Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.562.2025.2.EW

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zaistniałego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 o pow. 0,0753 ha jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 26 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1. Uzupełnił go Pan pismem z 8 sierpnia 2025 r. (wpływ 19 sierpnia 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

24 czerwca 2021 roku, aktem notarialnym Nr (…) Wnioskodawca nabył działkę gruntu położoną w obrębie miejscowości (…), gmina (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (…), oznaczoną numerem geodezyjnym 1, o powierzchni 0,0753 ha.

Działka zabudowana była murowanym niemieszkalnym budynkiem jednokondygnacyjnym, o powierzchni 164 m² i 25 kwietnia 2019 roku, wydana była dla tej nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy Nr (…) znak: (…), dotycząca warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, przebudowie, nadbudowie istniejącego na tej działce budynku, w tym ze zmianą jego przeznaczenia na cele mieszkalno-usługowe oraz budowie niezbędnej infrastruktury technicznej. Decyzja została wydana przed nabyciem przez Wnioskodawcę nieruchomości.

Po nabyciu nieruchomości Wnioskodawca wystąpił wyłącznie o przepisanie istniejącej decyzji na swoje nazwisko jako aktualny właściciel, co było zwykłą czynnością administracyjną, będącą konsekwencją transakcji nabycia zabudowanej działki. W związku z czynnością przepisania decyzji, jej numer i zakres nie uległy zmianie.

W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie dokonywał zmian ww. decyzji innych niż przepisanie na swoje nazwisko, nie występował o nowe decyzje oraz nie dokonywał żadnych nakładów na działce, w tym na budynek posadowiony na tej działce.

Transakcja nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości nie była obciążona podatkiem VAT i Wnioskodawca nie dokonywał żadnych odliczeń podatku VAT w związku z nabyciem ani posiadaniem tej nieruchomości.

Nieruchomość została nabyta na cele osobiste Wnioskodawcy, a budynek miał być zmodernizowany zgodnie z ww. decyzją i użytkowany dla osobistych celów mieszkalnych Wnioskodawcy i jego rodziny.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani w zakresie usług deweloperskich. Wnioskodawca nie wynajmował, ani nie wydzierżawiał odpłatnie, ani nieodpłatnie ww. nieruchomości.

W związku z tym, że przystosowanie istniejącego budynku na cele wyłącznie mieszkalne wymagałoby znacznych nakładów, w tym zaangażowania czasowego Wnioskodawcy, w roku 2023 Wnioskodawca znalazł inną działkę, lepiej zlokalizowaną i bardziej odpowiadającą jego potrzebom osobistym. Tę natomiast Wnioskodawca postanowił sprzedać, żeby odzyskać środki i przeznaczyć je na realizację swoich celów mieszkaniowych na innej działce.

Działając osobiście, Wnioskodawca wystawił działkę w (…) na sprzedaż (wywieszona informacja na płocie działki o chęci sprzedaży nieruchomości). 14 marca 2025 r. aktem notarialnym (…) Wnioskodawca sprzedał działkę na rzecz podmiotu gospodarczego. Działkę Wnioskodawca sprzedał w takim samym stanie fizycznym i prawnym, jak ją nabył. Wnioskodawca nie dokonywał też żadnych zmian w budynku.

Zarówno przed aktem notarialnym, jak i w samym akcie sprzedaży nieruchomości z 14 marca 2025 r. ani Wnioskodawca, ani kupujący nie składali oświadczenia o wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W odpowiedzi na pytania wskazał Pan:

a) Czy prowadził Pan/prowadzi działalność gospodarczą inną niż obrót nieruchomościami i usługi deweloperskie? Jeśli tak, to w jakim zakresie, czy jest to działalność opodatkowana podatkiem VAT, korzystająca ze zwolnienia od podatku?

Odp.: „Nie prowadzę działalności gospodarczej podlegającej wpisowi do CEIDG.

Jestem podatnikiem VAT z tytułu czynności podlegających opodatkowaniu: najmu prywatnego (stawka VAT 23%) i dzierżawy gruntu rolnego na cele rolnicze (zwolnione z VAT).

Przedmiotem najmu są dwie nieruchomości:

• dom położony w miejscowości (…), który nabyłem w spadku po rodzicach;
• lokal położony w (…), który nabyłem ze środków własnych.

Przedmiotem dzierżawy gruntu rolnego, jest grunt położony w miejscowości (…), który nabyłem razem z domem w spadku po rodzicach”.

b) Czy był Pan/jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT z tytułu tej działalności, czy wykorzystywał Pan działkę nr 1 zabudowaną budynkiem niemieszkalnym w tej działalności?

Odp.: „Jestem podatnikiem podatku VAT z tytułu wykonywania wymienionych w pkt. a) czynności opodatkowanych, a nie z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej.

Działki nr 1 nigdy nie wykorzystywałem odpłatnie ani nieodpłatnie dla celów działalności gospodarczej ani dla celów jakichkolwiek czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT”.

c) Czy w związku ze sprzedażą działki nr 1 udzielał Pan nabywcy bądź innemu podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku ze sprzedawaną nieruchomością - jeśli tak, to do podjęcia jakich działań ten podmiot był zobowiązany na jego podstawie (proszę je wymienić)?

Odp.: „W związku ze sprzedażą działki nr 1 udzieliłem pisemnego pełnomocnictwa swojej żonie B.A., w zakresie podpisania w imieniu i na moją rzecz umowy sprzedaży. Innych pełnomocnictw w związku ze sprzedażą tej działki nie udzielałem”.

d) Czy dokonywał Pan wcześniej zbycia innych nieruchomości niż ta, o której mowa we wniosku i czy z tego tytuły występował Pan jako podatnik VAT czynny?

Odp.: „Wcześniej dokonałem sprzedaży dwóch nieruchomości:

• w 10/2023 - nabytej w 2012 roku ze środków własnych niezbudowanej nieruchomości rolnej. Nie podejmowałem żadnych działań w stosunku do tej działki w okresie jej posiadania. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych.
• w 12/2023 - odziedziczonej w spadku niezabudowanej nieruchomości gruntowej w miejscowości (...). Dla tej transakcji wydano interpretację indywidualną nr 0114-KDIP1-1.4012.399.2023.2MŻ, w której uznano transakcję za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT ze względu na to, że podejmowałem jako sprzedający działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (przed sprzedażą użyczałem działkę, na której użytkownik prowadził czynności mogące zwiększyć jej atrakcyjność oraz przed sprzedażą udzieliłem kupującemu pełnomocnictwa do wykonania na tej działce szeregu czynności, których pozytywny efekt warunkował jej sprzedaż)”.

Nabywca prowadził zorganizowaną akcję wykupu działek od wielu sprzedających (głównie osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej) z przeznaczeniem pod budowę magazynów. Wszyscy sprzedający (w tym również ja) udzielili nabywcy pełnomocnictw do działania, w szerokim zakresie. Dzięki pełnomocnictwom kupujący mógł sprawnie sfinalizować transakcję i prowadzić proces inwestycyjny zgodnie z założonym planem.

W związku z ww. interpretacją transakcja sprzedaży została opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%.

Pytanie

1. Czy jako sprzedający przedmiotową nieruchomość w dniu 14 marca 2025 roku Wnioskodawca działał jako podatnik podatku VAT i w związku z tym, czy transakcja sprzedaży powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT?

2. Jeśli w odpowiedzi na pytanie nr 1 organ uzna, że Wnioskodawca działał jako podatnik VAT to czy transakcja sprzedaży nieruchomości jest zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10) lub 10a) ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1

Biorąc pod uwagę stan faktyczny w sprawie, w szczególności fakt, że;

a) nieruchomość Wnioskodawca nabywał na cele osobiste, związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i jego rodziny;

b) Wnioskodawca nie dokonywał żadnych odliczeń podatku VAT w związku z nabyciem ani posiadaniem tej nieruchomości;

c) Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani w zakresie usług deweloperskich;

d) w trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie dokonywał zmian w istniejącej decyzji dotyczącej nieruchomości innych niż przepisanie na swoje nazwisko, nie występował o nowe decyzje oraz nie dokonywał żadnych nakładów na działce, w tym na budynek posadowiony na tej działce;

e) Wnioskodawca nie wynajmował, ani nie wydzierżawiał odpłatnie, ani nieodpłatnie nieruchomości w całości ani w części;

f) nieruchomość Wnioskodawca sprzedał w takim samym stanie prawnym i fizycznym, jak ją nabył

