp. z o.o. - żadnych pełnomocnictw do czynności o charakterze inwestycyjnym, przygotowawczym ani związanych z uzbrojeniem terenu, uzyskiwaniem pozwoleń czy decyzji administracyjnych.

Brak udzielenia pełnomocnictw oznacza, że w sferze prawnej Sprzedających nie będą wywoływane skutki żadnych czynności o charakterze inwestycyjnym czy przygotowawczym. Sprzedający nie będą uczestniczyć w procesie przygotowania terenu pod inwestycję, nie będą stroną postępowań administracyjnych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę, warunków technicznych przyłączenia do sieci, decyzji środowiskowych czy innych decyzji administracyjnych.

Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r., sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH, na podstawie podobnego stanu faktycznego:

Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r., sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG, oraz w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r., znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że:

5.  Brak aktywnych działań Sprzedających

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Sprzedający nie podejmowali aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Nieruchomości, ani zwiększenia jej wartości. Sprzedawane Nieruchomości zostały objęte przez Sprzedających wskutek zawarcia umowy sprzedaży (akt notarialny rep. A nr (…)) i od tego momentu Sprzedający nie przejawiali inicjatywy sprzedaży działek.

Także wcześniejszy podział i sprzedaż nieruchomości stanowiących współwłasność Sprzedających na rzecz (...) (2007 r.) nie nastąpiła z ich inicjatywy, a z inicjatywy podmiotu kupującego (…). Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT, co potwierdza, że Sprzedający dokonywali sprzedaży w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Nieruchomości stanowiące obecnie przedmiot planowanej sprzedaży, będące we władaniu Sprzedających, zostały wyszukane przez (…). Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej. Nieruchomości nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedający nie podejmowali działań mających na celu zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani na wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie Nieruchomości. Ponadto, Sprzedający nie ogłaszali w żaden sposób chęci sprzedaży Nieruchomości, ani nie podejmowali działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości.

Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedający nie zachowywali się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu realizację inwestycji związanej z budową A zostanie przeprowadzony przez Kupującego, który to nabędzie Nieruchomość w ramach realizacji zadań publicznych określonych w ustawie o A.

6.  Charakter transakcji (…)

(…) W związku z tym, sprzedaż Nieruchomości na rzecz A następuje w ramach realizacji (…), a nie w wyniku aktywnych działań handlowych Sprzedających.

Sprzedający nie poszukiwali aktywnie nabywcy dla Nieruchomości, nie prowadzili negocjacji z wieloma potencjalnymi kupującymi, nie porównywali ofert cenowych. To Kupujący (…) - zwrócił się do Sprzedających z propozycją nabycia działek. (…).

7.  Orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C- 180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W niniejszej sprawie Sprzedający nie angażują żadnych środków podobnych do wykorzystywanych przez profesjonalnych handlowców nieruchomościami. Nie podejmują działań marketingowych, nie dzielą działek, nie uzbrajają terenu, nie uzyskują pozwoleń na budowę, nie udzielają pełnomocnictw do działań inwestycyjnych. Sprzedaż następuje wyłącznie w wyniku realizacji (..), a nie w wyniku aktywności handlowej Sprzedających.

8.  Podsumowanie stanowiska w zakresie pytania pierwszego

W świetle powyższego, całokształt opisanych okoliczności przemawia za tym, że Sprzedający sprzedając Nieruchomość działają w sferze zarządu majątkiem prywatnym, a nie jako podatnicy prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u.

Brak jest jakichkolwiek przesłanek wskazujących na to, że Sprzedający podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez profesjonalnych handlowców. Sprzedaż Nieruchomości na rzecz A jest wynikiem realizacji (…), a nie działalności handlowej Sprzedających.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż nie zostanie spełniona przesłanka wykonania czynności przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u.

A.  Stanowisko w zakresie pytania drugiego - brak zwolnienia od podatku VAT

Na wypadek, gdyby Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że transakcja ta nie będzie podlegała zwolnieniu od tego podatku.

1.  Brak zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W świetle art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustawa nakazuje zatem oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 9 czerwca 2017 r., sygn. akt I FSK 1650/15:

Działki nr 1 i 2, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) (uchwała nr (…) z 28 lipca 2017 r.), przeznaczone są w dominującej części pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol 1P), co oznacza, że możliwa jest lokalizacja na nich obiektów budowlanych. Działka nr 2 obejmuje ponadto tereny komunikacji - drogi publicznej klasy dojazdowej (symbol 1KDD).

Plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza zatem zabudowę obu działek, przy czym możliwość zabudowy ma dla terenu podstawowe, dominujące znaczenie, gdyż przeznaczenie podstawowe działek to tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Przeznaczenie uzupełniające obejmuje budowę budynków technicznych, garażowych i innych budynków związanych z podstawowym przeznaczeniem terenu, lokalizację komunikacji, w tym parkingów (również wielopoziomowych), urządzeń infrastruktury technicznej i ochrony środowiska.

W interpretacji indywidualnej z 18 czerwca 2019 r., sygn. 0114-KDIP1- 1.4012.236.2019.2.AM, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

Odnosząc przytoczone powyżej stanowiska do realiów zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, stwierdzić należy, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, podstawowym przeznaczeniem nieruchomości, tj. działek 1 i 2, jest prowadzenie aktywności gospodarczej w szczególności w działach: produkcja, składy i magazyny. Przeznaczeniem uzupełniającym jest natomiast: budowa budynków technicznych, garażowych i innych budynków związanych z podstawowym przeznaczeniem terenu, lokalizacja: komunikacji, w tym parkingów (również wielopoziomowych), urządzeń infrastruktury technicznej i ochrony środowiska dla potrzeb działki lub potrzeb lokalnych, zieleni wysokiej i niskiej, zbiorników wodnych i obiektów małej architektury.

Zatem ww. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na lokalizację na działkach nr 1 i 2 obiektów budowlanych, co wyklucza zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. Działki te spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 u.p.t.u., gdyż są gruntami przeznaczonymi pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

2.  Brak zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., zwolnieniu od podatku podlega dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przepis ten wymaga łącznego spełnienia obu przesłanek:

1.  towary muszą być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku;

2.  z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12, wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W niniejszej sprawie Sprzedający nabyli Nieruchomość od osób fizycznych, do majątku wspólnego małżeńskiego, w drodze zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowych działek (akt notarialny rep. A nr (…)). Nabycie nie było objęte podatkiem od towarów i usług, gdyż zbywcy byli osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej i dokonywali sprzedaży w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Nie można uznać, że nie przysługiwało, bądź przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, skoro dostawa nie była objęta podatkiem od towarów i usług. Nie został więc spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. niezbędny do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Ponadto, Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedających do działalności rolniczej, która co prawda korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 u.p.t.u., jednakże nie można uznać, że była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. Działki były wykorzystywane w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej zwolnionej od podatku.

W konsekwencji, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. nie ma zastosowania do planowanej sprzedaży Nieruchomości.

3.  Podsumowanie stanowiska w zakresie pytania drugiego

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Wnioskodawców, gdyby Organ uznał, że planowana sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie znajdzie do niej zastosowania żadne zwolnienie przewidziane w u.p.t.u.

Dostawa działek nr 1 i 2 przez Sprzedających na rzecz Kupującego nie podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług, z uwagi na:

1.  dokonanie dostawy terenów niezabudowanych będących terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 u.p.t.u., co wyklucza zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.;

2.  niespełnienie przesłanek zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., gdyż nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie było objęte podatkiem od towarów i usług, a zatem nie można mówić o braku prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Sprzedaż podlegałaby wówczas opodatkowaniu według stawki podstawowej wynoszącej 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 u.p.t.u.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania sprzedaży Nieruchomości (udziałów w działkach nr 1 i 2) przez Sprzedających na rzecz Kupującego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej: „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego,  aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒    po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒    po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym udziału w nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Sprzedający w odniesieniu do udziałów w działkach będących przedmiotem sprzedaży.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.

