Gmina zamierza sprzedać niezabudowaną działkę ewidencyjną nr 1, nabyta nieodpłatnie w 2013 r. Działka pozbawiona jest planu miejscowego i decyzji o warunkach zabudowy, charakteryzuje się terenami zalewowymi i częściowym zakrzaczeniem. Przez działkę przebiega sieć wodociągowa pozostająca własnością Gminy, która…
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
16 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z tytułu sprzedaży działki nr 1.
Uzupełnili go Państwo pismem z 3 lipca 2025 r. - w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Gmina (...) jest podatnikiem VAT zgodnie z art. 15 ust 1 ustawy o VAT.
Gmina (...) jest właścicielem działki o numerze ewidencyjnym 1 ark. 1 o powierzchni 3,89 ha położonej w obrębie geodezyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…).
Dla przedmiotowej nieruchomości brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie została również wydana decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy działka nr 1 położona jest w granicach terenów potencjalnie zalewowych (dna dolin rzecznych, tereny podmokłe). Ww. nieruchomość nie znajduje się na obszarach zdegradowanych oraz rewitalizacji oraz w Specjalnej Strefie Rewitalizacji.
Rodzaj użytków gruntowych Lzr-RIVa -0,25 ha, RIII - 1,31 ha, RIVA - 1,75 ha, RIVb - 0,58 ha.
Teren działki jest nieutwardzony, częściowo zakrzaczony i zadrzewiony stanowiący nieużytek.
Posiada bezpośredni dostęp do drogi nieutwardzonej od strony północnej. Od strony południowej sąsiaduje bezpośrednio z rzeką (...), natomiast od strony północnej z rowem melioracyjnym.
Lokalizacja - sąsiedztwo terenów, terenów rolnych oraz punktowej zabudowy zagrodowej. Przez działkę przebiega sieć wodociągowa.
Wartość nieruchomości według operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Pana A.A. z 14 kwietnia 2025 r. wartość rynkowa działki wynosi (…) zł.
Sprzedaż nieruchomości opisanej powyżej odbędzie się na zasadzie przetargu ustnego nieograniczonego zgodnie z art. 38 ust. 1 i art. 40 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.). Gmina (...) zamierza zbyć powyższą nieruchomość bez doliczania podatku VAT.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Gmina (...) nabyła nieodpłatnie nieruchomość stanowiącą działkę nr 1 w miejscowości (...) decyzją Wojewody (…) znak (…) z 23 stycznia 2013 r. W związku z tym, że Gmina nabyła nieruchomość nieodpłatnie, transakcja powyższa nie była opodatkowana podatkiem VAT oraz nie odliczano podatku VAT.
Na moment sprzedaży w drodze przetargu Gmina (...) jest właścicielem sieci wodociągowej przebiegającej przez działkę nr 1 w (…), oddaną aportem Zakładowi Usług Komunalnych Spółka z o.o. z siedzibą w (…), ul. (…).
Ww. sieć wodociągowa w chwili sprzedaży gruntowej nie będzie objęta transakcją sprzedaży na rzecz Nabywcy. Działka nr 1 zostanie sprzedana z obciążeniem siecią wodociągową.
Pytanie
Czy sprzedaż nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej własność Skarbu Państwa oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 1 będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Gminy (...), na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), sprzedaż nieruchomości stanowiącej własność Gminy, działka nr 1, która jest niezabudowana i nie stanowi terenów budowlanych, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.
Sprzedaż nieruchomości stanowiącej własność Gminy (...), na której nie ma posadowionego żadnego budynku jak również obiektów budowlanych, nie stanowi terenów budowlanych, również będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.
Jak stanowi art. 7 ust. 1 (wprowadzenie do wyliczenia) ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
W ramach umowy sprzedaży Gmina wystawia fakturę dokumentującą zawartą transakcję sprzedaży ww. działki. Faktura wystawiona przez Gminę dotyczyć będzie kwoty netto (…) zł ze stawką VAT zw., na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Według art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana, musi być wykonana przez podatnika, działającego w ramach działalności gospodarczej.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W świetle art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Z kolei na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, ze zm.), zgodnie z którym:
Krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.
Jednakże w przypadku, gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).
Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jesteście Państwo podatnikiem podatku VAT. Gmina jest właścicielem działki nr 1, która została nabyta nieodpłatnie, a powyższa transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT oraz nie odliczano tego podatku. W drodze przetargu ustnego nieograniczonego zamierzacie Państwo sprzedać ww. działkę. Dla przedmiotowej działki brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie została wydana również decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przez działkę przebiega sieć wodociągowa, której na moment sprzedaży Państwo jesteście właścicielem, jednak nie będzie ona objęta transakcją sprzedaży.
Państwa wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia czy sprzedaż działki nr 1 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Odnosząc się do Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności należy wskazać, że sprzedaż nieruchomości przez Gminę działki nr 1 będzie niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną), nie będzie bowiem wykonywana w ramach zadań publicznych. W odniesieniu do dostawy działki nr 1 nie będą Państwo działać jako organ władzy publicznej, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy. Dokonując odpłatnego zbycia ww. działki, będą Państwo działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzący działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT. Wobec tego, powyższa czynność w świetle ustawy o VAT będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.
W treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.
Należy w tym miejscu powołać art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, w myśl którego:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
Zwolnienie od podatku przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
Wskazać należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418), zwanej dalej „ustawą Prawo budowlane”.
W myśl art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;
Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, zamierzają Państwo dokonać sprzedaży nieruchomości niezabudowanej oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 1. Przez działkę przebiega sieć wodociągowa, której właścicielem jesteście Państwo. Jednak w chwili sprzedaży działki nr 1 ww. sieć nie będzie objęta przedmiotem sprzedaży.
W konsekwencji, skoro znajdująca się na działce nr 1 sieć pozostaje własnością Państwa, to nie sposób przyjąć, że będą Państwo dokonywali dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami.
Zatem, w świetle ustawy o podatku od towarów i usług przedmiotem dostawy w opisanym zdarzeniu będzie tylko grunt.
W analizowanym przypadku działka nr 1, przez która przebiega sieć, która w świetle ustawy Prawo budowlane jest budowlą, stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Dostawa działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedmiotowej sytuacji grunt jest już zabudowany siecią wodociągową.
Wobec powyższego, Państwa stanowisko uznaję za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem i stanowiskiem (np. zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 pkt 10 i pkt 10a) nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo