Sprzedaż niezabudowanej nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Wnioskodawca jest osobą fizyczną, która nabyła w drodze darowizny udział w niezabudowanej działce rolnej i planuje sprzedać go spółce deweloperskiej. W celu znalezienia nabywcy skorzystał z usług pośrednika, zawarł przedwstępną umowę sprzedaży i udzielił kupującej pełnomocnictw do uzyskania decyzji administracyjnych, takich jak…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
21 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości (udziału w działce nr 1) będzie Pan występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą, a tym samym sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 marca 2026 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
A.A. (dalej: Wnioskodawca) jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce, nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej i niezarejestrowaną jako podatnik VAT czynny.
Wnioskodawca jest współwłaścicielem, w udziale 1/2 niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1 o pow. (…) ha (identyfikator działki: (…); KW (…)), położonej w (…), o sposobie korzystania „R - grunty orne” (dalej: Nieruchomość).
Wnioskodawca nabył Nieruchomość (udział w Nieruchomości) do swojego majątku osobistego w drodze umowy darowizny zawartej 18 lipca 2014 r., przed not. (...), w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…).
Aktualnie dla obszaru, na której znajduje się Nieruchomość brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie obowiązują też warunki zabudowy. W ewidencji gruntów Nieruchomość stanowi grunty orne oznaczone symbolem „Rllla” oraz „Rlllb”. W rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego oraz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Nieruchomość jest nieruchomością rolną.
Nieruchomość jest obciążona służebnością przejścia i przejazdu ustanowioną w 2025 r. odpłatnie na rzecz każdoczesnego właściciela sąsiadującej działki ewidencyjnej nr 4, która nie stanowi własności Wnioskodawcy.
Wnioskodawca planuje sprzedać Nieruchomość (udział) na rzecz spółki deweloperskiej (niepowiązanej w żaden sposób z Wnioskodawcą), która w ramach jednej transakcji planuje nabyć także kilka sąsiadujących działek od ich właścicieli (dalej: Kupująca). W celu znalezienia nabywcy, Wnioskodawca skorzystał z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami.
30 grudnia 2025 r. Wnioskodawca zawarł z Kupującą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży, Strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po spełnieniu następujących warunków:
· niewykonania prawa pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa na podstawie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2025 r. poz. 1653 ze zm.);
· umowa zostanie objęta jednym aktem notarialnym z umowami sprzedaży sąsiadujących działek, będących własnością innych osób;
· Wnioskodawca wystąpi z wnioskiem o wydanie i uzyska interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego w zakresie, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT;
· uzyskania przez Wnioskodawcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy wraz z ostateczną i prawomocną decyzją o przeniesieniu ww. decyzji o warunkach zabudowy na rzecz Kupującej;
· uzyskania przez Wnioskodawcę (wraz z właścicielami pozostałych działek) ostatecznej i prawomocnej decyzji o przeniesieniu na Kupującą (lub podmiot przez nią wskazany) decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu.
Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, uzyskanie ww. decyzji i sporządzenie koniecznej dokumentacji w zakresie warunków zabudowy ma nastąpić staraniem zarówno Wnioskodawcy, współwłaściciela Nieruchomości, właścicieli pozostałych działek, jak i Kupującej. W tym celu, Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielem Nieruchomości i właścicielami pozostałych działek udzielił Kupującej, a także osobom wskazanym przez Kupującą, pełnomocnictw do:
· wystąpienia i uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji planowanej przez Kupującą m.in. na obszarze Nieruchomości, wraz z decyzjami o przeniesieniu tych decyzji o warunkach zabudowy na rzecz Kupującej (lub podmiot przez nią wskazany);
· wystąpienia i uzyskania decyzji o przeniesieniu na rzecz Kupującej (lub podmiot przez nią wskazany) decyzji o pozwoleniu na budowę;
· wystąpienia i uzyskania decyzji o przeniesieniu na rzecz Kupującej (lub podmiot przez nią wskazany) decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu;
· wystąpienia i uzyskania innych decyzji oraz dokumentów związanych z inwestycją, planowaną przez Kupującą m.in. na obszarze Nieruchomości, w szczególności w zakresie decyzji zezwalającej na trwałe wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych;
· występowania m.in. w imieniu Wnioskodawcy wobec organów administracji państwowej oraz samorządowej, urzędów oraz osób trzecich, a także wobec gestorów mediów i właściwego zarządu dróg, jak również dokonywania wszelkich innych czynności prawnych bądź faktycznych, jakie okażą się niezbędne do uzyskania przez Kupującą stosownych decyzji lub innych dokumentów związanych z inwestycją planowaną przez Kupującą oraz w celu rozpoczęcia prac budowlanych.
Niezależnie od postanowień umowy przedwstępnej, proces ubiegania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości (oraz niektórych pozostałych działek, które Kupująca ma zamiar nabyć) przeprowadzony zostanie przez podmiot trzeci, mający niezbędne kompetencje w tym zakresie, powiązany z Wnioskodawcą.
W związku z powyższym, Wnioskodawca udzielił także Kupującej prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, zawarcie umowy sprzedaży nastąpi zatem m.in. po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy.
Wnioskodawca w przeszłości dokonywał podobnych czynności mających doprowadzić do sprzedaży Nieruchomości, w szczególności korzystał z usług profesjonalnego pośrednika, a także zawarł umowę przedwstępną z inną spółką deweloperską, w której również udzielił podobnych do wyżej wymienionych pełnomocnictw. Wówczas jednak transakcja ta nie doszła do skutku.
Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. Nie była także wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
W odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:
1) jak faktycznie była/jest wykorzystywana Nieruchomość (działka nr 1) przez okres od daty nabycia do chwili obecnej? (proszę dokładnie opisać)
Odpowiedź: Działka była zasadniczo utrzymywana w kulturze rolnej. W niewielkim stopniu była na działce prowadzona produkcja warzyw na własne potrzeby Wnioskodawcy. Najczęściej jednak działka była jedynie utrzymywana w kulturze rolnej tzn. była raz w roku zaorywana i koszona. Nie była wykorzystywana w inny sposób niż te wskazane powyżej.
2) czy do momentu sprzedaży ww. Nieruchomości podejmie Pan jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tej nieruchomości? Prosimy podać, jakie to były/będą czynności?
Odpowiedź: A sp. z o.o., w której Wnioskodawca posiada 70% udziałów, poniosła koszt w granicach (…) na mapy do celów projektowych i zlecenie czynności mających na celu uzyskanie warunków zabudowy do działek 1, 2 i 3. Spółka ta dokonała tych czynności na zlecenie Wnioskodawcy oraz pozostałych właścicieli wymienionych wyżej działek. Po uzyskaniu prawomocnych decyzji o warunkach zabudowy, nie później niż do 30 czerwca 2026 r., spółka obciąży Wnioskodawcę oraz pozostałych właścicieli ww. działek poniesionymi kosztami w równych częściach na każdą działkę.
Wnioskodawca nie podejmował i nie planuje podejmowania bezpośrednio innych czynności wymagających zaangażowania środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości tej Nieruchomości, oprócz wskazanego wyżej pokrycia kosztów procesu zmierzającego do uzyskania warunków zabudowy dla działki nr 1 (w proporcji do posiadanego udziału w działce).
Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług
Czy w ramach transakcji Wnioskodawca będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości (udziału) będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenu budowlanego?
Pana stanowisko w sprawie
W ramach transakcji Wnioskodawca będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości (udziału) będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenu budowlanego.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Natomiast działalność gospodarcza, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Z kolei w myśl art. 15 ust. 3 ustawy o VAT, za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Warto jednak zaznaczyć, że wspomniana definicja jest na tyle szeroka, że pozwala na objęcie zakresem ustawy o VAT również czynności niecharakteryzujące się ciągłością (o czym świadczy zwrot „w szczególności”).
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.):
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem VAT może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Ciągłość podejmowanych działań jest argumentem przemawiającym za prowadzeniem działalności gospodarczej, lecz nie jest warunkiem koniecznym.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT w świetle powyższych przepisów jest zatem spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Przyjęcie, że dany podmiot, sprzedając grunt, działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności (a przynajmniej ich części), a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z nich.
W analizowanej sprawie, zdaniem Wnioskodawcy, spełnia on warunki do uznania go za podatnika VAT w odniesieniu do planowanej transakcji. W szczególności Wnioskodawca zlecił poszukiwanie nabywcy Nieruchomości profesjonalnemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. Dodatkowo, w ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawca udzielił Kupującej oraz jej przedstawicielom pełnomocnictwa do dokonywania kluczowych z punktu widzenia transakcji czynności, w szczególności do występowania z wnioskami o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniu na budowę. Sam również zobowiązał się w umowie przedwstępnej do poczynienia starań w zakresie uzyskania stosownych decyzji lub innych dokumentów. W ramach tych starań powierzył uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy powiązanemu podmiotowi trzeciemu. Ponadto, Wnioskodawca podejmował podobne działania w zakresie Nieruchomości już w przeszłości z tym, że wówczas transakcja nie doszła do skutku.
Zdaniem Wnioskodawcy, działania, które zostały lub zostaną przez niego podjęte, choć nie charakteryzują się ciągłością i regularnością, a także dotyczą majątku prywatnego, wskazują na to, iż w ramach transakcji będzie występować on w charakterze podatnika VAT. Dostawa ta powinna być, w ocenie Wnioskodawcy, traktowana jako dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT z uwagi na jej bardzo szeroką definicję.
Wnioskodawca opiera swoje stanowisko na licznych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora KIS w podobnych sprawach np.:
Jednocześnie Nieruchomość w momencie zawarcia umowy sprzedaży będzie stanowić grunt niezabudowany, objęty jednakowoż warunkami zabudowy i pozwoleniem na budowę. Nieruchomość będzie zatem stanowić teren budowlany, w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.
Nie będzie tym samym możliwe objęcie tej dostawy zwolnieniem z podatku zarówno na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (dotyczy ono bowiem wyłącznie dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane), jak i art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT (te zwolnienia dotyczą bowiem dostawy budynków i budowli lub ich części, co w tym przypadku nie będzie miało miejsca). W konsekwencji, dostawa Nieruchomości na rzecz Kupującej winna być opodatkowana właściwą stawką VAT.
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w ramach transakcji będzie on działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości (udziału) będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenu budowlanego.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.
Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.
„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
Z okoliczności wskazanych przez Pana we wniosku wynika, że:
Pana wątpliwości w sprawie dotyczą wskazania, czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości (udziału w działce nr 1) występować Pan będzie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą, czy też sprzedaż ta stanowić będzie realizację prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.
Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości.
Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa udziału w działce nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z ta transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.
Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży udziału w ww. działce nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana udziału w opisanej działce wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
W stosunku do Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży jak wynika z opisu sprawy, nie podejmował i nie planuje Pan podejmowania innych czynności wymagających zaangażowania środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości tej nieruchomości, oprócz wydatku na pokrycie poniesionych przez spółkę kosztów czynności mających na celu uzyskanie warunków zabudowy dla działki nr 1 (w proporcji do posiadanego udziału w działce).
Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia kupującej Spółce, a także osobom wskazanym przez Spółkę pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającej w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, koniecznych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia) nie jest staraniem Sprzedającej, która przykładowo chce uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.
W przedmiotowej sprawie skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.
Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania nieruchomości do swoich określonych potrzeb. Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.
Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do jej potrzeb przed sprzedażą w związku z zawartą umową przedwstępną nie są powodem do uznania Pana w tych okolicznościach za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Stwierdzić zatem należy, że w tym konkretnym przypadku w całym okresie posiadania udziału w działce nr 1, nie podjął i nie zamierza Pan podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Nie zachowuje się Pan w żadnej mierze jak przedsiębiorca handlujący nieruchomościami, który swoimi działaniami zmierza do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny i maksymalizacji zysku.
Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
Dokonując sprzedaży udziału w niezabudowanej działce nr 1 o pow. (…) ha, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
W związku z tym, dokonując sprzedaży Nieruchomości (udziału w działce nr 1) będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości – udziału w działce nr 1 - nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Tym samym Pana stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług uznaję za nieprawidłowe.
Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 1 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).
Odnosząc się do powołanych przez Pana interpretacji, wskazuję, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. Również interpretacje powołane przez Pana na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennym stanie faktycznym od sytuacji przedstawionej we wniosku. Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Pana interpretacje indywidualne, zostały potraktowane jako element Pana argumentacji, nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług. W zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo