A. Sp. z o.o., czynny podatnik VAT, nabyła 23 kwietnia 2025 roku lokal mieszkalny od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w transakcji nieopodatkowanej VAT. Poprzedni właściciele kupili lokal od dewelopera 25 marca 2025 roku. Spółka wykończyła lokal, ponosząc koszty modernizacji poniżej 30% jego…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
5 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 12 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy lokalu mieszkalnego.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
A. Sp. z o.o. jest spółką prawa handlowego z siedzibą (…); jest czynnym podatnikiem VAT.
23 kwietnia 2025 r. spółka nabyła lokal mieszkalny na podstawie umowy cywilnoprawnej od małżeństwa będącego osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej (transakcja nieopodatkowana VAT, nabycie bez faktury VAT). Osoby fizyczne, od których spółka nabyła lokal, kupiły lokal od dewelopera 25 marca 2025 r.
Po nabyciu spółka wykończyła lokal (remont/wyposażenie) w celu jego sprzedaży. Koszty związane z modernizacją mieszkania nie przekroczyły 30% jego wartości.
Spółka zamierza sprzedać lokal kupującemu docelowemu w bieżącym okresie.
Lokal ma charakter mieszkalny, nie jest lokalem użytkowym. Powierzchnia użytkowa lokalu to 49 m²
Spółka działa jako podatnik VAT; sprzedaż lokalu będzie transakcją odpłatną na rzecz nabywcy (osoba fizyczna/czynny podatnik VAT).
Pytanie
Czy w świetle obowiązujących przepisów ustawy o VAT A. Sp. z o.o. prowadząca działalność gospodarczą, nabywająca w dniu 23 kwietnia 2025 lokal mieszkalny na rynku wtórnym od osób fizycznych (nieprowadzących działalności gospodarczej) i następnie wykańczająca ten lokal w celu jego sprzedaży, może zastosować zwolnienie od VAT (ZW) przy sprzedaży tego mieszkania przed upływem dwóch lat od sprzedaży pierwszemu nabywcy/oddania do użytkowania?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem spółki, sprzedaż lokalu powinna korzystać ze zwolnienia z VAT. Pierwsze zasiedlenie lokalu nastąpiło u poprzednich właścicieli. Spółka nie dokonała ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej lokalu.
Stan prawny/przepisy VAT:
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części (w tym lokali mieszkalnych) jest co do zasady zwolniona od VAT, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż dwa lata (od pierwszego zasiedlenia) jako pierwszy moment użytkowania po wybudowaniu lub ulepszeniu.
Ponadto, celem stosowania zwolnienia wskazanego powyżej, kluczowe jest ustalenie daty pierwszego zasiedlenia lokalu oraz upływu dwóch lat od tej daty do momentu sprzedaży.
Pierwsze zasiedlenie nastąpiło przy sprzedaży przez dewelopera (25 marca 2025 r.), sprzedaż przez A. w 2025 r. nie jest pierwszym zasiedleniem, ale nie minęły 2 lata.
Art. 43 ust. 1 pkt 10 nie można zastosować, dlatego prawidłową podstawą zwolnienia jest art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii
Wskazać należy, że czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy wykonywana jest przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy zwolnienia od podatku dla dostawy lokalu mieszkalnego.
Czynności podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy mogą być objęte podatkiem od towarów i usług (stawka podatku VAT) bądź mogą korzystać ze zwolnienia od podatku.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Według art. 2 pkt 14 ustawy:
Przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Oznacza to, że w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.
W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do nieruchomości, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W tym miejscu wskazać trzeba, że na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle albo części takich na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.
Uwzględniając opis sprawy w kontekście wyżej powołanych przepisów stwierdzić należy, że spełnione są przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy opisanego we wniosku lokalu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Z okoliczności sprawy wynika, że do pierwszego zasiedlenia lokalu mieszkalnego doszło w momencie jego wydania przez dewelopera na rzecz osób fizycznych, tj. w 25 marca 2025 r. Planują Państwo jego sprzedaż przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia - w bieżącym okresie.
Oznacza to, że w sprawie nie będą spełnione przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, umożliwiające dla dostawy lokalu mieszkalnego zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie tego przepisu - sprzedaż planowana jest w okresie krótszym niż 2 lata od jego pierwszego zasiedlenia.
Dla zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy opisanego we wniosku lokalu zasadna jest zatem analiza przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Z wniosku wynika, że nabyli Państwo lokal mieszkalny od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Transakcja była nieopodatkowana podatkiem VAT, nie była udokumentowana fakturą. Wskazali Państwo, że ponieśli wydatki na remont/wyposażenie lokalu, ale koszty związane z modernizacją mieszkania nie przekroczyły 30% jego wartości.
Przedstawiony opis sprawy wskazuje, że dla dostawy lokalu mieszkalnego spełnione będą warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Z tytułu nabycia lokalu nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku (transakcja nieopodatkowana VAT, brak faktury). Poniesione przez Państwa wydatki na modernizację mieszkania nie przekroczyły 30% jego wartości.
W konsekwencji Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo