Rolnik będący czynnym podatnikiem VAT od 2021 r. planuje sprzedać fragmenty dwóch działek rolnych (łącznie 5 arów) sąsiadowi na cele budowlane. Działki, nabyte w 2012 i 2015 r., są niezabudowane, nieobjęte planem zagospodarowania i wykorzystywane w działalności rolniczej. Sprzedaż nastąpi po…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
22 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwestii obowiązku wystawienia faktury z tytułu sprzedaży dwóch niezabudowanych działek powstałych z podziału działek nr 1 i 2.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 czerwca 2025 r. (wpływ 27 czerwca 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Od 15 listopada 2002 r. do 26 stycznia 2024 r. pracował Pan na etacie w (…).
22 sierpnia 2012 r. w kancelarii notarialnej w A. nabył Pan działkę niezabudowaną o pow. 66 arów niebędącą w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy A. i według aktu notarialnego są to grunty orne o powierzchni 66 arów o numerze działki 2. Działkę tę nabył Pan od osoby fizycznej nieposiadającej żadnej działalności gospodarczej i zapłacił Pan podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży w wysokości 2%.
Po śmierci rodziców w 1985 r. i 2015 r. w kancelarii notarialnej w B. 14 grudnia 2015 r. nastąpiła umowa o dział spadku i zniesienia współwłasności. W wyniku tej umowy nabył Pan na własność całą działkę o nr 3 o pow. 75 arów. Działka ta sąsiaduje ze wspomnianą wcześniej działką 2. Działki te są w Pana księgach wieczystych. Podatku od nieodpłatnego zniesienia współwłasności nie pobrano na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 4 w związku z art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r.
Na podstawie decyzji z 29 listopada 2023 r. Starosta C. zezwolił na realizację inwestycji drogowej pt. „(…)” w A. i działka o nr 3 o pow. 0,75 ha została podzielona na działkę nr 1 o pow. 0,74 ha i działkę nr 4 o pow. 0,0092 ha, którą odkupiła Gmina A. (zapłaciła odszkodowanie).
2 grudnia 2015 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w B. stwierdził, że na działkę 3 podatek od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia nie należy się, gdyż zastosowano zwolnienie od podatku. Działka ta, również jak poprzednia 2, nie jest zabudowana ani nie jest ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, na które ma Pan stosowne zaświadczenie z urzędu Gminy A.
Natomiast od 27 stycznia 2021 r. posiada Pan zaświadczenie o nadanym nr indentyfikacyjnym REGON (…) i prowadzi Pan działalność rolniczą pod nazwą Gospodarstwo Rolne A.A. specjalizujące się w uprawie zbóż, roślin strączkowych i oleistych.
Od lutego 2021 r. przystąpił Pan w Urzędzie Skarbowym w B. do czynnego płacenia podatku od towarów i usług.
Obecnie jest Pan na emeryturze i nie ma Pan zarejestrowanej żadnej działalności (firmy) i nie płaci Pan żadnych składek ani podatków dochodowych, jedyna Pana działalność to gospodarstwo rolne.
Sąsiad (osoba fizyczna bez działalności) chce odkupić część Pana dwóch działek, tj. 1 i 2, w sumie ok. 5 arów na powiększenie swojej sąsiedniej działki.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:
1) W jakim celu kupił Pan działkę nr 2?
Odp.: Działkę nr 2 kupił Pan w celu powiększenia Pana sąsiedniej działki nr 3 o pow. 0,75 ha + 0,66 ha (działka nr 2).
2) Jak wykorzystywał i wykorzystuje Pan działki nr 1 i 2 od momentu ich nabycia do momentu planowanej sprzedaży działek z nich wydzielonych, tj. w szczególności:
Odp.: Działki te służyły Panu do produkcji rolnej (siew zbóż, rzepaku, roślin oleistych) i służą obecnie, pozyskiwane w ten sposób produkty służyły Panu częściowo do własnych celów (hodowla kur i drobiu), do siewu i reszta na sprzedaż do 2021 r. na ryczałt, a po lutym 2021 r. na podatek VAT. Okres działalności - od zakupu działki (akt notarialny, dział spadku) do chwili obecnej.
Ww. działek nigdy nie oddawał Pan w najem, dzierżawę ani na inne umowy, przez te wszystkie lata płaci Pan podatek rolny na te działki.
3) Czy do momentu transakcji sprzedaży działek podejmował/będzie Pan podejmował jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości sprzedawanych działek, np. doprowadzenie mediów, wytyczenie dróg dojazdowych, uzbrojenie działek, ogrodzenie terenu, wystąpienie o warunki zabudowy itp.?
Odp.: W 2014 r., dwa lata po zakupie działki nr 2, doprowadził Pan sieć kanalizacyjną za własne pieniądze na tę działkę, a w 2016 r. na działkę 3 zostało wykonane przyłącze wodociągowe przez gminę A. (z Pana opłatą przyłączeniową). Oprócz tych przyłączy nie wytyczał Pan żadnych dróg dojazdowych, gdyż jest dogodny dojazd od strony drogi gminnej, nie ogradzał Pan terenu i do chwili obecnej nie występował Pan o warunki zabudowy dla tych działek.
4) W jaki sposób poszukiwał Pan nabywcy działek; czy podejmował Pan jakiekolwiek aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży ww. nieruchomości (np. reklama, skorzystanie z usług biura nieruchomości itp.), czy też nabywca zgłosił się do Pana sam?
Odp.: Nie podejmował Pan żadnych aktywnych działań marketingowych ani nie poszukiwał Pan żadnego nabywcy dla tych działek, nabywca zgłosił się sam, gdyż sąsiaduje z Pana działkami i chciałby powiększyć swoją działkę na cele budowlane (budowa domu jednorodzinnego).
5) Czy w związku ze sprzedażą działek udzielał Pan innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa – jeśli tak, to do podjęcia jakich działań ten podmiot był zobowiązany do działania w Pana imieniu?
Odp.: W związku ze sprzedażą działek nikomu nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw.
6) Kto wystąpił/wystąpi o podział działek nr 1 i 2?
Odp.: O podział działek nr 1 i 2 wystąpił Pan sam osobiście.
7) Czy występował Pan o warunki zabudowy dla działek nr 1 i 2, a jeśli tak, to czy było to konieczne dla uzyskania decyzji podziałowej?
Odp.: Nie występował Pan o żadne warunki zabudowy dla tych działek, nie było to konieczne dla uzyskania decyzji podziałowej.
8) Czy na dzień sprzedaży dla działek będących przedmiotem sprzedaży (tj. działek powstałych z podziału działek nr 1 i 2) będą obowiązywały decyzje o warunkach zabudowy?
Odp.: Na dzień sprzedaży dla działek będących przedmiotem sprzedaży (tj. działek powstałych z podziału działek nr 1 i 2) nie będą obowiązywały decyzje o warunkach zabudowy.
9) Czy wcześniej sprzedawał Pan inne działki i czy z tytułu tej sprzedaży występował Pan jako podatnik VAT czynny?
Odp.: Przed lutym 2021 r. sprzedawał Pan inne działki i z tytułu tej sprzedaży nie występował Pan jako czynny podatnik podatku VAT. Sprzedaż nastąpiła poprzez akty notarialne i zapłacenie podatku PCC ze strony kupujących.
Pytania w zakresie podatku od towarów i usług
1. Czy po podziale tych dwóch działek na dwie mniejsze (ok. 5 arów) ma Pan wystawić normalnie fakturę VAT i doliczyć 23% podatku?
2. Czy będzie Pan zwolniony z wystawienia faktury VAT i podatku 23%, gdyż te działki były zakupione (dział spadku po rodzicach) dawno przed Pana działalnością VAT od lutego 2021 r.?
3. Czy ma Pan wystawić normalnie fakturę VAT, a podatek należny wpisać 0 zł?
Pana stanowisko w sprawie
Ad 1
Pana zdaniem nie musi Pan wystawiać faktury (sprzedaż na PCC).
Ad 2
Pana zdaniem działki były zakupione i dział spadku po zmarłych rodzicach miał miejsce przed Pana przystąpieniem do podatku VAT (luty 2021 r.), stąd też myśli Pan, że nie musi wystawiać faktury, gdyż przy zakupie (+ spadek) nie posiada Pan faktur zakupowych, tylko akty notarialne z podatkiem PCC.
Ad 3
Jest Pan zwolniony z wystawienia faktury, gdyż wszystkie czynności zakupowe są po stronie kupującego, który musi zapłacić podatek PCC (od czynności cywilnoprawnych).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) – zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Natomiast stosownie do art. 15 ust. 4 ustawy:
W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.
W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:
Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.
Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze (…).
Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku osobistego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej – rozumie się produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.
Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o gospodarstwie rolnym – rozumie się przez to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.
Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.
Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
W niniejszej sprawie należy przytoczyć – celem wyjaśnienia – orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10. I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.
Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.
W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Z opisu sprawy wynika, że 22 sierpnia 2012 r. kupił Pan od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej niezabudowaną działkę nr 2 w celu powiększenia sąsiedniej działki nr 3. 14 grudnia 2015 r. w wyniku umowy o dział spadku i zniesienia współwłasności nabył Pan na własność całą niezabudowaną działkę nr 3. Obie działki nie są ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Na podstawie decyzji z 29 listopada 2023 r. Starosta C. zezwolił na realizację inwestycji drogowej i działka nr 3 została podzielona na działkę nr 1 i działkę nr 4, którą odkupiła Gmina A.
Od 27 stycznia 2021 r. prowadzi Pan działalność rolniczą pn. Gospodarstwo Rolne A.A. Od lutego 2021 r. przystąpił Pan do czynnego płacenia podatku VAT.
