Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.559.2025.2.KOM

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 1 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, że z tytułu sprzedaży udziału w działkach nr 1, 2, 3 nie będzie Pan występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą, a sprzedaż ta stanowić będzie realizację prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 6 sierpnia 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2023 roku nabył Pan działkę budowlaną położoną w miejscowości (...). Działka została podzielona na 9 mniejszych działek budowlanych.

Działki oznaczone są w ewidencji gruntów jako działki nr: 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 i 2 w obrębie (...) [nr księgi wieczystej: KW (…)].

Obecnie planuje Pan:

• zatrzymanie 2 działek dla siebie, na których w najbliższej przyszłości planuje Pan wybudować dom dla własnych potrzeb mieszkaniowych,
• przekazanie 4 działek synowi,
• sprzedaż 3 działek (spośród pozostałych).

Sprzedaż ta będzie miała charakter tylko incydentalny i jednorazowy, nie trudni się Pan bowiem handlem nieruchomościami, nie nabywa ich w celu dalszej odsprzedaży, nie dokonuje zamiany, aby uzyskać jakiekolwiek lepsze działki, czy nieruchomości, aby uzyskać jak najwyższy zysk z ich dalszej sprzedaży - dotyczy wyłącznie tej konkretnej nieruchomości, którą podzielił Pan dla celów rodzinnych oraz częściowo w celu sprzedaży.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy. W chwili obecnej nie pracuje Pan zarobkowo, przebywa Pan na emeryturze.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania z wezwania wskazał Pan:

1) Kiedy prowadził Pan działalność gospodarczą w zakresie obsługi i serwisu ekspresów automatycznych do parzenia kawy?

Odpowiedź: Działalność gospodarcza w zakresie obsługi i naprawy ekspresów do parzenia kawy prowadzona była w okresie od 1 czerwca 2019 r. do 28 grudnia 2021 r. Po tym okresie przedmiotowa działalność została zawieszona.

2) Czy w momencie nabycia w 2023 r. działki był Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź: W momencie nabycia działki nie był Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług VAT, korzystał Pan ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

3) Czy nabycie działki w 2023 r. było opodatkowane podatkiem VAT, a jeśli tak, to czy zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

4) Czy przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem działki?

Odpowiedź: Nabycie przedmiotowej działki nie było opodatkowane podatkiem VAT, jak również nie została wystawiona faktura VAT, nie przysługiwało Panu również prawo do obniżenia podatku należnego o wysokość podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej działki. Przedmiotowa działka została nabyta wraz z Pana żoną do majątku wspólnego, w związku z faktem, że panuje pomiędzy Państwem ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej.

5) Kiedy dokonał Pan podziału działki na 9 mniejszych?

Odpowiedź: Przedmiotowa działka została podzielona na 9 mniejszych 1 lipca 2023 r.

6) Jakie są numery ewidencyjne działek, które planuje Pan sprzedać?

Odpowiedź: Planuje Pan sprzedać działki o nr 1, 2, 3, bowiem jest Pan w trakcie budowy domu na własne potrzeby mieszkaniowe i potrzebuje Pan środków pieniężnych na dokończenie budowy domu oraz na jego wykończenie.

7) Czy w stosunku do działki przed jej podziałem występował Pan o uchwalenie, czy też zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jeśli taki obowiązuje dla działki bądź o wydanie dla niej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Od Odpowiedź: Nie występował Pan o jakiekolwiek zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego ani także o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

8) Czy w stosunku do działki przed jej podziałem, jak i do działek już wydzielonych podjął Pan bądź będzie Pan podejmował działania mające na celu ich uatrakcyjnienie i podniesienie ich wartości np. doprowadzał media, ogradzał, wytyczał drogi dojazdowe, występował o decyzje i pozwolenia budowlane (jeśli tak, to jakie)?

Odpowiedź: Z uwagi na rozpoczętą budowę domu doprowadził Pan do przedmiotowej działki prąd, nie wytyczał Pan żadnych dróg dojazdowych, nie ogradzał Pan wydzielonych działek, nie podejmował Pan żadnych działań, które wykraczałyby poza granicę normalnego, zgodnego z prawem korzystania z prawa własności do posiadanej nieruchomości. Nie zachowuje się Pan w żadnej mierze jak przedsiębiorca handlujący nieruchomościami, który swoimi działaniami zmierza do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny i maksymalizacji zysku.

9) Czy działka przed podziałem lub działki już wydzielone były/są przedmiotem zawieranych przez Pana odpłatnych umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to na jaki okres sprzedawane działki były/będą udostępniane osobom trzecim?

Odpowiedź: Przedmiotowa działka nigdy nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia czy innej umowy o podobnym charakterze.

10) Czy planuje Pan zawierać z przyszłymi nabywcami działek umowy przedwstępne sprzedaży, w których będą określone warunki, od spełnienia których będzie zależało podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży? (jakie to mogą być warunki)?

Odpowiedź: Na chwilę obecną zawarł Pan 3 umowy przedwstępne dotyczące sprzedaży 3 wydzielonych działek. Zrobił to Pan wyłącznie dlatego, aby zabezpieczyć swój interes prawny w postaci doprowadzenia do sprzedaży 3 wydzielonych działek, oraz zabezpieczyć uzyskanie określonych środków niezbędnych do budowy i wykończenia domu, który obecnie Pan buduje. Na chwilę obecną znajduje się on w stanie surowym zamkniętym.

11) Czy planuje Pan udzielać nabywcom bądź innym osobom trzecim pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku ze sprzedażą działek np. w celu uzyskania niezbędnych decyzji, zgód, pozwoleń dotyczących sprzedawanych działek - jeżeli tak, to należy wskazać możliwy zakres pełnomocnictwa?

12) Czy w celu znalezienia nabywców na działki będzie Pan podejmował bądź już Pan podjął aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia np. reklama w internecie, prasie, skorzystanie z usług biura nieruchomości, pośrednika, itp.)? Jak Pan poszukuje/będzie poszukiwał nabywców?

Odpowiedź: Nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa i nie planuje udzielić w przyszłości, w związku ze sprzedażą przedmiotowych działek. Nie zamierza Pan podejmować jakichkolwiek działań o charakterze marketingowym, żadnych ogłoszeń w prasie, internecie, czy social mediach.

13) Czy dokonywał Pan wcześniej zbycia innych nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku i czy z tego tytuły występował Pan jako podatnik VAT czynny?

Odpowiedź: Nigdy wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości o charakterze budowlanym, a w szczególności w działalności gospodarczej jako podatnik VAT czynny. Z uwagi na fakt, iż zarówno Pan, jak i Pana żona, posiadacie status rolnika, opłacacie Państwo podatek rolny, obecnie jesteście na emeryturach, dokonywaliście trzykrotnie sprzedaży niewielkich działek rolnych, zakupionych na początku lat 90 oraz w roku 2008. Działki nie miały charakteru budowlanego, nie miały doprowadzonych mediów, nie były ogrodzone, nie miały wyznaczonych dróg, były klasycznymi działkami rolnymi.

14) Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać w przyszłości?

Odpowiedź: Nie ma Pan zamiaru dokonywać sprzedaży reszty działek w najbliższej przyszłości, zamierza Pan zachować je w rodzinie. I pragnie Pan podkreślić z całą stanowczością, że swoimi racjonalnymi działaniami nie zachowuje się Pan jak przedsiębiorca trudniący się handlem nieruchomościami, tylko jak właściciel, który korzysta z przysługującego mu prawa własności nieruchomości. Nie chce Pan brać kredytu hipotecznego, bowiem taki krok w sposób znaczący podrożyłby koszty związane z budową i wykończeniem domu, który Pan buduje i chce wykończyć. Dlatego zmuszony jest Pan do sprzedaży 3 działek, aby uzyskać niezbędne środki na dokończenie budowy. Uważa Pan takie działanie za racjonalne, zgodne z prawem, logiką i zdrowym rozsądkiem.

Pytanie

Czy sprzedaż trzech działek budowlanych, wydzielonych z jednej uprzednio nabytej działki budowlanej, z których część została przekazana dzieciom, a część na własne potrzeby mieszkaniowe w opisanych okolicznościach, będzie czynnością:

• podlegającą opodatkowaniu VAT jako działalność gospodarcza, czy
• stanowić będzie realizację prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niepodlegającą VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że sprzedaż trzech działek nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Całość działań miała charakter incydentalny i jednorazowy, bez cech działalności gospodarczej. Przekazanie 4 działek dzieciom i zatrzymanie 2 działek na budowę domu dla siebie dodatkowo świadczy o braku charakteru komercyjnego.

W Pana ocenie, nie działa Pan jak podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Sprzedaż powinna być traktowana jako realizacja prawa własności w ramach majątku prywatnego. Jeżeli bowiem Pan, jako osoba fizyczna, dokonuje zwykłych czynności w zakresie typowego zarządu majątkiem prywatnym, to tego rodzaju działanie pozostaje poza zakresem podatku VAT, ponieważ nie jest spełniony warunek prowadzenia działalności gospodarczej.

Dodatkowo stwierdzić należy, że sądy administracyjne podkreślają, iż uzyskanie warunków zabudowy, podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, wydzielenie drogi, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym (tak np.: wyrok WSA w Łodzi z 18 października 2017 r., sygn. akt I SA/Łd 612/17; wyrok WSA w Gliwicach z 30 maja 2023 r., sygn. akt I SA/GI 1140/22; wyrok WSA w Kielcach z 27 czerwca 2024 r., sygn. akt I SA/Ke 219/24; wyrok NSA z 3 lipca 2020 r, sygn. akt I FSK 1888/17; wyrok NSA z 28 sierpnia 2020 r., sygn. akt I FSK 2036/17; wyrok NSA z 28 października 2020 r., sygn. akt I FSK 245/18).

W Pana przypadku o braku zasadności zakwalifikowania sprzedaży części uprzednio zakupionej działki (działka została podzielona na 9 części) jako czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług świadczy fakt, że czynność miała charakter jednorazowy, incydentalny, bowiem nie trudni się Pan zawodowo handlem nieruchomościami, obecnie przebywa Pan na emeryturze, wcześniej prowadził Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie obsługi i serwisu ekspresów automatycznych do parzenia kawy.

Odstęp temporalny jest stosunkowo długi pomiędzy zakupem i przyszłościową sprzedażą części nieruchomości, jak również wszelkie Pana działania nie wykraczają poza ramy zwyczajowego i faktycznego zarządu majątkiem prywatnym, co znajduje szerokie odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Stąd prosi Pan o potwierdzenia swojego stanowiska w zakresie niepodlegania przedmiotowej transakcji podatkowi od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik podatku VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Z okoliczności wskazanych przez Pana we wniosku wynika, że:

• w 2023 r. nabył Pan wraz żoną do majątku wspólnego (w związku z tym, że panuje pomiędzy Państwem ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej) działkę budowlaną,
• w momencie nabycia działki nie był Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług VAT, korzystał Pan ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług,
• nabycie działki nie było opodatkowane podatkiem VAT, jak również nie została wystawiona faktura VAT, nie przysługiwało Panu również prawo do obniżenia podatku należnego o wysokość podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej działki,
• nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy, w chwili obecnej nie pracuje Pan zarobkowo, jest Pan na emeryturze,
• w okresie od 1 czerwca 2019 r. do 28 grudnia 2021 r. prowadził Pan działalność gospodarczą w zakresie obsługi i naprawy ekspresów do parzenia kawy, po tym okresie przedmiotowa działalność została zawieszona,
• działkę podzielił Pan 1 lipca 2023 r. na 9 mniejszych działek o nr ewidencyjnych: 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 i 2 dla celów rodzinnych oraz częściowo w celu sprzedaży, aby uzyskać środki finansowe potrzebne do budowy własnego domu mieszkalnego,
• 2 działki zatrzymał Pan dla siebie i buduje Pan na nich własny dom, na chwilę obecną znajduje się on w stanie surowym zamkniętym, a 4 działki planuje Pan przekazać synowi,
• w celu uzyskania środków finansowych niezbędnych do budowy i wykończenia domu na własne potrzeby mieszkaniowe planuje Pan sprzedać 3 działki o nr 1, 2, 3,
• nie występował Pan o jakiekolwiek zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego ani także o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla sprzedawanych działek,
• nie wytyczał Pan żadnych dróg dojazdowych, nie ogradzał Pan wydzielonych działek, nie podejmował Pan żadnych działań, które wykraczałyby poza granicę normalnego, zgodnego z prawem korzystania z prawa własności do posiadanej nieruchomości,
• działka przed podziałem i działki już wydzielone nigdy nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia czy innej umowy o podobnym charakterze,
• na chwilę obecną zawarł Pan 3 umowy przedwstępne dotyczące sprzedaży 3 wydzielonych działek, zrobił to Pan wyłącznie dlatego, aby zabezpieczyć swój interes prawny w postaci doprowadzenia do sprzedaży 3 wydzielonych działek, oraz zabezpieczyć uzyskanie określonych środków niezbędnych do budowy i wykończenia domu, który obecnie Pan buduje,
• nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa i nie planuje udzielić w przyszłości, w związku ze sprzedażą przedmiotowych działek, nie zamierza Pan podejmować jakichkolwiek działań o charakterze marketingowym, żadnych ogłoszeń w prasie, internecie, czy social mediach,
• nigdy wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości o charakterze budowlanym, a w szczególności w działalności gospodarczej jako podatnik VAT czynny,
• dokonał Pan wraz żoną sprzedaży 3 niewielkich działek rolnych, zakupionych na początku lat 90 oraz w roku 2008, które nie miały charakteru budowlanego, nie miały doprowadzonych mediów, nie były ogrodzone, nie miały wyznaczonych dróg, były klasycznymi działkami rolnymi,
• nie ma Pan zamiaru dokonywać sprzedaży reszty działek w najbliższej przyszłości, zamierza Pan zachować je w rodzinie.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą wskazania, czy z tytułu sprzedaży posiadanych udziałów w działkach nr 1, 2, 3 (ze względu na panujący pomiędzy Panem i Pana żoną ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej) występować Pan będzie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą, czy też sprzedaż ta stanowić będzie realizację prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa udziału w działkach nr 1, 2, 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z ta transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży wydzielonych działek nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana opisanych działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W stosunku do 3 wydzielonych działek, jak wynika z opisu sprawy, nie ponosił i nie zamierza Pan ponosić nakładów w celu ich uatrakcyjnienia typu wytyczanie dróg dojazdowych, ogrodzenie działek itp., nie podejmował Pan i nie planuje podejmować aktywnych działań marketingowych (reklama w internecie, prasie, social mediach), nie dzierżawił ich Pan oraz ich nie wynajmował, nie czerpał Pan z nich żadnych pożytków, nie wykorzystywał ich Pan w działalności gospodarczej. Do działki przed jej podziałem doprowadził Pan prąd, jednakże dokonał Pan tego wyłącznie ze względu na rozpoczętą budowę własnego domu. W stosunku do działki przed jej podziałem nie występował Pan o jakiekolwiek zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego ani także o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Działkę, którą Pan następnie podzielił, nabył Pan wraz z żoną do majątku prywatnego, a jej podział na 9 mniejszych został dokonany głównie dla celów rodzinnych oraz częściowo w celu sprzedaży, aby uzyskać środki finansowe potrzebne do budowy własnego domu mieszkalnego na 2 działkach, które Pan sobie pozostawił. Co prawda zawarł Pan 3 umowy przedwstępne dotyczące sprzedaży 3 wydzielonych działek, ale zrobił to Pan wyłącznie dlatego, aby zabezpieczyć swój interes prawny w postaci doprowadzenia do sprzedaży 3 wydzielonych działek, oraz zabezpieczyć uzyskanie określonych środków niezbędnych do budowy i wykończenia domu, który obecnie Pan buduje. W ramach tych umów, ani też w okresie przed ich zawarciem, nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu i nie planuje Pan ich udzielić także w przyszłości. Z okoliczności sprawy wynika również, że nie trudni się Pan handlem nieruchomościami, nie nabywa ich w celu dalszej odsprzedaży, nie dokonuje Pan zamiany, aby uzyskać jakiekolwiek lepsze działki/nieruchomości, czy aby uzyskać jak najwyższy zysk z ich dalszej sprzedaży.

Stwierdzić zatem należy, że w tym konkretnym przypadku w całym okresie posiadania działek nr 1, 2, 3, nie podjął i nie zamierza Pan podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Nie zachowuje się Pan w żadnej mierze jak przedsiębiorca handlujący nieruchomościami, który swoimi działaniami zmierza do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny i maksymalizacji zysku.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży działek nr 1, 2, 3 w części przypadającej na Pana jako ich współwłaściciela (ze względu na panujący pomiędzy Panem i Pana żoną ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej), nie będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym sprzedaż udziału w ww. działkach nie będzie czynnością objętą dyspozycją art. 5 ust. 1 ustawy.

Pana stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż udziału w 3 działkach powinna być traktowana jako realizacja prawa własności w ramach majątku prywatnego i nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pan nie działa z tytułu tej sprzedaży jak podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony jako współwłaścicielki działek nr 1, 2, 3.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.