Z opisu sprawy wynika, że A.A wraz z B.B. („Sprzedający” lub „Wnioskodawcy”) zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości („Nieruchomość”) na rzecz A Sp. z o.o. („Kupujący” lub „A”). Przedmiotem planowanej sprzedaży są dwie nieruchomości gruntowe położone w miejscowości (...), stanowiące działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2 („Nieruchomości” lub „Działki”). Łączna powierzchnia obu działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży wynosi 2,7886 ha, w tym: działka nr 1 o powierzchni 0,8885 ha; działka nr 2 o powierzchni 1,9001 ha. Nieruchomości są niezabudowane, co oznacza, że na ich powierzchni nie znajdują się żadne budynki ani budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Działki nie są ogrodzone, nie posiadają infrastruktury technicznej (są nieuzbrojone) i posiadają dostęp do drogi publicznej. Nieruchomości stanowią część większego kompleksu gruntów będących własnością Sprzedających. Działki objęte są planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczającym je w dominującej części pod zabudowę o charakterze produkcyjno-magazynowym.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości (działek nr 1 i 2) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek nr 1 i 2 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. W sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedających w przedmiocie zbycia działek gruntu, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Jak wynika z opisu sprawy, w grudniu 2019 r. Sprzedający – A.A. nabył Nieruchomość od osób fizycznych do majątku wspólnego małżeńskiego (pozostając wówczas w związku małżeńskim z B.B.), w drodze umowy sprzedaży (akt notarialny rep. A nr (…)), dotyczącej działek oznaczonych wówczas numerami 3, 8, 9. Nabycie nie było objęte podatkiem od towarów i usług, gdyż zbywcy byli osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej i dokonywali sprzedaży w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Należy podkreślić, że Sprzedający nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz nie prowadzą i nie prowadzili pozarolniczej działalności gospodarczej. Sprzedający przez cały okres posiadania Nieruchomości, nie wynajmowali i nie wydzierżawiali Nieruchomości oraz nie zamierzają tego czynić do dnia sprzedaży. Zgodnie ze wskazaniem, Sprzedający wykorzystywali Nieruchomość wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego, uzyskiwali przychody wyłącznie z działalności rolniczej polegającej na uprawie roślin i utrzymaniu łąk trwałych. Sprzedający – A.A. jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy VAT i korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Sprzedający nie zamierzają zmieniać sposobu wykorzystywania Nieruchomości przed jej zbyciem.

Co istotne, Sprzedający przez cały okres posiadania Nieruchomości nie zabiegali o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany; nie podejmowali działań mających na celu podział Nieruchomości lub jej połączenie z innymi działkami; nie podejmowali żadnych działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości w infrastrukturę techniczną (przyłącza wodne, kanalizacyjne, energetyczne, gazowe); nie zawierali umów o przyłączenie do sieci; nie podejmowali żadnych działań mających na celu ogrodzenie Nieruchomości (działki pozostają nieogrodzone). Sprzedający 7 marca 2007 r. dokonali sprzedaży działek nr 3, 4, 5, 6 i 7 na rzecz (…). Transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT, gdyż Sprzedający dokonywali sprzedaży w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie jako podatnicy prowadzący działalność gospodarczą.

Sprzedający nie podejmowali czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, w szczególności nie umieszczali ogłoszeń w gazetach, portalach internetowych, nie wywieszali banerów ani tablic informacyjnych o sprzedaży, nie korzystali z usług pośredników w obrocie nieruchomościami (agentów nieruchomości). W przedmiotowej sprawie Kupujący jako pierwszy zgłosił się z propozycją nabycia działek, współwłaściciele gruntu (Sprzedający) nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. W związku z planowaną sprzedażą na rzecz Kupującego Sprzedający nie udzielają i nie zamierzają udzielać Kupującemu żadnych pełnomocnictw. Planowana transakcja nie jest poprzedzona umową przedwstępną zawierającą pełnomocnictwa dla Kupującego do działań wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedaż Nieruchomości na rzecz A następuje w ramach realizacji (…), a nie w wyniku aktywnych działań handlowych Sprzedających.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Sprzedających udziałów w Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. udziałów wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Zatem dokonując sprzedaży Nieruchomości (udziałów w działkach nr 1 i 2), Sprzedający będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia każdego ze Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości, tj. udziałów w działkach nr 1 i 2 przez Sprzedających nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko do pytania nr 1 jest prawidłowe.

W wydanej interpretacji uznałem, że transakcja sprzedaży Nieruchomości (udziałów w działkach nr 1 i 2) na rzecz Kupującego nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z powyższym, odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 2 w złożonym wniosku dotyczące ustalenia, czy sprzedaż przez Sprzedających działek nr 1 i 2 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W trybie wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie prowadzimy postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Nie analizujemy załączników (dokumentów) załączonych do wniosku.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·       Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.