‒ sprzedaż nieruchomości dokonana przez Wnioskodawcę należała do czynności zwykłego zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, niestanowiącej wykonywania przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej w rozumieniu art 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawcy transakcja sprzedaży nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2

Jeśli w odpowiedzi na pytanie nr 1 organ nie podzieli stanowiska Wnioskodawcy, to Wnioskodawca uważa, że sprzedaż powinna korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT.

Działkę gruntu Wnioskodawca nabył i sprzedał wraz z posadowionym na niej budynkiem. Transakcja nabycia nieruchomości, która była w takim samym stanie fizycznym i prawnym, w jakim ją następnie Wnioskodawca sprzedał nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zarówno w akcie notarialnym, na podstawie którego Wnioskodawca nabył nieruchomość, jak i w akcie notarialnym z 14 marca 2025 roku, na mocy którego Wnioskodawca sprzedał nieruchomość istnieje zapis, że nieruchomość zabudowana jest budynkiem niemieszkalnym, jednokondygnacyjnym, murowanym, o powierzchni zabudowy 164 m².

Budynek ten ma istotne znaczenie dla wartości i atrakcyjności tej działki i jego istnienie było dla Wnioskodawcy kluczowym argumentem przemawiającym za nabyciem tej działki w 2021 roku, jak również miało istotny wpływ na jej wartość przy sprzedaży działki w 2025 roku.

Decyzja o warunkach zabudowy, która została wydana w odniesieniu do tej nieruchomości, dotyczy w zasadzie budynku na niej posadowionego. Warunki zabudowy dotyczą bowiem przebudowy, rozbudowy, nadbudowy (nie dopuszczają rozbiórki) budynku, a w odniesieniu do budowy - dotyczą wyłącznie niezbędnej infrastruktury technicznej.

Należy podkreślić, że wartość nabytej przez Wnioskodawcę (a następnie zbywanej) nieruchomości była definiowana przez posadowiony na niej budynek.

Zgodnie z zapisami ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 roku o ochronie przyrody (tj. Dz. U. 2004 Nr 92 poz. 880), a konkretnie zapisy art. 17 ust. 1 podpunkt 7 w brzmieniu

Art. 17 ust. 1:

W parku krajobrazowym mogą być wprowadzone następujące zakazy

7) budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od:

a) Unii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych,

b) zasięgu lustra wody w sztucznych zbiornikach wodnych usytuowanych na wodach płynących przy normalnym poziomie piętrzenia określonym w pozwoleniu wodnoprawnym, o którym mowa w art. 389 pkt 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne;

- do czego odnosi się również przedmiotowa decyzja (punkt 3.1.a).

W praktyce oznacza to, że uzyskanie decyzji nr (…) przez poprzedniego właściciela, było możliwe jedynie dzięki temu, iż na działce, w odległości kilku metrów od linii brzegowej, posadowiony jest budynek. W odmiennej sytuacji (brak naniesienia) - nie byłoby możliwości posadowienia tam nowego budynku. Bez tego budynku ta działka byłaby warta 10% wartości.

Transakcja sprzedaży obejmowała więc grunt wraz z budynkiem na nim posadowionym. Pierwsze zasiedlenie budynku miało miejsce z pewnością przed 2021 rokiem, czyli co najmniej 2 lała przed sprzedażą przez Wnioskodawcę nieruchomości.

Na mocy art. 29a ust 8. w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, a więc stawkę VAT stosuje się taką, jak dla budynków usytuowanych na tym gruncie.

Według art. 43 ust 1 pkt 10) zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przy czym, zgodnie z ust. 10 tego artykułu można zrezygnować z powyższego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz

2) złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego lub dokonają właściwego zapisu o wyborze opodatkowania w akcie notarialnym, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli łub ich części.

Wnioskodawca wraz z kupującym nie składali oświadczenia o wyborze opodatkowania.

Biorąc powyższe pod uwagę zdaniem Wnioskodawcy, nawet gdyby organ uznał stanowisko Wnioskodawcy wyrażone w pytaniu nr 1 za nieprawidłowe, to transakcja sprzedaży powinna korzystać ze zwolnienia z podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 o pow. 0,0753 ha jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Należy zauważyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 1 o powierzchni 0,0753 ha, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że był Pan właścicielem działki gruntu położonej w obrębie miejscowości (…), gmina (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (…), oznaczonej numerem geodezyjnym 1, o powierzchni 0,0753 ha.

Transakcja nabycia nieruchomości nie była obciążona podatkiem VAT i nie dokonywał Pan żadnych odliczeń podatku VAT w związku z nabyciem, ani posiadaniem tej nieruchomości.

Nieruchomość została nabyta na Pana cele osobiste, a budynek miał być zmodernizowany zgodnie z decyzją i użytkowany dla osobistych celów mieszkalnych Pana i Pana rodziny.

Działka zabudowana była murowanym niemieszkalnym budynkiem jednokondygnacyjnym, o powierzchni 164 m² i 25 kwietnia 2019 roku, wydana była dla tej nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy Nr (…) znak: (…), dotycząca warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, przebudowie, nadbudowie istniejącego na tej działce budynku, w tym ze zmianą jego przeznaczenia na cele mieszkalno-usługowe oraz budowie niezbędnej infrastruktury technicznej. Decyzja została wydana przed nabyciem przez Wnioskodawcę nieruchomości.

Po nabyciu nieruchomości wystąpił Pan wyłącznie o przepisanie istniejącej decyzji na swoje nazwisko jako aktualny właściciel, co było zwykłą czynnością administracyjną, będącą konsekwencją transakcji nabycia zabudowanej działki. W związku z czynnością przepisania decyzji, jej numer i zakres nie uległy zmianie.

W trakcie posiadania nieruchomości nie dokonywał Pan zmian ww. decyzji innych niż przepisanie na swoje nazwisko, nie występował o nowe decyzje oraz nie dokonywał żadnych nakładów na działce, w tym na budynek posadowiony na tej działce.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani w zakresie usług deweloperskich. Nie wynajmował Pan, ani nie wydzierżawiał odpłatnie, ani nieodpłatnie ww. nieruchomości. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej podlegającej wpisowi do CEIDG.

Jest Pan podatnikiem VAT z tytułu czynności podlegających opodatkowaniu: najmu prywatnego (stawka VAT 23%) i dzierżawy gruntu rolnego na cele rolnicze (zwolnione z VAT).

Przedmiotem najmu są dwie nieruchomości:

• dom położony w miejscowości (…), który nabył Pan w spadku po rodzicach;
• lokal położony w (…), który nabył Pan ze środków własnych.

Przedmiotem dzierżawy gruntu rolnego, jest grunt położony w miejscowości (...), który nabył Pan razem z domem w spadku po rodzicach.

Działając osobiście, wystawił Pan działkę w (…) na sprzedaż (wywieszona informacja na płocie działki o chęci sprzedaży nieruchomości). 14 marca 2025 r. aktem notarialnym (…) sprzedał Pan działkę na rzecz podmiotu gospodarczego. Działkę sprzedał Pan w takim samym stanie fizycznym i prawnym, jak ją nabył. Nie dokonywał Pan też żadnych zmian w budynku.

W związku ze sprzedażą działki nr 1 udzielił Pan pisemnego pełnomocnictwa swojej żonie B.A., w zakresie podpisania w Pana imieniu i na Pana rzecz umowy sprzedaży. Innych pełnomocnictw w związku ze sprzedażą tej działki Pan nie udzielał.

Z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że działka nie była przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy. W stosunku do sprzedawanej nieruchomości nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia ani nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych w celu jej sprzedaży. Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży zabudowanej działki nr 1 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieściła się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Zatem dokonując sprzedaży zabudowanej działki nr 1 o pow. 0,0753 ha, korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży przedmiotowej działki korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż zabudowanej działki nr 1 o pow. 0,0753 ha nie była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym, odstępuję od rozstrzygnięcia kwestii korzystania ze zwolnienia od podatku VAT ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zdarzenia.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.