Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.518.2026.2.MŻ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usługi najmu lokalu usługowego (użytkowego).

Uzupełnił go Pan - pismem z 20 lipca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT i właścicielem lokalu stanowiącego lokal usługowy (użytkowy) w rozumieniu przepisów prawa budowalnego oraz przepisów dotyczących ewidencji lokali.

Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę najmu przedmiotowego lokalu z osobą fizyczną. Zgodnie z umową najemca będzie wykorzystywał lokal wyłącznie do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych.

Lokal nie będzie wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej ani do świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania.

Jednocześnie lokal będący przedmiotem najmu zachowuje status lokalu usługowego i nie została dokonana formalna zmiana jego przeznaczenia ani sposobu użytkowania na lokal mieszkalny. Wnioskodawca powziął wątpliwość dotyczącą właściwej stawki podatku VAT dla świadczonej usługi najmu.

Pytanie

Czy usługa najmu lokalu usługowego, wykorzystywanego przez najemcę wyłącznie na cele mieszkaniowe podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według podstawowej stawki 23%, czy też może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy?

Pana stanowisko

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku najmu nieruchomości decydujące znaczenie powinien mieć rzeczywisty sposób wykorzystania lokalu przez najemcę oraz cel zawartej umowy najmu.

W praktyce przepisów podatkowych przyjmuje się, że jeżeli lokal mieszkalny zostaje wynajęty na cele prowadzenia działalności gospodarczej, usługa taka nie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT przewidzianego dla najmu na cele mieszkaniowe i podlega opodatkowaniu według podstawowej stawki 23%.

Oznacza to, że o sposobie opodatkowania decyduje faktyczne przeznaczenie lokalu wynikające z umowy najmu. Zdaniem Wnioskodawcy analogiczna zasada powinna znaleźć zastosowanie również w sytuacji odwrotnej. Jeżeli lokal usługowy jest wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe i najemca wykorzystuje go wyłącznie do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych, bez prowadzenia działalności gospodarczej oraz bez świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania, to usługa najmu powinna korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

W ocenie Wnioskodawcy istotą zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy. Skoro ustawodawca uzależnia możliwość zastosowania zwolnienia od celu najmu, to decydujące znaczenie powinno mieć faktyczne wykorzystanie lokalu, a nie wyłącznie jego formalna kwalifikacja jako lokalu mieszkalnego lub usługowego.

W związku z powyższym Wnioskodawca stoi na stanowisku, że wynajem lokalu usługowego wyłącznie na cele mieszkaniowe powinien korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, analogicznie jak wynajem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r.  poz. 795):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Wynajmujący oddaje rzeczy do używania a najemca płaci umówiony czynsz. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług usługa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Ustawodawca przewidział zwolnienie niektórych czynności od podatku VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635).

Z powołanego wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że:

„Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

‒       świadczenie usługi na własny rachunek,

‒       charakter mieszkalny nieruchomości,

‒       mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą i jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jest Pan właścicielem lokalu stanowiącego lokal usługowy (użytkowy). Zamierza Pan zawrzeć umowę najmu tego lokalu z osobą fizyczną. Zgodnie z postanowieniami umowy najemca będzie wykorzystywał lokal wyłącznie do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Lokal nie będzie wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej ani do świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania. Jednocześnie lokal będący przedmiotem najmu zachowa status lokalu usługowego (użytkowego) i nie zostanie dokonana formalna zmiana jego przeznaczenia ani sposobu użytkowania na lokal mieszkalny.

Pana wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla świadczonej przez Pana usługi najmu lokalu usługowego (użytkowego), który będzie wykorzystywany przez najemcę wyłącznie do celów mieszkaniowych.

Mając zatem na uwadze wyżej przytoczone przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie nie zostały spełnione wszystkie przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Co prawda będzie Pan świadczył usługę najmu na własny rachunek, a najemca będzie wykorzystywał lokal wyłącznie na własne cele mieszkaniowe, jednak przedmiotem najmu będzie lokal usługowy (użytkowy), który nie posiada statusu lokalu mieszkalnego. Nie została również dokonana formalna zmiana jego przeznaczenia ani sposobu użytkowania na lokal mieszkalny.

Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy ma zastosowanie wyłącznie do usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub ich części, świadczonych na własny rachunek i wyłącznie na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że wszystkie przesłanki określone w tym przepisie muszą zostać spełnione łącznie. W przedmiotowej sprawie nie jest spełniona przesłanka dotycząca charakteru wynajmowanej nieruchomości, ponieważ przedmiotem najmu jest lokal usługowy (użytkowy), a nie lokal mieszkalny.

Odnosząc się zatem do kwestii budzącej Pana wątpliwości należy stwierdzić, że w przedstawionym przypadku usługa najmu lokalu usługowego (użytkowego), nawet jeżeli zgodnie z umową będzie wykorzystywany przez najemcę wyłącznie na cele mieszkaniowe, nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. W konsekwencji świadczenie ww. usługi podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotowej usługi.

W konsekwencji Pana stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie informuję, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla usługi najmu lokalu usługowego, wykorzystywanego przez najemcę wyłącznie na cele mieszkaniowe, od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej (WIS), o której mowa w art. 42a w zw. z art. 42b ustawy o podatku od towarów i usług.

Przepisy prawa podatkowego określają różne rodzaje rozstrzygnięć, które wydaje się na wniosek podatnika w jego indywidualnych sprawach podatkowych. Są to m.in.:

‒    interpretacje indywidualne;

‒    wiążące informacje stawkowe.

Co do zasady w interpretacjach, które dotyczą podatku od towarów i usług omawia się elementy konstrukcyjne tego podatku. Interpretacje nie mogą jednak oceniać problemu stawki VAT – w zakresie, w jakim ustawodawca objął ten temat decyzjami WIS.

Stąd też w celu ustalenia, czy dla usługi najmu lokalu usługowego, wykorzystywanego przez najemcę wyłącznie na cele mieszkaniowe, właściwa jest podstawowa stawka podatku od towarów i usług w wysokości 23%, może Pan wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS).

Wniosek o WIS może dotyczyć aktualnego stanu prawnego oraz czynności będących w realizacji na dzień złożenia wniosku o WIS lub czynności dopiero planowanych.

Zasady składania wniosków WIS można znaleźć na stronie internetowej Krajowej Informacji Skarbowej pod adresem: http://www.podatki.gov.pl/wiazace-informacje-podatkoweicelne/wiazaca-informacja-stawkowa-wis/

Wniosek można złożyć wyłącznie w formie elektronicznej, poprzez e-Urząd Skarbowy: https://www.podatki.gov.pl/e-urzad-skarbowy/.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·       Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 zez m.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.