Obecnie jest Pan na emeryturze i jedyna Pana działalność to ww. gospodarstwo rolne.
Jak Pan wskazał, działki nr 1 i 2 służyły i służą Panu do produkcji rolnej. Pozyskiwane w ten sposób produkty służyły Panu częściowo do własnych celów, a reszta na sprzedaż – do 2021 r. ryczałt, po lutym 2021 r. sprzedaż opodatkowana podatkiem VAT.
Ww. działek nie oddawał Pan w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innych umów.
W 2014 r. za własne pieniądze doprowadził Pan sieć kanalizacyjną na działkę nr 2, a w 2016 r. zostało wykonane przyłącze wodociągowe na działkę nr 1 z Pana opłatą przyłączeniową. Oprócz powyższego, nie podejmował Pan innych czynności zmierzających do podniesienia wartości sprzedawanych działek. W związku ze sprzedażą działek nie udzielał Pan nikomu pełnomocnictw.
Zamierza Pan sprzedać osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej (sąsiadowi) dwie działki powstałe po podziale działek nr 1 i 2. Nabywca zgłosił się sam, gdyż sąsiaduje z Pana działkami i chciałby powiększyć swoją działkę w celu budowy domu jednorodzinnego.
O podział działek nr 1 i 2 wystąpił Pan osobiście.
Pana wątpliwości w sprawie dotyczą kwestii obowiązku wystawienia faktury z tytułu ww. sprzedaży.
W pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie spełniał Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan już podjął i podejmie w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.
Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan od lutego 2021 r. czynnym podatnikiem podatku VAT i wykorzystywania przedmiotowych gruntów jako element gospodarstwa rolnego w działalności rolniczej, ma znaczenie dla opodatkowania podatkiem VAT dostawy ww. działek. W niniejszej sprawie działki nr 1 i 2, z których zostaną wydzielone dwie sprzedawane działki, były i są wykorzystywane do działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Z okoliczności sprawy nie wynika zatem, aby działki te były wykorzystywane przez Pana w celach osobistych.
W związku z powyższym należy stwierdzić, że sprzedawane działki nie były i nie są wykorzystywane przez Pana w celach prywatnych (osobistych) w całym okresie ich posiadania. Jak wynika z okoliczności sprawy, przedmiotem sprzedaży będą działki, które były i są wykorzystywane w działalności gospodarczej (działalności rolniczej), z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem, w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowych działek, nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki Pana majątku osobistego, a ich sprzedaż będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
Zaznaczenia bowiem wymaga, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.
Tak więc analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa, prowadzi do wniosku, że należy Pana uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działek wydzielonych z działek nr 1 i 2.
W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży przez Pana działek wydzielonych z działek nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.
Zaznaczyć należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
Z opisu sprawy wynika, że niezabudowane działki nr 1 i 2, z których zostaną wydzielone dwie działki będące przedmiotem sprzedaży, nie są ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, na dzień sprzedaży dla działek będących przedmiotem sprzedaży nie będą obowiązywały decyzje o warunkach zabudowy.
W związku z powyższym, sprzedaż dwóch niezabudowanych działek wydzielonych z działek nr 1 i 2 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W konsekwencji, nie będzie Pan zobowiązany do naliczenia i odprowadzenia podatku VAT w związku ze sprzedażą ww. działek.
Przechodząc do kwestii obowiązku udokumentowania transakcji fakturą należy zaznaczyć, że kwestie dotyczące dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.
Jak stanowi art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:
Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.
Na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy:
Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.
W myśl art. 106b ust. 3 ustawy:
Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:
a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,
b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,
1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:
a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,
b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118
- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.
Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik dobrowolnie wystawił fakturę zgodnie z przepisami podatku od towarów i usług.
W przedmiotowej sprawie dostawa działek wydzielonych z działek nr 1 i 2 będzie dokonywana na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Ponadto, jak wyżej rozstrzygnięto, dostawa ww. działek, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zatem nie będzie miał Pan obowiązku wystawienia faktury z tytułu sprzedaży ww. działek.
Nadmienić należy, że obowiązek wystawienia faktury, powstanie w sytuacji gdy nabywca - stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy - wystąpi z żądaniem wystawienia faktury oraz żądanie zostanie wniesione w terminie wskazanym w ww. przepisie.
Przy czym ma Pan też możliwość dobrowolnego wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż przedmiotowych działek (bez żądania nabywcy). Skoro jak wyżej wskazano sprzedaż działek wydzielonych z działek nr 1 i 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to wystawiając fakturę powinien Pan wykazać sprzedaż tych działek jako transakcję zwolnioną, tj. bez naliczenia kwoty podatku VAT.
Pana stanowisko, zgodnie z którym nie ma Pan obowiązku wystawienia faktury z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek, jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1-3 dotyczących podatku od towarów i usług. W zakresie pytania nr 4 dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo