Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej i niezarejestrowaną jako VAT czynny. Jest właścicielem działki nr 1/2 (nabytej w 2010 r. w drodze zniesienia współwłasności) oraz współwłaścicielem w 1/3 działki nr 1/3 (nabytej w 2024 r. w drodze dziedziczenia). Obie działki to grunty orne, bez planu zagospodarowania przestrzennego ani decyzji o warunkach zabudowy. Planuje sprzedać je spółce deweloperskiej, która w ramach jednej transakcji nabyć ma także sąsiednie działki. W celu znalezienia nabywcy skorzystał z usług pośrednika. 30 grudnia…
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
21 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości będzie Pan występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą, a tym samym sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.
Uzupełnił go Pan pismem 3 marca 2026 r. - w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce, nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej i niezarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca jest:
1) jedynym właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1/2 o pow. (…) ha (identyfikator działki: ….), położonej w (…), o sposobie korzystania „R - grunty orne” (dalej: Nieruchomość 1);
2) współwłaścicielem, w udziale 1/3, niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1/3 o pow. (…) ha (identyfikator działki: …), położonej w (…), o sposobie korzystania „R - grunty orne” (dalej: Nieruchomość 2);
- dalej też łącznie jako Nieruchomości.
Wnioskodawca nabył Nieruchomość 1 do swojego majątku osobistego w drodze umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności zawartej 6 lipca 2010 r., przed not. (…), w formie aktu notarialnego (…).
Wnioskodawca nabył Nieruchomość 2 (udział) do swojego majątku osobistego w drodze dziedziczenia po zmarłym bracie - B.B. (dalej: Spadkodawca). Akt poświadczenia dziedziczenia (…) został sporządzony i zarejestrowany przez not. (…) 29 maja 2024 r. Spadkodawca natomiast nabył Nieruchomość 2 (w całości) do swojego majątku osobistego w drodze umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności zawartej 6 lipca 2010 r., przed not. (…), w formie aktu notarialnego (…).
Aktualnie dla obszaru, na której znajdują się Nieruchomości brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie obowiązują też warunki zabudowy. W ewidencji gruntów Nieruchomość 1 stanowi grunty orne oznaczone symbolem „Rllla” oraz „Rlllb”, z kolei Nieruchomość 2 - grunty orne oznaczone symbolem „RIIIa”. W rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego oraz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Nieruchomości są nieruchomościami rolnymi.
Nieruchomość 1 jest obciążona służebnością przejścia i przejazdu ustanowioną w 2025 r. odpłatnie na rzecz każdoczesnego właściciela sąsiadującej działki ewidencyjnej nr 2, która nie stanowi własności Wnioskodawcy.
Wnioskodawca planuje sprzedać Nieruchomości na rzecz spółki deweloperskiej (niepowiązanej w żaden sposób z Wnioskodawcą), która w ramach jednej transakcji planuje nabyć także kilka sąsiadujących działek od ich właścicieli (dalej: Kupująca). W celu znalezienia nabywcy, Wnioskodawca skorzystał z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami.
30 grudnia 2025 r. Wnioskodawca zawarł z Kupującą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży, Strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po spełnieniu następujących warunków:
Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, uzyskanie ww. decyzji i sporządzenie koniecznej dokumentacji w zakresie warunków zabudowy ma nastąpić staraniem zarówno Wnioskodawcy, współwłaściciela Nieruchomości 2, właścicieli pozostałych działek, jak i Kupującej. W tym celu, Wnioskodawca wraz z właścicielami pozostałych działek udzielił Kupującej, a także osobom wskazanym przez Kupującą, pełnomocnictw do:
Niezależnie od postanowień umowy przedwstępnej, proces ubiegania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości (oraz niektórych pozostałych działek, które Kupująca ma zamiar nabyć) przeprowadzony zostanie przez podmiot trzeci, mający niezbędne kompetencje w tym zakresie.
W związku z powyższym, Wnioskodawca udzielił także Kupującej prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane. Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, zawarcie umowy sprzedaży nastąpi zatem m.in. po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy.
Wnioskodawca w przeszłości dokonywał podobnych czynności mających doprowadzić do sprzedaży Nieruchomości 1, w szczególności korzystał z usług profesjonalnego pośrednika, a także zawarł umowę przedwstępną z inną spółką deweloperską, w której również udzielił podobnych do wyżej wymienionych pełnomocnictw. Nieruchomość 2 była również przedmiotem takich działań, z tym zastrzeżeniem jednak, że wówczas dokonywał ich Spadkodawca. Wówczas jednak transakcja ta nie doszła do skutku.
Nieruchomości nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. Nie były także wykorzystywane przez Wnioskodawcę na cele prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Obie działki były zasadniczo utrzymywane w kulturze rolnej. tzn. były raz w roku zaorywane i koszone. W niewielkim stopniu była na działkach prowadzona produkcja warzyw na własne potrzeby Wnioskodawcy. Nie były wykorzystywane w inny sposób niż te wskazane powyżej.
Spółka C., w której inny sprzedający (D.D.) posiada 70% udziałów, poniosła koszt w granicach 15 tys. zł brutto na mapy do celów projektowych i zlecenie czynności mających na celu uzyskanie warunków zabudowy do działek 3, 1/2 i 1/3. Spółka ta dokonała tych czynności na zlecenie Wnioskodawcy oraz pozostałych właścicieli wymienionych wyżej działek. Po uzyskaniu prawomocnych decyzji o warunkach zabudowy, nie później niż do 30 czerwca 2026 r., spółka obciąży Wnioskodawcę oraz pozostałych właścicieli ww. działek poniesionymi kosztami w równych częściach na każdą działkę.
Wnioskodawca nie podejmował i nie planuje podejmowania bezpośrednio innych czynności wymagających zaangażowania środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości tej nieruchomości, oprócz wskazanego wyżej pokrycia kosztów procesu zmierzającego do uzyskania warunków zabudowy dla działek 1/2 oraz 1/3 (w proporcji do posiadanego udziału w działce).
W zakresie działki 1/3 - spadkodawca B.B. zmarł w dniu 17 kwietnia 2024 r.
Wnioskodawca w chwili obecnej nie posiada nieruchomości, innych niż wskazane we wniosku, które miałyby zostać przeznaczone do sprzedaży.
Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług
Czy w ramach transakcji Wnioskodawca będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenu budowlanego?
Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
W ramach transakcji Wnioskodawca będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów budowlanych.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Natomiast działalność gospodarcza, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Z kolei w myśl art. 15 ust. 3 ustawy o VAT, za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Warto jednak zaznaczyć, że wspomniana definicja jest na tyle szeroka, że pozwala na objęcie zakresem ustawy o VAT również czynności niecharakteryzujące się ciągłością (o czym świadczy zwrot „w szczególności)”.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.):
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem VAT może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Ciągłość podejmowanych działań jest argumentem przemawiającym za prowadzeniem działalności gospodarczej, lecz nie jest warunkiem koniecznym.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT w świetle powyższych przepisów jest zatem spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Przyjęcie, że dany podmiot, sprzedając grunt, działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności (a przynajmniej ich części), a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z nich.
W analizowanej sprawie, zdaniem Wnioskodawcy, spełnia on warunki do uznania go za podatnika VAT w odniesieniu do planowanej transakcji. W szczególności Wnioskodawca zlecił poszukiwanie nabywcy Nieruchomości profesjonalnemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. Dodatkowo, w ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawca udzielił Kupującej oraz jej przedstawicielom pełnomocnictwa do dokonywania kluczowych z punktu widzenia transakcji czynności, w szczególności do występowania z wnioskami o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniu na budowę. Sam również zobowiązał się w umowie przedwstępnej do poczynienia starań w zakresie uzyskania stosownych decyzji lub innych dokumentów. W ramach tych starań powierzył uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy podmiotowi trzeciemu. Ponadto, Wnioskodawca podejmował podobne działania w zakresie Nieruchomości 1 już w przeszłości z tym, że wówczas transakcja nie doszła do skutku.
Zdaniem Wnioskodawcy, działania, które zostały lub zostaną przez niego podjęte, choć nie charakteryzują się ciągłością i regularnością, a także dotyczą majątku prywatnego, wskazują na to, iż w ramach transakcji będzie występować on w charakterze podatnika VAT. Dostawa ta powinna być, w ocenie Wnioskodawcy, traktowana jako dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT z uwagi na jej bardzo szeroką definicję. Wnioskodawca opiera swoje stanowisko na licznych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora KIS w podobnych sprawach np.:
Jednocześnie Nieruchomości w momencie zawarcia umowy sprzedaży będą stanowić grunty niezabudowane, objęte jednakowoż warunkami zabudowy i pozwoleniem na budowę. Nieruchomości będzie zatem stanowić tereny budowlane, w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.
Nie będzie tym samym możliwe objęcie tej dostawy zwolnieniem z podatku zarówno na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (dotyczy ono bowiem wyłącznie dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane), jak i art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT (te zwolnienia dotyczą bowiem dostawy budynków i budowli lub ich części, co w tym przypadku nie będzie miało miejsca). W konsekwencji dostawa Nieruchomości na rzecz Kupującej winna być opodatkowana właściwą stawką VAT.
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w ramach transakcji będzie on działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów budowlanych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”.
Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:
6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii;
22) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).
Art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1) określone udziały w nieruchomości,
2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Na gruncie ustawy zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) również stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.
Art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Art. 198 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciel ma więc względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Zatem na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność była opodatkowana, musi być wykonana przez podatnika, działającego w ramach działalności gospodarczej.
Art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą. Aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala uznać za podatnika każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika VAT wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Właściwe jest więc wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
Dla opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy w celu sprzedaży zbywca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług), czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności danej osoby przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.
Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.
W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadne jest odwołanie się w niej do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.
„Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że konkretnej dostawy dokonuje podatnik podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z wniosku wynika, że jest Pan właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1/2 o pow. (…) ha, nabytej w 2010 r. w drodze zniesienia współwłasności oraz współwłaścicielem w udziale ½ niezabudowanej nieruchomości, gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1/3 o pow. (…) ha, nabytej w 2024 r. w drodze dziedziczenia. Nie prowadzi Pan pozarolniczej działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Planuje Pan sprzedać Nieruchomość na rzecz spółki deweloperskiej (niepowiązanej w żaden sposób z Panem), która w ramach jednej transakcji planuje nabyć także kilka sąsiadujących działek od ich właścicieli. W celu znalezienia nabywcy, skorzystał Pan z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. Nie była także wykorzystywana przez Pana na cele prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Działki były zasadniczo utrzymywane w kulturze rolnej, tzn. były raz w roku zaorywane i koszone. W niewielkim stopniu na działkach była prowadzona produkcja warzyw na Pana własne potrzeby. Nieruchomość nie była wykorzystywana w inny sposób.
30 grudnia 2025 r. zawarł Pan z Kupującą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży, Strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po spełnieniu następujących warunków:
Uzyskanie ww. decyzji i sporządzenie koniecznej dokumentacji w zakresie warunków zabudowy ma nastąpić staraniem zarówno Pana, współwłaściciela Nieruchomości, właścicieli pozostałych działek, jak i Kupującej. W tym celu, wraz ze współwłaścicielem Nieruchomości i właścicielami pozostałych działek udzielił Pan Kupującej, a także osobom wskazanym przez Kupującą, pełnomocnictw do:
Udzielił Pan Kupującej również prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.
Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości (własności działki nr 1/2 i udziału w działce nr 1/3) będzie Pan występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenu budowlanego.
Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.
Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości.
Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa działki nr 1/2 i udziału w działce nr 1/3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.
Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. Nieruchomości nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana działki nr 1/2 i udziału w działce nr 1/3 wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Jak wynika z okoliczności sprawy, w stosunku do Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, nie podejmował i nie planuje Pan podejmowania innych czynności wymagających zaangażowania środków finansowych zmierzających do podniesienia jej wartości, oprócz wydatku na pokrycie poniesionych przez Spółkę C. sp. z o.o. kosztów czynności mających na celu uzyskanie warunków zabudowy dla działki nr 1/2 i działki nr 1/3 (w proporcji do posiadanego udziału w działce).
Udzielił Pan Kupującej, a także osobom wskazanym przez Kupującą pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, koniecznych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa Kupującej umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującej (pozwolenia) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo dąży do uzyskać określonych pozwoleń, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.
W przedmiotowej sprawie skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego i aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy. W rozpatrywanej sprawie nie musi już Pan podejmować działań, aby zachęcić potencjalnych nabywców do nabycia Nieruchomości, ponieważ zawarł już Pan z Kupującą przedwstępną umowę sprzedaży.
Z okoliczności sprawy wynika, że Kupująca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania nieruchomości do indywidulanych wymagań. Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.
Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do jej potrzeb przed sprzedażą w związku z zawartą umową przedwstępną nie są powodem do uznania Pana w tych okolicznościach za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Ponadto, Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. Nie była także wykorzystywana przez Pana na cele prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.
Zatem w całym okresie posiadania działki nr 1/2 i udziału w działce nr 1/3, nie podjął i nie zamierza Pan podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Nie zachowuje się Pan w żadnej mierze jak przedsiębiorca handlujący nieruchomościami, który swoimi działaniami zmierza do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny i maksymalizacji zysku.
Dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr 1/2 o pow. (…) i udziału w niezabudowanej działce nr 1/3 o pow. (…) ha, będzie Pan korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Rozporządzanie majątkiem osobistym nie będzie wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości - działki nr 1/2 i udziału w działce nr 1/3 - nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Tym samym Pana stanowisko należało uznać nieprawidłowe.
Odnosząc się do powołanych przez Pana interpretacji, wskazuję, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. Również interpretacje powołane przez Pana na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennym stanie faktycznym od sytuacji przedstawionej we wniosku. Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Pana interpretacje indywidualne, zostały potraktowane jako element Pana argumentacji, nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów podatku od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli działki nr 1/3.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo