Sprzedaż niezabudowanej działki jest opodatkowana podatkiem VAT z uwzględnieniem zwolnienia.
Wnioskodawca odziedziczył udział w niezabudowanej działce gruntowej. Nieruchomość podlegała współwłasności pomiędzy trzema osobami. Od 2007 roku działka posiada status terenu zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym podatnikiem…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
7 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 26 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, czy sprzedaż udziału w działce nr 1 może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.
Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwania - pismem z 30 lipca 2025 r. (wpływ 6 sierpnia 2025 r.) oraz pismem z 2 września 2025 r. (wpływ 8 września 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Nieruchomości/grunt niezabudowany we wsi (…), gm. (…) przy ul. (…), działka o nr ewid. (2) o pow. 3 ha 21, (…) otrzymał Wnioskodawca w spadku po zmarłej mamie (którą to działkę otrzymała 1 kwietnia 1998 r. umowa darowizny Rep A nr (…) przed notariuszem A.A., (…), ul. (…)).
Matka Wnioskodawcy B.B. zmarła 18 stycznia 2012 r., w dniu 11 stycznia 2013 r. sporządzony został akt notarialny Rep A nr (…) – akt poświadczenia dziedziczenia. Część dotycząca ww. terenu została ustawowo podzielona pomiędzy C.C (męża) oraz dwoje dzieci: D.D. (siostra) oraz Pana.
Zgodnie z wypisem do księgi wieczystej nr (…) Sąd Rejonowy w (…) stan na 3 stycznia 2025 r. właścicielami ww. nieruchomości są: C.C. 4/6 udziału, D.D. 1/6 udziału, E.E. 1/6 udziału. Nieruchomości wskazane we wniosku zostały nabyte wyłącznie w ramach Pana majątku prywatnego.
Działka nie była użytkowana rolniczo, ani tym bardziej w działalności gospodarczej. Nie została zabudowana, ogrodzona. 6 marca 2007 przyjęto nową uchwałę w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) nr (…) ogłoszona w Dzienniku (…) nr (…), poz. (…) z 19 września 2007 r. – od tego momentu działka nr 1 obręb (…), (…) uzyskała oznaczenie „6U/P” czyli teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.
Dla terenu oznaczonego symbolem 6U/P w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa usługowa (6U), a dopuszczalnym - mieszkanie dla właściciela lub mieszkanie służbowe (P). Oznacza to, że na tym terenie dominować powinny obiekty usługowe, ale dopuszczalne jest również wydzielenie lokalu mieszkalnego związanego z prowadzoną działalnością usługową. Dodatkowo może być zachowana zabudowa zagrodowa (budynek mieszkalny jednorodzinny, budynki gospodarcze związane z produkcją rolniczą). Przeznaczenie dopuszczalne (P) nie może kolidować z przeznaczeniem podstawowym (6U) i powinno je uzupełniać.
Według wypisu z rejestrów gruntów z 4 czerwca 2025 r. działka 1, (…) posiada użytek i klasyfikacje następującą: grunty orne: Rllla - pow. (ha) 2.7809; Rlllb - pow. (ha) 0,0412; RIVa - pow. (ha) 0,2176 oraz grunty pod rowami: W - pow. (ha) 0,0118.
Na początku maja 2025 zgłosiła się do Wnioskodawcy osoba, chcąca nabyć ten teren. Wnioskodawca nie dawał ogłoszeń, ani nie zgłaszał do agencji pośrednictwa nieruchomości. Ewentualna sprzedaż ww. nieruchomości nastąpiłaby wyłącznie w ramach mojego majątku prywatnego, a nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej, tylko z majątku własnego.
Wnioskodawca zaznacza, że od 28 lutego 2009 r. jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. A od 2 lutego 2009 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą /CEIDG/.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
W odpowiedzi na wezwania udzielił Pan następujących informacji:
1. Czy będzie Pan sprzedawał udział 1/6 części w działce nr 1 czy 2?
Odp.: „Działka 1 to działka pierwotna, po podziale działki w związku z zabraniem pasa ziemi pod drogę działka uzyskała nowy numer 2. Sprzedawana będzie działka 2”.
2. W jakim zakresie prowadzi Pan działalność gospodarczą, z tytułu której jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, czy Pana działalność związana jest z obrotem nieruchomościami?
Odp.: „Od 2 lutego 2009 r. prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą /CEIDG/. A od 28 lutego 2009 r. jestem zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Przez kilka lat firma byłą wyłącznie firmą handlową. Następnie doszły usługi remontowe, a od 2022 r. zacząłem zajmować się stawianiem domów i ich sprzedażą
3. W jaki sposób wykorzystywała Pan, wykorzystuje udział 4/6 części w opisanej działce od momentu jego nabycia w drodze dziedziczenia, czy do działalności gospodarczej, którą Pan prowadzi, czy na cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób udział w działce zaspokaja Pana potrzeby prywatne/osobiste?
Odp.: „Nie korzystałem z tej działki zarobkowo, ani prywatnie, ani w działalności gospodarczej, ziemia stała odłogiem”.
4. Czy oddawał Pan swój udział 4/6 części w opisanej działce w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:
Odp.: „Do czasu złożenia interpretacji - nie. W oczekiwaniu na odpowiedź na interpretację indywidualną, a co za tym idzie aby mieć pewność czy sprzedaż ma być z VAT czy bez VAT - w dniu 24 lipca 2025 r. podpisałam umowę dzierżawy, aby potencjalny klient mógł podjąć wstępne kroki w celu choćby dokonania niezbędnych pomiarów i badań umożliwiających podjęcie decyzji, czy budowa oraz eksploatacja Inwestycji w danym miejscu jest technicznie i administracyjnie możliwa i uzasadniona ekonomicznie, wybudowania. Oraz zabezpieczenie całości nieruchomości, zapewnienia dostępu do maszyn dokonujących pomiarów itp. A ja abym nic stracił kupca.
5. Czy w stosunku do posiadanego udziału 1/6 części w opisanej działce podejmował Pan bądź będzie podejmował jeszcze przed sprzedażą jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości udziału w działce typu: doprowadzenie mediów, wytyczenie dróg dojazdowych, ogrodzenie terenu, wystąpienie o decyzje i pozwolenia budowlane?
Odp.: „Nie (to teren nieogrodzony, niezabudowany, nie występowałem o pozwolenia)”.
6. Czy planuje Pan zawrzeć bądź już Pan zawarł z osobą zainteresowaną kupnem, która się do Pana zgłosiła, umowę przedwstępną sprzedaży, a jeśli tak, to jakie obowiązki dla obu stron transakcji wynikają/będą wynikały z tej umowy?
Odp.: „taka umowa została zawarta w dniu 24 lipca 2025 r. po miedzy C.C., D.D., E.E./właścicielami/ a A. Sp. z o. o. /dzierżawcą/akt notarialny (…) przed notariuszem F.F. w (...). Zawiera zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży, na mocy której zobowiązuje się sprzedać spółce opisaną nieruchomość (…) w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich za określoną kwotę netto plus podatek VAT wg. stawki obowiązującej w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości; ponadto zawiera waloryzację ceny jeśli nie doszłoby do sprzedaży do dnia 24 lipca 2026 r.; zawiera zobowiązanie Spółki kupującej do zapłaty za nieruchomość zgodnie z posiadanym udziałem; zawiera postanowienie o przeniesienia posiadania samoistnego i korzystania w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz zawiera prawo Spółki Kupującej do odstąpienia od tej umowy przedwstępnej w terminie do 24 lipca 2028 roku za zapłatą odstępnego. Zapisano też możliwość, że Spółce Kupującej przysługuje uprawnienie do przeniesienia praw /przelew/ i obowiązków /przejęcie długu/ wynikających z umowy przedwstępnej na inny podmiot z grupy kapitałowej Spółki Kupującej mający siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej”.
7. Czy planuje Pan udzielić osobie zainteresowanej kupnem działki bądź innej osobie trzeciej pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku ze sprzedawanym udziałem - jeżeli tak to należy wskazać możliwy zakres takiego pełnomocnictwa, jakie decyzje, zgody czy pozwolenia związane ze sprzedawaną działką będzie mógł uzyskać pełnomocnik na jego podstawie?
Odp.: „Nie udzielałem pełnomocnictwa, firma może działać jako dzierżawca, może pobierać pożytki naturalne jak i cywilne — ale nie może występować w moim imieniu”.
8. Czy dokonywał Pan wcześniej zbycia innych nieruchomości niż ta, o której mowa we wniosku i czy z tego tytuły występował Pan jako podatnik VAT czynny?
Odp.: „Tak sprzedałem jako podatnik czynny VAT”.
9. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać w przyszłości?
Odp.: „Tak”.
I. Proszę żeby, wyjaśnił Pan niespójności dotyczące sprzedawanego gruntu:
We wniosku wskazał Pan:
Działka nie była użytkowana rolniczo ani tym bardziej w działalności gospodarczej. (...)
A następnie w uzupełnieniu wskazał Pan, że 24 lipca 2025 r. podpisał Pan umowę dzierżawy, która jest odpłatna z doliczoną kwotą VAT.
Odp.: „Do dnia 24 lipca 2025 r. ziemia nie była użytkowana w celach zarobkowych ani prywatnie przeze mnie jako osobę fizyczną, ani przeze mnie jako przedsiębiorcę. Czyli w momencie składania interpretacji także nie była użytkowana. Leżała odłogiem. Nie jest zabudowana, ani ogrodzona, nie ma na niej nic. Umowa dzierżawy została zawarta na trzy lata z potencjalnym klientem, ale po otrzymaniu interpretacji zostanie zakończona /aneks/. I tylko i wyłącznie na czas czekania na wydanie interpretacji, aby nie stracić klienta, a on aby mógł dokonać odpowiednich pomiarów pod swoją ewentualną inwestycje i badań umożliwiających podjęcie decyzji, czy budowa oraz eksploatacja Inwestycji w danym miejscu jest technicznie i administracyjnie możliwa i uzasadniona ekonomicznie, wybudowania. Oraz zabezpieczenie całości nieruchomości, zapewnienia dostępu do maszyn dokonujących pomiarów itp.”.
1. W związku z powyższym proszę wskazać: Kto jest stroną podpisanej umowy dzierżawy oraz dane identyfikacyjne, które zostały zamieszczone w jej treści? Czy stroną umowy jest Pan jako osoba fizyczna czy jako przedsiębiorca?
Odp.: „Tak jak pisałem w punkcie 6 poprzedniego uzupełnienia z 30 lipca 2025 r.: taka umowa została zawarta 24 lipca 2025 r. po miedzy C.C., D.D., E.E. /właścicielami/, a A. Sp. z o.o. /dzierżawcą/, akt notarialny (…) przed notariuszem F.F. w (...). Zawiera zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży, na mocy której zobowiązuje się sprzedać spółce opisaną nieruchomość (…) w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich za określoną kwotę netto plus podatek VAT wg. stawki obowiązującej w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości; ponadto zawiera waloryzację ceny jeśli nie doszłoby do sprzedaży do dnia 24 lipca 2026 r.; zawiera zobowiązanie Spółki kupującej do zapłaty za nieruchomość zgodnie z posiadanym udziałem; zawiera postanowienie o przeniesienia posiadania samoistnego i korzystania w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz zawiera prawo Spółki Kupującej do odstąpienia od tej umowy przedwstępnej w terminie do 24 lipca 2028 roku za zapłatą odstępnego. Zapisano też możliwość, że Spółce Kupującej przysługuje uprawnienie do przeniesienia praw /przelew/ i obowiązków /przejęcie długu/ wynikających z umowy przedwstępnej na inny podmiot z grupy kapitałowej Spółki Kupującej mający siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej.
Występujemy we troje jako osoby fizyczne /prywatnie/.
Ponieważ jestem podatnikiem VAT jako E.E. czyli osoba fizyczna prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą i przekraczam limit zwolnienia 200 000 zł, to skoro podpisuje umowę dzierżawy i nie jest to czynność jednorazowa tylko będzie trwać aż do momentu rozwiązania tej umowy /uzależnionego od czasu i terminy uzyskania interpretacji/ uważam, że prawidłowo wystawiłem fakturę jako osoba fizyczna a nie firma, ale doliczyłem VAT. (Analogicznie do sytuacji gdybym jako podatnik czynny VAT wynajmowałbym nieruchomość)”.
2. Czy w związku z dzierżawą wystawia Pan fakturę zawierającą podatek VAT? Proszę również o wskazanie danych identyfikacyjnych widniejących na fakturze (nazwa, NIP, adres)?
Odp.: „Tak wystawiłem jedną fakturę ze stawką VAT 23%, faktura VAT nr (…) Dane na fakturze: „E.E., ul. (…), (…), NIP (…)”.
Pytanie
Czy działka niezabudowana we wsi (…), gm. (…), o nr ewidencyjnym 1 o pow. 3 ha 21 (…) - może korzystać ze zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem klasyfikacja z 19 marca 1998 r. (…) ww. nieruchomość leży na terenie oznaczonym i określonym ww. planie w następujący sposób: symbol terenu: R, przeznaczenie terenu: rolnicza przestrzeń produkcyjna. Dla powyższego terenu obowiązywały następujące ustalenia: rolnicza przestrzeń produkcyjna z prawem do założenia siedliska przy warunkach posiadania 2,0 ha fizycznych użytków rolnych. Następnie 6 marca 2007 r. przyjęto nową uchwałę w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) nr (…) ogłoszona w Dzienniku (…) nr (…), poz. (…) z 19 września 2007 r. od tego momentu działka nr 1 obręb (…), (…) uzyskała oznaczenie „6U/P” czyli: Teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Powoduje, że na niniejszej działce wskazano przeznaczenie Teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, tzn., że są to tereny budowlane, a to z kolei oznacza, że przy sprzedaży taką działkę należy traktować jako opodatkowaną stawką podstawową, gdyż dopuszczalna jest możliwość posadowienia na sprzedawanym gruncie pewnych form zabudowy, z wyłączeniem zabudowy mieszkalnej. W związku z powyższym nie jest możliwe zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości;
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.
Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
Zatem należy uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom.
Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Z opisu sprawy wynika, że grunt niezabudowany we wsi (…), gm. (…) przy ul. (…), działka o nr ewid. 2 o pow. 3 ha 21, otrzymał Pan w spadku po zmarłej matce. Działka 2 po jej podziale w związku z zabraniem pasa ziemi pod drogę uzyskała nowy numer 1. 6 marca 2007 r. przyjęto nową uchwałę w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) nr (…) ogłoszona w Dzienniku (…) nr (…), poz.(…) z 19 września 2007 r. - od tego momentu działka nr 1 obręb (…), (…) uzyskała oznaczenie „6U/P” czyli: Teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.
Działka nie była użytkowana rolniczo, ani tym bardziej w działalności gospodarczej. Nie została zabudowana ani ogrodzona.
We wniosku wskazał Pan, że Pana matka B.B. zmarła 18 stycznia 2012 r. 11 stycznia 2013 r. sporządzony został akt notarialny Rep A nr (…) - Akt poświadczenia dziedziczenia. Cześć dotycząca ww. działki została ustawowo podzielona pomiędzy Pana C.C. (malżonka) oraz dwoje dzieci: D.D. (Pana siostra) i Pana.
Zgodnie z wpisem do księgi wieczystej nr (…) właścicielami ww. nieruchomości jest C.C. 4/6 udziału, D.D. 1/6 udziału oraz Pan w udziale 1/6.
Na początku maja 2025 r. zgłosiła się do Pana osoba, chcąca nabyć ten teren.
24 lipca 2025 r. po miedzy Panem, D.D., C.C /właścicielami/, a A. Sp. z o.o. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży ww. działki. Zawiera zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży, na mocy której zobowiązuje się Pan sprzedać spółce opisaną nieruchomość (…) w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich za określoną kwotę netto plus podatek VAT wg. stawki obowiązującej w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, ponadto zawiera waloryzację ceny jeśli nie doszłoby do sprzedaży do dnia 24 lipca 2026 r.
Jest Pan podatnikiem podatku VAT i jako E.E. czyli osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą i przekraczająca limit zwolnienia 200 000 zł, podpisał Pan na okres trzech lat umowę dzierżawy z potencjalnym nabywcą i wystawił Pan fakturę ze stawką VAT 23%. Dane na fakturze: E.E., ul. (…),(…), NIP (…).
Przed planowanym zbyciem udziału w działce gruntu nr 1 sprzedawał Pan już inne nieruchomości i z tytułu sprzedaży tych nieruchomości występował Pan jako czynny podatnik podatku VAT oraz posiada Pan inne nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać w przyszłości.
Na tle przedstawionego opisu sprawy powziął Pan wątpliwość dotyczącą tego, czy sprzedaż działki niezabudowanej we wsi (…), gm. (…) przy ul.(…) o nr ewid. 1, o pow. 3 ha, (…) - może korzystać ze zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.
Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług umowa dzierżawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.
Jest Pan podatnikiem VAT i prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą. W związku z ww. umową świadczenia usług dzierżawy wystawił Pan fakturę VAT zawierającą podatek 23% podatku VAT.
Jak wynika z opisu sprawy sprzedawał Pan już działki i z tytułu tych sprzedaży występował Pan jako podatnik VAT i zamierza Pan w przyszłości sprzedawać inne działki, co świadczy o zorganizowanym charakterze Pana działań w zakresie działalności handlowej.
Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży udziału w niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.
Działka, która ma być sprzedana, jest przedmiotem umowy dzierżawy podpisanej przez Pan na okres trzech lat z potencjalnym nabywcą i wystawił Pan fakturę ze stawką VAT 23% (Dane na fakturze: E.E., ul. (…), (…), NIP (…)), która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż udziału w nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Podkreślić należy, że nieruchomość jest wykorzystywana w celach zarobkowych – jest przedmiotem umowy dzierżawy, nie była i nie jest więc wykorzystywana przez cały okres posiadania do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych.
W konsekwencji, sprzedaż udziału w nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę nr 1 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:
Grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.
Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.
Z opisu sprawy wynika, że 6 marca 2007 r. przyjęto uchwałę w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) nr (…) ogłoszoną w Dzienniku (…) nr (…), poz. (…) z 19 września 2007 r. - od tego momentu działka nr 1 obręb (…), (…) uzyskała oznaczenie „6U/P” czyli: Teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.
Dla terenu oznaczonego symbolem 6U/P w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa usługowa (6U), a dopuszczalnym - mieszkanie dla właściciela lub mieszkanie służbowe (P). Oznacza to, że na tym terenie dominować powinny obiekty usługowe, ale dopuszczalne jest również wydzielenie lokalu mieszkalnego związanego z prowadzoną działalnością usługową. Dodatkowo może być zachowana zabudowa zagrodowa (budynek mieszkalny jednorodzinny, budynki gospodarcze związane z produkcją rolniczą). Przeznaczenie dopuszczalne (P) nie może kolidować z przeznaczeniem podstawowym (6U) i powinno je uzupełniać.
Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że niezabudowana działka gruntu nr 1 stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.
W konsekwencji dostawa udziału w działce gruntu nr 1 nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj. :
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Z okoliczności sprawy wynika, że działka 1 jest wykorzystywana do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT w stawce 23% (nie jest zatem spełniony pierwszy z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia).
Ponadto nabył Pan udział w nieruchomości w spadku po zmarłej matce. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki nr 1 lub że takie prawo Panu nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który mógłby Pan odliczyć (nie jest zatem spełniony także i drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia).
Zatem dla dostawy wyżej opisanej nieruchomości nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W konsekwencji sprzedaż przez Pana udziału w działce gruntu nr 1 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy.
Tym samym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacjeInformacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla innych współwłaścicieli gruntu.
Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo